某市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、 .wd. .wd. .wd.XX市房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性報(bào)告工程名稱：xx省xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)xx市開發(fā)工程可行性研究報(bào)告委托方：xx省xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)受托方：xx省xx市房地產(chǎn)評(píng)估估計(jì)人員：xxx xxx作業(yè)日期：2010年5月13日?qǐng)?bào)告編號(hào)：略目錄：XX市概況：城市開展情況；城市經(jīng)濟(jì)開展水平；城市住房水平。工程背景和概況： 1、工程背景： 工程名稱： 東湖路人行居住小區(qū)暫定名 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2、工程概況宗地位置： 2四至范圍；3地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；4地面狀況；5)地面現(xiàn)有居民情況；6)地質(zhì)情況。工程周邊情況工程所在區(qū)域位置及自然條件；工

2、程周邊物業(yè)開展情況；工程區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；工程周邊的社區(qū)配套。市場(chǎng)分析：一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述；區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個(gè)案狀況；2、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)；3、結(jié)論。三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計(jì)建議。五、投資收益分析：1、成本預(yù)測(cè)：2、稅務(wù)分析：、營(yíng)業(yè)稅及附加稅；、所得稅；、土地增值稅。3、經(jīng)濟(jì)效益分析： 1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免；2、工程利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3、工程開發(fā)各期的利潤(rùn)表達(dá)；4、敏感性分析。4、工程資金預(yù)測(cè)： 1、資金投入； 2、資金回款方案；3、資金

3、需求方案。六、工程SWTO分析1、優(yōu)勢(shì)；2、劣勢(shì)；3、時(shí)機(jī)；4、威脅。七、工程開發(fā)可行性建議及市場(chǎng)定位1、工程開發(fā)可行性建議；2、工程市場(chǎng)定位；1、工程規(guī)劃定位；2、工程消費(fèi)群體定位；3、工程價(jià)格定位。一大豐概況 一、城市開展情況：Xx市是珍稀動(dòng)物麋鹿的故土，擁有世界上最大的野生麋鹿自然保護(hù)區(qū)，是中國(guó)精選的15個(gè)生態(tài)旅游景點(diǎn)之一。xx市是新興港口城市，擁有xx省東部沿海中部唯一的深水大港，是年吞吐量1000萬噸的國(guó)際性中型商業(yè)港和國(guó)家一類開放口岸。連續(xù)七年進(jìn)入“全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì) 基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣市行列，被評(píng)為國(guó)家首批可持續(xù)開展先進(jìn)示范區(qū)。大豐市總?cè)丝?4萬，總面積2367平方公里，海岸線112公里

4、，耕地124萬畝，灘涂116萬畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬畝，現(xiàn)轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)。二、城市經(jīng)濟(jì)開展水平：2008年，全市實(shí)現(xiàn)GDP203.4億元，比上年增長(zhǎng)14.5%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入15.87億元，其中一般預(yù)算收入10.02億元，比上年分別增長(zhǎng)34.4%、47%；實(shí)際到帳外資2.8億美元，比上年增長(zhǎng)40%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資128.8億元，其中規(guī)模以上工業(yè)投資84.5億元，比上年分別增長(zhǎng)47.9%、68.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13129元，農(nóng)民人均純收入8050元，比上年分別增長(zhǎng)17.5%、14.9%。二工程背景和概況工程背景：一

5、、 工程名稱：xx市xx路陽光之城居住小區(qū)暫定名 二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：1?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? 2?xx市城市拆遷管理?xiàng)l例? 3?城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定? 4?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? 5?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? 6?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? 三、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景詳見附12、工程概況一、宗地位置：工程地處xx市新區(qū)二、四至范圍：工程南臨xx路籌建，北達(dá)xx路，東側(cè)距xx路100米，而西側(cè)那么是未開發(fā)的農(nóng)田和私房。三、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較：工程所在地地面增高4米左右，周邊地勢(shì)與之等同。四、地面狀況：工程所在地地面現(xiàn)有少局部住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。到政府

6、交地時(shí)能到達(dá)三通一平，所以開發(fā)商拿到地時(shí)是熟地。五、工程概況；工程面積2萬平方米左右，約30畝。整個(gè)工程由8000平方的商業(yè)用地和12000平方住宅用地組成。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫工程的人工河，河道寬14米，深3米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路。六、地質(zhì)情況：宗地土層為沙夾土，承載能力為每平方米10噸，地下水位在4米以下，抗震能力為6級(jí)。七、工程所在區(qū)域位置及自然條件；交通便捷。距204國(guó)道15公里,距xx機(jī)場(chǎng)50公里，境內(nèi)xx鐵路已投入運(yùn)營(yíng)，國(guó)家一類口岸是國(guó)家“九五規(guī)劃的沿海中心港，兩個(gè)萬噸級(jí)碼頭于2004年建成通航。沿海高速公路已建設(shè)。中等

7、城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是“xx省文明城市。八、工程周邊物業(yè)開展情況；xx市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前局部小高層市場(chǎng)正在開發(fā)，瑞城國(guó)際苑等都規(guī)劃了很大一局部小高層建筑，高層物業(yè)在大豐目前還是個(gè)空缺，別墅的開展情況不太理想，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝苏J(rèn)為別墅和自建的私房沒有太大區(qū)別，而且面積大總價(jià)高，大局部消費(fèi)者不能承受。 目前，大豐市新開發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格 基本保持在2500-3200元/平方米之間。 近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開展對(duì)于大豐市的影響很大，房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已到達(dá)3700元瑞城國(guó)際苑小高層，平均價(jià)位還保持在2700元左右。當(dāng)前市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，但

8、住房需求率還是很高。九、工程區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；工程所在區(qū)域雖然位于xx市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠(yuǎn)，距市中心商業(yè)最繁華處僅僅相距1800米，與工程相臨的幾條路都是主要通道：Xx1路：建于2004年，路寬53.25米,包括三條綠化帶；Xx2路：主要商業(yè)通道,寬14.5米，改建中，將增加兩條綠化帶；Xx3路：工程所在地路段于今年剛改建完成，寬22米，兩條綠化帶。從上面得出的結(jié)果看來，近幾年政府比較重視新區(qū)的開展，從道路修建到土地開發(fā)都是為了快速開展西區(qū)和對(duì)新區(qū)人氣的積累。 本工程所在地交通狀況較好，從204國(guó)道進(jìn)入市區(qū)的主要通道xx路從工程前面通過，最近處150米，工程距離長(zhǎng)途汽車站僅250米，

9、去周邊縣市非常方便。由于xx市屬于縣級(jí)市，已開通市內(nèi)公交。十、工程周邊的社區(qū)配套。序號(hào)地點(diǎn)距離宗地/米1汽車站2502華聯(lián)超市16003公安局1504城中菜場(chǎng)23005xx中學(xué)(初中)25006xx中學(xué)(高中)28007中國(guó)銀行4008農(nóng)業(yè)銀行3009xx廣場(chǎng)150010市政府60011骨科醫(yī)院80012商業(yè)街160013肯得基200014圖書館30015劇院1700從以上的圖表來看：目前宗地周邊 基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場(chǎng)、大型購物廣場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是工程宗地開發(fā)與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)，工程宗地配套的缺乏會(huì)造成開發(fā)成本的加大，同時(shí)也勢(shì)必造成利潤(rùn)的降低。從本案來看，為

10、提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。三區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：xx市新開發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格 基本保持在2500-3000元/平方米之間。 近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開展對(duì)于大豐市的影響很大，房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛。市內(nèi)住宅的平均價(jià)位還保持在2700元左右，當(dāng)前市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，但住房需求率還是很高，因?yàn)樵谶@之前大豐市內(nèi)沒有幾個(gè)像樣的小區(qū)。由于房?jī)r(jià)漲幅太快，大多數(shù)消費(fèi)者的思想還停留在每平方2400-2500元的價(jià)位上，致使許多客戶遲遲不能決定。對(duì)于大豐的商鋪而言那么是另外一副景象。在2008年以前，居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時(shí)的商鋪也僅

11、僅就是主要的通道和一條老商業(yè)街。后來政府招商擴(kuò)建，把舊的商業(yè)街改建成購物廣場(chǎng)，另外還建了一個(gè)xx廣場(chǎng)，今年又建成了xx廣場(chǎng)，這一系列商業(yè)廣場(chǎng)的推出使本市的商業(yè)一下到達(dá)飽和。目前，xx商業(yè)街的空置率到達(dá)60%以上，而xx廣場(chǎng)里面的效益也不是很好，許多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開發(fā)的商鋪。 二、本案所在區(qū)域消費(fèi)群體情況分析：28人(取樣人數(shù)不多,問級(jí)面不是很廣)房型三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)比例42.86%28.57%14.29%14.28%從上圖可以看出：xx市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)新的階段，人們對(duì)住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善

12、的配套，更大的空間。承受價(jià)格2300-24002400-250026002700 以上比例11%43%21%25%在房?jī)r(jià)的承受能力上，受訪者都表現(xiàn)得比較保守，每平方2400-2500元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價(jià)格問題上大多數(shù)受訪者認(rèn)為大豐目前的房?jī)r(jià)水分太大，短期內(nèi)有降價(jià)的可能。購置意愿及方向見附件2投資方向：被訪者中有3人已經(jīng)買了門面房，5人愿意花錢買門面用來投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，其它人對(duì)于商品房、股票、債券都沒有太大的興趣。特別是對(duì)于商品房，消費(fèi)者都認(rèn)為現(xiàn)在市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價(jià)格太高，有望回落，對(duì)于購房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。付款方式：被訪者中絕大多

13、數(shù)人占2/3認(rèn)為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的歸還能力。購置區(qū)域：集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因?yàn)殚L(zhǎng)期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。而西區(qū)那么是新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，有一局部人看愛好它的開展?jié)摿?，并且西區(qū)更靠近204國(guó)道，交通條件更為便利。而受訪者那么表示東區(qū)工廠太多，不適合人們居住。交付要求：受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認(rèn)為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。了解廣告的方式：了解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無論什么層次，朋友介紹始終是了解信息的一個(gè)最重要的途徑。而通過電視和網(wǎng)絡(luò)了解信息的并不多，

14、市電視臺(tái)沒有多少人關(guān)注，而到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)這種現(xiàn)象就好一點(diǎn)了，而網(wǎng)絡(luò)在這個(gè)縣級(jí)市并不是很普及。另外，不是每個(gè)人都有看報(bào)紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有很少一些單位和個(gè)人經(jīng)常關(guān)注。三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個(gè)案狀況；、xx名苑樓盤名稱xx名苑售樓 區(qū)域地段xx路開展商xx置業(yè)公司代理商/設(shè)計(jì)單位xx建筑設(shè)計(jì)院物管單位集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司建筑面積66095平方米占地面積55612平方米工程屬性高品質(zhì)居住小區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格棟數(shù)層數(shù)綠化率3606%總套數(shù)400銷售率未開盤建筑密度28.11%戶型構(gòu)造3.2.2/5.3.3/2.2.1/3.3.2/取暖方式/朝向朝南銷售起價(jià)住: 250

15、0均 價(jià)住:2800最高價(jià)格?。?200商：商：商：付款方式一次性、按揭主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)；物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、 插口、水電、管道煤氣小區(qū)設(shè)施花園健身場(chǎng)所物業(yè)管理小區(qū)保安和門衛(wèi)園林環(huán)境休息亭、簡(jiǎn)單樹木綠化、草坪交通距車站300米周邊樓盤錦繡東方苑木材公司(沿街商鋪)金融農(nóng)業(yè)銀行200米；中國(guó)銀行300米商業(yè)超市華聯(lián)郵電中國(guó)郵政教育幼兒園/中、小學(xué)/行政機(jī)構(gòu)公安局醫(yī)療醫(yī)院縣中醫(yī)院藥店工程定位高檔住宅小區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析缺點(diǎn)周邊配套不夠完善xx名苑位于本工程?hào)|約200米處，目前尚未開盤，初步定價(jià)住宅為2800元/平方。xx名苑的市場(chǎng)反映不是太好，消費(fèi)者普遍認(rèn)為該地段的價(jià)值和定價(jià)不符，這對(duì)于本工程的定

16、價(jià)定位起到一定的影響。、xx國(guó)際苑樓盤名稱xx國(guó)際苑售樓 3822999區(qū)域地段xx路開展商xx房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商/設(shè)計(jì)單位xx建筑設(shè)計(jì)院物管單位集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司建筑面積6萬平方米占地面積3萬平方米工程屬性21世紀(jì)國(guó)際園林社區(qū)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格棟數(shù)11層數(shù)5-6-9-13綠化率52%總套數(shù)1700套銷售率內(nèi)部認(rèn)購物業(yè)費(fèi)用住宅0.5/m/月；商業(yè)0.8/ m/月戶型構(gòu)造3.2.23.2.14.2.2連體別墅取暖方式/朝向朝南銷售起價(jià)3000(多層)均 價(jià)住:3000最高價(jià)格3700(小高層)商：10000商：10000商：10000付款方式一次性、按揭50%裝修標(biāo)準(zhǔn)/采光通風(fēng)1-2層采光

17、缺乏建筑構(gòu)造框架開工時(shí)間Xx年xx月竣工時(shí)間Xx年xx月入伙時(shí)間Xx年xx月車位出售：1200元/ m，小車：2500元/ m產(chǎn)權(quán)證儲(chǔ)藏室面積范圍戶型構(gòu)造主力戶型三室兩廳兩衛(wèi) 120平方物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、 插口、水電、管道煤氣、寬帶小區(qū)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)、露天鍛煉場(chǎng)所、高檔會(huì)所、可視對(duì)講門鈴、游泳池、地下車位物業(yè)管理閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)保安和門衛(wèi)園林環(huán)境中心會(huì)所前有人工河流、休息亭、樹木綠化、草坪、人車分流中、小學(xué)xx中學(xué)行政機(jī)構(gòu)法院、人伍部、工程定位高檔園林社區(qū)客戶群定位分析醫(yī)生、教師、公務(wù)員及政府相關(guān)部門人員項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析賣點(diǎn)/特色xx中學(xué)、小區(qū)配套相對(duì)全面、小區(qū)設(shè)計(jì)人性化、景觀環(huán)境好缺點(diǎn)周邊配

18、套不完善促銷策略一次性付款優(yōu)惠100元/平方、現(xiàn)在購房?jī)?yōu)惠180元/平方。媒體宣傳宣傳單頁、網(wǎng)絡(luò)xx國(guó)際苑是目前本市比較有代表性的樓盤，這是因?yàn)樗悄壳按筘S市場(chǎng)上最豪華、價(jià)格最貴的小區(qū)。她抓住潛在的開展因素：xx中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場(chǎng)以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價(jià)位是一般大豐居民不能承受的。2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：xx名苑優(yōu)勢(shì)：、處于xx路中間地段，更接近市中心；、占地面積55612平方，規(guī)模相對(duì)較大；劣勢(shì)：、周邊配套不全；、對(duì)于客戶來說價(jià)格過高；、沿街商鋪朝東前面路太小，難以形成氣候。xx國(guó)際苑 優(yōu)勢(shì)：、靠近xx中學(xué)高中部；、地段開展?jié)摿^大市政設(shè)施的遷至、小區(qū)定位高檔，配套相對(duì)齊全

19、，綠化率高，設(shè)計(jì)合理； 劣勢(shì)：、交通不方便；、周邊配套不全；、距離市中心較遠(yuǎn)；、小區(qū)定位高檔，價(jià)格太高，失去了大局部客戶群。3、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)； 本案地處市新區(qū)，近幾年，隨著政府對(duì)新區(qū)的規(guī)劃開展，工程的前景大好。、地理位置優(yōu)越。除去工程本身交通、區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，我們可以發(fā)現(xiàn)，正在開發(fā)和即將開發(fā)的一些新樓盤都是以工程所處位置為中心點(diǎn)的，這對(duì)以后工程人氣的積累、商業(yè)圈的形成起到重要作用。、與本案有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。正在開發(fā)的幾個(gè)樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇時(shí)機(jī)少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實(shí)，實(shí)用性差如xx國(guó)際的高檔會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)，目前大豐的消費(fèi)水平和生活水平還

20、達(dá)不到這種檔次。如果本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)避開與工程周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，那么本案的時(shí)機(jī)點(diǎn)大增。、本案與xx苑相距僅100米，兩個(gè)工程可以在物業(yè)類型上相照應(yīng)，配套設(shè)施上互補(bǔ)，從而促進(jìn)區(qū)域物業(yè)更好、更快的開展。 四投資收益分析成本預(yù)測(cè)：1、土地成本：18800000元名稱單位數(shù)量備注土地性質(zhì)/ 商住從建設(shè)局得出的數(shù)據(jù): 土地費(fèi)用包含了規(guī)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、人防費(fèi)以及各項(xiàng)稅金等。土地面積平方米800012000土地價(jià)格元/平方900800土地總價(jià)元72000009600000小計(jì)元168000002、建造成本：34695000元科目名稱單位價(jià)格/元面積總價(jià)/元備注人工150/平方米350005250000建材

21、750/平方米3500028000000框架構(gòu)造人工河6/立方250*3*10長(zhǎng)、深、寬45000運(yùn)費(fèi)除外綠化帶300/平方14*2501050000小計(jì)32595000元3、成本初算：103729135元名稱價(jià)格/元面積/平方米備注土地成本16800000建造成本32595000小計(jì)4939500035000單位成本1411286元/平方米二、稅務(wù)分析：所有稅費(fèi)都包含在土地費(fèi)用里1、營(yíng)業(yè)稅及附加稅；2、所得稅；3、土地增值稅。三、經(jīng)濟(jì)效益分析：、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免；房?jī)r(jià)以當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)2700元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)。、工程利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；、工程開發(fā)各期

22、的利潤(rùn)表達(dá)；、敏感性分析：序號(hào)方案名稱地價(jià)(萬元/畝)土地費(fèi)(萬元)工程成本(萬元)土地費(fèi)比例(%)銷售收入(萬元)利潤(rùn)(萬元)70%銷售利潤(rùn)回報(bào)率(%)1方案一5015004759.531.52%94504690.53238.3598.55%2方案二5516504909.533.61%94504540.53178.3592.48%3方案三6018004939.536.44%94504390.53073.3588.89%4方案四6519505209.537.43%94504240.52968.3581.4%5方案五7021005359.539.18%94504090.52863.3576.32

23、%五工程優(yōu)劣勢(shì)分析一、優(yōu)勢(shì):地理優(yōu)勢(shì)：本案所處的地理?xiàng)l件優(yōu)越交通便利，本案東面的xx路為雙向四車道，寬38米，非機(jī)動(dòng)車道大約12米左右，南面xx路寬14.5米，北面xx路寬22米，其中xx路和xx路與xx路形成大豐主要商業(yè)通道，而且本案的前面150米處就是連接204國(guó)道和市區(qū)的主要通道。配套優(yōu)勢(shì)：工程周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來就可以發(fā)現(xiàn)，xx中學(xué)初中部、高中部都在工程輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000米范圍以內(nèi)。而一些生活必須的配套都在3000米以內(nèi)。但是對(duì)于消費(fèi)者來說，3000米范圍有時(shí)也是比較遠(yuǎn)的，如果要對(duì)工程進(jìn)展開發(fā)，這是必須彌補(bǔ)的地方。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：工程所在區(qū)域是政府現(xiàn)階段重點(diǎn)開展區(qū)

24、域。二、劣勢(shì)：環(huán)境劣勢(shì)：工程正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)重，水位過低會(huì)產(chǎn)生很大異味。而工程在規(guī)劃中有一條人工河道，水源必然和大河相通，如果規(guī)劃不好那么有可能弄巧成拙，使優(yōu)勢(shì)變成缺點(diǎn)。區(qū)位劣勢(shì)：雖然近幾年政府加快新區(qū)開展，但在本案周圍仍然是荒地舊房，這對(duì)消費(fèi)者的心理會(huì)產(chǎn)生很大影響，特別是對(duì)商業(yè)氣氛的形成和房屋的升值潛力，抱有很大疑心。三、時(shí)機(jī)：工程可與xx苑互相搭配、照應(yīng)，在物業(yè)上互補(bǔ)。城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。四、威脅：供應(yīng)集中：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。競(jìng)爭(zhēng)威脅：如果本案在工程定位、銷售策略上沒有區(qū)別于其它樓盤的特色，那么競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)大，同檔次的樓盤會(huì)吸引很多客戶。投資風(fēng)險(xiǎn)：

25、從敏感性分析來看，工程投資額較大，如此開發(fā)商承受的風(fēng)險(xiǎn)比較大?？偨Y(jié)：綜上所述，本工程在區(qū)域內(nèi)還是比較有競(jìng)爭(zhēng)能力的，無認(rèn)是規(guī)模、配套還是交通上雖然說不上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但都比其它樓盤優(yōu)勢(shì)明顯。相比之下，本工程的優(yōu)勢(shì)是均衡的，而其它競(jìng)爭(zhēng)工程那么是在某一方面有優(yōu)勢(shì)。如果再通過工程定位時(shí)有針對(duì)性的對(duì)劣勢(shì)、缺乏進(jìn)展彌補(bǔ)，那么工程的可行性很強(qiáng)。六工程市場(chǎng)定位一、工程開發(fā)可行性建議：1、工程差異化建議本工程與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點(diǎn)：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，市民對(duì)風(fēng)格的概念并不強(qiáng)，而正在開發(fā)中的幾個(gè)樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)

26、格上是很好區(qū)別的。歐陸式的所有外立面也是大同小異，本案在這點(diǎn)上可以與風(fēng)格結(jié)合起來。其次從景觀上說，本案周邊的幾個(gè)樓盤雖然綠化率都很高高的到達(dá)52%，但新樓盤給人感覺仍然很空曠，主要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本工程中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高工程的檔次。2、環(huán)境景觀建議工程的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既方便了工程本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開。本案可以采用以水景為主題的庭院設(shè)計(jì)風(fēng)格。采用人車分流的交通布局，重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)人行道的設(shè)計(jì)，使其到達(dá)高雅與自然結(jié)合。小區(qū)外部設(shè)假山、噴泉、城市雕塑等現(xiàn)代建筑表達(dá)高雅；內(nèi)部多設(shè)實(shí)用性較強(qiáng)的亭、臺(tái)、

27、樓、閣特別是在水景上以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木表達(dá)人性。3、配套設(shè)施建議以實(shí)用性為主題：、由于工程周邊沒有幼兒園，所以在工程配套中很有必要建一所幼兒園、兒童樂園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個(gè)幼兒園可以對(duì)外開放。、超市也是很有必要的一個(gè)配套，因?yàn)槟壳肮こ瘫旧淼娜藲獠皇呛芡绻_發(fā)商能夠在工程內(nèi)部開發(fā)一個(gè)中大型超市，那么既方便了業(yè)主，又增加了賣點(diǎn)。如果開發(fā)商能夠把一些知名超市招商進(jìn)來那就更是錦上添花。、室外休閑廣場(chǎng)加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂作為襯托，?？紤]到目前的消費(fèi)水平，和其它工程反響的信息，小區(qū)內(nèi)部如果設(shè)立收費(fèi)休閑娛樂設(shè)施，那么僅僅是一種華兒不實(shí)的擺設(shè)。為了增加工程和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費(fèi)而實(shí)用的配套設(shè)施是很有必要的。4、物業(yè)管理建議目前本市物業(yè)管理開展還不夠成熟，大多數(shù)小區(qū)的物管僅僅局限于保安和清潔工，并且管理范圍較小。但為了顯示樓盤檔次，工程的物業(yè)管理是第一窗口，建議本案在物業(yè)管理上要突出一個(gè)人性化。日常生活服務(wù)：申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施維修；小區(qū)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計(jì)算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安24小時(shí)巡更。5、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議本市還不是一個(gè)太興旺的城市，居民的思想比較保守，對(duì)于房屋的裝修還保存著傳統(tǒng)的觀念，對(duì)于許多人來說不僅僅要裝