內(nèi)蒙東欣商業(yè)區(qū)項目咨詢報告DOC94

1、內(nèi)蒙東欣欣商業(yè)區(qū)區(qū)項目咨咨詢報告告市場咨詢詢報告目錄TOC o 1-4 h z HYPERLINK l _Toc142796855 目錄 PAGEREF _Toc142796855 h HYPERLINK l _Toc142796856 1.0 前言言 PAGEREF _Toc142796856 h HYPERLINK l _Toc142796857 1.1背背景 PAGEREF _Toc142796857 h HYPERLINK l _Toc142796858 1.2目目的 PAGEREF _Toc142796858 h HYPERLINK l _Toc142796859 1.3方方法 PA

2、GEREF _Toc142796859 h HYPERLINK l _Toc142796860 2.1國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP） PAGEREF _Toc142796860 h HYPERLINK l _Toc142796861 2.2零零售總額額 PAGEREF _Toc142796861 h HYPERLINK l _Toc142796862 2.3物物價指數(shù)數(shù) PAGEREF _Toc142796862 h HYPERLINK l _Toc142796863 2.4可可支配收收入 PAGEREF _Toc142796863 h HYPERLINK l _Toc142796864 2.5

3、離離休、退退休、退退職人員員保險、福利費費用組成成 PAGEREF _Toc142796864 h HYPERLINK l _Toc142796865 2.6企企業(yè)在崗崗職工平平均工資資情況 PAGEREF _Toc142796865 h HYPERLINK l _Toc142796866 2.7住住宅市場場 PAGEREF _Toc142796866 h HYPERLINK l _Toc142796867 2.8著著名企業(yè)業(yè)/公司 PAGEREF _Toc142796867 h HYPERLINK l _Toc142796868 2.9汽汽車市場場 PAGEREF _Toc142796868

4、 h HYPERLINK l _Toc142796869 2.100呼市旅旅游業(yè)概概況 PAGEREF _Toc142796869 h HYPERLINK l _Toc142796870 2.111 重點點總結(jié) PAGEREF _Toc142796870 h HYPERLINK l _Toc142796871 3.0 國內(nèi)內(nèi)外主要要購物中中心的比比較研究究 PAGEREF _Toc142796871 h HYPERLINK l _Toc142796872 3.1國國外著名名購物中中心介紹紹 PAGEREF _Toc142796872 h HYPERLINK l _Toc142796873 3.

5、1.1美國國明尼蘇蘇達州的的美利堅堅MALLL（MALLL OOF AAMERRICAA） PAGEREF _Toc142796873 h HYPERLINK l _Toc142796874 3.1.2英國國DARRTFOORD市市的BLLUEWWATEER PAGEREF _Toc142796874 h HYPERLINK l _Toc142796875 3.1.3馬來來西亞吉吉隆坡的的Midd-Vaalleey MMegaamalll PAGEREF _Toc142796875 h HYPERLINK l _Toc142796876 3.2國國外購物物中心行行業(yè)發(fā)展展分析 PAGEREF

6、_Toc142796876 h HYPERLINK l _Toc142796877 3.2.1 國國外購物物中心的的市場狀狀況 PAGEREF _Toc142796877 h HYPERLINK l _Toc142796878 3.2.2 國國外購物物中心的的業(yè)態(tài)組組合，強強調(diào)體驗驗特點 PAGEREF _Toc142796878 h HYPERLINK l _Toc142796879 3.2.3 國國外購物物中心交交通及停停車條件件 PAGEREF _Toc142796879 h HYPERLINK l _Toc142796880 3.2.4 國國外購物物中心項項目內(nèi)部部動線規(guī)規(guī)劃關(guān)注注主題

7、特特色 PAGEREF _Toc142796880 h HYPERLINK l _Toc142796881 3.2.5 國國外購物物中心項項目的規(guī)規(guī)劃關(guān)注注業(yè)態(tài)界界面的處處理 PAGEREF _Toc142796881 h HYPERLINK l _Toc142796882 3.2.6 國國外購物物中心項項目關(guān)注注統(tǒng)一定定位 PAGEREF _Toc142796882 h HYPERLINK l _Toc142796883 3.3國國內(nèi)著名名購物中中心的介介紹 PAGEREF _Toc142796883 h HYPERLINK l _Toc142796884 3.3.1北京京東方廣廣場 PAG

8、EREF _Toc142796884 h HYPERLINK l _Toc142796885 3.4國國內(nèi)購物物中心的的發(fā)展分分析 PAGEREF _Toc142796885 h HYPERLINK l _Toc142796886 3.4.1 國國內(nèi)購物物中心發(fā)發(fā)展狀況況 PAGEREF _Toc142796886 h HYPERLINK l _Toc142796887 3.4.2 國國內(nèi)購物物中心開開發(fā)模式式 PAGEREF _Toc142796887 h HYPERLINK l _Toc142796888 3.4.3 國國內(nèi)購物物中心開開發(fā)中的的典型錯錯誤 PAGEREF _Toc1427

9、96888 h HYPERLINK l _Toc142796889 3.5重重點總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc142796889 h HYPERLINK l _Toc142796890 4.0 內(nèi)蒙蒙古呼市市的零售售市場 PAGEREF _Toc142796890 h HYPERLINK l _Toc142796891 4.1呼呼市零售售市場總總體概況況 PAGEREF _Toc142796891 h HYPERLINK l _Toc142796892 4.2內(nèi)內(nèi)蒙古呼呼市主要要的商業(yè)業(yè)區(qū) PAGEREF _Toc142796892 h HYPERLINK l _Toc142796893 4

10、.3主主要的商商業(yè)項目目 PAGEREF _Toc142796893 h HYPERLINK l _Toc142796894 4.3.1維多多利商廈廈 PAGEREF _Toc142796894 h HYPERLINK l _Toc142796895 4.3.2北京京華聯(lián)商商廈（南南華聯(lián)） PAGEREF _Toc142796895 h HYPERLINK l _Toc142796896 4.3.3呼和和浩特民民族商場場（長樂樂宮？） PAGEREF _Toc142796896 h HYPERLINK l _Toc142796897 4.4呼呼市未來來主要的的發(fā)展項項目 PAGEREF _To

11、c142796897 h HYPERLINK l _Toc142796898 4.4.1首府府廣場 PAGEREF _Toc142796898 h HYPERLINK l _Toc142796899 4.4.2溫州州商業(yè)步步行街 PAGEREF _Toc142796899 h HYPERLINK l _Toc142796900 4.4.3呼和和浩特民民族特色色商業(yè)區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc142796900 h HYPERLINK l _Toc142796901 4.5零零售面積積供應(yīng)與與租金情情況 PAGEREF _Toc142796901 h HYPERLINK l _Toc14279

12、6902 4.5.1零售售面積供供應(yīng)情況況 PAGEREF _Toc142796902 h HYPERLINK l _Toc142796903 4.5.2租金金情況 PAGEREF _Toc142796903 h HYPERLINK l _Toc142796904 4.6重重點總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc142796904 h HYPERLINK l _Toc142796905 5.0 項目目概況 PAGEREF _Toc142796905 h HYPERLINK l _Toc142796906 5.1項項目位置置與面積積 PAGEREF _Toc142796906 h HYPERLINK

13、 l _Toc142796907 5.2交交通情況況 PAGEREF _Toc142796907 h HYPERLINK l _Toc142796908 5.3可可視性原原則 PAGEREF _Toc142796908 h HYPERLINK l _Toc142796909 5.4周周邊項目目介紹 PAGEREF _Toc142796909 h HYPERLINK l _Toc142796910 5.5重重點總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc142796910 h HYPERLINK l _Toc142796911 6.0 商圈圈分析 PAGEREF _Toc142796911 h HYPERL

14、INK l _Toc142796912 6.1界界定商圈圈范圍 PAGEREF _Toc142796912 h HYPERLINK l _Toc142796913 6.2商商圈人口口情況（20001年） PAGEREF _Toc142796913 h HYPERLINK l _Toc142796914 6.2.1第一一商圈 PAGEREF _Toc142796914 h HYPERLINK l _Toc142796915 6.2.2第二二商圈 PAGEREF _Toc142796915 h HYPERLINK l _Toc142796916 6.2.3第三三商圈 PAGEREF _Toc142

15、796916 h HYPERLINK l _Toc142796917 6.2.4商圈圈人口年年平均工工資狀況況 PAGEREF _Toc142796917 h HYPERLINK l _Toc142796918 6.3重重點總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc142796918 h HYPERLINK l _Toc142796919 7.0 可承承受發(fā)展展規(guī)模 PAGEREF _Toc142796919 h HYPERLINK l _Toc142796920 7.1可可承受發(fā)發(fā)展規(guī)模模模型 PAGEREF _Toc142796920 h HYPERLINK l _Toc142796921 7.2呼

16、呼市居民民人流推推算 PAGEREF _Toc142796921 h HYPERLINK l _Toc142796922 7.3游游客人流流推算 PAGEREF _Toc142796922 h HYPERLINK l _Toc142796923 7.4居居民個人人零售開開支情況況 PAGEREF _Toc142796923 h HYPERLINK l _Toc142796924 7.5營營業(yè)額的的推算 PAGEREF _Toc142796924 h HYPERLINK l _Toc142796925 7.5可可承受商商業(yè)面積積 PAGEREF _Toc142796925 h HYPERLINK

17、 l _Toc142796926 7.6日日人流量量的推算算 PAGEREF _Toc142796926 h HYPERLINK l _Toc142796927 7.7重重點總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc142796927 h HYPERLINK l _Toc142796928 8.0 零售售概念及及商品組組合建議議 PAGEREF _Toc142796928 h HYPERLINK l _Toc142796929 8.1目目標 PAGEREF _Toc142796929 h HYPERLINK l _Toc142796930 8.2總總體零售售概念 PAGEREF _Toc14279693

18、0 h HYPERLINK l _Toc142796931 8.2.1一站站式購物物 PAGEREF _Toc142796931 h HYPERLINK l _Toc142796932 8.2.2知名名零售經(jīng)經(jīng)營者 PAGEREF _Toc142796932 h HYPERLINK l _Toc142796933 8.2.3新穎穎的概念念 PAGEREF _Toc142796933 h HYPERLINK l _Toc142796934 8.2.4類別別殺手 PAGEREF _Toc142796934 h HYPERLINK l _Toc142796935 8.2.5 旗旗艦店 PAGEREF

19、 _Toc142796935 h HYPERLINK l _Toc142796936 8.2.6完善善的動線線設(shè)計 PAGEREF _Toc142796936 h HYPERLINK l _Toc142796937 8.2.7購物物環(huán)境 PAGEREF _Toc142796937 h HYPERLINK l _Toc142796938 8.3市市場定位位 PAGEREF _Toc142796938 h HYPERLINK l _Toc142796939 8.4商商品組合合 PAGEREF _Toc142796939 h HYPERLINK l _Toc142796940 8.4.1主力力店 P

20、AGEREF _Toc142796940 h HYPERLINK l _Toc142796941 8.4.2半主主力店 PAGEREF _Toc142796941 h HYPERLINK l _Toc142796942 8.4.3餐飲飲 PAGEREF _Toc142796942 h HYPERLINK l _Toc142796943 8.4.4娛樂樂 PAGEREF _Toc142796943 h HYPERLINK l _Toc142796944 8.4.5專賣賣店 PAGEREF _Toc142796944 h HYPERLINK l _Toc142796945 9.0 財務(wù)務(wù)分析 PA

21、GEREF _Toc142796945 h HYPERLINK l _Toc142796946 9.1建建議興建建東欣商商業(yè)區(qū)項項目的規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc142796946 h HYPERLINK l _Toc142796947 9.2總總項目造造價 PAGEREF _Toc142796947 h HYPERLINK l _Toc142796948 9.3債債務(wù)安排排 PAGEREF _Toc142796948 h HYPERLINK l _Toc142796949 9.4租租務(wù)情況況 PAGEREF _Toc142796949 h HYPERLINK l _Toc14279695

22、0 9.5租租金及營營業(yè)額預(yù)預(yù)測 PAGEREF _Toc142796950 h HYPERLINK l _Toc142796951 9.6東東欣商業(yè)業(yè)區(qū)項目目首年經(jīng)經(jīng)營收入入與支出出 PAGEREF _Toc142796951 h HYPERLINK l _Toc142796952 9.7折折舊情況況 PAGEREF _Toc142796952 h HYPERLINK l _Toc142796953 9.8終終止價值值及企業(yè)業(yè)所得稅稅 PAGEREF _Toc142796953 h HYPERLINK l _Toc142796954 9.9財財務(wù)分析析結(jié)果 PAGEREF _Toc14279

23、6954 h HYPERLINK l _Toc142796955 9.100敏感性性分析 PAGEREF _Toc142796955 h HYPERLINK l _Toc142796956 9.100.1增增長率 PAGEREF _Toc142796956 h HYPERLINK l _Toc142796957 9.100.2租租金 PAGEREF _Toc142796957 h HYPERLINK l _Toc142796958 9.100.3空空置率 PAGEREF _Toc142796958 h HYPERLINK l _Toc142796959 9.100.4折折線率 PAGEREF

24、_Toc142796959 h HYPERLINK l _Toc142796960 9.100.5貸貸款利率率 PAGEREF _Toc142796960 h HYPERLINK l _Toc142796961 9.100.6建建筑成本本 PAGEREF _Toc142796961 h HYPERLINK l _Toc142796962 9.111盈虧平平衡分析析 PAGEREF _Toc142796962 h HYPERLINK l _Toc142796963 9.111.1租租金 PAGEREF _Toc142796963 h HYPERLINK l _Toc142796964 9.111

25、.2空空置率 PAGEREF _Toc142796964 h HYPERLINK l _Toc142796965 9.122風(fēng)險因因素考慮慮 PAGEREF _Toc142796965 h 注：本報報告中所所有呼市市為呼和和浩特市市簡稱。1.0 前言言1.1背背景內(nèi)蒙古東東欣房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司（以下下簡稱“東欣地地產(chǎn)”）考慮慮在內(nèi)蒙蒙古呼和和浩特市市賽罕區(qū)區(qū)東風(fēng)路路南、東東影南街街東側(cè)建建造一個個以商業(yè)業(yè)為主體體、融合合商務(wù)、住宅于于一體的的商業(yè)區(qū)區(qū)項目（以下簡簡稱“東欣商商業(yè)區(qū)項項目”，位置置圖見圖圖1.11,基地地圖見圖圖1.22）。北京東方方賽睿投投資顧問問有限公公司（以以下

26、簡稱稱“賽睿顧顧問”）有幸幸接受東東欣地產(chǎn)產(chǎn)的委托托，就東東欣商業(yè)業(yè)區(qū)項目目的投資資與營銷銷進行可可行性戰(zhàn)戰(zhàn)略研究究分析，本報告告為賽睿睿顧問特特地為東東欣地產(chǎn)產(chǎn)撰寫，作為匯匯報有關(guān)關(guān)可行性性研究結(jié)結(jié)果的重重要內(nèi)容容。1.2目目的本報告作作為內(nèi)蒙蒙古東欣欣商業(yè)區(qū)區(qū)項目的的市場咨咨詢報告告，以蓋蓋洛普咨咨詢公司司的調(diào)查查報告為為基礎(chǔ)，就以下下幾個方方面進行行了全面面而詳細細的研究究：東欣商業(yè)業(yè)區(qū)項目目的發(fā)展展?jié)摿σ罁?jù)宏觀觀資料和和調(diào)查報報告，預(yù)預(yù)測東欣欣商業(yè)區(qū)區(qū)項目的的理想發(fā)發(fā)展規(guī)模模，商業(yè)業(yè)營業(yè)額額，以及及預(yù)測客客流量為東欣商商業(yè)區(qū)項項目制定定適應(yīng)零零售商及及消費者者需求的的商業(yè)組組合就影響東

27、東欣商業(yè)業(yè)區(qū)項目目未來市市場的關(guān)關(guān)鍵因素素提供建建議就東欣商商業(yè)區(qū)項項目的投投資風(fēng)險險及投資資收益進進行評估估1.3方方法賽睿顧問問以蓋洛洛普咨詢詢市場調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)為依據(jù)據(jù)，在市市場調(diào)查查的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定定相關(guān)模模型，結(jié)結(jié)合自身身專業(yè)價價值，進進行分析析研究，并最終終提出結(jié)結(jié)論性判判斷。蓋洛普咨咨詢公司司在呼市市進行的的市場調(diào)調(diào)查工作作包括消消費者定定量研究究、商戶戶定量研研究以及及主力百百貨店和和超市的的深入訪訪談，取取得了一一手資料料，從而而為本報報告提供供了可靠靠的數(shù)據(jù)據(jù)。2.0 呼市市宏觀經(jīng)經(jīng)濟狀況況及發(fā)展展?jié)摿Ρ菊聦⒖偪傮w闡述述內(nèi)蒙古古呼市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展狀況以以及未來來經(jīng)濟發(fā)發(fā)展?jié)摿αΑ?/p>

28、2.1國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）呼市是我我國內(nèi)陸陸沿邊中中心城市市之一，近年來來經(jīng)濟持持續(xù)快速速增長。從圖22.1我我們可以以看出呼呼市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值從119999年到220022年一直直有穩(wěn)定定增長，尤其是是20002年國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達達到了￥3166.7億億元，比比上年增增長311.4%，占到到內(nèi)蒙古古自治區(qū)區(qū)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值的188.3，經(jīng)濟濟增長可可謂突飛飛猛進，這與政政府大力力發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟的政政策有關(guān)關(guān)。根據(jù)呼市市20001年提提出的“十五”時期目目標：到到20005年呼呼市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達到到￥3118億，年均增增長達112%，城市居居民人均均可支配配收入達達到￥882000

29、元。大大力發(fā)展展旅游業(yè)業(yè)，加快快工業(yè)化化、城市市化、信信息化的的進程，但是根根據(jù)20002年年呼市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的增長情情況，呼呼市很有有可能提提前完成成原定的的目標并并且在220055年之前前突破￥3188億。圖2.11：國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值情況況圖（119999-20002年年）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒西部大開開發(fā)政策策對呼市市影響較較大，作作為一個個內(nèi)陸城城市它逐逐漸以開開放的姿姿態(tài)去面面向全國國、世界界發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟，另另外呼市市政府興興建經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)，把經(jīng)濟濟發(fā)展放放在首位位，吸引引了大量量知名企企業(yè)入駐駐，這些些企業(yè)促促進了呼呼市經(jīng)濟濟發(fā)展。如圖2.

30、2、圖圖2.33所示：呼市第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)的國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值為￥35.6億，所占的的比例僅僅為111%，較較20001年增增長277.4%，相對對于整個個產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)來說說，第一一產(chǎn)業(yè)所所占的比比例較低低，并且且增長速速度明顯顯低于第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)以及第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)是個好好現(xiàn)象，這說明明經(jīng)濟發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)趨向成成熟化。呼市大力力發(fā)展奶奶制品產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，制制定了“奶業(yè)興興市”戰(zhàn)略目目標，調(diào)調(diào)動了農(nóng)農(nóng)民養(yǎng)奶奶牛的積積極性，全市奶奶牛20002年年達到222萬頭頭，比上上年增長長56.6%，鮮奶產(chǎn)產(chǎn)量達到到64.5萬噸噸，比上上年增長長61.3%，農(nóng)民收收入明顯顯提高。圖2.22：呼和和浩特市市國內(nèi)生生產(chǎn)總值值組成（

31、20002）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒呼市第二二產(chǎn)業(yè)（主要為為工業(yè)與與建筑業(yè)業(yè)）增加加值達到到￥1330.00億元，比上年年增長331.44%，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)占呼市市國內(nèi)總總產(chǎn)值的的41%。工業(yè)業(yè)經(jīng)濟效效益綜合合指數(shù)達達到1331.99，比上上年提高高35.2個百百分點，工業(yè)形形勢趨好表明整體體經(jīng)濟形形勢在向向好的方方向發(fā)展展。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)總量及及其在國國民經(jīng)濟濟中所占占的比重重對整個個國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展非常重重要。第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)在國民民經(jīng)濟中中所占比比重是體體現(xiàn)一國國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平平與經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)狀狀況的重重要標志志，西方方發(fā)達國國家第三三產(chǎn)業(yè)所所占的比比例一般般在700%

32、以上上。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)（主要要為服務(wù)務(wù)業(yè)）增增長強勁勁，增加加值達到到￥1551.22億元，比上年年增長332.33，而而我國220022年第三三產(chǎn)業(yè)增增加值僅僅為7.3%。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占呼呼市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的448%，位居首首位，這這與呼市市政府將將 “十五”期間大大力發(fā)展展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，特特別是旅旅游業(yè)作作為政府府工作的的重點內(nèi)內(nèi)容之一一政策有有關(guān)，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展將有利利于零售售業(yè)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的的增長。圖2.33：20002年年三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)情況況圖資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值是評評估一個個地區(qū)的的居民個個人財富富的有力力指標，（如圖圖2.44）目前

33、前呼市的的人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值正正飛速增增長，220022年人均均GDPP達￥1147220元，特別是是從20000年年到20002年年間，人人均GDDP增長長了近552.22。圖2.44：呼市市人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（19999-220022年）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒2.2零零售總額額圖2.55：呼市市社會消消費品零零售總額額情況圖圖（19999-20002年）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒呼市的社社會消費費品零售售總額情情況我們們從圖22.5便便可以看看出，從從19999年到到20002年四四年間呼呼市的社社會消費費品零售售總額呈呈現(xiàn)出

34、穩(wěn)穩(wěn)定增長長的態(tài)勢勢，20002年年社會消消費品零零售總額額達￥92億億元，同同比增長長16.8%，占內(nèi)蒙蒙古自治治區(qū)社會會消費品品零售總總額的115.22，與與20000年相相比增長長了近332.44。另外，根根據(jù)呼和和浩特市市統(tǒng)計局局最新統(tǒng)統(tǒng)計資料料顯示，20003年11-6月月，呼市市累計實實現(xiàn)社會會消費品品零售總總額￥51.16億億元，比比去年同同期增長長了111.344%，市市場銷售售額增幅幅比內(nèi)蒙蒙古自治治區(qū)平均均水平高高1.993%。2.3物物價指數(shù)數(shù)呼市近幾幾年總體體的物價價指數(shù)不不高，一一直持續(xù)續(xù)低價位位增長，（如圖圖2.66）從119900年到220022年呼市市物價指指數(shù)

35、變動動很大：19990年到到19995年物物價指數(shù)數(shù)增長很很快并在在19995年到到達頂峰峰，同119944年相比比，19995年年物價指指數(shù)為1117.6，從從19995年起起物價持持續(xù)下跌跌，直到到20000年物物價跌落落趨于平平緩。圖2.66：呼市市19990-220022年價格格指數(shù)變變動情況況圖資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒2.4可可支配收收入居民的可可支配收收入也是是衡量該該地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展狀況的的重要指指標之一一，如圖圖2.88所示，從19999年年到20002年年，無論論是城市市人均可可支配收收入還是是農(nóng)民的的人均純純收入都都有了穩(wěn)穩(wěn)定的增增長，2200

36、22年內(nèi)蒙蒙古呼市市城市居居民可支支配收入入以及農(nóng)農(nóng)民的人人均純收收入比上上年分別別增長了了13.2%和和10.2%。從20002年底底開始，行行政、事事業(yè)單位位職工每每人每月月增加補補貼￥1000元。而而且20003年年公務(wù)員員連續(xù)55年考核核職稱，提高一一檔級別別工資，從20003年66月1日起增增加了干干部職工工地方補補貼，調(diào)調(diào)整城市市居民最最低生活活保障資資金發(fā)放放標準，市本級級財政供供養(yǎng)在職職人員每每人每月月增加生生活補貼貼￥1500元，崗崗位補貼貼￥50元，交通午午餐補貼貼￥1000元，共共計￥3000元；市市本級（包括市市內(nèi)四個個區(qū)）低低保標準準從原來來的每人人每月￥1700元，

37、提提高到每每人每月月￥1800元，居民可可支配收收入進一一步提高高。據(jù)最新的的統(tǒng)計資資料顯示示，20003年年以來呼呼市居民民收入持持續(xù)增長長。呼市政政府目前前正在進進行農(nóng)村村經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略略性調(diào)整整，同時時繼續(xù)加加快實施施“奶業(yè)興興市”戰(zhàn)略，加快農(nóng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟濟發(fā)展，推進農(nóng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)業(yè)化、城城鎮(zhèn)化進進程。該該項政策策的施行行將有助助于提高高農(nóng)民人人均純收收入。圖2.88：呼市市城市居居民人均均可支配配收入及及農(nóng)民人人均純收收入（119999-20002年年）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒在城市居居民可支支配收入入里消費費性支出出占了很很大的比比重，根根據(jù)表22.1所

38、所示，消消費性支支出里關(guān)關(guān)于食品品、服裝裝、娛樂樂文教服服務(wù)、居居住等類類所占的的比例較較高。在這里要要注意的的一點是是在中等等偏高收收入以上上的人群群中，在在食品、服裝、居住類類中的消消費性支支出數(shù)額額相對于于其他收收入人群群較高，而中等等偏高及及最高收收入人群群在娛樂樂文教服服務(wù)方面面的消費費性支出出位居前前列。表2.11：20002年年城市居居民家庭庭平均每每人每月月消費性性支出（元）項目低收入戶戶中等偏低低戶中等收入入戶中等偏高高戶高收入戶戶最高收入入戶 消費性性支出 2444.088 3199.311 4388.299 5855.433 745.24 9588.944 食品 108.

39、77 1266.566 1544.799 189.09 229.81 299.86 服裝 25.77639.11965.11883.77694.77698.554 設(shè)備用用品及服服務(wù) 8.78821.66123.44940.44156.55882.337 醫(yī)療保保健 13.77823.223 24.82 29.11164.661 688.077 交通及及通訊 30.77324.77340.22858.66365.66064.886 娛樂文文教服務(wù)務(wù) 25.33342.22973.446102.7973.554119.40 居住 19.22030.44338.778 60.11 127.3717

40、7.98 其他 11.77111.22817.55221.55232.99731.332資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒2.5離離休、退退休、退退職人員員保險、福利費費用組成成在呼市一一些政府府部門、各類企企業(yè)的離離休、退退休、退退職人員員一般都都享有保保險、福福利費用用。圖22.9是是呼市220000年到220022年各類類企業(yè)以以及政府府部門保保險福利利費用的的情況，從圖中中可以看看出，220022年末離離、退休休、退職職總?cè)藬?shù)數(shù)為7889544人，同同20001年相相比減少少了95591人人，但是是保險福福利費用用增長了了近9.2%，由此可可見人均均保險福福利費用用

41、有了很很大提高高。另外自年下半半年開始始，呼和和浩特市市離退休休金普遍遍進行了了調(diào)整，從20003年年6月11日起，離休人人員（包包括企業(yè)業(yè)）每人人每月增增加生活活補貼￥元；退退休人員員每月增增加生活活補貼￥元，離離、退休休人員可可支配收收入進一一步提高高。圖2.99：離休休、退休休、退職職人員福福利及保保險費用用構(gòu)成對對比（220000-20002年年）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒2.6企企業(yè)在崗崗職工平平均工資資情況除了離退退休人員員、退職職人員之之外，在在崗工作作人員（即有工工作的各各類企事事業(yè)單位位人員）平均工工資情況況也是對對呼市綜綜合經(jīng)濟濟狀況的的重要參參

42、考資料料之一。如圖2.10所所示，在在崗職工工20002年平平均工資資為￥1111558元，同比增增長了近近28，與119999年相比比，增長長了677.8。這與與呼市政政府調(diào)整整職工工工資，增增加職工工福利、補貼費費用有關(guān)關(guān)，在可可支配收收入一節(jié)節(jié)中已做做闡述，在此不不做贅述述。圖2.110：在在崗職工工平均工工資情況況（19999-20002年）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒2.7住住宅市場場目前呼市市住宅市市場出現(xiàn)現(xiàn)了供大大于求的的情況，如圖22.111所示，呼市住住宅市場場自20000年年起施工工面積持持續(xù)快速速增長，20002年竣竣工面積積達到11211195

43、22平方米米。20002年年，呼市市的商品品房平均均價格是是每平方方米￥116000元，對對當年人人均可支支配收入入僅為￥69996元的的呼市市市民來說說，明顯顯偏高。目前呼市市空置房房屋面積積較多，且空置置房大多多在1000平方方米以上上，對于于工薪階階層居多多的呼市市居民來來說，他他們對每每套房屋屋面積的的需求大大多在770平方方米左右右，因此此供求錯錯位問題題較嚴重重。但從上述述房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的增長可可以看出出,呼市市經(jīng)濟增增長良好好。圖2.111：呼呼市住宅宅施工、竣工房房屋面積積情況（20000年20002年）資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒2.8著著名企業(yè)業(yè)/

44、公司司呼市的著著名企業(yè)業(yè)主要集集中在新新建的開開發(fā)園區(qū)區(qū)內(nèi)，如如：內(nèi)蒙蒙古TCCL王牌牌電器有有限公司司、內(nèi)蒙古古伊利集集團、內(nèi)內(nèi)蒙古蒙蒙牛集團團、內(nèi)蒙蒙古乾坤坤金銀精精煉股份份有限公公司、呼和浩浩特市祺祺泰服裝裝有限責(zé)責(zé)任公司司、內(nèi)蒙古古三聯(lián)化化工集團團等等。呼市開發(fā)發(fā)園區(qū)包包括了如如意開發(fā)發(fā)區(qū)、金金川開發(fā)發(fā)區(qū)、金金橋開發(fā)發(fā)區(qū)等，根據(jù)外外經(jīng)貿(mào)部部國家級級經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)庫顯示示：20002年年，呼和和浩特經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)在166個中西西部地區(qū)區(qū)的國家家級經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)中中，工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值、財政政收入等等方面的的統(tǒng)計數(shù)數(shù)字均列列前4位位，對呼呼市經(jīng)濟濟發(fā)展影影響較大大。

45、這些企業(yè)業(yè)、集團團在發(fā)展展的同時時，為社社會創(chuàng)造造了多個個就業(yè)崗崗位，同同時呼市市周邊地地區(qū)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)也也隨之快快速發(fā)展展。2.9汽汽車市場場內(nèi)蒙古呼呼市是一一個中西西部內(nèi)陸陸沿邊中中心城市市，個人人擁有汽汽車的百百分率為為1%，即每一一百戶有有一戶擁擁有家用用汽車，居民主主要的交交通工具具還是以以公交車車、自行行車或者者步行為為主。但是隨著著中國加加入世貿(mào)貿(mào)組織后后，由于于關(guān)稅下下調(diào)，汽汽車價格格會相對對下降，那么考考慮購買買私家車車的人將將會增加加，這種種趨勢在在以后的的幾年內(nèi)內(nèi)會更明明顯。2.100呼市旅旅游業(yè)概概況近幾年，旅游業(yè)業(yè)在呼市市迅速發(fā)發(fā)展，本本節(jié)將對對呼市旅旅游業(yè)情情況做簡簡

46、單的闡闡述。圍繞草原原景觀、歷史文文化和民民族風(fēng)情情三大主主題，內(nèi)內(nèi)蒙古政政府制定定了以呼呼和浩特特、包頭頭、赤峰峰歷史文文化旅游游區(qū)、呼呼倫貝爾爾和錫林林郭勒草草原生態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)、成吉吉思汗陵陵園民族族風(fēng)情旅旅游區(qū)三三大景區(qū)區(qū)為重點點的旅游游發(fā)展策策略。同同時呼市市政府把把發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，特別別是旅游游業(yè)作為為呼市工工作的重重要內(nèi)容容之一，旅游收收入已經(jīng)經(jīng)成為呼呼市經(jīng)濟濟發(fā)展的的一個新新增長點點。在目前呼呼市122個旅游游重點開開發(fā)建設(shè)設(shè)項目中中就有旅旅游特色色一條街街東影影南街的的改造工工程，東東影南街街將被建建設(shè)成餐餐飲、購購物、娛娛樂特色色一條街街，并確保夜夜間向游游人和市市民開放放

47、，同時將將改造東東風(fēng)路到到機場路路，這些些都會有有利于東東欣商業(yè)業(yè)區(qū)項目目的發(fā)展展。呼和浩特特市旅游游資源豐豐富，220022年接待待旅游總總?cè)藬?shù)為為2111萬人，營業(yè)收收入達到到了￥114.999億元元。表2.22：呼市市旅游業(yè)業(yè)概況表表20000年20011年20022接待游客客總?cè)藬?shù)數(shù)166.7萬人人183萬萬人211萬萬人外國游客客286441人203222人287778國內(nèi)游客客163883599人180996788人208112222營業(yè)收入入￥8.339599億元￥12.5億元元￥14.5億元元資料來源源：內(nèi)蒙蒙古呼市市20003年經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)計計年鑒 2.111 重點點總結(jié)呼市經(jīng)濟

48、濟增長潛潛力巨大大，到220022年，國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達達￥3116.77億元，與20000年年相比增增長了近近56.8。隨著中中國加入入WTOO、西部部大開發(fā)發(fā)政策以以及呼市市改革開開放政策策的深入入，呼市市經(jīng)濟將將持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長。呼市人民民生活水水平有所所提高，20002年城城市居民民人均可可支配收收入達￥69996元，同比增增長133.2；農(nóng)民民人均純純收入達達￥28822元元，同比比增長110.22。呼呼市自220022年年底底開始調(diào)調(diào)整在崗崗職工工工資、福福利補貼貼費用、離退休休人員的的離退休休金及補補貼費用用，此外外還調(diào)整整城市居居民最低低生活保保障金，提高了了呼市居居民可支支配

49、收入入。呼市第三三產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)發(fā)發(fā)展，將將帶動商商業(yè)零售售業(yè)的健健康發(fā)展展，有利利于東欣欣商業(yè)區(qū)區(qū)項目有有效占領(lǐng)領(lǐng)市場。私家車將將大量進進入家庭庭，也將將會改變變?nèi)藗兊牡南M觀觀念，并并將會促促進消費費增長，同時，私家車車的增加加也將對對新的商商業(yè)項目目提出停停車和交交通的要要求。3.0 國內(nèi)內(nèi)外主要要購物中中心的比比較研究究購物中心心在國內(nèi)內(nèi)屬于比比較新的的商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展模式，其中超超級購物物中心SSHOPPPINNG MMALLL（規(guī)模模在100萬平方方米以上上，集購購物、餐餐飲、娛娛樂、休休閑于一一體，由由管理商商統(tǒng)一管管理的大大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)形式）也是最最復(fù)雜的的商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)形

50、式，本章將將概述中中外著名名的購物物中心的的情況，便于制制定適合合東欣商商業(yè)區(qū)項項目的商商品組合合以及發(fā)發(fā)展規(guī)模模。3.1國國外著名名購物中中心介紹紹3.1.1美國國明尼蘇蘇達州的的美利堅堅MALLL（MMALLL OFF AMMERIICA）美利堅MMALLL是全球第第二大SSHOPPPINNG MMALLL（超級級購物中中心），其地盤盤的前身身為Miinneesotta TTwinn棒球隊隊及Miinneesotta VVikiingss美式足足球隊的的場地。美利堅堅MALLL也是是舉世公公認的全全美國最最大的購購物娛樂樂休閑設(shè)設(shè)施之一一，總建建筑面積積39.01萬萬平方米米，其中中可出租

51、租的建筑筑面積為為23.22萬萬平方米米，除了了自有的的車位1127550個外外，附近近還有770000個停車車位。美美利堅MMALLL于19992年年開業(yè)，共有44層，建建造成本本超過66.5億億美元，發(fā)展商商為美國國教師保保險福利利協(xié)會、西蒙地地產(chǎn)集團團和加拿拿大5555集團團。零售主力力店主要要由4間間美國本本土的百百貨公司司梅西百百貨、春春天百貨貨、北風(fēng)風(fēng)百貨和和西爾斯斯百貨組組成，分分別位于于商場的的4個角角落。餐餐飲主力力店有33家，分分別是：RAIINFOORESST CCAFEE、PLLANEET HHOLLLYWOOOD和和CAFFE OODYSSSEYY。此外外，還有有超過

52、5520間間零售專專賣店、96家家美食店店、9家家夜總會會等其他他相關(guān)配配套設(shè)施施。值得得一提的的還有國國立美利利堅大學(xué)學(xué)，它是是第一個個在MAALL內(nèi)內(nèi)設(shè)校園園的大學(xué)學(xué)，該校校的學(xué)科科分為117類，包括會會計、市市場、計計算機、商務(wù)等等。美利堅MMALLL的另一一個特色色是非常常刻意突突出強烈烈的主題題裝修風(fēng)風(fēng)格，整整個商場場的形狀狀像一個個廣場，頂部采采取凹形形設(shè)計，4家主主力店布布在4角角，中間間就是面面積達77公頃的的家庭主主題公園園，周圍圍被3圈圈零售大大道和一一個4層層娛樂區(qū)區(qū)所環(huán)繞繞。每個個街區(qū)均均有不同同的外觀觀、主題題及顏色色，方向向非常容容易辨別別。東區(qū)區(qū)大道以以高科技技為

53、主，讓人有有未來世世界的感感受；南南區(qū)大道道的周圍圍主要是是專賣店店，同時時與科幻幻奇觀、美食廣廣場及114幕影影城相連連；西區(qū)區(qū)市場約約有500家零售售店，街街區(qū)寬闊闊、燈光光自然，漫步其其中仿佛佛置身于于歐洲的的火車站站；花園園北區(qū)由由綠樹、燈飾和和停車帶帶坐椅組組成，縷縷縷陽光光讓人真真切體驗驗自然感感受。美利堅MMALLL其中一一個主要要的特色色是娛樂樂及休閑閑設(shè)施的的比例特特別高，包括一一個設(shè)于于零售設(shè)設(shè)施旁投投資達77,0000萬美美元占地地7公頃頃的Knnottts CCampp史路比比主題公公園。此此外，還還有一個個1200萬公噸噸的水族族館、一一個兩層層高188洞的迷迷你高爾

54、爾夫球場場及一些些傳統(tǒng)的的商業(yè)娛娛樂設(shè)施施如144屏幕的的電影院院,一個個大型的的水族館館及其他他娛樂設(shè)設(shè)施等，另外也也形成野野營探險險、水下下探險、科幻奇奇觀、谷谷物探險險等吸引引點。美利堅MMALLL自19992年年開業(yè)后后，至少少有4.2億人人次光臨臨，每年年的客流流量達到到43000萬，平均每每周都有有60-90萬萬人到訪訪，其中中2400公里半半徑外的的客戶比比例約占占39%。此商商場距離離TWIIN CCITIIES國國際機場場還不到到2公里里，并坐坐落于擁擁有70000間間房間的的酒店附附近，無無論對本本地還是是外地游游客，地地理位置置都十分分方便。商場全全年穩(wěn)定定員工有有110

55、000人人，季節(jié)節(jié)臨時員員工1330000人。截截止20001年年5月，出租率率達到999%。美利堅MMALLL還有二二期工程程，占地地約533萬平方方米，包包括豪華華酒店公公寓、富富麗健體體中心、藝術(shù)劇劇院、世世界級餐餐廳、藝藝術(shù)或歷歷史博物物館和電電視廣播播設(shè)施。二期將將建在一一期的北北側(cè)，多多層次連連接將使使兩建筑筑融為一一體。二二期將更更強調(diào)流流行、成成熟及生生活的導(dǎo)導(dǎo)向，體體現(xiàn)進步步、經(jīng)驗驗和創(chuàng)新新。3.1.2英國國DARRTFOORD市市的BLLUEWWATEERBlueewatter購購物中心心位于倫倫敦的東東南部，是全英英國最大大的購物物中心，19999年落落成。在在整個歐歐洲

56、來說說，它的的規(guī)模屬屬于數(shù)一一數(shù)二的的?？偨ńㄖ娣e積13.95萬萬平方米米，停車車位達到到130000個個，年客客流量226000萬人次次，每星星期到訪訪客人達達50萬萬人。Blueewatter 由歐洲洲Lennd LLeasse開發(fā)發(fā)建成，為兩層層建筑。共有三三個主力力店，分分別是馬馬莎百貨貨、Hoousee off Frraseer 及及Johhn LLewiis三家家當?shù)匕侔儇浌舅窘M成，各主力力店主要要銷售其其自有品品牌的商商品。另另外，該該購物中中心里面面有超過過3300家專賣賣店，555家餐餐廳以及及一家113屏幕幕的多屏屏幕電影影院。該購物中中心的設(shè)設(shè)計極富富特色：以三角角形

57、作為為樓面的的形狀，并分別別在三個個角打造造出三個個不同特特色的零零售區(qū)，憑借不不同零售售區(qū)不同同的市場場定位、市場策策略，實實現(xiàn)整個個項目的的經(jīng)營價價值。另另外，發(fā)發(fā)展商還還設(shè)計了了三個不不同的村村落概念念，將餐餐飲、娛娛樂及推推廣活動動設(shè)施融融于一體體。Blueewatter 之所以以能夠成成功吸引引大批消消費者光光臨，原原因首先先在于發(fā)發(fā)展商選選擇了良良好的項項目地址址：依靠靠便捷的的交通條條件，充充足的停停車泊位位，以及及較高密密度的商商圈人口口，該購購物中心心取得運運營成功功具備了了良好的的客觀條條件。另另外，開開發(fā)商引引入了多多家市場場歡迎的的零售商商在里面面開設(shè)旗旗艦店，并吸納納

58、了一些些國際品品牌進駐駐，以上上都最大大限度為為項目后后期持續(xù)續(xù)贏得市市場，打打下了堅堅實的基基礎(chǔ)。3.1.3馬來來西亞吉吉隆坡的的Midd-Vaalleey MMegaamalllMid-Vallleyy Meegammalll 是吉吉隆坡最最新、規(guī)規(guī)模最大大的購物物中心，于19999年年開業(yè)，發(fā)展商商為IGGB國際際公司等等。項目目位于多多條高速速公路的的交匯處處，其中中包括一一條直接接通向市市區(qū)的主主要交通通干道。Mid-Vallleyy Meegammalll屬于一一個大型型綜合項項目的一一部分，其他部部分包括括酒店、會展中中心及寫寫字樓。Midd-Vaalleey MMegaamal

59、ll的建建筑面積積達155萬8千千平米，共5層層，停車車泊位776000個；里里面共有有3家主主力店，分別是是139900平平方米的的家樂福福倉儲式式超市、面積2220000平方方米的日日本吉之之島百貨貨公司以以及面積積176600平平方米的的當?shù)匕侔儇浌舅綧ettrojjayaa。此商場的的半主力力店還包包括一間間亞洲區(qū)區(qū)最大的的多屏幕幕電影院院、一間間馬來西西亞最大大的健身身中心、一間最最先進的的保齡球球館及一一間一站站式購物物服務(wù)的的高科技技計算機機中心。此外，里面的的零售店店鋪約4430個個，餐飲飲店鋪667個，娛樂店店4家。 3.2國國外購物物中心行行業(yè)發(fā)展展分析3.2.1 國國外

60、購物物中心的的市場狀狀況國外購物物中心的的發(fā)展因因為國家家、地域域的不同同，有多多種發(fā)展展模式：其中美美國購物物中心以以郊區(qū)購購物中心心為主流流；歐洲洲的購物物中心以以城市中中心購物物中心為為主流；亞洲國國家的購購物中心心在領(lǐng)土土狹小、人口密密度高的的國家、地區(qū)，城市中中心購物物中心占占市場的的主導(dǎo)，在領(lǐng)土土廣闊、人口密密度高的的國家、地區(qū)，郊區(qū)購購物中心心有較高高的市場場占有率率。國外購物物中心有有比較大大的市場場規(guī)模，以美國國為例，全美國國400000多多家購物物中心中中超級購購物中心心SHOOPPIING MALLL有7700多多個。經(jīng)經(jīng)過長期期的發(fā)展展，美國國SHOOPPIING MA