農(nóng)村土地整治項目可行性研究報告

1、PAGE 哈爾濱市市幸福鎮(zhèn)鎮(zhèn)農(nóng)村土地地整治項目目可行性研研究報告告（代項目目建議書書）哈爾濱市市國際工工程咨詢詢中心二一二二年八月編 制 人 員員 名 單項 目 負 責責 人：韓松巖巖 高級工工程師參 編編 人人 員員：董 悅 正 高 工 楊希希中 正 高 工王毅楠 工工 程程 師師戴 欽欽 經(jīng) 濟 師王 磊磊 工 程 師肖 瀟瀟 經(jīng) 濟 師審 核：韓松巖巖 高級工工程師審 定：李力波波 教授級級高級工工程師目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc350496950 第一章 總 論 PAGEREF _Toc350496950 h 1 HYPERLINK l _To

2、c350496951 一、項目目概況 PAGEREF _Toc350496951 h 1 HYPERLINK l _Toc350496952 二、編制制依據(jù) PAGEREF _Toc350496952 h 2 HYPERLINK l _Toc350496953 三、項目目建設(shè)單單位概況況 PAGEREF _Toc350496953 h 2 HYPERLINK l _Toc350496954 四、項目目由來與與建設(shè)的的必要性性 PAGEREF _Toc350496954 h 3 HYPERLINK l _Toc350496955 第二章 開發(fā)發(fā)前景分分析 PAGEREF _Toc35049695

3、5 h 8 HYPERLINK l _Toc350496956 一、哈爾爾濱市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展狀況及及發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc350496956 h 8 HYPERLINK l _Toc350496957 二、哈爾爾濱市“十二五五”民生發(fā)發(fā)展目標標 PAGEREF _Toc350496957 h 10 HYPERLINK l _Toc350496958 三、哈爾爾濱土地地市場狀狀況 PAGEREF _Toc350496958 h 11 HYPERLINK l _Toc350496959 四、主要要影響因因素分析析 PAGEREF _Toc350496959 h 12 HYPERLINK

4、 l _Toc350496960 五、區(qū)域域發(fā)展定定位 PAGEREF _Toc350496960 h 13 HYPERLINK l _Toc350496961 六、土地地出讓價價格預測測 PAGEREF _Toc350496961 h 13 HYPERLINK l _Toc350496962 第三章 區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及用用地規(guī)劃劃 PAGEREF _Toc350496962 h 17 HYPERLINK l _Toc350496963 一、項目目建設(shè)技技術(shù)條件件 PAGEREF _Toc350496963 h 17 HYPERLINK l _Toc350496964 二、地理理位置及及現(xiàn)狀 PAG

5、EREF _Toc350496964 h 20 HYPERLINK l _Toc350496965 三、功能能定位、規(guī)劃重重點與規(guī)規(guī)劃目標標 PAGEREF _Toc350496965 h 24 HYPERLINK l _Toc350496966 四、用地地規(guī)劃 PAGEREF _Toc350496966 h 25 HYPERLINK l _Toc350496967 五、可出出讓土地地分析 PAGEREF _Toc350496967 h 26 HYPERLINK l _Toc350496968 六、土地地出讓計計劃 PAGEREF _Toc350496968 h 27 HYPERLINK l

6、_Toc350496969 第四章 土地及及房屋征征收補償償 PAGEREF _Toc350496969 h 29 HYPERLINK l _Toc350496970 一、征地地拆遷補補償依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc350496970 h 29 HYPERLINK l _Toc350496971 二、土地地收儲及及補償概概況 PAGEREF _Toc350496971 h 29 HYPERLINK l _Toc350496972 三、土地地補償方方案 PAGEREF _Toc350496972 h 30 HYPERLINK l _Toc350496973 四、地上上建筑物物補償方方案 PA

7、GEREF _Toc350496973 h 33 HYPERLINK l _Toc350496974 五、被征征地農(nóng)民民養(yǎng)老保保險 PAGEREF _Toc350496974 h 35 HYPERLINK l _Toc350496975 六、土地地儲備實實施方案案 PAGEREF _Toc350496975 h 35 HYPERLINK l _Toc350496976 第五章 配套工工程建設(shè)設(shè)方案 PAGEREF _Toc350496976 h 37 HYPERLINK l _Toc350496977 一、配套套工程概概述 PAGEREF _Toc350496977 h 37 HYPERLIN

8、K l _Toc350496978 二、道路路工程 PAGEREF _Toc350496978 h 37 HYPERLINK l _Toc350496979 三、供水水工程 PAGEREF _Toc350496979 h 42 HYPERLINK l _Toc350496980 四、排水水工程 PAGEREF _Toc350496980 h 44 HYPERLINK l _Toc350496981 第六章 環(huán)境境影響評評價 PAGEREF _Toc350496981 h 49 HYPERLINK l _Toc350496982 一、編制制依據(jù) PAGEREF _Toc350496982 h 4

9、9 HYPERLINK l _Toc350496983 二、主要要污染物物 PAGEREF _Toc350496983 h 49 HYPERLINK l _Toc350496984 三、環(huán)境境保護措措施 PAGEREF _Toc350496984 h 50 HYPERLINK l _Toc350496985 四、環(huán)境境影響評評價結(jié)論論 PAGEREF _Toc350496985 h 51 HYPERLINK l _Toc350496986 第七章 節(jié) 能 PAGEREF _Toc350496986 h 52 HYPERLINK l _Toc350496987 一、編制制依據(jù) PAGEREF _

10、Toc350496987 h 52 HYPERLINK l _Toc350496988 二、節(jié)電電 PAGEREF _Toc350496988 h 53 HYPERLINK l _Toc350496989 三、節(jié)水水 PAGEREF _Toc350496989 h 53 HYPERLINK l _Toc350496990 四、建筑筑節(jié)能 PAGEREF _Toc350496990 h 54 HYPERLINK l _Toc350496991 五、選用用節(jié)能型型的建筑筑材料 PAGEREF _Toc350496991 h 54 HYPERLINK l _Toc350496992 第八章 項目實實

11、施進度度 PAGEREF _Toc350496992 h 56 HYPERLINK l _Toc350496993 一、項目目建設(shè)周周期 PAGEREF _Toc350496993 h 56 HYPERLINK l _Toc350496994 二、實施施進度安安排 PAGEREF _Toc350496994 h 56 HYPERLINK l _Toc350496995 第九章 招標投投標 PAGEREF _Toc350496995 h 57 HYPERLINK l _Toc350496996 一、編制制依據(jù) PAGEREF _Toc350496996 h 57 HYPERLINK l _Toc

12、350496997 二、本工工程招標標范圍及及項目 PAGEREF _Toc350496997 h 57 HYPERLINK l _Toc350496998 三、招標標組織形形式及方方式 PAGEREF _Toc350496998 h 58 HYPERLINK l _Toc350496999 四、招標標方案 PAGEREF _Toc350496999 h 58 HYPERLINK l _Toc350497000 五、招標標投標工工作的安安排 PAGEREF _Toc350497000 h 59 HYPERLINK l _Toc350497001 第十章 投資估估算及資資金籌措措 PAGEREF

13、 _Toc350497001 h 60 HYPERLINK l _Toc350497002 一、投資資估算 PAGEREF _Toc350497002 h 60 HYPERLINK l _Toc350497003 二、資金金籌措及及使用計計劃 PAGEREF _Toc350497003 h 61 HYPERLINK l _Toc350497004 第十一章章 經(jīng)濟效效益分析析 PAGEREF _Toc350497004 h 62 HYPERLINK l _Toc350497005 一、經(jīng)濟濟評價依依據(jù) PAGEREF _Toc350497005 h 62 HYPERLINK l _Toc350

14、497006 二、主要要經(jīng)濟評評價指標標 PAGEREF _Toc350497006 h 62 HYPERLINK l _Toc350497007 三、收益益與成本本分析 PAGEREF _Toc350497007 h 63 HYPERLINK l _Toc350497008 四、盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc350497008 h 65 HYPERLINK l _Toc350497009 五、償債債能力分分析 PAGEREF _Toc350497009 h 66 HYPERLINK l _Toc350497010 第十二章章 項目風風險分析析 PAGEREF _Toc350497

15、010 h 68 HYPERLINK l _Toc350497011 第十三章章 社會會評價 PAGEREF _Toc350497011 h 69 HYPERLINK l _Toc350497012 一、社會會影響分分析 PAGEREF _Toc350497012 h 69 HYPERLINK l _Toc350497013 二、項目目與所在在地區(qū)互互適性分分析 PAGEREF _Toc350497013 h 70 HYPERLINK l _Toc350497014 三、社會會風險及及對策分分析 PAGEREF _Toc350497014 h 71 HYPERLINK l _Toc350497

16、015 四、社會會評價結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc350497015 h 73 HYPERLINK l _Toc350497016 第十四章章 結(jié)論論及建議議 PAGEREF _Toc350497016 h 74 HYPERLINK l _Toc350497017 一、結(jié) 論 PAGEREF _Toc350497017 h 74 HYPERLINK l _Toc350497018 二、建 議 PAGEREF _Toc350497018 h 74 HYPERLINK l _Toc350497019 附表一：投資估估算表 PAGEREF _Toc350497019 h 76 HYPERLINK

17、 l _Toc350497020 附表二：項目投投資現(xiàn)金金流量表表 PAGEREF _Toc350497020 h 77 HYPERLINK l _Toc350497021 附表三：項目資資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表 PAGEREF _Toc350497021 h 79 HYPERLINK l _Toc350497022 附表四：利潤表表 PAGEREF _Toc350497022 h 80 HYPERLINK l _Toc350497023 附表五：資金來來源與運運用表 PAGEREF _Toc350497023 h 81 HYPERLINK l _Toc350497024 附表六：總成本本費用估估

18、算表 PAGEREF _Toc350497024 h 82 HYPERLINK l _Toc350497025 附表七：投資計計劃與資資金籌措措表 PAGEREF _Toc350497025 h 83 HYPERLINK l _Toc350497026 附表八：銷售稅稅金及附附加估算算表 PAGEREF _Toc350497026 h 84 HYPERLINK l _Toc350497027 附表九：借款還還本付息息表 PAGEREF _Toc350497027 h 84 HYPERLINK l _Toc350497028 附表十：借款人人基本情情況表 PAGEREF _Toc35049702

19、8 h 86 HYPERLINK l _Toc350497029 附表十一一：項目目地塊控控制指標標一覽表表 PAGEREF _Toc350497029 h 87 HYPERLINK l _Toc350497030 附表十二二：項目目土地出出讓返還還收入測測算表 PAGEREF _Toc350497030 h 88可 行 性 研 究 報 告-PAGE 81-哈爾濱市國際工程咨詢中心第一章 總 論一、項目目概況1項目目名稱哈爾濱市市幸福鎮(zhèn)鎮(zhèn)農(nóng)村土土地整治治項目2項目目建設(shè)單單位哈爾濱市市土地儲儲備中心心哈爾濱濱市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展有有限公司司城郊分分中心3項目目范圍本項目選選址哈爾爾濱市香香坊區(qū)，分布在

20、在黎明鄉(xiāng)鄉(xiāng)和幸福福鎮(zhèn)，為為黎明鄉(xiāng)鄉(xiāng)紅星村村、幸福福鎮(zhèn)北柞柞村，幸幸福鎮(zhèn)西西柞村。該項目地地處香坊坊區(qū)南部部，東臨臨哈爾濱濱鐵路集集裝箱沿沿線，西西至哈阿阿高速零零公里，南依哈哈南工業(yè)業(yè)新城，北臨城城市規(guī)劃劃圈邊緣緣。該項目用用地呈不不規(guī)則多多邊形規(guī)規(guī)劃，收收儲面積積280090667平方方米。4項目目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容土地和房房屋整體體征收，對收儲儲的土地地進行整整理，具具備開發(fā)發(fā)條件后后，按照照規(guī)劃的的功能，對外出出讓土地地，收回回建設(shè)成成本。本項目總總收儲面面積288090067平平方米，其中集集體土地地250089889平方方米，由由于國有有土地摻摻雜在集集體土地地中，因因此還需需要收儲儲國有土

21、土地30000778平方方米；本本項目同同時征收收地上建建筑合計計32887877平方米米，其中中住宅房房屋27772228平方方米，住住改非房房屋1003122平方米米，非住住宅房屋屋補償4412447平方方米；總征收收成本合合計2453364.9萬元元。5.項目目投資及及資金來來源本項目投投資總額額為32249660萬元，資金來來源有兩兩個渠道道：一是申請請銀行貸貸款21100000萬元元，占總總投資的的65%，貸款利利率為77%；二是項目目方自籌籌資金11149960萬元，占總投投的355%。二、編制制依據(jù)1哈哈爾濱市市城市總總體規(guī)劃劃（20011-20220年）；2哈哈爾濱市市國民經(jīng)經(jīng)

22、濟和社社會發(fā)展展第十二二個五年年規(guī)劃綱綱要；3哈哈爾濱市市香坊區(qū)區(qū)國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展第十二二個五年年規(guī)劃綱綱要；4哈哈爾濱市市土地一一級開發(fā)發(fā)暫行辦辦法；5建設(shè)設(shè)單位提提供的有有關(guān)資料料。三、項目目建設(shè)單單位概況況哈爾濱市市土地儲儲備中心心哈爾濱濱市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展有有限公司司城郊中中心，位位于哈爾爾濱市道道外區(qū)江江畔路1100號號，法定定代表人人：郭洪洪艷。中中心為事事業(yè)單位位，機構(gòu)構(gòu)規(guī)格為為科級，業(yè)務受受市土地地儲備中中心委托托開展。核定事事業(yè)編制制4名，經(jīng)費渠渠道為市市財政全全額補助助。核定定科級領(lǐng)領(lǐng)導職數(shù)數(shù)2名，其中正正科級11名，副副科級11名。主要職責責如下：一、負責責向市土土地儲

23、備備中心上上報年度度國有建建設(shè)用地地、可征征轉(zhuǎn)農(nóng)村村集體土土地及其其它土地地儲備計計劃，并并按批準準的土地地儲備計計劃開展展土地儲儲備工作作。二、負責責本區(qū)域域內(nèi)納入入儲備范范圍的可可以收購購的國有有建設(shè)用用地實行行收購，并對可可征用儲儲備的農(nóng)農(nóng)用地及及其它可可以轉(zhuǎn)為為建設(shè)用用地集體體所有的的土地實實行征用用儲備。三、負責責受市儲儲備中心心委托，對本區(qū)區(qū)域內(nèi)已已依法收收回的國國有土地地、已實實施轉(zhuǎn)征征的土地地、已收收購的國國有建設(shè)設(shè)用地及及可征用用儲備的的農(nóng)用地地，進行行必要的的前期開開發(fā)。四、負責責以分中中心為主主體的土土地儲備備項目資資金的籌籌措、使使用和管管理。五、負責責承接返返還的土土

24、地收儲儲成本等等。六、負責責完成上上級交辦辦的其他他任務。四、項目目由來與與建設(shè)的的必要性性1項目目的由來來黨的十八八大提出出，要優(yōu)化國國土空間間開發(fā)格格局。國國土是生生態(tài)文明明建設(shè)的的空間載載體，必必須珍惜惜每一寸寸國土。要按照照人口資資源環(huán)境境相均衡衡、經(jīng)濟濟社會生生態(tài)效益益相統(tǒng)一一的原則則，控制制開發(fā)強強度，調(diào)調(diào)整空間間結(jié)構(gòu)，促進生生產(chǎn)空間間集約高高效、生生活空間間宜居適適度；要要健全現(xiàn)現(xiàn)代市場場體系，優(yōu)化土土地資源源市場配配置機制制，促進進建立反反應市場場供求關(guān)關(guān)系、資資源需求求程度、環(huán)境損損害成本本的生產(chǎn)產(chǎn)要素和和資源價價格形成成機制；要完善善宏觀調(diào)調(diào)控體系系，進一一步加強強土地調(diào)調(diào)

25、控等；不久前前下發(fā)的的國務務院關(guān)于于促進節(jié)節(jié)約集約約用地的的通知要求，要充分分發(fā)揮市市場配置置土地資資源基礎(chǔ)礎(chǔ)性作用用，完善善建設(shè)用用地儲備備制度。土地儲備備在提高高政府調(diào)調(diào)控能力力，探索索解決保保護土地地資源和和保障經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展矛盾的的過程中中，扮演演著重要要的角色色。近年年來隨著著城市化化步伐發(fā)發(fā)展不斷斷加快，改革開開放的進進一步深深入，如如火如荼荼的都市市經(jīng)濟突突飛猛進進，城市市整體經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展和社會會進步日日新月異異，從而而有效拉拉動了城城郊農(nóng)村村經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展，加加速了城城鄉(xiāng)間經(jīng)經(jīng)濟要素素的流動動和資源源的重新新配置，形成了了一個人人口密度度相對較較高、人人們經(jīng)濟濟活動范范圍較廣

26、廣、與城城市經(jīng)濟濟聯(lián)系緊緊密，兼兼具城市市和農(nóng)村村特征的的城郊型型經(jīng)濟區(qū)區(qū)域。為為加快城城鄉(xiāng)結(jié)合合部建設(shè)設(shè)，促進進城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌發(fā)展展，改善善農(nóng)民生生產(chǎn)生活活水平開開辟了一一條新路路徑。哈爾濱是是黑龍江江省省會會，我國國東北地地區(qū)重要要的中心心城市，國家重重要的制制造業(yè)基基地，國國家歷史史文化名名城。還還是鐵路路、公路路、航空空、水運運的交通通樞紐，是國務務院批準準的一類類對外開開放口岸岸，是我國國對俄羅羅斯及遠遠東貿(mào)易易的重要要城市。按照哈哈爾濱市市國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展第十二二個五年年規(guī)劃綱綱要確確定的770866平方公里的的城市規(guī)規(guī)劃區(qū)范范圍，哈哈爾濱啟啟動實施施了“北躍、南拓、中興、強縣

27、”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，構(gòu)構(gòu)建以松松花江為為綱，“一江居居中、兩兩岸繁榮榮”的城市市發(fā)展格格局，通通過北國國水城、科技新新城、工工業(yè)新城城建設(shè)，拉開了了城市發(fā)發(fā)展框架架。為加快哈哈爾濱市市城市化化進程，哈爾爾濱市城城市總體體規(guī)劃（20111-220200年）確定實實行城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃管理理，加強強城中村村和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部整治改改造，城城鎮(zhèn)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公共服服務設(shè)施施的建設(shè)設(shè)應當為為周邊農(nóng)農(nóng)村服務務，根據(jù)據(jù)不同地地區(qū)的條條件，重重點發(fā)展展縣城和和基礎(chǔ)條條件好、發(fā)展?jié)摑摿Υ蟮牡慕ㄖ奇?zhèn)鎮(zhèn)，優(yōu)化化村鎮(zhèn)布布局，促促進農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化和農(nóng)村村經(jīng)濟快快速發(fā)展展?！笆逦濉逼陂g，香坊區(qū)區(qū)將重點點實施“南拓、東擴、中興”

28、戰(zhàn)略，打造香東東新城和和香南新新區(qū)，進進一步優(yōu)優(yōu)化經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展的的空間布布局。在在農(nóng)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化方方面以新新農(nóng)村建建設(shè)為契契機，搞搞好小城城鎮(zhèn)的規(guī)規(guī)劃布局局和功能能定位，搞好試試點村鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)劃劃和建設(shè)設(shè)。重點點實施朝朝陽鎮(zhèn)、成高子子鎮(zhèn)、幸幸福鎮(zhèn)小小城鎮(zhèn)改改造項目目和黎明明辦事處處城中村村改造項項目。到到“十二五五”期末，全區(qū)城城鎮(zhèn)化率率達到660%以以上。本項目區(qū)區(qū)域位于于香坊區(qū)區(qū)南部，東臨哈哈爾濱鐵鐵路集裝裝箱沿線線，西至至哈阿高高速，南南依哈南南工業(yè)新新城，北北臨城市市規(guī)劃圈圈邊緣?，F(xiàn)狀用用地規(guī)劃劃比較落落后，主主要為農(nóng)農(nóng)業(yè)用地地，土地地利用粗粗放、低低下，土土地利用用效率相相對較低低

29、。項目目實施后后，通過過對現(xiàn)有有閑置土土地回收收土地使使用權(quán)，改變土土地用途途，進行行土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換等提提高土地地利用效效率，優(yōu)優(yōu)化土地地資源配配置，實實現(xiàn)土地地價值的的最大化化。2項目目建設(shè)的的必要性性（1）維維護土地地市場秩秩序，規(guī)規(guī)范土地地市場運運行隨著我市市城市化化進程加加快，勢勢必伴隨隨著城郊郊大片土土地納入入城區(qū)范范圍，在在這個過過程中，需要大大片征地地、大規(guī)規(guī)模拆遷遷和巨資資流動，若政府府放任企企業(yè)私自自操作，會造成成土地非非法交易易、投機機交易和土土地資源源極大浪浪費，這這不僅會會損害廣廣大群眾眾利益、國有資資產(chǎn)流失失，還會會使土地地市場秩秩序混亂亂，不利利行業(yè)發(fā)發(fā)展，還還會影響響

30、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展。而而實施土土地儲備備，使土土地從征征收到拆拆遷安置置再到入入市交易易全部掌掌控在政政府手里里，避免免了以上上問題的的出現(xiàn)。（2）是是充分發(fā)發(fā)揮政府府的宏觀觀調(diào)控作作用，優(yōu)優(yōu)化城市市土地資資源配置置的需要要土地是城城鎮(zhèn)空間間功能的的載體，是重要要的城市市資源，也是經(jīng)經(jīng)營城市市的重要要資產(chǎn)，要提高高全市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展速度，利用好好土地資資源尤為為重要。通過運運用“收購、儲備、出讓“的城市市土地儲儲備運行行機制，有助于于優(yōu)化城城市土地地的資產(chǎn)產(chǎn)化經(jīng)營營，顯化化土地資資產(chǎn)價值值，從而而保證國國家對國國有土地地資產(chǎn)的的合法收收益。另另外，政政府還可可以運用用直接控控制的合合理土地地，平抑抑城市

31、土土地市場場的波動動，調(diào)控控城市地地價的合合理水平平，以促促進城市市土地市市場持續(xù)續(xù)地健康康發(fā)展。（3）促促進經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，加加快轉(zhuǎn)變變經(jīng)濟發(fā)發(fā)展方式式城鄉(xiāng)結(jié)合合部在我我市城市市化進程程中具有有重要的的戰(zhàn)略地地位，是是全市建建設(shè)用地地空間拓拓展的首首選，必必然要承承載市區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移出出來的部部分功能能、產(chǎn)業(yè)業(yè)和人口口。目前前城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部地地區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)問題題主要集集中體現(xiàn)現(xiàn)在：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理,“瓦片經(jīng)經(jīng)濟”問題突突出,高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)薄弱弱,經(jīng)濟濟增長主主要依靠靠現(xiàn)有物物業(yè)收入入,農(nóng)民民持續(xù)增增收難度度較大。通過土土地儲備備，可以以推動城城鄉(xiāng)結(jié)合合部地區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、區(qū)區(qū)域結(jié)構(gòu)構(gòu)、城

32、鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，進進而促進進經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，加快快轉(zhuǎn)變經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展方式。（4）是是增加財財政收入入，籌集集城市建建設(shè)基金金的需要要土地資源源作為經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的重要要生產(chǎn)要要素之一一，作為為投資實實體的唯唯一載體體，如何何集約節(jié)節(jié)約利用用直接關(guān)關(guān)系到我我市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部地區(qū)長長遠可持持續(xù)發(fā)展展。下一一步將深深入貫徹徹十七屆屆五中全全會精神神，在全全面落實實“十二五五”規(guī)劃基基礎(chǔ)上，根據(jù)我我市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部地區(qū)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀，按照照“加快儲儲備，合合理利用用”的工作作思路，結(jié)合目目前我市市土地儲儲備的工工作實際際，堅持持不斷創(chuàng)創(chuàng)新，積積極推進進城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部城城市化建建設(shè)。一一方面，通過協(xié)協(xié)調(diào)市規(guī)規(guī)

33、劃部門門，調(diào)整整優(yōu)化規(guī)規(guī)劃條件件，力爭爭實現(xiàn)項項目資金金平衡，另一方方面，推推進實物物返還、留地安安置、合合作分成成等多元元化補償償安置辦辦法，降降低項目目成本，減少現(xiàn)現(xiàn)金流。綜上所述述，本項項目的建建設(shè)是必必要的。第二章 開發(fā)發(fā)前景分分析一、哈爾爾濱市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展狀況及及發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略1、哈爾爾濱市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展概況20111年全年年實現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值442433.4億億元，按按可比價價格計算算比上年年增長112.33%。其其中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增增加值4447.2億元元，增長長7.00%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增增加值116477.2億億元，增增長144.4%；第三三產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)增加加值21149.0

34、億元元，增長長12.0%。非公有有制經(jīng)濟濟實現(xiàn)增增加值222522.1億億元，增增長144.1%，占全全市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值的比比重為553.11%。第第一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對GGDP增增長的貢貢獻率分分別為66.4%、444.2%和499.4%。人均均地區(qū)生生產(chǎn)總值值427700元元，增長長12.0%。十縣（市）實實現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值12289.6億元元，增長長12.9%，占GDDP的330.44%，縣縣域經(jīng)濟濟對全市市經(jīng)濟增增長的貢貢獻率為為30.9%。 全年財財政一般般預算總總收入5502.1億元元，增長長22.3%。其中，地方財財政一般般預算收收入3000.33億元，增長227.00%。全

35、全市財政政一般預預算支出出5577.1億億元，增增長211.2%。據(jù)抽樣樣調(diào)查測測算，城城市居民民家庭總總收入為為220079.4元，增長114.44%，其其中工資資性收入入占 661.99%，城城市居民民家庭年年人均可可支配收收入2000300.6元元，增長長14.1%；人均消消費性支支出1662322.7元元，增長長16.5%。農(nóng)村居居民家庭庭年人均均純收入入96008.33元，增增長199.8%，其中中家庭經(jīng)經(jīng)營純收收入占664.99%；人人均生活活費支出出55113.44元，增增長188.2%。2、哈爾爾濱市總總體規(guī)劃劃及發(fā)展展戰(zhàn)略按照哈哈爾濱市市國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展第十二二個五年

36、年規(guī)劃綱綱要確確定的770866平方公里的的城市規(guī)規(guī)劃區(qū)范范圍，哈哈爾濱啟啟動實施施了“北躍、南拓、中興、強縣”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，構(gòu)構(gòu)建以松松花江為為綱，“一江居居中、兩兩岸繁榮榮”的城市市發(fā)展格格局，通通過北國國水城、科技新新城、工工業(yè)新城城建設(shè)，拉開了了城市發(fā)發(fā)展框架架。根據(jù)哈爾爾濱市總總體規(guī)劃劃，項目目所在區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃的城市市主要功功能為居住用用地?！笆逦濉逼陂g，香坊區(qū)區(qū)重點實實施“南拓、東擴、中興”戰(zhàn)略，打造香香東新城城和香南南新區(qū)，進一步步優(yōu)化經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展的空間間布局。在哈南南工業(yè)新新城香坊工工業(yè)園區(qū)區(qū)已有的的16.9平方方公里的的基礎(chǔ)上上，沿四四環(huán)路向向北外延延至三環(huán)環(huán)路以南

37、南部分區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃在香南南新區(qū)范范圍之內(nèi)內(nèi)，外延延面積334.889平方方公里，使新區(qū)區(qū)面積達達到511.799平方公公里。形形成東至至阿城、南至平平房、西至南南崗、北北至三環(huán)環(huán)路，以三環(huán)環(huán)、四環(huán)環(huán)為“兩橫”，以哈西西延長線線、京哈哈路、哈哈五路、征儀路路、江南南中環(huán)路路、哈阿路路和紅旗旗大街延延長線為為“七縱”的“兩橫”、“七縱”沿路發(fā)發(fā)展的香香南新區(qū)區(qū)，拓展展香坊區(qū)區(qū)南部發(fā)發(fā)展空間間?！笆逦濉逼陂g，重點建建設(shè)食品品醫(yī)藥、機電配配套、現(xiàn)現(xiàn)代物流流、旅游游居住、現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)、新新型材料料等行業(yè)業(yè)。經(jīng)過過五年的的發(fā)展，使香南南新區(qū)成成為區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)發(fā)展新的的增長極極。二、哈爾爾濱市“十二五五”

38、民生發(fā)發(fā)展目標標城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入與GGDP同同步增長長。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入、農(nóng)村村居民人人均純收收入、中中低收入入群體的的收入年年均增長長速度均均達到112%以以上，在在同等城城市中力力爭晉位位。 大幅幅提高住住房保障障水平。實現(xiàn)“住有所所居”，四環(huán)環(huán)內(nèi)棚戶戶區(qū)改造造完畢，棚戶區(qū)區(qū)居民全全部入住住新居。中低收收入群體體人均住住房面積積不低于于15平方方米。基基本完成成農(nóng)村泥泥草房改改造。 擴大就就業(yè)規(guī)模模。新增增城鎮(zhèn)就就業(yè)人口口55萬人人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記失失業(yè)率控控制在44.5%以內(nèi)。 提高基基本生活活保障標標準。最最低工資資標準年年均增長長15%左右，城鄉(xiāng)居居民最低低生活保保障標準準

39、年均增增長122%以上上。 加速城城鎮(zhèn)化進進程。百百萬農(nóng)村村人口進進城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化化率提高高到655%。本項目的的建設(shè)可可以有效效的促進進上述民民生建設(shè)設(shè)目標的的實現(xiàn)。三、哈爾爾濱土地地市場狀狀況哈爾濱市市土地收收儲制度度建立于于20002年。近年來來，哈爾爾濱市堅堅持運用用土地收收儲制度度推動城城市規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)和管理理，收到到了明顯顯的經(jīng)濟濟、社會會、生態(tài)態(tài)效果。理順了了政府供供應土地地的產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系，增加了了土地市市場宏觀觀調(diào)控能能力，為為城市建建設(shè)籌集集了大量量資金，抑制了了土地的的投機炒炒作，為為有序、科學、合理、嚴格地地實施城城市總體體規(guī)劃提提供了條條件和保保障，同同時增加加了政府府財

40、政收收入，促促進了房房地產(chǎn)市市場健康康發(fā)展。由于市場場前景看看好，全全國知名名地產(chǎn)企企業(yè)紛紛紛進駐哈哈市，從從愛建、世茂、 HYPERLINK /search/%E4%BF%9D%E5%88%A9 保利的先先期介入入，再到到如今的的 HYPERLINK /search/%E4%B8%87%E8%BE%BE 萬達、 HYPERLINK /search/%E7%BB%BF%E5%9C%B0 綠地、東東方園林林、恒大大、北辰辰、華南南城、魯魯商、星星昊、富富力、銀銀泰等國內(nèi)知名名地產(chǎn)企企業(yè)紛紛紛大手筆筆在哈市市拿地。根據(jù)哈爾爾濱市國國土局的的統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)，220122年全年年哈爾濱濱成交的的各類地塊塊

41、共計776塊，成交土土地面積積5133萬平方方米，土土地出讓讓金收入入約566億元。從區(qū)位來來分析，哈市二二環(huán)路附附近成規(guī)規(guī)模、大大面積的的可開發(fā)發(fā)土地幾幾乎沒有有。大開開發(fā)商若若想施展展大手筆筆的開發(fā)發(fā)建設(shè)，只能在在三環(huán)路路沿線尋尋找機會會。而目目前三環(huán)環(huán)、四環(huán)環(huán)區(qū)域土土地利用用率不高高，以農(nóng)農(nóng)用地和和集體土土地為主主。整合合這些土土地資源源，促進進農(nóng)村經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，使農(nóng)民民離土不不離鄉(xiāng)，從第一一產(chǎn)業(yè)向向二、三三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，既既符合國國家政策策和哈爾爾濱實際際情況，又可以以使農(nóng)民民受益，土地資資源得到到集約利利用。四、主要要影響因因素分析析（1）區(qū)區(qū)位分析析伴隨哈爾爾濱市政政府近年年來對

42、此此區(qū)域政政策引導導和投資資力度的的加大，三環(huán)路路貫穿該該地區(qū)，使區(qū)域域的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施更更趨完善善。項目所所在區(qū)域域東部臨近近新香坊坊物流園園區(qū)，南南臨哈南南新城，西臨主主城區(qū)，隨著城城市的不不斷擴張張，本項項目正位位于重點點發(fā)展區(qū)區(qū)域的結(jié)結(jié)合部，潛在發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢巨大。根據(jù)城城市總體體規(guī)劃定定位，哈哈南新城城產(chǎn)業(yè)定定位為打打造國家家重要的的新型工工業(yè)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示范范區(qū)，以以及交通通運輸設(shè)設(shè)備制造造、新型型裝備制制造、材材料產(chǎn)業(yè)業(yè)、食品品醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、電電子信息息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服服務業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)六大大基地。地緣優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，位于大大慶、吉吉林、長長春等城城市構(gòu)成成的兩小小時經(jīng)濟濟圈的地地理中心心和產(chǎn)業(yè)業(yè)物流中

43、中心的中中軸線上上，是哈哈爾濱連連接北京京和大連連等大城城市渤海海灣出海?？诤瓦B連接歐亞亞大陸陸陸地口岸岸及俄羅羅斯遠東東地區(qū)陸陸地口岸岸和太平平洋出海海口的重重要樞紐紐和中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)地。東東北亞物物流的公公路、信信息和空空中節(jié)點點，哈爾爾濱城市市副中心心，哈爾爾濱南部部門戶。西臨主城城區(qū)，通通過此路路段，可可以迅速速進入香香坊中心心區(qū)，通通過二環(huán)環(huán)快速路路進入南南崗及道道里區(qū)。北部臨臨依托新新香坊火火車站建建設(shè)的哈哈爾濱鐵鐵路集裝裝箱中心心站，是是全國118個鐵鐵路集裝裝箱中心心站之一一，計劃劃總投資資7.66億元，規(guī)劃占占地1229萬平平方米，該集裝裝箱中心心站建成成后，具具備海關(guān)關(guān)和檢驗驗、檢

44、疫疫等功能能，建設(shè)設(shè)內(nèi)容包包括相關(guān)關(guān)鐵路、公路、綜合物物流等基基礎(chǔ)設(shè)施施和配套套設(shè)施。將成為為我市的的一個內(nèi)內(nèi)陸港，具備接接發(fā)50000噸噸整列雙雙層集裝裝箱專列列的能力力，主要要承擔國國際貿(mào)易易、出口口處理、免稅倉倉庫設(shè)施施、免稅稅的陳列列設(shè)施、第三者者貿(mào)易、進出口口處理與與增值處處理功能能。由于城市市骨架的的拓展，該區(qū)域域?qū)⒂沙浅鞘羞吘壘墔^(qū)，逐逐漸向城城市新區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)變，這種區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，帶來來了巨大大的升值值空間。通過收收儲和整整理該片片土地，可以使使土地發(fā)發(fā)揮更大大的經(jīng)濟濟和社會會效益。（2）交交通狀況況分析三環(huán)路建建成，大大提提高了該該區(qū)域的的通達性性。從本本區(qū)域沿沿三環(huán)路路向北進入長江

45、江路、先先鋒路、會展中中心等區(qū)域，向向南可以以進入哈哈南新城城，向西西進入南南崗哈西西地區(qū)。五、區(qū)域域發(fā)展定定位哈爾濱市市城鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟的快快速發(fā)展展，以及及項目所所在區(qū)域域的區(qū)位位、交通通和資源源優(yōu)勢，為該地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展和產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整帶來來了難得得的歷史史機遇。本區(qū)域的的發(fā)展定定位是：為周邊邊的產(chǎn)業(yè)業(yè)提供一一個環(huán)境境優(yōu)美，商業(yè)配配套服務務齊備，適宜人人居的居居住新區(qū)區(qū)。六、土地地出讓價價格預測測（一）住住宅用地地價格1、對項項目所在在區(qū)域未未來房地地產(chǎn)價格格預測所所反映出出的地價價水平分分析項目所在在區(qū)域發(fā)發(fā)展定位位為農(nóng)村村中小城城鎮(zhèn),根根據(jù)哈市市周邊中中小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)目前房房價調(diào)查查分析，

46、預測三三年后該該地區(qū)住住宅用房房價格將將不會低低于45500-55000元/平平方米的的水平,平均售售價可達達到50000元元/平方方米左右右。相應應地,作作為該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的商服金金融用房房,預計計其售價價應可達達到65500-75000元/平平方米,平均售售價為770000元/平平方米左左右。一般來說說,房地地產(chǎn)單位位價格之之中,土土地價格格(樓面面地價)的合理理比例應應占到330%-40%,平均均為355%。因因此,住住宅用地地合理的的樓面地地價應可可達到:5000035%=17750元元/平方方米(建建筑面積積),商商服用地地的合理理樓面地地價應可可達到:7000035%=24450元元

47、/平方方米(建建筑面積積)。根據(jù)城市市規(guī)劃部部門提供供的相關(guān)關(guān)規(guī)劃方方案指標標,住宅宅用地平平均容積積率為11.999,由此此可得:住宅用地地平均出出讓地價價=177501.999=34882.55元/平平方米。區(qū)域內(nèi)可可出讓土土地全部部為住宅宅用地，面積為為1999.866萬平方方米，根根據(jù)以上上數(shù)據(jù)，計算此此部分可可出讓土土地平均均地價為為：34822.51000%=34482.5元/平方米米2、住宅宅用地價價格本項目采采用假設(shè)設(shè)開發(fā)法法對土地地出讓價價格的預預測分析析基本公式式:土地出讓讓全價=房屋的的預期售售價(樓樓價)-建筑總總成本-專業(yè)費費用-利利潤-稅稅收-利利息根據(jù)規(guī)劃劃數(shù)據(jù)：

48、設(shè)：土地地出讓地地價為XX。根據(jù)對哈哈爾濱周周邊小城城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)調(diào)查查測算，計算過過程及取取費原則則如下：前期費按照建筑筑面積測測算，單單方造價價80元元/平方方米建筑工程程費住宅平均均按20000元元/平方方米建筑筑面積計計算公建平均均按21100元元/平方方米建筑筑面積計計算小區(qū)配套套及市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費按照建筑筑面積測測算，單單方造價價5500元/平平方米開發(fā)利潤潤假設(shè)平均均開發(fā)建建設(shè)周期期為1.5年,開發(fā)利利潤按行行業(yè)平均均值測算算貸款利息息按照建筑筑面積測測算，單單方造價價60元元/平方方米不可預見見費按照建筑筑面積測測算，單單方造價價40元元/平方方米管理費用用按照建筑筑面積測測算

49、，單單方造價價35元元/平方方米銷售費用用按照建筑筑面積測測算，單單方造價價30元元/平方方米商品房銷銷售總收收入住宅按照照可研報報告前文文預測的的銷售價價格計算算。住宅銷售售價格55000元元/平方方米，商商服銷售售價格770000元/平平方米。各種稅費費主要包括括營業(yè)稅稅、城市市維護建建設(shè)費和和教育費費附加。其中，營業(yè)稅稅為銷售售收入的的5%，城市維維護建設(shè)設(shè)費和教教育費附附加則為為營業(yè)稅稅納稅額額的7%和3%。土地出讓讓地價測測算過程程見下表表：項目金額（萬萬元）前期費99233.0建安工程程費住宅9923300.0公建0.0合計9923300.0小區(qū)配套套及市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費24800

50、75.0開發(fā)利潤潤除去土地地3750089.4土地0.300X貸款利息息297669.00不可預見見費198446.00管理費用用173665.33銷售費用用148884.55銷售總收收入住宅248007500.0公建0.0合計248007500.0各種稅費費1364441.3開發(fā)成本本（不含含土地）184336933.4土地出讓讓價總額額4900043.5總土地面面積平均均出讓讓讓價（元元/平方方米）17444.499可出讓土土地面積積平均出出讓單價價（元/平方米米）24699.233從上表計計算結(jié)果果分析如如下：土地出讓讓地價總總額為44900043.5萬元元總土地面面積平均均出讓讓讓價1

51、7744.49元元/平方方米可出讓土土地面積積平均出出讓單價價24669.223元/平方米米3、估價價結(jié)果通過以上上兩個方方面的分分析和論論證,發(fā)發(fā)現(xiàn)從不不同的角角度分析析得出的的結(jié)果較較為接近近,即本本項目在在當前的的規(guī)劃方方案下,住宅用用地平均均出讓地地價在224699-52550元/平方米米左右。為保險險起見，本項目目土地出出讓收入入按偏保保守價每每平方米米2500元元測算。第三章 區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及用用地規(guī)劃劃一、項目目建設(shè)技技術(shù)條件件1、項目目地理條條件哈爾濱市市位于東東經(jīng)122542130010、北緯緯44044640之間，地處中中國東北北北部地地區(qū)，黑黑龍江省省南部。東南臨臨張廣才才嶺

52、支脈脈丘陵，北部為為小興安安嶺山區(qū)區(qū)，中部部有松花花江通過過，山勢勢不高，河流縱縱橫，平平原遼闊闊。哈爾爾濱是東東北北部部地區(qū)最最大的中中心城市市，也是是中國省省轄市中中管轄面面積最大大、管轄轄總?cè)丝诳诰拥诙坏奶靥卮蟪鞘惺校侵兄袊蟠蟪鞘兄?。全全市土地地面積55.311萬平方方公里，市區(qū)面積積70886平方方公里。本項目目位于哈哈爾濱市市中心城城區(qū)的南南部地區(qū)區(qū)。規(guī)劃劃控制范范圍2223.330公頃頃（2.23平平方公里里）。項項目地塊塊比鄰進進鄉(xiāng)街，并與多多條規(guī)劃劃道路相相鄰，具具有良好好的公路路交通條條件。規(guī)規(guī)劃主干干道建成成后，本本區(qū)可直直通哈爾爾濱主城城區(qū)。2、地形形地貌哈

53、爾濱市市區(qū)東南南臨張廣廣才嶺支支脈丘陵陵，北部部為小興興安嶺山山區(qū)，中中部有松松花江通通過，山山勢不高高，河流流縱橫，平原遼遼闊。哈哈爾濱市市區(qū)主要要分布在在松花江江形成的的三級階階地上：第一級級階地海海拔在11321400米之間間，主要要包括道道里區(qū)和和道外區(qū)區(qū)，地面面平坦；第二級級階地海海拔14451175米米，由第第一級階階地逐步步過渡，無明顯顯界限，主要包包括南崗崗區(qū)和香香坊區(qū)的的部分地地區(qū)，面面積較大大，長期期流水浸浸蝕，略略有起伏伏，土層層深厚，土質(zhì)肥肥沃，是是哈爾濱濱市重要要農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)；第三三級階地地海拔11802000米，主主要分布布在荒山山嘴子和和平房區(qū)區(qū)南部等等地，再再往東南

54、南則逐漸漸過渡到到張廣才才嶺余脈脈，為丘丘陵地區(qū)區(qū)。本項項目的地地貌單元元為崗阜阜狀平原原。3、水文文地質(zhì)條條件本項目場場址含水水層主要要為孔隙隙潛水，穩(wěn)定水水位標高高1111.6991112.993米，埋深330.550332.440米，根據(jù)11個環(huán)境境水樣水水質(zhì)分析析結(jié)果，根據(jù)規(guī)規(guī)范GBBS00021-20001有關(guān)關(guān)規(guī)定，判定該該水對混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)無腐腐蝕，對對混凝土土結(jié)構(gòu)中中的鋼筋筋無腐蝕蝕性，對對鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)有弱腐腐蝕性。4、氣象象條件哈爾濱市市屬中溫溫帶大陸陸性季風風氣候，夏季炎炎熱短促促，多東東南風，冬季漫漫長寒冷冷，多西西北風，全年平平均氣溫溫3.55，一月月最冷，七、八八月最熱熱

55、；歷史史最高氣氣溫411，最低低氣溫-41.4。年平平均降水水量5330mmm，多集集中在77-8兩兩個月。哈爾濱的的集中降降水期為為每年77至8月月，集中中降雪期期為每年年11月月至次年年1月。年平均均溫度33.6。最冷冷的1月月份，平平均氣溫溫為零下下13.2至零下下24.8，最熱熱的7月月份，平平均氣溫溫為188.1至222.8。3-5月月份為春春季，易易發(fā)生春春旱和大大風，氣氣溫回升升快而且且變化無無常，升升溫或降降溫一次次可達110左右。6-88月份為為夏季，炎熱濕濕潤多雨雨，7月月份平均均氣溫119-220，最高高氣溫達達38。平均均降水量量占全年年的600%-770%，由于降降水

56、集中中，間有有暴雨，易發(fā)生生洪澇災災害。99-111月份為為秋季，降雨明明顯減少少，晝夜夜溫差變變幅較大大，9月月份平均均氣溫為為10，100月份北北部地區(qū)區(qū)已到00，南部部地區(qū)22-4。122-次年年2月份份為冬季季，漫長長而寒冷冷干燥，雪覆大大地。11月平均均氣溫零零下155-零下下30，最低低氣溫曾曾達零下下52.3。由于近年年來全球球氣候的的變化，哈爾濱濱地區(qū)的的氣候也也有所改改變。5、項目目用水、電、交交通等落落實情況況本項目主主要內(nèi)容容為土地地和房屋屋整體征征收，對對收儲的的土地進進行整理理，并按按照規(guī)劃劃建設(shè)道道路、排排水等配配套工程程。本項目目臨近基基礎(chǔ)設(shè)施施條件較較為完善善的

57、主城城區(qū)內(nèi)，周邊配配套設(shè)施施完備，供水、排水、供電、供熱、通信、煤氣等等市政基基礎(chǔ)設(shè)施施齊全。二、地理理位置及及現(xiàn)狀本項目選選址哈爾爾濱市香香坊區(qū)，分布在在黎明鄉(xiāng)鄉(xiāng)和幸福福鎮(zhèn)，為為黎明鄉(xiāng)鄉(xiāng)紅星村村、幸福福鎮(zhèn)北柞柞村，幸幸福鎮(zhèn)西西柞村。該項目地地處香坊坊區(qū)南部部，東臨臨哈爾濱濱鐵路集集裝箱沿沿線，西西至哈阿阿高速零零公里，南依哈哈南工業(yè)業(yè)新城，北臨城城市規(guī)劃劃圈邊緣緣。用地地現(xiàn)狀為為農(nóng)地、居住，以及部部分商業(yè)業(yè)及公企企。本項目選選址哈爾爾濱市香香坊區(qū)，分布在在黎明鄉(xiāng)鄉(xiāng)和幸福福鎮(zhèn)，為為黎明鄉(xiāng)鄉(xiāng)紅星村村、幸福福鎮(zhèn)北柞柞村，幸幸福鎮(zhèn)西西柞村?？偸諆γ娣e2280.91公公頃，需需要征收收地上建建筑合計

58、計32887877平方米米，其中中住宅房房屋27772228平方方米，住住改非房房屋1003122平方米米，非住住宅房屋屋補償4412447平方方米。1）、按按土地權(quán)權(quán)屬性質(zhì)質(zhì)劃分國有土地地30.00778公頃頃（全部部為國有有建設(shè)用用地）；集體土土地2550.889899公頃（農(nóng)用地地1900.60025公公頃，集集體建設(shè)設(shè)用地660.229644公頃），國有有農(nóng)用地地和集體體土地按按照區(qū)片片征地價價格給予予征地補補償。2）、按按土地用用途劃分分城市用地地10332355平方米米，建制制鎮(zhèn)用地地612282平平方米，公路用用地12269554平方方米，村村莊60029664平方方米，水水澆地

59、6614886平方方米，旱旱地188257717平平方米，有林地地130073平平方米，管道運運輸用地地86007平方方米，裸裸地57749平平方米。3）地上上設(shè)施及及建筑物物狀況根據(jù)現(xiàn)場場的初步步調(diào)查結(jié)結(jié)果，該該區(qū)域在在農(nóng)用地地上共有有溫室、大棚等等用于農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的附著著物共計計206600平平方米。果樹6680000棵。該區(qū)域一一共有紅紅星村、北柞村村、西柞柞村等33個村屯屯，分布布著農(nóng)民民居住的的集中住住宅點以以及生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營企企業(yè)，包包括哈爾爾濱市北北林造紙紙廠、哈哈爾濱市市廣為貿(mào)貿(mào)易公司司、哈爾爾濱市永永康傳統(tǒng)統(tǒng)醫(yī)學中中醫(yī)臨床床研究所所、黑龍龍江省交交通物資資公司、黑龍江江省射擊擊自

60、行車車擊劍訓訓練中心心等幾家家工企。根據(jù)調(diào)調(diào)查，區(qū)區(qū)域內(nèi)地地上建筑筑合計33287787平平方米，其中住住宅房屋屋27772288平方米米，住改改非房屋屋103312平平方米，非住宅宅房屋補補償4112477平方米。 西柞村東柞村北柞村紅星路進鄉(xiāng)街紅星路紅星路項 目 區(qū) 位位 示 意 圖圖哈爾濱市中心本項目所在位置現(xiàn)狀土地地利用統(tǒng)統(tǒng)計表序號權(quán)屬單位位名稱地類編碼碼地類名稱稱權(quán)屬性質(zhì)質(zhì)面積(平平方米)1哈成公路路化工路路至香阿阿界段(南直路路至龍鳳鳳路段香香明街支支線)102公路用地地國有2539982哈爾濱電電業(yè)局202建制鎮(zhèn)國有2214493哈爾濱市市20110年第第九期城城市建設(shè)設(shè)用地20