房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的核算_第1頁
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1、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用核算一、開發(fā)間接費的概念開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算部門在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用。當開發(fā)項目分兩期及以上期數(shù)開發(fā)或不同建筑類型時,開發(fā)間接費用雖是直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用,但它不能直接確定其為哪期哪種建筑類型產(chǎn)品所應負擔,需要先在“開發(fā)間接費”科目進行歸集,然后再采用一定方法,分配至哪期哪種建筑類型產(chǎn)品開發(fā)成本。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理的部門主要有:前期管理部門、成本管理部門、工程管理部門、材料設備采購管理部門、設計管理部門等。各企業(yè)因項目大小等原因,現(xiàn)場管理部門的設置和名稱各有不同。現(xiàn)場管理部門的公司分管領導發(fā)生的費用可以劃歸至各部門核

2、算可不在管理費用科目核算,這樣可以加大土地增值稅扣除成本。二、開發(fā)間接費的明細科目及核算當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對象為兩個及以上時(一般是分兩期及以上期數(shù)或不同建筑類型),應當將“開發(fā)間接費用”作為一級會計科目設置,期末再將一級科目“開發(fā)間接費用”金額轉至“開發(fā)成本開發(fā)間接費”科目,結轉后本科目無余額。如果只有一個成本核算對象,可直接在“開發(fā)成本”一級科目下設置“開發(fā)間接費用”科目進行核算,區(qū)別是“開發(fā)成本”及明細科目都設有輔助核算(比如:期數(shù)或不同建筑類型等),一級科目“開發(fā)間接費用”一般不設期數(shù)核算?!伴_發(fā)成本開發(fā)間接費”輔助核算項一般為*期數(shù)和*建筑類型產(chǎn)品等。開發(fā)項目中可能會存在不同的

3、建筑類型產(chǎn)品有:住宅、商業(yè)、別墅、酒店、公寓、公共配套等。對核算要求不高的企業(yè),可以只設“期數(shù)”輔助核算項(也有稱作“組團”),不設建筑類型等其他輔助核算項。期數(shù)設置一般根據(jù)竣工交付時間來確定,同一時間段內(nèi)(一般是指一個月內(nèi)或季度內(nèi))交付的劃為一期,主要是考慮到交付當月或當季收入與成本費用等能同步結轉,且對企業(yè)所得稅的計算不產(chǎn)生影響??缒甓鹊徑膬蓚€月應分為兩期。當然,期數(shù)也不宜分得太細(比如每幢分為一期),太細會增加核算工作量,效果也不明顯。期數(shù)也不宜分得太粗,這樣會造成在企業(yè)所得稅清算、土地增值稅清算時無法劃清各期各建筑類型產(chǎn)品開發(fā)成本。當期數(shù)劃分確定后,公司各項開發(fā)行為,也應按設定的期

4、數(shù)去操作,不要在各期數(shù)之間或各建筑產(chǎn)品之間混淆不清,包括:報批報建、招投標、合同、發(fā)票等。舉例:201年21月開工住宅1幢,交付時間為201年311月,201年23月開工商業(yè)1幢,交付時間為201年312月,那么這2幢可歸為一期核算。201年21月開工住宅1幢,交付時間為201年312月,201年3月開工商業(yè)1幢,交付時間為201年41月,那么這2幢應分為兩期核算?!伴_發(fā)間接費”日常明細科目與管理費用一致,這里不再贅述。主要細述那些不一致的明細科目:1、周轉房攤銷:指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費,產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的各種房屋。包括在開發(fā)過程中已明確其為安置被遷居

5、民使用的房屋,開發(fā)的商品房竣工后且在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋,以及搭建用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋等。周轉房隨著使用和自然力的侵蝕,會逐漸發(fā)生損耗而減少其價值,但由于使用周期不長,它又不同于固定資產(chǎn)核算。它應根據(jù)使用期限計算其攤銷額,方法類似于折舊計提。為了核算周轉房的使用、攤銷及其增減變動情況,企業(yè)應設置“周轉房”賬戶,并在其下設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個二級科目。本明細科目一般房地產(chǎn)企業(yè)很少碰到。2、利息支出:指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出。與借入資金業(yè)務相關聯(lián)的手續(xù)費、評估費、擔保費、財務顧問費等支出也應包含在內(nèi)(以財務顧問費等名義收

6、取的類似于利息的費用雖然從手續(xù)上看不是利息,但事實上就是利息的一部分)。與項目開發(fā)無關的借入資金所發(fā)生的利息支出應在“財務費用”科目核算,比如:借入資金又轉借給其他企業(yè)使用的發(fā)生的利息支出,不應將其資本化。開發(fā)項目竣工交付后發(fā)生的利息支出應在“財務費用”科目核算。一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款,用途都是確定的,有明確的工程對象,其發(fā)生的利息支出,在期末可以直接轉入相應的期數(shù)及開發(fā)對象的開發(fā)成本。集團借款等其他借款,用途可能不確定是哪期項目哪種建筑產(chǎn)品,就需要先在“利息支出”科目核算,期末再采用一定方法分配至各期成本及各建筑產(chǎn)品??紤]到土地增值稅清算等對利息的核算要求,需要在“開發(fā)成本”下設置二級明細科目“

7、利息支出”(或稱“資本化利息”),對利息單獨進行核算,二級明細科目的輔助核算項一般為*期數(shù)和*建筑類型等。3、工程管理費:聘用專業(yè)的工程管理公司代為管理施工現(xiàn)場發(fā)生的費用。類似于監(jiān)理費,比如:聘請專業(yè)公司負責項目開發(fā)發(fā)生的代建費用或工程管理費用。4、監(jiān)理費:聘用專業(yè)的監(jiān)理公司發(fā)生的費用。監(jiān)理合同條款如根據(jù)建筑面積收費的,可以直接記入對應的成本核算對象。監(jiān)理合同條款如根據(jù)時間或人員等收費的,應分配記入各期各建筑產(chǎn)品開發(fā)成本。5、臨時設施建造費:現(xiàn)場管理部門辦公用房所需建造費用。臨時設施如與銷售、行政等部門合用的,應采用一定方法,分別在“管理費用”、“銷售費用”和“開發(fā)間接費”核算。有的企業(yè)將現(xiàn)場

8、管理部門辦公用房直接放在“開發(fā)成本-前期工程費”科目核算,但由于辦公用房一般會在多個開發(fā)期數(shù)中存在并使用,在會計核算上,還是先放在“開發(fā)間接費”核算然后再分配,這樣更加合理。6、水電費:現(xiàn)場管理部門辦公所用水電費用。有的公司是將其與施工用水電混在一起在“開發(fā)成本-建-安工程費”核算,對納稅雖無影響,但從內(nèi)部管理來看,略有不足。7、業(yè)務招待費:現(xiàn)場管理部門發(fā)生的業(yè)務費用。有人認為應將其放在管理費用核算,主要是考慮到納稅調整因素,這是稅收影響會計核算的做法。從內(nèi)部會計核算角度,為了核算現(xiàn)場管理部門發(fā)生的業(yè)務費用,放在開發(fā)間接費科目核算適宜。8、開發(fā)間接費的明細費用,如果能直接確定歸屬于哪一期哪種建

9、筑產(chǎn)品,也可以直接在“開發(fā)成本”下二級明細進行核算,輔助核算項一般為*期*數(shù)和*建筑類型產(chǎn)品等。三、開發(fā)間接費的分配方法每月終了,應對開發(fā)間接費用進行分配,將實際發(fā)生數(shù)計入有關的成本核算對象。企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定開發(fā)間接費用的分配方法,一經(jīng)確定,不得隨意改變。公共配套設施一般不分配開發(fā)間接費用,公共配套設施一般只核算建造成本。方法如下:1、建筑面積法。指按已動工成本核算對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。此種方法簡單,但是如果建筑類型成本差異較大,就會有點不太合理。(1)一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。(2)分期開發(fā)的,首先按期

10、內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。舉例:項目分三期開發(fā),總建筑面積萬平方米,一期萬平方米,二期15萬平方米,三期15萬平方米。目前,已一期已開工面積10萬平方米(其中:住宅5萬平方米,商業(yè)5萬平方米),二期已開工10萬平方米(全部為酒店),當期開發(fā)間接費發(fā)生額為10萬0元,月末分配:一期住宅應分攤開發(fā)間接費=0萬一期商業(yè)應分攤開發(fā)間接費=0萬二期酒店應分攤開發(fā)間接費=00=萬52、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。此種方法要求會計核算能夠真實反映現(xiàn)場實際發(fā)生的開發(fā)成本包含已發(fā)生未支付成本。對成本動態(tài)核算要求較高。假設:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當月各成本對象實際發(fā)生的直接開發(fā)成本萬元,確定的成本對象為三個,其中:住宅用房直接成本為萬元,商業(yè)用房的直接成本為萬元,配套設施直接成本為10萬0元。采取直接成本法分攤,當月開發(fā)間接費20萬元,由此計算各成本對象應分

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