上海輕軌松江大學(xué)城站項(xiàng)目可行性分析贏利模式報(bào)告

1、PAGE PAGE 90上海松江江輕軌大大學(xué)城站站商業(yè)中中心項(xiàng)目目投資可行行性分析析與盈利利模式設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)告告香港卓毅毅國際集集團(tuán)20077年1月月8日目 錄摘 要要3一、項(xiàng)目目市場分分析及前前景預(yù)測測5二、投資資條件與與項(xiàng)目選選址77三、項(xiàng)目目SWOOT分析析和動態(tài)態(tài)競爭策策略分析析116四、項(xiàng)目目開發(fā)公公司組織織形式及及人力資資源199五、項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排排220六、ABBC方案案投資分析析及資金金籌措21七、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)分分析及贏贏利能力力預(yù)測26八、項(xiàng)目目國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)及社社會效益益分析42九、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分分析與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)回避避的措施施443十、贏利利模式設(shè)設(shè)計(jì)與政政策建議議44十一、項(xiàng)項(xiàng)目投

2、資資招商455摘 要要松江軌道道交通樞樞紐客運(yùn)運(yùn)中心暨暨商業(yè)綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目作為為松江地地區(qū)的重重點(diǎn)城市市建設(shè)工工程、又又是軌道道交通樞樞紐與商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)鏈接的的項(xiàng)目，是一項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)含含量很高高的系統(tǒng)統(tǒng)工程，涉及多要素和復(fù)復(fù)雜的商商業(yè)、地地產(chǎn)、軌軌道交通通多功能能組合，因此項(xiàng)項(xiàng)目定位位和商業(yè)業(yè)布局的的研究分分析工作作尤為重重要。我司本著著積極認(rèn)認(rèn)真的服服務(wù)態(tài)度度和專業(yè)業(yè)探索的的精神來來切準(zhǔn)市市場脈動動，正確確選擇商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的定位方方向、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡膶?shí)施前前期的分分析定位位工作流流程，為為產(chǎn)品定定位提供供決策依依據(jù)保證證項(xiàng)目開開發(fā)的成成功。與城通公公司簽訂訂合同后后,香港卓卓毅國際際集團(tuán)公公司高

3、度度重視實(shí)實(shí)施工作作,在調(diào)研研分析的的工作過過程中，我們采采用國際際上標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)范的的麥肯錫錫模型論論證研究究并實(shí)際際模擬演演練;在在業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)方面面,我們們詳細(xì)調(diào)調(diào)研了批批發(fā)與零零售市場場,運(yùn)用用楊寶民民先生獨(dú)獨(dú)創(chuàng)的洋洋流商業(yè)業(yè)布局理理論，擬擬定了不不同的業(yè)業(yè)態(tài)方案案。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的目的如如下:為項(xiàng)目提提供合理理的商業(yè)業(yè)組合方方案，奠奠定繁榮榮持久經(jīng)經(jīng)營的基基石。指導(dǎo)招商商工作的的有序進(jìn)進(jìn)行，明明確招商商目標(biāo)和和后期經(jīng)經(jīng)營管理理方向。為銷售提提供可以以向投資資者解釋釋描繪的的商業(yè)前前景，支支撐銷售售工作進(jìn)進(jìn)行。4、通過過業(yè)態(tài)方方案的設(shè)設(shè)計(jì)確定定項(xiàng)目贏贏利模式式和資金金回收的的方式。我們不僅僅調(diào)

4、研了了松江區(qū)區(qū)批發(fā)與與零售商商業(yè),而且根根據(jù)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃,對松江江商業(yè)走走勢進(jìn)行行判斷。我們認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目在松松江新城城乃至松松江周邊邊都具有有最佳商商業(yè)價(jià)值值,希望未未來把握握軌道交交通開通通后商機(jī)機(jī),通過良良好策劃劃形成顧顧客消費(fèi)費(fèi)目的地地目的地地。根據(jù)項(xiàng)目目特點(diǎn),我們還還組織力力量系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)研了了上海軌軌道交通通物業(yè)典典型項(xiàng)目目,我們對對上海龍龍之夢購購物中心心(軌道交交通物業(yè)業(yè))和松江江開元地地中海項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行了專題題分析,形成了了專題考考察報(bào)告告。龍之之夢與本本項(xiàng)目原原來的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案非非常相識識,都是是封閉的的室內(nèi)空空間。龍龍之夢的的考察表表明軌道道交通只只是商業(yè)業(yè)物業(yè)成成功

5、的必必要條件件不是充充分條件件,從可可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營角度度論證商商業(yè)物業(yè)業(yè)有利于于項(xiàng)目成成功。開開元地中中海項(xiàng)目目表明,成功的的投資策策略是部部分物業(yè)業(yè)例如住住宅類物物業(yè)可以以提前收收回投資資,商業(yè)業(yè)物業(yè)需需要市場場培育期期進(jìn)行保保留經(jīng)營營。卓毅公司司提出了了三個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)方案案主要內(nèi)容容特點(diǎn)A購物中心心、空中中步行街街、酒店店式公寓寓等組合合面積244萬平方方米,此此外建議議做2萬萬平方米米空中花花園(不不含地下下室和交交通物業(yè)業(yè)面積)商業(yè)以零零售為主主,物業(yè)業(yè)功能由由零售物物業(yè)和公公寓酒店店組合而而成B批發(fā)面積積7萬平方方米,空空中步行行街3萬萬平方米米,餐飲1萬萬平方米米,公寓寓2萬平平方米,此

6、外空空中花園園2萬平平方米,投資規(guī)規(guī)模最小小。商業(yè)批發(fā)發(fā)為主,配備酒酒店式公公寓,空空中花園園和餐飲飲,提升升批發(fā)市市場檔次次C建筑形態(tài)態(tài)和面積積與A方方案基本本相同,商業(yè)經(jīng)經(jīng)營以批批發(fā)為主主,突出出電子批批發(fā)業(yè)態(tài)態(tài).建筑形態(tài)態(tài)與A方方案相同同,是第第三代購購物中心心環(huán)境的的批發(fā)市市場A B C 三三個(gè)業(yè)態(tài)態(tài)方案（以及DD原方案案）的各各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)總建筑面面積（萬萬平方米米）總投資成成本（億億元）可銷售面面積（萬萬平方米米）銷售總額額（億元元）可出租面面積（萬萬平方米米）出租收入入年（萬元）A2610881311.881243200B 請縮減BB方案面面積,住住宅減少少3萬平平方米,批發(fā)面面

7、積減少少3萬平平方米共共減少到到20萬萬平方米米C 2711441011661347455D原方案案47其中地下下7預(yù)計(jì)18億元元。ABC方方案以及及原方案案的比較較分析表表明,第第一 根根據(jù)未來來五年松松江經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨趨勢,本本地塊商商業(yè)價(jià)值的的提升是是大家的的共識,因此,本項(xiàng)目目土地必必須整體體變性,成為商商住用地地。第二從投投資回報(bào)報(bào)角度,在本地地塊達(dá)到到較高容容積類,建設(shè)商商業(yè)物業(yè)業(yè)和酒店店式公寓寓相互結(jié)結(jié)合,購購物中心心與步行行街結(jié)合合的A方方案投資資效益最最大,在在業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)生變化化情況下下,A和和C方案案業(yè)態(tài)可可以部分分互換或或根據(jù)當(dāng)當(dāng)時(shí)市場場情況靈靈活調(diào)整整。A方案的的投資精精髓

8、特別別強(qiáng)調(diào)可可以銷售售的物業(yè)業(yè)例如酒酒店式公公寓和空空中步行行街等,改變了了原來方方案無法法收回投投資的缺缺點(diǎn)。根據(jù)我們們實(shí)際調(diào)調(diào)查深圳圳福田交交通樞紐紐中心的的操作模模式,深深圳市財(cái)財(cái)政全額額撥款77億元人人民幣投投資興建建,已經(jīng)經(jīng)處于封封頂。該該項(xiàng)目缺缺點(diǎn)是沒沒有充分分挖掘商商業(yè)價(jià)值值,作為為社會公公益事業(yè)業(yè)來投資資,政府府委托下下屬企業(yè)業(yè)全額投投資持有有物業(yè)。B方案投投資規(guī)模模較小,在現(xiàn)有有基礎(chǔ)上上,建筑筑面積113萬基礎(chǔ)礎(chǔ)上,總投資資最小可可以達(dá)到到XX 億億元左右右,與深深圳項(xiàng)目目投資金金額基本本相同。根據(jù)A方方案我們們的項(xiàng)目目投資規(guī)規(guī)模要達(dá)達(dá)到122億元,利用可可銷售物物業(yè)至少少可

9、以回回收8億億元以上上投資,同時(shí)為為社會增增加了文文化活動動中心、博物館館等公益益設(shè)施。因此AA方案投投資收益益優(yōu)于深深圳等地地同類項(xiàng)項(xiàng)目。通過對項(xiàng)項(xiàng)目的系系統(tǒng)分析析，我們們認(rèn)為本本項(xiàng)目地地理位置置優(yōu)越，屬于一一個(gè)開發(fā)發(fā)前景非非常好的的難得的的交通綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，短短期的市市場銷售售風(fēng)險(xiǎn)和和中長期期的招商商租賃風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小。結(jié)論論1經(jīng)估估算，項(xiàng)項(xiàng)目A的的靜態(tài)和和動態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益指標(biāo)最最好，能能夠挖掘掘最大經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。結(jié)論2 項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營的五五年預(yù)測測中,首首先經(jīng)營營批發(fā)業(yè)業(yè)態(tài),待待周邊33公里半半徑達(dá)到到20人人口后,逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型為零零售業(yè)態(tài)態(tài)為主。B方案案是投資資規(guī)模最最小的方方案,在在經(jīng)濟(jì)收

10、收益方面面挖掘利利潤不如如A方案案,但是是具備較較小投資資規(guī)模比比較良好好投資前前景。在在沒有外外來大型型投資公公司介入入前提下下選擇BB方案。 結(jié)結(jié)論3 土地整整體變性性為商住住用地,此工作作建議軌軌道公司司優(yōu)先向向政府提提出,土土地變性性后,建建議采取取面向投投資者的的招商活活動。鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目的盈盈利前景景,本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)物業(yè)部部分具備備吸引外外來投資資商的前前景,因因此本項(xiàng)項(xiàng)目在贏贏利模式式上遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越原原來投資資公司所所做的建建筑方案案和盈利利模式。一、項(xiàng)目目市場分分析與前前景預(yù)測測1.松江江住宅市市場分析析與項(xiàng)目目酒店式式公寓定定位在一系列列穩(wěn)定房房價(jià)的宏宏觀調(diào)控控措施下下，房地地產(chǎn)

11、市場場健康發(fā)發(fā)展，政政策效應(yīng)應(yīng)逐步顯顯現(xiàn)。220055年全年年實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值25.27億億元，比比上年增增長455.8%。完成成商品房房投資1125.35億億元，增增長566.9%；商品品房施工工面積111577.577萬平方方米，增增長588%，其其中新開開工面積積2500.022萬平方方米；竣竣工面積積3000.377萬平方方米。房房價(jià)基本本維持穩(wěn)穩(wěn)定，未未出現(xiàn)明明顯波動動，銷售售量有所所萎縮。期房銷銷售面積積2088.599萬平方方米，下下降122.8%，銷售售額1115.009億元元，下降降11.8%；現(xiàn)房銷銷售面積積34.26萬萬平方米米，增長長92.9%，銷售額額11.3

12、3億億元，增增長266.9%；年末末商品房房空置面面積233.733萬平方方米。存存量房交交易平穩(wěn)穩(wěn)，全年年二手房房成交過過戶面積積（單向向）1114.66萬平方方米，交交易金額額46.6億元元。2. 松松江酒店店市場前前景及項(xiàng)項(xiàng)目酒店店定位松江是上上海的重重要旅游游目的地地，也是是重要的的商務(wù)商商貿(mào)區(qū)域域，各個(gè)個(gè)酒店經(jīng)經(jīng)營情況況較好。未來五五至十年年。各種種旅游商商務(wù)商貿(mào)貿(mào)客流將將持續(xù)增增長。至至20112年將將增至3300萬萬人次。輕軌通通車后大大量的區(qū)區(qū)內(nèi)外客客流急劇劇增加。尤其是是軌道-公交的的換乘樞樞紐周邊邊。各種種酒店會會應(yīng)運(yùn)而而生，我我們認(rèn)為為軌道-公交周周邊的酒酒店市場場需求，

13、主要以以經(jīng)濟(jì)型型和商務(wù)務(wù)型為主主，經(jīng)過過調(diào)研測測算，大大約至少少要增加加0。33-0。6左右右。21、酒店市市場狀況況：211、各各酒店的的開房率率：開房率/年價(jià)格元/天星級位置開元大酒酒店606885松江區(qū)人人民北路路17999號新暉豪生生555984松江新區(qū)區(qū)文誠路路7655號迪文賓館館57130無松江新區(qū)區(qū)西林北北路17777弄弄8號 松江賓賓館801902松江區(qū)中中山東路路2988號凌江賓館館60178準(zhǔn)3松江區(qū)翔翔峰路紅樓賓館館514603松江區(qū)普普照路11號加加村63218無松江區(qū)華華亭老街街店如家快捷捷酒店松松江方舟舟園店72187快捷經(jīng)濟(jì)濟(jì)型松江區(qū)榮榮樂中路路12弄弄2822號

14、江誠商務(wù)務(wù)賓館553182松江新區(qū)區(qū)南其昌昌路3000號紅與藍(lán)大大酒店502182松江人民民北路2211號號富悅宮商商務(wù)酒店店、57258準(zhǔn)4松江新區(qū)區(qū)谷陽北北路商業(yè)業(yè)廣場3371弄弄78號號高唐賓館館65100無松江區(qū)環(huán)環(huán)城路22402442號212、酒酒店情況況的特征征分析松江的各各類酒店店大約至至少二十六家家，各星星級不齊齊全。松江江區(qū)老成成區(qū)里幾幾乎沒有有四星級級以上的的高星級級酒店，松江新新區(qū)的各各類酒店店賓館因因新區(qū)客客流少非非商貿(mào)旅旅游主要要目的地地，旅客客不足。原來也也是沒有有高星級級酒店，自從開開元大酒酒店和新新暉豪生生大酒店店開業(yè)以以來，高高端旅客客才不用用去老城城區(qū)里。但

15、是從從發(fā)展的的形勢分分析，松松江四星星級以上上的高星星級酒店店還是不夠，尤其是是在本項(xiàng)項(xiàng)目的交交通樞紐紐區(qū)域，高星級級酒店和和商務(wù)型型酒店是是必備的的，另外外，交通通樞紐位位置的快快捷經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店，例如如如家、速8、格林豪豪泰、錦錦江之星星等等，都是比比較適合合的酒店店類型。3.松江江酒店式式公寓及及本項(xiàng)目目市場定定位松江新區(qū)區(qū)酒店公公寓和公公寓市場場情況調(diào)查顯示示，松江江的公寓寓物業(yè)市市場對比比住宅來來說是比比較受歡歡迎的，已經(jīng)交交付入住住和正在在銷售的的都比較較旺勢，因小戶戶型總價(jià)價(jià)低又有有廚房衛(wèi)衛(wèi)生間甚甚至陽臺臺的物業(yè)業(yè)倍受年年輕人和和外來人人口的歡歡迎。市市場顯示示幾乎是是供不應(yīng)應(yīng)求

16、的。上海市市內(nèi)的大大量的工工薪人員員受購買買力局限限，只好好到郊區(qū)區(qū)尋找這這種房子子居住，輕軌開開通后，這樣的的需求者者會隨之之而來，目前松松江市內(nèi)內(nèi)的幾處處公寓開元元地中海海、松云云水苑、泰晤士士小鎮(zhèn)、湖畔天天地等都都是百分分之六十十以上。而開元元地中海海、泰晤晤士小鎮(zhèn)鎮(zhèn)銷售比比較早的的幾乎是是百分之之百。名稱占地建面位置類型套數(shù)面積平米售價(jià)元/平米米銷售率開元地中中海 6069972800000新松江路路9266號單身公寓寓酒店公寓寓49810428至44572000售完售完松云水苑苑:200000003600000谷陽路文文翔路單身公寓寓106 36-606500060%藍(lán)橋公寓寓文誠路

17、單身公寓寓17435-66568%泰晤士小小鎮(zhèn)玉樹路商住公寓寓單身公寓寓8812555-88045-77590%丁香花園園三新北路路單身公寓寓40-77055%酒店式公公寓特征征分析 20044 年流流行“小戶型型”即酒店店式公寓寓，20005 年小戶戶型依然然表現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)眼，在在20006 年年酒店式式公寓仍仍然有較較大的市市場空間間。 酒店式式公寓一一般不是是獨(dú)立開開發(fā)，經(jīng)經(jīng)常是為為項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的匹匹配。無無論首次次購房自自用的年年輕人，還是投投資型業(yè)業(yè)主，對對地段優(yōu)優(yōu)越、性性價(jià)比較較高的小小戶型房房屋的投投資信心心會被最最先恢復(fù)復(fù)，小戶戶型的熱熱銷會必必然帶動動整體項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售。 隨著市市場

18、供應(yīng)應(yīng)量增多多，產(chǎn)品品將出現(xiàn)現(xiàn)多樣化化，戶型型設(shè)計(jì)將將更合理理、更舒舒適，這這要求項(xiàng)項(xiàng)目外部部空間有有所創(chuàng)新新。 酒店式式公寓比比例也在在增大，出現(xiàn)更更小更精精的趨勢勢。小戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)上體現(xiàn)現(xiàn)實(shí)用性性和實(shí)惠惠性，總總房價(jià)又又少，對對年輕人人的壓力力不大。 酒店式式公寓是是在面積積和價(jià)格格方面市市場細(xì)分分的結(jié)果果，符合合市場需需求的一一種過渡渡消費(fèi)，這種產(chǎn)產(chǎn)品市場場空間整整體還有有限，但但是地產(chǎn)產(chǎn)商最快快收回投投資的主主力戶型型。 現(xiàn)在購購買酒店店式公寓寓的人在在收入增增加或者者家庭結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化后后，最終終必然將將房子放放歸出租租市場，而租戶戶層次的的良莠不不齊給小小區(qū)今后后的物業(yè)業(yè)管理帶帶

19、來難度度。結(jié)論：在在此類酒酒店式公公寓不是是很多，市場僅僅有幾家家能提供供此類產(chǎn)產(chǎn)品，這這些項(xiàng)目目都取得得了良好好的銷售售業(yè)績。酒店式式公寓的的投資性性決定了了在市場場具有特特殊的生生存空間間，總價(jià)價(jià)不高，降低了了投資的的門檻，會引發(fā)發(fā)更多的的投資者者的關(guān)注注，而在在對于租租賃市場場，酒店店式公寓寓更是表表現(xiàn)出它它的優(yōu)越越性，每每月較低低總價(jià)的的月租，無疑成成為租賃賃市場相相當(dāng)?shù)母偢偁幜?，也為投投資者帶帶來可觀觀的投資資回報(bào)。 4.松江江商業(yè)前前景分析析及項(xiàng)目目商業(yè)物物業(yè)定位位零售步行街：華亭老街街，廟前街，中山中中路開元地中中海，大學(xué)城華亭老街街廟前街街是松江江文化旅旅游商業(yè)業(yè)步行界界，是傳

20、統(tǒng)統(tǒng)現(xiàn)代結(jié)結(jié)合，中中山中路路是商業(yè)業(yè)中心各各種商業(yè)業(yè)最集中中最繁華華，開元元地中海海、大學(xué)學(xué)城是新新區(qū)的幾幾大商業(yè)業(yè)核心圈圈。華亭亭老街：3萬人次次/日廟廟前街： 88.萬人次次/日中中山中路路：222萬人次次/日松松江商城城：2萬萬人次/日開元元地中海海：40000人人次/日日百貨：上上海第一一百貨、惠鑫百百貨、松江商商城上海第一一百貨松松江分店店、松江商商城都在中山山中路經(jīng)經(jīng)營中高高檔商品品?；蓥析伟儇浽谠谌嗣衲夏下肥侵兄械謸醢侔儇洝４筚u場：易初蓮蓮花、大大潤發(fā)、樂購在新區(qū)的的易初蓮蓮花、樂樂購和臨臨近大潤潤發(fā)。形形成新區(qū)區(qū)商業(yè)中中心，營營造了新新區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍。批發(fā)磚橋綜合合批發(fā)市市場綜合

21、類批批發(fā)市場場 包括括農(nóng)貿(mào)市市場上海松江江國際五五金電器器城由上海京京都置業(yè)業(yè)有限公公司和上上海江松松置業(yè)有有限公司司合作開開發(fā)的，總投資資達(dá)5億億元。本本項(xiàng)目占占地3220畝，共計(jì)110000多間商商鋪，分分二期完完成,一一期二期期項(xiàng)目均均于20005年年年底推推出。上海國際際禮品城城本項(xiàng)目西西側(cè)是佘佘山國家家旅游度度假區(qū)，西南側(cè)側(cè)是大學(xué)學(xué)城和松松江新城城，東南南側(cè)是松松江出口口工業(yè)區(qū)區(qū)，擁有有良好的的投資環(huán)環(huán)境和人人文環(huán)境境。禮品城位位于松江江區(qū)洞涇涇鎮(zhèn)磚橋橋貿(mào)易區(qū)區(qū)東側(cè)的的“松江551699號”地塊，處于上上海通往往南方各各省交通通要塞，距離上上海市區(qū)區(qū)45分分鐘車程程，南靠靠磚莘公公路

22、，北北接滬松松公路，交通便便捷多條條公交線線路途經(jīng)經(jīng)。20002年年動工的的輕軌99號線建建成后，松江到到人民廣廣場只需需30分分鐘，輕輕軌泗涇涇站到禮禮品城僅僅3分鐘鐘。禮品品城將建建成為目目前國內(nèi)內(nèi)規(guī)模最最大、功功能設(shè)施施最齊全全、經(jīng)營營品位最最高、輻輻射能力力最強(qiáng)，集批發(fā)發(fā)、零售售、會展展、電子子商務(wù)、國際貿(mào)貿(mào)易于一一體的智智能化禮禮品商貿(mào)貿(mào)交易中中心，總總占地面面積4666畝，總建筑筑面積550萬平平方米，總投資資超100億元，一期市市場建筑筑面積222萬平平方米。項(xiàng)目建建成后，擁有營營業(yè)店鋪鋪30000余個(gè)個(gè)，寫字字樓場所所10000多個(gè)個(gè)，經(jīng)營營、服務(wù)務(wù)人員將將達(dá)1萬萬多人，日交易

23、易額預(yù)計(jì)計(jì)可達(dá)330000萬元以以上，日日客流量量可達(dá)33萬人次次。松衛(wèi)汽車車配件用用品城20066年3月月28日日試營業(yè)業(yè)項(xiàng)目總建建筑8萬萬余平方方米，將將形成一一個(gè)集“整車展展示、汽汽車用品品、快修修養(yǎng)護(hù)、裝飾美美容、汽汽車零部部件貿(mào)易易、倉儲儲、辦公公電子商商務(wù)、休休閑娛樂樂八大功功能”于于一體的的大型綜綜合后汽汽車專業(yè)業(yè)市場。功能定定位為以以“汽車車用品批批發(fā)為主主，兼有有美容保保養(yǎng)快修修、及汽汽車零部部件批發(fā)發(fā)零售等等服務(wù)”。全力力打造新新型后汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)旗旗艦。批發(fā)市場場分析結(jié)結(jié)論今后應(yīng)適適合引進(jìn)進(jìn)著名批批發(fā)市場場,與蘇蘇州、無無錫、常常州大學(xué)學(xué)專業(yè)市市場和上上海其它它區(qū)市場場

24、形成互互補(bǔ).（一）大大賣場和和批發(fā)市市場的市市場依據(jù)據(jù)和可行性性分析1市場的的狀況分分析目前大的的批發(fā)市市場有松松江區(qū)洞洞涇鎮(zhèn)磚磚橋貿(mào)易易區(qū)的上上海國際際禮品城城、上海海磚橋貿(mào)貿(mào)易城綜綜合批發(fā)發(fā)市場、海滬松松海鮮批批發(fā)市場場這些市場場，總體體量已接接近500萬平米米。輻射射全上海海和蘇浙浙周邊地地區(qū)。洞涇鎮(zhèn)磚磚橋貿(mào)易易區(qū)的上上海國際際禮品城城和上海磚磚橋貿(mào)易易城綜合合批發(fā)市市場主要要區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢在于于位于滬滬杭高速速、滬青青平高速速、滬寧寧和同山山國道、地鐵九九號線都都從這里里進(jìn)入上上海；然然而禮品品城的市市場是客客流量大大歷史悠悠久文化化底蘊(yùn)深深厚旅游游業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)的松江和松江新新城、松松江大學(xué)學(xué)

25、城、松松江國家家級出口口加工區(qū)區(qū)、松江江高科技技園區(qū)等等重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。而而批發(fā)市市場針對對松江以及及輻射蘇蘇浙周邊邊地區(qū)的的優(yōu)勢似似乎還沒沒有本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)越。另外，磚磚橋市場場主要經(jīng)經(jīng)營低檔檔的生活活用品，缺少高高檔商品品的品類類，客戶戶主要是是當(dāng)?shù)鼐泳用窈徒冀伎h的小小批發(fā)商商。經(jīng)銷銷的貨源源渠道主主要來自自義烏等等地的批批發(fā)商，資金和和商品品品種有限限。2、松江江的批發(fā)發(fā)市場問問題的分分析、定位位不明、運(yùn)營管管理缺乏乏特色松江的批批發(fā)市場場普遍存存在定位位不明確確、缺乏乏經(jīng)營特特色、運(yùn)運(yùn)營管理理非系統(tǒng)化化等特點(diǎn)點(diǎn)，貿(mào)易環(huán)環(huán)境雜亂亂、倉儲儲物流設(shè)設(shè)施缺乏乏。品牌培培育不足足目前的經(jīng)經(jīng)營是市場自

26、自然形成成的，不不是依賴賴于品牌牌，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性、競爭大大型連鎖鎖的市場場能力較較弱。發(fā)展后后勢不足足目前的批批發(fā)市場場存在著著規(guī)劃管管理不到到位、商商品流通通領(lǐng)域狹狹窄的缺缺點(diǎn)。覆覆蓋率低低，沒有有形成展展示、交交易、加加工、物物流配送送，文化化、配套套產(chǎn)業(yè)開開發(fā)為經(jīng)經(jīng)營特色色。 （二）對對相關(guān)步行行街零售售市場現(xiàn)狀狀認(rèn)識：1差異化化不足，業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)質(zhì)化業(yè)種種交叉2中高端端定位不不夠，無無法應(yīng)對對軌道交交通帶來來的大量量目的性性消費(fèi)需需要項(xiàng)目市場場分析與與前景預(yù)預(yù)測總結(jié)結(jié)分析：（一）、項(xiàng)目3公公里半徑徑人口及及松江新新城人口口數(shù)據(jù)經(jīng)過實(shí)際際調(diào)研統(tǒng)統(tǒng)計(jì)測算算，項(xiàng)目目周邊半徑徑3公里里內(nèi)十九個(gè)社區(qū)

27、區(qū)未來兩兩年居住住人口最低低是5萬人左右右。未來五年，項(xiàng)目周周邊半徑徑3公里里內(nèi)居住住人口最最低是119萬人左左右，包括大大學(xué)城、新規(guī)劃劃報(bào)建的的社區(qū)和和已有居居住區(qū)的的增長人人口。按上海人人口普查查辦和松松江統(tǒng)計(jì)計(jì)局測算算，松江江新城現(xiàn)現(xiàn)有人口口37萬萬人。未未來五年年規(guī)劃和增增長總?cè)巳丝趯⑦_(dá)達(dá)到933萬人。見附表項(xiàng)目周周邊半徑徑3公里里新社區(qū)區(qū)未來22年居住住人口調(diào)調(diào)查.、項(xiàng)目周周邊正在在規(guī)劃建建設(shè)的社社區(qū)調(diào)查查表、上海松松江大學(xué)學(xué)城未來來4年常住住人口調(diào)調(diào)查.。松江江新城商商業(yè)面積積供應(yīng)情情況調(diào)查查表（二）上上海市規(guī)規(guī)劃依據(jù)據(jù)：依據(jù)上上海商業(yè)業(yè)分級設(shè)設(shè)置規(guī)范范、上海商商業(yè)零售售業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)范

28、、上海海市零售售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分類類、關(guān)于上上海市零零售商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布布局的指指導(dǎo)意見見和上海海商業(yè)發(fā)發(fā)展第十十個(gè)五年年計(jì)劃綱綱要相關(guān)規(guī)定定。關(guān)于上上海市零零售商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布布局的指指導(dǎo)意見見：“（四）社區(qū)（居住區(qū)區(qū)）商業(yè)業(yè)，列入社社區(qū)（居居住區(qū)）商業(yè)重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的區(qū)域域是：人人口規(guī)模模達(dá)到55萬以上上的居住住區(qū)。 社社區(qū)（居居住區(qū)）商業(yè)建建設(shè)，。以以新型社社區(qū)購物物中心為為主體，建設(shè)發(fā)發(fā)展融合合各種新新型業(yè)態(tài)態(tài)、各種種服務(wù)功功能的現(xiàn)現(xiàn)代社區(qū)區(qū)商業(yè)。鼓勵(lì)設(shè)設(shè)置：購購物中心心（社區(qū)區(qū)型）、超市、便利店店、專業(yè)業(yè)店、菜菜市場、餐飲網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、生生活服務(wù)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)設(shè)置：大大型綜合合超市、文化

29、娛娛樂網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、專賣賣店；限限制設(shè)置置：百貨貨店、倉倉儲商店店、集貿(mào)貿(mào)市場。”上海商商業(yè)發(fā)展展第十個(gè)個(gè)五年計(jì)計(jì)劃綱要要： “。積極穩(wěn)穩(wěn)妥地推推進(jìn)大型型購物中中心和大大型綜合合超市（大賣場場）的建建設(shè)。，在交通通便捷、人流集集中、輻輻射區(qū)域域廣闊的的地方，建設(shè)33-5座座融購物物、休閑閑、娛樂樂、餐飲飲、文化化功能于于一體的的15萬萬平方米米以上的的現(xiàn)代化化大型購購物中心心。根據(jù)據(jù)人口密密度、交交通條件件以及周周邊地區(qū)區(qū)商業(yè)環(huán)環(huán)境，有有控制地地建設(shè)發(fā)發(fā)展1萬萬平方米米以上的的大賣場場。建設(shè)設(shè)大賣場場的原則則是：內(nèi)內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)地區(qū)區(qū)嚴(yán)格控控制，內(nèi)內(nèi)外環(huán)線線之間適適度控制制，外環(huán)環(huán)線以外外可以發(fā)發(fā)展。

30、按按上海海市零售售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分類類，每每20萬萬人口或或以半徑徑3公里里商圈配配置一個(gè)個(gè)。十十五期期末，大大賣場的的發(fā)展數(shù)數(shù)量控制制在600家左右右。繼續(xù)推推進(jìn)連鎖鎖超市、便利店店、副食食品零售售網(wǎng)點(diǎn)的的規(guī)范化化、規(guī)模?；ㄔO(shè)設(shè)。調(diào)整整超市結(jié)結(jié)構(gòu)，鼓鼓勵(lì)發(fā)展展食品加加強(qiáng)型超超市。在在缺少商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的地區(qū)區(qū)，繼續(xù)續(xù)發(fā)展超超市門店店、便利利店和副副食品零零售網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。按上海市市零售商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分類，每11萬人口口配置一一個(gè)超市市，每330000人或3300米米為半徑徑配置一一個(gè)便利利店，十五期末，市內(nèi)門門店分別別達(dá)到113000家和330000家左右右。按每每萬人設(shè)設(shè)置12200平平方米副副食品零

31、零售商場場（含超超市、大大賣場中中的副食食品經(jīng)營營面積），5000米為為半徑的的居住區(qū)區(qū)域內(nèi)配配置1個(gè)個(gè)規(guī)范經(jīng)經(jīng)營的副副食品商商場的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，加加快副食食品零售售網(wǎng)點(diǎn)建建設(shè)。 。到220055年，基基本形成成品牌專專賣、系系列專賣賣與特種種商品專專賣的連連鎖經(jīng)營營體系，專賣店店網(wǎng)點(diǎn)數(shù)數(shù)達(dá)到330000家。鼓鼓勵(lì)企業(yè)業(yè)細(xì)分目目標(biāo)市場場，大力力發(fā)展不不同規(guī)模模的專業(yè)業(yè)和特色色經(jīng)營，形成1100種種以上的的連鎖專專業(yè)系列列，專業(yè)業(yè)店網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)數(shù)達(dá)到到50000家。基于其中中的：關(guān)于上上海市零零售商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布布局的指指導(dǎo)意見見“（四）社區(qū)（居住區(qū)區(qū)），商商業(yè)為人人口規(guī)模模達(dá)到55萬以上上的居住住區(qū)。

32、上海商商業(yè)發(fā)展展第十個(gè)個(gè)五年計(jì)計(jì)劃綱要要和上海海市零售售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分類類中所所說的“在交通通便捷、人流集集中、輻輻射區(qū)域域廣闊的的地方，建設(shè)33-5座座融購物物、休閑閑、娛樂樂、餐飲飲、文化化功能于于一體的的15萬萬平方米米以上的的現(xiàn)代化化大型購購物中心心。根據(jù)據(jù)人口密密度、交交通條件件以及周周邊地區(qū)區(qū)商業(yè)環(huán)環(huán)境，有有控制地地建設(shè)發(fā)發(fā)展1萬萬平方米米以上的的大賣場場。每220萬人人口或以以半徑33公里商商圈配置置一個(gè)大大賣場。”據(jù)此：55年后，本項(xiàng)目目周邊半半徑3公公里左右右居住區(qū)區(qū)居住人人口將要要到達(dá)119萬人人，本商商業(yè)中心心至少可可以確認(rèn)認(rèn)成為“社區(qū)（居住區(qū)區(qū)）商業(yè)業(yè)”和“15萬萬平方米

33、米以上的的現(xiàn)代化化大型購購物中心心”包括至少少“一個(gè)大大賣場”。（三）軌軌道、客客運(yùn)、公公交線交交通會在在未來55到100年間產(chǎn)產(chǎn)生700萬85萬萬平方米米的商業(yè)業(yè)物業(yè)需需求。軌道交通通9號線線松江大大學(xué)城站站（即松松江客運(yùn)運(yùn)中心）的日客客流集散散量達(dá)66.3萬萬乘次/日。由由松江客客運(yùn)中心心到發(fā)的的42條條地面公公交線和和長途客客運(yùn)線其其日客流流集散量量約在111.22萬乘次次/日，即松江江客運(yùn)中中心日交交通出行行量約117.77萬乘次次/日，考慮各各交通方方式間的的換乘因因素，出出入松江江客運(yùn)中中心的客客流總量量約在113.33萬次/日（不不考慮客客運(yùn)中心心公建設(shè)設(shè)施吸引引）。在在軌道交交

34、通的通通行后，按照每每天49954人人次的數(shù)數(shù)量通過過軌道交交通流經(jīng)經(jīng)到達(dá)達(dá)松江，同時(shí)全全區(qū)共有有公交線線路344條連接接松江各各區(qū)域以以及閔行行、徐匯匯、青浦浦等地；合計(jì)有公公交運(yùn)營營車輛2258輛輛。22205年年公共交交通客運(yùn)運(yùn)的日均均總量111.344萬人次次，其他他客運(yùn)運(yùn)運(yùn)營出租租車輛2250輛輛，日均均客運(yùn)總總量1.1萬人人次。（中短途途6.55萬人次次；跨省省0.226萬人人次社社會公交交1.55萬人次次）并將將逐步遞遞增。隨著軌道道交通的的通行、區(qū)域流流動人口口的逐步步遞增、會為百百貨零售售業(yè)、專專業(yè)市場場等商業(yè)業(yè)形態(tài)的的經(jīng)營帶帶來巨大大市場。按人均均1.22平方米米的合理理測

35、定，會在軌軌道交通通樞紐周周邊未來來5到110年間間產(chǎn)生110萬200萬平方方米的商商業(yè)物業(yè)業(yè)需求。目前松松江人均均商業(yè)面面積已經(jīng)經(jīng)超過11.7平平方米過過剩,缺缺乏集中中型高水水平購物物中心,能夠增增強(qiáng)松江江商業(yè)輻輻射力的的項(xiàng)目較較少,只只有開元元地中海海起點(diǎn)較較高,松松江商城城算是本本地較好好的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。（四）作作為上海海外圍緊緊密型的的擴(kuò)散區(qū)區(qū)產(chǎn)生目目的性消消費(fèi)需要要松江作為為上海外外圍緊密密型的擴(kuò)擴(kuò)散區(qū)域域是副都都心所在在。上海海市內(nèi)的的大量的的補(bǔ)充型型消費(fèi)必必然隨著著軌道交交通滾滾滾來到。按照城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)和消消費(fèi)學(xué)的的規(guī)律，在繁華華的大都都市里無無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)或缺乏乏功能的的消費(fèi)必必

36、然在城城市郊區(qū)區(qū)或臨近近區(qū)域出出現(xiàn)。這這就是目目的性消消費(fèi)需要要。如，旅游、療養(yǎng)、朝拜、物流集集散配送送、教育育培訓(xùn)、體育集集訓(xùn)等等等。而這這些資源源松江都都具備且且極具優(yōu)優(yōu)勢。但但目前這這方面的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃卻十十分不足足，比起起其他的的上海外外圍區(qū)域域有所落落后。象象安亭的的國際賽賽車場，就一舉舉成為國國內(nèi)外的的目的性性消費(fèi)的的新的平平臺。項(xiàng)目選址址分析與與新的投投資模型型方案 （一）選址分析析：圖1 上上海松江江在長三三角的區(qū)區(qū)位松江區(qū)位位于上海海市的西西南部,地處黃黃浦江上上游,長長江三角角洲要沖沖。東與與閔行區(qū)區(qū)、奉賢賢區(qū)為鄰鄰，南與與金山區(qū)區(qū)接壤，西北與與青浦區(qū)區(qū)毗連。全區(qū)地地勢東高

37、高西低，略呈傾傾斜，地地形北狹狹南寬，南北長長約455公里，東西寬寬約500公里，區(qū)域總總面積6604平平方公里里。滬杭杭鐵路、滬杭高高速公路路、同三三國道、嘉金高高速公路路貫穿全全區(qū)，是是上海連連接浙江江和中國國南方地地區(qū)的主主要門戶戶，既是是上海對對外輻射射的窗口口又是南南方各省省進(jìn)駐上上海的橋橋頭堡。松江的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展為為商業(yè)發(fā)發(fā)展和物物流批發(fā)發(fā)行業(yè)都都提供了了良好的的條件,松江大大學(xué)城的的進(jìn)駐為為古老的的松江增增加了文文化氣息息,大學(xué)學(xué)城增加加的人口口直接帶帶動了松松江新城城的消費(fèi)費(fèi)。圖2松江江新城總總體規(guī)劃劃松江新城城主城規(guī)規(guī)劃面積積為600平方公公里，地地處松江江區(qū)中心

38、心位置，是松江江區(qū)的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化中心心，是上上海西南南部的核核心城市市，上海海中心城城人口的的主要疏疏解方向向，上海海的重要要高教基基地。圖3項(xiàng)目目（松江江大學(xué)城城站）在在松江的的地理位位置（二）對對原方案案的認(rèn)識識上海松江江新城交交通樞紐紐購物中中心及綜綜合體（原名，以下簡簡稱“該項(xiàng)目目”）項(xiàng)目目是一個(gè)個(gè)R9輕輕軌站點(diǎn)點(diǎn)大學(xué)學(xué)城站和和松江公公交樞紐紐中心交交匯的綜綜合商用用物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，由由松江區(qū)區(qū)政府和和城通公公司投資資與實(shí)施施，計(jì)劃劃與R99輕軌（20007年110月開開通）相相繼建成成。圖4 項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場場相片該項(xiàng)目占占地面積積1500畝（222萬平平方米），總建建筑面積積45萬

39、萬平方米米，其中中地上建建筑面積積38萬萬平方米米，地下下7萬平平方米。主體建建筑5至至8層。地上的的客運(yùn)中中心部分分建筑面面積為110萬平平方米，將導(dǎo)入入城市公公交線116條，引入長長途公交交線266條，擁擁有社會會泊車位位13000余個(gè)個(gè)。根據(jù)原來來規(guī)劃地地上的購購物中心心部分建建筑面積積為288萬平方方米，集集大賣場場、百貨貨商店、美食中中心、精精品店、專賣店店、娛樂樂、展示示廳、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程教育育、影視視城等功功能于一一體。由于項(xiàng)目目原投資資商實(shí)力力不強(qiáng)，資金鏈鏈中斷，項(xiàng)目前前期策劃劃不夠充充分，致致使非常常難得的的上海松松江客運(yùn)運(yùn)中心城城市綜合合體項(xiàng)目目擱淺。圖5原建建筑方案案對原方案案的

40、認(rèn)識識和修改改意見：項(xiàng)目原來來方案綜綜合開發(fā)發(fā)內(nèi)容中中，各開開發(fā)內(nèi)容容占據(jù)面面積（營營業(yè)面積積）如下下：百貨賣場零售展示影院教育中心心餐飲娛樂廳總計(jì)面積m2544331749002529555132004125777854107116690992265548原方案的的經(jīng)營成成本分析析，由于于采用巨巨大鋼結(jié)結(jié)構(gòu)密閉閉空間巨巨大，整整個(gè)項(xiàng)目目建造成成本較高高，日常常運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用巨大大所需空空調(diào)及耗耗電量巨巨大，絕絕大多數(shù)數(shù)商戶很很難承受受較高的的租金、物業(yè)管管理費(fèi)、空調(diào)使使用費(fèi)、電費(fèi)等等經(jīng)營成成本。原方案采采用整體體建筑模模式，難難以出售售分割，功能單單一，同同類物業(yè)業(yè)過多。會抑制制投資者者的購買買

41、欲望，資金回回收存在在巨大困困難。我們認(rèn)為為，零售售業(yè)態(tài)比重重過大，與未來來四年人人流存在在脫節(jié)。造成開開發(fā)系數(shù)數(shù)風(fēng)險(xiǎn)偏偏高、難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)資資金有效效的回籠籠，對商商業(yè)的運(yùn)運(yùn)營招商商、順利利達(dá)到良良好的經(jīng)經(jīng)營狀況況形成較較大的難難度。松江客運(yùn)運(yùn)中心包包括交通通樞紐和和綜合開開發(fā)二個(gè)個(gè)部分交通樞樞紐面積積指標(biāo)：1架空層層底層（包括道道路和占占地面積積）城市公交交使用面面積：3307000m長途汽車車使用面面積：2265000m出租汽車車使用面面積：778000 m地下機(jī)動動車停車車面積：490000 m自行車停停車面積積：地上上：40000 m2二層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換通道道：1557000 m以上保持持

42、不變，我們重重點(diǎn)思考考綜合物物業(yè)的開開發(fā)與商商業(yè)的發(fā)發(fā)展定位位。在消化原原來建筑筑方案基基礎(chǔ)上, 經(jīng)過對輕輕軌站點(diǎn)點(diǎn)未來發(fā)發(fā)展趨勢勢的判研研與預(yù)測測，我們們認(rèn)為盒盒子狀的的單一購購物中心心經(jīng)營成成本高,投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大,需要對對原方案案進(jìn)行必必要調(diào)整整,交通物物業(yè)功能能不變,但原來來單一商商業(yè)功能能建議采采用組合合功能方方式,部分物物業(yè)可以以銷售回回收資金金,突出項(xiàng)項(xiàng)目可操操作性,對潛在在投資者者具有吸吸引力,便于今今后招商商與實(shí)施施。（三）新新的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)思思路20066年111月香港港卓毅國國際集團(tuán)團(tuán)等開始始重新論論證本項(xiàng)項(xiàng)目，根根據(jù)重新新策劃思思路，從從法律角角度將本本項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)變變?yōu)樯套?/p>

43、住用地性性質(zhì)，項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)功能包包括商業(yè)業(yè)、住宅宅和少量量辦公功功能、軌軌道交通通站房等等綜合功功能，增增加了項(xiàng)項(xiàng)目可操操作性和和贏利空空間，對對大型投投資公司司具有較較大吸引引力。圖6新的的投資模模型因此，在在新的可可回收資資金的投投資思路路指引下下,我們們提出了了三種業(yè)業(yè)態(tài)方案案,其中A方案以以零售為為主作城城市綜合合體定位位,B方案案以批發(fā)發(fā)作為主主要定位位,我們重重視項(xiàng)目目資金回回收與可可操作性性。在AA方案中中通過銷銷售商業(yè)業(yè)步行街街和酒店店式公寓寓回收項(xiàng)項(xiàng)目基本本投資。建議本本項(xiàng)目除除商業(yè)功功能外,增加博博物館和和文化中中心等公公共設(shè)施施投資,完善松松江新城城功能。希望領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)在閱閱

44、讀本報(bào)報(bào)告后決決策選擇擇合理方方案,建議今今后以方方案為基基礎(chǔ),吸納論論證專家家意見,制作項(xiàng)項(xiàng)目招商商手冊,吸引實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)投資商商參與本本項(xiàng)目建建設(shè),早期啟啟動運(yùn)營營本項(xiàng)目目。通過深入入調(diào)查,發(fā)現(xiàn)松江江常規(guī)零零售物業(yè)業(yè)已經(jīng)達(dá)達(dá)到人均均1.77平方米米,要在過過剩的市市場中找找到項(xiàng)目目的發(fā)展展方向,利用交交通樞紐紐優(yōu)勢抓抓住本地地客戶吸吸引外來來顧客成成為策劃劃需要解解決的問問題。在調(diào)研過過程中,我們重重視從規(guī)規(guī)劃高度度把握項(xiàng)項(xiàng)目未來來走勢,系統(tǒng)學(xué)學(xué)習(xí)了松松江新城城規(guī)劃并并了解了了實(shí)施情情況,松江新新城規(guī)劃劃近1000萬人口口,目前人人氣還不不足,我我們在復(fù)復(fù)旦大學(xué)學(xué)支持下下,系統(tǒng)統(tǒng)分析了了上

45、海人人口郊區(qū)區(qū)化進(jìn)程程和未來來上海人人口遷移移趨勢,重點(diǎn)把把握松江江新城未未來人口口變化這這個(gè)關(guān)鍵鍵因素。在對中外外大量城城市綜合合體的成成功案例例分析后后，我們們認(rèn)為以以自營為為核心的的商業(yè)城城市綜合合體容易易獲得成成功，我我們要在在世界范范圍內(nèi)選選擇一流流的標(biāo)桿桿，高起起點(diǎn)策劃劃松江交交通樞紐紐型城市市綜合體體,為上上海世界界博覽會會增加亮亮點(diǎn)。通通過市場場調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)分析析、商業(yè)業(yè)模塊測測試，并并結(jié)合客客觀實(shí)際際情況、國外東東南亞地地區(qū)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展規(guī)規(guī)律和業(yè)業(yè)內(nèi)專家家的多次次論證結(jié)結(jié)果，我我們將多多種可行行的復(fù)合合元素、潛在的的市場契契機(jī)加以以歸納、推演后后形成以以下三種種可行的的業(yè)

46、態(tài)方案案：方案A城市市商業(yè)綜綜合體模模式 面面向年輕輕人作為為主要消消費(fèi)群體體、以零零售為主主做城市市綜合體體定位,參考日日本澀谷谷商業(yè)特特色,結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目立地生生存發(fā)展展的藍(lán)海海戰(zhàn)略分分析模式式，從過過剩的面面向松江江的商業(yè)業(yè)定位中中擺脫出出來,發(fā)發(fā)揮軌道道交通便便利優(yōu)勢勢,營造造面向年年輕人的的業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢。商業(yè)布局局與業(yè)態(tài)態(tài)組合構(gòu)構(gòu)思功能類型型面 積（平方米米）功 能 說 明明空中步行行街及其其他商鋪鋪300000其中包括括青年酒酒吧文化化街集中式商商業(yè)建筑筑面積約約10萬萬平方米米，為零售業(yè)業(yè)態(tài)面積積。百貨200000定位面向向年輕人人時(shí)尚特特色中高高檔MALLL300000類似韓國國東

47、大門門大賣場120000發(fā)揮停車車位充足足優(yōu)勢專業(yè)進(jìn)口口商品超超市80000進(jìn)口商品品餐飲100000書城60000立足大學(xué)學(xué)城面向向全市消消費(fèi)者博物館或或展覽中中心300000鍵康服務(wù)務(wù)中心40000包括健康康休閑溜冰場40000電影院60000四維電影影院酒店式公公寓500000商務(wù)酒店店300000四星級別別設(shè)施，3星價(jià)價(jià)格，利利用空中中花園和和綜合服服務(wù)設(shè)施施優(yōu)勢辦公100000SOHOO辦公、商住辦辦公功能能卸貨區(qū)74788空中花園園200000不計(jì)入容容積率面面積合計(jì)2774478本項(xiàng)目立立項(xiàng)能夠夠達(dá)到以以下影響響。1.加速速松江作作為上海海副城區(qū)區(qū)的城市市建設(shè) ，提高高松江新新城

48、入住住率，實(shí)實(shí)現(xiàn)人口口穩(wěn)步達(dá)達(dá)到30萬人人以上規(guī)規(guī)模。2.以人人氣帶動動財(cái)氣，通過松松江新城城人口增增加，建建議區(qū)政政府運(yùn)用用總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)理論論,在松松江新城城建設(shè)與與上海CCBD互互補(bǔ)的區(qū)區(qū)域型CCBD,全面激激活寫字字樓市場場，帶動動住宅市市場發(fā)展展。3.改善善松江經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展結(jié)構(gòu)，形成經(jīng)經(jīng)濟(jì)與文文化協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的的新格局局，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)松江和和諧發(fā)展展的大局局。方案B批發(fā)發(fā)功能為為主的專專業(yè)市場場群模式式立足于整整個(gè)上海海乃至長長三角市市場的高高度，利利用上海海產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢，類類似深圳圳依托電電子產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢成成功建立立全國最最大規(guī)模模批發(fā)市市場成功功案例。我們可可以發(fā)揮揮自己軌軌道交通通優(yōu)勢和和長途

49、汽汽車站點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢，并且疊疊加規(guī)模模大(110萬平平方米以以上)，成本低低的優(yōu)勢勢，有利利于項(xiàng)目目開發(fā)的的資金快快速回籠籠和產(chǎn)品品推向市市場的銷銷售速度度，建立立能夠發(fā)發(fā)揮上海海產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢的專專業(yè)市場場群模式式。傳統(tǒng)統(tǒng)市區(qū)服服裝批發(fā)發(fā)市場成成本高，讓顧客客批發(fā)綜綜合成本本最低方案B的的實(shí)質(zhì)是是做購物物中心環(huán)環(huán)境的中中高檔批批發(fā)市場場,充分分發(fā)揮軌軌道交通通和長途途汽車站站點(diǎn)客運(yùn)運(yùn)功能。把握上海海市場發(fā)發(fā)展規(guī)律律，特別別是注意意成本降降低的位位置遷移移規(guī)律，將市區(qū)區(qū)傳統(tǒng)市市場逐步步轉(zhuǎn)移到到松江，擴(kuò)大松松江的商商貿(mào)物流流功能。規(guī)劃布局局基本內(nèi)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目目立地情情況，考考慮對業(yè)業(yè)態(tài)配置置、區(qū)域域業(yè)態(tài)

50、發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況以及本本項(xiàng)目的的整體功功能體系系，將項(xiàng)項(xiàng)目劃分分為23功能能經(jīng)營區(qū)區(qū)域：餐飲娛樂樂批發(fā)發(fā)業(yè)態(tài)功功能時(shí)尚流行行服飾批批發(fā)專專向批發(fā)發(fā)功能時(shí)尚主題題商品+專業(yè)商商業(yè)經(jīng)營營規(guī)劃布局局基本原原則分散布局局原則批發(fā)、流流通、購購物、飲飲食、休休閑等業(yè)業(yè)態(tài)功能能，作分分散布局局是項(xiàng)目目布局規(guī)規(guī)劃的基基點(diǎn)，力力求每個(gè)個(gè)區(qū)域都都有不同同風(fēng)格的的相關(guān)專專業(yè)批發(fā)發(fā)業(yè)種，以帶動動人流、物流在在整個(gè)輻輻射區(qū)內(nèi)內(nèi)順暢、均勻流流動。檔次統(tǒng)一一原則各區(qū)域的的業(yè)種組組合以檔檔次作統(tǒng)統(tǒng)一，突突出體現(xiàn)現(xiàn)各區(qū)域域的商品品組合的的可流通通性和豐豐富性，吸引輻輻射區(qū)域域的市場場客體，并在任任何項(xiàng)目目區(qū)域中中途順暢暢的流動動

51、、匯集集，避免免物流阻阻礙的現(xiàn)現(xiàn)象，以以充分培培育市場場良好的的物業(yè)環(huán)環(huán)境、通通暢的市市場交通通條件。方案C專業(yè)業(yè)電子市市場及軟軟件園區(qū)區(qū)方案 電子信息息產(chǎn)業(yè)作作為長三三角重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的的戰(zhàn)略產(chǎn)產(chǎn)業(yè),通通過對上海市市和蘇州州周邊電電子市場場考察,我們發(fā)發(fā)現(xiàn)科技技京城主主要是零零售功能能為主,交通不不便利。蘇州本本身具有有臺灣企企業(yè)為主主的生產(chǎn)產(chǎn)基地,但是蘇蘇州行業(yè)業(yè)商務(wù)資資源條件件不如上上海,因因此,利利用松江江的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢,我我們提出出建設(shè)長長三角規(guī)規(guī)模較大大專業(yè)品品類最齊齊全的專專業(yè)電子子市場。把握上海海專業(yè)批批發(fā)市場場發(fā)展規(guī)規(guī)律，特特別是注注意成本本降低的的位置遷遷移規(guī)律律，將市市區(qū)傳統(tǒng)統(tǒng)

52、市場逐逐步轉(zhuǎn)移移到松江江，擴(kuò)大大松江的的商貿(mào)物物流功能能。通過松江江產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展以及及大學(xué)城城的優(yōu)勢勢,建議議設(shè)置辦辦公區(qū),專門服服務(wù)上海海軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè),也也是一個(gè)個(gè)比較好好的方案案。從深深圳電子子市場為為例,深深圳眾多多生產(chǎn)企企業(yè)需要要依托上上海這個(gè)個(gè)超級平平臺輻射射長三角角,在長長三角占占據(jù)更大大市場份份額。以以首先在在深圳龍龍華鎮(zhèn)投投資的深深圳富士士康企業(yè)業(yè)集團(tuán)為為例,在在蘇州昆昆山投資資規(guī)模巨巨大已經(jīng)經(jīng)建立22萬人以以上規(guī)模模的生產(chǎn)產(chǎn)基地。C方案功功能表項(xiàng)目數(shù)量單位位贏利點(diǎn)用地面積積1346610總建筑面面積2700000傳統(tǒng)市場場的搬遷遷與改建建模式例例如機(jī)電電市場1200000長三角最

53、最集中的的專業(yè)的的電子批批發(fā)市場場批發(fā)兼兼營零售售空中步行行街含餐飲400000投資者、經(jīng)營戶戶、消費(fèi)費(fèi)者商務(wù)公寓寓300000中小公司司、青年年、創(chuàng)業(yè)業(yè)者寫字樓SSOHOO300000投資置業(yè)業(yè)、青年年、工薪薪層產(chǎn)權(quán)酒店店300000投資商、辦公、旅游空中花園園200000總面積27萬平平方米6.9億億元D方案，是將原規(guī)劃方案案基本不變變，但進(jìn)行行縮減，建筑成7層的的商業(yè)中中心。原方案的的商業(yè)布布局百貨賣場零售展示影院教育中心心餐飲娛樂廳合計(jì)面積m2544331749002529555132004125777854107116690992265539每平方米米單價(jià)40000200003000

54、02000030000200002000040000各項(xiàng)費(fèi)用用萬元217772 14988015888626400377331702143327633641227地下室及及地基77萬平方方米,原原來方案案公開報(bào)報(bào)道建筑筑面積447萬平平方米,投資在在18億億元左右右。（四）三三個(gè)方案案的投資資營收基基本設(shè)計(jì)計(jì)1、方案案調(diào)整的的思路：商業(yè)要素素與交通通系統(tǒng)的的功能疊疊加，在在已有方方案基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行深化細(xì)細(xì)化。商業(yè)形態(tài)態(tài)的組合合要素就就是要達(dá)達(dá)到多業(yè)業(yè)態(tài)、多多業(yè)種的的合理組組合、搭搭配來激激活公共共交通物物業(yè)的商商業(yè)活力力，滿足足多樣的的服務(wù)需需求，提提升市場場競爭能能力。并并將二重重功能形形成

55、有機(jī)機(jī)的重合合、滲透透。業(yè)態(tài)定位位立足本本地的消消費(fèi)水平平、消費(fèi)費(fèi)趨勢、消費(fèi)特特點(diǎn)、以以及項(xiàng)目目商圈的的輻射力力、競爭爭力等確確定項(xiàng)目目所要經(jīng)經(jīng)營的業(yè)業(yè)態(tài)。主主要確定定是否適適合經(jīng)營營酒店式式公寓、購物中中心和步步行街等等綜合體體，最大大限度發(fā)發(fā)揮軌道道交通型型城市綜綜合體優(yōu)優(yōu)勢。松江9號號軌道交交通一期期工程起起點(diǎn)于上上海商貿(mào)貿(mào)中心區(qū)區(qū)之一的的徐家匯匯附近，終止與與松江新新城，拉拉近了松松江與上上海的距距離，實(shí)實(shí)現(xiàn)了商商業(yè)貿(mào)易易中人流流的有效效輻射。理論上上地鐵沿沿線8000米范范圍內(nèi)物物業(yè)增值值2至22.5倍，松江軌軌道沿線線大量的的待開發(fā)發(fā)儲備地地塊蘊(yùn)涵涵著豐富富的利用用空間，軌道沿沿線

56、已開開發(fā)物業(yè)業(yè)的統(tǒng)一一規(guī)劃、專業(yè)定定位、規(guī)規(guī)范管理理激發(fā)更更物業(yè)廣廣闊的效效益空間間。松江城市市自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平較高、市場容容量較大大，軌道道經(jīng)濟(jì)的的空間明明顯；99號軌道道的開通通，必將將帶給松松江一條條快速交交通工具具的同時(shí)時(shí)，演變變成為縱縱橫于松松江與上上海城市市中心的一一條“生生金”的的軌道經(jīng)濟(jì)濟(jì)線因此，在在目標(biāo)市市場定位位中考慮慮到三部分因因素：一一是目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者的定位位；二是是經(jīng)營者者、三是是投資者者。通過本報(bào)報(bào)告第一一部分的的調(diào)查分分析，我我們對本本項(xiàng)目的的市場依依據(jù)和定定位有綜綜合的評評估認(rèn)識識。松江新城城的商業(yè)業(yè)物業(yè)的的建設(shè)和和規(guī)劃，必須兼兼顧目前前和未來來，根據(jù)據(jù)國內(nèi)外外

57、許多成成功的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，我我們認(rèn)為為新市區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)物業(yè)開開發(fā)必須須首先針針對現(xiàn)狀狀，建立立和配套套完善成成熟的各各社區(qū)的的商業(yè)服服務(wù)網(wǎng)落落體系基基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)牡囊龑?dǎo)性性的開發(fā)發(fā)城市區(qū)區(qū)域中心心類的商商業(yè)中心心，建設(shè)設(shè)大型零零售休閑閑娛樂等等城市商商業(yè)綜合合體。通過上述述分析，我們的的結(jié)論是：既要充充分發(fā)揮揮項(xiàng)目自自身最大大的優(yōu)勢勢，又要要利用獨(dú)獨(dú)特的主主題發(fā)掘掘出對項(xiàng)項(xiàng)目的增增值點(diǎn)，引發(fā)潛潛在消費(fèi)費(fèi)群的心心理觸動動。由此而來來，我們們確定本本項(xiàng)目定定位的第第一個(gè)原原則：尋尋找市場場的空白白和結(jié)合合點(diǎn)，打打造項(xiàng)目目的稀有有性。目的的地式消消費(fèi)-核核心優(yōu)勢勢最大化化策略差異異化、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展策略略

58、價(jià)值值提升策策略緊緊圍繞繞這三個(gè)個(gè)主要策策略發(fā)掘掘項(xiàng)目定定位。因此改變變原來的的設(shè)計(jì)，引入批發(fā)發(fā)和大賣賣場的業(yè)態(tài)、增增加酒店店公寓和和酒店。松江大學(xué)學(xué)城站點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃與功功能布局局基本思路路步行街：百貨：大賣場：酒店式公公寓：3萬平方方米步行行街可與與空中花花園相互互銜接適宜進(jìn)入入中高檔檔百貨適宜進(jìn)入入大型品品牌折扣扣店，形成目的的地式消消費(fèi)中心心松江新區(qū)區(qū)已經(jīng)有有泰晤士士小鎮(zhèn)萊萊頓小城城等歐洲洲風(fēng)格住住宅區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀，建建議建設(shè)設(shè)法國風(fēng)格購物中中心策劃劃主題城城市綜合合體和步行街街例如第一一八百伴伴、百盛盛等如奧特萊萊司等是目前中中國最大大型的最最具規(guī)模模的最吸吸引年輕輕人、白白領(lǐng)、中中高

59、薪階階層的法國地中中海風(fēng)情情主題酒酒店，法法國地中中海建筑筑風(fēng)格特色色酒店式公公寓與開元地地中海、華亭步步行街差差異化與松江商商城、上上海第一一百貨松松江店差差異化2、各業(yè)業(yè)態(tài)的投投資目標(biāo)標(biāo)原則商鋪：根根據(jù)市場場發(fā)展再再逐漸固固定完善善。而出出售出租租的部分分根據(jù)市市場現(xiàn)狀狀選擇業(yè)業(yè)態(tài)，采采取先租租后賣的的策略。預(yù)計(jì)將將在未來來的市場場上產(chǎn)生生可觀業(yè)業(yè)績。大賣場和和批發(fā)市市場：大賣場場和批發(fā)發(fā)市場的的主要特特點(diǎn)是門門檻低，容易興興市。可可以迅速速帶旺整整體商業(yè)業(yè)物業(yè)和和商圈，比如批批發(fā)市場場的低稅稅賦、有有利于生生產(chǎn)加工工企業(yè)以以低價(jià)商商品直接接面對零零售商和和消費(fèi)者者（稅負(fù)負(fù)率0.28%百貨

60、貨批發(fā)的的稅負(fù)在在1.885%）；因其物物業(yè)相對對簡易但但又集中中，大量量的小型型商家容容易入住住，存在在著大量量的招商商資源。易招商商。可以聚聚攏人氣氣。有助助于物業(yè)業(yè)的增殖殖。大賣場場和批發(fā)市場場巨大的的現(xiàn)金流流是商業(yè)業(yè)企業(yè)獲獲得投融融資的最最好效應(yīng)應(yīng)。經(jīng)營營大賣場場和發(fā)市市場的企企業(yè)可以以以此獲獲得投融融資效應(yīng)應(yīng)。而且且從而形形成良性性循環(huán)。步行街（包括酒酒店和酒酒店公寓寓）：調(diào)查結(jié)論論要有松松江新區(qū)區(qū)需要增增加經(jīng)濟(jì)濟(jì)型和四四星級酒酒店商務(wù)務(wù)型酒店店，本項(xiàng)項(xiàng)目具有有空中花花園以及及購物中中心配套套具有開開發(fā)四星星級酒店店的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件.經(jīng)濟(jì)型酒酒店，上上海是如如家、速速8、格格林豪泰泰、錦