項(xiàng)目選址關(guān)系未來(lái)的發(fā)展

1、在你為你的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目選好一個(gè)商圈后，對(duì)你的商圈評(píng)估也是開店前必須做的一項(xiàng)工作，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的的經(jīng)驗(yàn)來(lái)論定，因此評(píng)估的結(jié)果可能各不相同。不過(guò)普遍來(lái)說(shuō)，經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，其評(píng)估結(jié)果加入評(píng)估作業(yè)的新人要更準(zhǔn)確。因此，開店新手如果怕經(jīng)驗(yàn)而影響評(píng)估的可靠性，那么可以請(qǐng)教行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)良好的主人，或請(qǐng)相關(guān)協(xié)助，千萬(wàn)不可掉以輕心。1.商圈評(píng)估步驟在商圈的評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為的干擾減至最低。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍 250 米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。商圈評(píng)估一般可分為以下幾步：第一步：確定資料來(lái)源，包括銷售分析、信用證交易分析、

2、分析等；第二步：確定的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均數(shù)量、顧客集中程度；第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定；第四步：確定商圈內(nèi)居民特征的資料來(lái)源；第五步：根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)；最后一步：確定的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。2.商圈評(píng)估方法商圈評(píng)估的方法有很多種，但常見的主要有以下幾種：a.根據(jù)區(qū)域位置進(jìn)行評(píng)估如果顧客需要?dú)v盡艱辛才能到你的店里來(lái)，那么即使住得很近，這地方也不能算進(jìn)你的商圈。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺(jué)得遠(yuǎn)，就可以算進(jìn)商圈內(nèi)。b.根據(jù)商圈的形狀進(jìn)行評(píng)估因?yàn)樯舷掳嗷蝽樀蓝牡觊T前經(jīng)過(guò)的人，很可能會(huì)買東西，所以

3、該客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近卻從未光顧你的的人，其所處區(qū)域也不包含在商圈內(nèi)，所以商圈的形狀通常并不規(guī)則。c.根據(jù)實(shí)際消費(fèi)者乘車或步行時(shí)間進(jìn)行評(píng)估無(wú)論未來(lái)顧客以何種交通工具前來(lái)，選址時(shí)都應(yīng)該親自用走路或乘車方式，順著顧客購(gòu)物的路線，看看道路的坡度、公共汽車線路及等車時(shí)間等狀況。估算一下顧客若到你的購(gòu)物，坐公共汽車需花多少時(shí)間等車、坐車，還有對(duì)單行道等交通*及塞車地點(diǎn)、程度，出入停車場(chǎng)是否方便等，也都應(yīng)該有所了解。如此沿路測(cè)出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過(guò)的距離，做上記號(hào)，最后把這些點(diǎn)連起來(lái)，就能掌握商圈范圍了。d.修正初步估計(jì)商圈最后的工作就是對(duì)已初步確定的商圈進(jìn)行修正，主要途徑就是根據(jù)所

4、經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)，對(duì)店址附近的顧客。3.商圈評(píng)估商圈的評(píng)估綜合反映了整個(gè)評(píng)估工作的過(guò)程和成果，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)工作責(zé)任的憑證。實(shí)際工作圈的評(píng)估是以商圈簡(jiǎn)報(bào)的形式出現(xiàn)的。a.商圈簡(jiǎn)報(bào)方式演繹法：此方法是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的方法。先按照商圈所收集到的各種資料加以分析，再得出最后的結(jié)論。歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項(xiàng)的方法。即在簡(jiǎn)報(bào)一開始，便提出此商圈何處適合開店及開何種類型的，然后再以各種收集到的資料來(lái)支持此一論點(diǎn)。b.商圈簡(jiǎn)報(bào)的規(guī)范商圈簡(jiǎn)報(bào)的內(nèi)容應(yīng)包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費(fèi)特征與特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估，他日可供設(shè)店的有利地

5、段及發(fā)展情況，最后的結(jié)論等。一般情況下，商圈簡(jiǎn)報(bào)按以下步驟來(lái)進(jìn)行：用商圈簡(jiǎn)圖的投影片確定商圈的分界線。介紹商圈特征，包含說(shuō)明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)。制作住宅特色的幻燈片，說(shuō)明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作場(chǎng)所的幻燈片，說(shuō)明場(chǎng)所類型及類型；制作優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)者的幻燈片，并用競(jìng)爭(zhēng)者分析表加以說(shuō)明。介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片，說(shuō)明固定住戶及情況；人潮分布圖的投影片，說(shuō)明平日及假日的人潮狀況及；路線的投影片，說(shuō)明車的往返方向，車乘客下車后的走向，以及未來(lái)客運(yùn)系統(tǒng)對(duì)本商圈的影響。教育程度分配圖的投影片，說(shuō)明教育分配情形；消費(fèi)者平均收支情況分配圖的投影片，說(shuō)明此商圈平均每年每戶在個(gè)人生活上