某房地產(chǎn)年度市場監(jiān)測報告

1、. .40/40市房地產(chǎn)08年上半年市場監(jiān)測報告市星彥地產(chǎn)顧問2008年市房地產(chǎn)市場分析報告(1-6月份)TOC o 1-3 h z uHYPERLINK l _Toc2069022802008年上半年宏觀調(diào)控政策： PAGEREF _Toc206902280 h 3HYPERLINK l _Toc2069022812008年上半年金融調(diào)控政策: PAGEREF _Toc206902281 h 6HYPERLINK l _Toc2069022822008年上半年房地產(chǎn)行業(yè)政策分析: PAGEREF _Toc206902282 h 7HYPERLINK l _Toc2069022832008年上

2、半年市宏觀動態(tài)信息: PAGEREF _Toc206902283 h 7HYPERLINK l _Toc206902284市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析: PAGEREF _Toc206902284 h 8HYPERLINK l _Toc206902285房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)分析: PAGEREF _Toc206902285 h 8HYPERLINK l _Toc206902286市經(jīng)營性土地市場分析: PAGEREF _Toc206902286 h 9HYPERLINK l _Toc206902287市房地產(chǎn)市場板塊發(fā)展研究: PAGEREF _Toc206902287 h 11HYPERLINK l _Toc2

3、06902288市場重點(diǎn)競爭項目監(jiān)測與點(diǎn)評： PAGEREF _Toc206902288 h 19HYPERLINK l _Toc206902289華夏第九園： PAGEREF _Toc206902289 h 19HYPERLINK l _Toc206902290新奧艾力楓社 PAGEREF _Toc206902290 h 20HYPERLINK l _Toc206902291市房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望： PAGEREF _Toc206902291 h 21一、2008年上半年宏觀調(diào)控政策：土地管理 1月7日，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知。該通知對于在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期中如何節(jié)約集約使用土地，

4、從城市到農(nóng)村、從規(guī)劃到建設(shè)、從耕地到非耕地、從地上空間到地下空間都做了全面、具體和嚴(yán)厲的規(guī)定。 1月7日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知實施。根據(jù)通知，村民出租出售住房后將不得獲批宅基地。通知還針對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到農(nóng)村占用耕地或農(nóng)村建設(shè)用地，搞房地產(chǎn)開發(fā),從而形成所謂“小產(chǎn)權(quán)房”的問題作了規(guī)定：任何單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，嚴(yán)禁將農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)。農(nóng)村的住宅用地只能分配給本村村民，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住

5、房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 2月7日，國務(wù)院發(fā)布土地調(diào)查條例。該條例為全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有效保護(hù)土地資源，實施最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控提供了政策和法律方面的依據(jù)。 4月30日，國土資源部發(fā)布土地案件查處辦法。該辦法的實施，為保證土地管理部門正確、與時查處土地案件，依法追究土地者的法律責(zé)任，維護(hù)土地的社會主義公有制和國家的土地管理秩序等方面提供了有力保障。 5月1日，國務(wù)院頒布的中華人民國政府信息公開條例實施，同日新修訂的市政府信息公開規(guī)定也予實施；結(jié)合條例，土地出讓金收支依法公開。 5月30日，中紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國

6、土資源部聯(lián)合下發(fā) 違反土地管理規(guī)定行為處分辦法，并決定自6月1日起執(zhí)行。處分辦法強(qiáng)調(diào)了土地執(zhí)法傾向政府主體，堅守18億畝耕地“紅線”不動搖。 廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房保障建設(shè) 1月21日，市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃（20082012年）公布。未來5年，市將累計籌集和建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房約2000萬平方米（平均每年約400萬平方米），占同期全市住宅建設(shè)總量的20%左右。此外，還將通過推進(jìn)舊區(qū)和舊住房綜合改造、實施“租房貼費(fèi)”政策，進(jìn)一步改善城市居民家庭的住房條件。 2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法。該辦法明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資

7、格等一系列問題。 3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā) 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知。通知規(guī)定，個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10的個人所得稅。 3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知。該通知對確保廉租房的質(zhì)量，對解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。 6月，市政府印發(fā)市社會保障“十一五”規(guī)劃。按照規(guī)劃，本市將加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決本市低收入家庭住房困難的政策體系。到2010年，市區(qū)居民人均居住面積達(dá)到18平方米左右，

8、能夠享受廉租住房政策的城鎮(zhèn)生活和居住困難家庭達(dá)到10萬戶左右。 房地產(chǎn)買賣交易 1月13日，國務(wù)院修訂了價格行為行政處罰規(guī)定，嚴(yán)格界定了價格行為，明確了具體處罰措施，對那些不講誠信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，繼續(xù)加大查處力度，直至清出房地產(chǎn)市場。 2月3日，市房地資源局、央行分行、銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā) 關(guān)于通過房屋登記信息系統(tǒng)核查借款人家庭住房面積有關(guān)問題的通知，規(guī)定借款人與家庭成員在申請住房貸款，需要查詢家庭已經(jīng)登記 （包括權(quán)屬登記和預(yù)告登記）的住房面積情況的，應(yīng)經(jīng)過市交易中心審核。 4月15日，國家發(fā)改委、財政部關(guān)于 計費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知發(fā)布，就房屋登記收費(fèi)計費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題作了規(guī)

9、定。 金融、稅收 1月25日起，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 3月25日起，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 4月8日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格的意見。該意見對于房地產(chǎn)交易中納稅人申報的計稅依據(jù)明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，參照市場價格核定計稅價格，逐步將房地產(chǎn)評稅技術(shù)應(yīng)用到計稅價格的核定工作中。 4月25日起，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 6月10日，財政部與國稅總局聯(lián)合頒發(fā)關(guān)于企業(yè)為個人購買房屋或其他財產(chǎn)征收個人所得稅問題的批復(fù)。這是繼200

10、8年3月27日國稅關(guān)于個人股東取得公司債權(quán)債務(wù)形式的股份分紅計征個人所得稅問題的批復(fù)后，又一個主要針對個人投資者或企業(yè)高管關(guān)于個人所得稅方面的稅收政策，且這兩個政策都對個人所得從嚴(yán)征收。 6月15日、25日，央行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率各0.5個百分點(diǎn)。 6月23日，中國人民銀行宣布調(diào)整銀行存貸款利率,其中1年存款的年利率上調(diào)至13.5%,貸款利率上調(diào)至20%。 法律法規(guī) 1月1日中華人民國城鄉(xiāng)規(guī)劃法施行。該法的施行，對在城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)中，對自然資源和文化遺產(chǎn)的保護(hù)與合理利用，對環(huán)境的保護(hù)和堅持社會平衡發(fā)展起到進(jìn)一步強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃的綜合調(diào)控作用。 5月12，市規(guī)劃局下發(fā)的 關(guān)

11、于加強(qiáng)對公寓式辦公建筑層高規(guī)劃管理的意見規(guī)定：“公寓式辦公”項目凡未核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，建筑層高不得超過4.5米。 6月16日，最高人民法院根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，起草并公布了 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）和關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （征求意見稿）。關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）是最高院首次針對物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判工作起草的司法解釋。 6月19日，市十三屆人大常委會第四次會議聽取并審議了市房地產(chǎn)登記條例（修訂草案）。該條例（修訂草案）明確規(guī)定，對房屋承重結(jié)構(gòu)被損壞或者有搭建的房地產(chǎn)將納入限

12、制登記圍，并對新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)明確的房地產(chǎn)權(quán)利圍作了界定。 經(jīng)濟(jì)仍將有序增長 盡快實施減稅政策政策措辭的變化并不意味著宏觀政策取向出現(xiàn)了重大的改變，今年以來的宏觀政策走勢與預(yù)定的方向基本一致。上半年宏觀調(diào)控的目標(biāo)初步達(dá)到，下半年的經(jīng)濟(jì)仍將有序增長。通脹壓力可能會因為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)而長期化。嚴(yán)厲的反通脹舉措短期可能會犧牲一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長,但是至少可以避免在更高的通脹壓力下付出更大的經(jīng)濟(jì)增長乃至社會穩(wěn)定等方面的代價。無論是否提貨幣政策從緊，控制通脹的現(xiàn)實要求不可能使貨幣政策具備短期放松的條件。如果因為緊縮初期的增長回落就迅速放松貨幣政策，有可能會貽誤控制通脹的

13、良好時機(jī)。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)積極實施減稅。除了應(yīng)對短期的周期性波動之外，宏觀政策的方向應(yīng)當(dāng)是積極推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。無論股市還是房地產(chǎn)市場，治本之策還是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展。二、2008年上半年金融調(diào)控政策:在開放經(jīng)濟(jì)的條件下，物價上漲會通過貿(mào)易、投資和資本流動等渠道在全球圍會迅速蔓延。如在國際大宗商品價格上漲的情況下，各國通貨膨脹都處于較高水平，其中美國5月份的通貨膨脹率為4.2；今年5月份，歐盟通脹率已升至3.9，接近去年同期的兩倍；目前秘魯通脹率達(dá)到5，智利為8，烏拉圭為10，委瑞拉今年通脹率預(yù)計將達(dá)到25.7；在截至6月7日的一周里，印度的通貨膨脹率上升到11.05；越南5月份通貨膨脹率升至13年高

14、點(diǎn)25.2；中國5月份的通貨膨脹率為7.7，都處于較高水平。2008年上半年中國CPI指數(shù)走勢圖6月5月7.70%4月8.50%3月8.30%2月8.70%1月7.10%2008年上半年以來至今國家5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。頻頻上調(diào)存款準(zhǔn)備金率乃至創(chuàng)出歷史新高，意在加強(qiáng)銀行體系流動性管理。當(dāng)前，銀行資金比較充裕，流動性過剩問題仍然突出。最新數(shù)據(jù)顯示，貨幣供應(yīng)量增長1807%。2008年5月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為4362萬億元同比增長1807%，增幅比上年末高133個百分點(diǎn)，比上月末高113個百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量M1余額為1533萬億元，同比增長1793%，增幅比上年末低312個百分點(diǎn)，比上

15、月末低112個百分點(diǎn)；市場貨幣流通量M0余額為302萬億元，同比增長1288%。15月凈回籠現(xiàn)金206億元，同比少回籠139億元 。次數(shù)調(diào)整時間調(diào)整容62008年6月上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，6月15日和25日分別按0.5個百分點(diǎn)繳款。52008年5月20日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。42008年4月25日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。32008年3月25日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。22008年2月12008年1月25日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。三、2008年上半年房地產(chǎn)行業(yè)

16、政策分析:持續(xù)已久的房產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)化成了買方市場。此時的房產(chǎn)市場應(yīng)該由賣房賣力吆喝，買方持幣觀望、“貨比三家”。上半年房地產(chǎn)的投資增長是32%左右，高出固定資產(chǎn)投資6個百分點(diǎn)，房價五月份同比增加了9.2%，說明還在上漲，比這嚴(yán)重的不是這 兩條，而是交易量持續(xù)的下降，有的城市下降已經(jīng)超過了50%，如這樣的大城市已經(jīng)接近了50%，這是非常重要的信號。交易量的持續(xù)下降比房價的同比上 升是更重要的危險信號，總而言之，當(dāng)前房地產(chǎn)的整個態(tài)勢可以說是一個“難”字。四、2008年上半年市宏觀動態(tài)信息:宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策面不支持房價持續(xù)高漲 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢方面來看，國家統(tǒng)計局就上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答

17、記者問時，新聞發(fā)言人曉超表示：“應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速回落符合宏觀調(diào)控的預(yù)期。為防止經(jīng)濟(jì)增長偏快轉(zhuǎn)為過熱，中央采取了貨幣、財稅、貿(mào)易、土地等各項綜合性政策。隨著這些政策的落實，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增速回落，符合宏觀調(diào)控的預(yù)期?！备鶕?jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.5%，房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍然維持在100點(diǎn)以上的高位。這表明，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的格局并未改變。 從政策面來看，根據(jù)年初溫家寶總理政府工作報告中的精神，房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象。業(yè)界專家分析，對房地產(chǎn)調(diào)控有兩個方面：一是進(jìn)一步實行從緊的貨幣政策；二是進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，把中等收入階層住房、流動就業(yè)人口如農(nóng)民工

18、等劃到政府干預(yù)和保障圍之。為此，政府加大了針對中低收入階層的住房保障體系建設(shè)力度。 在全國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的大環(huán)境下，市整體經(jīng)濟(jì)水平突破新高，尤其在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資方面。房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大發(fā)展。成交量和成交價格平穩(wěn)拉升。五、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析:招商引資進(jìn)展順利。一季度，我區(qū)實際利用外資均有不俗表現(xiàn)。一是實際利用外資平穩(wěn)增長。實際利用外資完成4707萬美元，同比增長9.6%。從全市圍看，1-2月我區(qū)實際利用外資繼續(xù)領(lǐng)跑全市，占全市利用外資的47.0%；二是引進(jìn)資速度加快。1-3月新批資企業(yè)5個，合同總金額30719萬元，新批資企業(yè)數(shù)量和合同總金額同比分別增長400%和668.0%；實際引進(jìn)資7.

19、38億元，同比增長127.6%，增速比上年同期提高99個百分點(diǎn)。 截至6月30日，全市財政總收入完成689億元，增長419，占全年任務(wù)的561，順利實現(xiàn)了“時間過半、任務(wù)過半”的目標(biāo)，呈現(xiàn)出規(guī)模擴(kuò)大、速度加快、質(zhì)量提高的良好態(tài)勢。1至6月份，增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅四個主體稅種分別增長260、817、572、400。我市各外資企業(yè)在自身健康發(fā)展的同時，對推動全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展發(fā)揮了一定的作用。與此同時，隨著外商投資企業(yè)的加快發(fā)展和經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，外資企業(yè)吸收的勞動力數(shù)量也不斷逐年增加。六、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)分析:2007年底至2008年上半年是房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)云變幻，動蕩最為嚴(yán)重

20、的一年。開發(fā)商投資擴(kuò)業(yè)，政府也相繼推出一系列相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場在“無形之手”和“有形之手的共同作用下，呈現(xiàn)出獨(dú)特的“風(fēng)景”。 開發(fā)投資穩(wěn)步增長，90平方米以下套型比例明顯上升。2007年以來，我市進(jìn)一步貫徹落實調(diào)控政策，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持理性健康的發(fā)展態(tài)勢。開、竣工面積和開發(fā)投資均保持穩(wěn)步增長，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本趨于合理。據(jù)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長建忠在新聞發(fā)布會上指出，有兩類企業(yè)可申請單位集資建房，前提條件是要被納入經(jīng)濟(jì)適用住房政策疇。 今后，單位集資合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房政策的疇進(jìn)行管理。所謂按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策疇管理主要體現(xiàn)在兩條，第一是要納入經(jīng)濟(jì)適用住房的計劃；第二它

21、的建筑標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和產(chǎn)權(quán)關(guān)系等，都要按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策和有關(guān)規(guī)定來執(zhí)行。 現(xiàn)階段只有兩類企業(yè)可申請單位集資合作建房，一類是遠(yuǎn)離城區(qū)的獨(dú)立工礦企業(yè)，第二類是住房困難戶較多的企業(yè)。另外，申請單位集資合作建房必須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)和必須符合城市的規(guī)劃，企業(yè)還必須擁有自己的土地，且土地是必須符合城市規(guī)劃，可用于建設(shè)住房的，不是工業(yè)性質(zhì)的土地。 七、市經(jīng)營性土地市場分析:上半年中國城市居住用地均價為2020元 增速減緩中國房價經(jīng)由宏觀調(diào)控已經(jīng)逐漸得到抑制。記者從國土資源部召開的全國國土資源廳局長座談會上獲悉，截至今年六月底，中國城市居住用地均價為每平方米二千零二十元，增速較去年下半年明顯減緩。容摘要：市

22、土地價格上漲緩慢，土地供應(yīng)減少導(dǎo)致成交量萎縮。開發(fā)水平仍然處于比較封閉的狀態(tài)，當(dāng)?shù)卣νΦ貎r，外地開發(fā)主體和資金的進(jìn)入可能會提升后勢土地價格。年份土地出讓面積土地出讓畝數(shù)總成交價（萬元）平均容積率2008上半年866104.661299.171630381.8目前從成交量上看，受市場影響，開發(fā)商也謹(jǐn)慎拿地，成交量有所下降市土地管理部門一直以來對土地出讓容積率做到了嚴(yán)格的把控，居住用地在1.8以下，商業(yè)用地在2.0以下。在這種嚴(yán)格控制下，市的生態(tài)好，綠化率高，宜居舒適的城市氛圍已經(jīng)建立起來。近期出讓土地仍嚴(yán)格保持著這一顯控，為宜居生態(tài)型的城市建設(shè)打下堅實基礎(chǔ)。而與其相反的是中國當(dāng)前許多地區(qū)級城

23、市都紛紛拔高容積率，刻意營造都市感和現(xiàn)代感。2007-2008年土地成交概況地塊編號地塊位置區(qū)域土地面積（m2）土地用途出讓方式成交總價（萬元）競得人2008-5市愛民東道北側(cè)安次區(qū)28486平方米(折合42.729畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛 牌11550市恒慶基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)2008-14龍河園區(qū)一號路東側(cè)、京山鐵路南側(cè)安次區(qū)281074平方米（折合421.611畝）工業(yè)50年掛 牌7600市宏盛房地產(chǎn)開發(fā)2008-12市廣陽道北側(cè)、建設(shè)路東側(cè)廣陽區(qū)336351平方米(折合504.527畝)商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛 牌136300市恒基房地產(chǎn)開發(fā)2008-11市愛民西道南側(cè)

24、、市淀粉廠西側(cè)安次區(qū)4447.36平方米(折合6.671畝工業(yè)50年掛 牌168市國貿(mào)商業(yè)集團(tuán)食品公司廊開2008-5市開發(fā)區(qū)友誼路東側(cè)、新源道北側(cè)開發(fā)區(qū)197572.9平方米(折合296.3593畝)工業(yè)50年掛 牌6817新奧光伏能源廊開2008-4市開發(fā)區(qū)百合道南側(cè)、威盧克斯公司東側(cè)開發(fā)區(qū)18173.4平方米(折合27.26畝工業(yè)50年掛 牌603西爾歐（中國）醫(yī)療設(shè)備上圖可見上半年土地成交放緩，區(qū)位基本上均分布在外環(huán)路沿途和開發(fā)區(qū)。由于近期的市場銷售狀況緩慢，各開發(fā)單位反應(yīng)冷淡，成交乏力。住宅土地單價區(qū)間為130-300萬/畝，工業(yè)用地18-23萬畝。編號土地位置土地面積（m2）土地用

25、途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）保證金(萬元)起始價(萬元)容積率建筑 層數(shù)綠地率2008-1市益民道一號63584.989合95.377畝商品住宅1.71630%70年/其中商業(yè)40年1890021000廊開2008-2號市開發(fā)區(qū)新奧貴賓樓北、金源道南側(cè)、友誼路西側(cè)、九干渠東側(cè)53730.2合80.595畝）城鎮(zhèn)混合住宅用地1.825%30%住宅70年、商業(yè)40年10480廊開2007-3號市開發(fā)區(qū)匯源道南、北338830.1合508.24畝住宅用地1.823%35%70年/其中商業(yè)40年700602008-4市辛莊道南側(cè)、常甫路東側(cè)4637合6.9557畝商品住宅2.3041.5430.65%

26、70年/其中商業(yè)40年164018202008-5市愛民東道北側(cè)28486合42.729畝住宅用地2.024%35%70年/其中商業(yè)用地40年470094002008-6市桑園西口、規(guī)劃光明道東道北側(cè)23121.81合34.683畝住宅用地2.024%35%70年/其中商業(yè)用地40年381576302008-13西環(huán)路西側(cè)、愛民西道南側(cè)、規(guī)劃路二東側(cè)60178平方米（合90.267畝）商業(yè)、住宅用地2.024%35%70年/其中商業(yè)用地40年343017150Dec-08廣陽道北側(cè)、建設(shè)路東側(cè)336351平方米（合504.527畝）住宅用地2.024%35%70年/其中商業(yè)40年2620013

27、1200Nov-08愛民西道南側(cè)、市淀粉廠西側(cè)4447.36平方米（合6.671畝）工業(yè)用地 0.810.150年301332008-14龍河園區(qū)一號路東側(cè)、京山鐵路南側(cè)281074平方米（合421.611畝）工業(yè)用地0.840%-60%15%-20%50年14007167上圖可見供應(yīng)土地區(qū)位基本上均分布在外環(huán)路沿途。從土地市場上看，土地供應(yīng)主要集中在外環(huán)路沿線。根據(jù)上半年成交的土地出讓價格來看，后一階段的土地成交價格與成交量可能出現(xiàn)萎縮。八、市房地產(chǎn)市場板塊發(fā)展研究:根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，上半年中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點(diǎn)。2008年上

28、半年市房地產(chǎn)項目供應(yīng)總量約在54-55萬平米之間，供應(yīng)壓力點(diǎn)集中在2季度4-6月份之間，主要供應(yīng)區(qū)域在廣陽區(qū)域和安次區(qū)域，廣陽區(qū)域今年下半年將會被安次區(qū)域板塊的拉動而降低需求主體規(guī)模量，但仍然維持較大的供應(yīng)規(guī)模，雖然與開發(fā)區(qū)區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品有所不同，但其區(qū)域的作用力將會逐漸顯現(xiàn)和提高上來，對板塊造成的沖擊較大。（參考下圖供應(yīng)分析）市2008年主要上市項目指標(biāo)分析樓盤名稱所在區(qū)域板塊總建筑面積預(yù)售貨量開盤時間主流產(chǎn)品產(chǎn)品種類開盤均價項目壓力盛通國際廣陽W6.2408.下半年65-138高層5800金源麗舍廣陽W2.52.508.下半年90-100小高4800資金永興苑安次S5.24.808.下半年未

29、定高層4500君蘭苑廣陽W12.942008.1.2080-100小高5260位置.單價安泰家園安次S301.52008.04.1881-119小高4900無第九園廣陽W152.62008.05.10130-260多層6200無興運(yùn)花園廣陽E7.81.508.下半年79-105高層4500-4700資金長富吉第安次S2.312008.0780-130高層4800小奧富斯安次S2.91.32008.6.880-110小高4580品質(zhì)紫府廣陽W1052008.3.880-135小高5580小正隆嘉園廣陽N322008.5.20/7.1160-128小高4950拆遷恒慶國際公寓廣陽E17308.下半

30、年80-120高層5100龍河盛都安次S305.22008.6.660-120高層4468拆遷名人國際廣陽E10208下半年80-100高層5100資金儷水家苑廣陽E86.408.745-130高層5160無盛德花園安次S300.52008.06/7.1190-110多層4700資金馨視界廣陽W162.82008.5.2380-120小高4000無馨鉆界廣陽N54.62008.6.2888-129小高5500無艾力楓社開發(fā)區(qū)N1242008.7.2690-230410-430公寓聯(lián)排8800無塞納河谷開發(fā)區(qū)N122.42008.4.19/7.2088-129別墅洋房7600單價上表列出在200

31、8年預(yù)售項目的銷售基本指標(biāo)，2008年預(yù)計上市總面積在54.7萬平米左右，上市均價在4999元/平米，安次區(qū)均價在4658元/平米。廣陽區(qū)均價在5170元/平米;本市上半年開盤上市項目10個，推出面積為29.5萬平方米，實際銷售面積僅為8.9萬平方米，整體銷售率只有30%左右；主要以紫府、第九園、馨視界、君蘭苑等項目為主(注:以上數(shù)據(jù)均不含開發(fā)區(qū)艾力楓社和塞納河谷)。2007年市房地產(chǎn)供應(yīng)量為49萬平方米左右，全年消化量為37萬平方米左右，整體供需比例1：0.92，市場整體供求相對平穩(wěn)，市場狀況良好；如果加上2007年尾盤10萬平方米左右，整體市場供應(yīng)在65萬平方米左右，而通過市場經(jīng)驗值估算，

32、在市場環(huán)境良好的狀態(tài)下，2008年整體銷量在40萬平方米左右，供需比例1：0.6左右，市場供求關(guān)系接近危險系數(shù)。受市場政策調(diào)控的影響，從上面的數(shù)據(jù)不難看出上半年的成交量與成交均價與去年相比有所下降。第九園安泰家園永興苑金源麗舍盛通國際君蘭苑第六街區(qū)正隆家園龍河盛都奧富斯長富吉第盛世豪庭興運(yùn)花園馨鉆界名人國際恒慶國際公寓儷水家園盛德花園紫金華府奧韻馨視界東日瑞景 上圖標(biāo)注為廣陽、安次兩區(qū)樓盤位置與推售情況，2008年上半年市場主要供應(yīng)產(chǎn)品為小高層和高層，主力戶型面積滿足70/90要求，產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，紅色標(biāo)注的項目主要分布在2008年1-6月上市，本月新開樓盤有，正隆家園、儷水家園、長富吉第

33、、盛德花園等；綠色標(biāo)注的為暫未開盤項目。廣陽區(qū)商品住宅區(qū)域典型項目分析廣陽區(qū)板塊2008年上市多盤云集的板塊之一，(中房馨視界、馨鉆界、正隆家園，君蘭苑、第九園、紫府項等項目)項目在2008年上市的多達(dá)12個之多，總供應(yīng)面積達(dá)到113.4萬平米左右，上半年上市面積也多達(dá)40.4萬平米左右，銷售面積16.4萬平方米，占到整個市區(qū)供應(yīng)規(guī)模的47.69%。項目之一點(diǎn)評：中房馨視界項目位于市區(qū)西部，市新源水廠西側(cè)，愛民西路北側(cè)，緊鄰市西部高教園區(qū)規(guī)劃區(qū)的中心。地塊西面是40m控寬的規(guī)劃三路,北面是20m控寬的規(guī)劃四路。該地塊與北面的12號、13號地塊相互依托，互為發(fā)展，未來成為西部高教園區(qū)的配套居住區(qū)

34、。規(guī)劃用地約9.3公頃，用地形狀呈長方形，南北長約250m，東西長約390m。規(guī)劃含小高層、多層形式住宅，并配套幼兒園，超市等公共建筑，地上建筑面積約14.6萬，容積率1.58，建筑密度21.7%，綠地率達(dá)35%。效果圖60左右的戶型圖規(guī)劃用地面積：92807 ，總建筑面積：162013，地上建筑面積：146198 ，其中：多層住宅建筑面積：38442，小高層住宅建筑面積：97246 ，幼兒園建筑面積：1360，其他公建建筑面積：9150。該項目主力戶型為90、110平方米三室，還另有少量57、80-90平方米二室。其中57平方米二室較具特色，可改裝為兩室使用，上半年推售產(chǎn)品促銷力度大，銷售較

35、好，銷售率達(dá)到80%左右。項目之二點(diǎn)評：榮盛君蘭苑項目位于西環(huán)路以西，武警學(xué)院以南?？偨ㄖ娣e20萬平方米，共15棟小高層，以10層為主，少量6層。首開西側(cè)黃色標(biāo)號樓座，東側(cè)1、2、3、6、10號樓為二期開發(fā)。主力戶型為80-90平方米的二室，另外有90平方米的三室戶型，集中在11號樓，最大戶型集中在10號樓為120、130兩種三室戶型。最小是少量的77平方米的二室，沒有一室設(shè)計。項目一期上半年推售量4萬平米左右，主力戶型80-90平方米的二室和三室戶型；由于項目位置較偏，周邊配套尚不完善，公共交通不發(fā)達(dá)，固一月份開盤以來銷售情況一般，截止6月底銷售率只有40%左右。整體效果圖90平方米三室主

36、力戶型項目之三點(diǎn)評：紫府該項目地處金源道與和平路交口處，由市開發(fā)區(qū)北方房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)興建，總建筑規(guī)模在10萬平米左右，綠化率32%，分為2期開發(fā)，首期開發(fā)6棟樓，以9-12層為主，建筑外延以深褐色為主題顏色，外延鋪面磚，局部以涂料補(bǔ)充，戶戶突出飄窗，增大采光面積，在戶型設(shè)計上特點(diǎn)不夠鮮明，屬于常規(guī)設(shè)計，在尺度把握上比較欠經(jīng)驗，戶型設(shè)計進(jìn)深較長，開間較小，使用不夠方便。在車位設(shè)計上以地下車位為主，地面上無停車位，園林景觀上以景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)，做到移步移景。項目東北財富區(qū)的黃金地段，地理位置十分優(yōu)越，周邊生活便利、學(xué)校、商業(yè)等配套一應(yīng)俱全，交通發(fā)達(dá)。主力戶型90-135，均采用了四明設(shè)計，空間明朗

37、實用。項目開盤前做一次部認(rèn)購，主要是針對前期的關(guān)系客戶，于3月8日正式開盤，由于地段原因開盤以來銷售狀況良好目前銷售率已達(dá)85%左右。整體效果圖典型戶型安次區(qū)板塊2008年上市新樓盤6個，(盛德花園、奧富斯、龍河盛都、長富吉第等項目)項目在2008年上市推售的有4個，總供應(yīng)面積達(dá)到100.4萬平米左右，上半年上市面積14.3萬平米左右，銷售面積8.5萬平方米，占到整個市區(qū)供應(yīng)規(guī)模的42.22%。個別項目點(diǎn)評之一：長富吉第該項目位于常浦路與辛莊道交口處，項目整體用地面積較小，為13297平米，規(guī)劃總建筑面積23225平米，綜合容積率控制在1.75，規(guī)劃戶數(shù)為274戶，車位控制在130個左右，比例

38、約在1：0.5。套型建筑面積在90平米以下的占住宅總建筑面積的83.98%，屬于純小戶型社區(qū)。項目規(guī)劃為圍合式布局，設(shè)置塔樓5棟，中心設(shè)置景觀廣場，規(guī)劃沿街設(shè)置2160平米左右商業(yè)，滿足社區(qū)與周邊的商業(yè)配套，項目整體規(guī)劃由華夏建筑設(shè)計擔(dān)當(dāng)，根據(jù)規(guī)劃的特點(diǎn)，比較符合人居的動靜要求，而且突出社區(qū)的集中性。該項目預(yù)計在7月份上市推售，首批推售面積1萬平米左右，六月份做了大量的報紙推廣。接待中心整體規(guī)劃個別項目點(diǎn)評之三：奧富斯該項目位于常甫路前鋒小區(qū)對面，奧福斯小區(qū)一期工程總占地面積14860平米，建筑面積近3萬平米，為盛翔房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，綜合容積率控制在1.6左右，整體建筑為板式小高層，戶型集中在7

39、0至80平米戶型。開盤前接受部選房，據(jù)現(xiàn)場介紹認(rèn)購較多，開盤成交10%左右，目前銷售情況并不樂觀。接待中心整體規(guī)劃典型戶型開發(fā)區(qū)板塊2008年上市新樓盤有恒盛塞納河谷和新奧艾力楓社兩個項目，總供應(yīng)面積達(dá)到24萬平米左右，上半年上市面積4萬平米左右，銷售面積1.5萬平方米，占到整個市區(qū)供應(yīng)規(guī)模的10.09%。九、市場重點(diǎn)競爭項目監(jiān)測與點(diǎn)評：華夏第九園：華夏第九園總體規(guī)劃華夏第九園樣板間展示華夏第九園現(xiàn)場展示項目坐落在武警學(xué)院南，緊鄰自然公園；由15棟電梯多層洋房、6棟4.5層洋房、3棟學(xué)者公寓高層建筑組成?？傉嫉?15畝，建面9萬，一期戶型面積90-230，主力戶型為130-150，二期主力戶型

40、150-260，5-6層高板樓帶電梯，首層贈送私家花園，頂層贈送露臺，南北通透，戶型布局合理，利用率高，小區(qū)人車分流，地下車位1：1；品牌開發(fā)商，樓品品質(zhì)較高，園林設(shè)計環(huán)境優(yōu)美，價格合理；但項目的位置較偏，目前交通不方便，周邊生活配套尚未完善，由于產(chǎn)品價格優(yōu)勢，開盤以來銷售率達(dá)80%左右，目前銷售穩(wěn)定。該項目主打賣點(diǎn)：生態(tài)低密度社區(qū)，容積率1.2，綠化率36%；唯一中式人文大宅，宣揚(yáng)建筑風(fēng)格，突出會所文化運(yùn)營；園林設(shè)計層次意境分明，9大景觀主題；戶型使用拼接法，以小戶型規(guī)劃出大宅分割，用心獨(dú)具風(fēng)格。新奧艾力楓社平面戶型圖展示平面戶型圖展示效果圖新奧艾力楓舍高爾夫花園公寓項目位于市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)藝術(shù)大道北側(cè)，金源道南側(cè)。項目總建面12萬，是由13棟花園觀景公寓樓和4棟聯(lián)排別墅、一座五星級酒店、會所、2棟別墅總統(tǒng)套房所組成；一期推售面積4萬平米左右，推出精裝公寓200套，（裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-2000元/）聯(lián)排別墅24套，精裝公寓面積90-230的平面戶型，其中90、130150160各9套，180-230160套左右，聯(lián)排別墅410-430。社區(qū)有五星酒店和高爾