個人購房貸款講義要點

1、個人購房貸款講義要點項目 （樓盤） 按揭貸款合作， 開發(fā)商向銀行提供的完全資料：1、開發(fā)商基礎(chǔ)資料：1）書面申請書： 項目按揭貸款合作申請書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況（含房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和經(jīng)歷、經(jīng)營財務(wù)狀況） 、項目情況、工程進度、投資完成情況、擬申請按揭貸款金額等簡要內(nèi)容。2）有關(guān)決議：根據(jù)公司章程規(guī)定，向經(jīng)營行出具同意該項目向我行申請個人購房抵押貸款及配套服務(wù)并承擔連帶保證擔保責任的董事會或股東（大）會決議書及公司執(zhí)行決議的擔保承諾函。3）相關(guān)復(fù)印件：合法有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國家和地方稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、公司章程、驗資證明、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書、 法定代表人證明書、 開戶許可證、

2、 貸款卡號及密碼。4）相關(guān)報表：經(jīng)會計師事務(wù)所審驗的近三年的年度報表（資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表） 、最近月份（離上報有權(quán)審批行時間不得超過3 個月） 會計報表。 未經(jīng)會計師事務(wù)所審驗的報表由銀行客戶經(jīng)理調(diào)查核實并簽字認可。5）高管個人資料：法定代表人及財務(wù)負責人身份證和簡歷，如系授權(quán)代理， 還需同時提供法定代表人授權(quán)委托書、 授權(quán)代理人身份證和簡歷。法定代表人、授權(quán)代理人及董事會（或股東會）成員簽字式樣。2、項目（樓盤）資料1）批復(fù)文件： 計委立項批復(fù)（備案） 、項目總平、可行性研究報告。2） 項目“五證” ： 國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證

3、、商品房銷（預(yù)）售許可證。欠缺的證件要有預(yù)計取得時間的說明。3）配套資料：項目建設(shè)工程施工合同、項目主要付款憑證、項目效果圖及房屋套型圖、 受理期間項目形象照片。 如需環(huán)保部門評測的的，應(yīng)取得環(huán)境評估資料。如項目為現(xiàn)房，還應(yīng)提供竣工驗收合格證明。項目（樓盤）投資構(gòu)成情況土地投資： 由地價款和拆遷補償費組成。 地價款包括土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 調(diào)查土地使用權(quán)取得時間和方式， 核實土地出讓合同價款， 應(yīng)以實際支付成本核定其投入， 差額部分應(yīng)作為其應(yīng)付款。因地塊區(qū)域、取得方式等差異，土地成本對總投結(jié)構(gòu)占比和項目利潤的影響最大。建安成本： 包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、 設(shè)備采購費

4、用和安裝工程費用 （給排水、 電氣照明及設(shè)備安裝、 空調(diào)通風、弱電設(shè)備及安裝、 電梯及安裝、 其他設(shè)備及安裝） 等。 因同一地區(qū) （成都市范圍內(nèi)）建安成本相對固定，在核定建安工程施工合同時，根據(jù)材料成本和施工復(fù)雜程度， 純住宅或帶底商多層普通商品房項目建安成本一般按照 600 800 元/ 平方米掌握，電梯公寓一般按照 8001200 元/ 平方米掌握，如采用了新型建材、高檔住宅、設(shè)計施工復(fù)雜程度高的高層電梯按照實際投入情況核定。前期報建等費用：主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行 性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出以及 政府建設(shè)項目收費。報建費用城區(qū)項目一般在120元

5、/平方米左右，郊縣項目視地區(qū)差異一般在 80-100元/平方米浮動。一般在總投占比 5溢右。具體項目和標準參見成都市政府規(guī)定配套費用明細表（附表,成府發(fā)200210號文件規(guī)定）。成都市建設(shè)項目部分行政事業(yè)性收費標準序號收費項目收費標準（元/平方米）一建設(shè)項目報 建費1、特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費1202、中小學改善辦學條件附加費3、文物勘探發(fā)掘費4、工程定額測定費5、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費一異地綠化費3二城區(qū)人防工程異地建設(shè)費10四新建房屋白蟻防治費1五新型建筑材料專項基金5六散裝水泥專項基金1合計140基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。主要包括：自來

6、水、雨水、污水、煤氣、 熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用， 各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。一般占總投資的8%管理費用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用般按總投資的5冊劃財務(wù)費用： 企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用， 主要指銀行項 目貸款的利息， 根據(jù)企業(yè)實際貸款額度和時間計算。 一般應(yīng)控制在項目總投的6%以內(nèi)。銷售費用： 企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用， 以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各種費用。一般按項目總投2%計劃或銷售收入5%提取。其他費用： 主要是臨時用地費用和臨時建設(shè)費、 工程造價咨詢費、總承包管理

7、費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、施工圖編制費、 工程保險費等雜項費用。一般按總投資的2%計劃。不可預(yù)見費： 根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度進行估算。一般按總投資的5%計劃。在實際操作中， 針對不同的地區(qū)和不同的項目， 投資構(gòu)成情況會有一些不同， 影響到總投資構(gòu)成比例也有差異。 主要體現(xiàn)在土地取得方式和時間影響土地成本， 項目籌資方式的差異影響財務(wù)費用， 各地對前期報建費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的收取標準和優(yōu)惠標準的差異上。個人按揭貸款，貸款申請人向銀行提供的完全資料：身份證件： 借款人和財產(chǎn)共有人有效身份證件及復(fù)印件， 有效身份證件包括身份證、戶口簿或其他有效

8、居留證明?；橐鰻顩r證明： 包括結(jié)婚證明、離婚證明（法院判決離婚證明和協(xié)議離婚證明）、未婚證明。已婚的提供結(jié)婚證、未婚的由本人填寫未婚申明函，離婚的提供法院判決書或離婚證。收入證明：借款人和財產(chǎn)共有人的收入證明， 對收入證明較高 的個體戶、普通公司人員應(yīng)同時提供納稅證明。購房合同：借款人同開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制 的購房合同及其附件，購房合同必須備案。抵押承諾書：財產(chǎn)共有人同意抵押的承諾書。資產(chǎn)證明：借款人擁有的資產(chǎn)證明，包括納稅證明、銀行存單、 不動產(chǎn)與動產(chǎn)證明、有價證券等。首付款依據(jù)：銀行現(xiàn)金繳款單（含銀行卡 PO洗證）和開發(fā)商 出具的收據(jù)，或開發(fā)商出具的不動產(chǎn)發(fā)票。（8）授權(quán)書

9、：委托經(jīng)辦銀行查詢、提供個人征信的授權(quán)書，包 括借款申請人、財產(chǎn)共有人及其配偶都需要提供授權(quán)書。四、個人按揭貸款還款能力計算：月房產(chǎn)支出必須控制在50姒下（含50%:（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）與收入之比；月所有債務(wù)支出必須控制在 55%U下（含55%:（本次貸款的月 還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月均償付額）與收入之比。五、還款方式計算：（1）等額本息還款法:借款本金x月利率x （1+月利率）借款月數(shù)每月還款金額=一口工什生、借款月數(shù) （1+月利率）-1（2）等本遞減還款法：借款本金每月還款金額=+（借款本金-累計已還本金額）X月利率借款月數(shù)六、 公證和保險1）公證： 關(guān)于辦理個人購

10、房擔保借款合同的公證，借款人可以自行決定是否對個人住房貸款進行公證， 委托開發(fā)商或者銀行辦理產(chǎn)權(quán)分戶和抵押必須公證，特別事項（如委托或受托辦理業(yè)務(wù)、借款人姓名變更等） 必須公證， 但可由客戶自主選擇經(jīng)銀行認可的公證機構(gòu)進行公證。2）保險： 取消成都地區(qū)個人住房貸款強制綜合保險要求，客戶可以自行決定是否進行個人住房綜合保險，無論是購買財產(chǎn)保險、履約保險，還是人壽保險，都要明確銀行為第一受益人。七、二手住房貸款條件1）二手住房范圍：二手房改房， 指單位職工按照國家房改政策以基礎(chǔ)價格在減工齡優(yōu)惠折扣后購買的住房， 包括省級房改房和市級房改房， 省級房改房上市交易須經(jīng)省級房改辦同意， 市級房改房可以直

11、接上市交易。 房改房一般只有房屋產(chǎn)權(quán)證。二手經(jīng)濟適用房， 指政府部門以優(yōu)惠價格出售給低收入家庭的住房， 具備房屋產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用權(quán)證， 但在購買后規(guī)定3 年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓（ 成都市城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房銷售管理暫行規(guī)定成房委20042 號） 。二手商品住房， 指完全按照市場化價格購買的住房， 具備房屋產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。 上述房改房和經(jīng)濟適用房在經(jīng)過交易后也變成商品住房。2）貸款準入條件：必須提交二手房交易合同以及政府房產(chǎn)管理部門出具的產(chǎn)權(quán)證查詢證明及產(chǎn)權(quán)證原件；嚴禁辦理1990 年以前建成且建筑面積低于 80 平方米的個人住房抵押貸款和用上述房屋作為抵押物申請押舊買新貸款。（ 3）貸款年限：

12、 二手房房齡與貸款年限之和不超過30 年，貸款期限加借款人年齡不超過法定退休年齡。（ 4）貸款成數(shù)： 房齡不超過10 年的住房，最高貸款成數(shù)不得超過 7 成； 房齡超過 10 年的但沒超過20 年的， 最高貸款成數(shù)不得超過6 成。公積金貸款與銀行自營貸款主要區(qū)別：主體限制 : 本市 （ 大成都 ） 正常繳存公積金； 年齡限制 : 法定退休年齡；貸款成數(shù)時間限制 :7 成 20年；貸款金額限制 :25 萬元；房源限制 : 普通商品一二手房 政策性住房（ 原則上不支持150 平米單價5000 以上 ） ；流程區(qū)別 : 委托銀行受理初審 貸后管理 , 公積金中心審查審批 資金劃撥；其他限制 : 目前未取消保險和公證; 還款方式一旦確定不得變更。公積金貸款最高額度計算公式：借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和+6 （繳存比例）X12 （月）X 0.45 （還款能