房地產(chǎn)工程預算審計流程

1、Word文檔 房地產(chǎn)工程預算審計流程 目前，全國各地大興工程建設，其中房地產(chǎn)工程也如雨后春筍般遍地都是，住宅房、商業(yè)房等等，每一塊都是非常搶手的，那么，關于房地產(chǎn)工程預算審計流程是怎樣的，工程造價前有何預備工作，審計的主要審核方法有哪些。 一、房地產(chǎn)工程預算審計流程 1、資料的審核 目前的工程結算審計處于工程竣工階段，除跟蹤審計外大多屬于事后審計，現(xiàn)場只有成型后的外觀，全部隱藏狀況只能靠業(yè)主及施工方供應的資料來顯示，對資料的真實性、有效性、牢靠性的甑別就顯得尤為重要。接受托付時應與托付單位進行具體的書面的資料交接，結算審核應供應并審核的資料有： （1）完整的施工圖、竣工圖； （2）招標文件、招

2、標答疑、補充文件； （3）投標文件、施工合同和補充協(xié)議； （4）圖紙會審記錄、施工組織設計、會議紀要； （5）業(yè)主指定或自供的設備、材料型號、品牌； （6）設計變更單、工程聯(lián)系單及現(xiàn)場簽證單； （7）地基驗槽記錄、工程隱藏記錄、施工日志； （8）樁基檢測報告與驗收記錄； （9）其他與工程造價有關的全部資料。 在審核以上資料時必需甑別：（一）是否為經(jīng)過業(yè)主簽字、蓋章確認的送審資料，以確定其資料的牢靠性，任何施工方送審的資料及補充資料均是無效資料，應經(jīng)過業(yè)主認可后轉交詢問公司；（二）是否為原件（原始資料），以推斷其資料的真實性；（三）全部的資料是否編號連續(xù)、有明確的時間標注，以推斷其資料的有效性。

3、在甑別以上資料的真實性、有效性、牢靠性的同時還應對資料存在的問題進行質疑，并以書面聯(lián)系函的形式要求業(yè)主回復及供應補充資料。 2、合同的審核 施工合同審核是工程結算審核的重要內(nèi)容，也是降低工程成本、提高經(jīng)濟效益的有效途徑。施工合同條款的字斟句酌對項目結算造價的增加與否起著關鍵作用，施工合同中商定了合同價款的模式（即總價包干與綜合單價包干兩種模式）、工程結算方式、工期要求、質量標準、索賠與反索賠的條件等等。 對于合同為總價包干模式而言，結算時要弄清包干的內(nèi)容詳細有哪些，是否都按合同商定全部完成，針對現(xiàn)場實際狀況，尤其是裝修部分肯定要到現(xiàn)場進行踏堪及實地測量與統(tǒng)計，對于未完成的項目肯定要賜予核減，核

4、減項目不只是核減直接費，以直接費為基數(shù)按費率計算的間接費、稅金等也應同比例核減。 對于合同為綜合單價包干模式的工程，工程量為據(jù)實結算，審核前肯定要重新按合同商定的結算方式，依據(jù)行業(yè)相關規(guī)定與規(guī)章進行工程量計算，做到預備充分、心中有數(shù)，計算時切忌按圖計算，肯定要結合現(xiàn)場實際施工狀況，同時在計算式處標注計算依據(jù)，以便與施工單位核對時便利查找，做到有理有據(jù)。 對于施工合同中對工期與質量標準有商定的，應征得業(yè)主同意，按合同商定對工期與質量標準進行獎懲。 3、招、投標文件的審核 在工程招標投標活動中，招標是一種要約邀請，假如你投了標，表明你對招標方有愛好，你就要響應要約邀請中的條件，也就要滿意要約邀請中

5、的規(guī)定，也即招標文件對投標方有一些特別要求，那么投標方既然要投標而最終又中了標，那肯定對招標要求有一些承諾，這些要求與承諾是作為我們最終結算時對造價是否增減的重要審核依據(jù)，尤其是招標文件中對措施費的報價方式的明確規(guī)定，審核時要重點關注，合同外增加費用是否要調整與其對應的措施費。 4、設計變更的審核 施工圖是工程項目招標的依據(jù)和工程施工的基礎，在施工過程中依據(jù)現(xiàn)場實際狀況難免會發(fā)生變更。設計變更有原設計單位出具設計變更通知單和修改圖紙，設計、校審人員簽字并加蓋公章，并經(jīng)建設單位、監(jiān)理工程師審查簽字同意的設計變更才算有效變更，重大的設計變更應經(jīng)原審批部門審批，否則不應列入結算。施工中承包人不得對原

6、工程設計進行變更，因承包人擅自變更設計發(fā)生的費用和由此導致發(fā)包人直接損失的，由承包人擔當，延誤的工期不予順延，所以在審核變更單時，要留意變更的主體是誰，為什么要變更，是否引起了造價的變化，同時要留意變更的時間和費用削減的變更單，有的變更單從時間上可以推斷是在招投標過程中發(fā)生的變更，此種變更所引起的費用增減應反應在合同中，而不是在施工過程中，如為總價包干項目則不應調整造價；有些變更單并不引起造價增加，只是一些方案的細化與說明，審核時肯定要前后推敲，認真核對原施工圖及其說明；有些變更單是引起造價削減的項目，施工方在送審時不會主見，我們專業(yè)工程師要拿出有力的依據(jù)來勸說施工方，從而精確確定設計變更部分

7、的造價。 設計變更的價款計算方法合同中一般會商定：合同中有適用或類似于變更工程的單價或總價的按合同已有的價格或參照類似價格，合同中沒有適用或類似于變更工程的單價或總價的，由承包人提出適當?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認后執(zhí)行。在審核過程中，對合同中有適用或類似于變更工程的單價或總價的按合同已有的價格或參照類似價格的子目，肯定要留意對于費率下浮或總價下浮的工程，在結算時要特殊留意變更或新增項目也應按此同等比例下浮后作為變更增加的造價。對合同中沒有適用或類似于變更工程的單價或總價的，由承包人提出適當?shù)淖兏鼉r格，在審核時重點關注價格的套取是否與合同商定全都，取費標準也應與原投標文件即商務標中的費率全都，假如

8、有下浮或讓利的也應按同等比例下浮后作為變更增加的造價。 5、現(xiàn)場簽證的審核 現(xiàn)場簽證是在施工過程中額外發(fā)生的一些大事，它反映了施工過程中的實際狀況，但不肯定都會引起造價的增加。審核過程中要留意簽證單上簽字單位是否齊全，簽字人是否為施工合同中商定的各方負責人，假如不是或是有多個負責人簽字，就應提出質疑，要求業(yè)主確認是否均為有效文件。尤其對簽字為狀況屬實的簽證單，只能說明事實存在，但要分清是誰的責任引起的簽證事項，是否要增加造價，該增加多少都要重點審核。另外，以實物量形式進行簽證的，應按消耗量定額及統(tǒng)一基價表（或單位估價表）計算，列入直接費，如以元的形式進行簽證的，不應列入直接費，只能計取稅金，另

9、有說明的除外。 6、爭議的解決 工程結算是建議單位、施工單位及詢問公司三方談判的過程，由于各方站的立場不一樣，有時會對合同文件、相關法規(guī)等的理解產(chǎn)生歧義，因此產(chǎn)生爭議是必定的也是正常的。當我們產(chǎn)生爭議時如何解決呢？可以實行三方溝通協(xié)調會、向權威部門如定額站詢問、協(xié)調不成還可以實行仲裁或是起訴。在審核過程中，常常會消失施工方少報、漏報的狀況，此時會在送審價的基礎上增加造價，當消失增加造價時，業(yè)主很難接受，此時就要主動與業(yè)主溝通，用有力的法律、法規(guī)勸說業(yè)主，以取得業(yè)主的支持與理解，使結算審核的結果做到公正、公正。 7、成果文件的編寫 一份好的工程結算審計項目，最終審核結果反映在成果文件中。成果文件中除了應包含最基本的信息如：編制說明、項目概況、審核依據(jù)、計價依據(jù)、編審方法等外，還應對結算爭議問題的闡述及最終解決方法進行說明特殊，以便多年以后有據(jù)可查；同時，對業(yè)主在本項目上的管理肯定要專心地提出合理化建議，供業(yè)主在今后的工程項目管理中參考。 二、工程造價審計的前期預備工作 收集查閱項目基本建設程序和過程資料。項目建設基本建設程序資料主要包括項目的立項、工程可行性討論報告及批復、初步設計及批復、重大變更批文及有關重大事項打算的有關文件。依據(jù)上述資料全面了解項目建設基本概況和工程規(guī)模，把握項目投資概預算選用的相關規(guī)范；項目建設過程