某集團(tuán)項(xiàng)目管控模式和投融資方案設(shè)計(jì)

1、。金茂集團(tuán)團(tuán)亞龍灣灣項(xiàng)目管控模式式和投融融資方案案設(shè)計(jì)遠(yuǎn)卓管理理顧問 委托項(xiàng)目目背景項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)和內(nèi)容容金茂集團(tuán)團(tuán)委托上上海遠(yuǎn)卓卓企業(yè)管管理咨詢詢公司就就金茂集集團(tuán)擬建建的三亞亞亞龍灣灣度假酒酒店項(xiàng)目目的未來來執(zhí)行進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃，主要要涉及執(zhí)執(zhí)行組織織的架構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)、理想的的融資方方式及可可能的融融資方案案等提出出第三方方獨(dú)立意意見和建建議。金茂集團(tuán)團(tuán)亞龍灣灣項(xiàng)目前前期已經(jīng)經(jīng)由香港港浩華管管理顧問問公司對對擬建酒酒店的地地點(diǎn)、環(huán)環(huán)境、競競爭市場場供需情情況進(jìn)行行了實(shí)地地調(diào)查和和分析，并提出出了酒店店的建設(shè)設(shè)建議、未來收收益預(yù)測測和投資資預(yù)測；金茂集集團(tuán)在浩浩華公司司報告的的基礎(chǔ)上上，作了了一些內(nèi)內(nèi)容

2、、條條件的調(diào)調(diào)整，形形成內(nèi)部部立項(xiàng)報報告上報報董事會會并獲得得了批準(zhǔn)準(zhǔn)。遠(yuǎn)卓卓本次委委托項(xiàng)目目是在上上述調(diào)研研、分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行的進(jìn)一一步細(xì)化化方案的的研究和和建議，并最終終形成報報告提交交。項(xiàng)目假設(shè)設(shè)條件說說明本次委托托項(xiàng)目所所基于的的假設(shè)條條件：擬建酒店店定位于于5星級級和超55星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并并與國際際知名的的酒店管管理公司司合作，并且所所選酒店店管理公公司能夠夠體現(xiàn)與與亞龍灣灣現(xiàn)有高高檔酒店店差異化化的風(fēng)格格；擬建酒店店的未來來市場供供需情況況符合浩浩華報告告中的預(yù)預(yù)測；擬建酒店店的建設(shè)設(shè)周期能能夠按照照金茂集集團(tuán)工程程計(jì)劃要要求完成成；項(xiàng)目投/融資方方案按照照金茂集集團(tuán)給定定的財

3、務(wù)務(wù)條件，比如貸貸款利率率、融資資比例等等；金茂集團(tuán)團(tuán)將通過過三亞注注冊項(xiàng)目目公司方方式完成成項(xiàng)目建建設(shè)和經(jīng)經(jīng)營，金金茂集團(tuán)團(tuán)對項(xiàng)目目公司的的控股地地位不改改變。非正常因因素，如如戰(zhàn)爭、自然災(zāi)災(zāi)害等條條件不具具有可預(yù)預(yù)見性，不在研研究范圍圍之內(nèi)。項(xiàng)目報告告相關(guān)說說明報告中稱稱謂及其其縮寫：中國金茂茂（集團(tuán)團(tuán)）股份份有限公公司金金茂集團(tuán)團(tuán)、金茂茂、集團(tuán)團(tuán)香港浩華華管理顧顧問公司司（Hoorwaath Asiia PPaciificc）浩浩華公司司、浩華華上海遠(yuǎn)卓卓企業(yè)管管理咨詢詢公司遠(yuǎn)卓公公司、遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目背景景投資方背背景中國金茂茂（集團(tuán)團(tuán)）股份份有限公公司成立立于19993年年2月，是

4、由中中國化工工、中國國糧油、中國五五礦等114家大大型外貿(mào)貿(mào)公司發(fā)發(fā)起組建建、按現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度規(guī)規(guī)范運(yùn)作作的國有有特大型型股份制制企業(yè)，是一家家以超高高層建筑筑經(jīng)營管管理為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，集高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易、旅旅游觀光光、投資資業(yè)務(wù)為為一體的的綜合性性企業(yè)集集團(tuán)。金茂集團(tuán)團(tuán)四屆二二次董事事會進(jìn)行行了集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，提提出了集集團(tuán)未來來三年發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：金茂的戰(zhàn)戰(zhàn)略“一個目目標(biāo)，三三大功能能，五大大舉措” 一個個目標(biāo)：創(chuàng)造品品牌經(jīng)濟(jì)濟(jì)與組織織通過過金茂品品牌建設(shè)設(shè)，創(chuàng)造造具有整整合社會會資源能能力的組組織，實(shí)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略略擴(kuò)張，締結(jié)具具有國際際競爭力力和影響響力優(yōu)秀秀企業(yè)。三大功能能

5、：以金金茂大廈廈為載體體，強(qiáng)化化和延伸伸高檔樓樓宇及設(shè)設(shè)施管理理、高級級酒店經(jīng)經(jīng)營和高高端旅游游休閑產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)為核心心的三大大功能，有機(jī)聯(lián)聯(lián)系，協(xié)協(xié)同發(fā)展展。五大舉措措：功能能強(qiáng)化和和延伸、戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟、品品牌戰(zhàn)略略、資本本運(yùn)作、組織能能力建設(shè)設(shè)。金茂的定定位“品牌創(chuàng)創(chuàng)造者、價值發(fā)發(fā)現(xiàn)者和和資源整整合者”為此，金金茂集團(tuán)團(tuán)正在著著力發(fā)展展的五種種能力，它們是是：領(lǐng)導(dǎo)才能能：遠(yuǎn)見見卓識和和組織、創(chuàng)新能能力整合智力力資源：企業(yè)經(jīng)經(jīng)營和管管理精英英和組合合把握商機(jī)機(jī)能力：優(yōu)秀的的管理流流程和快快速市場場反應(yīng)資本運(yùn)作作能力：資本與與產(chǎn)業(yè)的的有機(jī)融融合品牌運(yùn)作作能力：獲取超超額回報報，成為為行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先金

6、茂業(yè)務(wù)務(wù)狀況隨著金茂茂大廈大大樓資源源開發(fā)的的進(jìn)一步步深入，以金茂茂大廈為為基礎(chǔ)的的三大業(yè)業(yè)務(wù)，包包括高檔檔酒店、高檔寫寫字樓及及觀光旅旅游將于于20005年全全面進(jìn)入入業(yè)績合合理區(qū)間間，趨于于飽和，后續(xù)增增長空間間將主要要取決于于市場價價格因素素，風(fēng)險險較高。而且，隨隨著小陸陸家嘴地地區(qū)新一一輪開發(fā)發(fā)的啟動動，這一一地區(qū)的的激烈競競爭將不不可避免免，這對對金茂大大廈業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展存存在相當(dāng)當(dāng)?shù)臐撛谠谕{。同時，由由于金茂茂集團(tuán)固固定資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模巨巨大，即即使進(jìn)入入業(yè)績增增長的合合理區(qū)間間，股東東的投資資資本回回報率仍仍然較低低。在這種情情況下，金茂集集團(tuán)必須須抓住機(jī)機(jī)遇、加加快發(fā)展展，將金金茂大廈

7、廈的高度度優(yōu)勢轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢，從而而確立持持續(xù)的比比較優(yōu)勢勢，保障障股東長長期、穩(wěn)穩(wěn)定的投投資回報報。亞龍龍灣項(xiàng)目目正是符符合集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略以以及能充充分發(fā)揮揮集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢和品牌牌效應(yīng)的的后續(xù)投投資項(xiàng)目目，同時時項(xiàng)目具具有良好好的投資資收益預(yù)預(yù)測，因因而項(xiàng)目目很快獲獲得金茂茂集團(tuán)各各股東方方的認(rèn)可可。亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目概況況亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目位于于海南省省三亞市市亞龍灣灣國家度度假區(qū)。三亞是海海南省兩兩個地級級市之一一，是國國內(nèi)著名名的旅游游城市，其海岸岸線長達(dá)達(dá)2099.1公公里，占占據(jù)海南南總海岸岸線長度度的七分分之一。19998年至至20002年間間，三亞亞的旅游游業(yè)飛速速增長，達(dá)到2

8、25.66%的年年均增長長速度，遠(yuǎn)高于于海南省省9%的的平均水水平。亞龍灣度度假區(qū)位位于三亞亞市東南南部，是是目前中中國122個國家家級旅游游度假區(qū)區(qū)中唯一一位于熱熱帶地區(qū)區(qū)的度假假區(qū)。亞亞龍灣度度假區(qū)由由亞龍灣灣開發(fā)股股份有限限公司負(fù)負(fù)責(zé)開發(fā)發(fā)建設(shè)，“統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一征地地、統(tǒng)一一招商、統(tǒng)一建建設(shè)”，整體體層次較較高，已已經(jīng)成為為了倍受受中國國國內(nèi)及亞亞洲周邊邊國家歡歡迎的海海濱度假假勝地。亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊是亞龍龍灣度假假區(qū)海邊邊一線目目前僅剩剩余的一一塊用于于開發(fā)高高檔酒店店的土地地。金茂茂集團(tuán)計(jì)計(jì)劃利用用這塊土土地，與與國際頂頂級酒店店管理集集團(tuán)合作作，建造造五星級級和超五五星級標(biāo)標(biāo)

9、準(zhǔn)度假假酒店，以接待待旅游度度假為主主，結(jié)合合商務(wù)活活動需要要。項(xiàng)目前期期可行性性研究金茂集團(tuán)團(tuán)獲得土土地資源源并初步步?jīng)Q定投投資建設(shè)設(shè)方向后后，為慎慎重起見見，聘請請了香港港浩華管管理顧問問公司（Horrwatth AAsiaa Paaciffic）酒店店及旅游游業(yè)顧問問對亞龍龍灣項(xiàng)目目進(jìn)行了了全面的的調(diào)查和和可行性性研究。浩華公公司在實(shí)實(shí)地調(diào)研研和細(xì)致致分析后后，20003年年1月遞遞交了“金茂集集團(tuán)高檔檔度假酒酒店市場場及財務(wù)務(wù)可行性性研究報報告”。報告告的主要要內(nèi)容涉涉及：介紹海南概覽覽三亞地點(diǎn)分析析亞太區(qū)主主要海邊邊度假勝勝地亞龍灣酒酒店市場場分析開發(fā)建議議預(yù)計(jì)使用用率水平平營運(yùn)現(xiàn)金

10、金流量預(yù)預(yù)測投資分析析遠(yuǎn)卓摘取取其內(nèi)容容中主要要的結(jié)論論部分作作為引述述。宏觀環(huán)境境經(jīng)濟(jì)環(huán)境境隨著國民民生產(chǎn)總總值和居居民可支支配收入入的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，國國內(nèi)旅游游度假市市場不斷斷增長，海南和和三亞的的旅游市市場也從從中獲益益匪淺。旅游業(yè)業(yè)已經(jīng)成成為海南南的一個個支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，海海南旅游游收入占占全省年年均國民民生產(chǎn)總總值的115%。旅游環(huán)境境航空 海海南目前前只有三三個機(jī)場場：?？诳凇⑷齺唩喓铜偵缴剑峁┕┑墓潭ǘ▏鴥?nèi)外外航線超超過500條，包包括香港港、澳門門、新加加坡、馬馬來西亞亞和泰國國。公路 海海南擁有有較好的的公路系系統(tǒng)，三三條南北北走向、四條東東西走向向的公路路主干線線橫貫全全

11、島構(gòu)成成一個完完善的公公路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，連接接海南島島的各大大城市。氣候 三三亞的氣氣候?yàn)榈涞湫偷臒釤釒ШＱ笱髿夂颍昶骄鶞囟葹闉?5.4，全年年日照時時間達(dá)到到25663小時時，年均均降雨量量達(dá)到112799毫米不利因素素國外游客客的吸引引力不足足 三亞亞還只是是一個重重要的國國內(nèi)旅游游目的地地，20002年年到訪旅旅客中，只有66.1%。預(yù)計(jì)計(jì)20003年以以及之后后的國際際到訪旅旅客將逐逐年增加加，但是是在未來來的若干干年內(nèi)，仍將是是主要吸吸引國內(nèi)內(nèi)游客到到訪，旅旅游消費(fèi)費(fèi)水平較較低。游客平均均消費(fèi)下下降 海海南雖然然游客數(shù)數(shù)量連年年上升，但平均均每位游游客當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)額額近年來來有所下下降。

12、項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)條件分分析亞龍灣規(guī)規(guī)劃和設(shè)設(shè)施情況況亞龍灣度度假區(qū)由由亞龍灣灣開發(fā)股股份有限限公司負(fù)負(fù)責(zé)開發(fā)發(fā)建設(shè)。亞龍灣現(xiàn)現(xiàn)有設(shè)施施：亞龍灣目目前擁有有酒店110家，其中22星1家家、3星星2家、4-55星3家家（包括括非正式式評級）、5星星3家（包括非非正式評評級）、高爾夫夫俱樂部部1家，客房數(shù)數(shù)23449間。一個188洞高爾爾夫球場場一個19997年年開業(yè)的的海底世世界亞龍灣在在建設(shè)施施：喜來登度度假酒店店，5111間客客房的高高檔酒店店，計(jì)劃劃20003年11月開業(yè)業(yè)萬豪度假假酒店，4000間客房房的高檔檔酒店，計(jì)劃220033年100月開業(yè)業(yè)環(huán)球城內(nèi)內(nèi)的一個個娛樂電電影院，可容納納1200

13、0名觀觀眾，計(jì)計(jì)劃20003年年2月開開業(yè)未來5年年擬建設(shè)設(shè)施：在現(xiàn)有球球場旁邊邊增加一一個9洞洞高爾夫夫球場，預(yù)計(jì)220044或20005年年開業(yè)在度假區(qū)區(qū)中心建建設(shè)一個個大型的的零售設(shè)設(shè)施中心廣場場改造翻翻新，新新增一個個50000座位位的禮堂堂項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)方位和和周邊環(huán)環(huán)境擬建項(xiàng)目目地點(diǎn)西西側(cè)是待待開發(fā)沙沙灘，北北面與一一片15500畝畝的紅樹樹林保護(hù)護(hù)區(qū)相連連，東邊邊是在建建的萬豪豪酒店，東北部部與高爾爾夫球場場一路之之隔，南南面是沙沙灘。項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)特性與其他酒酒店相比比，具有有以下優(yōu)優(yōu)勢：西面和對對面將不不再建設(shè)設(shè)其他主主要度假假設(shè)施和和開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，因因此，擬擬建項(xiàng)目目相比其其他現(xiàn)有有

14、競爭對對手，是是最具隱隱蔽性的的一個項(xiàng)項(xiàng)目整個地塊塊從道路路向沙灘灘緩緩傾傾斜，這這種地形形特征將將為擬建建酒店未未來的大大部分客客房提供供極佳的的海景和其他酒酒店相比比，沒有有明顯劣劣勢，同同樣擁有有優(yōu)質(zhì)的的沙灘和和水質(zhì)，同樣有有幾個灣灣外島嶼嶼作為天天然屏障障。但是，擬擬建項(xiàng)目目東面的的萬豪度度假酒店店正在建建設(shè)，而而且恰恰恰與擬建建項(xiàng)目緊緊緊相連連，這一一點(diǎn)不太太理想。因此，擬建項(xiàng)項(xiàng)目在設(shè)設(shè)計(jì)時需需要謹(jǐn)慎慎定位，如何避避免這一一方面的的負(fù)面影影響。亞太主要要海濱度度假勝地地與亞龍龍灣比較較總體而言言，亞龍龍灣正成成為一個個倍受歡歡迎的海海邊度假假勝地。但不可否否認(rèn)，亞亞龍灣的的旅游市市場

15、還是是會面臨臨以下挑挑戰(zhàn)：亞龍灣還還沒有完完全受到到區(qū)域和和國際性性的旅游游客源市市場的青青睞；除了高爾爾夫球場場和度假假設(shè)施，亞龍灣灣尚缺乏乏其他輔輔助旅游游發(fā)展的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施；三亞城市市本身還還無法與與亞龍灣灣旅游融融為一體體；三亞的固固定航班班到了旺旺季，仍仍然不足足以容納納日漸增增長的游游客；海南省旅旅游局并并沒有完完全開發(fā)發(fā)這里豐豐富的人人文旅游游資源。而且，目前對對當(dāng)前旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)的促銷銷和宣傳傳還無法法對國際際客源市市場構(gòu)成成足夠的的吸引力力。亞龍灣酒酒店市場場分析市場供給給和需求求、住宿宿率和平平均房價價亞龍灣競競爭酒店店整體信信息酒店/度度假村開業(yè)年份份客房數(shù)檔次凱萊度假假酒

16、店199774035星天域度假假酒店199883594-5星星（非正正式評星星）天鴻度假假酒店20000355星假日度假假酒店200113584-5星星（非正正式評星星）金棕櫚度度假酒店店200112464-5星星（非正正式評星星）環(huán)球城度度假酒店店200222085星（非非正式評評星）16099亞資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”從19998年到到20002年，亞龍灣灣競爭市市場酒店店在客房房供給方方面的年年均增長長率達(dá)到到了200.5%（復(fù)合合平均數(shù)數(shù)），競競爭市場場酒店的的客房需需求數(shù)量量也在逐逐年攀升升，年均均增長率率達(dá)到了了21.2%（復(fù)合平平均數(shù)），需求求增長速

17、速度超過過了供給給。亞龍灣度度假酒店店市場整整體業(yè)績績水平酒店出租率20011平均房價價出租率20022平均房價價凱萊72%59067%650天域68%56067%630假日60%58065%590金棕櫚45%52060%530環(huán)球城-35%480天鴻68%55065%560平均61.66%56961.33%598資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”客源分布布和構(gòu)成成20022年亞龍龍灣競爭爭酒店市市場客源源分布資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”國內(nèi)高檔檔市場以以及會議議市場在在客房預(yù)預(yù)定以及及會議組組織方面面開始避避開旅行行社的參參與，因因此，與與前幾年

18、年相比，20002年通通過旅行行社方面面進(jìn)行的的酒店訂訂房急劇劇減少，?？褪惺袌觯ㄉ⑸⒖停┰谠谡麄€客客源市場場的比例例增加。在客源國國籍構(gòu)成成方面，高檔度度假酒店店市場的的客源主主體為國國內(nèi)旅游游者，占占到755%。對對照北京京和上海海等其他他主要門門戶城市市，長線線市場的的脆弱對對三亞酒酒店市場場潛在平平均房價價的提升升構(gòu)成了了挑戰(zhàn)。競爭市場場供給與與需求預(yù)預(yù)測未來5年年供給和和需求的的增長趨趨勢預(yù)測測客房供給給客房需求求住宿率平均房價價客房數(shù)變化客房數(shù)變化人民幣變化20033預(yù)測2194436%1380040%63%6519%200442582218%1656620%64%6845%200

19、553049918%1954418%64%7043%200663825525%2306618%60%7476%20077400115%2652215%66%7845%資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”亞龍灣未未來潛在在供給客房數(shù)開業(yè)年份份檔次管理方三亞喜來來登51120033年1月月豪華5星星喜來登萬豪40020033年100月豪華5星星萬豪天鴻擴(kuò)建建25020044年100月豪華5星星業(yè)主香格里拉拉陽光海海岸55020055年7月月豪華5星星香格里拉拉擬建項(xiàng)目目1期50020066年1月月豪華5星星TBA資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”未來需求求市場

20、的的增長主主要來自自：國內(nèi)休閑閑和會議議需求市市場香港休閑閑和會議議需求市市場來自韓國國和日本本的休閑閑市場，其次是是歐美休休閑市場場項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建議浩華認(rèn)為為，酒店店應(yīng)定位位為高檔檔五星級級，選擇擇世界頂頂級品牌牌并在現(xiàn)現(xiàn)有酒店店中樹立立一個與與眾不同同的獨(dú)特特形象，區(qū)別于于其他即即將開業(yè)業(yè)的較低低等級55星定位位的喜來來登、萬萬豪和香香格里拉拉等項(xiàng)目目。但同時，在中期期內(nèi)，基基于國內(nèi)內(nèi)客源的的需求定定位以及及市場平平均房價價水平，都難以以保證一一個超豪豪華酒店店的經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性。因此，浩浩華建議議擬建酒酒店開發(fā)發(fā)計(jì)劃如如下： 1期2期3期計(jì)劃開業(yè)業(yè)日期20066年1月月20077年年中中20

21、088度假酒店店1總客房數(shù)數(shù)8000間500間間客房300-3500間客房房度假酒店店2250-3000管理品牌牌國際國際國際類型客房別別墅客房別別墅較多別墅墅，較少少客房（依市場場而定）資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”預(yù)計(jì)使用用率水平平和營運(yùn)運(yùn)現(xiàn)金流流量預(yù)測測擬建酒店店一期（5000間客房房）預(yù)計(jì)計(jì)滲透率率水平年份市場滲透透率指數(shù)數(shù)平均房價價指數(shù)200668311020077951102008810311020099103110資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”投資分析析擬建項(xiàng)目目預(yù)期投投資假設(shè)設(shè)內(nèi)部報酬酬率回收期每間房UUS$114,000013.

22、44%10年每間房UUS$112,000016.33%8年資料來源源：浩華華“市場及及財務(wù)可可行性研研究報告告”浩華報告告總結(jié)總體而言言，浩華華報告對對國內(nèi)整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢和和擬建項(xiàng)項(xiàng)目均持持樂觀態(tài)態(tài)度。報報告認(rèn)為為無論從從國內(nèi)整整體還是是海南、三亞的的旅游市市場，未未來均呈呈現(xiàn)上升升的良好好勢頭。擬建項(xiàng)項(xiàng)目的資資源條件件也相對對不錯，在其競競爭市場場中具有有較大可可能脫穎穎而出，成為領(lǐng)領(lǐng)先者。基于浩浩華搜集集資料和和預(yù)測判判斷，擬擬建項(xiàng)目目的收益益率完全全值得金金茂集團(tuán)團(tuán)進(jìn)行投投資。不利因素素：亞龍灣主主要面對對國內(nèi)游游客，不不利于消消費(fèi)水平平提升，因而短短期內(nèi)建建造超豪豪華酒店店的市場場尚

23、不成成熟、風(fēng)風(fēng)險較高高；擬建項(xiàng)目目緊臨在在建的萬萬豪酒店店，未來來酒店管管理公司司和品牌牌的選擇擇十分重重要，將將決定能能否形成成差異化化競爭優(yōu)優(yōu)勢。金茂集團(tuán)團(tuán)對亞龍龍灣項(xiàng)目目的設(shè)想想和安排排在香港浩浩華公司司專業(yè)評評估和測測算之后后，金茂茂集團(tuán)又又進(jìn)行了了一些補(bǔ)補(bǔ)充和調(diào)調(diào)整，比比如項(xiàng)目目周期縮縮短、貸貸款利率率調(diào)整為為4.88%、增增加了折折舊項(xiàng)目目、增加加了相關(guān)關(guān)稅費(fèi)等等等。遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓通過過“關(guān)于金金茂集團(tuán)團(tuán)在三亞亞亞龍灣灣建造高高星級酒酒店的立立項(xiàng)報告告（送審審稿）”和對金金茂集團(tuán)團(tuán)部分相相關(guān)管理理人員的的訪談獲獲得了相相關(guān)信息息。項(xiàng)目管控控模式的的設(shè)想考慮到擬擬建酒店店的管理理跨度和和難度

24、，金茂集集團(tuán)擬在在三亞設(shè)設(shè)立兩個個項(xiàng)目公公司分別別負(fù)責(zé)兩兩個度假假酒店項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)和經(jīng)經(jīng)營；但但是，是是由集團(tuán)團(tuán)直接負(fù)負(fù)責(zé)酒店店項(xiàng)目的的投資和和管理還還是設(shè)立立一個投投資公司司負(fù)責(zé)，尚未明明確。金茂集團(tuán)團(tuán)通過投投資公司司間接管管控的模模式設(shè)想想主要考考慮：亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目需要要資金量量較大，為減小小資金壓壓力，間間接模式式可增加加財務(wù)杠杠桿作用用，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小投入入撬動大大資金的的效果；間接模式式增加了了可融資資平臺，為金茂茂集團(tuán)未未來的投投資增值值和退出出創(chuàng)造了了更多、更靈活活的選擇擇空間。項(xiàng)目進(jìn)度度的預(yù)期期調(diào)整安安排金茂擬將將浩華建建議的三三期進(jìn)度度調(diào)整為為分兩期期進(jìn)行，第一期期仍然是是一家55

25、星級酒酒店，計(jì)計(jì)劃客房房數(shù)5000間，完工投投入時間間提前到到20005年44月（亞亞龍灣度度假酒店店第一期期工程建建設(shè)形象象進(jìn)度計(jì)計(jì)劃）；第二期期是一家家超5星星級酒店店，計(jì)劃劃客房數(shù)數(shù)6000間，具具體數(shù)量量和開工工日期、工期需需視市場場情況再再作決定定。最初的項(xiàng)項(xiàng)目土地地、投資資量和融融資安排排設(shè)想 土地 兩兩塊土地地使用權(quán)權(quán)一次買買下，分分期建設(shè)設(shè)。土地地款將采采用三年年分期方方式付清清，但土土地權(quán)證證可以在在合同簽簽署后獲獲得，即即項(xiàng)目開開工時可可以將土土地作為為公司資資產(chǎn)抵押押貸款。土地價價格目前前為900萬元/每畝（送審稿稿中按880萬元元測算）。預(yù)計(jì)投資資總量為為12億億元。一

26、一期項(xiàng)目目期間預(yù)預(yù)計(jì)總投投資7007200.1萬萬元，其其中公司司出資3366550.11萬元，其余為為銀行貸貸款3440700萬元；用于一一期項(xiàng)目目的總投投資為5521661.55萬元，其中公公司出資資為2773700.8萬萬元，銀銀行貸款款為2447900.7萬萬元。一一期酒店店造價為為12萬萬美元/間。一期酒店店開業(yè)總總資產(chǎn)為為521161.5萬元元，其中中流動資資產(chǎn)23361.5萬元元，固定定資產(chǎn)44.988億元，其中土土地成本本1.33億元，建筑及及設(shè)備等等3.668億元元。預(yù)測一期期酒店項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)業(yè)第一年年現(xiàn)金凈凈流入為為17669.33萬元，凈利潤潤2822.6萬萬元；至至201

27、10年（開業(yè)第第五年）現(xiàn)金凈凈流入達(dá)達(dá)到64465.1萬元元，凈利利潤達(dá)到到49778.44萬元。依據(jù)一期期酒店項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營情況況預(yù)測，其經(jīng)營營前三年年的現(xiàn)金金流量之之和達(dá)到到118801.2萬元元，二期期項(xiàng)目的的總投資資為2222388萬元，考慮550%負(fù)負(fù)債結(jié)構(gòu)構(gòu)，需自自籌資本本111119萬萬元，完完全能夠夠滿足投投資需求求。一期期酒店220099年到220111年的現(xiàn)現(xiàn)金流量量之和達(dá)達(dá)到1991788.4萬萬元，完完全能滿滿足三期期項(xiàng)目需需求。 金茂集團(tuán)團(tuán)及其關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)最終在在投資公公司和項(xiàng)項(xiàng)目公司司的股權(quán)權(quán)均達(dá)到到51%。由于金茂茂集團(tuán)建建設(shè)計(jì)劃劃的調(diào)整整和土地地價格的的變動，送

28、審稿稿中的財財務(wù)預(yù)測測數(shù)據(jù)需需要進(jìn)行行相應(yīng)的的調(diào)整?？傮w來來看，需需投資密密度呈上上升趨勢勢。一是是受到價價格影響響，但此此因素影影響不大大；二是是建設(shè)計(jì)計(jì)劃縮短短和合并并，對資資金的要要求增加加，加大大了融資資壓力。遠(yuǎn)卓對亞亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目的理理解和項(xiàng)項(xiàng)目中可可能的風(fēng)風(fēng)險和問問題遠(yuǎn)卓對亞亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目的理理解亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目在金金茂集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略中中的意義義符合集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略 按照金金茂集團(tuán)團(tuán)三年戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展規(guī)劃，金茂集集團(tuán)在220055年即將將面臨金金茂大廈廈資源開開發(fā)利用用達(dá)到飽飽和的局局面。屆屆時，金金茂集團(tuán)團(tuán)將很難難再有新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點(diǎn)點(diǎn)，而現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)務(wù)將受到到市場競競爭加劇劇的嚴(yán)峻峻挑戰(zhàn)。如何在在

29、大廈資資源飽和和之前的的短短22、3年年間，利利用金茂茂品牌優(yōu)優(yōu)勢和軟軟件資源源尋找和和發(fā)掘出出新的市市場機(jī)會會，將金金茂競爭爭力向大大廈以外外空間釋釋放，是是一個十十分緊迫迫的任務(wù)務(wù)。形成酒店店板塊 從金茂茂集團(tuán)現(xiàn)現(xiàn)有三大大核心業(yè)業(yè)務(wù)酒酒店、寫寫字樓、觀光來看，酒店業(yè)業(yè)務(wù)無論論從金茂茂內(nèi)部能能力還是是行業(yè)前前景而言言，都是是應(yīng)首先先選擇并并易于復(fù)復(fù)制的業(yè)業(yè)務(wù)。金金茂君悅悅酒店目目前在上上海超55星級酒酒店中已已經(jīng)占據(jù)據(jù)了“領(lǐng)頭羊羊”的位置置。通過過與凱悅悅酒店集集團(tuán)的合合作，金金茂集團(tuán)團(tuán)已經(jīng)在在高檔酒酒店經(jīng)營營管理方方面積累累了相當(dāng)當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)驗(yàn)并初步步培養(yǎng)了了一支核核心隊(duì)伍伍。上海海豪華酒酒店

30、經(jīng)營營管理的的成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)十分分有利于于金茂集集團(tuán)形成成酒店業(yè)業(yè)務(wù)板塊塊，向國國內(nèi)其他他城市擴(kuò)擴(kuò)張和延延伸。支持持續(xù)續(xù)增長 酒店行行業(yè)的投投資和經(jīng)經(jīng)營較易易受到資資源限制制，具有有穩(wěn)定的的投資收收益但同同時不能能支持長長期增長長的要求求?；谟谶@樣的的特征，金茂集集團(tuán)未來來可能的的酒店板板塊需要要形成不不斷尋找找發(fā)現(xiàn)投投資機(jī)會會、項(xiàng)目目投資、日常經(jīng)經(jīng)營管理理、合理理退出的的循環(huán)業(yè)業(yè)務(wù)模式式，支持持集團(tuán)酒酒店業(yè)務(wù)務(wù)的持續(xù)續(xù)增長和和收益。相應(yīng)要求求和準(zhǔn)備備 金茂茂集團(tuán)需需設(shè)立機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)責(zé)酒店板板塊的投投融資和和經(jīng)營管管理，同同時逐步步培養(yǎng)精精通酒店店投資和和管理的的專業(yè)人人員隊(duì)伍伍；金茂茂集團(tuán)需需考

31、慮設(shè)設(shè)計(jì)并實(shí)實(shí)施便于于融資和和轉(zhuǎn)讓的的資本結(jié)結(jié)構(gòu)以支支持持續(xù)續(xù)的投資資需求；金茂集集團(tuán)需考考慮建立立有效控控制并不不失靈活活性的管管控模式式、組織織結(jié)構(gòu)和和制度體體系保障障對各個個酒店項(xiàng)項(xiàng)目的管管控。亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)和要要求降低金茂茂集團(tuán)資資金壓力力由于亞龍龍灣項(xiàng)目目整體投投資額較較大（112億元元），而而且項(xiàng)目目時間跨跨度較長長（一期期3年、二期22-3年年）；雖雖然金茂茂集團(tuán)目目前的現(xiàn)現(xiàn)金流情情況較好好，且具具有一定定的融資資能力，但考慮慮未來集集團(tuán)發(fā)展展的投資資需要，利用一一定的財財務(wù)杠桿桿降低資資金壓力力仍是必必要的手手段。設(shè)立投資資公司的的間接模模式可以以增加一一層融資資平臺，放

32、大財財務(wù)杠桿桿系數(shù)，有利于于降低集集團(tuán)資金金壓力，更大幅幅度的撬撬動外部部資源，無論是是間接融融資方式式還是直直接融資資方式?？刂平鹈瘓F(tuán)綜綜合風(fēng)險險金茂集團(tuán)團(tuán)作為“中國第第一高樓樓”的所有有人，股股東方又又主要由由國內(nèi)大大型國有有集團(tuán)組組成，具具有比較較知名的的品牌和和較高商商譽(yù)；同同時近年年通過發(fā)發(fā)行長期期債券等等方式已已使資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率和財務(wù)務(wù)費(fèi)用有有所下降降，現(xiàn)金金流和利利潤情況況也是連連年上升升。在金金茂集團(tuán)團(tuán)自身經(jīng)經(jīng)營和財財務(wù)狀況況均較好好的條件件下，合合理使用用財務(wù)杠杠桿、控控制風(fēng)險險成為一一個重要要的議題題。亞龍龍灣項(xiàng)目目中必須須將自有有資金的的投入比比例、財財務(wù)費(fèi)用用的控制

33、制、備用用方案的的準(zhǔn)備等等幾方面面問題全全面、綜綜合地予予以考慮慮，控制制和防范范集團(tuán)綜綜合風(fēng)險險，降低低發(fā)生可可能對集集團(tuán)造成成負(fù)面影影響的各各類事件件的概率率。亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目中可可能存在在的風(fēng)險險和問題題項(xiàng)目中可可能存在在的四類類風(fēng)險和和問題政策風(fēng)險險稅收政策策：由于于海南省省目前不不在享受受國家稅稅收優(yōu)惠惠的特區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，在海海南注冊冊公司所所享有的的稅收優(yōu)優(yōu)惠為當(dāng)當(dāng)?shù)卣o與的的政策，優(yōu)惠范范圍限于于地稅部部分。鑒鑒于目前前國家稅稅收管理理日趨嚴(yán)嚴(yán)格，地地稅減讓讓政策的的未來走走勢不甚甚樂觀，亞龍灣灣項(xiàng)目投投資公司司和項(xiàng)目目公司目目前可能能享有的的“先征后后退”等優(yōu)惠惠條件存存在較大

34、大風(fēng)險，對未來來收益有有負(fù)面影影響。注冊資金金政策：三亞市市在注冊冊資金方方面允諾諾金茂集集團(tuán)可以以在一年年內(nèi)分兩兩期到賬賬，此政政策同樣樣存在不不確定性性。當(dāng)條條件發(fā)生生變化時時，相應(yīng)應(yīng)應(yīng)急方方案必須須啟動，否則可可能造成成不利社社會影響響。市場風(fēng)險險金茂亞龍龍灣項(xiàng)目目所依托托的市場場環(huán)境具具有相當(dāng)當(dāng)?shù)牟淮_確定性。需求市場場 國內(nèi)內(nèi)、海南南未來宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境都都會對項(xiàng)項(xiàng)目未來來需求市市場產(chǎn)生生重大影影響，尤尤其是亞亞龍灣目目前主要要針對國國內(nèi)游客客的客觀觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展前景景的依賴賴度較高高；亞龍龍灣規(guī)劃劃發(fā)展及及其配套套設(shè)施的的建設(shè)以以及其在在海外的的營銷活活動等，將決定定亞龍

35、灣灣未來綜綜合吸引引力即亞亞龍灣未未來旅游游客源的的消費(fèi)水水平，對對金茂亞亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目二期期建設(shè)的的收益能能力產(chǎn)生生影響。 供給市場場 亞龍龍灣未來來規(guī)劃的的變化以以及競爭爭格局的的變化，將對項(xiàng)項(xiàng)目目前前對供給給情況的的判斷產(chǎn)產(chǎn)生影響響。中國國南部其其他主要要旅游城城市與海海南的競競爭、周周邊其他他旅游景景點(diǎn)與亞亞龍灣的的競爭等等將對旅旅游客源源構(gòu)成威威脅和替替代，亞亞龍灣目目前主要要依靠自自然風(fēng)光光吸引游游客的單單一競爭爭優(yōu)勢抗抗風(fēng)險能能力較弱弱。經(jīng)營風(fēng)險險亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目未來來酒店經(jīng)經(jīng)營情況況取決于于：是否否選擇了了恰當(dāng)?shù)牡木频旯芄芾砉舅竞途频甑昶放?；業(yè)主方方和酒店店管理公公司合作作是否融融

36、洽；酒酒店管理理公司的的經(jīng)營管管理能力力等等。考慮到到亞龍灣灣項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備聘請請國際知知名的高高檔酒店店管理公公司，其其經(jīng)營管管理能力力在一般般條件下下將保持持在較高高水準(zhǔn)，能夠控控制經(jīng)營營風(fēng)險。酒店管理理公司選選擇 由由于目前前亞龍灣灣度假區(qū)區(qū)內(nèi)已有有若干家家高檔酒酒店，而而且不乏乏知名品品牌，金金茂集團(tuán)團(tuán)所選擇擇的酒店店管理公公司的風(fēng)風(fēng)格和水水準(zhǔn)能否否區(qū)別于于其他競競爭對手手或者優(yōu)優(yōu)于其他他對手，十分重重要。若若酒店管管理公司司選擇失失誤，對對未來經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績將發(fā)生生較大影影響。業(yè)務(wù)與管管理公司司關(guān)系 由于金金茂集團(tuán)團(tuán)傾向于于不選擇擇凱悅酒酒店集團(tuán)團(tuán)，即意意味著是是與酒店店管理公公司的初初次

37、合作作。初次次合作雙雙方可能能在經(jīng)營營理念、管理風(fēng)風(fēng)格、行行為習(xí)慣慣等諸多多方面有有所不同同，需要要經(jīng)歷磨磨合。磨磨合的周周期長短短、磨合合的成功功與否等等因素將將影響酒酒店的日日常經(jīng)營營活動，帶來風(fēng)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險險亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目投資資量大、項(xiàng)目周周期長，過程中中產(chǎn)生財財務(wù)風(fēng)險險的相關(guān)關(guān)因素較較多，主主要有：利率風(fēng)險險 由于于亞龍灣灣項(xiàng)目貸貸款額度度較高，貸款周周期長，承擔(dān)的的利率變變動風(fēng)險險較高。利率的的變動將將影響項(xiàng)項(xiàng)目財務(wù)務(wù)費(fèi)用。匯率風(fēng)險險 由于于境外融融資相對對容易且且成本較較低，亞亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目未來來實(shí)行境境外融資資時將面面臨匯率率風(fēng)險，需考慮慮設(shè)計(jì)避避險工具具降低風(fēng)風(fēng)險。融資風(fēng)險險 亞

38、龍龍灣項(xiàng)目目中不確確定因素素較多，從而對對資金需需求的不不確定性性也較高高，容易易形成資資金缺口口。安排排資金計(jì)計(jì)劃時須須給與一一定彈性性，考慮慮多種可可能，預(yù)預(yù)先設(shè)計(jì)計(jì)備用方方案。隨著項(xiàng)目目進(jìn)度的的推進(jìn)可可能遭遇遇的具體體風(fēng)險和和問題公司注冊冊階段未來管控控模式的的選擇采用何種種公司注注冊形式式及股東東結(jié)構(gòu)有有利于項(xiàng)項(xiàng)目未來來進(jìn)展項(xiàng)目投資資要求的的注冊資資金額度度項(xiàng)目開工工之前的的資源準(zhǔn)準(zhǔn)備要求求，如土土地獲得得、資金金到位等等酒店管理理公司的的篩選和和確定一期項(xiàng)目目建設(shè)階階段與酒店管管理公司司的協(xié)調(diào)調(diào)資金的按按期到位位以及支支付條件件發(fā)生變變化時的的應(yīng)急資資金籌措措項(xiàng)目質(zhì)量量和工期期的把控

39、控對項(xiàng)目周周邊環(huán)境境的持續(xù)續(xù)跟蹤以以應(yīng)對市市場環(huán)境境變化一期項(xiàng)目目完成、開業(yè)階階段項(xiàng)目公司司人員調(diào)調(diào)整變動動開業(yè)及經(jīng)經(jīng)營資金金準(zhǔn)備后續(xù)融資資方案的的設(shè)計(jì)和和確定金茂集團(tuán)團(tuán)投資退退出方案案的準(zhǔn)備備遠(yuǎn)卓對應(yīng)應(yīng)方案的的準(zhǔn)備遠(yuǎn)卓對管管控模式式提出建建議注冊階段段主要考考慮快速速啟動，遠(yuǎn)卓提提供了先先以最簡簡方式注注冊然后后依需要要變更的的方案，比較了了多種注注冊形式式的利弊弊。遠(yuǎn)卓給出出了注冊冊資金的的要求范范圍遠(yuǎn)卓建議議了公司司未來組組織形式式遠(yuǎn)卓針對對項(xiàng)目周周期各個個可能時時點(diǎn)提供供退出方方案基于遠(yuǎn)卓卓理解的的亞龍灣灣項(xiàng)目模模式設(shè)計(jì)計(jì)直接控制制模式和和間接控控制模式式的比較較金茂亞龍龍灣項(xiàng)目目的管

40、控控模式可可選擇金金茂集團(tuán)團(tuán)直接控控股項(xiàng)目目公司方方式和金金茂集團(tuán)團(tuán)控股三三亞投資資公司并并由投資資公司再再控股項(xiàng)項(xiàng)目公司司的間接接方式。兩種方方式都可可行，操操作上難難度也不不大，但但綜合各各方面因因素比較較，同時時參考其其他集團(tuán)團(tuán)公司模模式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓建議議采用設(shè)設(shè)立投資資公司的的間接控控制模式式。戰(zhàn)略要求求金茂集團(tuán)團(tuán)未來將將形成三三大業(yè)務(wù)務(wù)板塊，酒店業(yè)業(yè)務(wù)是其其中之一一。對于于多元業(yè)業(yè)務(wù)投資資的集團(tuán)團(tuán)公司，集團(tuán)對對各業(yè)務(wù)務(wù)板塊的的管控多多采用間間接模式式，主要要考慮：集團(tuán)的管管理跨度度 如果果采用直直接模式式，集團(tuán)團(tuán)公司需需直接管管理多個個板塊下下的若干干下屬公公司，從從管理能能力的合合理范

41、圍圍而言，必然造造成集團(tuán)團(tuán)管理跨跨度過大大的狀況況，對集集團(tuán)和下下屬公司司都將導(dǎo)導(dǎo)致效率率下降的的不利局局面；集團(tuán)的管管理難度度 一般般情況下下，各個個板塊所所屬行業(yè)業(yè)各具特特征，需需要一個個對行業(yè)業(yè)具有豐豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)隊(duì)進(jìn)行管管理，如如果采用用直接模模式，意意味著集集團(tuán)公司司內(nèi)部需需組建若若干對應(yīng)應(yīng)于各個個業(yè)務(wù)板板塊的專專業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)或部門門且基本本相對獨(dú)獨(dú)立，集集團(tuán)的人人員規(guī)模模將較為為龐大，同時進(jìn)進(jìn)一步增增加集團(tuán)團(tuán)管理跨跨度。亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目是金金茂集團(tuán)團(tuán)酒店業(yè)業(yè)務(wù)向外外延伸的的起步，是未來來酒店板板塊形成成的雛形形。考慮慮未來酒酒店板塊塊組成需需要的核核心投資資管理公公司，如如果較早早建立可

42、可以盡早早盡快熟熟悉業(yè)務(wù)務(wù)和項(xiàng)目目以及培培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，同時時在投資資關(guān)系上上也較為為直接。間接模式式在國內(nèi)內(nèi)很多大大型集團(tuán)團(tuán)公司使使用，比比如中遠(yuǎn)遠(yuǎn)集團(tuán)的的房地產(chǎn)產(chǎn)板塊（北京），即由由中遠(yuǎn)集集團(tuán)與中中化集團(tuán)團(tuán)共同出出資組建建設(shè)立中中遠(yuǎn)房地地產(chǎn)公司司，并由由該房地地產(chǎn)公司司投資管管理下屬屬多個房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司及物業(yè)業(yè)管理公公司，項(xiàng)項(xiàng)目公司司負(fù)責(zé)購購置土地地和房產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)、銷售工工作。融資要求求金茂集團(tuán)團(tuán)希望以以較少投投入撬動動較大資資金的設(shè)設(shè)想，需需要通過過財務(wù)杠杠桿等手手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。間接接控制模模式相比比直接模模式多一一層融資資平臺，可以更更大程度度的利用用外部資資源，融融資靈活活性也更更好：間

43、間接融資資方式下下，以550%負(fù)負(fù)債率推推算，財財務(wù)杠桿桿系數(shù)放放大一倍倍；直接接融資方方式下，可以在在項(xiàng)目公公司和投投資公司司兩個層層面募集集資金。同時，考考慮未來來可能的的上市等等融資途途徑，單單一的酒酒店業(yè)務(wù)務(wù)不具備備上市融融資所要要求的高高增長高高回報特特性，較較難吸引引投資方方關(guān)注；而投資資公司由由于業(yè)務(wù)務(wù)相對豐豐富，其其資產(chǎn)、收益情情況相比比項(xiàng)目公公司具有有更好的的吸引投投資人的的背景。經(jīng)營管理理要求由于亞龍龍灣項(xiàng)目目與金茂茂集團(tuán)地地理位置置距離較較遠(yuǎn)，異異地直接接控制管管理難度度較大，而且若若需兼顧顧兩個項(xiàng)項(xiàng)目公司司，需投投入資源源較多；同時，集團(tuán)直直接控制制模式下下，項(xiàng)目目公司

44、的的匯報、決策等等均需通通過集團(tuán)團(tuán)審批，手續(xù)相相對繁瑣瑣，不利利于日常常經(jīng)營的的快速靈靈活要求求。間接接模式下下，集團(tuán)團(tuán)主要管管理投資資公司，由其在在當(dāng)?shù)刂敝苯庸芾砝?，反?yīng)應(yīng)、決策策速度加加快，且且便于發(fā)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目目公司的的問題。間接控制制模式的的主體框框架投資公司司和項(xiàng)目目公司的的設(shè)立在海南三三亞注冊冊設(shè)立投投資公司司（海南南三亞金金茂投資資有限公公司）和和兩個項(xiàng)項(xiàng)目公司司。投資資公司由由金茂集集團(tuán)及其其關(guān)聯(lián)企企業(yè)共同同投資成成立，項(xiàng)項(xiàng)目公司司由投資資公司和和金茂集集團(tuán)共同同投資成成立。二期項(xiàng)目公司海南三亞金茂投資有限公司一期項(xiàng)目公司金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)投資公司司和項(xiàng)目目公司的的主要職職責(zé)投資

45、公司司：負(fù)責(zé)責(zé)對項(xiàng)目目公司的的投融資資和建設(shè)設(shè)、經(jīng)營營管理。項(xiàng)目公司司：建設(shè)設(shè)期負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的的規(guī)劃建建設(shè)，經(jīng)經(jīng)營期負(fù)負(fù)責(zé)酒店店業(yè)務(wù)日日常經(jīng)營營管理。遠(yuǎn)卓基于于間接控控制模式式設(shè)計(jì)了了金茂集集團(tuán)亞龍龍灣項(xiàng)目目投資公公司和項(xiàng)項(xiàng)目公司司的公司司組建形形式、融融資方案案和管控控方案。以下三三部分即即為三個個方面內(nèi)內(nèi)容的詳詳細(xì)展開開，所有有論述結(jié)結(jié)構(gòu)均基基于投資資公司和和項(xiàng)目公公司兩層層架構(gòu)間間接模式式?；陂g接接模式的的公司組組建形式式金茂集團(tuán)團(tuán)亞龍灣灣項(xiàng)目投投資公司司和項(xiàng)目目公司的的組建可可能的選選擇范圍圍：股份有限限公司和和有限責(zé)責(zé)任公司司內(nèi)資企業(yè)業(yè)和中外外合資企企業(yè)股東構(gòu)成成中是否否有外部部股東

46、加加入是否注冊冊為投資資公司遠(yuǎn)卓主要要基于以以下幾個個條件提提出公司司組建形形式建議議：項(xiàng)目進(jìn)度度的時間間要求項(xiàng)目投資資相關(guān)要要求各種注冊冊方式的的政策要要求公司可以以獲得的的政策環(huán)環(huán)境對公司未未來發(fā)展展的影響響遠(yuǎn)卓考慮慮了公司司各種可可能的組組建形式式的相關(guān)關(guān)要求（詳見附附件一），并結(jié)結(jié)合上述述條件進(jìn)進(jìn)行了分分析比較較，首先先排除了了一些可可能，然然后基于于亞龍灣灣項(xiàng)目的的開發(fā)進(jìn)進(jìn)程提出出了分階階段金茂茂集團(tuán)亞亞龍灣項(xiàng)項(xiàng)目投資資公司和和項(xiàng)目公公司的組組建方案案建議，供金茂茂集團(tuán)參參考?？紤]排除除的幾種種可能選選擇中外合資資的投資資公司形形式由于國家家相關(guān)政政策對中中外合資資的投資資公司注注冊

47、和資資金投向向要求較較高，基基本不考考慮設(shè)立立中外合合資的投投資公司司。項(xiàng)目公司司為股份份有限公公司形式式股份有限限公司相相比有限限責(zé)任公公司注冊冊手續(xù)復(fù)復(fù)雜、信信息批露露要求高高、有關(guān)關(guān)部門的的監(jiān)管相相對嚴(yán)格格?？紤]慮項(xiàng)目公公司未來來的轉(zhuǎn)讓讓相對簡簡單，而而且不作作為主要要上市融融資平臺臺，以有有限責(zé)任任公司形形式存續(xù)續(xù)比較合合適。項(xiàng)目啟動動階段公公司組建建方案方案原則則由于亞龍龍灣一期期項(xiàng)目建建設(shè)計(jì)劃劃十分緊緊迫，同同時二期期項(xiàng)目土土地受讓讓需要，項(xiàng)目啟啟動階段段公司注注冊以快快捷為主主要原則則，因此此選擇以以有限責(zé)責(zé)任方式式成立投投資公司司和項(xiàng)目目公司。同時為便便于建設(shè)設(shè)期內(nèi)的的快速決決

48、策，股股東方全全部由集集團(tuán)內(nèi)部部公司組組成。為便于金金茂海南南投資公公司投資資職能的的開展，設(shè)立為為投資公公司，免免受“對外投投資不得得超過公公司凈資資產(chǎn)500%”的公公司法相關(guān)條條款限制制。公司注冊冊資金等等條件能能夠滿足足項(xiàng)目建建設(shè)要求求。公司組建建形式投資公司司：以內(nèi)內(nèi)資形式式在海南南注冊為為有限責(zé)責(zé)任的投投資公司司，股東東方為金金茂集團(tuán)團(tuán)及其下下屬企業(yè)業(yè)。兩個項(xiàng)目目公司：均以內(nèi)內(nèi)資形式式在海南南注冊為為有限責(zé)責(zé)任公司司，股東東方為金金茂集團(tuán)團(tuán)和金茂茂海南投投資公司司。 方案結(jié)構(gòu)圖示100%海南三亞金茂投資公司金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)49%49%51%51%二期項(xiàng)目公司目一期項(xiàng)目公司目由金茂

49、集集團(tuán)及其其下屬企企業(yè)1000%出出資注冊冊成立海海南三亞亞金茂投投資有限限公司。由金茂集集團(tuán)出資資49%、金茂茂海南投投資公司司出資551%注注冊成立立亞龍灣灣一期項(xiàng)項(xiàng)目公司司和二期期項(xiàng)目公公司。公司初始始注冊資資金投資公司司注冊資資金的用用途主要要是用于于對項(xiàng)目目公司的的投資；項(xiàng)目公公司注冊冊資金的的用途主主要是用用于土地地購置和和項(xiàng)目建建設(shè)?；谧詢再Y金的的用途，遠(yuǎn)卓依依據(jù)亞龍龍灣項(xiàng)目目的分階階段資金金需求測測算投資資公司和和項(xiàng)目公公司的注注冊資金金要求范范圍。項(xiàng)目分階階段資金金需求一期項(xiàng)目目20003-220055年資金金需求表表（單位位：萬元元）項(xiàng)目公司司一20033200442

50、0055合計(jì)土地款5277764511.829322.2146661.00所有相關(guān)關(guān)費(fèi)用56700205220114000375990.00投資需求求109447269772143332522551.00二期項(xiàng)目目20003-220055年資金金需求表表（單位位：萬元元）項(xiàng)目公司司二200332004420055合計(jì)土地款1000028344.8113339.55151774.33所有相關(guān)關(guān)費(fèi)用0000.0投資需求求1000028355113440151774.33初始注冊冊資金建建議鑒于項(xiàng)目目建設(shè)所所需資金金可以分分步到位位以及資資金擱置置的成本本和對集集團(tuán)造成成的壓力力，建議議金茂集集團(tuán)采

51、用用分期注注入項(xiàng)目目資金的的方式，依照項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)周期的的資金要要求，每每年度追追加投資資公司和和項(xiàng)目公公司的注注冊資金金并獲取取銀行貸貸款。遠(yuǎn)卓對于于初始注注冊資金金的變動動范圍進(jìn)進(jìn)行了測測算，即即0.77-3.67億億元之間間，當(dāng)初初始注冊冊資金未未涵蓋220033-20005年年期間所所有資金金需求時時，金茂茂集團(tuán)需需通過追追加注冊冊資金方方式籌集集后年度度項(xiàng)目建建設(shè)和土土地購置置所需資資金。具具體初始始注冊資資金和每每年度的的追加值值，金茂茂集團(tuán)可可以根據(jù)據(jù)集團(tuán)資資金安排排予以決決定?？紤]金茂茂集團(tuán)的的現(xiàn)金壓壓力、項(xiàng)項(xiàng)目公司司一定的的資金彈彈性和操操作便利利性，建建議在最最低限度度額度

52、之之上給與與一定浮浮動幅度度，浮動動部分主主要涵蓋蓋一些變變動性較較高的資資金需求求。初始始注冊資資金可能能在1.5-22億元左左右比較較合適。以下為初初始注冊冊資金的的具體測測算方案案測算說明明依照金茂茂集團(tuán)在在20003-220055年期間間即一期期項(xiàng)目建建設(shè)期間間，一期期項(xiàng)目的的建設(shè)資資金和一一、二期期項(xiàng)目土土地資金金需求及及融資安安排，測測算公司司初始注注冊資金金方案，20005年以以后的二二期項(xiàng)目目建設(shè)資資金不予予過早考考慮。測算將給給出在上上述資金金需求情情況下公公司初始始注冊資資金可能能的變動動范圍，即最低低和最高高出資金金額間的的范圍。由于投資資公司的的注冊資資金須用用于兩個個

53、項(xiàng)目公公司的投投資，實(shí)實(shí)際投資資公司資資產(chǎn)為項(xiàng)項(xiàng)目公司司股權(quán)，當(dāng)項(xiàng)目目公司在在建時，投資公公司無法法獲得貸貸款，因因此計(jì)算算時僅考考慮項(xiàng)目目公司使使用500%的財財務(wù)杠桿桿。測算假設(shè)設(shè)條件設(shè)定金茂茂集團(tuán)對對投資公公司的投投資為1100%金茂集團(tuán)團(tuán)和投資資公司對對項(xiàng)目公公司的投投資比例例為499%和551%項(xiàng)目公司司的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率為500%，但但利息部部分由公公司出資資承擔(dān)，即實(shí)際際負(fù)債率率略低于于50%項(xiàng)目土地地款按照照土地合合同約定定的付款款方式不考慮項(xiàng)項(xiàng)目公司司的開業(yè)業(yè)流動資資金不考慮公公司注冊冊資金的的分期到到位（一一年內(nèi)）金茂集團(tuán)團(tuán)可以通通過變更更注冊資資金方式式籌集后后年度項(xiàng)項(xiàng)目所

54、需需資金計(jì)算方法法和步驟驟通過設(shè)定定不同條條件下項(xiàng)項(xiàng)目公司司的資金金需求量量推算出出項(xiàng)目公公司須注注冊資金金額繼而按照照持股比比例推算算投資公公司注冊冊資金額額和金茂茂集團(tuán)對對項(xiàng)目公公司的出出資額最后按照照金茂集集團(tuán)對投投資公司司出資比比例推算算金茂集集團(tuán)出資資額再加總得得到金茂茂集團(tuán)總總出資額額最低出資資額方案案項(xiàng)目公司司均只準(zhǔn)準(zhǔn)備第一一年即220033年的投投資需求求資金，則一期項(xiàng)目目公司 109947萬萬元二期項(xiàng)目目公司 10000萬元元運(yùn)用500%銀行行貸款，則自有有資金為為一期項(xiàng)目目公司 54774萬元元二期項(xiàng)目目公司 5000萬元追加貸款款利息，則自有有資金即即注冊資資金為一期項(xiàng)目

55、目公司 57336萬元元二期項(xiàng)目目公司 5244萬元按出資比比例推算算金茂集集團(tuán)和投投資公司司出資額額，則金茂集團(tuán)團(tuán)對一期期項(xiàng)目公公司出資資 28811萬萬元投資公司司對一期期項(xiàng)目公公司出資資 29925萬萬元金茂集團(tuán)團(tuán)對二期期項(xiàng)目公公司出資資 2557萬元元投資公司司對二期期項(xiàng)目公公司出資資 2667萬元元投資公司司注冊資資金為331922萬元（292252267）金茂集團(tuán)團(tuán)總出資資為62260萬萬元（2281112557331922）2925萬元51%總出資額6260萬元267萬元51%二期項(xiàng)目公司注冊資金524萬元一期項(xiàng)目公司注冊資金5736萬元3192萬元100%海南三亞金茂投資公司注

56、冊資金3064萬元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示2811萬元49%257萬元49%最高出資資額方案案項(xiàng)目公司司均準(zhǔn)備備三年即即20003-220055年的總總投資需需求資金金，則一期項(xiàng)目目公司 522251萬萬元二期項(xiàng)目目公司 151174萬萬元運(yùn)用500%銀行行貸款，則自有有資金為為一期項(xiàng)目目公司 261126萬萬元二期項(xiàng)目目公司 75887萬元元追加貸款款利息，則自有有資金即即注冊資資金為一期項(xiàng)目目公司 285552萬萬元二期項(xiàng)目目公司 80667萬元元按出資比比例推算算金茂集集團(tuán)和投投資公司司出資額額，則金茂集團(tuán)團(tuán)對一期期項(xiàng)目公公司出資資 1339900萬元投資公司司對一期期項(xiàng)目公公司出資

57、資 1445622萬元金茂集團(tuán)團(tuán)對二期期項(xiàng)目公公司出資資 39953萬萬元投資公司司對二期期項(xiàng)目公公司出資資 41114萬萬元投資公司司注冊資資金為1186776萬元元（144562241114）金茂集團(tuán)團(tuán)總出資資為3666199萬元（139990395531186776）二期項(xiàng)目公司注冊資金8067萬元3953萬元49%13990萬元49%4114萬元51%14562萬元51%18676萬元100%一期項(xiàng)目公司注冊資金28552萬元海南三亞金茂投資公司注冊資金18676萬元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示總出資額36619萬元一期項(xiàng)目目公司變變更方案案建議項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段方案假設(shè)設(shè)前題條條件亞龍灣

58、市市場環(huán)境境不發(fā)生生大的變變化，即即項(xiàng)目未未來收益益預(yù)測基基本符合合浩華公公司數(shù)據(jù)據(jù)。金茂集團(tuán)團(tuán)現(xiàn)金流流情況保保持目前前狀況，不發(fā)生生惡化?；谏鲜鍪鰞牲c(diǎn)，金茂集集團(tuán)選擇擇獲得較較高的預(yù)預(yù)期投資資收益而而不考慮慮建設(shè)期期間引入入外部股股東分享享收益。注冊資金金的變更更 由于亞龍龍灣項(xiàng)目目投資公公司和項(xiàng)項(xiàng)目公司司采用分分期資金金到位方方式，因因而，依依據(jù)項(xiàng)目目建設(shè)周周期的投投資要求求，每年年度投資資公司和和項(xiàng)目公公司均可可能需要要進(jìn)行注注冊資金金的變更更，資金金變更額額度的計(jì)計(jì)算方法法已經(jīng)在在上節(jié)進(jìn)進(jìn)行了詳詳細(xì)論述述，此處處不再贅贅述。注冊形式式的變更更金茂亞龍龍灣項(xiàng)目目一期項(xiàng)項(xiàng)目公司司在公司司

59、組建形形式上的的變更主主要是：項(xiàng)目公司司變更為為中外合合資企業(yè)業(yè)變更的目目的：享享受中外外合資企企業(yè)稅收收優(yōu)惠變更的方方式：集集團(tuán)通過過在海外外注冊成成立外資資企業(yè)，然后由由項(xiàng)目公公司進(jìn)行行投資方方變更，將該外外資企業(yè)業(yè)加入項(xiàng)項(xiàng)目公司司股東方方。變更的時時間：在在一期項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期間，即一期期項(xiàng)目酒酒店開業(yè)業(yè)前均可可。但由由于公司司注冊事事項(xiàng)變更更后需保保持至少少半年度度的穩(wěn)定定，因而而金茂集集團(tuán)在對對項(xiàng)目公公司注冊冊形式變變更時需需同時考考慮年度度注冊資資金變更更的時間間要求，建議可可以一并并給與變變更?？紤]因素素：目前前三亞市市允諾金金茂項(xiàng)目目公司享享受“一免兩兩減”等稅收收優(yōu)惠政政策，該

60、該政策屬屬于地方方性減讓讓政策，具有一一定的不不確定性性，因而而變更為為中外合合資企業(yè)業(yè)可以降降低政策策環(huán)境發(fā)發(fā)生變化化的負(fù)面面影響。假設(shè)條件件發(fā)生變變化時的的應(yīng)對方方案假設(shè)條件件發(fā)生變變化主要要是指亞亞龍灣市市場發(fā)生生不利變變化或金金茂集團(tuán)團(tuán)現(xiàn)金情情況發(fā)生生惡化。建議應(yīng)對對措施當(dāng)亞龍灣灣市場和和集團(tuán)現(xiàn)現(xiàn)金發(fā)生生變化時時，對金金茂亞龍龍灣項(xiàng)目目的主要要影響是是：市場衰退退將導(dǎo)致致金茂集集團(tuán)的項(xiàng)項(xiàng)目投資資收益下下降以及及項(xiàng)目酒酒店未來來經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險提升升集團(tuán)現(xiàn)金金流惡化化時將導(dǎo)導(dǎo)致亞龍龍灣項(xiàng)目目建設(shè)所所需資金金無法如如期注入入不利影響響主要集集中于項(xiàng)項(xiàng)目公司司相關(guān)事事宜，對對投資公公司影響響不大。