廣州2005年樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)

1、樓市有數(shù)據(jù)顯示，去年樓價(jià)比前年上漲了 18.8%；今年年初各大地產(chǎn)商巨頭又通過表態(tài)，今年樓價(jià)將有 10%15%的增幅，雖然大家都知道此做法不免有托市之嫌，但去年樓價(jià)的瘋狂歷歷在目，準(zhǔn)購房者心中不禁有幾分忐忑。今年樓價(jià)是漲是跌？什么時(shí)段買樓最劃算呢？廣州房地產(chǎn)哪個(gè)領(lǐng)域最適合投資呢？要想科學(xué)準(zhǔn)確地回答這些問題，首先要清晰地了解去年引起樓市變化的原因去年樓市到底怎么了？先簡單總結(jié)一下去年樓市的表現(xiàn)：年初供應(yīng)短缺，樓價(jià)瘋漲；第二、三季樓市平穩(wěn)回落發(fā)展商追加開發(fā)；第四季年末新盤大量上市，購房者持幣觀望。成交量與供應(yīng)量的逆向而動(dòng)的數(shù)據(jù)顯示，去年一手新盤成交量走勢(shì)呈現(xiàn)急速走高緩慢回落的狀況。2004 年 1

2、3月是樓市成交最為旺盛的階段，成交持續(xù)走高，4 月的成交量比之稍有回落，5 月的成交量比 4月更低。6、7 月的成交量仍然是一個(gè)繼續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。8、9 月稍微回穩(wěn)，但第三季度的成交量不但低于第二季，甚至同比低于 2003 年。10 月的成交量再次下挫，11 月有所靠穩(wěn)，估計(jì)12 月成交量又再次下挫（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)）。另一方面 2004 年住宅供應(yīng)量呈現(xiàn)的是一路走高的態(tài)勢(shì)，首季的供應(yīng)是全年最少的，到第二季度供應(yīng)大增，足足比第一季度增加 1 倍多，全市達(dá) 275.24 萬平方米，第三季度有所回落，有265 萬平方米，環(huán)比減少 3.5%。但第四季度開始地產(chǎn)商出貨速度加快，以樓市數(shù)據(jù)保守估算，第四季度的

3、供應(yīng)至少比三季度增加 30%。的資料從兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的變化可以看出，市場(chǎng)的供應(yīng)與成交額基本呈現(xiàn)互逆式的變化。這種情況說明，去年大部分時(shí)間市場(chǎng)都處于供求不平衡的狀態(tài)中。樓價(jià)：首季瘋漲，末季疲軟與上述兩個(gè)數(shù)據(jù)相比，2004 年的樓價(jià)變化就有點(diǎn)撲朔迷離。 2004 年 15 月是樓價(jià)增長最快的時(shí)段，也確實(shí)感受到樓價(jià)的增長，部分樓盤的漲幅達(dá) 30%。上半年老八區(qū)預(yù)售商品房均價(jià)為 5606/平方米，是自 2000 年以來的最高。去年上半年老八區(qū)預(yù)售商品房成交價(jià)為 5111 元/平方米。但到 7 月后樓價(jià)就開始回落（局的數(shù)據(jù)），8、9 月樓價(jià)基本與 7 月持平。但的數(shù)據(jù)顯示，第三季度廣州老八區(qū)住宅成交價(jià)為 55

4、39 元/平方米。而的數(shù)據(jù)表明，去年老八區(qū)整體成交均價(jià)為 5339 元/平方米。單純從數(shù)據(jù)上看，似乎去年全年比 03 年樓價(jià)提高很多，甚至可以得出一個(gè)結(jié)論，去年下半年的樓價(jià)比上半年有更大的升幅。各大與地產(chǎn)商也以此作為樓價(jià)堅(jiān)挺的有力，大肆宣揚(yáng)。難道去年下半年樓價(jià)又在上半年的基礎(chǔ)上上漲了 10%？實(shí)際上，這三項(xiàng)數(shù)據(jù)沒有可比性。因?yàn)閺牡谌径乳_始，市區(qū)有部分別墅的成交價(jià)納入了多層住宅成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，所以拉高了整體成交均價(jià)。以業(yè)內(nèi)老行專的判斷，下半年樓價(jià)一直都偏軟。發(fā)展商的銷售策略，一直搖擺在降價(jià)促銷還是維持減慢銷售兩者間。由于十一的銷售不盡人意，第四季度樓價(jià)最好的情況也只能維持上半年的水平?？梢?200

5、4 年廣州樓市的亮點(diǎn)還是集中在上半年。那么為什么去年上半年樓市會(huì)有如此大的漲幅，今年會(huì)否還出現(xiàn)此種情況呢？消費(fèi)心理受沖擊，需求上半年集中爆發(fā)如果要清晰了解這個(gè)問題，就不得不提 2004 年初召開的八大地產(chǎn)商。在此中，廣州的地產(chǎn)巨頭只向公眾宣布一個(gè)信息，2004 廣州樓價(jià)一定要漲。而實(shí)際情況也如3 月樓市火暴樓價(jià)飛漲，甚至超出了地產(chǎn)商的預(yù)料。這是怎一回事呢？所言，1首先，地產(chǎn)商年初的確存在成本增加的壓力，這也是促使廣州八大地產(chǎn)商走到一起的原始動(dòng)力。2003 年底開始土地成本增加，建筑成本上漲，融資成本提高。業(yè)內(nèi)估計(jì)，年初各種成本合計(jì)將近有 10%的增長。這也是發(fā)展商實(shí)牙實(shí)齒地宣稱一定上漲 10%

6、的依據(jù)。也成為廣州樓價(jià)上漲的最初助力。但去年首季樓價(jià)上漲的主因卻并非成本提高，而是購房者的消費(fèi)心理受到了地產(chǎn)商高姿態(tài)的沖擊。面對(duì)地產(chǎn)商視死如歸般的漲價(jià)，樓價(jià)一點(diǎn)點(diǎn)的。很多打算在下半年入市的準(zhǔn)購房者紛紛提前購房。這令上半年的市場(chǎng)需求大大增加。實(shí)際上，上半年樓價(jià)瘋漲的直接原因就是市場(chǎng)出現(xiàn)供求不平衡。去年上半年老八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為 221.91 萬平方米，同比 03 年有一定的增長。但去年上半年的需求量卻有性的增加，按年的樓價(jià)。的數(shù)據(jù)，廣州新建住宅上半年的消化量達(dá)到 158%。階段性的供求差，推高了上半基本面未改，下半年樓市遇壓力面對(duì)突如其來的樓市春天，廣州很多中小型地產(chǎn)商年初就開始加大建設(shè)開發(fā)

7、，部分早年的爛尾樓也被重新盤活，積壓的空置房也時(shí)刻準(zhǔn)備著進(jìn)入市場(chǎng)。按業(yè)內(nèi)的說法，各大型地產(chǎn)商也曾經(jīng)考慮過這種忽然式的增長可能會(huì)透支下半年的樓市。但最后他們還是選擇加大開發(fā)，加快進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)榘此麄兣袛?，上半年樓市的增長可能會(huì)使廣州投資型買家增多，樓價(jià)有可能一路托高，最后轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y型為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。就象上世紀(jì)九十年代中的和現(xiàn)在的一樣但實(shí)際情況未如地產(chǎn)商所愿，成交一路走低。往年的銷售旺季也同樣一片暗淡，十月的銷售甚至低于九月。2004 年全年一手新盤的成交量只比 03 年增加 7%，再回頭看看上兩年的數(shù)據(jù)， 2002 年一手新盤成交量增長 8%，2003 年則增加 9%?？梢姀V州樓市發(fā)展還在繼續(xù)

8、著自己的步調(diào)上半年樓市的火暴只是發(fā)展商托起的一片虛火。但此時(shí)年初開發(fā)的房子到 11 月已準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)，面對(duì)如此市況，中小型地產(chǎn)商選擇快速進(jìn)入市場(chǎng)，部分地產(chǎn)商甚至把明年銷售的樓盤也提前推出。用他們的話說：明年的供應(yīng)決不會(huì)比今年少，到時(shí)市況更不。與其把銷售推到明年，不如趁現(xiàn)在樓價(jià)還沒降下來趕最后一班車。而大型的地產(chǎn)商也有自己的壓力，11 月的加息使得他們的財(cái)務(wù)壓力大增。所以大型地產(chǎn)商也加快推貨，以求加快回籠，降低融資壓力。與首季相似，第四季也有供求不平衡的，只不過這次是供大于求而已。今年樓市會(huì)怎樣？樓價(jià)：漲or 跌？今年廣州樓市不存在大漲的必然。在去年的基礎(chǔ)上，部分發(fā)展商預(yù)計(jì)今年樓價(jià)將有 10%1

9、5%的增長。發(fā)展商的理由是今年廣州經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將有 12%的漲幅，人均收入將達(dá)到 6000。為了迎接亞運(yùn)，從今年開始廣州將進(jìn)入城市大規(guī)模開發(fā)階段。這些都會(huì)促使廣州房地產(chǎn)繼續(xù)走好。然而大家可以看到這些理據(jù)的說服力，廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均收入的提高已非一朝一夕的事情了。而大規(guī)模的城市建設(shè)的確會(huì)帶動(dòng)起城市的房地產(chǎn)發(fā)展，例如長三角很多城市就是如此但城市建設(shè)所帶動(dòng)的一般都具有遠(yuǎn)景投資的性質(zhì)，現(xiàn)在的廣州樓市的基本面卻還不具備遠(yuǎn)景投資的必然。首先廣州的熱錢來源單一；基本都是廣州本市的富余。廣州在華南以至城市中的地位是不容置疑的，但還是不能與、相比。珠三角各大城市都有自身很完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)，、東莞等地的富余不會(huì)向某

10、一城市集中。在缺乏區(qū)域金注入的情況下，即使今年廣州人均收入達(dá)到 6000，投入房地產(chǎn)中的也還是有限。其次廣州不存在熱錢集中地；由于歷史的原因，廣州城市發(fā)展呈現(xiàn)一種四面開花的局面： 東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)?；旧厦總€(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和主要的客戶群。這就使購房者自住者有很充足的選擇余地，天河北住不起，可以搬到東圃。同類型的房子各區(qū)域都有，例如南湖有山水豪宅，花都也有山水別墅。所以稀缺這個(gè)炒賣的基本前提都不具備。今年的樓市發(fā)介紹，2004 年推出的不少地塊都位于廣州城市與郊區(qū)邊緣展同樣如此，據(jù)土地開發(fā)中心地帶，這是和大廣州的發(fā)展方向相適應(yīng)的。這也意味著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤分散，炒高樓價(jià)。很難集中

11、此外，去年建筑成本大漲的局面已得到控制，在今年的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，發(fā)展商也不再像去年一樣口徑，這些都表明今年廣州樓市不可能大漲。相反，今年上半年樓價(jià)下調(diào)壓力加大。一手樓價(jià)遇下調(diào)壓力，部分區(qū)域逆市而動(dòng)首先，從去年整體的成交情況可以看出，廣州樓市的基本面沒變，樓市仍以自住型買家為主投資型購房仍然少之又少。而發(fā)展商上半年的哄托形成的高樓價(jià)，已令眾多準(zhǔn)購房者采取觀望的態(tài)度。去年全年的成交量只比 03 年增加 7%，不但比 03 年 9%的增量少，甚至不如 02 年 8%的增量。一個(gè)沒有高成交量做支撐的高房價(jià)必然虛高，因此調(diào)整不可避免。其次，從供應(yīng)的角度講，2004 年廣州市計(jì)劃出讓 31 幅經(jīng)營性國有土地使

12、用權(quán)，總用地面積107 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積 267 萬平方米，是 1997 年以來供應(yīng)土地量最多的一次。再加上去年延續(xù)而來的供應(yīng)，預(yù)計(jì)今年總體供應(yīng)量會(huì)有 10%15%的增長。例如在今年的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，房長就預(yù)計(jì)今年上半年將近有 100 個(gè)樓盤推出市場(chǎng)，保守估計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)300 萬平方米。這比去年上半年的供應(yīng)增加許多。而今年新盤需求量增幅應(yīng)該也在 7%10%之間（以 0204 年成交量的增幅來判斷）。供應(yīng)會(huì)略大于需求，這是樓價(jià)下調(diào)直接動(dòng)因。最后，二手房子的實(shí)惠使購房者轉(zhuǎn)移陣地；去年上半年一手商品房成交量同比增加37.4%，二手房成交量增加 35.6%；但全年一手商品房交易面積同比只增長 7

13、.2%，相反二手房交易面積同比增長 43 %。這些數(shù)據(jù)顯示去年下半年二手市場(chǎng)迅猛發(fā)展，一手市場(chǎng)卻開始回軟。另一方面去年二手房成交價(jià)只增長了 4.8%，與一手房 10%以上的增幅還有不少差距，這樣一來兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格差距實(shí)際上在拉大。綜合上述三組數(shù)據(jù)可見，由于一手房價(jià)增長超出了購房者的預(yù)期，購房者轉(zhuǎn)而 地關(guān)注二手市場(chǎng)。例如去年 7、8 月二手房的成交量甚至大于一手房。而今年新上市的房改房將有成倍的增長。因?yàn)橐恍┓扛姆吭瓨I(yè)主其實(shí)早已購置了新住宅，只是由于手續(xù)原因老房子無法上市。今年房改房上市的政策限制將進(jìn)一步放寬，公積金對(duì)此的手續(xù)、額度都將更加完善。所以預(yù)計(jì)今年房改房的供應(yīng)大增。這些二手市場(chǎng)中價(jià)廉物

14、美的產(chǎn)品將搶走一手市場(chǎng)中不少客源。從而也增大了一手市場(chǎng)樓價(jià)下調(diào)的壓力。從一系列的市場(chǎng)情況可以看出，今年一手樓價(jià)下調(diào)的壓力遠(yuǎn)大于上漲的動(dòng)力。但從區(qū)域的角度看，市中心某些區(qū)域卻有很好的上漲潛力。上文也提到，今年樓市的供應(yīng)主要集中在周邊新興區(qū)域，市中心的供應(yīng)量較少。在這樣一個(gè)自住型購房者占絕對(duì)主導(dǎo)的市場(chǎng)中，某區(qū)域的供求關(guān)系決定局部區(qū)域的樓價(jià)變動(dòng)。所以如果今年市中心的新盤樓價(jià)有 10%以上的上漲也為奇。調(diào)整年，住宅仍有兩大投資熱點(diǎn)所以今年并不缺乏亮點(diǎn)。二手市場(chǎng)的成交量與成交價(jià)預(yù)計(jì)都會(huì)有不錯(cuò)的增長；配套已逐漸成中生代區(qū)域也有可能成為投資熱點(diǎn)。中心區(qū)域的二手市場(chǎng)相對(duì)于一手市場(chǎng)的毛躁，廣州二手樓市受人為干擾

15、的較少。雖然局部區(qū)域不排除有人惡意炒高，但整體上基本遵照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。數(shù)據(jù)顯示，去年廣州市全市十區(qū)二手住宅成交均價(jià)為2759 元/平方米，比 2003 年高了 128 元/平方米，增幅達(dá) 4.8%。其中廣州市老八區(qū)二手樓成交均價(jià)突破 3000 大關(guān)，達(dá)到為 3078 元/平方米。這些增長都比較符合正常的市場(chǎng)發(fā)展。上文也分析也提到，去年下半年開始，由于一手樓價(jià)的高漲使的購房者將目光投向二手市場(chǎng)，二手市場(chǎng)的需求開始增大。而預(yù)計(jì)今年一手樓價(jià)的下調(diào)會(huì)緩慢進(jìn)行，所以這種需求量從一手流向二手的情況仍會(huì)繼續(xù)。另外從投資者的角度講，二手樓總價(jià)相對(duì)較低，而且轉(zhuǎn)手速度快，是短線投資還是長線投資可應(yīng)市場(chǎng)情況快速轉(zhuǎn)換

16、。這都吸引了不少投資者進(jìn)入。從樓市的讀者中發(fā)現(xiàn)，今年有意投資中心區(qū)域二手市場(chǎng)的投資者逐步增多。這些投資型的購房對(duì)樓市將有不少的沖擊。市中心區(qū)域既然廣州是購房自住型的買家占絕對(duì)主力，投資者就需要從這些買家角度出發(fā)找尋投資區(qū)域。隨著宣布將不再在老城區(qū)建住宅樓開始，老城區(qū)的供應(yīng)就一天比一天少。今年除了一些舊盤新貨和被盤活的爛尾樓外，已經(jīng)很難再有新盤出現(xiàn)。老城區(qū)的準(zhǔn)購房者都遷出老區(qū)的選擇。這批準(zhǔn)購房者的力都相當(dāng)驚人，同時(shí)對(duì)居住的要求也比較高。另外，一些中高收入的初次購房者也希望把家安在城市中心地帶。廣州城市發(fā)展一個(gè)很大的特色是：商品住宅的開發(fā)早于配套建設(shè)。今年很多新開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，例如黃埔羅崗、大道北

17、等區(qū)域都有類似的情況。這些新興區(qū)域由于配套還未完善，很難吸引這些對(duì)居住要求甚高的準(zhǔn)購房者。但一些中生代區(qū)域情況就不同，這些區(qū)域經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展后，配套也逐漸跟上。而且作為新開發(fā)的區(qū)域，建筑與配套的時(shí)代感遠(yuǎn)遠(yuǎn)部分已列入這些力驚人的準(zhǔn)買家的購房日程中。老城區(qū)天河公園板塊此區(qū)域地理位置相當(dāng)有優(yōu)勢(shì)，既靠近天河城商圈、天河北、珠江新城等商務(wù)區(qū)。又有天河公園等優(yōu)越市政配套。未來很可能會(huì)成為天河的中心地帶。但問題是現(xiàn)在樓價(jià)已有些透支利好，如果樓價(jià)在 65007000 左右，投資收益就會(huì)很小。因?yàn)榇藚^(qū)域今明兩年將有大量新盤推出。包括歷德雅舍二期、東方二期、花園四期、花園二期、公園一號(hào)等等。房家價(jià)可能會(huì)有所下調(diào)，投資者可考慮在供應(yīng)充足，樓價(jià)下調(diào)之時(shí)趁機(jī)吸納。長遠(yuǎn)看，此區(qū)域?qū)ι衔奶岬降娜巳河泻艽?。南湖板塊同和路的改造完成，令南湖板塊有可能成為市區(qū)最好的山水豪宅區(qū)?，F(xiàn)在的同和路已是雙向六線車道，進(jìn)出市中心車程可在 2030 分鐘左右。這意味著南湖板塊最大的瓶頸已得到解決，所以今年樓市可能會(huì)相當(dāng)燙手。目