關(guān)于商品房預(yù)售制度的幾個(gè)法律問題

1、一、問題的的提起 商品房房預(yù)售是商商品房買賣賣的一種新新的交易形形式，商品品房預(yù)售 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合合同也是商商品房買賣賣合同的一一種特殊銷銷售形式。商品房預(yù)預(yù)售的特殊殊性，在于于其標(biāo)的是是正在建設(shè)設(shè)且尚未竣竣工，不能能即時(shí)移交交及辦理房房屋所有權(quán)權(quán)登記的商商品房。這這一點(diǎn)，與與商品房買買賣合同的的現(xiàn)房標(biāo)的的有著本質(zhì)質(zhì)的不同，如如果 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理不善，極極易產(chǎn)生 “炒樓花花”等損害害購房者合合法權(quán)益等等問題，擾擾亂正常的的房地產(chǎn)交交易管理秩秩序。為了了加強(qiáng)對(duì)商商品房預(yù)售售經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)的規(guī)

2、范和和依法管理理，全國人人大常委會(huì)會(huì)公布了中華人民民共和國城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法，國務(wù)院院發(fā)布了城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理?xiàng)l條例，國國家建設(shè)部部也發(fā)布了了城市商商品房預(yù)售售管理辦法法等，初初步確立了了我國的商商品房預(yù)售售 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律制度。為了配合合國家對(duì)房房地產(chǎn) HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場(chǎng)場(chǎng)尤其是商商品房交易易市場(chǎng)的規(guī)規(guī)范和管理理，正確、及時(shí)審理理商品房買買賣合同，包包括商品房房預(yù)售糾紛紛案件，最最高人 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法法院還公布布了關(guān)于

3、于審理商品品房買賣合合同糾紛案案件適用法法律若干問問題的解釋釋。自開始始建立商品品房預(yù)售制制度及相關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)公布實(shí)實(shí)施近十年年來，我國國的商品房房預(yù)售市場(chǎng)場(chǎng)開始走上上了規(guī)范化化管理和健健康發(fā)展的的軌道。但但是，由于于我國的商商品房預(yù)售售市場(chǎng)起步步較晚，有有關(guān)法律規(guī)規(guī)范還不夠夠完善，各各地方發(fā)展展不夠平衡衡，有關(guān)地地方政府主主管部門的的管理職能能作用還尚尚未正常發(fā)發(fā)揮，導(dǎo)致致仍有許多多地方的商商品房預(yù)售售經(jīng)營和管管理活動(dòng)還還處于混亂亂狀態(tài)，一一些房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)違規(guī)經(jīng)營營或鉆營法法律空子，造造成損害購購房消費(fèi)者者合法利益益的現(xiàn)象屢屢禁不止，由由此產(chǎn)生的的糾紛和訴訴訟案件屢屢屢見諸報(bào)報(bào)端。

4、有這樣樣一個(gè)比較較典型的案案例：19999年在在南方某市市，開發(fā)建建設(shè)一大廈廈項(xiàng)目的AA公司與BB公司簽訂訂了一份預(yù)預(yù)售該大廈廈三層房屋屋的房屋屋預(yù)售合同同。隨后后，A公司司將房屋屋預(yù)售合同同在該市市的房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理所辦理了了“預(yù)售登登記”。后后因該項(xiàng)工工程系早自自19966年就長期期停建的“半拉子”工程，該該市有關(guān)部部門報(bào)請(qǐng)市市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)，依照有有關(guān)處置積積壓房地產(chǎn)產(chǎn)的法律法法規(guī)的規(guī)定定，代為處處置并拍賣賣給第三人人C公司。C公司投投入巨資續(xù)續(xù)建竣工，并并報(bào)經(jīng)該市市規(guī)劃報(bào)建建部門批準(zhǔn)準(zhǔn)將該大廈廈改名后，準(zhǔn)準(zhǔn)備上市銷銷售。但是是，該市房房產(chǎn)管理部部門以該大大廈原有的的房屋預(yù)預(yù)售合同的 “預(yù)

5、預(yù)售登記”尚未撤銷銷為由，拒拒絕為C公公司辦理房房屋產(chǎn)權(quán)登登記。B公公司得知該該樓已續(xù)建建竣工并將將上市銷售售的消息后后，也向當(dāng)當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹌鹪VA公司司和C公司司。認(rèn)為其其與A 公公司簽訂的的房屋預(yù)預(yù)售合同已辦理了了“預(yù)售登登記”，請(qǐng)請(qǐng)求法院判判決確認(rèn)BB公司對(duì)該該竣工樓房房的三層房房屋享有所所有權(quán)。在這起起糾紛中，BB公司認(rèn)為為：其與AA公司簽訂訂房屋預(yù)預(yù)售合同后，已支支付了全部部?jī)r(jià)款并辦辦理了“預(yù)預(yù)售登記”，具有物物權(quán)效力。請(qǐng)求法院院判決確認(rèn)認(rèn)其對(duì)該竣竣工樓房的的三層房屋屋享有所有有權(quán)。C公公司認(rèn)為：自己購買買的是經(jīng)政政府批準(zhǔn)依依法處置拍拍賣的、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰的的“半拉子子”工程，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)

6、移，自己己又投入巨巨資續(xù)建完完工。如果果無償?shù)亟o給B公司，豈豈不是很冤冤？政府處處置拍賣的的“半拉子子”工程，為為什么政府府下屬的房房地產(chǎn)主管管部門卻不不認(rèn)帳？AA公司則認(rèn)認(rèn)為：預(yù)售售房屋是政政府批準(zhǔn)的的，預(yù)售合合同也是在在政府的房房地產(chǎn)部門門“登記備備案” 的的。樓房被被處置拍賣賣是經(jīng)政府府批準(zhǔn)的，拍拍賣款項(xiàng)已已償還了其其他 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 債務(wù)。而政政府的房地地產(chǎn)管理部部門則認(rèn)為為：房屋屋預(yù)售合同同在房地地產(chǎn)交易管管理所辦理理“預(yù)售登登記”就是是合法的登登記，我們們長期都是是這樣做的的。政府批批準(zhǔn)依法處處置和拍賣賣，是政府府的事。在這個(gè)個(gè)案

7、例中，AA公司將早早已停工三三年的“半半拉子”工工程當(dāng)做在在建房屋預(yù)預(yù)售，且在在政府決定定處置時(shí)未未告知B公公司，并在在處理拍賣賣款項(xiàng)未通通知B公司司參加分配配，在主觀觀上具有欺欺騙的故意意。B公司司未 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調(diào)查了解清清楚就盲目目地簽訂合合同并支付付價(jià)款，未未謹(jǐn)慎注意意到政府的的處置公告告，及時(shí)處處理與A公公司的債權(quán)權(quán)債務(wù)，也也有過錯(cuò)。而地方政政府及其房房地產(chǎn)管理理部門在這這個(gè)案例中中的做法，則則暴露出更更深層次的的 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政職能及及其監(jiān)督管管理問題。由此，深深入分析，

8、還還會(huì)使我們們發(fā)現(xiàn)政府府及其主管管部門在執(zhí)執(zhí)行有關(guān)商商品房預(yù)售售法律法規(guī)規(guī)方面，在在完善相關(guān)關(guān)的監(jiān)督管管理制度方方面，和在在規(guī)范管理理方面存在在的問題。如加強(qiáng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)商發(fā)放放預(yù)售許可可證的監(jiān)督督和管理，加加強(qiáng)對(duì)預(yù)售售合同登記記的規(guī)范管管理，加強(qiáng)強(qiáng)政府與主主管職能部部門依法行行政的統(tǒng)一一性等。上上述案例，僅僅僅暴露了了我國許多多城市的房房屋預(yù)售經(jīng)經(jīng)營行為及及其有關(guān)部部門的行政政管理監(jiān)督督行為，在在房地產(chǎn)開開發(fā)商、政政府主管部部門與廣大大的購房消消費(fèi)者群體體之間存在在著的混亂亂和矛盾的的冰山一角角。但是，在在這三者中中，受到損損害最大、最直接的的是廣大的的購房消費(fèi)費(fèi)者，尤其其是工薪階階層，

9、他們們是全國商商品房消費(fèi)費(fèi)需求最大大，也是最最具單個(gè)弱弱勢(shì)的 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會(huì)會(huì)群體。同同時(shí)，受到到損害極大大的還有我我們的各級(jí)級(jí)政府及其其主管部門門是否“依依法行政”的執(zhí)法權(quán)權(quán)威、公信信力及政府府誠信力的的建立。二、問問題的存在在針對(duì)目目前商品房房開發(fā)企業(yè)業(yè)的預(yù)售經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)、政府主管管部門的監(jiān)監(jiān)督管理工工作及商品品房預(yù)售法法律制度中中存在的問問題，筆者者做了一些些調(diào)查研究究和分析，現(xiàn)現(xiàn)提出來以以供商榷。首先，我我國商品房房預(yù)售市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在，仍處處于尚未成成熟的初步步發(fā)展階段段，伴隨著著的是商品品房預(yù)售市市場(chǎng)的初步步形成和相相應(yīng)法律制

10、制度的逐步步完善。從從上個(gè)世紀(jì)紀(jì)九十年代代開始，隨隨著我國國國有土地有有償使用制制度和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房商品品化制度的的推行，房房屋預(yù)售作作為商品房房買賣合同同的一種新新的、特殊殊銷售形式式，在最早早實(shí)行改革革開放政策策的 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟(jì)特區(qū)和和沿海城市市出現(xiàn)，并并逐步擴(kuò)展展到全國其其他地區(qū)。十多年來來，商品房房預(yù)售經(jīng)營營在整個(gè)商商品房交易易市場(chǎng)中，占占有了越來來越大的比比例和份額額。商品房房預(yù)售的經(jīng)經(jīng)營方式對(duì)對(duì)于搞活房房地產(chǎn)經(jīng)營營，廣泛籌籌集建設(shè)資資金，活躍躍房地產(chǎn)市市場(chǎng)，促進(jìn)進(jìn)商品房消消費(fèi)和促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康發(fā)展展等具有積積極的意義義。對(duì)購房

11、房消費(fèi)者來來說，能以以比現(xiàn)房較較低的價(jià)格格買到合適適的房屋，也也未嘗不是是件好事。從我國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場(chǎng)和商商品房銷售售市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r來來看，商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營的方式式還會(huì)穩(wěn)步步發(fā)展，至至少在今后后相當(dāng)長的的一個(gè)時(shí)期期內(nèi)存在。但是，在在建商品房房的預(yù)售畢畢竟不同于于商品房現(xiàn)現(xiàn)房買賣，政政府部門管管理不善，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商違規(guī)經(jīng)經(jīng)營或蓄意意詐財(cái)、偷偷工減料、延遲交房房或中途倒倒閉等損害害消費(fèi)者合合法權(quán)益現(xiàn)現(xiàn)象等大量量存在。為為此，我國國相繼公布布了城市市房地產(chǎn)管管理法、城市商商品房預(yù)售售管理辦法法、商商品房銷售售管理辦法法、城城市房地產(chǎn)產(chǎn)開放經(jīng)營營管理?xiàng)l例例等法律律法規(guī)和規(guī)規(guī)章，對(duì)什什么是商

12、品品房預(yù)售，商商品房預(yù)售售的條件，商商品房預(yù)售售合同的登登記備案制制度，商品品房預(yù)售所所得款項(xiàng)的的?？顚Ｓ糜弥贫龋A(yù)預(yù)售商品房房的再行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等，都都做了比較較明確和具具體的規(guī)定定。最高人人民法院公公布的關(guān)關(guān)于審理商商品房買賣賣合同糾紛紛案件適用用法律若干干問題的解解釋，就就商品房預(yù)預(yù)售合同的的效力及其其有關(guān)糾紛紛處理，也也做出了相相關(guān)的司法法解釋。但但是，由于于目前我國國的商品房房預(yù)售市場(chǎng)場(chǎng)仍處于起起步發(fā)展階階段，盡管管國家的有有關(guān)法律、法規(guī)和行行政規(guī)章已已公布和實(shí)實(shí)施近十年年，但我國國商品房預(yù)預(yù)售制度和和預(yù)售市場(chǎng)場(chǎng)中的經(jīng)營營方式仍未未定型、管管理方法和和監(jiān)督手段段還不夠成成熟，原有有的商品房

13、房預(yù)售法律律制度及其其配套的監(jiān)監(jiān)督 HYPERLINK /class_free/91_1.shtml 管理體體制也顯得得不夠完善善。眾多的的購房消費(fèi)費(fèi)者對(duì)商品品房預(yù)售的的法律制度度還不甚了了解，購賣賣預(yù)售房的的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)和依法維維權(quán)意識(shí)明明顯不強(qiáng)，面面對(duì)商品房房預(yù)售開發(fā)發(fā)商不斷變變化的違法法、違規(guī)經(jīng)經(jīng)營形式或或手段，以以及合同出出現(xiàn)的問題題束手無策策，往往處處于被動(dòng)狀狀態(tài)。據(jù)我我國南方某某市的一個(gè)個(gè)中級(jí)人民民法院去年年的不完全全 HYPERLINK /class_free/115_1.shtml 統(tǒng)計(jì)，商品品房預(yù)售合合同糾紛案案件增長幅幅度很大，已已占該中院院房地產(chǎn)開開發(fā)合同糾糾紛案件的的64

14、%.其中，開開發(fā)商為被被告的占990%；開開發(fā)商敗訴訴的競(jìng)占到到80%.充分表明明，開發(fā)商商的信用和和守約意識(shí)識(shí)仍較淡薄薄，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)侵犯購房房者利益的的情況更為為突出。購購房者作為為群體性訴訴訟的案件件也越來越越多。因此此，我國目目前的商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營市場(chǎng)，尤尤其是對(duì)商商品房預(yù)售售經(jīng)營市場(chǎng)場(chǎng)的監(jiān)督管管理形勢(shì)仍仍很嚴(yán)峻，形形勢(shì)不容樂樂觀。對(duì)此此現(xiàn)狀，我我們必須有充分分估計(jì)和冷冷靜的預(yù)測(cè)測(cè)。 其次，我我國有關(guān)商商品房預(yù)售售的 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律制度仍仍不夠完善善。盡管在在十年前我我國就公布布和實(shí)施了了中華人人民共和國國城市房地地產(chǎn) H

15、YPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理法及及其城市市商品房預(yù)預(yù)售管理辦辦法、商品房銷銷售管理辦辦法、城市房地地產(chǎn)開放經(jīng)經(jīng)營管理?xiàng)l條例等法法律法規(guī)，但但是，作為為商品房預(yù)預(yù)售及其 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市市場(chǎng)規(guī)范化化管理的一一項(xiàng)法律制制度來講，顯顯然存在不不少缺陷。尤其是最最近幾年商商品房預(yù)售售市場(chǎng)發(fā)展展出現(xiàn)的許許多新情況況和新問題題，更凸現(xiàn)現(xiàn)了市場(chǎng) HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變變化的超前前性與法律律法規(guī)的滯滯后性。雖雖然最高人人 HYPERLINK /class_free/1

16、06_1.shtml 民法院公布布了關(guān)于于審理商品品房買賣 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合合同糾紛案案件適用法法律若干問問題的解釋釋，在一一定程度上上對(duì)于及時(shí)時(shí)有效地處處理房地產(chǎn)產(chǎn)糾紛，發(fā)發(fā)揮了重要要的作用。但是，仍仍難以適應(yīng)應(yīng)商品房預(yù)預(yù)售市場(chǎng)在在發(fā)展中的的變化。如如我國城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法第四十四四條第二款款規(guī)定：“商品房預(yù)預(yù)售人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國家家有關(guān)規(guī)定定將預(yù)售合合同報(bào)縣級(jí)級(jí)以上人民民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門門和土地管管理部門登登記備案”，但對(duì)于于商品房預(yù)預(yù)售的開發(fā)發(fā)商未按照照該項(xiàng)規(guī)定定將預(yù)售合合同申報(bào)兩兩個(gè)法定管管理部門登登記備案的的，或有關(guān)關(guān)房產(chǎn)管理理部

17、門和土土地管理部部門拒絕接接受登記，或或有關(guān)政府府部門隨意意指定當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)交交易管理所所接受預(yù)售售合同的登登記備案申申報(bào)，并將將這種應(yīng)當(dāng)當(dāng)作“登記記備案”的的合同轉(zhuǎn)作作“預(yù)售登登記”管理理等問題如如何處理，則則沒有做出出規(guī)定。尤尤其是對(duì)有有關(guān)部門拒拒絕接受登登記備案和和隨意指定定事業(yè)單位位接受申報(bào)報(bào)或隨意將將登記備案案作為“預(yù)預(yù)售登記”的，則缺缺乏明確規(guī)規(guī)范或有效效的約束。再有，我我國城市市房地產(chǎn)管管理法第第四十四條條第三款規(guī)規(guī)定：“商商品房預(yù)售售所得款項(xiàng)項(xiàng)，必須用用于有關(guān)的的工程建設(shè)設(shè)”。但是是，該項(xiàng)規(guī)規(guī)定缺少監(jiān)監(jiān)督和制裁裁措施的配配套制度，尚尚未構(gòu)成完完整的法律律規(guī)范體系系。雖然人人民法

18、院在在審理此類類民事訴訟訟案件時(shí)，可可以依法對(duì)對(duì)當(dāng)事人的的違約行為為進(jìn)行判決決，對(duì)民事事違法行為為進(jìn)行制裁裁，但對(duì)于于商品房預(yù)預(yù)售市場(chǎng)的的規(guī)范作用用仍然有限限，對(duì)大量量的非訴糾糾紛無能為為力。第三、政府有關(guān)關(guān)主管部門門的職能作作用尚未發(fā)發(fā)揮作用，監(jiān)監(jiān)督和管理理混亂。如如有些地方方政府的房房地產(chǎn)管理理部門尚不不清楚自己己有無該項(xiàng)項(xiàng)監(jiān)督和管管理職責(zé)，尚尚未將商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營納入其其職責(zé)、職職能管理范范圍，甚至至有的根本本沒有開展展此項(xiàng)工作作；有的尚尚未建立或或明確相應(yīng)應(yīng)的內(nèi)部職職能管理機(jī)機(jī)構(gòu)；有的的對(duì)出現(xiàn)的的問題放任任不管，甚甚至在發(fā)生生糾紛時(shí)互互相推卸責(zé)責(zé)任。以至至于許多地地方出現(xiàn)了了任由并無

19、無法定職能能的某些房房地產(chǎn)交易易管理所一一家包辦商商品房的預(yù)預(yù)售登記、發(fā)證，代代替房產(chǎn)管管理部門和和國土管理理部門承辦辦商品房預(yù)預(yù)售合同登登記備案的的奇怪現(xiàn)象象；出現(xiàn)購購房消費(fèi)者者對(duì)其所簽簽訂的商商品房預(yù)售售合同是是否登記備備案，不知知到哪里查查詢，或查查詢到?jīng)]有有登記備案案，有關(guān)主主管部門也也不予理睬睬和解決的的情況；出出現(xiàn)購房消消費(fèi)者不知知應(yīng)到哪個(gè)個(gè)主管部門門能查詢預(yù)預(yù)售商品房房的開發(fā)商商是否?？羁顚Ｓ玫膯枂栴}。一旦旦購房者因因商品房預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案爭(zhēng)議提起起訴訟，政政府的有關(guān)關(guān)主管部門門甚至不明明不白地成成了 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政

20、訴訟案案件的被告告，糊里糊糊涂地輸了了“官司”。有的房房產(chǎn)管理部部門還理直直氣壯地認(rèn)認(rèn)為：在房房地產(chǎn)交易易管理所辦辦理的商品品房預(yù)售合合同的預(yù)售售登記，就就是商品房房預(yù)售合同同的合法登登記備案！商品房開開發(fā)商對(duì)預(yù)預(yù)售房的專專款不專用用狀況無人人監(jiān)督糾正正，購房群群眾對(duì)損害害自身權(quán)益益的問題質(zhì)質(zhì)詢無所、告訴無門門。這種情情況不但嚴(yán)嚴(yán)重妨礙了了我國正常常的商品房房交易市場(chǎng)場(chǎng)及商品房房預(yù)售經(jīng)營營的管理秩秩序，而且且還使眾多多購房者對(duì)對(duì)國家有關(guān)關(guān)商品房預(yù)預(yù)售的法律律規(guī)定產(chǎn)生生誤解；不不但嚴(yán)重?fù)p損害了政府府及其職能能部門依法法履行職能能和依法行行政的形象象，而且還還直接損害害著購房者者的合法權(quán)權(quán)益。房地

21、地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在商品品房開發(fā)和和預(yù)售經(jīng)營營活動(dòng)中的的違法經(jīng)營營行為，得得不到政府府有關(guān)主管管部門的及及時(shí)監(jiān)督和和糾正，又又形成了商商品房預(yù)售售市場(chǎng)不能能規(guī)范和完完善的一個(gè)個(gè)主要癥狀狀。第四、我國有關(guān)關(guān)商品房買買賣及預(yù)售售的有關(guān)法法律法規(guī)公公布實(shí)施已已有十多年年，但是對(duì)對(duì)這些法律律法規(guī)的有有關(guān)宣傳和和普及工作作則顯得非非常薄弱。不但眾多多的購房消消費(fèi)者知者者甚少，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商所知不不多，就連連許多地方方政府的房房產(chǎn)管理部部門和土地地管理部門門也不清楚楚如何執(zhí)行行，不明白白如何依法法進(jìn)行管理理。如我國國南方某省省的商品房房預(yù)售市場(chǎng)場(chǎng)很大，但但幾乎所有有的房產(chǎn)管管理部門和和土地管理理部門還都都尚

22、未開展展商品房預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案工作和商商品房預(yù)售售所得款項(xiàng)項(xiàng)?？顚Ｓ糜玫谋O(jiān)督管管理工作。三、問問題的解決決對(duì)此，筆筆者還 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調(diào)查查研究了許許多省市的的有關(guān)地方方法規(guī)或行行政規(guī)章，及及人民法院院的許多成成功判例，提提出有關(guān)對(duì)對(duì)策以供商商討或能引引起關(guān)注者者的共鳴。首先，要要加大對(duì)商商品房預(yù)售售法律制度度的宣傳力力度，正確確理解和適適用有關(guān)法法律法規(guī)的的立法精神神和立法本本意。地方方各級(jí)人民民政府，尤尤其是市、縣級(jí)政府府依法具有有房產(chǎn)行政政管理和土土地行政管管理職能的的行政執(zhí)法法部門，更更應(yīng)當(dāng)熟悉悉和掌握。關(guān)于商商品房預(yù)售售

23、，我國有有關(guān)法律法法規(guī)明確規(guī)規(guī)定為：是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將尚未竣竣工、正在在建設(shè)中的的商品房預(yù)預(yù)先出售給給購房人，并并由購房人人支付購房房定金或價(jià)價(jià)款的行為為。由此可可以看出，我我國商品房房預(yù)售法律律制度所規(guī)規(guī)定的商品品房預(yù)售，具具有五個(gè)明明顯的特征征：第一、預(yù)售的商商品房必須須是作為商商品房項(xiàng)目目建設(shè)的房房屋，而不不是政府批批準(zhǔn)的一些些 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會(huì)福利性性房屋，或或社會(huì)保障障性、社會(huì)會(huì)救濟(jì)性質(zhì)質(zhì)的房屋，也也不是一些些單位內(nèi)部部自建的集集資房或城城市居民自自購住宅用用地所建的的等非社會(huì)會(huì)化、商品品化房屋。因此，此此類房屋具具有明顯

24、的的社會(huì)化、商品化和和公開銷售售的特征。第二、預(yù)預(yù)售的商品品房是處于于特定狀態(tài)態(tài)的房屋，即即必須是已已經(jīng)開工建建設(shè)，正處處于正常的的施工建設(shè)設(shè)狀態(tài)，但但尚未竣工工的商品房房。不是尚尚未開工的的商品房項(xiàng)項(xiàng)目，也不不是已經(jīng)竣竣工交付使使用的商品品房現(xiàn)房，更更不是早已已停工無法法繼續(xù)施工工建設(shè)的“半拉子”工程，或或時(shí)建時(shí)停停無法預(yù)計(jì)計(jì)或確定竣竣工時(shí)間的的商品房工工程項(xiàng)目。第三、預(yù)預(yù)售的商品品房，必須須是客觀存存在，并正正處于正常常的施工建建設(shè)狀態(tài)。即作為商商品房，在在竣工交付付前卻并非非現(xiàn)實(shí)存在在。因此，作作為正處在在施工建設(shè)設(shè)狀態(tài)、尚尚未竣工交交付、并非非現(xiàn)實(shí)存在在的房屋提提前銷售，是是預(yù)售的最最

25、顯著的特特征。第四四、商品房房預(yù)售的預(yù)預(yù)售人主體體是特殊的的商品房開開發(fā)商，必必須是具備備商品房預(yù)預(yù)售條件的的開發(fā)企業(yè)業(yè)，即具有有法定性和和特定性商商品房開發(fā)發(fā)企業(yè)。而而購房人則則是社會(huì)不不特定的主主體，任何何要購買預(yù)預(yù)售商品房房的公民，都都可以成為為商品房預(yù)預(yù)售的買方方。第五、商品房預(yù)預(yù)售，必須須要依照有有關(guān)法律規(guī)規(guī)定，具備備必須的條條件，尤其其是政府有有關(guān)部門批批準(zhǔn)的商品品房預(yù)售許許可證，并并將有關(guān)預(yù)預(yù)售商品房房的資料及及有關(guān)法律律規(guī)定向購購房人公示示，即具備備的法定公公開性。因因此，在這這里已竣工工的房屋是是現(xiàn)房，不不能作為商商品房預(yù)售售合同的標(biāo)標(biāo)的。已經(jīng)經(jīng)長期停止止施工，尚尚不具備繼繼

26、續(xù)施工建建設(shè)條件的的房屋，當(dāng)當(dāng)然也就無無法確定繼繼續(xù)施工的的進(jìn)度和竣竣工交付的的時(shí)間，可可能使購房房消費(fèi)者遙遙遙無期地地等待，也也不應(yīng)進(jìn)行行預(yù)售。尚尚未開工建建設(shè)的商品品房項(xiàng)目，因因其開工日日期無法確確定，竣工工日期更無無法確定，故故不得作為為在建商品品房預(yù)售。還有，為為解決貧困困市民適用用特殊政策策建設(shè)的房房屋、自建建房屋、單單位內(nèi)部的的集資房屋屋等非市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件件下的商品品房，不能能作為商品品房預(yù)售。而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)不得投機(jī)機(jī)取巧，不不得隱瞞真真相，不得得故意規(guī)避避現(xiàn)行法律律法規(guī)自行行在合同中中制定霸王王條款等，欺欺騙政府管管理部門和和購房消費(fèi)費(fèi)者。商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)中中所發(fā)生的

27、的眾多糾紛紛，往往源源于開發(fā)商商或購房消消費(fèi)者對(duì)有有關(guān)商品房房預(yù)售法律律法規(guī)及有有關(guān)制度的的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)識(shí)，或開發(fā)發(fā)商的投機(jī)機(jī) HYPERLINK /class_free/144_1.shtml 心理和規(guī)避避行為。關(guān)于商商品房預(yù)售售合同。商商品房預(yù)售售合同，就就是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商將將這種在建建的商品房房預(yù)售給購購房人，并并由購房人人支付購房房定金或價(jià)價(jià)款，雙方方自愿協(xié)商商所簽訂的的合同。這這種合同與與商品房現(xiàn)現(xiàn)房買賣合合同不同，具具有以下法法律特征：第一、合合同的主體體，作為預(yù)預(yù)售人必須須是具備商商品房預(yù)售售條件的商商品房開發(fā)發(fā)企業(yè)；而而作為購房房人則必須須是明知購購買的不是是現(xiàn)房、具有預(yù)期期交房風(fēng)

28、險(xiǎn)險(xiǎn)的商品房房預(yù)購人。第二、 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合合同的標(biāo)的的，從合同同條款的字字意來看，標(biāo)標(biāo)的是正在在建設(shè)中商商品房；但但是從雙方方約定的權(quán)權(quán)力義務(wù)性性質(zhì)來看，預(yù)預(yù)售合同的的標(biāo)的并非非房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)，而只是是預(yù)期得到到房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)的權(quán)力。第三、商商品房預(yù)售售合同是附附期限和附附條件的合合同，附期期限指的是是附房屋交交付期限和和辦理房屋屋產(chǎn)權(quán)證期期限，尤其其是房屋交交付期限；附條件，則則指的是合合同隱含的的商品房預(yù)預(yù)售開發(fā)商商必須具備備的預(yù)售條條件，即保保證合同合合法有效和和能夠辦理理產(chǎn)權(quán)證前前提的條件件。第四、商品房預(yù)預(yù)售的開發(fā)發(fā)商在其商商品房預(yù)售

29、售的商業(yè)廣廣告和宣傳傳資料中，對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售所做出出的承諾性性條件，也也是商品房房預(yù)售合同同的內(nèi)容。商品房預(yù)預(yù)售合同較較之商品房房現(xiàn)房的交交易合同，具具有較大的的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：對(duì)開發(fā)發(fā)商來講，除除非具備充充足的建設(shè)設(shè)資金，一一般都要以以優(yōu)惠的價(jià)價(jià)格和較大大投入的廣廣告、宣傳傳吸引購房房者；一旦旦購房者不不多，繼續(xù)續(xù)施工資金金不足，為為保證工程程按期竣工工交付房屋屋，開發(fā)商商則需要貸貸款，因此此不但加大大了建設(shè) HYPERLINK /class_free/77_1.shtml 成成本，而且且將要承擔(dān)擔(dān)逾期不能能還貸的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。作為為購房者來來講，在房房屋竣工交交付之前，因因開發(fā)商的的各種原因因會(huì)造

30、成工工程施工中中的很多變變數(shù)，主要要的有：因因資金不足足，工程延延期或停工工，造成長長期不能交交付房屋；考慮成本本，開發(fā)商商會(huì)降低約約定的裝修修標(biāo)準(zhǔn)或改改變公開承承諾的配套套設(shè)施、設(shè)設(shè)備；為了了減少投入入，開發(fā)商商會(huì)取消原原承諾的 HYPERLINK /class_free/10_1.shtml 公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施，或房房屋面積嚴(yán)嚴(yán)重不符等等。第五、作為商品品房預(yù)售所所使用的合合同樣式，一一般應(yīng)當(dāng)使使用國家有有關(guān)部門制制作的條款款比較完備備的格式合合同。但是是，使用何何種預(yù)售合合同樣式或或格式， HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法法律并沒有有強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定。商品品

31、房開發(fā)商商可以自己己制作商品品房預(yù)售合合同，但合合同的主要要條款應(yīng)當(dāng)當(dāng)基本完備備并符合真真實(shí)和公平平原則。在在簽訂合同同時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)允許購房房人對(duì)合同同條款提出出修改意見見，尤其是是購房者認(rèn)認(rèn)為不公正正或不合理理的條款的的意見，雙雙方協(xié)商取取得一致意意見后簽訂訂。這里應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意兩兩個(gè)問題：一是要注注意商品房房預(yù)約合同同與預(yù)售合合同的區(qū)別別。目前商商品房預(yù)售售 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場(chǎng)出現(xiàn)的的預(yù)約合同同，有認(rèn)購購書、預(yù)定定書或訂購購書等，甚甚至還有叫叫房屋訂金金協(xié)議的，一一般均不具具備商品品房銷售 HYPERLINK /class_free/6_1.s

32、html 管管理辦法第十六條條規(guī)定的商商品房買賣賣合同的主主要條款，屬屬于開發(fā)商商與購房者者就房屋預(yù)預(yù)售的有關(guān)關(guān)事項(xiàng)，尤尤其是對(duì)將將來簽訂商商品房預(yù)售售合同的初初步預(yù)約，不不能視為商商品房預(yù)售售合同，也也不是對(duì)將將來要簽訂訂合同時(shí)的的自愿原則則的限制。在很多情情況下，預(yù)預(yù)約人也不不一定就是是將來簽訂訂合同的真真實(shí)購房人人。但是，當(dāng)當(dāng)認(rèn)購書已已經(jīng)具備該該辦法規(guī)定定的商品房房預(yù)售合同同的主要條條款的，則則可以認(rèn)定定為商品房房預(yù)售合同同成立。二二是即使雙雙方使用的的是國家有有關(guān)部門制制定的商品品房預(yù)售的的格式合同同，也應(yīng)允允許當(dāng)事人人在不違背背法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的有有關(guān)原則下下，自愿協(xié)協(xié)商修改。 關(guān)于商

33、商品房預(yù)售售的條件。國家有關(guān)關(guān)法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的比比較明確和和全面。第第一、預(yù)售售商品房的的建設(shè)用地地，應(yīng)當(dāng)是是已經(jīng)交付付完全部土土地出讓金金，取得土土地使用權(quán)權(quán)證書的土土地。因?yàn)闉?，房屋依依附于土地地，商品房房?xiàng)目的合合法開工建建設(shè)和合法法預(yù)售，必必須以對(duì)該該土地的合合法使用權(quán)權(quán)為前提。土地資源源不可再生生，亦不可可濫用。目目前，國家家三令五申申加強(qiáng)土地地管理，嚴(yán)嚴(yán)厲查處并并通報(bào)有關(guān)關(guān)違法占用用或違法開開發(fā)土地的的典型事件件，充分表表明國家對(duì)對(duì)土地資源源的依法管管理、依法法征用、依依法出讓、依法開發(fā)發(fā)及依法監(jiān)監(jiān)督的措施施和力度正正在不斷加加強(qiáng)。第二二、必須持持有建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證。因因?yàn)槲?/p>

34、國早早已公布并并實(shí)施了城市規(guī)劃劃法，對(duì)對(duì)城市建設(shè)設(shè)工程實(shí)行行許可證制制度管理。這種許可可證制度是是一種強(qiáng)制制性規(guī)范，不不是任意性性或選擇性性的。如果果房地產(chǎn)開開發(fā)商忽視視這一點(diǎn)而而預(yù)售房屋屋，就會(huì)使使開發(fā)商自自己尤其是是購房消費(fèi)費(fèi)者面臨巨巨大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。有的觀觀點(diǎn)認(rèn)為：建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證不能影影響商品房房預(yù)售合同同的效力。但筆者認(rèn)認(rèn)為，從我我國有關(guān)城城市規(guī)劃的的法律規(guī)定定來看，對(duì)對(duì)城市建設(shè)設(shè)工程實(shí)行行許可證制制度管理，是是一種強(qiáng)制制性管理，否否則我國城城市規(guī)劃的的落后局面面長期不能能改變，尤尤其是經(jīng)過過國務(wù)院批批準(zhǔn)的重要要城市的規(guī)規(guī)劃方案，本本身就具備備 HYPERLINK /class_f

35、ree/113_1.shtml HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政法律法法規(guī)性質(zhì)，地地方的任何何單位或個(gè)個(gè)人無權(quán)改改變。尤其其是一些違違章 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑，則在在必須依法法拆除之列列。第三、按提供預(yù)預(yù)售商品房房計(jì)算，投投入開發(fā)建建設(shè)的資金金已達(dá)到工工程建設(shè)總總 HYPERLINK /class_free/68_1.shtml 投資的255%以上，并并已經(jīng)確定定施工進(jìn)度度和竣工交交付時(shí)間。關(guān)于投入入開發(fā)建設(shè)設(shè)資金已達(dá)達(dá)到工程總總投資255%以上的的規(guī)定，有有兩個(gè)意義義：一是建建設(shè)項(xiàng)目已已經(jīng)實(shí)際動(dòng)動(dòng)工，二

36、是是開發(fā)商必必須自己投投入一定的的資金。無無論是投入入土地的還還是投入具具體項(xiàng)目施施工工程的的，都表明明開發(fā)商有有一定的實(shí)實(shí)力和能力力，不能完完全依賴購購房者的房房款資金。防止炒買買地皮、炒炒買項(xiàng)目等等投機(jī)行為為。關(guān)于已已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和和竣工交付付時(shí)間的規(guī)規(guī)定，則是是為了保障障商品房預(yù)預(yù)售合同的的實(shí)際、全全面履行，到到期能夠向向購房者交交付房屋。防止建設(shè)設(shè)工程中因因開發(fā)商原原因造成不不合理的停停工、拖拉拉，以致長長期不能竣竣工交付，形形成新的“半拉子”工程。從從 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 合同法理論論上講，商商品房預(yù)售售是一種不不同于現(xiàn)房房買賣或不

37、不具備當(dāng)時(shí)時(shí)實(shí)物交割割條件的附附期限的交交易行為，開開發(fā)商必須須具有一定定的開發(fā)能能力和資金金實(shí)力，不不能把商品品房開發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)全部部轉(zhuǎn)移給購購房者。第第四、向縣縣級(jí)以上人人民政府房房產(chǎn)管理部部門辦理預(yù)預(yù)售登記，取取得商品房房預(yù)售許可可證。商品品房預(yù)售制制度，是商商品房交易易制度中的的一項(xiàng)特別別規(guī)定。從從事商品房房預(yù)售經(jīng)營營，必須持持有兩個(gè)許許可證：即即規(guī)劃許可可證和預(yù)售售許可證。更加體現(xiàn)現(xiàn)了國家對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售行為的的嚴(yán)格規(guī)范范和監(jiān)督管管理的立法法意義。上上述商品房房預(yù)售的條條件，主要要是針對(duì)開開發(fā)商進(jìn)行行商品房預(yù)預(yù)售經(jīng)營活活動(dòng)所規(guī)定定的，尤其其是必須具具備兩個(gè)許許可證的規(guī)規(guī)定，明顯顯體現(xiàn)出

38、國國家行政管管理的性質(zhì)質(zhì)，是國家家對(duì)開發(fā)商商進(jìn)行商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)具具備的資格格和條件的的規(guī)范。但但是，在上上述規(guī)定的的四個(gè)條件件中，哪個(gè)個(gè)是最重要要的呢？筆筆者認(rèn)為，是是第四個(gè)條條件。因?yàn)闉?HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請(qǐng)取得商商品房預(yù)售售許可證所所必須提交交的證件和和資料中，幾幾乎囊括了了前面的幾幾個(gè)條件。因此，從從形式要件件上看，具具備了商品品房預(yù)售許許可證，也也就具備了了商品房預(yù)預(yù)售的全部部條件。關(guān)于商商品房預(yù)售售合同的登登記備案制制度。我國國城市房房地產(chǎn)管理理法第四四十四條第第二款規(guī)定定：“商品品房預(yù)售人人應(yīng)當(dāng)按照照國家有關(guān)關(guān)規(guī)定將預(yù)預(yù)售

39、合同報(bào)報(bào)縣級(jí)以上上人民政府府房產(chǎn)管理理部門和土土地管理部部門登記備備案”。這這種登記備備案制度的的規(guī)定，是是為了便于于地方政府府的房產(chǎn)和和土地管理理職能部門門，通過對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案管理，掌掌握商品房房預(yù)售情況況的市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)，以有有利于監(jiān)督督檢查和對(duì)對(duì)于不符合合預(yù)售條件件或違法的的預(yù)售行為為，及時(shí)予予以查處和和糾正，有有利于商品品房建成后后的轉(zhuǎn)移登登記、辦證證發(fā)證工作作。需要說說明的是，這這里說的商商品房建成成后的轉(zhuǎn)移移登記、辦辦證發(fā)證工工作，主要要是指已經(jīng)經(jīng)登記備案案的商品房房預(yù)售合同同中，特定定的買方，就就特定標(biāo)的的房屋的的所有權(quán)和和相對(duì)國有有土地使用用權(quán)的特定定預(yù)期辦證證

40、事項(xiàng)。因因而，依法法進(jìn)行的商商品房預(yù)售售合同的登登記備案，就就應(yīng)當(dāng)具備備了能夠?qū)?duì)抗開發(fā)商商的重復(fù)銷銷售、暗地地抵押等欺欺詐行為的的條件，也也就具備了了購房人就就預(yù)購該房房向 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行按揭貸貸款的證明明效力。這這在民商法法的有關(guān)物物權(quán)法理論論上又可稱稱做“準(zhǔn)物物權(quán)”效力力。筆者 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調(diào)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，有相當(dāng)當(dāng)多的商品品房預(yù)售合合同在簽訂訂后，并未未登記備案案；有的開開發(fā)商當(dāng)面面承諾而實(shí)實(shí)際上并未未到房產(chǎn)和和土地管理理部門進(jìn)行行登記備案案，卻不向向購房人說說明；有的的誤將在

41、房房地產(chǎn)交易易管理所辦辦理的預(yù)售售登記，認(rèn)認(rèn)做登記備備案。這種種現(xiàn)象產(chǎn)生生的原因，除除了商品房房開發(fā)商主主觀上的故故意外，還還在于許多多人對(duì)我國國城市房房地產(chǎn)管理理法第四四十四條規(guī)規(guī)定的 “預(yù)售登記記”與“登登記備案”的概念，對(duì)對(duì)法律規(guī)定定的承辦“預(yù)售登記記”與“登登記備案”主管部門門等存在錯(cuò)錯(cuò)誤的理解解。筆者認(rèn)認(rèn)為有必要要再說明預(yù)預(yù)售登記與與登記備案案，是屬于于性質(zhì)完全全不同的兩兩種法律制制度。第一、商品房開開發(fā)的預(yù)售售登記，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商，在在其開發(fā)的的商品房已已經(jīng)具備其其他預(yù)售條條件，為取取得合法進(jìn)進(jìn)行商品房房預(yù)售經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)，向當(dāng)?shù)氐乜h級(jí)以上上人民政府府房產(chǎn) HYPERLINK /

42、class_free/6_1.shtml 管理理部門 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請(qǐng)辦理商商品房預(yù)售售許可證，而而必須進(jìn)行行的專項(xiàng)登登記。商品品房預(yù)售 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合合同的登記記備案，則則是指已經(jīng)經(jīng)具備商品品房預(yù)售條條件，持有有商品房預(yù)預(yù)售許可證證明的房地地產(chǎn)開發(fā)商商，在與購購房人簽訂訂商品房預(yù)預(yù)售合同后后，為便于于政府法定定職能部門門對(duì)其商品品房預(yù)售行行為進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督、管理理及房屋建建成后辦理理相關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移登記記及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，而而將合同依依法分別向向當(dāng)?shù)乜h級(jí)級(jí)以上人民民政府的房房產(chǎn)管理部部門

43、和土地地管理部門門辦理的備備案性登記記。 第二、是兩種登登記的目的的和作用不不同。預(yù)售售登記的目目的是要經(jīng)經(jīng)房產(chǎn)管理理部門審核核批準(zhǔn)后，發(fā)發(fā)放商品品房預(yù)售許許可證，以以保證商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營行為的的合法性，是是國家實(shí)行行許可證管管理制度的的要求。而而登記備案案則是使商商品房預(yù)售售合同能夠夠在政府職職能部門的的監(jiān)督下，應(yīng)應(yīng)當(dāng)全面履履行并辦理理有關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手手續(xù)的備案案監(jiān)督制度度之必需。第三、商品房開開發(fā)的預(yù)售售登記與商商品房預(yù)售售合同的登登記備案雖雖然都是登登記，但是是，所接受受登記的政政府主管職職能部門不不同。預(yù)售售登記是向向房產(chǎn)管理理部門申請(qǐng)請(qǐng)的預(yù)售許許可登記。而登記備備案則是向向房產(chǎn)管

44、理理部門和土土地管理部部門兩個(gè)政政府主管部部門的登記記。第四、兩種登記記的性質(zhì)不不同。商品品房開發(fā)的的預(yù)售登記記是 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律規(guī)定的的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)預(yù)預(yù)售商品房房應(yīng)當(dāng)具備備的前提條條件之一，是是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)是否具備備預(yù)售商品品房資格和和條件的實(shí)實(shí)體審查，是是對(duì)是否允允許開發(fā)商商進(jìn)行商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)的的審批、決決定程序。商品房預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案則是法律律規(guī)定的政政府有關(guān)職職能部門，對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售合同依依法進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督管理的的備案性工工作程序。第五、是兩種登登記的時(shí)間間不同。商商品房開發(fā)發(fā)的預(yù)售登登記必須是是在開發(fā)商

45、商開展商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)之之前進(jìn)行。商品房預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案則是對(duì)已已經(jīng)開展商商品房預(yù)售售經(jīng)營并與與購房人簽簽訂商品房房預(yù)售合同同之后，對(duì)對(duì)合同進(jìn)行行的登記。第六、是兩種登登記的法律律依據(jù)不同同。商品房房開發(fā)的預(yù)預(yù)售登記，依依據(jù)的是我我國城市市房地產(chǎn)管管理法第第四十四條條第一款第第（四）項(xiàng)項(xiàng)的規(guī)定，而而商品房預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案依據(jù)的則則是該法條條的第二款款規(guī)定。第七、我國城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法規(guī)定的預(yù)預(yù)售登記制制度和登記記備案制度度，都是法法定登記制制度。即實(shí)實(shí)行的是登登記主管部部門法定、主管部門門職能法定定和登記程程序法定的的原則。非非法定部門門不得越權(quán)權(quán)受理登記記，無法定定職

46、權(quán)部門門辦理的登登記或非依依法定程序序進(jìn)行的登登記，均不不具有預(yù)期期的登記法法律效力。需要明確確的是，我我國城市市房地產(chǎn)管管理法第第四十四條條規(guī)定，辦辦理商品房房開發(fā)預(yù)售售登記的法法定部門是是“政府房房產(chǎn)管理部部門”，而而辦理商品品房預(yù)售合合同備案登登記的是“政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門門和土地管管理部門”兩個(gè)法定定部門。任任何房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理所或房地地產(chǎn)交易中中心，都不不具備這種種法定職能能。因?yàn)?，城市房地地產(chǎn)管理法法第六條條第二款規(guī)規(guī)定：縣級(jí)級(jí)以上地方方人民政府府房產(chǎn)管理理、土地管管理部門的的機(jī)構(gòu)設(shè)置置及其職權(quán)權(quán)由省、自自治區(qū)、直直轄市人民民政府指定定。可見，省省級(jí)以下的的省會(huì)市、地區(qū)、地地級(jí)市和

47、縣縣及政府，都都無權(quán)擅自自決定、指指定或改變變接受商品品房開發(fā)預(yù)預(yù)售登記與與商品房預(yù)預(yù)售合同登登記備案的的管理部門門。地方各各級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理所，即使使有地方房房產(chǎn)管理部部門或土地地管理部門門的內(nèi)部認(rèn)認(rèn)可，都不不是法律授授權(quán)的受理理商品房預(yù)預(yù)售登記或或商品房預(yù)預(yù)售合同登登記備案的的法定部門門，其所作作的任何商商品房預(yù)售售登記或商商品房預(yù)售售合同登記記備案，都都是違法和和無效的。第八、商品房預(yù)預(yù)售合同的的登記備案案制度與商商品房買賣賣合同的過過戶登記制制度也有不不同。后者者是為使商商品房買賣賣合同發(fā)生生物權(quán)效力力的過戶登登記、辦理理房屋所有有權(quán)證和相相關(guān)土地使使用權(quán)證明明的登記制制度，即房房

48、屋買賣合合同發(fā)生法法律效力的的特別要件件；而前者者則是在合合同成立后后，建房工工程完工并并辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶登記記前，對(duì)合合同當(dāng)事人人具有約束束效力（包包括對(duì)抗第第三人效力力）的備案案性登記制制度，并不不直接決定定商品房預(yù)預(yù)售合同本本身的物權(quán)權(quán)效力。合合同效力與與物權(quán)效力力是不同的的。最高人人 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法院關(guān)關(guān)于審理商商品房買賣賣合同糾紛紛案件適用用法律若干干問題的解解釋的第第六條規(guī)定定：當(dāng)事人人以商品房房預(yù)售合同同未按照法法律、 HYPERLINK /class_free/113_1.shtml HYPERLINK /class_fr

49、ee/81_1.shtml 行政政法規(guī)規(guī)定定辦理登記記備案手續(xù)續(xù)為由，請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)合合同無效的的，不與支支持。當(dāng)事事人約定以以辦理登記記備案手續(xù)續(xù)為商品房房預(yù)售合同同生效條件件的，從其其約定，但但當(dāng)事人一一方已經(jīng)履履行主要義義務(wù)，對(duì)方方接受的除除外。第九、我國城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法設(shè)定商品品房預(yù)售合合同的登記記備案制度度的重要意意義，并不不僅僅在于于本文以上上所述，還還在于其授授權(quán)政府有有關(guān)部門更更重要的監(jiān)監(jiān)督管理職職責(zé)，有關(guān)關(guān)部門必須須依法行使使職權(quán)、發(fā)發(fā)揮職能作作用，對(duì)購購房消費(fèi)者者合法利益益的加以保保護(hù)。如果果商品房預(yù)預(yù)售合同不不依法登記記備案，或或政府法定定職能部門門不依法履履行法定職職責(zé)

50、，那么么，國家制制定商品房房預(yù)售法律律制度及對(duì)對(duì)于商品房房預(yù)售 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場(chǎng)場(chǎng)依法進(jìn)行行規(guī)范和管管理的立法法目的則不不能實(shí)現(xiàn)。關(guān)于商商品房預(yù)售售得款的專專款專用制制度。我國國城市房房地產(chǎn)管理理法第四四十四條第第三款規(guī)定定：“商品品房預(yù)售所所得款項(xiàng)，必必須用于有有關(guān)的工程程建設(shè)”。城市商商品房預(yù)售售管理辦法法第十一一條和第十十四條規(guī)定定：城市、縣房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門應(yīng)當(dāng)制定定對(duì)商品房房預(yù)售款監(jiān)監(jiān)管的有關(guān)關(guān)制度。開開發(fā)企業(yè)不不按規(guī)定使使用商品房房預(yù)售款項(xiàng)項(xiàng)的，由房房地產(chǎn)管理理部門責(zé)令令限期糾正正，并可處處以違法所所得3倍以以下但不超超過 3萬

51、萬元的罰款款。筆者認(rèn)認(rèn)為，我國國制定商品品房預(yù)售所所得房款專?？顚Ｓ弥浦贫鹊哪康牡模皇且s束商品品房預(yù)售的的開發(fā)商，對(duì)對(duì)于預(yù)售所所得房款，必必須?？顚Ｓ茫ＷC證工程進(jìn)度度，按期完完工、驗(yàn)收收和交付房房屋，以保保障購房消消費(fèi)者的合合法權(quán)益；二是監(jiān)督督商品房預(yù)預(yù)售的開發(fā)發(fā)商，不得得就商品房房預(yù)售所得得房款挪作作它用，不不得用?？羁顏韮斶€開開發(fā)商所欠欠他人的非非該項(xiàng)工程程 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 債務(wù)，以防防止建房工工程的非正正常停工、停建；三三是監(jiān)督開開發(fā)商按工工程進(jìn)度向向施工單位位支付工程程款，以防防止因拖欠欠工程款糾糾紛引發(fā)施施工單位行行使所建工

52、工程的優(yōu)先先受償權(quán)，而而損害購房房消費(fèi)者的的合法權(quán)益益。商品房房預(yù)售房款款的?？顚Ｓ弥贫葘?duì)對(duì)于監(jiān)督開開發(fā)商全面面履行合同同，維護(hù)購購房消費(fèi)者者的合法權(quán)權(quán)益有著非非常重要的的作用。關(guān)于開開發(fā)商進(jìn)行行商品房預(yù)預(yù)售活動(dòng)的的有關(guān)程序序。雖然，在在國務(wù)院發(fā)發(fā)布的城城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營管理?xiàng)l例例和建設(shè)設(shè)部的商商品房銷售售管理辦法法中已有有一些規(guī)定定，但均較較為原則。筆者經(jīng)有有關(guān)考察認(rèn)認(rèn)為，商品品房預(yù)售一一般要具備備以下有關(guān)關(guān) HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材料，并經(jīng)經(jīng)過以下幾幾個(gè)有關(guān)程程序和步驟驟：商品房房預(yù)售的前前期準(zhǔn)備工工作。在這這個(gè)階段，開開發(fā)商首先先必須準(zhǔn)

53、備備好可用于于公示的：1、具備備商品房開開發(fā)經(jīng)營資資格和商品品房預(yù)售經(jīng)經(jīng)營條件的的文件和證證明，以向向購房人明明示其是否否已經(jīng)具備備合法進(jìn)行行商品房預(yù)預(yù)售經(jīng)營的的主體資格格。商品房房開發(fā)商委委托中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)銷銷售或預(yù)售售的，還必必須明示中中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)是否具具備合法中中介資格的的證明文件件和商品品房銷售委委托書。2、準(zhǔn)備備好將向購購房人明示示的商品品房銷售管管理辦法、城市市商品房預(yù)預(yù)售管理辦辦法和商品房預(yù)預(yù)售合同示示范文本。3、準(zhǔn)準(zhǔn)備好將要要預(yù)售的商商品房有關(guān)關(guān)情況的材材料及售樓樓說明書。如設(shè)置樣樣板房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說明與與將要實(shí)際際交付的商商品房是否否一致。44、做好售售樓廣告和和宣傳。售售樓

54、廣告和和宣傳一是是要符合國國家的廣廣告法和和房地產(chǎn)產(chǎn)廣告發(fā)布布暫行條例例等有關(guān)關(guān)規(guī)定；二二是要保證證廣告、宣宣傳的內(nèi)容容必須真實(shí)實(shí)、合法、科學(xué)和準(zhǔn)準(zhǔn)確，廣告告與宣傳所所明示的事事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與與合同約定定的內(nèi)容相相符。5、招聘和培培訓(xùn)從事商商品房預(yù)售售的有關(guān)宣宣傳、咨詢?cè)兒头?wù)人人員，以做做好有關(guān)介介紹、解釋釋、說明和和提供資料料等工作，保保證商品房房預(yù)售工作作的正常開開展。商品房房預(yù)售及協(xié)協(xié)商簽訂合合同。在這這個(gè)階段，開開發(fā)商應(yīng)當(dāng)當(dāng)做到的事事項(xiàng)有：11、根據(jù)購購房人的要要求，如實(shí)實(shí)介紹在建建商品房的的狀況，如如實(shí)提供預(yù)預(yù)售商品房房的有關(guān)材材料，提供供國家關(guān)于于商品房預(yù)預(yù)售的有關(guān)關(guān)規(guī)定和商品房預(yù)預(yù)售

55、合同示示范文本等。2、雙方根據(jù)據(jù)商品房房預(yù)售合同同示范文本本進(jìn)行協(xié)協(xié)商并簽訂商商品房預(yù)售售 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同。需需要注意的的問題，一一是有些當(dāng)當(dāng)事人在簽簽訂合同簽簽訂時(shí)，往往往疏忽質(zhì)質(zhì)量要求和和保修條款款，遺漏物物業(yè) HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理方式條條款的審查查和約定，開開發(fā)商的售售樓人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)說說明；二是是商品房房預(yù)售合同同示范文本本是雙方方協(xié)商并簽簽訂合同的的重要參考考，并不能能限制當(dāng)事事人對(duì)將要要簽訂合同同的具體條條款進(jìn)行協(xié)協(xié)商。3、雙方在簽簽訂商品品房預(yù)售合合同時(shí)，必必須提供真真實(shí)的身

56、份份證明 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材料料、進(jìn)行聯(lián)聯(lián)系的通訊訊方式及地地址。4、開發(fā)商不不得強(qiáng)迫購購房人簽訂訂不具備商商品房預(yù)售售合同主要要條款的預(yù)定合同同或定定金合同。5、開開發(fā)商將簽簽訂的商商品房預(yù)售售合同向向法定的房房產(chǎn)和土地地管理部門門登記備案案并告知購購房人，購購房人可以以進(jìn)行查詢?cè)儭?、開開發(fā)商配合合購房人同同有關(guān) HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行行辦理房屋屋按揭貸款款手續(xù)。 在這個(gè)個(gè)階段，購購房人應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意慎重重審查和核核對(duì)合同條條款的約定定與開發(fā)商商在廣告、宣傳資料料中明示的的有關(guān)裝修修標(biāo)準(zhǔn)、使使用

57、材料及及配套設(shè)備備如電梯等等是否有不不明確，可可能發(fā)生誤誤解的內(nèi)容容。慎重簽簽訂預(yù)定定合同或或定金合合同，以以防此類“陷阱”。注意有的的開發(fā)商提提供的商品品房預(yù)售合合同文本，并并非國家建建設(shè)部制定定的商品品房預(yù)售合合同示范文文本，認(rèn)認(rèn)真審查開開發(fā)商自己己擬定的商商品房預(yù)售售合同文本本，有無明明顯不公平平條款或霸霸王條款。商品房房預(yù)售合同同的履行。在這個(gè)階階段，開發(fā)發(fā)商應(yīng)當(dāng)做做到的事項(xiàng)項(xiàng)主要有：1、按照照 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑工程施施工合同的約定，督督促施工單單位按期竣竣工、驗(yàn)收收、結(jié)算及及支付工程程款，以保保證按期向向購房人交交付房屋。因不可

58、抗抗力或合同同約定的其其他原因，需需延期交付付房屋的，開開發(fā)商應(yīng)及及時(shí)通知購購房人。22、工程在在施工工程程中，經(jīng)規(guī)規(guī)劃部門批批準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更、設(shè)設(shè)計(jì)單位同同意的設(shè)計(jì)計(jì)變更導(dǎo)致致商品房的的結(jié)構(gòu)形式式、戶型、空間尺寸寸、朝向變變化，以及及出現(xiàn)合同同約定的其其他影響商商品房質(zhì)量量或使用功功能情形的的，開發(fā)商商應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)書面通知知購房人。書面通知知必須載明明購房人在在收到后的的十五日內(nèi)內(nèi)須確定是是否退房并并書面答復(fù)復(fù)開發(fā)商。開發(fā)商不不得隨意變變更設(shè)計(jì)，增增加購房人人的負(fù)擔(dān)或或損害購房房人的利益益。3、開開發(fā)商在向向購房人交交付房屋時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同同時(shí)提供住宅質(zhì)量量保證書和住宅宅使用說明明書。44、開發(fā)商

59、商在向購房房人交付房房屋時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將其選選聘的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)的情況告告知購房人人，并通知知有關(guān)物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)。5、在在交付房屋屋后，開發(fā)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提提示并積極極協(xié)助購房房人在規(guī)定定的期限內(nèi)內(nèi)，及時(shí)辦辦理土地使使用權(quán)變更更和房屋所所有權(quán)登記記。6、對(duì)對(duì)購房人提提出的房屋屋質(zhì)量問題題，在保證證的質(zhì)量保保修范圍內(nèi)內(nèi)，及時(shí)履履行保修責(zé)責(zé)任。7、及時(shí)解決決因房屋主主體結(jié)構(gòu)不不合格，或或因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更更等，購房房人提出的的退房及賠賠償問題。在這個(gè)個(gè)階段，購購房人特別別需要注意意的是，在在開發(fā)商交交付房屋時(shí)時(shí)，要根據(jù)據(jù)雙方簽訂訂合同的約約定和開發(fā)發(fā)商的廣告告、宣傳資資料進(jìn)行核核對(duì)、驗(yàn)收收，發(fā)現(xiàn)問問題應(yīng)及

60、時(shí)時(shí)交涉解決決。如某城城市的一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)開開發(fā)商，在在其預(yù)售商商品房時(shí)，與與購房人簽簽訂的商商品房預(yù)售售合同明明確約定有有“高級(jí)實(shí)實(shí)木門”和和“瑞士集集團(tuán)的豪華華電梯”，但但在交付房房屋時(shí)，“高級(jí)實(shí)木木門”變成成了普通的的夾板空心心門，“瑞瑞士集團(tuán)的的豪華電梯梯” 變成成了國產(chǎn)電電梯。四、依依法規(guī)范管管理國家建建立商品房房預(yù)售管理理 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律制度的的目的，就就是要規(guī)范范商品房預(yù)預(yù)售經(jīng)營 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市市場(chǎng)，監(jiān)督督開發(fā)商的的商品房預(yù)預(yù)售經(jīng)營活活動(dòng)，保障障購房消費(fèi)費(fèi)者的合法法權(quán)益，以