南京珍珠泉高爾夫別墅項目產(chǎn)品建議報告-30DOC

1、珍珠泉高爾夫別墅項目市場研究與產(chǎn)品建議垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 PAGE 100珍珠泉高高爾夫別別墅項目目產(chǎn)品建議議一、產(chǎn)品品規(guī)劃建議議建筑規(guī)劃劃建筑規(guī)劃劃采取錯錯落行列列式布局局，建筑筑物前后后左右均均錯開布布置，迎合夏夏季的主主導(dǎo)風(fēng)向向，達到到自然通通風(fēng)；建建筑朝向向爭取主主要居室室良好的的日照條條件，避避免西曬曬，使日照照均衡，讓視野野范圍最最大化，充分獲獲得高爾爾夫無遮遮擋的優(yōu)優(yōu)勢景觀觀帶來的的視覺享享受，建筑群群體順應(yīng)應(yīng)山勢形形成不同同標(biāo)高，使自然然與景觀觀產(chǎn)生步步移景異異的變化化和豐富富的空間間感受。產(chǎn)品分類類及配比比整個別墅墅區(qū)由院院落、獨獨立及少少量雙拼拼組成。院落別別墅位于

2、于場地東東南狹長長區(qū)域，該區(qū)地地勢較為為平緩，出于對對場地利利用最大大化以及及施工難難易度的的考慮，選擇在在此處規(guī)規(guī)劃小型型院落別別墅，約約占總體體別墅量量的355%；向向北隨著著地勢的的抬高及及地形逐逐漸復(fù)雜雜，規(guī)劃劃為山體體獨立別別墅，約約占總量量的500%，并并在該區(qū)區(qū)域相對對平緩地地段輔建建少量雙雙拼，約約占總量量的155%，以以滿足該該類產(chǎn)品品的市場場需求。 道路規(guī)劃劃要點依地勢山山脊線合合理設(shè)計計行車路路線，盡盡量避免免開山劈劈路，減減少人工工挖填方方量，保保護原生生環(huán)境。處理好區(qū)區(qū)內(nèi)主干干道與水水體、建建筑之間間的關(guān)系系，巧妙妙通過道道路劃分分組團，最優(yōu)化化土地利利用?？紤]主干干

3、道與入入戶支道道的銜接接，力求求做到便便捷及舒舒適，適適當(dāng)設(shè)計計臺階及及坡道，要求踏踏步的高高度、級級數(shù)在人人體舒適適度的范范圍內(nèi)。建筑設(shè)計計建議林語別墅墅融合了了中國傳傳統(tǒng)的審審美觀與與全球化化進程滲滲透的新新元素，它是純純坡景的的建筑群群落，以以坡地、溪流、樹林、草徑組組成了頗頗具層次次的園區(qū)區(qū)景色，將純正正的別墅墅掩映在在如畫的的美景之之中，使使生活有有了如坡坡地般起起伏延伸伸的美感感。建筑筑風(fēng)格，建筑立立面形態(tài)態(tài)，庭院院、露臺臺、屋頂頂、地下下空間、車庫設(shè)設(shè)計等各各方面都都自成特特色。但但鑒于坡坡地地形形的特殊殊性，有有些設(shè)計計必須以以實際地地形為建建筑基礎(chǔ)礎(chǔ)，必須須合理規(guī)規(guī)劃。1、建

4、筑筑風(fēng)格 建筑風(fēng)風(fēng)格是糅糅合了東東西方內(nèi)內(nèi)外眺的的建筑思思想，將將南洋的的熱情洋洋溢、中中國的自自然內(nèi)斂斂、日本本的簡約約精致集集于一體體，充分分體現(xiàn)亞亞洲建筑筑精神的的表現(xiàn)風(fēng)風(fēng)格。這這種建筑筑風(fēng)格既既考慮了了注重私私密及功功能的心心理，又又保證了了在居住住中接觸觸大自然然的效果果。 在建筑筑風(fēng)格的的設(shè)計上上，既不不是傳統(tǒng)統(tǒng)的園林林式建筑筑，也不不是一味味的歐式式風(fēng)格。它汲取取了東南南亞地區(qū)區(qū)適合東東方人居居住的別別墅的眾眾多優(yōu)點點，除了了保留別別墅大落落地窗、挑高廳廳堂外，在外觀觀上采用用國際流流行的現(xiàn)現(xiàn)代元素素：簡約約的直線線條。簡簡潔的立立面、坡坡頂處理理，在立立面的色色彩與質(zhì)質(zhì)感表現(xiàn)現(xiàn)

5、下，配配合內(nèi)斂斂的木質(zhì)質(zhì)紋格，與東方方人理智智、涵養(yǎng)養(yǎng)的性格格有眾多多吻合的的地方。建筑立立面總體體感覺沉沉穩(wěn)中透透露一股股靈氣，時尚中中又顯露露出傳統(tǒng)統(tǒng)的影子子，體現(xiàn)現(xiàn)了一種種特別的的“氣質(zhì)”。 建筑造造型現(xiàn)代代、簡潔潔、明快快、清雅雅。色彩彩以冷色色調(diào)為主主，表現(xiàn)現(xiàn)出現(xiàn)代代理性主主義建筑筑哲學(xué)的的嚴(yán)謹與與冷峻。 2、庭院院設(shè)計在現(xiàn)實生生活中，室外空空間對于于別墅住住宅而言言，就如如同一件件外衣，反映著著住宅的的品位，主人的的個性和和品位。 蔥郁郁的樹陰陰，小鳥鳥的清唱唱，鮮花花的芬芳芳會帶給給主人、來訪者者、鄰居居和過路路人感官官的愉悅悅和心靈靈的共鳴鳴。室外空間間可以看看作是主主體建筑筑

6、的向外外延伸，如同室室外的房房間，讓讓我們舒舒適地用用餐、讀讀書、運運動、日日光浴、烹飪或或社交，在陽光光和風(fēng)中中得到放放松和休休憩。 不僅如如此，室室外空間間甚至?xí)茉炀泳幼≌叩牡纳盍?xí)習(xí)慣和精精神情感感。庭院顯示示了主人人的個性性，把藝藝術(shù)相當(dāng)當(dāng)?shù)纳罨罨８鶕?jù)對別別墅的統(tǒng)統(tǒng)計，私私人庭院院是家庭庭住宅基基地中重重要的使使用場地地，其使使用頻繁繁順序大大致是：用作起起居、游游戲、室室外烹飪飪和就餐餐、曬衣衣、園藝藝、款待待朋友和和儲存雜雜物。庭院的設(shè)設(shè)計還強強調(diào)院落落綠化與與功能面面積的協(xié)協(xié)調(diào)。院院落綠化化面積說說的是純純植被的的覆蓋面面積，功功能面積積是指露露臺等的活活動場所所；庭院

7、院設(shè)計內(nèi)內(nèi)的水景景布置可可以實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟、品位、功能、親人的的結(jié)合；庭院的的設(shè)計強強調(diào)空間間效果、景觀感感覺與功功能的平平衡；強強調(diào)與建建筑主體體的呼應(yīng)應(yīng)；強調(diào)調(diào)色彩、造型的的應(yīng)用等等。本案的庭庭院設(shè)計計以L型型為主。L型庭庭院可以以創(chuàng)造出出更多的的美景，她的兩兩臂包括括兩個相相連的、局部分分開的空空間，具具備了兩兩個小長長方形或或兩個小小正方形形庭院的的所有優(yōu)優(yōu)點。3、屋頂頂設(shè)計 屋頂設(shè)設(shè)計以坡坡頂為主主，這樣樣的頂與與別墅的的建筑風(fēng)風(fēng)格相一一致。坡坡屋頂不不僅可以以有效解解決屋面面隔熱差差，防水水性能差差，容易易發(fā)生滲滲漏等問問題，還還可以改改善住宅宅性能和和建筑外外觀的視視覺效果果。坡頂頂

8、的曲線線設(shè)計形形式活潑潑、線條條柔和流流暢. 4、露臺臺設(shè)計大露臺、多露臺臺漸成流流行趨勢勢大露臺，人的自自然情結(jié)結(jié)可以在在此完全全釋放，鋪上鵝鵝卵石，搭起葡葡萄架，種下石石榴、薔薔薇，再再放置兩兩、三張張?zhí)僖?，或是一一張秋千千，一個個浪漫別別致的空空中陽光光花園便便呼之欲欲出。露露臺可根根據(jù)具體體條件設(shè)設(shè)計成退退臺式、錯落式式、走廊廊環(huán)繞式式、外挑挑式等，立面造造型豐富富。多露臺也也是近年年來別墅墅設(shè)計趨趨勢，如如某項目目多達55個觀景景休閑陽陽臺或露露臺的套套型受到到熱銷，反映了了人們對對戶外空空間的向向往。多露臺臺的設(shè)計計也是實實現(xiàn)室內(nèi)內(nèi)外空間間滲透的的一種手手法。從從客廳到到露臺，再從

9、露露臺到花花園，空空間實現(xiàn)現(xiàn)了從半半開放到到開放的的銜接過過渡。露臺可帶有坡坡屋頂或或構(gòu)造頂頂。5、室內(nèi)內(nèi)空間設(shè)設(shè)計建議議由于本案案地形地地貌的限限制，不不會有大大量的復(fù)復(fù)制產(chǎn)品品，每棟棟別墅都都需根據(jù)據(jù)自身獨獨特的外外部資源源精心設(shè)設(shè)計，以以體現(xiàn)真真正的個個性居所所。本項項目產(chǎn)品品定位為為精致小小獨棟，面積雖雖小，但但要在精精致，因因此在室室內(nèi)空間間設(shè)計上上不僅要要功能布布局合理理，尺度度恰到好好處，還還要在空空間塑造造、細部部處理等等方面有有精彩的的設(shè)計。要素一：構(gòu)筑室室內(nèi)空間間夾層，增大可可塑面積積。如3.99米的高高客廳與與2.88米的臥臥室、22.199米的夾夾層餐廳廳形成三三個建筑

10、筑平面，由于22.199米的夾夾層低于于2.22米計算算建筑面面積的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，不不計入建建筑面積積，這個夾夾層面積積可在100多平方方米到220多平平方米之之間，為為生活帶帶來了更更多樂趣趣?；蛟谠诙瞧缕马敻粢灰婚w樓層層，功能能使用靈靈活。如如左圖中中陰影部部分為二二層坡頂頂，層高高較高，可自行行分割，該部分分面積免免費，可可作為主主人套房房配套的的起居室室，音樂樂室、影影音室等等。要素二：有大量量的吹拔拔(共享享空間)、回廊廊、陽光光房、玻玻璃長廳廳等一些些較特別別的建筑筑元素的的使用，這樣就就使得建建筑的空空間感覺覺更為強強烈，時時時能讓讓居者心心中有一一種暗暗暗的驚喜喜。如右圖陽陽光室是

11、是設(shè)計采采用半開開放式，大玻璃璃小窗的的運用使使主人在在休閑時時可倚窗窗遠眺。要素三：交通過渡渡空間功功能的重重新定位位。交通通空間在在別墅中中占有較較大的比比例，必必須將其其從滿足足水平垂垂直交通通的功能能中解放放出來，賦予其其空間組組織序列列的意義義，使走走廊樓梯梯室內(nèi)空空間景觀觀的一部部分，形形成一條條流動的的景觀軸軸線。過過渡空間間不但起起交通的的作用，同時起起到展示示的作用用，消化好好這些面面積體現(xiàn)現(xiàn)出別墅墅設(shè)計的的品位。6、地下下空間設(shè)設(shè)計提示示特殊的地地形條件件使得本本項目地地下空間間的利用用不同于于一般別別墅，可可根據(jù)具具體條件件設(shè)計成成架空、半地下下等形式式，結(jié)合合室外庭庭院

12、做一一些與室室外過渡渡的下沉沉式庭院院，設(shè)大大天井，開高窗窗，增加加室內(nèi)采采光和空空氣流通通，如左左圖若能能與地上上銜接則則更精巧巧。地下下空間功功能可靈靈活安排排。地下下空間最最好是隔隔斷較少少的大開開間，留留給業(yè)主主自由發(fā)發(fā)揮。7、車庫庫設(shè)計根據(jù)具體體地形條條件，可可設(shè)計成成架空車車庫、半半地下車車庫、地地上車庫庫，坡地地車庫等等，結(jié)合合坡地景景觀設(shè)計細節(jié)節(jié)提示：1、為了了避免汽汽車尾氣氣進入室室內(nèi)，建建議車庫庫入戶設(shè)設(shè)計小玄玄關(guān)，做做為過渡渡空間，同時也也是主人人外出、歸來時時整理衣衣冠的第第二玄關(guān)關(guān)，同時時還可兼兼具儲藏藏功能，若增設(shè)設(shè)洗手池池，則方方便主人人使用，注重細細節(jié)設(shè)計計更顯

13、人人性化。2、車庫庫也可開開窗。若若是獨立立的地上上車庫，則也可可開窗戶戶，一方方面增加加采光，消除室室內(nèi)尾氣氣，日后后還可改改造成多多功能室室內(nèi)，如如做傭人人房、客客房等。3、車庫庫入口不不必單調(diào)調(diào)。目前前很多別別墅對車車庫入口口的設(shè)計計忽略了了，其實實車庫入入口的設(shè)設(shè)計同樣樣顯示了了業(yè)主的的身份，可結(jié)合合景觀，做一些些精致有有情趣的的細部處處理，與與本案的的精致定定位更相相符合。景觀設(shè)計計建議1、讀懂懂場地1）山體體坡地花園園，使生生活有了了豐富的的層次，由項目目地形圖圖所表示示的等高高線分析析，觀景景最好的的為西側(cè)側(cè)建筑，面東且且視野開開闊，該該區(qū)域別別墅位置置為最優(yōu)優(yōu)。而坡坡地則形成了

14、了多個臺臺地花園園，構(gòu)成成多樣的的室外空空間，提高了了庭院的的綠化效效率，增增加了綠綠地的展展開面積積。坡地上的的臺地層次次分明的的立體景景觀空間間2）水系系水，隨物物賦形，坡地豐豐富了水水的形態(tài)態(tài)和內(nèi)容容，結(jié)合合原有場場地自然然排水形形成的沖沖積溝，可由山山頂引出出特色小小溪，流流經(jīng)花園園的腹地地，與別別墅區(qū)南南沿的泉泉溪在入入口處匯匯合，后后繼續(xù)前前行。除除此還可適當(dāng)當(dāng)穿插小小瀑布、跌水、池水、涌泉、霧森等等水景形形式，顯顯得形式式各異，意趣盎盎然。由由上而下下流動的的，由下下而上涌涌出的，盡顯園園林精致致及趣味味。3）植被被時間在坡坡地上流流動，坡地產(chǎn)產(chǎn)生的落落差造就就了園林林的流動動性

15、，水、風(fēng)風(fēng)、空氣氣等都不不再靜止止。不同同植物的的搭配，又使得得坡地的的景觀隨隨著時間間的變化化而不斷斷呈現(xiàn)出出不同景景象，四四時常新新。風(fēng)致式坡坡地園林林景觀原汁汁原味融融入自然然2、景觀觀主題定定位“面朝GGOLFF的坡地地花園”( GGreeenOxyygennLigghtFooot & Gaardeen)力求將林林語別墅墅打造成成集自然然山體、旅游度度假和高高爾夫運運動于一一體的高高尚別墅墅領(lǐng)地。3、資源源描述原生地貌貌山體資資源老山余余脈，坐坐北朝南南原生植物物資源常綠綠松杉柏柏科樹種種形成良良好的綠綠色背景景，優(yōu)美美的觀賞賞樹種和和低矮的的灌木叢叢。昭富188洞國際際標(biāo)準(zhǔn)高高爾夫球

16、球場位于別別墅正對對面的山山坡上，寬視角角全景高高爾夫球球場，棟棟棟見綠綠。珍珠泉風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)在綠樹樹叢中步步行五分分鐘，就就可到達達珍珠泉泉風(fēng)景旅旅游區(qū)。深厚的人人文景觀觀佛教教勝地定定山寺人工與自自然完美美結(jié)合的的水景天然然泉溪與與人工湖湖泊4、與策策劃相結(jié)結(jié)合的廣廣告訴求求點山中，不不知歲月月 “水邊的的哲學(xué)是是不舍歲歲月，山山地的哲哲學(xué)是不不知歲月月。在水水邊不過過是觀海海弄潮，卻讓我我們感知知世界無無常；而而在山中中能體驗驗居所的的敦厚氣氣韻，不不由得讓讓我們安安然靜定定、淳樸樸堅毅”余余秋雨行者無無疆 仁者樂山山 無論美美國的比比華利山山還是香香港半山山，仿佛佛知富階階層已將將悠

17、悠山山居作為為最大的的生活愿愿望。陽陽光透過過樹葉的的隙縫，形成歡歡快的光光斑跳躍躍在山中中的青石石板路上上，亮麗麗又全然然單純。南京市郊郊原生山山林居所所作為老山山的一脈脈分支，保留了了多種原原生植物物。傍山山而建的的建筑，極易將將未經(jīng)雕雕琢的自自然引入入室內(nèi)。山林中中的生活活，自然然簡單，靜定安安閑。座北向南南的龍頭頭地勢位位于“老老山國家家森林公公園”綠綠色生態(tài)態(tài)區(qū)，背靠靠綿延山山脈；南面面，占地地14平平方公里里珍珠泉泉風(fēng)景區(qū)區(qū)，煙波波浩淼的的鏡山湖湖，襯著著湛藍的的天際線線和黛青青色的山山脈。 “從高爾爾夫走向向坡地花花園” “貼著山坡坡呼吸”等5、景觀觀示范區(qū)區(qū)由主入口口向內(nèi)，結(jié)合

18、會會所及別別墅樣板板區(qū)，先先一期做做出景觀觀師范區(qū)區(qū)，塑造造項目的的品牌形形象，以以優(yōu)美的的實景建建立客戶戶的信賴賴感，為為展示建建筑產(chǎn)品品提供良良好的環(huán)環(huán)境。6、采石石場遺留留斷壁部部分的處處理關(guān)于采石石場遺留留斷壁部部分，可可采用一一種快速速經(jīng)濟型型恢復(fù)方方法：第第一步是是生態(tài)恢恢復(fù)，利利用速生生常綠針針葉樹種種做背景景，沿遠遠離斷壁壁方向依依次種植植常綠闊闊葉喬木木、落葉葉闊葉喬喬木、觀觀賞小喬喬木、常常綠灌木木，花灌灌木，裸裸露地表表密被常常綠地被被，崖根根種植常常綠耐干干旱瘠薄薄藤本；向外于于開闊場場地部分分以人工工水池為為雨水收收集池，再以人人造溪流流引導(dǎo)雨雨季過多多集水流流向低地

19、地；第二二步是建建筑阻擋擋，在前前面生態(tài)態(tài)恢復(fù)解解決了安安全隱患患后，可可在此處處的南部部以低層層建筑（疊加別別墅）的的形式進進行視線線阻擋，由于先先前在靠靠近石壁壁一定范范圍內(nèi)的的植被恢恢復(fù)，使使得建筑筑內(nèi)部的的人們不不會直接接看到北北面較差差的景觀觀，而是是透過窗窗看到綠綠色的背背景林，這種將將生態(tài)恢恢復(fù)的可可持續(xù)安安全性與與適時適適地利用用建筑作作視線阻阻擋相結(jié)結(jié)合的處處理手法法，起到到快速經(jīng)經(jīng)濟恢復(fù)復(fù)不良景景觀的效效果。物業(yè)配套套別墅是享享受高品品質(zhì)生活活的標(biāo)志志，成熟熟的配套套設(shè)施也也是別墅墅消費群群的消費費取向之之一，因此完完善的社社區(qū)配套套和物業(yè)業(yè)管理是是作為一一個精品品別墅的的

20、根本保保障而存存在的。別墅配配套在布布局規(guī)劃劃設(shè)施中中更注重重人與自自然、人人與環(huán)境境的關(guān)系系，通過過高爾夫夫球場、籃球場場、中心心綠地、網(wǎng)球場場、超級級市場、中西餐餐廳、酒酒吧、舞舞廳 配配套設(shè)施施的精心心規(guī)劃設(shè)設(shè)計，使使小區(qū)內(nèi)內(nèi)的人文文環(huán)境與與區(qū)外自自然環(huán)境境達到了了一種互互相滲透透、內(nèi)外外延伸、有機結(jié)結(jié)合的效效果。并并為業(yè)主主聘請與與別墅品品質(zhì)相符符的、知知名度高高、富有有經(jīng)驗的的物業(yè)管管理公司司做管家家，解除除業(yè)主的的后顧之之憂。1、中心心會所配備完善善的生活活商業(yè)娛娛樂設(shè)施施，是社社區(qū)的購購物休閑閑中心。別墅一一般遠離離城市商商業(yè)中心心，為配配合高端端業(yè)主的的高端消消費需求求，大型型

21、豪華會會所是別別墅社區(qū)區(qū)必備的的配套之之一，會會所服務(wù)務(wù)整個社社區(qū)，主主要配套套建設(shè)高高端大型型的項目目，如：高爾夫夫用品專專賣店、安全措措施良好好的通透透式標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)游泳池池、西式咖咖啡廳、中式餐餐廳、酒酒吧、茶茶吧、SSPA、壁球室室、臺球球房等星星級酒店店化的設(shè)設(shè)施。我們建建議會所所注重與與生態(tài)環(huán)環(huán)境的融融合及體體驗其自自然野趣趣的情趣趣，結(jié)合合情景參參與式休休閑設(shè)施施如露天天茶社、郊野公公園、戶戶外運動動設(shè)施等等建設(shè)，即滿足足了消費費需求又又與戶外外活動結(jié)結(jié)合，互互動效果果更好。2、運動動休閑設(shè)設(shè)施本案有南南京最大大最高檔檔的休閑閑配套18800畝畝的高爾爾夫球場場環(huán)繞四四周，這這是一般般

22、別墅物物業(yè)沒有有的，另另外其他他運動設(shè)設(shè)施也是是項目的的必備條條件，建建議運動動設(shè)施不不僅包括括傳統(tǒng)項項目，還還需現(xiàn)代代時尚項項目如：室內(nèi)攀攀巖、登登山、網(wǎng)網(wǎng)球、射射擊、射射箭、山山坡滾球球、熱氣氣球、山山地自行行車等，但要注注意戶外外休閑設(shè)設(shè)施與周周邊景觀觀的銜接接和處理理。3、高科科技含量量的智能能化系統(tǒng)統(tǒng)家庭智能能系統(tǒng)技技術(shù)：包括家家庭智能能控制、信息服服務(wù)和家家庭安防防監(jiān)控。家庭智能控控制具有有家庭設(shè)設(shè)備遠程程控制功功能，家家電狀態(tài)態(tài)反饋，可以了了解家電電的開關(guān)關(guān)狀態(tài)等等；信息息服務(wù)系系統(tǒng)帶有有大容量量的短信信息收發(fā)發(fā)功能，可及時時接收小小區(qū)公告告及進行行設(shè)備設(shè)設(shè)備報修修和商品品配送請

23、請求。；家庭安安防監(jiān)控控通過在在住宅內(nèi)內(nèi)門窗及及室內(nèi)其其它部位位安裝各各種探測測器進行行晝夜監(jiān)監(jiān)控，224小時時計算機機監(jiān)控，準(zhǔn)確及及時發(fā)送送意外情情況，充充分保證證業(yè)主安安全。液晶顯示示可視免免提對講講系統(tǒng)：系統(tǒng)自自帶彩色色液晶顯顯示可視視免提對對講系統(tǒng)統(tǒng)，系統(tǒng)統(tǒng)在各單單元入口口安裝防防盜門和和對講裝裝置，以以實現(xiàn)訪訪客與住住戶可視視對講，并有訪訪客留影影留言的的先進功功能，單單元門控控制采用用遙控、鑰匙、密碼、感應(yīng)卡卡開鎖方方式，充充分保障障用戶的的安全、方便，有效地地防止非非法人員員進入住住宅內(nèi)。無線寬帶帶系統(tǒng)：無論是是在家里里，還是是在庭院院、湖邊邊、會所所，或是是兩者之之間的任任何位

24、置置進行工工作時，無線寬寬帶系統(tǒng)統(tǒng)對于需需要系統(tǒng)統(tǒng)功能強強大、攜攜帶輕便便的頻繁繁商務(wù)移移動用戶戶來講是是完美的的解決方方案，且且極具抗抗干擾性性、安全全性、可可擴展性性和不受受地理環(huán)環(huán)境限制制等優(yōu)勢勢。地溫式中中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)：本空調(diào)調(diào)系統(tǒng)不不占用業(yè)業(yè)主任何何地面空空間，業(yè)業(yè)主無需需購置安安裝家用用空調(diào)，無需購購置電熱熱水器等等設(shè)備。空調(diào)系系統(tǒng)末端端采用電電話遠程程遙控控控制系統(tǒng)統(tǒng)，可實實現(xiàn)遠程程控制風(fēng)風(fēng)盤的工工作狀態(tài)態(tài)及室內(nèi)內(nèi)溫度；室內(nèi)設(shè)設(shè)置智能能型空調(diào)調(diào)程序控控制器，業(yè)主可可按意愿愿設(shè)置自自動運行行時間段段，做到到戶內(nèi)空空調(diào)的智智能程序序化及自自動化。是真正節(jié)節(jié)能環(huán)保保、舒適適健康型型空調(diào)

25、系系統(tǒng)。新型建筑筑材料系系統(tǒng)：先先進的給給排水系系統(tǒng)，如如隔音、衛(wèi)生的的懸掛式式側(cè)排水水系統(tǒng)，先進的的隔聲如如墻體、門窗隔隔音系統(tǒng)統(tǒng)。4、高度度職業(yè)化化的管家家服務(wù)高素質(zhì)的的管理團團隊是別別墅居住住品質(zhì)得得以體現(xiàn)現(xiàn)的重要要保障對物業(yè)管管理公司司的要求求：一級管管理資質(zhì)質(zhì)別墅物物業(yè)管理理經(jīng)驗22年以上上有專業(yè)業(yè)從業(yè)資資格的管管理團隊隊聘請高度度職業(yè)化化、專業(yè)業(yè)化的別別墅管家家提供“酒店式式生活服服務(wù)”以以及“個個性化的的特約服服務(wù)內(nèi)容容”，組成了了私家別別墅業(yè)主主尊享的的人性化化高品質(zhì)質(zhì)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容。使使業(yè)主感感覺到不不僅僅是是生活上上的滿足足，更重重要的是是身份、情感上上的滿足足。除了提提供傳統(tǒng)

26、統(tǒng)的服務(wù)務(wù)項目如如設(shè)備設(shè)設(shè)施的管管理及維維修養(yǎng)護護、保潔潔服務(wù)、綠化管管理、環(huán)境保保護等，還包括括函蓋衣衣食住行行各個方方面的綜合經(jīng)經(jīng)營性服務(wù)，如如送餐、洗衣、居家維維修、室室內(nèi)綠化化、商務(wù)務(wù)服務(wù)、訂車船船、飛機機票以及及代接代代送客戶戶、酒店店式家居居清潔等等。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)及比例例由于本案案特殊的的巖石坡坡地形態(tài)態(tài)，地面面起伏不不平，高高差較大大，如果果在此地地建筑聯(lián)聯(lián)排或疊疊加類別別墅，會會造成成成本較高高，但售售價卻較較低的局局面，方方案經(jīng)濟濟性太差差。根據(jù)據(jù)市場調(diào)調(diào)查結(jié)果果，并結(jié)結(jié)合本案案地形地地貌，我我司建議議以獨立立別墅為為主，并并配以少少量雙拼拼。獨立立別墅分分為精致致的小型型院落

27、別別墅和相相對面積積較大的的山體獨獨立別墅墅，而且且山體獨獨立別墅墅的差異異化較大大，每棟棟都根據(jù)據(jù)具體的的地形和和景觀量量身打造造。具體體的經(jīng)濟濟指標(biāo)如如下表： 各類類戶型配配比表住宅類型型面積區(qū)間間（）戶 數(shù)(戶戶)總建筑面面積戶數(shù)所占占比例山體獨立立別墅280-4000，以3300為為雙 拼別墅墅220-2600，以2240為為主5012000016%小型院落落別墅220-2600，以2240為為主11928566037%合 計322895000100% 開發(fā)周期期及進度度安排根據(jù)今年年南京市市別墅銷銷售情況況，獨立立別墅總總共銷售售1800套，雙雙拼銷售售85

28、套套，再加加上本項項目體量量較大，并大部部分以獨獨立別墅墅為主，市場情情況和特特殊的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)決定了了本案銷銷售周期期比較長長，所以以我司將將開發(fā)周周期定為為5年，分5期期開發(fā)，銷售周周期為44年，在在20005年下下半年開開始銷售售。以精精致的小小型院落落別墅打打開市場場，配合合部分山山體獨立立別墅和和雙拼，創(chuàng)造南南京市少少有的精精致性、個性化化的高檔檔坡地別別墅。各各期開發(fā)發(fā)安排見見下圖：開發(fā)進程程安排如如下： 單位位：戶 山體獨立立別墅雙 拼小型院落落別墅合計一期1085068二期2483668三期30203383四期52658五期37845合期主推推受市場場

29、歡迎的的小型院院落別墅墅，配少少量山體體獨立別別墅和雙雙拼以滿滿足多種種客戶的的需求，樹立南南京首家家精致個個性化坡坡地別墅墅形象，同時利利于開發(fā)發(fā)商的資資金回款款。二期可逐逐步增加加山體獨獨立別墅墅的推出出量，進進一步提提高項目目整體形形象。三期，由由于小型型院落別別墅全部部都集中中在項目目的南邊邊，考慮慮到不影影響一期期入住業(yè)業(yè)主，所所以需將將小型院院落別墅墅集中在在前三期期推出。四期，為為方便整整個項目目的施工工安排，施工路路線改為為東北面面進入。五期，地地形比四四期較為為寬闊平平整，別別墅類型型可塑性性較高，可根據(jù)據(jù)市場銷銷售情況況對別墅墅類型做做適當(dāng)調(diào)調(diào)整。經(jīng)濟測算算1.項目目總體投投資收益益