房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃今天我們課程敏感性、前瞻性都專門強，施展性也是比較強的，大伙兒明白現(xiàn)在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)，被社會公眾關(guān)注的頻率是特不高的，最突出的一點確實是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，最近中央對房地產(chǎn)市場的治理逐步地在趨于規(guī)范和嚴格，關(guān)于房地產(chǎn)的稅收逐步地加強治理，提出了一系列的整管意見，從2002年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及他所領(lǐng)導(dǎo)下的全國國地稅系統(tǒng)列為專項稽查的行業(yè)。同志們可能不太清晰什么叫專項稽查，專項稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日?；槠髽I(yè)，它的覆蓋面達到10就能夠。那么我們房地產(chǎn)企業(yè)列入專項稽查以后，覆蓋面是百分之百，確實是凡是你

2、在地稅系統(tǒng)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都要同意稅務(wù)檢查。從2002年開始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)都列為重點稽查企業(yè)實屬罕見，特不是2005年，2005年房地產(chǎn)列為全國專項稽查行業(yè)，跟過去三年相比有一個質(zhì)的飛躍，那個質(zhì)的飛躍就在于今年我們房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的水平全面提高了，前幾年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查來流于表面。所謂流于表面確實是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開發(fā)成本，配套費用，就按照你的帳面來征你的稅，欠稅的就補交。今年不一樣了，今年不一樣的地點在哪里呢？跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道多年以后，稅務(wù)部門自身也積存了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗和方法，毫無客氣地跟大伙兒講

3、，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查，實際上是特不簡單的。房地產(chǎn)企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)，我剛才講到的這兩句話，差不多形成全國地稅系統(tǒng)的共識。從收入角度他只需要到房屋土地治理局抽調(diào)你某一個項目的所有購房合同，以及抽調(diào)你那個合同所對應(yīng)的所有的契稅，拿那個契稅倒除一下契稅稅率，就得出你那個項目的交易全額，從而確定你的收入總額。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的與建筑公司簽的承包合同和你相關(guān)的治理費用加在一起，確實是你那個項目的開發(fā)成本和費用，收減支確實是你的利潤交所得稅和土地增值稅。 應(yīng)該講，稅務(wù)局他自己也積存了一套戰(zhàn)術(shù)方法。在這種戰(zhàn)術(shù)方法下，我們房地產(chǎn)企業(yè)

4、今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補稅不低于1000萬的現(xiàn)在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因為查到今年10月30號為止，因此講房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險是空前的。我現(xiàn)在身上代有五個案子，差不多上跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)系的。那么我們現(xiàn)在分析一下這些案件，我把這些問題能夠歸納為兩類，一類是企業(yè)沒有做好納稅遵從工作，遵確實是遵守的遵，從確實是服從的從，那個工作沒有做好。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計算，在什么時刻交，什么時刻清算，一般來講不是專門清晰，特不是許多開發(fā)企業(yè)的會計對收入什么時刻結(jié)轉(zhuǎn)，成本什么時刻結(jié)轉(zhuǎn)稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。因此納稅遵從工作確信做不行。我確實是問大伙兒你們明白房地

5、產(chǎn)企業(yè)的收入應(yīng)該什么時刻結(jié)轉(zhuǎn)，是收到業(yè)主的款項，依舊等到房屋竣工后交付使用，依舊等到開出稅務(wù)局的發(fā)票，你們覺得哪一個作為依據(jù)，還有一個是不是等業(yè)主把產(chǎn)權(quán)證辦下來以后來結(jié)轉(zhuǎn)你的開發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的鈔票什么時候叫收入你都搞不清晰，你講稅收能搞清嗎，這是最差不多的命題，你收到的鈔票什么時候叫收入，什么時候不叫收入，稅法對收入那個概念是最最基礎(chǔ)的一個概念，假如你賺的鈔票什么時候叫收入，什么時候不叫收入?yún)^(qū)不專門大的，不叫收入就不能征你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同志能夠告訴我，房地產(chǎn)企業(yè)究竟什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入？我坦率地告訴大伙兒，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)系統(tǒng)，都不太清晰什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入，是全

6、國，而不是某一個地區(qū)，有混亂到那個地步，稅務(wù)局他能不狠狠查你嗎。 收入的概念在稅法上，在會計上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時刻在會計上和稅法上也是不同的，在稅法上營業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結(jié)轉(zhuǎn)上也是不同的，這就需要我們把握住收入結(jié)轉(zhuǎn)的時刻以及收入本身那個概念，這是一類，確實是納稅遵從工作沒有做好，講白了確實是指各種經(jīng)濟交易事項完成后的納稅申報及其相關(guān)工作沒有做好。房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，假如是一個名詞解釋的話，所謂的納稅遵從確實是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項，差不多完成后的納稅申報，以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點是各種經(jīng)濟交

7、易事項差不多完成，確實是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下確實是要按照稅法老老實實去納稅，這是第一類工作。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。什么叫納稅籌劃？籠統(tǒng)地講確實是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅預(yù)備工作。它的特點是企業(yè)的各種經(jīng)濟事項還沒有完成，完全能夠來得及事先加以調(diào)整，事先加以改變，事先進行重新打算安排，目的是盡可能地完善稅收風(fēng)險，盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔(dān)?？傮w來講，一個房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實際上確實是包括這兩個方面，二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同，然而又有著千絲萬縷的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒有基

8、礎(chǔ)，容易坍塌。話又講回來，假如我們一個企業(yè)完全地停留在納稅遵從的狀態(tài)，又使我們企業(yè)的納稅工作變得相當(dāng)?shù)乇粍?，因此又要依照企業(yè)經(jīng)營活動的實際情況，要上升一個層次，依照稅法的要求進行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整、安排，以解決稅收負擔(dān)過重的問題。因此納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對稅法靈活地應(yīng)用。我在那個地點告訴大伙兒，我們中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅的情況，假如從我剛才講的兩個角度來講，我們大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作沒有做，全然沒有開展。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作是處于特不的自然的狀態(tài)，自然的原始的狀態(tài)，我們講確實是（英文），確實是特不自然的納稅狀態(tài)。也確實是講稅法是如何規(guī)定的他可不能主動了

9、解，他所了解的稅法確實是他的辦事人員所了解的稅法，專門自然，專門純真，我們企業(yè)的納稅專門自然，專門純真，我用那個詞來形容可能大伙兒同意不了，然而事實上確實是如此。假如到企業(yè)做稅收調(diào)查的話，你發(fā)覺他全然就沒有專門稅收業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)時刻，也沒有專門稅收納稅籌劃的時刻，辦事人員壟斷了納稅大權(quán)，想交多少稅就交多少稅，因此我們老總也干預(yù)納稅，想讓他結(jié)轉(zhuǎn)多少就結(jié)轉(zhuǎn)多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、粉飾，差不多上以沒有做好納稅遵從工作為前提的。這是我給大伙兒所將的房地產(chǎn)企業(yè)處理納稅事物分為兩大類，今天我給大伙兒講第二類工作稅收籌劃工作，我內(nèi)心專門清晰，講第二個內(nèi)容就好比建在沙灘上

10、那么困難，因為大多數(shù)的企業(yè)會計包括老總，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策實際上了解專門少，假如你不了解中國的稅法和稅收政策，特不是房地產(chǎn)企業(yè)的稅法和稅收政策，你又如何可能下手去搞籌劃呢，因此我在講籌劃的時候，必定的要講到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策和稅收法規(guī)。 那么在講義里面我給大伙兒送了一份禮物，我把房地產(chǎn)企業(yè)到目前為止要緊使用的稅收政策，都會編到講義當(dāng)中，全國你找不到一本書，一本雜志來專門匯總房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，因此請大伙兒珍惜它，這是凝聚著我們工作結(jié)晶的東西。我再講一遍，在全國你找不到一本雜志，找不到一本書專門匯合房地產(chǎn)稅收政策，因此政策匯編差不多上各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編專門快就睡著了，什么緣故？

11、因為專門多的政策，比如講增值稅的政策跟你沒有關(guān)系，跟房地產(chǎn)企業(yè)確實沒有關(guān)系，然而在那個地點我匯編每一個政策差不多上和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，因為那個政策確實是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。因為時刻關(guān)系，假如你們是財務(wù)我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會像畫圖一樣把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營把它的立項、開發(fā)、銷售、利潤分配等環(huán)節(jié)我會專門細致給我們這些辦事人員講解，然而大伙兒差不多上企業(yè)老總治理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務(wù)，然而作為納稅籌劃這門課程，確實作為我們課程的基礎(chǔ)，也確實是講學(xué)習(xí)這門課程，它實際上差不多了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在那個地點跟大

12、伙兒講一下。同時學(xué)習(xí)這門課程，還需要我們了解起碼的會計知識，因為所有的納稅資料都來自于企業(yè)的會計資料以及跟會計資料形成有關(guān)的合同、章程、憑證有關(guān)，因此明白得記帳原理，明白得報表分析，對納稅籌劃也是大有關(guān)心的。 第三個知識確實是要了解國家相關(guān)的經(jīng)濟法律知識，比如講公司法、金融法、工商注冊有關(guān)規(guī)定、銀行開戶有關(guān)規(guī)定等等，這些關(guān)于我們企業(yè)做籌劃也是關(guān)聯(lián)度特不高的，因為任何的籌劃差不多上對企業(yè)經(jīng)營活動的調(diào)整，經(jīng)營活動的調(diào)整必定要觸及到其他門類的經(jīng)濟法律的監(jiān)督和治理，假如我們對其他的經(jīng)濟法律的監(jiān)督和治理不了解的話，專門容易出現(xiàn)新的問題，稅收問題解決了，然而會出現(xiàn)新的問題，因此需要一個更加綜合的、宏觀的角

13、度來解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的問題。第四個知識，就要了解房地產(chǎn)企業(yè)的綜合企業(yè)治理知識，這一點我們在座的差不多上都具備，因為那個方面知識缺乏要緊是會計人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來了解企業(yè)的籌劃，實際上企業(yè)的籌劃是對企業(yè)具體經(jīng)營活動的一次完全的調(diào)整，完全脫離了會計記帳，脫離了事后反映的傳統(tǒng)模式，請大伙兒聽清晰我的措辭。 下面我給大伙兒講第一個問題，我今天講解當(dāng)中涉及到大量的真實的案例，希望大伙兒從這些真實的案例當(dāng)中找到經(jīng)驗，特不是作為他們這些企業(yè)的教訓(xùn)。第一個問題是房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢下，什么緣故要做好納稅籌劃工作？這是我要給大伙兒講的第一個問題，請大伙兒在講義中記下來，我在講義上給大伙兒留了

14、一個空白，希望大伙兒做好記錄，我覺得那個空白遠遠不夠記的，因為那個內(nèi)容是我們解決WAY的問題，什么緣故要學(xué)習(xí)稅收籌劃。第一個緣故，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個要緊的緣故。稅收負擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國整體稅收制度安排有關(guān)。 首先我講一講與不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)那個緣故，縱觀整個中國房地產(chǎn)稅制，實際上也稱不上中國房地產(chǎn)稅制，中國房地產(chǎn)稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來的，假如跟財政部、稅務(wù)局這些人員打交道，你會發(fā)覺他剛剛在開始立法的時候，全然就沒有把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個專門的行業(yè)來立法，房地產(chǎn)稅收直到97、98年，房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的業(yè)態(tài)形成的時候，

15、才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，特不是我們從宏觀安排就出了大問題。我們把房地產(chǎn)的稅收過多地加在了開發(fā)時期，也確實是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。一個群眾買到商品房以后，或者是一個企業(yè)買到寫字樓以后，他承擔(dān)的稅收要比房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的稅收要輕得多，甚至就不交了。就好比學(xué)生高考一樣，高考的時候你都悲傷他，他起早帶晚舍命地復(fù)習(xí)，但是考上大學(xué)以后你恨他，什么緣故？整天談戀愛，他也不學(xué)習(xí)了，這確實是中國的教育體制留下的弊端，確實是我只要舍命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產(chǎn)稅收一樣，我只要花一筆鈔票把房子買到手就能夠了，買到手以后稅

16、收就不用交了，也確實是講我們房地產(chǎn)在存量時期和二手交易時期，它的稅收是專門少，負擔(dān)是專門輕的，然而在開發(fā)時期，他的稅收負擔(dān)卻專門重的，重在哪里？同志們差不多上來自于開發(fā)環(huán)節(jié)的開發(fā)商，你們有切軀體會的，一個房地產(chǎn)企業(yè)要過五道關(guān)才能叫完成了納稅義務(wù)，你過不了這五道關(guān)，你是不能拍胸脯講我那個企業(yè)稅都交，你不找我了，哪五道關(guān)我建議你們記一下。 第一道關(guān)營業(yè)稅關(guān)。營業(yè)稅關(guān)，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都專門好，做得都專門好里面因此有故事，最大的故事確實是你要用稅務(wù)局的票，這有軟處，票一開就要交5，一交易完就要交5，這是雷打不動的，因此你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領(lǐng)不到，房子賣出去，現(xiàn)在5大伙兒交都沒

17、有什么怨言。什么緣故沒有什么怨言？講到底跟我們的行業(yè)利潤率過高有關(guān)系。現(xiàn)在我們5是不考慮你的利潤率的，你那個房子是100萬建筑的，95萬賣出去照樣也交5，它不考慮你的成本。然而這100萬成本的房子你賣200萬拿510萬塊鈔票交營業(yè)稅你也不在乎，因此這5什么時候爆發(fā)出危機，確實是整個行業(yè)的利潤率下降，這5你會感受到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5的負擔(dān)越來越明顯。只是好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在那個環(huán)節(jié)的工作做得都專門漂亮，差不多上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象。今天我會給大伙兒舉大量真實稅務(wù)稽查的例子，差不多上真實的例子，我那個地點面有幾百個案例。 第二道關(guān)

18、各種地點稅和各種地點附加。這種關(guān)稅收關(guān)應(yīng)該講之因此叫它是一道關(guān)，專門大一部分緣故確實是這些稅跟企業(yè)的經(jīng)營的利潤，盈利能力沒有關(guān)聯(lián)。比方講印花稅，你的各類交易合同，產(chǎn)權(quán)證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個房地產(chǎn)企業(yè)注冊了5000萬，講句不行聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬，2.5萬的印花稅就差不多交給稅務(wù)局了。大伙兒就問我那個企業(yè)今后賺不賺鈔票我內(nèi)心都沒有底，2.5萬的印花稅都交給國家了，因此印花稅就體現(xiàn)了它跟經(jīng)營成果沒有關(guān)聯(lián)的一面。再比方講房產(chǎn)稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租依舊用于自營，依舊操縱在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產(chǎn)，你就必須按年繳納房產(chǎn)稅，因此我們就出現(xiàn)有

19、一些企業(yè)每年連房產(chǎn)稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產(chǎn)稅就交幾百萬，這產(chǎn)稅跟整棟樓不產(chǎn)生關(guān)系，你確實是不產(chǎn)生收入也得每年交給我100萬左右的房產(chǎn)稅，那個稅大伙兒講交得不合理，地點稅確實是如此的特點，跟經(jīng)營利潤沒有關(guān)系，然而你每年就要交。再比如講土地增值稅，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來講又是一座大山，盡管是地點稅，然而土地增值稅在目前來講負擔(dān)不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當(dāng)前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達60，增值額的60將被國家征走，因此那個稅種又是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種主體之一，然而實質(zhì)上仍然是地點稅，還包括城建稅、教育費附加這些都屬于地點稅和附加。 第三道關(guān)確實是企業(yè)所得稅關(guān)。企業(yè)所得稅我

20、們現(xiàn)在的稅率是多少我想提問，33對不對，就意味著你房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤100萬元就要交多少鈔票的所得稅，多少萬？100萬的利潤要交多少所得稅？33萬。專門多老總都這么認為實際上絕對不只，至少40萬。這確實是中國一個滑稽的稅制，表面上給你33，然而征你的時候至少是40萬。什么緣故？大伙兒確信問什么緣故，因為有專門多費用稅務(wù)局不同意你在稅前列支，比如講工資超支?，F(xiàn)在全國規(guī)定每人每月的工資是800塊鈔票，確實是交所得稅的時候，你現(xiàn)在付800塊鈔票一個工人給你干活，沒人給你干活，比如講一個職員一個月你拿走5000塊鈔票，那個職員一個月就超支4200，一年就超支5萬塊，他多拿5萬塊，按照稅法規(guī)定多拿5萬塊

21、，老總就要為他補交33的所得稅，33的企業(yè)所得稅，他個人還要交個人所得稅，企業(yè)的所得稅是多少？確實是33。這33確實是在你會計利潤的基礎(chǔ)上加上去的，給你硬加上去的，因此你統(tǒng)計結(jié)果出來發(fā)覺，你100萬的利潤被他拿走將近40萬塊鈔票，確信是如此的，全國差不多上如此的，工資、招待費、白條、罰款、滯納金，不合理的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)開的內(nèi)容不對也不讓稅前列支。比如講到清華學(xué)習(xí)，培訓(xùn)費不讓稅前列支，培訓(xùn)費必須要進教育經(jīng)費，有專門多的費用不同意稅前列支，盡管你認為我學(xué)習(xí)也是為企業(yè)學(xué)習(xí)，我發(fā)生的招待費也是為企業(yè)打下基礎(chǔ)，然而稅務(wù)局不承認，你超支不行，大伙兒跟稅務(wù)局打交道都明白，稅務(wù)局也不是無理的，

22、有法律依據(jù)，確實是不讓的。因此所得稅在你把公司的鈔票往家拿的前兩個環(huán)節(jié)里面，所得稅就把你的利潤拿走一小半，確實是40。 第四道關(guān)個人所得稅關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅要緊是對三種人的征收所得稅。第一在職職工要依法每月代扣工資薪金個人所得稅；第二公司的個人股東，公司的個人股東凡是報銷的與個人有關(guān)的費用，借款不還的，一律要按照稅法的規(guī)定代扣代繳20的個人所得稅。我請大伙兒學(xué)習(xí)如此一個文件，希望你們記下來，那個文件在今年稅務(wù)稽查中必定產(chǎn)生社會反響，現(xiàn)在稅務(wù)局差不多拿那個文件查了許多的問題，等一下我舉兩個案例給你們聽一聽，請你們先記一下那個文件的全稱，剛才我講了房地產(chǎn)第二類人確實是房地產(chǎn)企業(yè)個人股東，我們

23、在座的同志可能都脫不了干系，因此我希望大伙兒能夠記下來。財稅2003 158號文件，那個文件是自1993年個人所得稅法修訂以來，公布的配套政策最嚴厲的一個，長期以來我們個人所得稅的征收重點差不多上按照個人所得稅的法的規(guī)定征收的，形成一個本末倒置的征收治理格局。個人所得稅法1980年引入到中國以來，本來個人所得稅法從立法的原意來講是調(diào)節(jié)居民收入的，特不是要調(diào)節(jié)超富人的收入，來形成國家的稅款，補貼給窮人的。因此個人所得稅在西方國家有一個美譽，叫“羅賓漢稅種”，羅賓漢在西方是什么樣的人物呢？是一個家喻戶曉的殺富濟貧的人物，那么他把它比喻成羅賓漢，個人所得稅跑到你家里把你的財產(chǎn)以稅收的形式收走然后給窮

24、人帶走，它的性質(zhì)跟羅賓漢差不多。然而到了中國以后就不叫羅賓漢了，用我們的行話講它叫賓漢羅，什么叫賓漢羅？顛倒了，專門收在職職工的鈔票，然后交給國家。去年我們收了個人所得稅15000億，減到銀行利息個人所得稅300多億，還剩1100多億，1100多億，900多億來自工資薪金所得，入庫數(shù)據(jù)專門好講明個人所得稅沒有專門好發(fā)揮它調(diào)節(jié)窮人、富人收入差距的作用。那么那個問題差不多引起中央領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注，特不做了批示，要求財政部和稅務(wù)總局盡快地制定對高收入人群征稅詳細的打算，同時要把那個打算盡快地落實。我在那個地點能夠坦率地告訴大伙兒158號文件確實是中央領(lǐng)導(dǎo)督促辦的第一個文件，立即大伙兒還會陸陸續(xù)續(xù)看見關(guān)于

25、體育明星，關(guān)于演藝明星關(guān)于征收個人所得稅的通知，專門快陸陸續(xù)續(xù)會下發(fā)。在下發(fā)具體高收人群文件之前，據(jù)調(diào)查目前要緊是個人股東的收入要明顯得高于打工的收入，因此那個文件的背景我就不給大伙兒多講了，這也是體現(xiàn)本屆政府，因為溫家寶總理就職的時候，在就職演講里面講就要調(diào)節(jié)幾個關(guān)系，包括東部與中西部，城鄉(xiāng)居民收入差距這幾個方面，這就體現(xiàn)了政府執(zhí)政方針政策。下面簡單給大伙兒學(xué)習(xí)一下文件的精神，假如政策法規(guī)都不明白，籌劃就籌劃不來，第一條大伙兒能夠記一下關(guān)于報銷問題，寫這么多字就不記了，就寫關(guān)于報銷問題，這些文件我都演繹過了，都讀過了，關(guān)于報銷問題。除個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的個人投資者，確實是房地產(chǎn)企業(yè)大

26、多數(shù)差不多上有限制責(zé)任公司，有限則就公司的個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出，及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利配，依照利息、股息、紅利所得項目記征個人所得稅。同時上述支出還不同意在所得稅稅前扣除，大伙兒明白什么緣故100萬的利潤交40萬的所得稅，因為你報銷的費用也不承認，因此你的利潤就虛假 了，稅務(wù)局講本身那個鈔票就應(yīng)該是個人承擔(dān)，不應(yīng)該拿到公司去報，如此導(dǎo)致稅務(wù)部門和個人在理解利潤指標上的差異，因此稅收負擔(dān)因此在你的心目當(dāng)中也就加重了。 大伙兒看那個文件里面，文件里面你報銷的人員就專門廣泛，你股東個人或者你以你家庭成員

27、的名義，或者是以跟你緊密關(guān)系的人的名義去報銷與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出，比如企業(yè)里面有的是中央空調(diào)，有的物業(yè)治理費，有的是電視，到房地產(chǎn)企業(yè)來看沒有這些東西，講明這些費用差不多上個人家里的，特不是物業(yè)治理費，可能是自己私人豪宅的物業(yè)治理費，然而拿到公司來報了，這一看確實是與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的，屬于個人消費，對不起你報1萬塊鈔票就要扣2000塊鈔票的個人所得稅，而且這1萬塊鈔票的物業(yè)治理費還不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，也確實是等于跟沒報一樣，就從稅務(wù)部門來看沒報銷一樣，因此報與不報對稅收阻礙不大。還比如買汽車，買房子，用公司的鈔票買車買房子，這也統(tǒng)統(tǒng)要交個人所得稅，往常沒有規(guī)定，從現(xiàn)在開始有那個規(guī)

28、定。面對如此的政策，實際上就意味著我們今后個人所得稅會增加，之因此要帶大伙兒學(xué)習(xí)那個政策，實際上確實是依照政策來籌劃，確實是盡量能夠讓他不扣稅，不交稅。依照那個規(guī)定我們就能夠籌劃了，如何籌劃？就要打破我們一些傳統(tǒng)的慣性的不正確的思維方式，比如據(jù)我了解專門多房地產(chǎn)企業(yè)老總情愿以個人的名義買房，買不墅，買大奔，情愿以個人的名義，什么緣故？他們的解釋假如我那個公司不行的話，我自己至少還留一塊，這一塊是不可動搖的。有的老總40、50歲的人，讓我講你都不行講，什么緣故？你年齡比我長，你想得太天真了，我舉一個劉曉慶的案件給大伙兒聽一聽，劉曉慶全國政協(xié)委員，聞名電影演員大伙兒都明白，曉慶文化藝術(shù)有限公司偷逃

29、營業(yè)稅，所交營業(yè)稅是600多萬，稅務(wù)局、檢察院聯(lián)合檢查的時候發(fā)覺帳面只有180萬的存款，把180萬的存款扣下來以后欠400多萬，如何辦，公司實在挖掘不出來任何的資源應(yīng)收款來償還資源，最后做出一個決定，把劉曉慶個人的房產(chǎn)扣押下來拍賣，劉曉慶的律師當(dāng)時就提出這是個人財產(chǎn)，法律依法愛護個人財產(chǎn)，你不能扣押個人財產(chǎn)，檢察院的人是這么講的，你的現(xiàn)金收入不入帳，直接形成法人代表的收入，那個收入確實是非法收入，由非法收入形成的非法個人財產(chǎn)，法律從來不愛護，你能夠翻看一下憲法，憲法上是這么些的，依法愛護個人合法財產(chǎn)，不愛護個人非法財產(chǎn)，因此律師和檢察院的人產(chǎn)生了分歧，誰講得對，檢察院講得也是對的，法律確實是依

30、法愛護個人的合法財產(chǎn)，不愛護個人的非法財產(chǎn)，你這是偷稅得來的鈔票你買的房子，買的車，國家確實是有可能把你扣押下來進行拍賣，最后不確實是拍賣掉了，最后不確實是充抵稅款了，那個情況就不了了之了。 在中國實際上個人的公司和個人之間的利益關(guān)系，實際上在政府長官的眼里你們確實是一家，你是個人名義也好，依舊有限責(zé)任公司他們想要的是什么？是自立門戶，什么叫自立門戶。我記得上次跟大伙兒講過大伙兒買寫字樓要緊是為了什么？要緊是為了形象，買寫字樓不是為了辦公而是為了形象，首先要一個面子。什么叫有面子？比如講在北京在商住公寓辦公就比在住宅樓辦公有面子，是不是？在純寫字樓里面辦公就比在商住公寓辦公有面子，在甲級寫字樓

31、辦公就比在乙級寫字樓辦公有面子，能在華潤、國貿(mào)、南應(yīng)、東方廣場這種最頂級的寫字樓辦公是最有面子的，但這還不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一棟樓，遞上一張名片，上面印著華高萊斯大廈，哪一天我給大伙兒遞如此的名片大伙兒就覺得你小子發(fā)了，在北京難道有一棟華高萊斯大廈，但是問題那個大廈也能夠是小大廈，確實是小一點，800平方米，這好歹也是一棟大廈，明白的沒有什么，還不如在大寫字樓，但是不明白的就不得了，不明白在北京好歹也混出一棟樓了，就如同總經(jīng)理這三個字最具不同性的，總經(jīng)理但是差不太大了，最大的國企中石化也叫總經(jīng)理，我們也叫總經(jīng)理，總經(jīng)理和總經(jīng)理差不是巨大的。因此我們講這件事就相當(dāng)于越

32、小的公司名片上越會印董事局主席，董事局主席人家也沒講錯，就兩董事成立一個董事局，他是主席，這沒有錯，那個是常務(wù)副主席，這沒有錯，這確實是我們抓了如此一個心理，他就叫做總部基地里面都有一個個的總部大廈，而且確實都叫做把每個人占去了一個絕大多數(shù)的作用。第一種心理我想不用分析，它是為了什么？獨立門戶，降低成本。因為大伙兒明白這種獨門獨院的樓，它有最大的優(yōu)點，它能夠通過治理來降低成本，比如講我那個小科研公司，我每天都有人加班，我在大樓里我要加班，同時我要用資金陪著不人加班。什么意思？只要那個樓有一個人加班，空調(diào)主機就不能關(guān)，我就要分攤物業(yè)治理費，但是我是獨門獨院的一棟小樓的話，那個事就不存在，因為我能

33、夠用治理來降低成本，我要求我的職員到了幾點鐘必須離開，把空調(diào)全部關(guān)掉，燈全部關(guān)掉，要是加班索性多留下幾個人，對得起那個水，對得起那個電，加班到專門晚，這兩種方式都能夠通過治理來降低成本，這是這種樓專門大的一個優(yōu)點，而且那個樓還有一個優(yōu)勢，大伙兒看它的平面就明白了，它沒有公攤。因為你只要一個家都有公攤，這沒有公攤，因為所有的面積差不多上你的，廁所也是你的，樓梯也是你的，樓梯間也能夠做你企業(yè)的橫幅做所有宣傳。如此一來，這種產(chǎn)品是專門有競爭力的。 第二類作為國企買這種樓自立門戶，我們發(fā)覺他的競爭力又來自于另外一個方面，專門多的老總，這種樓等于給了他一個買樓的理由，多公司我們都明白都情愿跟他的媽媽分開

34、過，比如講某一個大廈里面有好多子公司，他們都希望分開過，分開以后自己講得算，然而一直沒有找到合適的理由，一講要分家，母公司就不干了，你干嗎要走，在集團大廈也是一層樓，出去也是一層樓。實際上二者沒有明確的界限，你那個公司，逃稅沒交完可不能讓你破產(chǎn)，依照公司法規(guī)你確實是申請破產(chǎn)，可不能讓你破產(chǎn)，同志們你們放心好了。我在稅務(wù)部門工作過7、8年，搞過稽查，搞過秘書工作，從來沒有遇到過一個私人逃稅，我們不把他稅收上來的，不可能的，我們想盡一切方法扣押他的私人財產(chǎn)，因為在國家利益方面，我們確實是做錯了，政府也會站在我們這方面的，因為你是私人。因此，你現(xiàn)在所有的財產(chǎn)，中國有一個公務(wù)員叫做巨額財產(chǎn)歷來不明罪，

35、我們對商人如何辦，商人巨額財產(chǎn)歷來不明他沒有交稅如何辦，現(xiàn)在我們確實是沒有方法，你在上海街頭，上一次上海國際汽車展覽會，888萬元的賓利車是房地產(chǎn)老總買的，那個消息稅務(wù)總局差不多明白了，那個消息明白對在座的同志都不是好消息，會加大對你稽查的力度，888萬第一天拿出來就被房地產(chǎn)開發(fā)商就買走了，你明白他是如何想的？乖乖那個房地產(chǎn)企業(yè)來鈔票，我們這些稽查員如何搞的收不到他們的稅，他會這么想，個人所得稅收多少888萬買那個車，交那個稅紅利所得至少是170萬個人所得稅，地稅局查一查那個個人交稅交多少，沒有交，中國的稅法是這么規(guī)定的，單位和個人偷稅數(shù)額達到1萬元，同時占當(dāng)期應(yīng)納稅額10以上構(gòu)成偷竊罪，能夠

36、處以一年以上七年以下的有期徒刑，中國最高徒刑確實是七年，最低一年，就能夠逮捕了。你掛一個私人牌子的賓利、大奔、寶馬，都有可能事先逃稅，然而稅務(wù)局找不到那個鈔票是如何掙來的，這是實話。我們的公務(wù)員有方法，公務(wù)員有一個巨額財產(chǎn)歷來不明罪，我們對商人沒有巨額財產(chǎn)涉嫌逃稅罪，現(xiàn)在沒有，今后要有的話就好了，因此這差不多上違反國際法律潮流的，包括巨額財產(chǎn)歷來不明罪，實際上那個罪是要取消的。因為世界各國的法律在量刑的時候必須要找到證據(jù)的，找不到證據(jù)明明白你殺人了，只能讓你逍遙法外，沒有方法，大伙兒可能從電影、電視上和新聞報道上也都能夠看出來，西方法律確實是憑證據(jù)來講話。李昌玉憑什么活？確實是依照小小的物證，

37、蛛絲馬跡查找出最終殺人滅跡最大的證據(jù)，最終破了案，因此他在華人警界里面，或者是整個西方警探里面聲譽是特不高的。我們中國是如何破案的？像劉曉慶那個情況確實是最典型的，她本來剛剛開始也不是涉及逃稅，而是因為民工靜坐示威要求民工工資的案件，也確實是一個政治案件所引發(fā)的，當(dāng)時劉曉慶依舊全國政協(xié)委員，政協(xié)委員在中國是屬于參政的，參政議政角色，她的政治地位依舊不錯的，我們在座各位專門多同志還達不到她的政治地位，在這種角色下因為欠民工工資，不是她直接欠的，是搞不墅項目，沒有給建筑公司足鈔票，因為有業(yè)主反映有墻裂縫，因此決定扣建筑公司的款，建筑公司的工頭就使一個壞點子，快過年了你們就去亞運村安惠里小區(qū)第幾號第

38、幾號，那個地點是真正的老總，我是打工的，你們跟她要鈔票要回來，到那保安都不讓進，最后民工都要回家過年，結(jié)果到市政府去喊怨，北京市中心大伙兒都明白，因此當(dāng)時劉淇、賈慶林都不敢拍板，交給國務(wù)院，國務(wù)院李嵐清簽字把她抓起來罷了，她又不是公務(wù)員，她確信逃稅了，這確實是我們總理對我們商人的定義。抓起來以后再查吧，因此北京市稽查局，北京市地點局稽查局一分局查的，因為那個情況我們稅務(wù)事務(wù)所也專門敏感，聽到要查我們紛紛要代理，人家確信要給不小的代理費，然而我們一打聽那個情況干脆躲一躲，這不是逃稅事件，而是政治事件。政治事件就不插手，什么緣故？我們稅務(wù)局還沒有稽查，人都抓起來，而且新聞都報出來涉嫌逃稅，我們稽查

39、結(jié)論還沒有出來，講白了我們?nèi)诉€沒有去如何能涉嫌逃稅，那確實是大伙兒明白我的意思嗎，因此在相當(dāng)長一段時刻里面，政府打擊富人的手段，要緊是逃稅。 我能夠毫不客氣告訴大伙兒，我們房地產(chǎn)企業(yè)每天要犯8、9種罪，會計做假帳違反會計法，什么緣故做假帳？違反了銀行法；什么緣故做假帳？確實是想騙騙小股東，違反了公司法；什么緣故做假帳？確實是想少交點稅，違反了稅法，非法集資，沒有建立工會組織，違反工會法，沒有給加班工資，給職員休假，違反勞動法，司機不行好開車闖紅燈，違反道路交通治理安全法，講地點話人家打電話也聽不明白，違反語言文字工作法，中國我要想逮捕你，任何一條法都能逮捕你，然而真正能抓起來確實是稅法，什么緣

40、故？我剛才列了這么多的法，哪一條法觸犯國家利益？確實是稅法，你觸犯國家利益了，你得罪老子，什么地點得罪老子，國家是當(dāng)老子，你稅法得罪我了，至于你沒有給人家加班工資得罪職工的利益，闖紅燈給人碰了是當(dāng)事人的利益，沒建立工會組織也是在職職員的利益，然而沒有威脅國家的利益可不能為你試問的，然而你要是偷稅數(shù)額較大的話，他立即就要采取措施，你們講是不是如此。剛才我給大伙兒學(xué)習(xí)了報銷這一條道堵死了。 如何籌劃，我建議大伙兒車和房最好以公司的名義購買，既能夠集體折舊，又能夠幸免個人所得稅。從此以后買大宗消費品，盡量以你所在的公司的名義購買，一直到折舊期結(jié)束后能夠低價或者是無償轉(zhuǎn)讓給個人股東，這些差不多上不違反

41、稅法規(guī)定的。比如講一輛賓利車，依照稅法的規(guī)定，不低于五年折舊，五年折舊以后過戶給個人，那個沒事，講明你那個人明白法，知法明白法，而且最關(guān)鍵是你轉(zhuǎn)讓了，講明你用法了，這差不多上對的，差不多上同意的，講白了確實是教大伙兒明白法知法最后要用法，什么法？稅法。 第二關(guān)于借款不還的問題。關(guān)于個人投資者從其投資的企業(yè)借款長期不還的處理問題，納稅年度內(nèi)，我在那個地點給大伙兒解釋一下什么叫納稅年度內(nèi)？納稅年度依照中華人民共和國稅收征管法的解釋，就指的是公歷1月1號到公歷12月31號這一段時刻叫納稅年度，納稅年度借款到了納稅年度結(jié)束后還不還的，而且也沒有證據(jù)表明你用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，沒有歸還的借款就要視為企業(yè)對個

42、人股東的紅利分配依照利息、股息、紅利所得向你征收所得稅。我給大伙兒舉一個案子，確實是房地產(chǎn)公司的，北京市西城區(qū)有一個房地產(chǎn)公司老總是私人的，那個項目在建，差不多預(yù)售完了他跑到門頭溝，跟門頭溝政府協(xié)商招拍掛拿了一塊地，拿了一塊地在門頭溝那個地點交稅就必須要注冊項目公司，買地要花多少？3000萬，他手里沒有這么多鈔票，就從西城在建的項目借了3000萬放在那個項目，今年3月份地稅局去查，講你帳面如何有應(yīng)收款，其他應(yīng)收款如何這么大額的應(yīng)收款，會計就解釋我們老總在門頭溝又搞一個項目，那邊沒鈔票跟我們這邊借，差不多上老總的公司。西城區(qū)地稅局的人一聽，眼睛一亮，那能夠，借多少都能夠，然而必須交600萬個人所

43、得稅，把老總叫回來，講交多少，600萬，我缺鈔票，我要不是缺鈔票不可能從這借鈔票，不交，什么緣故不交，稅務(wù)局把158號文件拿給他看，他一看傻眼了，你那個借款差不多形成了，是同利潤分配，就要交600萬的個人所得稅。什么緣故？大伙兒看，首先他超期沒還跨年度了，第二也不可能還，因為壓在土地出讓金上了，只有當(dāng)那個項目賺到鈔票才有可能把這邊的窟窿給補上。那么老總講了，我用我朋友的名義借行不行，用家里成員的名義借行不行？都能夠，確實是你自己借不行，因為文件里面寫得專門清晰，我再給大伙兒掉過頭來看一下。他這借款的主體，他講得專門清晰，確實是個人投資者，確實是個人股東講白了確實是個人股東從其投資的企業(yè)拿走鈔票

44、，借款的形式拿走也不行，也要交稅。最后討價還價，把600萬的個人所得稅款降為150萬，因為他實在交不起這么多了，150萬，我個人覺得這150萬交得都冤，然而最后形成結(jié)論不罰他交150萬，本來是600萬，我不出面確信是600萬，而且還預(yù)備要罰他。我跟大伙兒講一講罰誰？罰單位不罰他本人，然而公司也是他的，罰公司和罰本人是一回事。因此我們往往講借款這一塊要注意一下。 那么如何籌劃？依照政策就要籌劃，事前就要做好，確實要借一筆鈔票出去，臨時也回不來，你就想方設(shè)法不要以個人股東的名義去借，就應(yīng)該想方設(shè)法以公司的職員或者是家庭成員或者是親戚朋友的名義去借，就落在一個借款協(xié)議和借款憑據(jù)，上面名字不能寫你本人

45、的名字，寫你本人的名字就不行，這是第一。第二假如你實在本人名義簽的話，建議你必須在12月31日前歸還，過了元旦你再借，這不是找事做嗎？不是，這確實是服從稅法的要求，請大伙兒要注意這一些關(guān)鍵性的動作。有的老總在做這些情況之前不明白有這些政策，他就憑經(jīng)驗辦事，特不是新政策來了他也不明白，等出了事以后他講當(dāng)初要考慮那個因素就好了，不至于跟稅務(wù)局扯皮扯那個情況，專門多老總都有那個感受。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)第二類人確實是個人股東這一塊講到那個地點。 第三類人確實是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的勞務(wù)人員的工資，或者是勞務(wù)人員的酬勞要依法代扣代交個人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的勞務(wù)人員是哪些？那多了，比如講臨時聘用的售樓人員，

46、沒有簽合同的有關(guān)人員，還有記者、編輯、名人等等，只從要你公司領(lǐng)走勞務(wù)酬勞的都要依法代扣代交個人所得稅，這一點我希望大伙兒要注意一下。前四道關(guān)講完了，最后一道關(guān)你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜第五道關(guān)是什么？什么稅都交了，最后還有一道關(guān)，確實是稅務(wù)稽查關(guān)，大伙兒記一下稅務(wù)稽查關(guān)。稅務(wù)局的人員到你那個地點來查帳，有幾個人空手回去的，有空手回去的嗎？少，特很多，因為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險太大了，他隨便找你一點問題都能帶一點稅回去，不信我們做一個模擬檢查，我來檢查你那個企業(yè)的稅收好不行？我立即能提7、8個問題出來。7、8個問題帶走70、80塊鈔票跟玩一樣，而且我把我檢查的時刻限定在2個小時之內(nèi)，我就能查

47、出7、8個問題，帶走70、80萬，一般的企業(yè)我都有那個能力。什么緣故？因為我們現(xiàn)在稅收政策本身就不規(guī)范，如此解釋也行，那樣解釋也行，都對，企業(yè)的風(fēng)險必定就專門高了。這是我給大伙兒講的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前稅收的負擔(dān)要面對流轉(zhuǎn)稅、地點稅、稽查等一系列的阻礙，我們把它比喻成五道關(guān)，確實是稅務(wù)稽查關(guān)過了過幾天又反過來查你，也不一定過，因此納稅人的稅務(wù)問題始終存在著。這是我給大伙兒講的面臨著這么繁重的稅務(wù)承擔(dān)，必須規(guī)范稅收治理，把稅收負擔(dān)降低到最低程度，是我們要學(xué)習(xí)納稅籌劃的緣故，這是我給大伙兒講的第一點。 第二點，大伙兒記錄一下，傳統(tǒng)的落后的納稅模式，差不多給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了長期負面阻礙，需要引進新型的

48、納稅籌劃模式，我們傳統(tǒng)的落后的納稅模式表現(xiàn)什么緣故？要緊表現(xiàn)為在企業(yè)各項經(jīng)營決策當(dāng)中，稅收無地位，稅收無空間，無稅的經(jīng)營決策模式，給企業(yè)造成的阻礙是巨大的，甚至給法人代表帶來牢獄之災(zāi)。我給大伙兒舉一個真實的例子給大伙兒聽一聽，確實是他在經(jīng)營決策當(dāng)中無意之中把自己送到牢房之中去了。這家企業(yè)是民營企業(yè)，在當(dāng)?shù)?，在那個地級市那個民營企業(yè)，包括上市公司，國有房地產(chǎn)開發(fā)公司加在一起目前業(yè)績排在第二位，立即就要趕超第一位，就在那個進展的關(guān)鍵時刻公司出了一件事，什么事？在建一個大樓，寫字樓，還有寫字樓后面所帶的十幾棟住宅，蓋著蓋著，資金跟不上了，他往常也是一個開發(fā)商，因此開發(fā)商確實是如此子，做項目越做越大，

49、項目越做越大，做資金供應(yīng)商明顯融資特不難，他先跟工行談，確實是原有的寫字樓現(xiàn)在正在出租，做抵押貸5000萬的款，工行出了如此一個主意，講能夠，然而那個寫字樓不能在開發(fā)商名字下面，而且上級部門也不同意，必須要轉(zhuǎn)到個人名下來才能貸到，大伙兒聽明白沒有？這是真實的情況。按照工行的要求就到房屋治理土地局把寫字樓從他現(xiàn)在的開發(fā)商的名下交了160多萬的契稅過戶他個人名下，公司做了一個決議，確實是他有三個股東，事實上三個股東確實是他本人，他兒子和他女兒這三個人，他本人退股的名義，因為沒有現(xiàn)金，就以股金的形式退掉，就把寫字樓貸走了，款也貸到了。公司還有另外一個決議，確實是等款還完以后，把那個寫字樓股金再回來，

50、確實是一進一出，一進一出都完成了，款也還了，房子也回來了，稅務(wù)局查帳，稅務(wù)局如何發(fā)覺那個情況？按照剛才檢查的方法，到房屋土地治理局拿你的契稅，有代征契稅所有加在一起除以3，得出總的交易金額，發(fā)覺他申報的金額比總的金額差了一大塊，實際上就差那個寫字樓，他就覺得那個企業(yè)逃稅了，怪不得那個企業(yè)越做越大，立即展開對過去，確實是在建項目還沒有完工，還沒有預(yù)售，對過去的項目展開全面的稽查，查到最后就查到那個問題，你那個房子過戶到個人名下，他的解釋我那個房子又回來了，他講稅務(wù)不玩一減一等于零的游戲，你既然過戶到個人名下了，就構(gòu)成了視同銷售，構(gòu)成是同銷售，評估價是7000萬，你寫字樓的成本，寫字樓的開發(fā)成本在

51、往常所得稅的稅繳差不多統(tǒng)統(tǒng)作為整體開發(fā)減掉了，因此7000萬統(tǒng)統(tǒng)做利潤，7000萬乘以332130萬企業(yè)所得稅，這2130萬企業(yè)所得稅還有營業(yè)稅，7000萬乘以5350萬營業(yè)稅，35萬的城建稅，還有個人所得稅，因為股本實際上投入是3500，而且拿走7000萬，實際上多得了3500萬，還有20的個人所得稅700萬，加在一起補交稅收是3600萬，罰一倍7200萬，貸了5000萬的款，交了7200萬的稅，講交不起，能夠，趕忙通知公安局介入，公安局把老總帶走了，現(xiàn)在我介入那個情況，我介入那個情況，我要把那個老總讓他出來，我去了解情況，因為我們要代理那個情況，他也不是北京的，是外地的，通過辦公廳打聽了解

52、那個企業(yè)的情況，事實上我跟稅務(wù)局局長談的時候得出兩個重要的信息。 第一他的兒子最近買了一輛賓利車，這是整個事件的導(dǎo)火索，一直在查他的帳，他曾經(jīng)2001、2002、2003年一直查他的帳，然而沒有查出來帳，這是第一個問題。第二確實是排名第一的開發(fā)商一直在檢舉他。因為排名第一的開發(fā)商是一個上市公司，財務(wù)比較規(guī)范，交的稅也比較多，然而確實是不服氣排在第二民營企業(yè)逃稅，因此共同引發(fā)稅務(wù)局下狠心要弄他，緣故是在這。我到看守所到老總了解情況，他講他當(dāng)初并沒有決定逃稅，目前民營企業(yè)和國有企業(yè)和上市公司最大的區(qū)不在哪里，我們假如在建工程當(dāng)中斷了資金就跟小孩斷奶一樣，死定了，整個公司就完蛋，我當(dāng)時把寫字樓轉(zhuǎn)到個

53、人名下只有一個目的，工行非要個人財產(chǎn)才能夠抵押貸款，公司他不干，當(dāng)我了解那個信息以后，我走之前我跟地稅局長講了一下，我也找總局領(lǐng)導(dǎo)講一下，因為主觀意義上沒有任何犯罪的方法，實際上我告訴大伙兒稅法里面用征管法第63條和第64條是天壤差不的，征管法第63條是偷稅，偷稅有一個強烈的特征確實是那個人主觀上就想盈利收入，不想交稅，主觀上就想犯罪，那么64條是什么？64是不進行納稅申報的行為，要緊是指納稅人可能對國家稅收政策法規(guī)不了解，不熟悉，導(dǎo)致無意中漏交了稅款，我告訴大伙兒，專門快樂告訴大伙兒，那個老總差不多出來了，出來以后他到北京來看我一次，首先就表示感謝，我講這不用感謝，這實際情況確實是對政策法規(guī)

54、不了解，而且財務(wù)是他的親戚也不太了解稅收法規(guī)，我講你這確實是屬于64條行為，我才幫你，假如是63條我?guī)鸵矌筒涣四悖虼司驮谵k公室發(fā)了一通牢騷，講預(yù)備要把地稅局局長弄到監(jiān)獄里面，他就沒有貪污，沒有受賄，鬼都不信，從現(xiàn)在開始我差不多分咐我手下五個人，各個地點打聽他受賄的路子，用照片攝下來，他敢弄我我就敢他，盡管我在里面和稀泥，我講人確實是如此，他講不行這口氣壓不下去，我不在那個地點干了，到不的地點干了，我也饒不了那個家伙，現(xiàn)在兩個人弄出仇出來了，最后補了700萬，也是手下留情補了700萬個人所得稅，因為房子又回來了，立即就要賣，也不打算出租，賣了把稅補上就行了，兩個人搞出仇了，稅務(wù)局長有幾個潔凈的

55、，我不信你潔凈，你調(diào)到不的地區(qū)當(dāng)局長也會派人過去看著。 實際上民營企業(yè)家考慮問題比較單一，我們講話病急亂投醫(yī)，他沒有鈔票的話，供應(yīng)不上的話，只要貸款給我，什么條件都承諾，這些條件引發(fā)其他的法律問題他沒有考慮到，他誤以為出去又進來就不交稅，實際上不是如此，出去確實是一道稅，而且你進來了，同志們，你進來又是視同銷售，你不要以為這是最典型的是你看企業(yè)帳單就能夠看出來，過戶給個人的時候，個人交了契稅，后來不是又過戶回來了，房地產(chǎn)公司又交了160多萬，因此那個企業(yè)前后交了320萬的契稅，就為了5000萬貸款，然而他告訴我確實貸不到鈔票，找過專門多朋友貸不了，專門多在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟不太發(fā)達的地區(qū)，是沒有人借這么

56、多鈔票給他，他寧愿交契稅，而且最關(guān)鍵確實是契稅交得也不對，契稅依據(jù)被他夸大了，實際上商場評估價格沒有7000萬，我們專門多老總評估評估，一想到評估增值，實際上他這種情況應(yīng)該是評估減值的，7000萬應(yīng)該搞成2000萬，他評估真值那個老總傻不傻，什么緣故搞7000萬，他講現(xiàn)在評估不都增值嗎，我講你這要交契稅，他講我不明白，因此稅整個經(jīng)營決策思路里面他腦子里面沒有稅，確實是我剛才講到落后傳統(tǒng)的納稅觀念，沒有稅收的。什么時候有稅收？確實是稅務(wù)局查來了補稅那個時候才高度重視，稅務(wù)局一走又忘掉了，好了傷疤忘了痛。 我再給大伙兒舉一個例子，剛才是一個真實例子，再給大伙兒舉一個例子，也是房地產(chǎn)公司，也是個民營

57、企業(yè)，規(guī)模不大，然而非要打腫臉充胖子，結(jié)果臉沒胖起來，臉皮破了，他原來幾級資質(zhì)，房地產(chǎn)分幾級幾級資質(zhì)，三級、二級，有沒有這有的講法，原來他是比較低的級不房地產(chǎn)企業(yè)，因此原來專門多招標都專門失意，決定要把資質(zhì)提高，然而規(guī)模小又沒有實力，他就用他的在建項目請一家事務(wù)所來評估，把1000萬的房子，原來注冊資本金確實是1000萬，他現(xiàn)在要搞到5000萬，5000萬就達到二級資質(zhì)，現(xiàn)在評估5000萬，評估增值確實是4000萬，資本供給增加了4000萬，他就轉(zhuǎn)股，那個主意誰出的，確實是工商局人出的餿主意，他就聽工商局的人去辦了，他就請一家事務(wù)所評估增值，把評估增值報告交給工商局，然后把公司章程修改一下，注

58、冊資本金5000萬，申請資質(zhì)，資質(zhì)也申請下來了，稅務(wù)局來查帳，你資本供給轉(zhuǎn)讓個人股本要交個人所得稅明白嗎？他講不明白，講你不明白能夠，補交800萬個人所得稅，大伙兒明白我的意思嗎，1000萬的資產(chǎn)評估5000萬，增加了4000萬，要依法繳納紅利所得的個人所得稅20，4000萬乘以20800萬，還沒有罰他，就讓他補交800萬，稅務(wù)局的文件特不充足，寫得特不清晰，個人公司財產(chǎn)評估，整體評估增值后轉(zhuǎn)增個人股本，依照利息紅利所得扣繳個人所得稅，因此他為了打腫臉充胖子，結(jié)果要交800萬的個人所得稅，他現(xiàn)在正在給稅務(wù)局寫分期繳納個人所得稅的申請，他確實沒有這么多鈔票，他要分三年交完那個所得稅，要拿那個項目

59、掙的鈔票一點一點交，苦不堪言，他現(xiàn)在出了一個主意要退股，要退回來，把資本供給壓縮掉，他講實際上不值5000萬，實際上只值2000萬，壓縮一點如此就少交個人所得稅，稅務(wù)局講你評估增值轉(zhuǎn)成股本金要交個人所得稅，評估減值沒門，不帶你玩那個游戲，你們上個月拿5萬元獎金你交的個人所得稅確實是高，下個月你下崗了，那我沒鈔票了，然而我每個月還要花2000萬，就要拿上個月的5萬塊鈔票交的稅來沖我那個月的2萬塊鈔票，稅務(wù)局答不承諾，確信不干的，政府跟你個人是什么關(guān)系？政府和你個人確實是有福同享，有難不同當(dāng)?shù)年P(guān)系，你不錯誤的認為政府的關(guān)系是跟你們夫妻倆的關(guān)系，這是絕對不同的，不要把家庭的生活準則帶到生活當(dāng)中，確實

60、是如此。因此他打電話講王老師我現(xiàn)在減值如何辦，我不是寫一個保證書三年交800萬，我現(xiàn)在能不能減值，再請一個事務(wù)所，那個事務(wù)所壓縮聽我的，我壓縮2000萬行不行，我如此增值1000萬，我如此就交200萬的個人所得稅，我講不行，假如行的話就預(yù)備找稅務(wù)局的人，我講確信不行，你就慢慢交稅去吧，他講早明白如此，我為必用資產(chǎn)評估增值，我不如跟兄弟們借點鈔票直接投到里面去不就行了嗎，把親再抽出來還給他們不就行了，什么問題都沒有了，我講那樣能夠，什么稅都不交，現(xiàn)在后悔當(dāng)初，同志們是不是如此，他不如和人家借點鈔票去投到公司去，再以借款的形式拿出來還給朋友就行了，研究是評估增值了，稅務(wù)局把工商局的資料都調(diào)走了，因