世紀(jì)莊園項(xiàng)目企劃書(shū)

1、東方恒基地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)制作PAGE 1PAGE 20金鴻房地產(chǎn)世紀(jì)莊園項(xiàng)目行銷(xiāo)策劃計(jì)劃書(shū)目 錄錄市場(chǎng)調(diào)研研分析主題研究究與設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品建議議項(xiàng)目包裝裝建議合作方案案東方恒基基地產(chǎn)顧顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)20011.8根據(jù)近期期雙方多多次交流流和溝通通，基于于7月118日雙雙方會(huì)面面商議的的共識(shí)，我司進(jìn)進(jìn)一步深深化了項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)思思，并將將部分工工作成果果與觀點(diǎn)點(diǎn)做提出出如下：市場(chǎng)調(diào)研研分析本案處在在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目密度度較大的的區(qū)域，產(chǎn)品品品質(zhì)、環(huán)環(huán)境、景景觀、銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案各自自都有明明顯的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，以以下就臨臨近地區(qū)區(qū)典型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案從地段段、價(jià)格格和戶(hù)型型面積等等因素對(duì)對(duì)其銷(xiāo)售售狀況做做出分析析，希望望能汲

2、取取到有價(jià)價(jià)值的信信息。目標(biāo)區(qū)域域樓盤(pán)眾眾多，本本報(bào)告系系不完全全統(tǒng)計(jì)，僅取樣樣分析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案16個(gè)個(gè)。包括括了目前前在售的的二環(huán)內(nèi)內(nèi)臨近項(xiàng)項(xiàng)目（33KM內(nèi)內(nèi)）、二二環(huán)外臨臨近項(xiàng)目目（3KKM內(nèi)）和其他他典型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)數(shù)據(jù)。其他樓盤(pán)盤(pán)資料如如需要，我們將將隨時(shí)提提供。由于市場(chǎng)場(chǎng)狀況瞬瞬息萬(wàn)變變，本資資料部分分?jǐn)?shù)據(jù)不不精確也也在所難難免，僅僅供參考考并請(qǐng)指指正。個(gè)案名稱(chēng)稱(chēng)京香福苑苑寶鈔苑官書(shū)院小小區(qū)華冠麗景景發(fā) 展 商京湘房地地產(chǎn)園丁房地地產(chǎn)天石恒房房地產(chǎn)泰安房地地產(chǎn)地 段安定門(mén)內(nèi)內(nèi)安定門(mén)內(nèi)內(nèi)寶鈔胡胡同1號(hào)號(hào)安定門(mén)永永康胡同同東直門(mén)北北小街主要交通通動(dòng)線(xiàn)二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)均 價(jià)9000

3、0850009000082000起 價(jià)85000806888700078000總建面積積36萬(wàn)1萬(wàn)3.6萬(wàn)萬(wàn)10萬(wàn)（一期期）占地面積積20公頃頃0.2萬(wàn)萬(wàn)3萬(wàn)（一期）建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)/屬性性3棟/66層，88層，110層/板樓1棟（880套）/7層層/多層層2棟（2200套套）/66層/板板樓板樓6棟棟/6層層 塔樓11棟/222層園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率 30%綠化率330%新加坡園園林風(fēng)格格綠化率率40%歐式景觀觀設(shè)計(jì) 綠化化率500%內(nèi)裝修狀狀況毛 坯坯毛 坯坯毛 坯坯毛 坯坯戶(hù)型范圍圍二居三三居，復(fù)復(fù)式一居三三居一居三三居，躍躍式一居三三居，復(fù)復(fù)式主力面積積150（三居居）158

4、（三居居）99-1125（三居居）150實(shí) 用 率82%78%86%93%主力總價(jià)價(jià)130萬(wàn)萬(wàn)/套120萬(wàn)萬(wàn)/套110萬(wàn)萬(wàn)/套120萬(wàn)萬(wàn)/套工程進(jìn)度度現(xiàn) 房現(xiàn) 房現(xiàn) 房工程共三三期，期期房銷(xiāo)售狀況況售完認(rèn)購(gòu)700%認(rèn)購(gòu)700%認(rèn)購(gòu)300%（一一期）物 管 費(fèi)2.4元元/月1F0.95元元/ 2F以上上2.85元元2.3元元/月3.000元/月月售樓電話(huà)話(huà)6404480555840338066884033498856416648882其 他現(xiàn)入住550%總建1000萬(wàn)，一期期02年年10月月完工個(gè)案名稱(chēng)稱(chēng)中景濠庭庭上龍嘉園園雍和家園園和平新城城發(fā) 展 商千禧福臨臨房地產(chǎn)產(chǎn)中堡嘉業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)銀泰房

5、地地產(chǎn)強(qiáng)佑房地地產(chǎn)地 段安定門(mén)外外地興居居安定門(mén)外外北2000米雍和宮北北護(hù)城河河畔和平里東東街主要交通通動(dòng)線(xiàn)二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間均 價(jià)98000880008800072000起 價(jià)67000846008150066000總建面積積6萬(wàn)2.5萬(wàn)萬(wàn)10萬(wàn)14萬(wàn)占地面積積1萬(wàn)0.3萬(wàn)萬(wàn)3萬(wàn)2.1萬(wàn)萬(wàn)建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)/屬性性3棟（2200套套）/220層/塔板相相連2棟/114層/板式高高層5棟（5524套套）/（14，16層層）/塔塔板相間間4棟塔樓樓/188層 4棟棟板樓/12層層園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率330%位于青年年湖附近近綠化率率30%1萬(wàn)的的洗心林林

6、綠化化率400%運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地地齊全 綠化化率355%內(nèi)裝修狀狀況精裝初裝毛坯毛坯戶(hù)型范圍圍一居700；二二居1117；三居11571877二居1224；三居1175二居四四居8002250一居四四居，復(fù)復(fù)式主力面積積1571887（三居）1751501990（三居）160（三居居）實(shí) 用 率70%70%83%79%主力總價(jià)價(jià)130萬(wàn)萬(wàn)/套160萬(wàn)萬(wàn)/套1301700萬(wàn)/套套120萬(wàn)萬(wàn)/套工程進(jìn)度度期房現(xiàn)房期房期房銷(xiāo)售狀況況10月開(kāi)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)800%認(rèn)購(gòu)855%認(rèn)購(gòu)500%物 管 費(fèi)未定2.7元元/月3.23.66元/月月2.7元元/月售樓電話(huà)話(huà)6448856770/11642664200264266

7、53880842110888884222211186427733338其 他02年110月入入住現(xiàn)入住880%20011年100月入住住20022年100月入住住個(gè)案名稱(chēng)稱(chēng)三秀涵雅雅居柳清居柳源居杰寶公寓寓發(fā) 展 商強(qiáng)佑房地地產(chǎn)強(qiáng)佑房地地產(chǎn)地力房地地產(chǎn)杰寶房地地產(chǎn)地 段青年湖公公園東側(cè)側(cè)安外外使使館斜街街安外大街街11號(hào)號(hào)安定門(mén)外外蔣宅口口主要交通通動(dòng)線(xiàn)二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間均 價(jià)690007800080000113000起 價(jià)580006600067000106000總建面積積1萬(wàn)5.6萬(wàn)萬(wàn)4.7萬(wàn)萬(wàn)8萬(wàn)占地面積積0.2萬(wàn)萬(wàn)0.9萬(wàn)萬(wàn)1.1萬(wàn)萬(wàn)1萬(wàn)建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)

8、/屬性性1棟/118層 板樓（小戶(hù)型型）2棟（2204套套）/220層/塔樓3棟（3300套套）/116層 板式式小高層層300套套/200層 U型聯(lián)體體板式園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率330%空中花園園，地面面花園 綠化率率38%臨近柳源源公園 綠化化率300%綠化率330%內(nèi)裝修狀狀況毛坯毛坯毛坯高質(zhì)量精精裝戶(hù)型范圍圍一居655；二二居1005；三居1130二居1000；三居11501800；四四居2000一居五五居7442335一居四四居主力面積積（三居居）1221801601231660（二居）實(shí) 用 率77%75%76%82%主力總價(jià)價(jià)85萬(wàn)/套140萬(wàn)萬(wàn)/套130萬(wàn)萬(wàn)/套120萬(wàn)萬(wàn)

9、/套工程進(jìn)度度期房準(zhǔn)現(xiàn)房期房準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售狀況況認(rèn)購(gòu)700%認(rèn)購(gòu)600%認(rèn)購(gòu)300%認(rèn)購(gòu)700%物 管 費(fèi)2.3元元/月2.3元元/月2.5元元/月3.8元元/月售樓電話(huà)話(huà)8425560006 884255655558425560006 884255655556425585555 664255866668425525000 88425525001其 他20011年100月入住住其中：一一棟已銷(xiāo)銷(xiāo)80%；一棟棟已銷(xiāo)440%20011年122完工20022年春季季入住20011年100月完工工個(gè)案名稱(chēng)稱(chēng)當(dāng)代萬(wàn)國(guó)國(guó)城湖景苑豪威嘉園園陽(yáng)光都市市發(fā) 展 商當(dāng)代投資資集團(tuán)有有限公司司社團(tuán)住宅宅合作社社豪威家業(yè)

10、業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)華居工體體北房地地產(chǎn)地 段東直門(mén)外外青年湖公公園以西西和平西街街新中街主要交通通動(dòng)線(xiàn)二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間均 價(jià)88000660006500082000 起起 價(jià)78000525005980070000總建面積積55萬(wàn)3萬(wàn)3萬(wàn)50萬(wàn)占地面積積22公頃頃 1.299萬(wàn)0.3萬(wàn)萬(wàn)7.8公公頃建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)/屬性性3棟（3300戶(hù)戶(hù)）255層/塔塔樓，板板樓1棟（2200套套）100層/板板樓3棟（2200套套）/116層/聯(lián)體板板樓4棟/224層/塔樓園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率550%綠化率440%綠化率330%綠化率440%內(nèi)裝修狀狀況精裝初裝毛坯初裝戶(hù)

11、型范圍圍一居888三三居（11502299）二居866.3；三居居1311.8；四居居1777一居四四居 6441772一居600800；二二居15501160；三居居17002004；躍層3300主力面積積155131.8150150-1700實(shí) 用 率80%80%86%79%主力總價(jià)價(jià)130萬(wàn)萬(wàn)/套100萬(wàn)萬(wàn)/套105萬(wàn)萬(wàn)/套140萬(wàn)萬(wàn)/套工程進(jìn)度度期房現(xiàn)房期房期房銷(xiāo)售狀況況認(rèn)購(gòu)700%認(rèn)購(gòu)677%認(rèn)購(gòu)500%物 管 費(fèi)未定2.6元元/月2.299元/月月3.000元/月月售樓電話(huà)話(huà)6465566665 6621449022564299720028427706660/66641669988

12、8其 他明年入住住20022年3月月完工年底入住住綜合上表表數(shù)據(jù)，可以做做如下分分析：一、均價(jià)價(jià)600017700003個(gè)樣樣本，占占18.75；接近三環(huán)環(huán)的老樓樓盤(pán)，品品質(zhì)不高高。70011800003個(gè)樣樣本，占占18.75；低價(jià)位樓樓盤(pán)大多多出于強(qiáng)強(qiáng)佑地產(chǎn)產(chǎn)之手，容積率率高。但但銷(xiāo)售火火暴。80011900008個(gè)樣樣本，占占50；主力價(jià)價(jià)位段，二環(huán)內(nèi)內(nèi)臨近項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格均在此此區(qū)間。90001以上上2個(gè)樣樣本，占占12.5。甲級(jí)公公寓、都都是精裝裝修項(xiàng)目目。二、主力力總價(jià)分分析100萬(wàn)萬(wàn)以下12.5%；1011200萬(wàn)37.5；12111440萬(wàn)43.75；14111660萬(wàn)6.225；

13、1611萬(wàn)以上上6.225可見(jiàn)總總價(jià)12211140萬(wàn)萬(wàn)的房屋屋為該地地區(qū)樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售的的主力總總價(jià)。而而高昂的的總價(jià)，住宅郊郊區(qū)化帶帶來(lái)的TTOWNNHOUUSE同同類(lèi)總價(jià)價(jià)沖擊，決定該該價(jià)位段段客戶(hù)的的益發(fā)稀稀缺。上述樓樓盤(pán)中，達(dá)到現(xiàn)現(xiàn)房或年年底前交交房的占占一半，其他全全部樓盤(pán)盤(pán)都已開(kāi)開(kāi)工并在在工期上上領(lǐng)先本本案較多多。這對(duì)對(duì)本案銷(xiāo)銷(xiāo)售存在在一定威威脅，本本案在未未來(lái)主力力預(yù)售時(shí)時(shí)將面臨臨競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目形象象進(jìn)度的的強(qiáng)大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力，需借借助一定定價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)來(lái)增增加成交交說(shuō)服力力。2、主題題研究與與設(shè)計(jì)根據(jù)上文文所述，本案的的周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目主力總總價(jià)主要要在1440萬(wàn)上上下，而而定位于于同類(lèi)

14、客客戶(hù)和該該客戶(hù)群群的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)分散引引致了銷(xiāo)銷(xiāo)售難度度逐步增增大。我我們鑒于于上述競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀狀，特提提出以“小戶(hù)型型白領(lǐng)公公寓”（或者者“精英住住宅”）類(lèi)型型為主題題的項(xiàng)目目發(fā)展思思路。我我們的市市場(chǎng)依據(jù)據(jù)除了前前文分析析的該區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)空白之之外，還還包括了了我司的的小戶(hù)型型市場(chǎng)研研究成果果。我們們?cè)诖藢?duì)對(duì)北京市市小戶(hù)型型熱銷(xiāo)的的現(xiàn)象先先做簡(jiǎn)單單分析如如下：2.1供供應(yīng)狀況況通過(guò)對(duì)北北京在建建樓盤(pán)的的調(diào)查，小戶(hù)型型占400%（包包括400%）以以上的項(xiàng)項(xiàng)目如表表1所列列。表1 小戶(hù)型型項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)建筑面積積（萬(wàn)m22）位置價(jià)格（元元/m22）入住時(shí)間間1東環(huán)18815 東三環(huán)中中路188

15、號(hào)78000-8440020022.6.2世安望京京家園3望京新城城45000-5000020011.5.3金福家園園（一期）7定福莊32800-35541現(xiàn)房4興隆家園園（南區(qū)）60京通快速速路口40800-5338020011.100.5亮馬水晶晶2.399東風(fēng)橋55500-6220020022.111.6嘉悅精英英1.4望京5280020011.9.7九知公寓寓1亞運(yùn)村小小營(yíng)48800-5660020000.9.8信德新時(shí)時(shí)代（二期）8宣武鴨子子橋北里里47500-7005020022.5.9自由度1.855海淀田村村路8號(hào)號(hào)46800-5660020022.4.10百郎園6.3復(fù)興路甲

16、甲36號(hào)號(hào)20011.100.11今典花園園（二期）20西直門(mén)75000-8550020011.122.12硅谷先鋒鋒12西三旗3200020011.5.13非常宿舍舍4五道口5400020011.8.14怡靜苑3.5海淀藍(lán)靛靛廠4300020000.4.合計(jì)2002.114平均53333表2 小戶(hù)型型與住宅宅總體市市場(chǎng)的比比較開(kāi)復(fù)工面面積（萬(wàn)萬(wàn)m2）平均價(jià)格格（元/m2）北京20000住住宅29711.545566小戶(hù)型202.1453333小戶(hù)型比比例（%）6.8117表3 小小戶(hù)的分分布狀況況小戶(hù)型總總量項(xiàng)目比例例面積比朝陽(yáng)區(qū)14個(gè)202.14萬(wàn)m27個(gè)50%89.778萬(wàn)mm244.4

17、4%海淀區(qū)6個(gè)42.88%104.36萬(wàn)萬(wàn)m251.66%宣武1個(gè)7.22%8萬(wàn)m224%表1、表表2及表33中的數(shù)數(shù)據(jù)反映映了如下下幾點(diǎn)：1）與目目前北京京眾多的的樓盤(pán)相相比，投投入市場(chǎng)場(chǎng)的小戶(hù)戶(hù)型項(xiàng)目目仍然非非常有限限，約占占20000年北北京住宅宅新開(kāi)（復(fù)）工工面積的的6.667 %，其他他項(xiàng)目中中僅起點(diǎn)點(diǎn)綴和“補(bǔ)丁”作用的的小戶(hù)型型難以形形成對(duì)市市場(chǎng)的沖沖擊力。2）僅有有的幾個(gè)個(gè)小戶(hù)型型項(xiàng)目多多分布在在交通發(fā)發(fā)達(dá)、周周邊配套套措施完完備的市市區(qū)，大大多靠近近城市主主干道,尤其集集中在朝朝陽(yáng)商業(yè)業(yè)區(qū)、海海淀科技技區(qū)(或其周周邊地帶帶。這與與朝陽(yáng)區(qū)區(qū)和海淀淀區(qū)的從從業(yè)者較較年輕、住房消消費(fèi)

18、觀念念進(jìn)步、講究合合適經(jīng)濟(jì)濟(jì)的特點(diǎn)點(diǎn)有密切切關(guān)系。3）與周周邊同地地區(qū)的其其他項(xiàng)目目相比，這些項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格并不不低，其其平均售售價(jià)是220000年北京京市所有有住宅的的平均售售價(jià)的11.177倍。由由于區(qū)域域的關(guān)系系，朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)小戶(hù)戶(hù)型項(xiàng)目目?jī)r(jià)格普普遍高于于其它區(qū)區(qū)?？梢?jiàn)見(jiàn)，小戶(hù)戶(hù)型與低低檔次沒(méi)沒(méi)有聯(lián)系系，只要要項(xiàng)目的的位置、品質(zhì)做做得好，目標(biāo)用用戶(hù)定位位準(zhǔn)確，小戶(hù)型型同樣能能買(mǎi)出好好價(jià)錢(qián)，同時(shí)也也揭示了了市場(chǎng)的的需求保保證了這這些項(xiàng)目目?jī)r(jià)位的的穩(wěn)定。4）在調(diào)調(diào)查時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)，770m22以下的的一居和和二居出出售率較較高，基基本上達(dá)達(dá)到700%以上上，700m290mm2的二居居室的銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況

19、相對(duì)要要弱。小小戶(hù)型的的銷(xiāo)售面面積約占占20000年商商品房的的總銷(xiāo)售售面積（指銷(xiāo)售售給個(gè)人人部分）的100%左右右。2.2需需求狀況況據(jù)北京市市統(tǒng)計(jì)局局的數(shù)據(jù)據(jù)，北京京市人口口總量（擁有北北京戶(hù)籍籍）為11107.5萬(wàn)人人，年流流動(dòng)人口口為2000萬(wàn)，全市從從業(yè)人員員6144萬(wàn)人，職工人人數(shù)4554萬(wàn)人人。全市職職工平均均年工資1156000元，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入1103449.77元。按按雙職工工家庭計(jì)計(jì)算，平平均家庭庭年收入入約為3312000元，根據(jù)國(guó)國(guó)際通行行的住房房?jī)r(jià)格為為年收入入的46倍推推算，北北京市普普通家庭庭可承受受的住房房總價(jià)應(yīng)應(yīng)在122萬(wàn)20萬(wàn)萬(wàn)之間，這個(gè)數(shù)數(shù)

20、據(jù)與去去年底進(jìn)進(jìn)行的抽抽樣調(diào)查查結(jié)果基基本吻合合， 即即北京市市民中442%的的購(gòu)房人人可承受受總價(jià)220萬(wàn)元元的房子子，277%的購(gòu)購(gòu)房人可可承受220萬(wàn)30萬(wàn)萬(wàn)元的房房子，兩兩項(xiàng)占669%。另外，由由于北京京是一個(gè)個(gè)典型的的“移民創(chuàng)創(chuàng)業(yè)”城市，根據(jù)人人員的背背景和年年齡的不不同，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)主要有有三種形形式，一一是在北北京居住住兩代以以上的家家庭，這這種家庭庭人員較較多，往往往存在在兩代同同堂或三三代甚至至四代同同堂的現(xiàn)現(xiàn)象，家家庭觀念念較強(qiáng)；二是雙雙方在北北京生活活工作多多年，并并已組建建家庭，沒(méi)有或或剛剛有有了孩子子，這樣樣的家庭庭男女雙雙方均受受過(guò)較好好的教育育，有工工作，家家庭結(jié)

21、構(gòu)構(gòu)簡(jiǎn)單，人員少少；三是是家庭的的一方在在北京工工作，另另一方和和孩子在在家鄉(xiāng)或或接來(lái)居居住，但但沒(méi)有穩(wěn)穩(wěn)定的工工作。剛剛剛畢業(yè)業(yè)的學(xué)生生或年輕輕的未結(jié)結(jié)婚的白白領(lǐng)都可可屬于這這一類(lèi)。進(jìn)一步分分析上述述三種家家庭對(duì)住住房需求求的特點(diǎn)點(diǎn)，不難難得知，第一類(lèi)類(lèi)家庭由由于在北北京居住住時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)，大部部分有一一定的根根基和居居住和物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，再加加上家庭庭結(jié)構(gòu)的的特點(diǎn)，他們往往往要求求購(gòu)買(mǎi)面面積較大大、功能能較全、便于照照顧老人人的房子子，或者者同時(shí)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)臨近近的兩套套住房。因此，這類(lèi)家家庭是大大戶(hù)型的的購(gòu)買(mǎi)者者。第二二類(lèi)家庭庭按照其其經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力又可可分成兩兩種，第第一種購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房子子主要用用于投資資

22、，第二二種購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房子主主要用于于自住，屬首次次置業(yè)。第三類(lèi)類(lèi)家庭由由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力、戶(hù)籍、流動(dòng)性性大等原原因，大大部分是是通過(guò)租租賃、借借用等方方式解決決?？梢钥闯龀?，目前前北京市市所開(kāi)發(fā)發(fā)的商品品房項(xiàng)目目中，為為第一類(lèi)類(lèi)和第二二類(lèi)家庭庭中較富富裕的部部分提供供了較多多的選擇擇，而北北京市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的順順利開(kāi)發(fā)發(fā)為這兩兩類(lèi)家庭庭中收入入較低的的部分也也提供了了可觀的的供應(yīng)量量。盡管管如此，市場(chǎng)上上仍然存存在很大大的需求求未得到到滿(mǎn)足，在我們們的這次次調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)，相對(duì)其其它的大大戶(hù)型，絕大多多數(shù)的小小戶(hù)型買(mǎi)買(mǎi)得極快快，在電電話(huà)詢(xún)問(wèn)問(wèn)時(shí)，基基本上所所有的售售樓人員員都告訴訴我們：小戶(hù)型型早已售

23、售完，或或只剩下下朝向、戶(hù)型、樓層極極難接受受的一兩兩套。自自從去年年以來(lái)，小戶(hù)型型大行其其道，從從中，我我們可以以看出若若干端倪倪：1） 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房盡管管價(jià)廉物物美，但但位置較較遠(yuǎn)，對(duì)對(duì)于第二二種家庭庭來(lái)說(shuō)，交通和和孩子的的教育是是一個(gè)難難以抹去去的心病病，因此此，交通通便利、位置靠靠近城區(qū)區(qū)、總房房?jī)r(jià)足可可承受的的小戶(hù)型型物業(yè)對(duì)對(duì)他們或或許更具具吸引力力；2） 第第二類(lèi)家家庭成員員大多受受過(guò)良好好教育，他們崇崇尚時(shí)尚尚，懂得得享受，易于接接受多次次置業(yè)、貸款置置業(yè)的觀觀念，所所以，在在經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力不強(qiáng)強(qiáng)的時(shí)候候先行購(gòu)購(gòu)買(mǎi)一款款小戶(hù)型型不失為為一個(gè)明明智之舉舉；3） 對(duì)對(duì)第三類(lèi)類(lèi)家庭來(lái)來(lái)講

24、，先先行通過(guò)過(guò)租賃的的方式解解決住房房是當(dāng)然然的可行行途徑，由于人人員少，流動(dòng)性性大，基基本不購(gòu)購(gòu)置大件件家具，所以太太大的住住房對(duì)他他們沒(méi)有有必要，這完全全可從北北京市的的租賃供供求狀況況看出這這一點(diǎn)。2.3結(jié)結(jié)論我們把項(xiàng)項(xiàng)目主題題設(shè)計(jì)成成為小戶(hù)戶(hù)型公寓寓，對(duì)降降低發(fā)展展商風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，構(gòu)筑筑區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品差異異化來(lái)說(shuō)說(shuō)，都是是最佳的的解決方方案。這這也是符符合客戶(hù)戶(hù)需求和和定位要要求的，地段交交通、生生活配套套、就業(yè)業(yè)上班、學(xué)習(xí)娛娛樂(lè)都非常常便利，雖然戶(hù)戶(hù)數(shù)提高高了，但但根據(jù)我我們對(duì)北北京市場(chǎng)場(chǎng)相關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的分分析認(rèn)為為，該項(xiàng)項(xiàng)目今后后的銷(xiāo)售售速度將將絕對(duì)優(yōu)優(yōu)于同等等水準(zhǔn)的的中、大大戶(hù)型。同時(shí)，在在產(chǎn)

25、品規(guī)規(guī)劃上，我們將將進(jìn)一步步針對(duì)目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)來(lái)突出出主題，顯現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目特征征。3、產(chǎn)品品建議按照小戶(hù)戶(hù)型白領(lǐng)領(lǐng)公寓的的主題，從我們們現(xiàn)有的的項(xiàng)目資資料出發(fā)發(fā)，提出出部分產(chǎn)產(chǎn)品建議議如下供供參考：3.1建建筑平面面調(diào)整方方案CABDEF67.554.853.577.871.582.65圖1：方案1調(diào)整后建筑平面分割示意圖方案1：東塔樓樓平面格格局調(diào)整整為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層戶(hù)數(shù)數(shù)12戶(hù)戶(hù)（如圖圖1），電梯增增加1部部，總面面積沒(méi)有有變化。切割后后面積為為估算，僅供參參考。西西塔樓將將原設(shè)計(jì)計(jì)的D套套型切小小為三居居，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層戶(hù)數(shù)數(shù)為100戶(hù)，總總面積也也基本保保持不變變。東塔樓一居8戶(hù)；二居4戶(hù)；西塔樓一居4

26、戶(hù)；二居2戶(hù)；三居4戶(hù)戶(hù)型配比比：一居居54.6%；二居227.22%，三三居188.2%另外，頂頂層的復(fù)復(fù)式單元元戶(hù)型，也因?yàn)闉闃?biāo)準(zhǔn)層層戶(hù)型面面積減小小而相應(yīng)應(yīng)縮小，為1550-3300平平米。方案2：平面格格局調(diào)整整為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層戶(hù)數(shù)數(shù)11戶(hù)戶(hù)，電梯梯增加11部，總總面積增增加約550平米米。整體體雙塔增增加約220000平米。原設(shè)計(jì)計(jì)的D套套型切小小為三居居，2套套D型之之間增加加1戶(hù)二二居戶(hù)型型E，取取消原南南立面的的凹槽。原A戶(hù)戶(hù)型拆成成2套一一居。西塔樓一居6戶(hù)；二居3戶(hù)；三居2戶(hù)戶(hù)型配比比：一居居54.6%；二居227.22%，三三居188.2%E戶(hù)型因因?yàn)槿希沙蔀樽畛龀錾?/p>

27、景景觀套型型，而切切小的DD型也更更容易銷(xiāo)銷(xiāo)售。（本方案案制圖難難度較大大，在此此僅做文文字說(shuō)明明）3.2圓圓形廳或或房間的的調(diào)整這種造型型優(yōu)點(diǎn)是是采光和和景觀，但不利利于擺放放家具，實(shí)際使使用價(jià)值值并不高高，由于于周?chē)ńㄖ镩g間距太近近，視覺(jué)覺(jué)的穿透透較強(qiáng)（特別是是夜間）按照中中國(guó)人的的傳統(tǒng)私私密觀念念恐有些些難于接接受。所所以我們們建議在在客廳設(shè)設(shè)計(jì)中還還可以保保留這一一設(shè)計(jì)，但外凸凸部分適適當(dāng)減少少，類(lèi)似似于大弧弧形的造造型。在在臥室則則部分取取消該設(shè)設(shè)計(jì)，低低層（118層以以下）僅僅以大落落地玻璃璃幕墻或或凸窗（飄窗）來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)觀景與與采光的的結(jié)合，19層層以上采采用，并并每層擴(kuò)擴(kuò)大玻

28、璃璃圓柱體體積形成成向外膨膨脹感。3.3外外立面調(diào)調(diào)整原造型是是退臺(tái)式式設(shè)計(jì)，南向?yàn)闉榫坝^立立面，但但整體風(fēng)風(fēng)格比較較呆板，建議在在頂部立立面上增增加蓋板板、線(xiàn)條條來(lái)活躍躍建筑主主體。玻玻璃、鋁鋁板、金金屬構(gòu)件件之外，還可在在建筑外外采用大大型框梁梁結(jié)構(gòu)造造型。建建筑頂端端4層可可采用外外凸的玻玻璃倒圓圓錐裝飾飾。3.4泛泛會(huì)所設(shè)設(shè)置社區(qū)配套套設(shè)施以以實(shí)用為為主。立立足于目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的生活活需要，有效利利用有限限面積，分散設(shè)設(shè)施形成成“泛會(huì)所所”。裙房1層層：自助助洗衣房房、餐飲飲、超市市、COOFFEEE（不不含其它它對(duì)外銷(xiāo)銷(xiāo)售規(guī)劃劃）裙房2層層：物業(yè)業(yè)、郵政政、小型型專(zhuān)屬商商務(wù)服務(wù)務(wù)中心等

29、等（不含含其它對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售售規(guī)劃）裙房屋頂頂：空中中花園、露天健健身設(shè)施施1、陽(yáng)陽(yáng)光玻璃璃室內(nèi)壁壁球建筑內(nèi)部部：電梯梯美術(shù)館館、大堂堂攝影展展廊等地下層：健身設(shè)設(shè)施2、陽(yáng)光生生態(tài)車(chē)庫(kù)庫(kù)等3.5室室內(nèi)布局局的建議議：由于產(chǎn)品品調(diào)整時(shí)時(shí)是將三三居打開(kāi)開(kāi)成為22戶(hù)。實(shí)實(shí)際居住住中依然然可以將將2戶(hù)合合一，這這樣，很很多年輕輕子女購(gòu)購(gòu)買(mǎi)時(shí)可可以買(mǎi)22套，11套自用用，1套套出租，等父母母來(lái)京后后打通22套即可可全家團(tuán)團(tuán)聚，共共享三居居。而富富余的衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房可可改為步步入式衣衣櫥、書(shū)書(shū)房等。此外，多多樣化的的住宅空空間功能能區(qū)域緊緊湊化：可拆開(kāi)開(kāi)的走入入式衣櫥櫥；可隱隱藏的廚廚房；自自由靈活活隔斷的的

30、臥室；單獨(dú)設(shè)設(shè)計(jì)和裝裝修出樣樣的STTUDIIO式住住宅類(lèi)型型等。3.6產(chǎn)產(chǎn)品智能能化要求求信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化、智智能化、寬帶接接入、輔輔以局域域網(wǎng)（運(yùn)運(yùn)行演示示）可視對(duì)講講、指紋紋門(mén)禁（實(shí)品展展示）門(mén)磁/窗窗磁監(jiān)控控（實(shí)品品展示）消費(fèi)/物物業(yè)/門(mén)門(mén)禁/車(chē)車(chē)禁一卡卡通（系系統(tǒng)規(guī)劃劃）衛(wèi)星電視視（菜單單）3.7景景觀規(guī)劃劃小面積積水景，構(gòu)筑旱旱噴泉、瀑布?jí)?、水池池和水流流，由地地下層上上蓋開(kāi)正正方形開(kāi)開(kāi)口，水水流從二二側(cè)面沿沿玻璃壁壁流下地地下一層層水渠，形成“水幕式式車(chē)庫(kù)”并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地下層層自然采采光，新新穎、生生態(tài)。水水流由地地下層泵泵循環(huán)至至地表瀑瀑布?jí)ΑＳ捎趫@園景面積積小，利利用起伏伏式土地地

31、造型可可增大園園景面積積感，并并以連貫貫主題貫貫穿裙房房屋面的的空中花花園。4、項(xiàng)目目包裝建建議案名包裝裝方案（均為初初稿，僅僅供參考考）參考方案案1：自我的生生活空間間，自己己的時(shí)代代ME時(shí)時(shí)代強(qiáng)調(diào)白領(lǐng)領(lǐng)生活特特質(zhì)、個(gè)個(gè)性化空空間、前前衛(wèi)時(shí)尚尚產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵，小小戶(hù)型白白領(lǐng)公寓寓的旗幟幟。（文案另另行文件件說(shuō)明）參考方案案2：首先突出出地段，在規(guī)劃劃、戶(hù)型型等優(yōu)勢(shì)勢(shì)表現(xiàn)出出全新的的生活觀觀，二環(huán)環(huán)新理想想青年精精英二環(huán)環(huán)居住的的新主張張參考方案案3扣世紀(jì)莊莊園的“世紀(jì)”二字，體現(xiàn)精精英住宅宅本質(zhì)，吸引青青年置業(yè)業(yè)者認(rèn)同同世紀(jì)紀(jì)天驕更大氣和和貼切，以時(shí)代代感、成成就感鑄鑄造“非常白白領(lǐng)”的新世世紀(jì)個(gè)性性宅邸。開(kāi)盤(pán)時(shí)間間結(jié)點(diǎn)20011年8-10月月，準(zhǔn)備備期，銷(xiāo)銷(xiāo)售準(zhǔn)備備，各方方面前期期工作