中原產(chǎn)品規(guī)劃版本大綱

1、深圳中原產(chǎn)品策劃版本綱要一 整體產(chǎn)品策劃1 項(xiàng)目分析（1） 項(xiàng)目背景分析l 深度了解項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)（設(shè)計(jì)要點(diǎn)），以此為差不多數(shù)據(jù)，制定項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。利用表格表現(xiàn)，如下表所示： 總用地面積容積率 總建筑面積建筑密度 其中：住宅面積建筑高度 會所面積不計(jì)算容積率面積 教育配套面積車位 商業(yè)配套面積建筑特征 l 了解政府控規(guī)和詳規(guī)，通過細(xì)致的分析，可對具體項(xiàng)目的前景規(guī)劃用進(jìn)展的眼光作出更為實(shí)際的方案。通過以下幾方面總結(jié)政府整體規(guī)劃：a. 交通前景規(guī)劃狀況b. 教育配套前景規(guī)劃狀況l 商業(yè)配套前景規(guī)劃狀況c. 環(huán)境前景規(guī)劃狀況l 定位報(bào)告分析，通過對策劃定位報(bào)告的分析，提煉定位報(bào)告的重要觀點(diǎn)，以便

2、能使產(chǎn)品策劃緊扣項(xiàng)目整體思路。通過以下步驟來做：a. 著重對產(chǎn)品定位進(jìn)行總結(jié)b. 用專業(yè)的語言進(jìn)行復(fù)述c. 對其它項(xiàng)目定位進(jìn)行總結(jié)d. 預(yù)示產(chǎn)品對定位的支撐（2）.項(xiàng)目地塊分析l 地塊環(huán)境分析，對項(xiàng)目所在地塊周邊環(huán)境進(jìn)行分析，把深度挖掘的優(yōu)劣勢，一一列舉出來，可通過下面具體內(nèi)容加以表現(xiàn)：a. 對周邊方位進(jìn)行分析b. 對周邊自然景觀及建筑物進(jìn)行分析c. 對有關(guān)氣象指標(biāo)進(jìn)行分析，包過日照，風(fēng)向等。d. 居住環(huán)境分析，包過居住氛圍，居住適應(yīng)等。l 地塊特征分析，對項(xiàng)目所在地塊自身進(jìn)行分析，把一些具體的指標(biāo)加以細(xì)化和研究，可通過圖示和文字加以描述。a. 對地塊形狀進(jìn)行分析，包過地塊四邊的坐標(biāo)點(diǎn)，角度等

3、。b. 對地塊的地坪進(jìn)行分析。c. 對地塊的豎向進(jìn)行分析。d. 對地塊的自身環(huán)境進(jìn)行分析。2.項(xiàng)目創(chuàng)意（1） 項(xiàng)目命名 可能可不能是項(xiàng)目的名稱，而是項(xiàng)目的創(chuàng)意名，假如有可能的話，也可能是項(xiàng)目的推廣名。（2） 項(xiàng)目創(chuàng)意 差不多上從兩方面去創(chuàng)意，即抓住人性的東西進(jìn)行創(chuàng)意，抓住項(xiàng)目的特征進(jìn)行創(chuàng)意。創(chuàng)意可通過文字（電視腳本形式）或圖片（連環(huán)畫形式）加以表現(xiàn)。3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)（1） 規(guī)劃理念l 居住理念，要緊從人對居住的理想化去考慮。通過以下步驟去做：a. 分析客戶的背景資料。b. 分析客戶的居住心理。c. 初步形成產(chǎn)品的輪廓。d. 形成項(xiàng)目的居住理念。l 生活方式，要緊從人對生活方式的實(shí)在追求去考慮。通

4、過以下步驟去做：a, 分析客戶的背景資料。b. 分析客戶的生活方式。c. 初步形成產(chǎn)品的輪廓。d. 形成項(xiàng)目的生活方式。l 總結(jié)，通過前面兩種的分析，找出更為符合項(xiàng)目的規(guī)劃理念。（2） 設(shè)計(jì)表現(xiàn)l 場地設(shè)計(jì)，首先大體上確定主出入口，并大體上劃分組團(tuán)。l 交通組織設(shè)計(jì)，確定交通路線，區(qū)分人車路線。l 組團(tuán)細(xì)分，依據(jù)道路的劃分，將各組團(tuán)進(jìn)行細(xì)分。l 建筑群布置，依據(jù)組團(tuán)的劃分，布置建筑群。l 環(huán)境用地，將一些空地合理安排好，作為環(huán)境的設(shè)計(jì)用地4 環(huán)境設(shè)計(jì)（1）項(xiàng)目分析l 項(xiàng)目規(guī)劃分析：a 項(xiàng)目的總體規(guī)劃分析b 項(xiàng)目的建筑及其風(fēng)格分析l 項(xiàng)目地盤分析：a地塊形狀分析（地塊形狀、地塊周圍建筑、周圍教育

5、設(shè)施、附近 道路環(huán)境）b地塊景觀分析（項(xiàng)目四面的景觀和項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢）c地塊區(qū)位分析（項(xiàng)目范圍和面積、項(xiàng)目地塊進(jìn)展方向）d周邊配套分析（交通、食肆、購物、附近樓盤的配套分析）e競爭對手分析（2）項(xiàng)目背景情況分析l 分析進(jìn)展商的項(xiàng)目要求l 分析項(xiàng)目的文化背景l(fā) 分析項(xiàng)目附近的人文環(huán)境l 分析項(xiàng)目四周居住者的消費(fèi)能力l 分析項(xiàng)目的市場定位（包括總體定位、項(xiàng)目客戶定位、形象定位、項(xiàng)目功能定位等。）（3）環(huán)境創(chuàng)意l 環(huán)境的創(chuàng)意一定要緊緊圍繞項(xiàng)目的自身情況來考慮，依照以上的項(xiàng)目分析來構(gòu)想環(huán)境的創(chuàng)意，揚(yáng)長避短。因此每個(gè)樓盤的創(chuàng)意確信是獨(dú)一無二的。（4）小區(qū)環(huán)境要包含的一些要緊元素：l 入口標(biāo)志（物）l

6、 入口及入口廣場l 中心廣場（花園）l 會所l 成人休閑區(qū)l 兒童活動區(qū)l 運(yùn)動區(qū)（包括球場、游泳池、跑道）l 水體景觀（例如噴泉、水池、流水等）l 綠化空間l 消防環(huán)道l 行人步徑、車道l 總結(jié)：每個(gè)項(xiàng)目的情況都不同，都有它自己的獨(dú)特之處，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)要依照每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況來設(shè)計(jì)。5.建筑群特征 （1） 建筑群外立面l 建筑群的朝向l 建筑群總體形象l 建筑群外立面細(xì)部l 建筑群體天際線操縱（2）.建筑群主色調(diào)l 色調(diào)建議分析l 建筑群總體色調(diào)操縱l 建筑群主色調(diào)操縱二. 個(gè)體產(chǎn)品策劃1.戶型（1）建筑單元確定l 居住人口密度的確定l 每層居住戶數(shù)的確定l 建筑單元的確定（2） 整體戶型

7、確定l 戶型定位l 戶型指標(biāo)確定l 戶型格局（3） 戶型功能用房確定l 廳的確定l 臥房的確定l 洗手間的確當(dāng)l 陽臺的確定l 配套用房的確定（4） 戶型功能用房擺布l “左右”法則的分析l 廳的布置l 臥房的布置l 洗手間的布置l 廚房的布置（5） 戶型功能用房合理分析l 使用功能分析l 內(nèi)部空間分析l 居住心理分析（6） 戶內(nèi)交通路線分析l 入戶路線分析l 室內(nèi)路線分析l 各功能用房路線分析（7） 戶型景觀分析l 露臺（陽臺）景觀分析l 窗外景觀分析l 室外景觀分析（8） 室內(nèi)裝修材料確定l 墻面材料確定l 天棚材料確定l 地面材料確定l 用具材料確定2. 單體建筑（1） 建筑形體確定l

8、建筑外立面構(gòu)成l 外立面建筑符號l 建筑行為表現(xiàn)（2） 建筑外觀細(xì)部l 建筑語言表現(xiàn)l 建筑個(gè)性化表現(xiàn)（3） 建筑外觀顏色l 周邊環(huán)境顏色分析l 建筑顏色類比l 建筑顏色的確定（4） 建筑外立面材料選用l 新型建筑材料性能分析l 建筑材料使用比較l 建筑外立面材料的確定 三. 附屬產(chǎn)品策劃1. 政府基礎(chǔ)配套（1） 社區(qū)服務(wù)（2） 郵電、銀行功能（3） 商業(yè)配套2. 教育配套功能（1） 中學(xué)規(guī)模（2） 小學(xué)規(guī)模（3） 稚嫩園規(guī)模（4） 特色教育3. 會所（1） 會所功能的確定（2） 會所平面布置（3） 會所外立面特征（4） 會所外立面顏色4智能化系統(tǒng)（1） 綜合布線系統(tǒng)（2） 網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)（3

9、） 建筑設(shè)備操縱系統(tǒng)（4） 火災(zāi)報(bào)警操縱系統(tǒng)（5） 安全技術(shù)防范系統(tǒng)（6） 治理信息系統(tǒng)（7） 中央集成系統(tǒng)（8） 供電系統(tǒng)4. 項(xiàng)目銷售形象（1） 局部小區(qū)環(huán)境布置（2） 銷售中心布置（3） 銷售現(xiàn)場布置（4） 施工現(xiàn)場圍板包裝（5） 示范單位設(shè)計(jì)建議（6） 看樓通道設(shè)計(jì)建議 四 模擬經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析 目 錄一、 財(cái)務(wù)分析和評價(jià)1、 測算假設(shè)條件2、 總投資估算3、 投資收益測算4、 財(cái)務(wù)分析和評價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析（2） 評價(jià)指標(biāo)、方法A、 靜態(tài)評價(jià)B、 動態(tài)評價(jià)C、 評價(jià)結(jié)果分析二、 不確定因素分析（抗風(fēng)險(xiǎn)力分析）1、 盈虧平衡分析2、 敏感性分析三、 結(jié)論四、 建議附件：1、 表一：項(xiàng)目

10、差不多數(shù)據(jù)2、 表二：項(xiàng)目總投資概算3、 表三：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價(jià)4、 表四：項(xiàng)目資金投入打算表5、 表五：項(xiàng)目資金回收模擬表6、 表六：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表7、 表七：項(xiàng)目造價(jià)敏感性分析8、 表八：項(xiàng)目住宅售價(jià)敏感分析9、 表九：項(xiàng)目商鋪敏感分析10、 表十：項(xiàng)目工程進(jìn)度表一、 財(cái)務(wù)分析和評價(jià)1、 測算假設(shè)條件（1） 本項(xiàng)目一次性開發(fā)。（2） 本經(jīng)濟(jì)測算引用的成本數(shù)據(jù)，依數(shù)據(jù)進(jìn)展商提供的數(shù)據(jù)資料及深圳市國土頒布的估價(jià)信息。（3） 資金的投入及回籠打算的安排，依據(jù)預(yù)設(shè)的工程進(jìn)度和銷售打算。（4） 預(yù)設(shè)工程進(jìn)度包括由于氣候阻礙的非施工日，并考慮了本項(xiàng)目施工場地的阻礙。（5） 銷售打算針對本項(xiàng)目的定位，結(jié)

11、合營銷策略來預(yù)測的具體銷售進(jìn)程。（6） 無無可抗力因素阻礙。（7） 平均樓面地價(jià)按 元/平方米計(jì)算（計(jì)算單位按建筑面積，包括地下室）。（8） 銷售均價(jià)：住宅 元/平方米（含裝修）商鋪 元/平方米以上銷售價(jià)格依據(jù)策劃報(bào)告價(jià)格定位2、 總投資概算項(xiàng)目總投資估確實(shí)是參考有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目必須發(fā)生的費(fèi)用和時(shí)期性預(yù)備支付的費(fèi)用，如地價(jià)、基礎(chǔ)工程造價(jià)、工程開辦治理費(fèi)用測算而得，并結(jié)合施工周期銷售周期，運(yùn)用系統(tǒng)模型，求出占用資金的規(guī)模和利息。（詳見附表一、二），綜合上述各項(xiàng)費(fèi)用，歸納整理由五大部分組成的確項(xiàng)目總投資。詳見下表：序號 項(xiàng)目 成本（元/平方米） 總額（萬元）1 綜合地價(jià)2 工程造價(jià)3 綜合費(fèi)

12、用4 銷售及廣告費(fèi)（3.5%）5 治理費(fèi)（3%）6 占用資金利息合計(jì)講明：（1）地價(jià)按 元/平方米計(jì)，計(jì)量建筑面積按 平方米計(jì)。 （2）投資收益序號 項(xiàng)目 總額（萬元）1 總投資 2 銷售收入 3 營業(yè)稅城建稅 4 稅前利潤 5 稅后利潤 基于上述假設(shè)和預(yù)測，該項(xiàng)目的投資收益情況如下：講講明：（1） 上述測算未考慮土增值稅。（2） 銷售收入中未包括車位的出租收入。3、 財(cái)務(wù)分析和評價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析依照本項(xiàng)目模擬的施工進(jìn)度和銷售推廣打算安排推算的流入、流出、流量以及所對應(yīng)的時(shí)刻。詳見現(xiàn)金流量表（見附表四、五、六）。年折現(xiàn)率r：取銀行同期貸款年利率為7%（2） 評價(jià)指標(biāo)、方法A、 靜態(tài)評價(jià)通

13、過假設(shè)預(yù)測，模擬計(jì)算出幾薦重要的靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)：a、 單位面積投資額（單位成本）：b、 理論投資回報(bào)率：c、 實(shí)際投資回報(bào)率：d、 靜態(tài)投資回收期：B、 動態(tài)評價(jià)a、 凈現(xiàn)值：b、 動態(tài)回收期：C、 分析結(jié)果評價(jià)通過以上指標(biāo)測算，該項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 萬元，有較大的確利潤空間，理論投資回報(bào)率 ，假如能按資金使用的有關(guān)措施，把資金的確投入操縱在最小量，則實(shí)際回報(bào)率達(dá) ，屬高回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二、 不確定因素（項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力）分析不確定因素分析要緊是對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，通過計(jì)算項(xiàng)目在不確定阻礙下的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，以考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1、 盈虧平衡分析（1） 開發(fā)量既定，相對銷售價(jià)格的盈虧平衡

14、點(diǎn)打算開發(fā)量：可售面積：固定成本：單位可變成本：保本售價(jià)：（2） 銷售價(jià)格規(guī)定，相關(guān)于銷售量的盈虧平衡點(diǎn)固定成本：單位可變成本：打算平均售價(jià)：保本銷售量：保本銷售量：2、 敏感性分析依照項(xiàng)目的實(shí)際情況，工程造價(jià)及銷售價(jià)格是項(xiàng)目較敏感的因素，敏感性分析通過測算工程造價(jià)或銷售價(jià)格等不確定因素的變動對凈現(xiàn)值動態(tài)回收期的阻礙以及投資回報(bào)的變化幅度，以供進(jìn)展商了解項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并在施工和銷售過程中進(jìn)行針對性的操縱。（詳見附表七、八、九）。敏感性分析基準(zhǔn)數(shù)據(jù)序號 項(xiàng)目 金額（萬元）1 總開發(fā)價(jià)值可能銷售收入 2 土地成本 3 工程造價(jià) 4 綜合費(fèi)用 5 銷售及廣告費(fèi)（3.5%占總銷額） 6 治理費(fèi)（占

15、總建價(jià)3.%） 7 占有資金利息 8 總開發(fā)成本 9 稅前利潤 10 所得稅 11 稅后利潤 12 成本利潤率 三、 結(jié)論從現(xiàn)金流量分析來看，由于前期資資金投入，項(xiàng)目銷售速度快，凈現(xiàn)值為 萬元，項(xiàng)目的可行程度專門高，從盈虧平衡分析結(jié)果來看，保本銷售價(jià)為 元/平方米，保本銷售率為 ，相對較高。從敏感性分析結(jié)果來看，當(dāng)造價(jià)增加 ，投資回報(bào)率為 ，項(xiàng)目任有贏利，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。然而，由于項(xiàng)目成本便高，對售價(jià)的敏感專門高，銷售要領(lǐng)相對較大。有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)還須通過嚴(yán)格的治理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鰻I銷手段進(jìn)行弱化，力爭達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。四、 建議針對阻礙項(xiàng)目投資額回報(bào)的關(guān)鍵性不確定因素，建議在項(xiàng)目實(shí)施過程中對資

16、金采取如下措施：1、 強(qiáng)化對施工治理，降低工程成本，保證施工預(yù)期進(jìn)度，維護(hù)項(xiàng)目市場形象，促進(jìn)桉花銷售。2、 采取有效手段，嚴(yán)格操縱土地綜合費(fèi)用，從而降低單位成本和開發(fā)成本。3、 配合銷售打算，加大宣傳進(jìn)度。依照市場變化，靈活調(diào)整整個(gè)銷售策略，制訂詳細(xì)時(shí)期性銷售目標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行，加緊辦理按揭手續(xù)，以加速資金回籠，緩解資金壓力。4、 在資金寬松及銷售市場持續(xù)趨好的情況下，能夠操縱銷售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷售，從而大幅度提高整體銷售均價(jià)，獵取市場高額利潤回報(bào)。5、 資金措施：我們將項(xiàng)目啟動資金操縱在一個(gè)最小值之內(nèi)，目的是從理論上測算實(shí)際投資歷回報(bào)率，而在實(shí)際運(yùn)作過程中，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)金流量表，測算個(gè)時(shí)期投

17、資回報(bào)率。資金措施包括：A、 對要求施工單位帶資建設(shè)，力爭主體封頂才開始結(jié)付工程進(jìn)度款。B、 提早落實(shí)按揭貸款銀行，提早預(yù)辦有關(guān)手續(xù)，保證預(yù)售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。表一項(xiàng)目差不多情況數(shù)據(jù)序號 項(xiàng)目 數(shù)量 單位一 差不多情況（一） 建筑用地面積平方米（二） 總建筑面積平方米（三） 地上建筑面積平方米（四） 地下建筑面積平方米（五） 建筑容積率（六） 建筑覆蓋率（七） 建筑特征1 裙樓（計(jì)容積率）平方米2 幼托平方米3 塔樓2棟平方米4 地下室平方米5 車位個(gè)（八） 銷售部分平方米1 商鋪平方米2 商品房平方米3 車位（九） 出租部分1 生活配套用房（會所）平方米2 車位個(gè)（十） 不可銷售部

18、分地下室平方米可變因素（一） 工程開辦治理費(fèi)（占總造價(jià)）（二） 宣傳銷售治理銷費(fèi)（占總銷售額）（三） 材料漲價(jià)費(fèi)（占總造價(jià)）（四） 不可預(yù)見費(fèi)（占總造價(jià)）（五） 治理費(fèi)（占總造價(jià)）三 單位成本價(jià)元/平方米（一） 綜合樓面地價(jià)元/平方米（二） 工程造價(jià)元/平方米（三） 綜合費(fèi)用元/平方米（四） 銷售及廣告費(fèi)用元/平方米（五） 治理費(fèi)元/平方米（六） 占有資金利息元/平方米四 平均銷售價(jià)格元/平方米1 住宅元/平方米2 商鋪元/平方米五 月租金1 幼托元/平方米2 車位元/個(gè)六 稅金（一） 營業(yè)稅加城建稅（占總銷售額）（二） 所得稅（占稅前利潤）編制講明 表中“差不多情況”系由規(guī)劃指標(biāo)推算得出，需

19、依照設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整表二項(xiàng)目總投資額概算序號 項(xiàng)目 單位成本元/平米 總 額萬元 所占比例 備注一 綜合樓面地價(jià) 按占總投資比例二 工程造價(jià) 按占總投資比例1 工程土建筑價(jià) 按占總投資比例其中 地上建筑 按占總投資比例樁基礎(chǔ) 按占總投資比例2 環(huán)境工程 按占總投資比例3 水電工程 按占總投資比例4 消防工程 按占總投資比例5 通訊工程 按占總投資比例6 電梯工程 按占總投資比例7 室外配套工程 按占總投資比例8 煤氣管道工程 按占總投資比例9 對講系統(tǒng)工程 按占總投資比例10 公用天線系統(tǒng) 按占總投資比例三 綜合費(fèi)用 按占總投資比例1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 占總投資額2 工程監(jiān)理費(fèi) 按總造價(jià)1.53 工

20、程質(zhì)安檢費(fèi) 按總造價(jià)0.44 不可預(yù)見費(fèi) 按總造價(jià)45 政府規(guī)費(fèi) 按總造價(jià)1.5四 銷售推廣費(fèi) 按總銷售額3五 治理費(fèi) 按總造價(jià)3六 占有資金利息 占總投資比例七 合計(jì)（一至六） 八 可銷售面積成本 講明 1 地價(jià)由進(jìn)展商提供；2 占有資金利息按年息7；3 其他測算成本價(jià)格參照2002年1月份政府頒布的價(jià)格信息。表三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析序號 項(xiàng)目 金 額（萬元）一 銷售收入 其中住宅 商鋪 二 總投資 三 營業(yè)稅 四 城建稅 五 增值稅 六 稅前利潤 七 所得稅 八 稅后利潤 九 理論投資回報(bào)率 十 實(shí)際投資回報(bào)率 十一 總建設(shè)周期 十二 總成本回收期 十三 利潤回收期 盈虧平衡分析 一 保本銷售價(jià)

21、格（元/平方米） 100售完的保本銷售價(jià)格可售面積單位成本稅金 保本銷售比例 平均售樓價(jià)格 其中 住宅 商鋪 表四 資金投入表 單位：萬元年份 2001 2002月份 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12總合地價(jià) 工程造價(jià) 其中 1基礎(chǔ)工程 2.主體工程 3.裝飾門窗安裝工程 4.附屬及配套工程 綜合費(fèi)用 1.勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2.政府規(guī)費(fèi) 3.不可預(yù)見費(fèi) 4.其他 銷售推廣費(fèi) 治理費(fèi) 利息 講明：投入資金必須依照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)展商若對工程以帶資條件選擇設(shè)工單位，將有助于緩解時(shí)期性資金投入壓力，以求更大的回報(bào)。表五講明：1. 資金回收狀況與工程進(jìn)度及銷

22、售緊密相關(guān)，此資金回收模擬表以模擬工程打算為依據(jù)。如工程進(jìn)度及銷售打算變動，此資金回收模擬將相應(yīng)調(diào)整。2. 模擬工程進(jìn)度為2001年10月份動工，2002年2月份主體封頂，2002年6月份內(nèi)外裝修差不多完成，2002年9月份竣工。3. 銷售打算為2002年1月份底開始內(nèi)部認(rèn)購，在春節(jié)前入市：2月份取得預(yù)售許可證，并開始公開發(fā)售，在3個(gè)月左右完成銷售80以上，4個(gè)月左右差不多完成整體銷售。4. 因當(dāng)前客戶所采納付款方式絕大多數(shù)為按揭付款，為便于模擬計(jì)算資金回收量，在此統(tǒng)一以首期三成按揭付款方式計(jì)算。按揭放款時(shí)刻依常規(guī)為簽合同后2個(gè)月。時(shí)刻 2002年1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 合計(jì)住宅銷售率 住宅銷售面積（總面積6500平米） 銷售價(jià)格 當(dāng)月住宅銷售額 商鋪銷售面積（總面積5