2022年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序考試試卷

1、江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、有關(guān)市場(chǎng)法說法，錯(cuò)誤是。 A：測(cè)算成果輕易被人們理解、承認(rèn)、接受 B：測(cè)算成果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí) C：需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠把握 D：每個(gè)影響原因?qū)杀葘?shí)例成交價(jià)格影響程度都可采用定量分析予以量化 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳

2、存。 A：長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金 B：短期住房?jī)?chǔ)金 C：臨時(shí)住房?jī)?chǔ)金 D：短期住房工資 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)3、某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬m2。假如平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)該都市商品住宅銷售量為（）萬m2。 A390.5 B399.5 C523.5 D543.0 4、某墻身詳圖中所標(biāo)明尺寸為660，表明其所對(duì)應(yīng)實(shí)際尺寸是_。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm5、假如石油價(jià)格持續(xù)攀升導(dǎo)致了一種國(guó)家通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。 A：需求拉動(dòng)型通貨膨脹 B：成本推進(jìn)型通貨膨脹 C：構(gòu)造失調(diào)型通貨膨脹 D：預(yù)期型通貨膨脹 E：執(zhí)行層組織

3、協(xié)調(diào) 6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究初步可行性研究階段，所需費(fèi)用約占總投資0.25%1.5%，投資預(yù)算精度可達(dá)_%。 A5 B10 C15 D20 7、按照住房置業(yè)擔(dān)保管理試行措施規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保企業(yè)提供擔(dān)保是_擔(dān)保。 A一般保證 B貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任比例保證 C連帶責(zé)任保證 D信譽(yù)保證 8、是物業(yè)管理社會(huì)化必要前提。 A：物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離 B：物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相一致 C：物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相融合 D：現(xiàn)代化大生產(chǎn)社會(huì)專業(yè)分工 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 9、下列行業(yè)中，_中企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。 A批量行業(yè) B僵滯行業(yè)

4、C分塊行業(yè) D專業(yè)化行業(yè) 10、估價(jià)匯報(bào)封面應(yīng)包括估價(jià)匯報(bào)名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和。 A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào))、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)匯報(bào)編號(hào) B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào))、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)匯報(bào)編號(hào) C：估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)匯報(bào)編號(hào)、附件 D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)匯報(bào)編號(hào) E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、下列有關(guān)土地賠償費(fèi)、安頓補(bǔ)助費(fèi)使用，表述錯(cuò)誤是。 A：土地賠償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有 B：地上附著物和青苗賠償費(fèi)歸地上附著物和青苗所有者所有 C：由農(nóng)村集體組織安頓人員，安頓補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 D：由其他單位安頓人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人 E：房地產(chǎn)

5、估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 12、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125，套內(nèi)墻體面積為20，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e為25該套住宅每平方米建筑面積價(jià)格為【考題】 A：1667元 B：1765元 C：1875元 D：元 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參照根據(jù)估價(jià)，一般是評(píng)估。 A：掛牌底價(jià) B：正常市場(chǎng)價(jià)格 C：競(jìng)買人可承受最高價(jià) D：最也許成交價(jià) E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、在某商業(yè)街深度3048%(即100英尺)、臨街寬度20%矩形土地，總價(jià)為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%矩

6、形土地總價(jià)為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D1204 15、_是指不一樣意他人祈求，而提出證據(jù)加以抗辯權(quán)利。 A形成權(quán) B異議權(quán) C支配權(quán) D祈求權(quán) 16、某待開發(fā)土地，其土地獲得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元k。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和次年投資分別占總投資60和40。銀行貸款年利息為8，該土地投資利息為元。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為_。 A現(xiàn)金波動(dòng)值 B現(xiàn)金后期值 C凈現(xiàn)金流量 D現(xiàn)金流量差值 18、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3年后價(jià)格會(huì)回升，既有一座

7、出租寫字樓要估價(jià)。該寫字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益1000萬元，估計(jì)未來3年內(nèi)仍維持這個(gè)水平，但等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)將其轉(zhuǎn)賣售價(jià)會(huì)高達(dá)25000萬元銷售稅費(fèi)為6%。假如投資者規(guī)定該類投資酬勞率為10%，則該寫字樓目前價(jià)值為_。 A21225萬元 B19854萬元 C2358萬元 D3萬元 19、建筑物凈收益=建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。 A：建筑物重置價(jià) B：建筑物現(xiàn)值 C：土地價(jià)格 D：房地產(chǎn)價(jià)格 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方提供文獻(xiàn)進(jìn)行審查，當(dāng)超過_日視為同意受理。 A10 B20 C5 D7 21、實(shí)行住房分派貨幣化后，公務(wù)員

8、住房補(bǔ)助詳細(xì)措施由_同意。 A市(縣)人民政府 B省、自治區(qū)、直轄市人民政府 C上級(jí)財(cái)政部門 D上級(jí)房改部門 22、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定年凈收益50萬元，預(yù)測(cè)在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20，酬勞率為10，若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，則資本化率為。 A：667 B：741 C：1260 D：1333 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、在_中，一般有一家或數(shù)家大型百貨企業(yè)是重要租戶。 A市級(jí)購(gòu)物中心 B地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C居住區(qū)商場(chǎng) D鄰里服務(wù)性商店 24、在都市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式獲得土地使用權(quán)，閑置1年以上按出讓金_如下征收土地閑置費(fèi)。 A10% B15% C20% D2

9、5%25、估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是目前、過去還是未來，是由決定。 A：估價(jià)目 B：估價(jià)師 C：委托人 D：估價(jià)對(duì)象 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、協(xié)議未作約定，面積誤差比絕對(duì)值超過3時(shí)，假如買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積不不小于協(xié)議約定面積時(shí)，處理原則是。 A：面積誤差比在3以內(nèi)(含3)房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足 B：面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)(含3)部分房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人 C：絕對(duì)值超過3部分房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人 D：絕對(duì)值超過3房?jī)r(jià)款由房地

10、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三倍返還買受人 E：絕對(duì)值超過3房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 2、_就是要估算出一種地區(qū)對(duì)某種產(chǎn)品潛在需求數(shù)量。 A潛在需求評(píng)估 B市場(chǎng)趨勢(shì)分析 C市場(chǎng)規(guī)模分析 D市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)3、獲得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生費(fèi)用為_。 A用地使用費(fèi) B土地費(fèi)用 C土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) D土地租用費(fèi) 4、房地產(chǎn)估價(jià)中價(jià)值，一般是指_。 A使用價(jià)值 B互換價(jià)值 C投資價(jià)值 D賬面價(jià)值5、資本化率是（）倒數(shù)。 A毛租金乘數(shù) B潛在毛租金乘數(shù) C有效毛收入乘數(shù) D凈收益乘數(shù) 6、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)有。 A：投資回收期 B：借款償還期 C：利息備付率 D：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E：現(xiàn)金酬勞率 7、

11、房地產(chǎn)估價(jià)之因此要遵守替代原則，是由于根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一種市場(chǎng)上具有相似_。 A成交價(jià)格 B理論價(jià)格 C評(píng)估價(jià)值 D市場(chǎng)價(jià)格 8、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過測(cè)算得出如下數(shù)據(jù)：假如市場(chǎng)前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；假如市場(chǎng)狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；假如市場(chǎng)前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好概率為45%；一般概率為35%；不好概率為20%。則該項(xiàng)目期望值為萬元。(試題) A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款協(xié)議 9、按消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性重視程度進(jìn)行劃分，形成不一樣偏好細(xì)分市場(chǎng)模式是_。 A同質(zhì)偏好市

12、場(chǎng) B分散偏好市場(chǎng) C個(gè)別偏好市場(chǎng) D集群偏好市場(chǎng) E彌隙市場(chǎng) 10、盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己銷售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理協(xié)助，這是由于物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢(shì)，詳細(xì)包括。 A：物業(yè)代理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前和未來供求關(guān)系 B：物業(yè)代理具有豐富租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)專業(yè)人員 C：物業(yè)代理信譽(yù)更高，更易銷售 D：物業(yè)代理愈加熟悉市場(chǎng)狀況 E：房地產(chǎn)開發(fā)商有特定銷售對(duì)象11、某寫字樓2年前市場(chǎng)價(jià)格為1元/m2，目前該類寫字樓市場(chǎng)資金為每天2元/m2，寫字樓凈收益為市場(chǎng)租金80%。預(yù)測(cè)3年后該寫字樓市場(chǎng)價(jià)格將到達(dá)12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫字樓稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格6%。假如投資者規(guī)定該類投資酬勞率為12%。則

13、該寫字樓目前市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。 A10300 B9766 C10256 D9874 12、房?jī)r(jià)收入比在_倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)助地區(qū)，可以對(duì)無房和住房面積未到達(dá)規(guī)定原則職工實(shí)行住房補(bǔ)助。 A3 B4 C5 D6 13、從房地產(chǎn)投資對(duì)象上來分，投資可以分為。 A：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資 B：不動(dòng)產(chǎn)投資和動(dòng)產(chǎn)投資 C：長(zhǎng)期投資和短期投資 D：境內(nèi)投資和境外投資 E：借款協(xié)議14、廉租住房保障資金來源有等。 A：地方財(cái)政預(yù)算安排 B：中央財(cái)政專題補(bǔ)助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專題維修資金 15、銷售稅費(fèi)包括_。 A兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、都

14、市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加) B交易手續(xù)費(fèi) C土地增值稅 D印花稅 E企業(yè)所得稅 16、下列行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅有。 A：房屋贈(zèng)與 B：非法定繼承人房屋繼承 C：以土地、房屋權(quán)屬抵債 D：以土地、房屋權(quán)屬投資、入股 E：房地產(chǎn)抵押 17、_是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境與否保持協(xié)調(diào)，來鑒定與否為最高最佳使用，它可以協(xié)助我們確定最佳用途。例如，在平常必需品零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。 A權(quán)益原理 B收益遞增遞減原理 C均衡原理 D適合原理 18、_是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本特性。 A物業(yè)管理 B房地產(chǎn) C中介機(jī)構(gòu) D商品房 19、對(duì)

15、于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)不小于1.2。 A資產(chǎn)負(fù)債率 B償債備付率 C流動(dòng)比率 D速動(dòng)比率 20、個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與開發(fā)商有關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)有。 A：惡意欺詐 B：市場(chǎng)疲軟 C：項(xiàng)目拖期 D：質(zhì)量糾紛 E：違法預(yù)售 21、當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀_研究。 A區(qū)位 B環(huán)境 C政策 D文化 22、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)外，還包括。 A：定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修資金 C：政府扶持 D：對(duì)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主罰款 E：開發(fā)建設(shè)單位予以一定支持23、房地產(chǎn)開發(fā)程序重要分為階段。 A：決策分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)，租售 B：決策分析，可行性研究，建設(shè)，租售 C：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，前期工作，建設(shè)，租售 D：投資機(jī)會(huì)選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理 E：借款協(xié)議 24、土地使用稅課稅對(duì)象是范圍內(nèi)土地。 A：