南通名都廣場項目商業(yè)經(jīng)營環(huán)境綜合態(tài)勢分析報告-47

1、經(jīng)營商家對南通名都廣場商業(yè)部分認同度調(diào)研分析報告 DATE yyyy-M-d 2022-9-d目 錄錄第一部分分、項目目調(diào)研的的基本情情況概述述（一）、調(diào)研信信息收集集渠道（二）、實地體體驗考察察場所（三）、調(diào)研范范圍對象象（四）、調(diào)研樣樣本容量量分布第二部分分、南通通市經(jīng)濟濟社會概概況宏觀觀分析（一）、社會、人文、歷史環(huán)環(huán)境（二）、城市區(qū)區(qū)位與交交通（三）、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概況況（四）、城市規(guī)規(guī)劃與發(fā)發(fā)展定位位第三部分分、南通通市商業(yè)業(yè)市場經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境中觀分分析（一）、南通市市商業(yè)市市場在長長三角商商業(yè)市場場中的地地位與特特征（二）、南通市市區(qū)商業(yè)業(yè)格局/主要商商圈特征征分析（三）、南通市市消費存

2、存量分布布與訴求求特征分分析（四）、南通市市商業(yè)市市場分類類解析（五）、南通市市中心商商圈發(fā)展展前景分分析第二部分分、南通通市經(jīng)濟濟社會概概況宏觀觀分析對南通市市經(jīng)濟社社會概況況的宏觀觀分析有有助于對對本案商商業(yè)市場場定性的的考量，即明晰晰本案的的商業(yè)部部分在南南通市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展中的地地位作用用，以及及南通城城市未來來商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢對本案案商業(yè)配配置的要要求，做做到既符符合現(xiàn)實實要求，又具有有發(fā)展的的前瞻性性。南通市地地處長江江三角洲洲東北部部，東瀕瀕黃海、南臨長長江，轄轄區(qū)東南南部分區(qū)區(qū)域三面面環(huán)水，呈準半半島狀，素有江江海門戶戶之稱。南通是是第一座座由中國國人自己己按照近近代城市市理念，

3、全面規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)并取得得卓越成成就的城城市。南通市近近年經(jīng)濟濟發(fā)展迅迅速。119977年起至至今，年年經(jīng)濟發(fā)發(fā)展增速速超過110個百百分比，城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷優(yōu)優(yōu)化，城城市化水水平取得得長足進進步。（一）、社會、人文、歷史環(huán)環(huán)境南通市現(xiàn)現(xiàn)代轄如如皋、通通州、海海門、啟啟東4市市（縣級級），轄轄海安、如東22縣，崇崇川、港港閘2區(qū)區(qū)和南通通經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，共共有1441個鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、110個街街道。全全市面積積85444平方方公里，毗鄰海海域約11萬平方方公里，共有長長江岸線線2777公里、黃海岸岸線2005公里里。20066年南通通的全市市戶籍人人口7669.779萬人人，其中中市區(qū)人人口8

4、66.644萬人。20006年，全市人人口出生生率為66.355，人口口死亡率率為7.16，人口口自然增增長率為為-0.81（已經(jīng)經(jīng)連續(xù)五五年呈現(xiàn)現(xiàn)負增長長）。 （此此圖改成成五年數(shù)數(shù)據(jù)，與與文字表表述一致致）五千多年年前，南南通境內(nèi)內(nèi)的海安安青墩即即已成陸陸，并有有原始氏氏族部落落繁衍生生息。在在今市區(qū)區(qū)一帶五五代設(shè)郡郡，稱靜靜海。后后周顯德德五年（公元9958年年），筑筑城，定定名通州州。宋天天圣元年年（公元元10223年），改稱稱崇州，又名崇崇川。辛辛亥革命命后，廢廢州設(shè)縣縣，稱南南通縣。19449年，南通全全境解放放改縣為為市，市市、縣分分治。119833年，南南通地區(qū)區(qū)與南通通市合并

5、并，實行行市管縣縣體制。南通歷代代人文薈薈萃,名名賢輩出出。三國國名臣呂呂岱、宋宋代杰出出教育家家胡瑗，明代名名醫(yī)陳實實功，清清代揚州州八怪之之一的李李方膺，清末狀狀元張謇謇等歷史史名人均均為南通通籍人士士。近代代，南通通以中國國人自辦辦的第一一所師范范學校、民間博博物苑、紡織學學校、刺刺繡學校校、戲劇劇學校、盲啞學學校、氣氣象站、養(yǎng)老院院、育嬰嬰堂等“十七個個第一”，在中中國文化化科教史史上寫下下了光輝輝一頁。南通港漫長的江江海岸線線使南通通具有濱濱江臨海海城市的的迷人神神韻。南南通有稀稀有淡水水魚類1127種種，是鰻鰻魚、長長江水系系中華絨絨鱉、蟹蟹苗種的的天然產(chǎn)產(chǎn)區(qū)，有有近海魚魚類133

6、0多種種，貝類類資源蘊蘊藏量達達8萬噸噸以上，“天下第第一鮮”文蛤的的出產(chǎn)量量占全國國的三分分之二。呂四漁漁場為全全國四大大漁場之之一，盛盛產(chǎn)帶魚魚、鯧魚魚、大黃黃魚、小小黃魚、梭子蟹蟹等水產(chǎn)產(chǎn)品。南南通的傳傳統(tǒng)民間間藝術(shù)品品有通派派風箏、通派盆盆景、沈沈繡、剪剪紙、扎扎染、藍藍印花布布、紅木木雕刻、啟東版版畫等。（二）、城市區(qū)區(qū)位與交交通1、城市市區(qū)位南通市北北接鹽城城市的東東臺市，西靠靠泰州市市，南以以長江為為界與蘇蘇州市轄轄區(qū)的張張家港市市、常熟熟市、太太倉市以以及上海海市的崇崇明縣隔隔江相望望。四百百四十公公里的江江海岸線線作為蘇蘇北與上上海溝通通的門戶戶。南通通市地處處長江三三角城市

7、市群江北北首位區(qū)區(qū)域，在在江蘇省省振興蘇蘇北的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略中具有有核心地地位。南南通市三三分之二二地區(qū)位位于上海海都市圈圈核心區(qū)區(qū)（1000公里里）輻射射范圍，蘇通、崇啟、崇海三三橋飛架架南北，突破長長江天塹塹，融入入上海一一小時交交通圈和和蘇南板板塊，具具有接軌軌上海的的“同城效效應(yīng)”，與寧寧波、蘇蘇州、呈呈三足鼎鼎立之勢勢，擁有有長江三三角洲北北部最具具吸引力力的區(qū)位位優(yōu)勢。交通咽咽喉之天天然優(yōu)勢勢無以復(fù)復(fù)制。南南通現(xiàn)已已初步形形成了開開放的水水陸空立立體交通通網(wǎng)絡(luò)。2、城市市交通水上交通通：一港港十區(qū)、江海并并匯，聯(lián)聯(lián)通世界界；三橋橋五渡，連接蘇蘇南、直直達上海海南通集長長江、黃黃海交匯

8、匯口“黃金海海岸”和“黃金水水道”優(yōu)勢于于一體，水岸線線綿延4482公公里。長長江流域域進出物物資轉(zhuǎn)運運樞紐和和長江三三角洲地地區(qū)的重重要港口口南通港港與世界界70個個國家和和地區(qū)的的1999個港口口通航，并開通通南通至至香港、日本、韓國三三條國際際集裝箱箱航線。南通的的內(nèi)河運運輸也十分發(fā)發(fā)達，與與京杭大大運河相相通，四條長長江汽車車渡線連接大大江南北北?！笆晃逦逡?guī)劃”以來，南通港港按照沿沿江開發(fā)發(fā)、江海海聯(lián)動和和港口的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，一一手抓岸岸線整治治開發(fā)、一手抓抓經(jīng)營建建設(shè)，各各項工作作均取得得了新的的進展。20066年，全全年完成成港口建建設(shè)投資資10.2個億億，新建建成5萬萬噸級以以

9、上泊位位4個，新增能能力20000多多萬噸，總貨物物吞吐量量達到1103886萬噸噸，成為為全國沿沿海第十十個億噸噸大港。同時，長江上上靠泊等等級最大大、卸船船效率最最高、設(shè)設(shè)施最現(xiàn)現(xiàn)代化的的礦石中中轉(zhuǎn)碼頭頭投入試試生產(chǎn)；“長江北北支”開發(fā)利利用、“橫港沙沙”整治開開發(fā)都已已形成方方案。南南通港口口具有較較強的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展后勁勁。陸上交通通：橫縱縱環(huán)高速速、干線線鐵路貫貫穿南北北/蘇北北跨江門門戶寧通高速速公路和和2044、3228國道道及縱橫橫全市，通啟、鹽通高高速與規(guī)規(guī)劃中的的沿海高高速形成成縱、橫橫、環(huán)的的高速公公路網(wǎng)；寧啟鐵鐵路、新新長鐵路路將于近近期相繼繼正式通通車。正正在建設(shè)設(shè)的

10、蘇通通長江公公路大橋橋20008年將將竣工通通車，屆屆時，南南通將真真正融入入上海11小時交交通圈。航空交通通：區(qū)域域樞紐民民航機場場飛達祖祖國南北北南通機場場按國家家二級機機場標準準設(shè)計建建設(shè)，可可供波音音7577等D類類飛機起起降。南南通興東東機場、如皋機機場和啟啟東直升升飛機場場，構(gòu)筑筑了南通通與外界界的空中中通道，已開通通到北京京、大連連、廣州州、深圳圳、青島島、廈門門等航線線。（三）、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概況況（20006年年底統(tǒng)計計數(shù)據(jù)）地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值全年年實現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值117588.344億元，比上年年增長115.77%。增增長速度度居全省第第二。財政收入入全年年財政總總收入2217

11、.56億億元，比比上年增增長277.1%。其中中，一般般預(yù)算收收入922.533億元；增長228.55%。財財政總收收入占GGDP的的比重為為12.37%，比上上年提高高0.88個百分分點。全全市財政政支出1151.60億億元，增增長266.6%。人均GDDP20006年南南通市人人均GDDP突破破2萬元元人民幣幣，合330744美元。當一個個城市的的人均GGDP發(fā)發(fā)展到某某一階段段時，會會帶來商商業(yè)形態(tài)態(tài)和業(yè)態(tài)態(tài)的變化化，同樣樣又會推推動消費費品零售售總額的的增加。城市人人均GDDP水平平達到225000美元，就具備備了發(fā)展展都市型型大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的條件件。進出口貿(mào)貿(mào)易全年進進出口總總額1

12、000.662億美美元，比比上年增增長188.1%。其中中，出口口72.13億億美元，增長224.55%；進進口288.499億美元元，增長長4.55%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資全年年全社會會固定資資產(chǎn)投資資10448.990億元元，比上上年增長長28.7%。其中，規(guī)模以以上投資資8699.544億元，增長229.44%，規(guī)規(guī)模以上上投資占占全社會會投資的的比重為為82.9%，比上年年提高00.466個百分分點。市市區(qū)居民民人均住住房建筑筑面積229.443平方方米，增增長1.0%。 人均可支支配收入入全年年市區(qū)居居民人均均可支配配收入1140558元，比上年年增長113.55%；人人均消費費支出993

13、322元，增增長8.8%。全年社會會消費品品零售總總額6211.966億元，比上年年增長116.00%。分分城鄉(xiāng)看看，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)（市區(qū)區(qū)和縣城城關(guān)鎮(zhèn)）消費品品零售額額3477.599億元，增長116.88%；農(nóng)農(nóng)村（縣縣以下）消費品品零售額額2744.377億元，增長114.99%。分分行業(yè)看看，批發(fā)發(fā)和零售售業(yè)零售售額5666.226億元元，增長長15.9%；住宿和和餐飲業(yè)業(yè)零售額額54.14億億元，增增長166.1%；其他他行業(yè)零零售額11.566億元，增長116.44%。職工平均均工資20006年年南通平平均年薪薪216654元元，同比比增長116.44?；A(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)概況隨著整體體經(jīng)濟水水平的

14、快快速發(fā)展展，南通通市的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷優(yōu)優(yōu)化。220066年，全全市第一一、第二二和第三三產(chǎn)業(yè)增增加值占占地區(qū)生生產(chǎn)總值值的比重重分別為為9.66%、556.00%和334.44%。全全年市區(qū)區(qū)居民消消費價格格總水平平比上年年上漲11.7%。1、第一一產(chǎn)業(yè)南通是中中國著名名的農(nóng)副副產(chǎn)品生生產(chǎn)基地地。全市市耕地總總面積7700萬萬畝，土土壤質(zhì)地地優(yōu)良，適種范范圍廣，是中國國33個個綜合商商品生產(chǎn)產(chǎn)基地之之一/著名的的糧棉油油和黃麻麻、生豬豬、山羊羊、家禽禽、蔬菜菜、花卉卉等生產(chǎn)產(chǎn)基地。20066年全年年實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)價農(nóng)林林牧漁業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值3100.700億元，比上年年增長44.5%。其中中，農(nóng)業(yè)業(yè)

15、產(chǎn)值1134.84億億元，增增長5.5%；牧業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值822.888億元，增長44.9%；漁業(yè)業(yè)產(chǎn)值778.110億元元，增長長3.33%。2、第二二產(chǎn)業(yè)南通是中中國近代代民族工工業(yè)發(fā)祥祥地之一一。經(jīng)過過百余年年的發(fā)展展，形成成了以輕輕紡為主主體，造造船、機機械、電電子、化化工、醫(yī)醫(yī)藥、建建材、電電力、船船舶、冶冶金等多多門類相相配套的的現(xiàn)代工工業(yè)體系系。紡織織業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚，是中國國12個個紡織品品出口和和10大大服裝出出口基地地之一。精細化化工、電電子信息息、船舶舶修造等等產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速。20066年全年年全部工工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加值值8155.022億元，比上年年增長119.22%。其其中，規(guī)規(guī)

16、模以上上工業(yè)實實現(xiàn)增加加值7446.884億元元，增長長22.7%；工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售率999.2%，比上上年提高高0.33個百分分點。全全年實現(xiàn)現(xiàn)建筑業(yè)業(yè)增加值值1699.988億元，比上年年增長112.00%。南南通的建建筑業(yè)全全國聞名名。3、旅游游服務(wù)業(yè)業(yè)南通市旅旅游資源源豐富。蜿蜒330華里里的濠河河宛如珠珠鏈、環(huán)環(huán)抱全城城，是國國內(nèi)僅有有的保留留最為完完整且位位居城市市中心的的古護城城河，被被譽為南南通城的的“翡翠項項鏈”。市區(qū)區(qū)南郊的的狼山風風景區(qū)是是江蘇六六大自然然風景區(qū)區(qū)之一、國家44A級旅旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)有有千年古古剎廣教教寺、鑒鑒真東渡渡出海遺遺址、駱駱賓王衣衣冠冢、康熙御御書亭

17、、葵竹山山房等文文物古跡跡。南通通特色旅旅游資源源比較豐豐富，有有海安的的青墩新新石器文文化遺址址，如皋皋的冒辟辟疆、董董小宛故故居、水水繪園、定慧寺寺和如東東海上的的迪斯科科、通州州的戲劇劇古鎮(zhèn)石石港、海海門的蠣蠣蚜山、啟東的的圓陀角角等。濠河夜色國家4A級旅游區(qū)狼山全市有旅旅游星級級飯店447家、旅行社社85家家、A級級旅游區(qū)區(qū)點155個，旅旅游直接接從業(yè)人人員1.1萬人人。全年年接待海海內(nèi)外旅旅游者9900.96萬萬人次，比上年年增長118.88%。其其中，接接待海外外旅游者者18.06萬萬人次，增長119.44%，其其中港澳澳臺同胞胞2.221萬人人次，增增長8.3%；接待國國內(nèi)旅游游

18、者8882.990萬人人次，增增長188.8%。全年年實現(xiàn)旅旅游總收收入933.900億元，增長223.22%。（四）、城市規(guī)規(guī)劃與發(fā)發(fā)展定位位南通市“十一五五”規(guī)劃概概要“十一五五”時期，南通經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展的的總體思思路是：根據(jù)江江蘇省委委、省政政府作出出的“新發(fā)優(yōu)優(yōu)勢在蘇蘇中”的科學學判斷，按照“依托江江海、崛崛起蘇中中、融入入蘇南、接軌上上海、走走向世界界、全面面小康”的發(fā)展展思路，以科學學發(fā)展觀觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展全全局。從外部發(fā)發(fā)展環(huán)境境來看，整個中中國正處處于新一一輪經(jīng)濟濟快速增增長的“黃金機機遇期”和“矛盾突突顯期”。居民民消費結(jié)結(jié)構(gòu)逐步步升級、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和城市市化進程

19、程加快、社會主主義市場場經(jīng)濟體體制進一一步完善善、長三三角區(qū)域域一體化化進程加加快、北北京奧運運會和上上海世博博會的舉舉辦等，都將為為南通帶帶來新的的發(fā)展機機遇。同同時，在在提高經(jīng)經(jīng)濟增長長質(zhì)量和和競爭力力、統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)與與區(qū)域發(fā)發(fā)展、促促進社會會和諧、緩解資資源瓶頸頸制約等等方面也也將面臨臨新的挑挑戰(zhàn)。從城市自自身條件件看，“十一五五”時期，南通期期盼多年年的、能能夠促成成比較優(yōu)優(yōu)勢、實實現(xiàn)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)質(zhì)質(zhì)的提升升的重大大機遇紛紛至沓來來：全省省沿海開開發(fā)戰(zhàn)略略的實施施和洋口口、呂四四深水大大港的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，將使使南通的的沿江沿沿海優(yōu)勢勢進一步步放大，形成沿沿江沿海海優(yōu)勢強強勁突破破的區(qū)域域發(fā)

20、展新新格局；蘇通長長江大橋橋、滬通通鐵路及及滬崇啟啟、滬崇崇海等過過江大通通道的建建成，將將使南通通全面融融入上海海一小時時都市圈圈，構(gòu)筑筑起承南南啟北、西進東東出、江江海河聯(lián)聯(lián)運、水水陸空互互通的“黃金十十字通道道”，為南南通帶來來新的發(fā)發(fā)展機遇遇。目前前，南通通市與蘇蘇南地區(qū)區(qū)的常州州、無錫錫、蘇州州相比，還是存存在著經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展上的差差距。根根據(jù)南通通市“20220年城城市化水水平要達達到600”的目標標，20010年年人口就就要達到到1000萬，南南通將成成為特大大城市。借勢蘇蘇通大橋橋的貫通通與上海海世博會會的效應(yīng)應(yīng)，南通通市的后后發(fā)優(yōu)勢勢潛力巨巨大。由由此，帶帶動商業(yè)業(yè)能級提提升的

21、現(xiàn)現(xiàn)實可能能性客觀觀存在?；谏鲜鍪鰲l件，未來南南通市的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略理應(yīng)應(yīng)依托長長三角整整體提升升的機遇遇，復(fù)制制無錫、蘇常導導入型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)移植植的模式式，借勢勢特殊地地理位置置，成為為長三角角城市群群中接受受上海輻輻射、承承接國際際資本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的最最佳平臺臺之一。隨著過過江通道道預(yù)期效效應(yīng)的釋釋放，南南通的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢不斷凸凸顯，經(jīng)經(jīng)濟社會會已步入入跨越發(fā)發(fā)展新階階段區(qū)區(qū)位、資資源、人人才等各各種優(yōu)勢勢匯集，承載資資本、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、技技術(shù)轉(zhuǎn)移移的要素素充分，條件成成熟。南通具備備了發(fā)展展先進制制造業(yè)和和現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)的的“六大優(yōu)優(yōu)勢”：一是是處在國國內(nèi)大交交通樞紐紐位置；二是擁擁有與國國際物流流相銜接

22、接的江海海港口；三是擁擁有搞大大工業(yè)的的淡水資資源和良良好的排排放條件件；四是是具有容容納大工工業(yè)項目目的土地地空間；五是擁擁有優(yōu)質(zhì)質(zhì)、穩(wěn)定定的人力力資源；六是擁擁有豐富富的電力力能源。南通得得天獨厚厚的“六大優(yōu)優(yōu)勢”，正加加速轉(zhuǎn)化化為發(fā)展展的現(xiàn)實實優(yōu)勢。放眼未未來，南南通必將將成為長長三角地地區(qū)潛力力最強、希望最最大、成成長性最最好的城城市。城市發(fā)展展思路：依托江江海、崛崛起蘇中中、融入入蘇南、接軌上上海、走走向世界界、全面面小康。城市發(fā)展展定位：經(jīng)濟增增長速度度繼續(xù)處處于江蘇蘇和長三三角城市市前列，經(jīng)濟總總量在全全國城市市排名中中進入前前30位位。在全省江江北率先先全面建建成小康康社會，全

23、面融融入蘇南南板塊，加快推推動形成成長三角角核心區(qū)區(qū)滬蘇通通“金三角角”和沿海海滬甬通通“一體兩兩翼”發(fā)展新新格局，加速把南南通建設(shè)設(shè)成為江江蘇江海海交匯的的現(xiàn)代化化國際港港口城市市、長三三角北翼翼的經(jīng)濟濟中心和和國內(nèi)一一流的宜宜居創(chuàng)業(yè)業(yè)城市。南通市城城市特性性與時代代機遇雙重水岸岸港口經(jīng)經(jīng)濟作為全全國十大大港之一一，南通通市首先先是一個個典型的的外向型型沿海港港口城市市。未來來構(gòu)筑大大通道、大港口口、大物物流等勢勢能支點點，是借借助先天天動力的的必然經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展軌跡。南通市市的“十一五五”發(fā)展規(guī)規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)確立了了依托江江海深水水大港口口和現(xiàn)代代化綜合合交通體體系，加加快建設(shè)設(shè)服務(wù)長長三角及及

24、蘇北、輻射長長江中下下游、溝溝通南北北和連接接海內(nèi)外外的長三三角北翼翼現(xiàn)代物物流中心心的發(fā)展展戰(zhàn)略。加工服務(wù)務(wù)型主導導產(chǎn)業(yè)南通通市毗鄰鄰上海、蘇州、無錫等等全國龍龍頭發(fā)達達城市，擁有相相對廉價價的土地地資源和和勞動力力成本，早在九九十年代代末，便便已形成成了以紡紡織業(yè)為為主導的的勞動密密集型加加工服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)群群。當前前，正迎迎來依托托長三角角城市發(fā)發(fā)展群產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級換換代、核核心城市市次級工工業(yè)嫁接接轉(zhuǎn)移的的歷史契契機，引引進、吸吸收先進進技術(shù)，提高自自主創(chuàng)新新能力，逐步掌掌握關(guān)鍵鍵技術(shù)和和核心技技術(shù)，既既是南通通市主觀觀經(jīng)濟騰騰飛的要要求，也也是城市市群落加加強分工工協(xié)作的的需要。非典型

25、生生態(tài)旅游游城市南通通市擁有有狼山、濠河兩兩大國家家4A級旅旅游景點點以及廣廣教寺、鑒真東東渡出海海遺址、駱賓王王衣冠冢冢、康熙熙御書亭亭、葵竹竹山房等等歷史文文化遺跡跡，江風風海韻、古棧猶猶存。蘇中橋頭頭堡獨特特“地利”承南南啟北、西進東東出、江江海河聯(lián)聯(lián)運、水水陸空互互通的“黃金十十字通道道”，為南南通帶來來新的發(fā)發(fā)展機遇遇。以上綜述述了南通通市社會會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概況況。由此此，我們們看到了了南通經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的前景景。而商商業(yè)是隨隨著城市市的經(jīng)濟濟發(fā)展而而發(fā)展，商業(yè)是是城市的的“臉面”，是城城市的形形象，是是城市的的名片。研究分分析南通通城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展是為了了更清晰晰地分析析與把握握南通市

26、市商業(yè)發(fā)發(fā)展的前前景與機機遇。第三部分分、南通通市商業(yè)業(yè)市場經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境中觀分分析（一）、南通市市商業(yè)市市場在長長三角商商業(yè)市場場中的地地位與特特征南通市曾曾被并稱稱為“蘇南”四小虎虎之一，在八、九十年年代也曾曾輝煌一一時。隨隨著長三三角都市市圈地區(qū)區(qū)的城市市高速發(fā)發(fā)展，上上海次級級工業(yè)的的邊緣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，蘇蘇州、常常州等與與上海連連接的優(yōu)優(yōu)勢逐漸漸體現(xiàn)，南通市市的發(fā)展展相對滯滯后。但但是，隨隨著蘇通通大橋的的即將開開通，作作為蘇中中戰(zhàn)略支支點和沿沿江海黃黃金十字字通道物物流中心心特殊地地位的勢勢能會得得到逐步步釋放，南通市市將重新新崛起。長三角地地區(qū)分城城市支出出結(jié)構(gòu)與與中位水水平的差差值比較較

27、（20005年年）城市食品衣著居住醫(yī)療保健健雜項商品品和服務(wù)家庭設(shè)備備用品及服服務(wù)交通和通通信教育文化化娛樂服務(wù)務(wù)上海-0.22-2.661.3-1.771.1-0.331.91.8南京36.1-0.88-0.330.1-0.331.012.51.6杭州-1.330.3-0.44-0.22-0.22-1.114.114.7蘇州1.3-1.441.6-2.000.02.1-0.770.3無錫0.8-1.44-1.551.20.36.112.3-0.66寧波1.7-0.44-0.88-2.33-0.77-1.003.31.3南通2.1-0.449.000.2-0.331.5-2.550.4常州-0

28、.220.30.90.10.80.4-0.33-0.99紹興-2.111.1-1.110.1-0.33-0.772.71.6鎮(zhèn)江8.19.441.9-2.440.21.8-5.44-2.99湖州-1.221.82.87.55-0.22-0.330.4-2.00泰州6.71.3-1.88-3.550.91.3-3.00-0.77舟山-1.111.31.52.63.55-0.22-2.00-0.99中的的數(shù)字表表示長三三角地區(qū)區(qū)該方面面支出比比重的中中位水平平，高于于中位水水平100的用用紅色標標識，低低于中位位水平110的的用藍色色標識。20055年，長長三角地地區(qū)共實實現(xiàn)批發(fā)發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)銷銷

29、售額993822億元，增長114.00，增增幅較去去年提高高1.66個百分分點，占占社零總總額的887.77；實實現(xiàn)餐飲飲業(yè)銷售售額11190億億元，增增長188.5，占社社零總額額的111.1，餐飲飲業(yè)占據(jù)據(jù)重要位位置。但但南通市市的餐飲飲消費增增長緩慢慢，與長長三角許許多城市市存在差差距（甚甚至低于于舟山、泰州），具有有迎頭趕趕上的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΑＤ贤ㄊ械牡娜司M性支支出和人人均社零零均處于于長三角角十六城城市中的的較低水水平，與與其長三三角十六六城市第第七位的的人均GGDP水水平反差差極大。這一數(shù)數(shù)據(jù)對比比說明，南通市市的商業(yè)業(yè)市場發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)遠遠落落后于周周邊城市市的發(fā)展展水平。以下

30、圖表表反映了了南通與與近鄰城城市的距距離。年份20055年20066年對比內(nèi)容容 城城市南通揚州常州無錫南通揚州常州無錫人均GDDP（元元）190996203889372110577009228442245440379556640331人均可支支配收入入（元）123884113779145889160005140558129445166550181889社會商品品零售總總額（億億元）450 263.7444.1824.11622355.83515.8959.47城市人口口（萬人人）770456.31410550733458.64411556南通市的的人均消消費性支支占人均均可支配收入入比重為為

31、69.2（20005年數(shù)數(shù)據(jù)），在長三三角十六六城市中中排第九九位。消消費傾向向有提升升空間。在支出出結(jié)構(gòu)上上，南通通是典型型的“均衡型型”城市，各方面面支出的的比重基基本在整整個地區(qū)區(qū)的中位位水平上上，相對對于其它它城市而而言，消消費熱點點不是很很明顯。南通市市的經(jīng)濟濟水平和和零售規(guī)規(guī)模已經(jīng)經(jīng)發(fā)展到到一定程程度，消消費價格格趨于穩(wěn)穩(wěn)定，支支出結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化相對較較小，消消費能力力處于積積蓄期。南通市的的食品類類支出比比重上升升幅度小小，反映映出該城城市加大大了用于于改善居居住條件件和生活活質(zhì)量的的消費投投入。衣衣著消費費額增長長幅度略略低于平平均水平平，可能能與南通通市服裝裝市場不不夠成熟熟

32、、一線線品類樣樣式缺乏乏有關(guān)。南通市旅旅游業(yè)與與類似城城市對比比表：指標內(nèi)容容/城市市杭州市黃山市揚州市南通市城市人口口數(shù)(萬萬人)666.31147.56458.64769.79GDP總總值(億億元)34400.999187.51100017588.344社會消費費品零售售額(億億元)11122.37761.99355.83621.96人均GDDP(元元)518771127333245440228442人均可支支配收入入(元)市民：1190227元農(nóng)民：885155元市民：997222元農(nóng)民：337088元市民：1129445元農(nóng)民：558133元市民：1140558農(nóng)民：661066年旅游

33、人人次(萬萬人)38644.1661241113466.177900.96入境游客客人次(萬人)182.024.711%54.5524.399%30.0072.222%18.0062%外匯旅游游收入（億美元元）9.099499.40美元/人人1.1201.76美美元/人人2.088691.71美美元/人人年旅游收收入(億億元)543.6948.888%84.44136.35%131.6837%93.990.411%從表上看看出，南南通市在在GDPP、人均均可支配配收入、城市建建設(shè)等方方面遠遠遠領(lǐng)先于于黃山、揚州兩兩市，入入境旅游游人次卻卻只有可可憐的118.66萬人。然而與與揚州相相比，南南通

34、市獨獨一無二二的十里里環(huán)城濠濠河以及及佛家勝勝地狼山等等旅游資資源在攻攻心力上上絕不輸輸于瘦西西湖。因因而，南南通旅游游業(yè)發(fā)展展受限最最大原因因在于長長江的一一水之隔隔，阻斷斷了南通通的旅客客輸入路路線。可可以預(yù)見見，蘇通通大橋建建設(shè)完成成后，南南通市的的旅游業(yè)業(yè)將會迎迎來一個個飛速提提升的階階段，從從而大大大帶動休休閑娛樂樂業(yè)的發(fā)發(fā)展，這這就是南南通市敢敢于提出出20110年實實現(xiàn)旅游游收入2260億億元，商商貿(mào)市場場成交額額達到112000億元規(guī)規(guī)劃的原原因，也也是我們們趨向于于休閑街街區(qū)定位位的依據(jù)據(jù)。南通市的的社零總總額在長長三角十十六城市市中排第第五位（僅次于于蘇州、南京、無錫、舟山

35、等等四市），增幅幅達166，超超過平均均增長速速度兩個個百分點點。按照照國際經(jīng)經(jīng)驗，商商業(yè)發(fā)展展階段主主要判斷斷元素是是：人均均GDPP、城市市家庭汽汽車擁有有量、公公共交通通條件。當人均均GDPP低于110000美元時時是傳統(tǒng)統(tǒng)百貨主主導期，高于110000美元是是精品百百貨主導導期。當當人均GGDP在在30000440000美元時時，家庭庭汽車擁擁有率115220，大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（ SShopppinngMaall ）開始始發(fā)展；當人均均GDPP在1000000美元，家庭汽汽車擁有有率600，大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)（ ShhopppinggMalll ）成熟發(fā)發(fā)展。目目前南通通的人均均GDPP

36、水平在在30000440000美元指指標區(qū)域域，南通通市已經(jīng)經(jīng)進入大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展時期期，應(yīng)該該出現(xiàn)購購物中心心銷品品茂（ ShooppiingMMalll）的形形態(tài)。而而現(xiàn)在，南通市市中心的的商業(yè)形形態(tài)已經(jīng)經(jīng)嚴重滯滯后。南通市的的商業(yè)發(fā)發(fā)展長期期落后于于蘇南、落后于于自身的的GDPP水平，但是它它的商業(yè)業(yè)市場的的潛力和和成長性性在長三三角十六六城市中中居于前前列，這這些已經(jīng)經(jīng)反映在在統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)中。（二）、南通市市區(qū)商業(yè)業(yè)格局/主要商商圈特征征分析1、中心心商業(yè)高高度濃縮縮，次級級商業(yè)帶帶狀、點點狀分布布城市商業(yè)業(yè)格局，即城市市商業(yè)的的空間布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，對新新商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點的建建設(shè)具有有引導

37、和和提示作作用。名都廣場場步行街街作為南南通市南南大街南南延的戰(zhàn)戰(zhàn)略支點點，是未未來南通通市級商商圈中現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)的組成成部分，必須充充分考慮慮向全市市的輻射射延伸，以全城城范圍內(nèi)內(nèi)有關(guān)業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種的現(xiàn)有有存量為為定位對對標參照照因素。通過對南南通市重重點對標標商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點的全全面考察察，我們們發(fā)現(xiàn)：南通市市的商業(yè)業(yè)市場主主體框架架由南大大街人人民路、桃塢路路服飾城城、環(huán)濠濠河特色色休閑帶帶、青年年路工工農(nóng)路休休閑餐飲飲街、外外圍市場場群等幾幾大板塊塊所組成成。從空間分分布上看看，具有有以下顯顯著特征征：中心商業(yè)業(yè)：南通市市市級商業(yè)業(yè)中心，由南大大街北段段（鐘樓樓長橋橋段，全全長2550米）、人

38、民民中路（友誼橋橋和平平橋，長長4000米）、八仙仙城服裝裝市場等等三部分分構(gòu)成，整體呈呈“丁”字形分分布。有關(guān)資料料顯示：南大街街的日均均人流量量約為330萬人人，節(jié)假假日可達達40萬人人以上，是南通通最繁華華的商業(yè)業(yè)中心，是消費費者的首首選商圈圈。南大街街商圈以以百貨商商廈為主主干，集集中了購購物、餐餐飲、娛娛樂等多多項服務(wù)務(wù)功能，規(guī)劃總總建筑面面積288萬，營業(yè)面面積200萬。據(jù)日前前市場實實地考察察和深度度訪談發(fā)發(fā)現(xiàn)：998的的消費者者認為，南大街街是南通通市最佳佳購物場場所；990以以上的消消費者最最常去的的商圈是是南大街街商圈，南大街街在南通通市商業(yè)業(yè)體系中中具有不不可動搖搖的絕對

39、對核心地地位。表1.南南大街主主要業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成表表：業(yè) 態(tài)態(tài) 主 力 構(gòu) 成成 實 體 20055年零售售額（億億元） 百貨商廈廈文峰大世世界、金金鷹國際際、百貨貨大樓、亞萍國國際27.0023889超級市場場大潤發(fā)、時代置置業(yè)、王王府千家家惠、家家樂福等等23.0073997專業(yè)商廈廈永樂家電電、蘇寧寧電器、五星電電器、宏宏圖三胞胞、新世世界數(shù)碼碼、手機機市場等等33.7752551餐飲業(yè)中城大酒酒店、吉吉華花園園酒店、皇家貴貴賓樓、肯德基基、麥當當勞、大大娘水餃餃、日全全食等 4.1174337住宿業(yè)有斐大酒酒店、華華能賓館館、三德德興大酒酒店、匯匯金大酒酒店、皇皇家貴賓賓苑等 1.2248

40、332次級商業(yè)業(yè)：桃塢路，是南通通歷史上上的第一一條商業(yè)業(yè)街，自自清末以以來，一一直是南南通政治治、金融融、文化化的匯集集地。220033年，桃桃塢路經(jīng)經(jīng)過拓寬寬改建以以后，與與濠河沿沿岸的盆盆景園、西寺路路等連接接成片，形成了了具有一一定景觀觀效能的的休閑步步行街。該商業(yè)業(yè)圈以崇崇川區(qū)政政府為中中心向東東西兩側(cè)側(cè)延伸，東至躍躍龍路，西至孩孩兒巷南南路，全全長5000米。主要業(yè)業(yè)種為：服裝、鞋帽、圖書、雜貨店店，兼有有少量飯飯店、茶茶館、歌歌舞廳和和金融機機構(gòu)。環(huán)濠河休休閑商業(yè)業(yè)帶，主主要由濠濠河風景景區(qū)整體體形象的的星級酒酒店、酒酒吧、咖咖啡廳、KTVV、文化化藝術(shù)品品等內(nèi)容容所構(gòu)成成，包括

41、括濠東路路酒吧茶茶樓休閑閑街、濠濠南路文文化休閑閑博覽一一條街、濠西路路藝術(shù)市市場、濠濠北路特特色商品品一條街街等四大大板塊。該商圈圈定位為為展示城城市個性性風貌精精華集中中體現(xiàn)的的“特色圈圈”、“南通城城市新名名片”。目前前，環(huán)濠濠河商圈圈的專業(yè)業(yè)店大部部分主體體尚處于于規(guī)劃或或建設(shè)中中，預(yù)計計在20010年年左右可可基本成成型。2、成熟熟商圈南南延東擴擴、新城城區(qū)商圈圈積極培培育（1）南南大街市市級商業(yè)業(yè)中心南南延東擴擴作為南通通商業(yè)規(guī)規(guī)劃重點點，南通通市市級級商業(yè)中中心南延延東擴的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略已經(jīng)經(jīng)啟動。南大街街新建的的大型商商業(yè)物業(yè)業(yè)東面有有怡城廣廣場、僑僑鴻購物物中心，南面有有名都廣

42、廣場、總總部大廈廈。據(jù)南南通市崇崇川區(qū)商商貿(mào)局有有關(guān)人員員介紹：未來南南大街以以南（長長橋青青年路段段），將將構(gòu)筑以以商務(wù)、休閑、精品商商業(yè)為主主體的情情調(diào)休閑閑購物區(qū)區(qū)，與南南大街北北段形成成差異互互補；南南大街的的東面，將作為為現(xiàn)有成成熟商業(yè)業(yè)的延續(xù)續(xù)，緩解解目前2250米米南大街街北段不不堪重負負（人流流量高度度集中、停車設(shè)設(shè)施嚴重重不足，造成馬馬路上、商廈大大樓門前前停滿非非機動車車，嚴重重影響市市容環(huán)境境）的現(xiàn)現(xiàn)狀。（2）新新城區(qū)市市級商業(yè)業(yè)中心正正在崛起起南通市商商業(yè)“十一五五”規(guī)劃，在未來來5年建建成南通通市第二二個市級級商業(yè)中中心。屆屆時，新新城區(qū)的的商業(yè)中中心對現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)業(yè)

43、態(tài)布布局將更趨完善善。著重建建設(shè)高檔檔次的購購物中心心，發(fā)展展新型服服務(wù)業(yè)、發(fā)展高高檔辦公公及其配配套設(shè)施施，形成成新型高高檔行政政、商務(wù)務(wù)中心，向標準準現(xiàn)代化化城市商商業(yè)中心心靠攏。目前，南通市市政府辦辦公樓搬搬遷到此此，并且且建造了了公務(wù)員員公寓等等，蘇通通大橋北北岸的優(yōu)優(yōu)勢能不不斷激發(fā)發(fā)新城區(qū)區(qū)的活力力。但是，按按照商業(yè)業(yè)市場形形成的一一般規(guī)律律，以目目前新區(qū)區(qū)的人口口密度和和商業(yè)資資源基礎(chǔ)礎(chǔ)，南通通新城區(qū)區(qū)要形成成新的市市級商圈圈與南大大街分庭庭抗禮，需要的的時間周周期將在在10年年以上。綜上所述述，南通通市目前前的商業(yè)業(yè)市場呈呈現(xiàn)典型型的中等等城市自自發(fā)集市市型商業(yè)業(yè)布局特特性。同同

44、時，存存在以下下問題：商業(yè)網(wǎng)點點布局聚聚散失度度突出出表現(xiàn)為為市區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點點過度集集中于南南大街，十字街街長橋橋段僅2250米米的狹窄窄空間內(nèi)內(nèi)集聚了了南通市市80多多萬城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口和和六縣市市假日入入城居民民的消費費流量。交通、停車等等公共空空間不足足的過度度壓力，使這個個城市的的心臟不不堪重負負。在實實地考察察中，經(jīng)經(jīng)?？梢砸月牭较M者“太擠了了，車沒沒法停，走路都都困難”的無奈奈嘆息。然而，反觀區(qū)區(qū)級商業(yè)業(yè)中心，僅桃塢塢路一處處稍成氣氣候，且且經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀并不不樂觀；擁有大大量外來來人口和和生產(chǎn)資資料批發(fā)發(fā)企業(yè)的的港閘區(qū)區(qū)全境零售售商業(yè)發(fā)發(fā)展極為為落伍，零售網(wǎng)網(wǎng)點少、規(guī)模小小，沒有大型型

45、百貨商商廈、超市市大賣場場等零售售業(yè)態(tài)。同時，社區(qū)便便利店、小型超超市等也也發(fā)展滯滯后，無無法滿足足當?shù)鼐泳用竦南M需求求。新型業(yè)態(tài)態(tài)缺乏、產(chǎn)品檔檔次落差差大在業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成上上，形式式過于單單一，現(xiàn)現(xiàn)代化購購物形態(tài)態(tài)（如購購物中心心、特色色專業(yè)街街）發(fā)展展滯后。以文峰峰大世界界、金鷹鷹國際為為代表的的百貨大大樓群與與八仙城城、桃塢塢路為代代表的沿沿街專賣賣店，瓜瓜分了相相當部分分的南通通市商業(yè)業(yè)零售市市場；在在商品的的配置上上，國際際品牌和和國內(nèi)潮潮流一線線品類樣樣式缺乏乏，經(jīng)營營訴求過過于偏向向中老年年和大眾眾通俗消消費。而而后者在在一定程程度上是是受限于于前者的的產(chǎn)物，有格調(diào)調(diào)的潮流流品牌

46、不不可能與與大眾生生活消費費融為一一體，混混雜于百百貨大樓樓之中，傳統(tǒng)的的經(jīng)營場場所，決決定了南南通的老老態(tài)市場場基調(diào)。新老市級級商圈調(diào)調(diào)度失衡衡對政政府部門門的深度度訪談得得知，現(xiàn)現(xiàn)在南通通的商業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略重心心已經(jīng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到以以蘇通大大橋為源源頭的新新城區(qū)。這一決決策從長長遠發(fā)展展角度看看是無可可厚非的的，但是是按照城城市商圈圈發(fā)展的的一般規(guī)規(guī)律，無無中生有有地創(chuàng)造造市級商商業(yè)中心心，必然然會經(jīng)過過較長時時間的市市場培育育期。過過早地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略略中心，只會造造成“老商圈圈無序發(fā)發(fā)展、環(huán)環(huán)境惡化化”、“新商圈圈人氣不不足、青青黃不接接”的惡性性現(xiàn)實。南大街街作為成成熟商圈圈，在短短時間內(nèi)內(nèi)不

47、可能能被替代代。當前前的重任任理應(yīng)是是：大力力改善南南大街市市級商業(yè)業(yè)中心的的硬件設(shè)設(shè)施和商商業(yè)服務(wù)務(wù)水平，補充現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)形態(tài)延延伸南大大街，有有效利用用商業(yè)消消費的最最重要且且是最為為寶貴資資源客流資資源、商商家資源源。而非非避重就就輕，厚厚此薄彼彼。購物環(huán)境境差、服服務(wù)水平平低作為人人均GDDP超過過30000美元元，市區(qū)區(qū)人口達達87萬萬的中等等城市，南通市市商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施遠遠落落后于城城市發(fā)展展需要。唯一的的市級商商圈腹地地窄、容量小小、業(yè)態(tài)態(tài)功能單單一、配配置落伍伍、餐飲飲/娛樂樂功能缺缺失，高高中低能能級商業(yè)業(yè)物業(yè)同同處一街街。特別別是金鷹鷹國際、五星電電器以南南的商業(yè)業(yè)物業(yè)大

48、大樓硬件件和低含含金量的的商業(yè)業(yè)業(yè)種配置置（如各各類小雜雜貨鋪、低端住住宿旅館館混處），極大大地影響響了商業(yè)業(yè)中心的的形象以以及政府府市級商商圈南擴擴的戰(zhàn)略略。（三）、南通市市消費存存量分布布與訴求求特征分分析1、南通通市消費費存量分分布市場調(diào)查查和相關(guān)關(guān)資料顯顯示：南南通市的的主力消消費群包包括原住住民、返返鄉(xiāng)者、本地工工薪階層層、六縣縣市入城城者、旅旅游者和和學生、小業(yè)主主、白領(lǐng)領(lǐng)、公務(wù)務(wù)員等諸諸多成分分。全市市的人均均可支配配收入超超過1440855元，職職工年平平均工資資216654元元，擁有有相當強強的消費費能力。一個城市市的市級級商圈的的形成與與發(fā)展，與居民民區(qū)分布布與人口口密度、

49、產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展布局局、事業(yè)業(yè)單位分分布、公公共配套套設(shè)施具具有密切切聯(lián)系，包括人人口數(shù)量量與結(jié)構(gòu)構(gòu)的特征征及其發(fā)發(fā)展趨勢勢和購買買潛力、競爭者者的經(jīng)營營狀況、區(qū)域內(nèi)內(nèi)的經(jīng)濟濟發(fā)展前前景及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多元元化程度度、區(qū)域內(nèi)內(nèi)的交通通/運輸/服務(wù)/金融/信用/保險/物業(yè)等等環(huán)境設(shè)設(shè)施的匹匹配狀況況、勞動力力市場條條件、法律/工商行行政管理理等制度度環(huán)境因因素、民情風風俗以及及吸引顧顧客所特特有的公公共和文文化教育育設(shè)施狀狀況等等等。南大街南南北兩段段冰火兩兩重天的的突出特特征必然然固有其其原因。我們從從居民分分布和公公共事業(yè)業(yè)單位等等直觀方方面，對對南通核核心商圈圈的現(xiàn)狀狀進行解解析，以以冀通過過對客源源的

50、通透透分析，把握南南通市的的現(xiàn)有消消費市場場特征。從項目周周邊住宅宅分布圖圖上可以以看出：從人口口密度上上分析，南通市市的人口口密度明明顯是北北高南低低，且北北面具有有公交樞樞紐站，由此構(gòu)構(gòu)成了多多檔次的的密集消消費客源源。在宏宏觀地塊塊上，北北部明顯顯具有比比較優(yōu)勢勢。從交交通便利利性分析析，在直直線距離離上，十十字街具具有圓心心半徑的的級差優(yōu)優(yōu)勢；在在道路和和公共交交通集散散點上，長途客客運站具具有人流流運載優(yōu)優(yōu)勢。南南大街南南段的商商業(yè)繁榮榮，還需需要配置置人流運運載工具具以及交交通工具具的停放放設(shè)施。企事業(yè)單單位商務(wù)務(wù)辦公樓樓不僅是是商務(wù)消消費購買買力的重重要組成成部分，它對公公共交通

51、通、民眾眾向心力力都具有有特殊影影響。最最好的證證明就是是：為扶扶持新城城區(qū)中心心的開發(fā)發(fā)建設(shè)，南通市市委、市市政府帶帶頭將辦辦公樓遷遷進了開開發(fā)區(qū)，并建設(shè)設(shè)了公務(wù)務(wù)員公寓寓，通過過居住人人口的導導入，創(chuàng)創(chuàng)造對商商業(yè)消費費的基礎(chǔ)礎(chǔ)資源條條件。個個中寓意意，不言言而喻。但是，長長期形成成的大量量公共配配套設(shè)施施還是在在南大街街、市中中心周邊邊。詳見見項目周周邊公共共設(shè)施分分布圖。商業(yè)消費費市場除除了滿足足市民以以及居住住者的日日常生活活需求外外，還有有日益增增加的商商務(wù)消費費需求與與政務(wù)消消費需求求。特別別是當一一個城市市的CBBD地區(qū)區(qū)形成，其帶動動商業(yè)中中高端商商業(yè)消費費的效應(yīng)應(yīng)將日漸漸看漲

52、。2、南通通市消費費訴求特特征 通通過市場場調(diào)查了了解，南南通市民民的消費費訴求特特征已經(jīng)經(jīng)十分清清晰，主主要包括括以下幾幾點：（1）自自有品牌牌攻心力力強如文峰、睛喜、名典、二輪等等，皆非非國內(nèi)一一線品牌牌，但是是在南通通的認同同度遠超超過許多多一線品品牌。（2）生生態(tài)環(huán)境境極受歡歡迎市民廣場場、體育育公園、環(huán)濠河河帶市民民的大量量聚集證證明，南南通市民民對綠色色生態(tài)環(huán)環(huán)境的訴訴求已經(jīng)經(jīng)處于相相當?shù)母吒叨?，將將這一訴訴求移植植到休閑閑購物場場所，沒沒有理由由不被飽飽受南大大街“逼仄”已久的的南通消消費者認認同。（3）市市民普遍遍患有“恐高癥癥”百貨大樓樓、文峰峰、金鷹鷹三樓以以上經(jīng)營營普遍不

53、不善說明明，南通通市民對對高空垂垂直布置置的商業(yè)業(yè)場所不不敏感。（4）動動感時尚尚萬眾期期待從市場調(diào)調(diào)查中我我們確認認了，具具有現(xiàn)代代人追求求時尚心心理特征征的南通通商業(yè)受受眾，已已經(jīng)對傳傳統(tǒng)的商商業(yè)形態(tài)態(tài)以及單單一、落落后的商商品品類類開始產(chǎn)產(chǎn)生不滿滿，引領(lǐng)領(lǐng)潮流時時尚的新新型年輕輕態(tài)購物物場所為為萬眾所所期待。（5）品品牌價格格多重顧顧慮南通市民民在消費費上普遍遍比較理理性，雖雖然品牌牌對其具具有極大大的誘惑惑力，但但是價格格敏感度度也較高高。如金金鷹和百百貨大樓樓的人氣氣，顯然然比價格格上更實實惠的文文峰大世世界稍遜遜一籌。（四）、南通市市商業(yè)市市場分類類解析商業(yè)市場場的規(guī)模?？偭孔钭罱K

54、是與與消費人人口總量量以及經(jīng)經(jīng)濟收入入呈正相相關(guān)關(guān)系系。20006年年底，南南通市戶戶籍人口口7699.799萬，市市區(qū)人口口86.64萬萬，人均均GDPP228842元元。按照照人均11.2商業(yè)面面積占有有量計算算，南通通市城區(qū)區(qū)商業(yè)量量總需求求為1004萬。結(jié)合合目前南南通市的的現(xiàn)有商商業(yè)存量量、供應(yīng)應(yīng)品類和和消費者者的普遍遍反映，各消費費市場均均存在供供應(yīng)量、價位檔檔次、品品類格調(diào)調(diào)上的不不同缺口口。南通市目目前和未未來很長長一段時時間內(nèi)的的商業(yè)中中心（特特別是零零售業(yè)）仍將高高度濃縮縮于南大大街商圈圈。南大大街商圈圈的商業(yè)業(yè)態(tài)勢，基本上上可以代代表整個個南通市市商業(yè)的的發(fā)展狀狀況；而而

55、作為市市級商圈圈的新成成員，本本案名都都廣場未未來面臨臨的主要要競爭也也來自于于南大街街的現(xiàn)存存和在建建商業(yè)?；趯崒嵭院秃蛣?wù)實性性原則，本文將將結(jié)合意意向定位位方向，以南大大街商業(yè)業(yè)實體為為重點，做分業(yè)業(yè)種的針針對性解解析。第一、服服裝鞋帽帽專賣零零售業(yè)1、現(xiàn)狀狀品牌服飾飾專賣店店主要分分布在人人民路、桃塢路路上，南南大街八八仙服裝裝城屬中中低檔，其它路路段有零零星分布布?？傮w體容量還還未飽和和。正在在建造的的僑鴻國國際中將將會增加加這部分分商業(yè)業(yè)業(yè)種。（該業(yè)種種調(diào)查結(jié)結(jié)果資料料見附件件一：南南通市服服裝鞋帽帽專賣零零售業(yè)專專賣店情情況表）2、競爭爭態(tài)勢解解析南通市服服裝鞋帽帽專賣零零售業(yè)

56、主主要分布布于四大大板塊：金鷹國際際、亞萍萍國際、文峰大大世界、百貨大大樓3樓樓以上的的百貨大大廈群落落。這一一板塊在在物業(yè)條條件上明明顯領(lǐng)先先于其它它網(wǎng)點，而且可可以得到到黃金地地段人流流的支撐撐，理應(yīng)應(yīng)占據(jù)先先機。然然而實地地考察結(jié)結(jié)果卻正正好相反反，除文文峰大世世界的下下移當季季服裝經(jīng)經(jīng)營良好好外，五五層樓的的運動裝裝品牌廣廣場消費費者客源源稀少，形成了了底層人人流如潮潮、樓上上門庭冷冷落的怪怪狀。這這充分說說明了目目前在南南通采取取大廈多多層垂直直布置的的零售購購物形態(tài)態(tài)開始出出現(xiàn)與消消費潮流流不適應(yīng)應(yīng)的態(tài)勢勢。以人民路路、南大大街、環(huán)環(huán)城南路路為代表表的沿街街專賣店店。相對對于其它它

57、板塊，本版塊塊服裝零零售分布布相對分分散，購購物時間間成本高高。但其其在品牌牌上強于于桃塢路路，在位位置上優(yōu)優(yōu)于“百貨大大樓”，在物物業(yè)上好好于八仙仙城，因因而獲得得了一定定的市場場份額，在南通通市服飾飾鞋帽零零售行業(yè)業(yè)競爭力力上處于于中上游游地位。八仙城內(nèi)內(nèi)的低格格調(diào)服飾飾專賣店店集群。這一板板塊的突突出特征征是地段段佳、人人流大、物業(yè)差差、管理理亂。雖雖然八仙仙城存在在諸多缺缺點，但但是由于于地段獨獨特和平平面商業(yè)業(yè)布局的的形態(tài)，有較強強人流導導入，吸吸引了年年青人和和大眾消消費主力力群體。桃塢路老老商業(yè)街街的傳統(tǒng)統(tǒng)服飾城城。桃塢塢路是南南通市歷歷史最為為悠久的的商業(yè)街街區(qū)之一一，目前前以

58、經(jīng)營營服裝和和小百貨貨為主。實地考考察發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，目前前桃塢路路服飾城城的經(jīng)營營狀況也也不容樂樂觀，周周末人流流也極為為有限,甚至出出現(xiàn)了店店面空關(guān)關(guān)的現(xiàn)象象。究其其原因應(yīng)應(yīng)在于以以下幾點點：a.物業(yè)業(yè)設(shè)施外外觀陳舊舊、結(jié)構(gòu)構(gòu)傳統(tǒng)；b.商品品品類單單一、產(chǎn)產(chǎn)品更新新?lián)Q代慢慢；c.新商商圈崛起起的競爭爭分流；d.缺乏乏成熟品品牌連鎖鎖經(jīng)營商商家。3、分析析歸納目前南通通市的服服裝鞋帽帽購物市市場經(jīng)營營形態(tài)多多樣、分分布范圍圍廣、集集聚性強強，但是是：在經(jīng)營硬硬件上，普遍具具有設(shè)施施差、配配套少、業(yè)態(tài)傳傳統(tǒng)的弱弱點；在軟件商商品上，時尚、年輕元元素缺乏乏，樣式式單一；在經(jīng)營管管理上，經(jīng)驗不不足、營營銷

59、缺失失、統(tǒng)籌籌不力。（具體表表現(xiàn)為店店招格調(diào)調(diào)低、衛(wèi)衛(wèi)生環(huán)境境差、配配套組合合亂、人人性設(shè)施施缺）。差異競爭爭提示一一：明確確概念致致勝經(jīng)過分析析我們可可以明顯顯感覺到到，南通通市的服服飾鞋帽帽零售網(wǎng)網(wǎng)點缺少少統(tǒng)一訴訴求概念念，特別別是八仙仙城、人人民路、南大街街、環(huán)城城南路、桃塢路路等處基基本上處處于各自自為政、自主經(jīng)經(jīng)營的狀狀態(tài)。有有消費者者原話為為證：“我們只只知道這這些地方方是賣衣衣服的，至于賣賣什么衣衣服我們們就說不不出個所所以然了了?！北景该紡V場場一、二二期內(nèi)街街主力店店鋪尚存存、物業(yè)業(yè)組織形形式連貫貫性好，可以有有效推出出層次分分明的一一體個性性化訴求求，“服務(wù)有有限群體體，

60、賺取取更大效效益”。差異競爭爭提示二二：提升升環(huán)境致致勝“購物環(huán)環(huán)境差、物業(yè)形形象差”，是南南通市消消費者對對八仙城城、桃塢塢路、南南大街商商鋪的一一致評價價，充分分說明了了當今南南通消費費者對購購物環(huán)境境的要求求已經(jīng)上上升到新新的高度度。目前前，南通通的零售售商業(yè)場場所已經(jīng)經(jīng)超越了了大眾需需求，開開始追求求個性需需求。該該優(yōu)化競競爭的節(jié)節(jié)點極易易把握，以名都都廣場的的硬件條條件，稍稍加改進進，融入入些許現(xiàn)現(xiàn)代理念念，即可可占據(jù)南南大街商商業(yè)經(jīng)營營環(huán)境競競爭的制制高點。定位配置置可行指指數(shù)：招商難度度：第二、休休閑餐飲飲業(yè)1、現(xiàn)狀狀南通市休休閑餐飲飲、休閑閑食品業(yè)業(yè)發(fā)展嚴嚴重不足足，特別別是在