房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資發(fā)展管理制度模版

1、項(xiàng)目投資發(fā)展管理制度第一章 流程要素 一、流程目標(biāo) 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證。 二、流程主要責(zé)任部門 下屬公司投資發(fā)展部、投資公司三、流程關(guān)鍵控制點(diǎn) 流程關(guān)鍵點(diǎn) 主責(zé)部門 輸出成果 提出項(xiàng)目投資發(fā)展建議 下屬公司投資發(fā)展部 項(xiàng)目投資發(fā)展建議 可行性研究報(bào)告 下屬公司投資發(fā)展部 可行性研究報(bào)告 組織可行性論證 投資發(fā)展中心 可行性研究報(bào)告論證結(jié)果 項(xiàng)目獲取方式 下屬公司總經(jīng)理室 獲取土地 四、適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展的論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究和決策工作。 五、術(shù)語與定義 1.房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備：為保證公司未來項(xiàng)目開發(fā)的土地需求，而預(yù)

2、先進(jìn)行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購(gòu)入土地的行為。 2.可行性研究：就是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。 第二章 職責(zé)權(quán)限 一、下屬公司投資發(fā)展部 1負(fù)責(zé)城市土地信息收集； 2根據(jù)集團(tuán)對(duì)土地信息的A、B、C、D類項(xiàng)目評(píng)價(jià)的設(shè)置，進(jìn)行土地信息的甄別； 3在項(xiàng)目預(yù)研階段進(jìn)行項(xiàng)目背景調(diào)查； 4在項(xiàng)目預(yù)研階段提出項(xiàng)目投資發(fā)展建議，報(bào)下屬公司總經(jīng)理室審核； 5在項(xiàng)目預(yù)研階段將沒有通過審批的項(xiàng)目投資發(fā)展建議歸檔； 6在項(xiàng)目可行性研究階段負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究的組織和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編寫。 7. 在項(xiàng)目可行性研究階段對(duì)通過決策需要獲取

3、的項(xiàng)目，除招拍掛項(xiàng)目外，負(fù)責(zé)對(duì)合約性文件的起草； 8在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)被董事長(zhǎng)否決的可行性研究報(bào)告進(jìn)行存檔。 二、下屬公司總經(jīng)理室 1在項(xiàng)目預(yù)研階段參與項(xiàng)目預(yù)研，提出項(xiàng)目投資發(fā)展建議； 2在項(xiàng)目可研階段，對(duì)下屬公司投資發(fā)展部的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出意見和建議； 3在項(xiàng)目獲取階段負(fù)責(zé)土地獲取的招拍掛和商務(wù)談判； 4在項(xiàng)目獲取階段負(fù)責(zé)土地協(xié)議的審核及簽署； 5獲取土地之后負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目組織的籌建工作。 三、法務(wù)人員 1在項(xiàng)目預(yù)研和可研階段進(jìn)行項(xiàng)目背景調(diào)查，進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)分析，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)； 2在項(xiàng)目獲取階段的土地招拍掛、合作談判和土地協(xié)議的簽署中提供法律支持，對(duì)合作合同等法律文件進(jìn)行把關(guān)。 四、

4、投資發(fā)展中心 1在項(xiàng)目預(yù)研階段對(duì)下屬公司總經(jīng)理室審核過的項(xiàng)目投資發(fā)展建議進(jìn)行專業(yè)審核，提出專業(yè)意見； 2在項(xiàng)目可行性研究階段對(duì)下屬公司總經(jīng)理室審核過的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行論證，提出專業(yè)意見；并在已完善的前提下，組織召開戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)會(huì)議，進(jìn)行綜合論證。同時(shí)，進(jìn)一步協(xié)調(diào)法務(wù)及財(cái)務(wù)人員對(duì)合約性文件進(jìn)行審核； 3在項(xiàng)目獲取階段參與下屬公司總經(jīng)理室獲取土地的過程，并提供專業(yè)支持。 五、項(xiàng)目論證組/戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì) 1在項(xiàng)目預(yù)研階段對(duì)投資發(fā)展中心審核過的項(xiàng)目投資發(fā)展建議進(jìn)行審批，決定是否進(jìn)入可行性研究階段，指導(dǎo)項(xiàng)目投資發(fā)展方向； 2在可行性研究階段參與或者審核項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及合約性文件。

5、 六、董事長(zhǎng) 1在項(xiàng)目預(yù)研階段，對(duì)投資發(fā)展委員會(huì)及董事長(zhǎng)辦公室審批過的項(xiàng)目投資發(fā)展建議進(jìn)行了解，提出導(dǎo)向性意見并備案； 2在可行性研究階段聽取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證審批； 對(duì)項(xiàng)目合約性文件進(jìn)行審批； 對(duì)集團(tuán)投資項(xiàng)目具有一票否決權(quán)。 第三章 工作程序 一、 基礎(chǔ)研究 1.下屬公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)基礎(chǔ)研究工作的組織，收集本城市內(nèi)的土地信息，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。 2.各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果每季度向投資發(fā)展中心提交一次。 3.基礎(chǔ)研究的成果經(jīng)向下屬公司總經(jīng)理室、投資發(fā)展中心匯報(bào)

6、后，由投資發(fā)展中心最終提煉作為外部環(huán)境分析和發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的主要部分，并在此基礎(chǔ)上制定集團(tuán)投資發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備滾動(dòng)計(jì)劃，提請(qǐng)戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)及董事長(zhǎng)辦公室決議后，以指導(dǎo)土地儲(chǔ)備工作的進(jìn)行。 二、 信息收集和判斷 1.下屬公司投資發(fā)展部應(yīng)對(duì)本市范圍內(nèi)的項(xiàng)目拓展進(jìn)行前期信息收集，投資公司負(fù)責(zé)所在拓展區(qū)域的土地信息的收集；不超過三日內(nèi)填寫項(xiàng)目信息一覽表，對(duì)有價(jià)值的信息，應(yīng)及時(shí)報(bào)送下屬公司總經(jīng)理室并轉(zhuǎn)送投資發(fā)展中心。 2.土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行： 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地

7、信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。 其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 三、 投資項(xiàng)目確定 1.下屬公司投資發(fā)展部拓展人員按統(tǒng)一格式及時(shí)填制項(xiàng)目信息一覽表，對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行初判，對(duì)于判定屬于D類項(xiàng)目的，在表中標(biāo)示出來，C級(jí)以上的則按表1所列權(quán)限類推進(jìn)行級(jí)別判定 。2.權(quán)限內(nèi)的責(zé)任主體可根據(jù)項(xiàng)目情況，通過咨詢等方式了解該項(xiàng)目的背景資料，并按照表1中的權(quán)限設(shè)定，為D級(jí)以上的項(xiàng)目定級(jí)，初步確定項(xiàng)目的操作方式。 3.對(duì)于C類項(xiàng)目：下屬公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)

8、人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出項(xiàng)目投資發(fā)展建議。下屬公司總經(jīng)理室或投資公司總經(jīng)理室審核后，與投資發(fā)展中心審核并申請(qǐng)判定； 類項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書，須向投資發(fā)展中心做專項(xiàng)匯報(bào)。投資發(fā)展中心則根據(jù)匯報(bào)情況調(diào)整或組織召開戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)會(huì)議判定；A類項(xiàng)目須由投資發(fā)展中心提議并組織戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)及董事長(zhǎng)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)審。會(huì)議的組織要求按集團(tuán)戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)工作流程指引文件進(jìn)行。 4.項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入項(xiàng)目獲取階段，未通過則根據(jù)會(huì)議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。會(huì)議內(nèi)容根據(jù)會(huì)議記錄形成會(huì)議紀(jì)要交由投資發(fā)展中心保存。 土地拓展項(xiàng)目分類表 級(jí)別 責(zé)任部門 定級(jí)部門 支持文

9、件要求 匯報(bào)形式 工作時(shí)間回復(fù)時(shí)間D類 投資發(fā)展部投資公司 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人，投資公司負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目信息一覽表 短信 3天 C類 投資發(fā)展部投資公司 下屬公司總經(jīng)理室， 投資公司總經(jīng)理室投資發(fā)展中心 1初步評(píng)價(jià)表 2區(qū)位示意圖 3項(xiàng)目情況介紹 4 現(xiàn)場(chǎng)踏勘報(bào)告及照片、航拍圖 5其它 書面資料遞送 3天 3天 B類 投資發(fā)展部投資公司 戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)集團(tuán)總裁室 1初步評(píng)價(jià)表 2 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地情況 3樓盤調(diào)查報(bào)告 4規(guī)劃方案及指標(biāo) 5其它 專項(xiàng)匯報(bào) 3天 3天 A類 投資發(fā)展部投資公司投資發(fā)展中心 集團(tuán)董事長(zhǎng) 1可行性報(bào)告 2樓盤調(diào)查報(bào)告 3經(jīng)濟(jì)測(cè)算表 4 快速流轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表 5其它

10、項(xiàng)目評(píng)審會(huì) 5天 3天 注： 按是否符合公司拓展方向和工作深入程度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定級(jí)； D類項(xiàng)目定級(jí)權(quán)限歸屬各城市公投資發(fā)展部及投資公司負(fù)責(zé)人；C類項(xiàng)目定級(jí)權(quán)限歸屬下屬公司總經(jīng)理室、投資公司總經(jīng)理室及投資發(fā)展中心；B類項(xiàng)目定級(jí)權(quán)限歸屬集團(tuán)戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)及集團(tuán)總裁室；A類項(xiàng)目定級(jí)權(quán)限歸屬集團(tuán)董事長(zhǎng)； 定級(jí)后應(yīng)按拓展管理辦法的相關(guān)要求在相應(yīng)的時(shí)間提交相應(yīng)資料； 投資發(fā)展中心根據(jù)不同級(jí)別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)服務(wù)； 項(xiàng)目評(píng)審會(huì)由投資發(fā)展中心提請(qǐng)組織； 四、 項(xiàng)目可行性研究 1.項(xiàng)目進(jìn)入可行性研究報(bào)告階段后，下屬公司投資發(fā)展部成立項(xiàng)目投資發(fā)展小組，并制訂可行性研究計(jì)劃，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)配合工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、輸出的成果和時(shí)間要求，發(fā)相關(guān)部門。 2.下屬公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告，經(jīng)內(nèi)部審議后，報(bào)下屬公司總經(jīng)理室審核，通過后由集團(tuán)投資發(fā)展中心組織戰(zhàn)略與發(fā)展決策委員會(huì)和董事長(zhǎng)辦公室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就可行性報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行論證，論證結(jié)果匯總整理報(bào)董事長(zhǎng)審批。 五、 土地獲取 1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)董事長(zhǎng)審批后進(jìn)行土地正式獲取工作。 2.若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，下屬公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目。 3.項(xiàng)目論證通過后，若無需進(jìn)