8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、瓦房店鍛造土地抵押評(píng)估案例分析作者： 時(shí)間： 2009 年 3 月：大連大地土地估價(jià)內(nèi)容摘要：本文對(duì)瓦房店鍛造土地抵押評(píng)估中的背景、估價(jià)技術(shù)路線、技術(shù)難點(diǎn)以及解決這些難點(diǎn)問題的方法做了簡(jiǎn)單闡述， 并結(jié)合本案例作了經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及啟示。正文：第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的委托方因融資需要，擬以待地設(shè)定土地抵押權(quán)，我公司受托對(duì)上述待地的土地使用權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)參考價(jià)格。二、估價(jià)基準(zhǔn)日2008 年 5 月 29 日三、宗地及地上建筑物概況據(jù)評(píng)估于瓦房店市實(shí)地查勘，參考委托方提供的有關(guān)資料，待地位辦事處村，宗地面積為 11111.50 平方米

2、，用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為國(guó)有出讓，至評(píng)估基準(zhǔn)日，待地實(shí)際開發(fā)程度已達(dá)到“五通”即通電、通訊、通路、通上水、通下水和場(chǎng)地平整，宗地四至為：西接路；東、南、北皆鄰廠房。地上建筑物現(xiàn)有 9 棟房屋，總建筑面積為 6789.16 平方米，容積率為 0.61。四、地價(jià)定義本次估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：委地在現(xiàn)狀利用條件下，即宗地紅線外“五通”（ 通電、通訊、通路、通上水、通下水）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”， 于估價(jià)基準(zhǔn)日 2008 年 5 月 29 日國(guó)有出讓工業(yè)用地 48.6 年期的土地使用權(quán)抵押價(jià)格。地價(jià)地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)及土地純收益。包括土地取得費(fèi)、土第二部分評(píng)估項(xiàng)目技術(shù)路線、技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、

3、本案例估價(jià)工作的主要技術(shù)路線1、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，與估價(jià)對(duì)象位于同一供求范圍內(nèi)，并與其相類似的土地交易案例較多，根據(jù)替代原則可使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，從已有的交易案例中選取有可比性的案例作為比較實(shí)例，通過對(duì)比較案例價(jià)格的修正，得出待2、根據(jù)當(dāng)?shù)毓I(yè)用地市場(chǎng)地價(jià)格。，同一供需圈內(nèi)近期的土地取得成本和開發(fā)成本資料比較容易掌握，結(jié)合估價(jià)方法的適用性，故采用成本近法對(duì)待地進(jìn)行評(píng)估。3、對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對(duì)兩種方法的估價(jià)結(jié)果平均（市場(chǎng)法權(quán)重為 0.6，成本法權(quán)重為 0.4），確定最終進(jìn)行的估價(jià)結(jié)果。二、本案例估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案1、主要難點(diǎn)：（1）在運(yùn)用市場(chǎng)法的計(jì)算過程中，如何建立市

4、場(chǎng)法的體系是估價(jià)的難點(diǎn)比較在市場(chǎng)法中，比較案例交易價(jià)格的準(zhǔn)確性決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，該如何確定比較案例的交易價(jià)格。成本法中的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)都應(yīng)該取客觀成本、而不是實(shí)際成本，該客觀成本如何取得是關(guān)鍵。土地還原率的求取是本次估價(jià)的難點(diǎn)。在成本近法中，需要確定土地的投資利潤(rùn)率，投資利潤(rùn)率應(yīng)該如何確定。（6）待地土地剩余使用年期為 48.6 年，而工業(yè)用地出讓法定最高年限為 50 年，該宗地的土地使用權(quán)出讓金需要進(jìn)行年期修正。2、解決方案（1）在估價(jià)的實(shí)踐過程中為了建立土地估價(jià)的市場(chǎng)法修正體系，參照了當(dāng)?shù)夭块T的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，并進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膬?yōu)化。（2）為了準(zhǔn)確確定比較案例的交易價(jià)格，走訪了

5、地稅局了解估價(jià)數(shù)據(jù)，綜合實(shí)地資料確定合理的交易價(jià)格。（3）為了取得該宗地的客觀成本，走訪了該轄區(qū)的村委會(huì)及土地管理部門，結(jié)合對(duì)該宗地周邊工業(yè)用地的土地取得成本和土地開發(fā)成本資料合理確定宗地的客觀成本。（4）本次估價(jià)土地還原率采用累加法，即土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率取一年定期存款法定利率 4.14%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取 3.86%，則采用累加法推算還原率為 8%。（5）本次估價(jià)是在與待地同一供需圈內(nèi)，選擇與之類似的三宗工業(yè)用地的利潤(rùn)率，經(jīng)過簡(jiǎn)單算術(shù)平均后確定利潤(rùn)率為 10%。（6）根據(jù)瓦房店市城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用規(guī)定，待50 年工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 204 元/平方米，而待剩

6、余使用年限為 48.6 年，則：地地土地使用權(quán)出讓金=2041-1/（1+8%）48.6/1-1/（1+8%）50=203.49(元/平方米)本案例估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及啟示第三部分一、 經(jīng)驗(yàn)小結(jié)本次評(píng)估主思路為市場(chǎng)比較法和成本法，市場(chǎng)比較法關(guān)鍵在于比較案例的選擇，不但交易日期要與估價(jià)基準(zhǔn)日較近，區(qū)域和個(gè)別也要差別不大，以便于修正，修正體系的建立也是市場(chǎng)法中的難點(diǎn)，本次評(píng)估是參照了當(dāng)?shù)夭块T的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。成本法中注意的是各項(xiàng)成本都要取客觀成本，而不是實(shí)際成本，并對(duì)影響宗地的主要進(jìn)行分析，作出適當(dāng)修正，最后要對(duì)出讓金進(jìn)行年期修正，因?yàn)橐话銇碚f，待地的剩余使用年期都低于法定的最高年限，并且要單獨(dú)

7、修正（因?yàn)槭菑姆ǘㄗ罡吣晗扌拚绞Ｓ嗍褂媚昶冢?，然后再累加。在確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，由于市場(chǎng)法具有現(xiàn)實(shí)性和較強(qiáng)的說服力，所以市場(chǎng)法的權(quán)二、 評(píng)估項(xiàng)目的啟示一些。1、本次評(píng)估，無論是市場(chǎng)法還是成分法都要用到大量的市場(chǎng)資料和技術(shù)參數(shù)，通過本次評(píng)估，數(shù)據(jù)積累的重要性，并且對(duì)這些數(shù)據(jù)資料還要不斷的進(jìn)行更新、整理。2、要擬好評(píng)估技術(shù)路線及工作計(jì)劃。在實(shí)際工作中，估價(jià)師的作業(yè)內(nèi)容復(fù)雜，并且有時(shí)一個(gè)估價(jià)師在同一期間可能同時(shí)處理多個(gè)估價(jià)項(xiàng)目，擬好評(píng)估技術(shù)路線及工作計(jì)劃，不但可以使估價(jià)做到“心中有數(shù)”，協(xié)調(diào)好間的安排，還可以極大的提高工作效率。3、估價(jià)過程中的所需要的市場(chǎng)資料和相關(guān)參數(shù)必須仔細(xì)斟酌和推敲，才能保證估價(jià)結(jié)果的客觀和準(zhǔn)確。4 考慮評(píng)估項(xiàng)目的抵押風(fēng)險(xiǎn)。在金融沖擊下，房地產(chǎn)價(jià)值的下降已經(jīng)是“大勢(shì)所趨”，時(shí)下許多行業(yè)的收益水平都受到影響，在這樣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，須在各方面都作到充分考慮，在2006 年出臺(tái)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見中，著重強(qiáng)調(diào)了謹(jǐn)慎原則，在做抵押評(píng)估時(shí)，要充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制及未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不的法定優(yōu)先受償款。參考文獻(xiàn)：市場(chǎng)價(jià)值