淺析租賃合同終止的事由

1、PAGE PAGE 6淺析租賃合合同終止的的事由(一)合同屆滿滿租賃合合同有定期期租賃合同同與不定期期租賃合同同。在不定定期租賃合合同，出租租人及承租租人均可隨隨時(shí)主張租租賃合同。在一方當(dāng)當(dāng)事人提出出解除主張張并經(jīng)過(guò)相相當(dāng)期限之之后，該租租賃合同可可以終止，當(dāng)當(dāng)事人之間間的租賃關(guān)關(guān)系因此而而消滅。在在定期租賃賃合同，雙雙方當(dāng)事人人在合同期期限屆滿而而又未續(xù)簽簽的，合同同關(guān)系消滅滅。當(dāng)事人人對(duì)租賃合合同期限約約定不明確確或未約定定期限，以以及未采用用書(shū)面形式式且當(dāng)事人人對(duì)期限有有爭(zhēng)議的，均均視為不定定期租賃。另外，合同法第2366條規(guī)定，租租賃合同期期間屆滿，承承租人繼續(xù)續(xù)使用租賃賃物，出租租人

2、沒(méi)有提提出異議的的，原租賃賃合同繼續(xù)續(xù)有效，但但租賃期限限為不定期期。由有期期限的租賃賃合同變?yōu)闉椴欢ㄆ谧庾赓U合同的的要具備如如下要件：第一，原原租賃合同同到期后，承承租人仍對(duì)對(duì)租賃物使使用、收益益，而未將將租賃物返返還給出租租人以履行行其返還租租賃物的義義務(wù)。第二二，承租人人對(duì)租賃物物的使用、收益，出出租人并未未即時(shí)表示示反對(duì)。所所謂未即時(shí)時(shí)反對(duì)，就就是指對(duì)于于承租人對(duì)對(duì)租賃物的的使用、收收益雖在租租賃期屆滿滿以后，出出租人也未未馬上表示示反對(duì)的。上述兩個(gè)個(gè)條件同時(shí)時(shí)具備的，則則使租賃合合同期滿后后仍可轉(zhuǎn)變變?yōu)椴欢ㄆ谄谧赓U。不不過(guò)，出租租人是否必必須明知承承租人有對(duì)對(duì)租賃物使使用、收益益的事

3、實(shí)，學(xué)學(xué)說(shuō)上有不不同意見(jiàn)。我們認(rèn)為為，一般而而言，合同同期滿當(dāng)然然應(yīng)當(dāng)終止止，雙方之之間合同關(guān)關(guān)系即告消消滅，承租租人自然應(yīng)應(yīng)當(dāng)返還租租賃物而不不得繼續(xù)對(duì)對(duì)租賃物使使用、收益益，這是承承租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行的義義務(wù)，不必必出租人特特別請(qǐng)求或或主張。因因此，如果果出租人并并不知道承承租人繼續(xù)續(xù)對(duì)租賃物物使用、收收益，當(dāng)然然也就無(wú)法法向其表示示反對(duì)意思思。對(duì)于出出租人不知知道承租人人在租賃期期滿后仍對(duì)對(duì)租賃物使使用、收益益這一事實(shí)實(shí)的，不能能認(rèn)為租賃賃合同可以以當(dāng)然地繼繼續(xù)，并成成為不定期期租賃。(二)當(dāng)事人解解除租賃合合同期限雖雖未屆滿，但但出現(xiàn)法定定或約定情情事，而由由當(dāng)事人雙雙方或其中中一方解除除

4、合同的，租租賃合同也也因此而消消滅。1.依依合同法法規(guī)定，可可以由當(dāng)事事人雙方任任何一方主主張解除合合同的，主主要有不定定期租賃，租租賃標(biāo)的物物滅失等情情形。其中中，不定期期租賃有約約定為不定定期、約定定不明確而而被視為不不定期、未未采用書(shū)面面形式，且且當(dāng)事人對(duì)對(duì)期限有爭(zhēng)爭(zhēng)議被視為為不定期租租賃，以及及后雙方又又默示地繼繼續(xù)合同的的不定期租租賃四種。這四種不不定期租賃賃合同的雙雙方當(dāng)事人人，均可主主張隨時(shí)解解除租賃。2.出出租人主張張解除合同同的，主要要有這幾種種情形：(1)承租人未未按照約定定的方法或或租賃物的的性質(zhì)使用用、收益租租賃物，致致使租賃物物受到損失失的，出租租人可以解解除合同并并

5、請(qǐng)求賠償償損失。(2)承租人未未經(jīng)出租人人同意轉(zhuǎn)租租的，出租租人可以解解除合同。(3)承租人無(wú)無(wú)正當(dāng)理由由未支付或或遲延支付付租金的，出出租人可以以要求承租租人在合理理期限內(nèi)支支付。承租租人逾期不不支付的，出出租人可以以解除合同同。這里的的條件是：承租人未未支付或遲遲延支付租租金。承租租人未支付付或遲延支支付租金無(wú)無(wú)正當(dāng)理由由;承租人人主張的何何種理由方方能構(gòu)成“正當(dāng)理由由”，不易易作出一個(gè)個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)視視當(dāng)事人自自身的狀況況而依誠(chéng)信信原則為判判斷，如承承租人因失失業(yè)而不能能支付房屋屋租金，雖雖然并非不不可以借債債以償還租租金，然而而終究過(guò)分分艱難，因因此，此時(shí)時(shí)認(rèn)為其無(wú)無(wú)正當(dāng)理由由，而

6、強(qiáng)令令支付租金金，否則即即解除合同同，實(shí)有落落井下石之之嫌，不值值提倡。出出租人已另另行定出合合理期限，但但在該期限限內(nèi)承租人人仍未支付付租金。不不過(guò)定出合合理期限不不是出租人人主張解除除合同的必必要前提，因因法律規(guī)定定是以“可可以”表述述的，說(shuō)明明出租人對(duì)對(duì)此有選擇擇權(quán)，因此此也可以不不定出期限限而直接要要求承租人人支付;前前述種種解解除理由為為法定理由由，出租人人事先不必必另行通知知或定出延延緩期限，即即可直接解解除合同，不不論是定期期合同還是是不定期合合同，對(duì)此此均無(wú)影響響。而且這這種解除對(duì)對(duì)出租人一一方而言，是是一種權(quán)利利，出租人人既可以解解除也可以以不解除，承承租人無(wú)權(quán)權(quán)干涉和主主張

7、。3.承承租人解除除合同的，有有如下情形形：(1)租賃物危危及承租人人的安全或或者健康的的，即使承承租人訂立立合同時(shí)明明知該租賃賃物質(zhì)量不不合格，承承租人仍然然可以隨時(shí)時(shí)解除合同同。這里“承租人”應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大大解釋為包包括承租人人之共同居居住人，共共同使用人人等等與租租賃物的安安全程度有有利害關(guān)系系的人。在在一般中，若若買受人明明知標(biāo)的物物存有瑕疵疵仍購(gòu)買的的，一般應(yīng)應(yīng)免除出賣賣人的責(zé)任任并不允許許買受人解解除合同。但在租賃賃合同則不不能因此而而不允許承承租人解除除合同。但但是，承租租人既然明明知租賃物物存在有危危及安全或或健康的瑕瑕疵，仍執(zhí)執(zhí)意租賃該該物的，雖雖然可以允允許其解除除合同，但但在解

8、除合合同以前如如發(fā)生因租租賃物的危危險(xiǎn)所致?lián)p損害時(shí)，承承租人不能能對(duì)此不承承擔(dān)任何責(zé)責(zé)任，因?yàn)闉槌凶馊嗣髅髦@種危危險(xiǎn)性的存存在仍要租租賃該物，應(yīng)應(yīng)認(rèn)為主觀觀上對(duì)損害害的發(fā)生也也有過(guò)錯(cuò)，因因此對(duì)損害害也應(yīng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)責(zé)任。(2)因不可歸歸責(zé)于承租租人的事由由，致使租租賃物部分分或者全部部毀損、滅滅失，不能能實(shí)現(xiàn)合同同目的的，承承租人可以以解除合同同。條件是是：租賃物物部分或全全部毀損、滅失;租租賃物的毀毀損、滅失失不可歸責(zé)責(zé)于承租人人;租賃物物毀損、滅滅失的程度度已使合同同目的無(wú)法法實(shí)現(xiàn)。租租賃物的部部分毀損、滅失并不不影響合同同目的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，或者只只是部分地地影響承租租人的使用用收益還不不足

9、以影響響整個(gè)合同同目的的實(shí)實(shí)現(xiàn)的，承承租人不能能據(jù)此解除除合同。(3)承租人在在租賃期間間死亡，其其生前的共共同居住人人有權(quán)繼續(xù)續(xù)原租賃合合同，但可可否解除合合同?我們們認(rèn)為，就就該法律規(guī)規(guī)定的目的的而言，是是為保護(hù)承承租人生前前共同居住住人的利益益，為了使使承租人的的生前共同同居住人不不因與承租租人無(wú)法定定繼承關(guān)系系而在其死死后驟然無(wú)無(wú)所依靠。但這既為為一種授權(quán)權(quán)，該同居居人自然可可以選擇。如其認(rèn)為為其無(wú)須受受此種保護(hù)護(hù)和特別照照顧，自得得不繼續(xù)該該租賃合同同而解除之之。承租人人之法定繼繼承人或指指定繼承人人，因依其其與承租人人關(guān)系可以以取得承租租人地位，因因此可以解解除合同。在房屋屋租賃中

10、，繼繼承人繼承承租賃合同同關(guān)系后，是是否可以以以解除合同同的方法而而使承租人人生前之共共同居住人人搬遷?我我國(guó)臺(tái)灣地地區(qū)學(xué)者史史尚寬認(rèn)為為，與承租租人同居的的家屬都不不是繼承人人(如妾、童養(yǎng)媳)，而繼承承人有繼承承權(quán)時(shí)，其其使原同居居家屬搬出出，自各方方面視之，均均為不當(dāng)，構(gòu)構(gòu)成權(quán)利濫濫用，此時(shí)時(shí)繼承人對(duì)對(duì)于同居家家屬應(yīng)為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租或租賃賃權(quán)之讓與與，其與居居住結(jié)合之之營(yíng)業(yè)利益益等，應(yīng)由由同居家屬屬償還于繼繼承人。出出租人不得得主張其為為未經(jīng)自己己承諾之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租或租賃賃權(quán)之讓與與。因?yàn)橥蛹覍僭瓉?lái)就是與與承租人共共同使用收收益的。在在繼承人和和同居家屬屬交涉未定定之時(shí)，出出租人可以以向任何一一方

11、請(qǐng)求租租金。交涉涉久拖不決決的，出租租人可因此此解除合同同。我們認(rèn)認(rèn)為，根據(jù)據(jù)合同法法的規(guī)定定，承租人人之生前共共同居住人人不限于“同居家屬屬”，而且且共同居住住人可以直直接要求繼繼續(xù)原租賃賃合同，即即使承租人人之法定繼繼承人亦不不得干涉。因此，如如該共同居居住人繼續(xù)續(xù)原租賃合合同的，應(yīng)應(yīng)認(rèn)為已繼繼承原承租租人之地位位，則其有有交納租金金、保管租租賃物的義義務(wù)。若承承租人業(yè)已已提前支付付租金，而而該共同居居住人又非非其繼承人人時(shí)，繼承承人得就承承租人已支支付的租金金主張不當(dāng)當(dāng)?shù)美颠€還。(4)因第三人人對(duì)租賃物物主張權(quán)利利，以致承承租人無(wú)法法對(duì)標(biāo)的物物使用、收收益，行使使租賃權(quán)的的。按照合同法

12、的規(guī)定，承承租人在這這種情況下下可減少或或不支付租租金。那么么，在這種種情況下，承承租人是否否可解除合合同?應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)為，合合同可否解解除，關(guān)鍵鍵不在于是是否存在第第三人主張張權(quán)利的情情形發(fā)生，而而在于這種種主張是否否確實(shí)已經(jīng)經(jīng)使承租人人不能對(duì)租租賃物使用用、收益，導(dǎo)導(dǎo)致合同的的目的無(wú)實(shí)實(shí)現(xiàn)可能。如果出現(xiàn)現(xiàn)這種結(jié)果果的，承租租人當(dāng)然可可以解除合合同。(三)租賃物滅滅失、毀損損租賃物物的毀損、滅失有可可歸責(zé)于當(dāng)當(dāng)事人一方方或雙方的的，也有非非可歸責(zé)于于雙方當(dāng)事事人的，依依其不同情情況分別述述明如下：1.租租賃合同不不可歸責(zé)于于雙方當(dāng)事事人的原因因毀損滅失失的。在這這里又可仔仔細(xì)區(qū)分為為兩種：(1)

13、不可抗力力等因素，如如火災(zāi)燒毀毀出租房屋屋，或地震震使出租房房屋倒塌的的，出租人人和承租人人雙方對(duì)于于標(biāo)的物的的毀損均無(wú)無(wú)過(guò)失，但但由于租賃賃物的毀損損、滅失，使使得合同的的目的已經(jīng)經(jīng)不可能實(shí)實(shí)現(xiàn)，因此此，雙方當(dāng)當(dāng)事人均可可以主張解解除合同，并并且相互之之間無(wú)須承承擔(dān)責(zé)任。(2)承租人按按照約定的的方法或租租賃物的性性質(zhì)使用租租賃物，但但租賃物因因此而滅失失、毀損的的，因承租租人對(duì)此并并無(wú)過(guò)失，出出租人自然然也無(wú)過(guò)失失，但租賃賃物已毀損損、滅失而而使合同目目的無(wú)法實(shí)實(shí)現(xiàn)的，同同樣應(yīng)準(zhǔn)許許當(dāng)事人雙雙方解除合合同，并互互相不負(fù)損損害賠償責(zé)責(zé)任。但承承租人在此此情況下應(yīng)應(yīng)當(dāng)就其無(wú)無(wú)過(guò)失使用用、收益租租賃物負(fù)舉舉證責(zé)任。2.租租賃物因可可歸責(zé)于承承租人一方方的事由而而滅失、毀毀損的，雖雖然承租人人對(duì)此毀損損、滅失應(yīng)應(yīng)負(fù)損害賠賠償責(zé)任，但但是，此時(shí)時(shí)合同如因因無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目的而