《深圳市二房買(mǎi)賣(mài)合同》

1、深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同之之律師逐條條解析版（上上） (22009-7-1 20:221:099) HYPERLINK javascript:; 發(fā)送到到微博 分類(lèi)： HYPERLINK /23358680/0/articlelist.htm 未分分類(lèi) 標(biāo)標(biāo)簽： HYPERLINK /blog/search.jsp?q=%d5%c5%c3%af%c8%d9%c2%c9%ca%a6&fld=tag 張茂茂榮律師 HYPERLINK /blog/search.jsp?q=%c9%ee%db%da%b6%fe%ca%d6%b7%bf%c2%c9%ca%a6%cd%c5&fld=tag 深圳二手手房律

2、師團(tuán)團(tuán)| 深圳二手房房交易寶典典深圳市二二手房預(yù)約約買(mǎi)賣(mài)及居居間服務(wù)合合同之律律師逐條解解析版解析人：深深圳二手房房律師團(tuán)首首席律師張張茂榮解析說(shuō)明：1、本解析析版是本律律師對(duì)深圳圳市國(guó)土資資源和房產(chǎn)產(chǎn)管理局與與深圳市工工商局聯(lián)合合制定的深圳市二二手房預(yù)約約買(mǎi)賣(mài)及居居間服務(wù)合合同20008版（2007年8月1日實(shí)施，2008年1月1日修訂）的逐條解讀;2、本解析析版對(duì)本合合同條款基基本含義、簽約注意意、潛在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及其防防范進(jìn)行了了特別提示示，是本律律師多年來(lái)來(lái)工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的總結(jié)，具具有極強(qiáng)的的實(shí)用性，實(shí)實(shí)為二手房房交易雙方方、居間方方、擔(dān)保公公司、按揭揭銀行必讀讀版本;3、本解析析僅代表本本律師

3、個(gè)人人意見(jiàn)，并并不代表相相關(guān)媒介意意見(jiàn)，如有有不妥，歡歡迎業(yè)內(nèi)專(zhuān)專(zhuān)家批評(píng)指指正;4、本解析析版版權(quán)歸歸本律師所所有，任何何單位、個(gè)個(gè)人使用、復(fù)制、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載需注明明本律師創(chuàng)創(chuàng)作人身份份，否則構(gòu)構(gòu)成侵權(quán)，本本律師保留留追究法律律責(zé)任的權(quán)權(quán)利。深圳市二手手房預(yù)約買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)及居間間服務(wù)合同同深（ ）居間第第（ ）號(hào)特 別 提提 示1、本合同同為示范文文本，各方方當(dāng)事人簽簽訂本合同同前，應(yīng)當(dāng)當(dāng)仔細(xì)閱讀讀合同條款款和二手房房購(gòu)房指引引（交易場(chǎng)場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)懸懸掛）的內(nèi)內(nèi)容?！緩埫瘶s律律師解析】示示范文本的的基本含義義是示范作作用，而非非必須使用用，如交易易雙方未使使用本版本本簽訂二手手房買(mǎi)賣(mài)合合同，只要要內(nèi)容不違違反

4、法律和和行政法規(guī)規(guī)的強(qiáng)制性性規(guī)定同樣樣有效，任任何一方當(dāng)當(dāng)事人都不不能因此拒拒絕履行，否否則將構(gòu)成成違約，需需承擔(dān)違約約責(zé)任。2、本合同同文本由“深圳市二二手房網(wǎng)上上交易系統(tǒng)統(tǒng)”生成，合合同各方經(jīng)經(jīng)協(xié)商,可可對(duì)本合同同的內(nèi)容作作修改、補(bǔ)補(bǔ)充，修改改、補(bǔ)充的的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合法律律、法規(guī)的的規(guī)定。【張茂榮律律師解析】本本合同屬格格式條款，未未盡事宜或或有不同約約定的，合合同各方可可在附件二二中重新約約定，一般般情況下附附件約定與與格式條款款不一致的的，以附件件約定為準(zhǔn)準(zhǔn)。3、買(mǎi)方在在簽訂本合合同前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)本合合同所涉房房地產(chǎn)進(jìn)行行實(shí)地考察察，對(duì)房地地產(chǎn)周?chē)牡沫h(huán)境、交交通、學(xué)校校及附著于于該房地

5、產(chǎn)產(chǎn)之上的學(xué)學(xué)位、戶口口等情況進(jìn)進(jìn)行充分了了解。賣(mài)方方有義務(wù)如如實(shí)提供包包括產(chǎn)權(quán)狀狀況、租賃賃情況、戶戶口等有可可能影響交交易的真實(shí)實(shí)信息?！緩埫瘶s律律師解析】本本條規(guī)定了了買(mǎi)方的注注意義務(wù)和和賣(mài)方的如如實(shí)告知義義務(wù)，買(mǎi)方方不應(yīng)僅限限于賣(mài)方或或居間方的的介紹，而而應(yīng)多方了了解，查證證屬實(shí)。賣(mài)賣(mài)方故意隱隱瞞事實(shí)真真相或告知知虛假情況況欺詐買(mǎi)方方簽訂合同同的，買(mǎi)方方有權(quán)要求求變更或者者撤銷(xiāo)。4、為保證證交易資金金安全，建建議買(mǎi)賣(mài)雙雙方通過(guò)銀銀行第三方方托管方式式進(jìn)行資金金監(jiān)管，并并以協(xié)議方方式明確約約定資金監(jiān)監(jiān)管帳戶及及資金交付付條件等相相關(guān)事宜?！緩埫瘶s律律師解析】資資金監(jiān)管是是為了保證證交易雙

6、方方的安全，中中天事件對(duì)對(duì)居間方監(jiān)監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)暴露無(wú)遺遺，強(qiáng)烈建建議將首期期款及大筆筆定金監(jiān)管管于銀行，簽簽訂資金監(jiān)監(jiān)管協(xié)議的的相關(guān)條款款見(jiàn)第6條條、第8條條解析。5、買(mǎi)賣(mài)雙雙方在委托托他人辦理理房地產(chǎn)贖贖樓、過(guò)戶戶過(guò)程中，應(yīng)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱閱讀所簽署署的公證委委托書(shū)內(nèi)容容。對(duì)外所所授權(quán)限，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在可控控范圍。在在辦理房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記手續(xù)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)親親自到場(chǎng)，避避免出現(xiàn)交交易風(fēng)險(xiǎn)?！緩埫瘶s律律師解析】全全權(quán)委托公公證書(shū)是委委托人賜予予代理人（受受托人）的的尚方寶劍劍，代理人人持該公證證書(shū)在授權(quán)權(quán)范圍內(nèi)可可以不經(jīng)過(guò)過(guò)委托人同同意任意處處分或購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)物業(yè)、代代理簽約、收付款等等，由此產(chǎn)產(chǎn)生的所有有法律后

7、果果均由委托托人承擔(dān)（條條款中辦理理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)當(dāng)親自到場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)定僅僅是建議條條款，在買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方出出具全權(quán)委委托公證后后即使不親親自到場(chǎng)，代代理人也有有權(quán)代為辦辦理）。目目前委托書(shū)書(shū)均由擔(dān)保保公司或居居間方提供供，尚無(wú)官官方版本，建建議仔細(xì)逐逐條審驗(yàn)內(nèi)內(nèi)容，并建建議業(yè)主做做公證時(shí)指指明買(mǎi)受人人、成交價(jià)價(jià)、有效期期等重要事事宜，防止止代理人炒炒樓或低價(jià)價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)龀霈F(xiàn)意外事事件時(shí)應(yīng)及及時(shí)終止委委托并函告告相關(guān)機(jī)關(guān)關(guān)。6、政府僅僅規(guī)定了房房地產(chǎn)居間間方傭金收收取標(biāo)準(zhǔn)的的上限，在在房地產(chǎn)交交易中，居居間方不得得超過(guò)規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)收取取傭金?！緩埫瘶s律律師解析】居居間方促成成交易后有有權(quán)獲取

8、傭傭金，除合合同約定之之外不應(yīng)當(dāng)當(dāng)再收取任任何其他費(fèi)費(fèi)用，如買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方成成交后拒付付傭金，居居間方有權(quán)權(quán)起訴索賠賠。7、買(mǎi)方、賣(mài)方、居居間方在本本合同簽訂訂時(shí)應(yīng)同時(shí)時(shí)在場(chǎng)，以以確保各方方所執(zhí)合同同的同一性性、有效性性與真實(shí)性性?！緩埫瘶s律律師解析】本本條屬于倡倡議性條款款，實(shí)踐中中存在居間間方先找一一方簽，再再找另一方方簽的情況況（非同時(shí)時(shí)在場(chǎng)），此此時(shí)合同在在后一方簽簽字后生效效，先簽一一方應(yīng)備份份以防止后后簽一方簽簽字時(shí)另行行增加或修修改內(nèi)容。如居間方方以需公司司蓋章為由由要求全部部收回合同同，交易雙雙方應(yīng)制作作備份并由由居間方簽簽約人簽字字認(rèn)可。8、居間方方應(yīng)當(dāng)具有有主管部門(mén)門(mén)核發(fā)的備備

9、案證書(shū)和和營(yíng)業(yè)執(zhí)照照。買(mǎi)賣(mài)雙雙方可通過(guò)過(guò)網(wǎng)站（）“信用公示示”查詢房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人員的相相關(guān)資料?！緩埫瘶s律律師解析】根根據(jù)合同同法規(guī)定定，只有違違反法律、行政法規(guī)規(guī)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定的合同同才無(wú)效，居居間方方無(wú)無(wú)資質(zhì)或喪喪失資質(zhì)居居間僅是違違規(guī)，并沒(méi)沒(méi)有違反法法律、行政政法規(guī)的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定定，所居間間合同仍然然有效，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)任何一一方不得因因此拒絕交交易，否則則將構(gòu)成根根本違約。當(dāng)事人基本本信息（略略）： 【張茂榮律律師解析】本本條信息是是26條各各方約定的的送達(dá)地址址，填寫(xiě)不不準(zhǔn)確將可可能導(dǎo)致無(wú)無(wú)法及時(shí)接接收相關(guān)文文件，故應(yīng)應(yīng)盡量填寫(xiě)寫(xiě)完整，通通訊地址、聯(lián)系電話話務(wù)必準(zhǔn)確確，履

10、約過(guò)過(guò)程中地址址、電話變變更需及時(shí)時(shí)履行變更更告知手續(xù)續(xù)。賣(mài)方姓姓名要和和和房地產(chǎn)證證一致，不不應(yīng)使用化化名、曾用用名。代簽簽約的，應(yīng)應(yīng)索取當(dāng)事事人的授權(quán)權(quán)委托書(shū)，以以確保有效效代理。各各方應(yīng)備存存對(duì)方身份份證復(fù)印件件，以備發(fā)發(fā)生糾紛后后訴訟使用用（深圳法法院訴訟要要求提交對(duì)對(duì)方身份證證復(fù)印件）。 根根據(jù)中華華人民共和和國(guó)合同法法、中中華人民共共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管管理法、深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓條例及及其他有關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)的規(guī)定定，經(jīng)居間間方居間，買(mǎi)買(mǎi)方、賣(mài)方方、居間方方在平等、自愿、公公平、協(xié)商商一致的基基礎(chǔ)上，就就本合同所所涉房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)賣(mài)和居間服服務(wù)事宜，達(dá)達(dá)成如下協(xié)協(xié)議：第一

11、部分 房地地產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)第一條 【擬擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的】 賣(mài)賣(mài)方擬轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)（下下稱該房地地產(chǎn)）坐落落于： 。 房房地產(chǎn)證號(hào)號(hào)為： 。房地產(chǎn)產(chǎn)用途為： 。 登登記建筑面面積為： 平方米米。套內(nèi)建建筑面積為為： 平平方米。 該該房地產(chǎn)土土地使用權(quán)權(quán)年限自 年 月 日日至 年年 月月 日日止。該房房地產(chǎn)于 年 月竣工。 目目前該房地地產(chǎn)物業(yè)管管理公司為為 ，物物業(yè)管理服服務(wù)費(fèi)為每每月每平方方米建筑面面積人民幣幣： 佰佰 拾 元 角 分分（小寫(xiě)： 元）。該該房地產(chǎn)約約定交付的的附屬設(shè)施施設(shè)備、裝裝飾裝修、相關(guān)物品品等清單，詳詳見(jiàn)附件一一。 【張張茂榮律師師解析】本本條是關(guān)于于擬轉(zhuǎn)讓房房屋基本情情況的介紹

12、紹，因系二二手房，主主要情況在在房地產(chǎn)權(quán)權(quán)登記機(jī)關(guān)關(guān)已有記載載，賣(mài)方只只需注意填填寫(xiě)的與登登記的一致致即可，如如填寫(xiě)與登登記或?qū)嶋H際情況不符符，買(mǎi)方可可能會(huì)追究究賣(mài)方欺詐詐售房的責(zé)責(zé)任。第二條 【房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)狀】 該該房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為為以下第 種： 11、該房地地產(chǎn)沒(méi)有設(shè)設(shè)定抵押，賣(mài)賣(mài)方對(duì)該房房地產(chǎn)享有有完全的處處分權(quán)。 22、該房地地產(chǎn)處于抵抵押狀態(tài)，賣(mài)賣(mài)方承諾于于本合同生生效之日起起 日內(nèi)還還清貸款，辦辦妥注銷(xiāo)抵抵押登記手手續(xù)。 33、該房地地產(chǎn)處于抵抵押狀態(tài)，賣(mài)賣(mài)方需委托托擔(dān)保公司司擔(dān)保融資資贖樓的，須須于簽訂本本合同之日日起 日內(nèi)內(nèi)與擔(dān)保公公司簽訂服服務(wù)合同，辦辦理贖樓手手續(xù)，買(mǎi)

13、方方應(yīng)予協(xié)助助，擔(dān)保贖贖樓收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目以擔(dān)保保公司的服服務(wù)合同為為準(zhǔn);賣(mài)方方雖有擔(dān)保保公司提供供擔(dān)保但仍仍不能獲得得贖樓貸款款的，賣(mài)方方應(yīng)在合同同約定轉(zhuǎn)移移登記日期期之前自行行贖樓。 44、其他：【張茂榮律律師解析】11、本條22規(guī)定的是是業(yè)主自己己贖樓，33規(guī)定的是是業(yè)主委托托擔(dān)保公司司贖樓。選選擇2不必必做全權(quán)委委托公證，操操作簡(jiǎn)便安安全，但需需自己有足足夠的贖樓樓資金;選選擇3無(wú)需需自籌資金金但程序相相對(duì)復(fù)雜，買(mǎi)買(mǎi)方負(fù)有配配合賣(mài)方簽簽訂二手手樓贖樓貸貸款擔(dān)保委委托合同的義務(wù)（不不配合導(dǎo)致致無(wú)法贖樓樓將承擔(dān)違違約責(zé)任）;2、擔(dān)保保公司贖樓樓需賣(mài)方做做全權(quán)委托托公證給其其指定人員員，本條沒(méi)沒(méi)有

14、規(guī)定業(yè)業(yè)主做公證證的時(shí)限，建建議在本條條4中補(bǔ)充充約定 “賣(mài)方委托托擔(dān)保公司司融資贖樓樓的，須于于簽訂擔(dān)保保服務(wù)合同同當(dāng)日，按按擔(dān)保公司司要求做全全權(quán)委托公公證給其指指定人員”;3、贖贖樓既是賣(mài)賣(mài)方義務(wù)，又又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記的的前提，本本條沒(méi)有規(guī)規(guī)定擔(dān)保公公司的擔(dān)保保贖樓期限限，為防止止業(yè)主與擔(dān)擔(dān)保公司或或贖樓貸款款銀行發(fā)生生糾紛不能能順利贖樓樓影響交易易，建議將將3最后一一句話修改改為“賣(mài)方方雖有擔(dān)保保公司提供供擔(dān)保但在在出具全權(quán)權(quán)委托公證證書(shū)后 日內(nèi)仍不不能獲得贖贖樓貸款的的（含擔(dān)保保公司或銀銀行違約導(dǎo)導(dǎo)致），賣(mài)賣(mài)方應(yīng)在期期滿后的 日內(nèi)自自行贖樓（也也可約定解解除合同）”;4、賣(mài)賣(mài)方應(yīng)權(quán)衡

15、衡自己的贖贖樓能力，對(duì)對(duì)一旦擔(dān)保保公司擔(dān)保保贖樓不成成有所準(zhǔn)備備，以防違違約;5、贖樓擔(dān)保保方式分為為賣(mài)方發(fā)起起與買(mǎi)方發(fā)發(fā)起兩種，兩兩者權(quán)利義義務(wù)完全不不同，所承承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也也大不不同同，建議慎慎重選擇。 第第三條 【房房地產(chǎn)租約約現(xiàn)狀】 該該房地產(chǎn)所所附租約現(xiàn)現(xiàn)狀為 ： 11、該房地地產(chǎn)沒(méi)有租租約; 22、該房地地產(chǎn)之上存存有租約。租賃合同同見(jiàn)附件租賃編號(hào)號(hào): , 月租金 元整（小小寫(xiě) ），租租期自 年 月 日至至 年 月月 日。賣(mài)賣(mài)方須于簽簽署深圳圳市二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同前取得得承租人放放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)或放放棄購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)之書(shū)面證證明，否則則視為賣(mài)方方違約。買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)經(jīng)協(xié)商一致致按下述第第 種方

16、式式處置租賃賃合同：(只能選擇擇其中一種種) 該房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移后，原租租賃合同在在有效期內(nèi)內(nèi)對(duì)買(mǎi)方仍仍然有效。賣(mài)方須于于 前協(xié)助買(mǎi)買(mǎi)方與承租租人簽訂新新的租賃合合同，同時(shí)時(shí)賣(mài)方須將將承租方已已交賣(mài)方之之租賃押金金/保證金金及預(yù)交租租金（若有有）轉(zhuǎn)交予予買(mǎi)方，買(mǎi)買(mǎi)方自 時(shí)時(shí)起享有賣(mài)賣(mài)方在原租租賃合同項(xiàng)項(xiàng)下之權(quán)利利義務(wù)。 賣(mài)方須于于該房地產(chǎn)產(chǎn)交付買(mǎi)方方使用前解解除原租賃賃合同，買(mǎi)買(mǎi)方對(duì)因原原租賃合同同而產(chǎn)生之之糾紛不承承擔(dān)任何責(zé)責(zé)任。 【張張茂榮律師師解析】本本條是關(guān)于于租約事宜宜的約定，有有三點(diǎn)注意意事項(xiàng)：一一是賣(mài)方負(fù)負(fù)有實(shí)告知知買(mǎi)方租約約狀況的義義務(wù)，故意意告知買(mǎi)方方虛假情況況導(dǎo)致租客客損

17、失的將將承擔(dān)法律律責(zé)任;二二是租客有有法定的優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)，根據(jù)法法律規(guī)定，賣(mài)賣(mài)方應(yīng)在賣(mài)賣(mài)房前提前前通知租客客并征求其其意見(jiàn)，建建議賣(mài)方在在簽訂本合合同前先取取得租客的的放棄購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)權(quán)證明，以以防簽約后后租客提出出異議;三三是根據(jù)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)不破租租賃原則，賣(mài)賣(mài)方無(wú)權(quán)單單方提前解解除租賃合合同，賣(mài)方方選擇2、時(shí)應(yīng)事先先取得租客客認(rèn)可，以以防租客不不同意對(duì)買(mǎi)買(mǎi)方構(gòu)成違違約。第四條 【附附著于該房房地產(chǎn)的戶戶口】 該該房地產(chǎn)所所附著的戶戶口，賣(mài)方方保證于收收到房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)價(jià)款之日起起 日內(nèi)遷遷出，逾期期則以該房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓總價(jià)款為為基數(shù)按日日萬(wàn)分之 向買(mǎi)方支支付違約金金。 【張張茂榮律師師解析】本本條

18、不切實(shí)實(shí)際，很多多業(yè)主賣(mài)房房后去向不不明又無(wú)其其他財(cái)產(chǎn)可可供執(zhí)行，導(dǎo)導(dǎo)致買(mǎi)方很很難追索違違約金，建建議在附件件二中約定定由賣(mài)方留留存足夠的的遷戶保證證金，以免免到時(shí)為追追索小額違違約金而耗耗費(fèi)大量訴訴訟成本！第五條 【轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款】 該該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款款為人民幣幣： 億億 仟 佰 拾 萬(wàn)萬(wàn) 仟 佰 拾 元元 角 分（小小寫(xiě)： 元）。該轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)款不含稅稅費(fèi)。 【張張茂榮律師師解析】本本條為過(guò)戶戶登記價(jià)，是是交易雙方方的納稅依依據(jù)。需要要提醒的是是部分當(dāng)事事人為規(guī)避避稅費(fèi)故意意簽訂陰陽(yáng)陽(yáng)合同，即即在本條填填寫(xiě)一個(gè)較較低的過(guò)戶戶價(jià)格，再再簽訂價(jià)價(jià)格確認(rèn)書(shū)書(shū)以實(shí)際際成交價(jià)付付款，如此此以來(lái)本條條約定

19、將屬屬于無(wú)效約約定，在房房?jī)r(jià)發(fā)生波波動(dòng)時(shí)容易易發(fā)生糾紛紛，應(yīng)予避避免。第六條 【交交易定金】 該該房地產(chǎn)交交易定金共共計(jì)人民幣幣： 億億 仟 佰 拾 萬(wàn)萬(wàn) 仟 佰 拾 元元 角 分（小小寫(xiě)： 元）。買(mǎi)方同意意按以下方方式支付： 本本合同簽訂訂時(shí)，向賣(mài)賣(mài)方支付定定金人民幣幣： 億億 仟 佰 拾 萬(wàn)萬(wàn) 仟 佰 拾 元元 角 分（小寫(xiě)寫(xiě)： 元）。本合同簽訂訂后 日內(nèi)，向向賣(mài)方支付付定金余額額人民幣： 億 仟 佰 拾拾 萬(wàn) 仟 佰佰 拾 元 角 分分（小寫(xiě)： 元）。 上上述定金建建議交由買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方約約定的銀行行第三方賬賬戶監(jiān)管。買(mǎi)方將定定金在合同同約定期限限內(nèi)存入監(jiān)監(jiān)管帳號(hào)，即即視為賣(mài)方方收訖。定定金

20、在買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方辦理理過(guò)戶手續(xù)續(xù)時(shí)可自動(dòng)動(dòng)轉(zhuǎn)為樓款款，但另有有約定的除除外。 【張張茂榮律師師解析】11、“定金金”不同于于“訂金”和預(yù)付款款，一定不不能寫(xiě)錯(cuò);2、根據(jù)據(jù)擔(dān)保法規(guī)規(guī)定，定金金最高限額額為成交價(jià)價(jià)的20%，定金過(guò)過(guò)低起不到到擔(dān)保作用用，過(guò)高無(wú)無(wú)效，建議議降低首期期款提高定定金到房?jī)r(jià)價(jià)的20%;3、定定金合同屬屬于實(shí)踐性性合同，從從定價(jià)實(shí)際際交付之日日起生效，故故在定價(jià)監(jiān)監(jiān)管情況下下，買(mǎi)方務(wù)務(wù)必取得買(mǎi)買(mǎi)方的簽收收確認(rèn)收據(jù)據(jù);4、本本條第三款款約定定金金監(jiān)管于雙雙方約定的的銀行，但但未明確具具體銀行，建建議在簽訂訂本合同后后及時(shí)與銀銀行簽訂定定金監(jiān)管協(xié)協(xié)議，以防防一方借口口就選擇銀銀行達(dá)

21、不成成一致意見(jiàn)見(jiàn)而故意毀毀約。第七條 【交交房保證金金】 為為防范交易易風(fēng)險(xiǎn)，督督促賣(mài)方按按約定如期期交付該房房地產(chǎn)并結(jié)結(jié)清所有費(fèi)費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方協(xié)商商同意在本本合同簽訂訂時(shí)從交易易總價(jià)款中中預(yù)留人民民幣： 佰 拾拾 萬(wàn) 仟 佰 拾拾 元 角 分分（小寫(xiě)： 元）作作為交房保保證金（不不超過(guò)交易易總價(jià)款的的2%）。此款在賣(mài)賣(mài)方實(shí)際交交付房地產(chǎn)產(chǎn)及完成產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登登記時(shí)進(jìn)行行結(jié)算。此此交房保證證金的處理理方法為下下列第 種種： 11、交由居居間方托管管; 22、其它： 。 【張張茂榮律師師解析】11、建議將將交付保證證金的結(jié)算算時(shí)間改為為在賣(mài)方實(shí)實(shí)際交付房房地產(chǎn)、完完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記、遷出戶口口及

22、其他相相關(guān)事宜辦辦理完畢時(shí)時(shí)結(jié)算;22、注意估估算相關(guān)費(fèi)費(fèi)用及違約約金，預(yù)存存足夠的保保證金，如如超過(guò)總房房?jī)r(jià)的2%應(yīng)刪除括括號(hào)內(nèi)備注注部分。第八條 【付付款方式】 買(mǎi)買(mǎi)方所支付付款項(xiàng)（包包括定金、購(gòu)房款），除除有特別約約定，建議議以銀行第第三方托管管的方式進(jìn)進(jìn)行資金監(jiān)監(jiān)管。 買(mǎi)買(mǎi)方按下列列第 種方方式給付除除定金、交交房保證金金之外的房房款人民幣幣： 億億 仟 佰 拾拾 萬(wàn) 仟 佰 拾拾 元 角 分（小寫(xiě)寫(xiě)： 元）： 11、一次性性付款買(mǎi)方須于 年 月 日之前將將上述房款款支付至買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方約約定的銀行行第三方監(jiān)監(jiān)管賬戶。 22、買(mǎi)方向向銀行抵押押付款 （11）買(mǎi)方須須于 年 月 日之之前支付

23、除除定金、交交房保證金金之外的剩剩余首期款款人民幣： 億 仟 佰 拾拾 萬(wàn) 仟 佰 拾拾 元 角 分（小寫(xiě)寫(xiě)： 元）至至買(mǎi)賣(mài)雙方方約定的銀銀行第三方方監(jiān)管賬戶戶。 （22）買(mǎi)方須須于 年 月 日之之前向銀行行提交抵押押貸款申請(qǐng)請(qǐng)的相關(guān)資資料，并配配合銀行辦辦理貸款審審批手續(xù)，抵抵押貸款金金額以銀行行承諾發(fā)放放貸款金額額為準(zhǔn)。 （33）銀行承承諾發(fā)放貸貸款不足以以支付房款款余額的，雙雙方約定按按以下第 種種方式處理理： 、買(mǎi)方應(yīng)應(yīng)于銀行出出具貸款承承諾函之日日起三日內(nèi)內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交交款。 、合同解解除，賣(mài)方方應(yīng)在解除除合同之日日起三日內(nèi)內(nèi)全額退還還買(mǎi)方已付付 等所所有款項(xiàng)。 33、買(mǎi)賣(mài)雙雙方約定的的

24、其他付款款方式： 。 上上述款項(xiàng)建建議買(mǎi)方支支付至買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方約定定的銀行第第三方監(jiān)管管賬戶?！緩埫瘶s律律師解析】11、強(qiáng)烈建建議資金監(jiān)監(jiān)管，同第第6條一樣樣，本條未未明確具體體監(jiān)管銀行行，建議在在簽訂本合合同后雙方方及時(shí)與銀銀行簽訂資資金監(jiān)管協(xié)協(xié)議，并約約定買(mǎi)方將將資金打入入監(jiān)管賬號(hào)號(hào)即視為賣(mài)賣(mài)方收訖，以以防一方借借口就選擇擇銀行達(dá)不不成一致意意見(jiàn)而故意意毀約。22、買(mǎi)方需需注意按時(shí)時(shí)申請(qǐng)銀行行貸款承諾諾，對(duì)按揭揭不成或銀銀行貸款承承諾數(shù)額可可能達(dá)不到到預(yù)計(jì)數(shù)額額有所準(zhǔn)備備，并根據(jù)據(jù)自身情況況慎重選擇擇（3）的的處理方式式;3、取取得銀行按按揭承諾既既是買(mǎi)方的的義務(wù)，又又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記的的前

25、提，本本條沒(méi)有規(guī)規(guī)定買(mǎi)方銀銀行出具按按揭承諾給給賣(mài)方的期期限，為防防止因買(mǎi)方方收入狀況況、信用問(wèn)問(wèn)題等原因因按揭不成成或賣(mài)方不不能順利取取得按揭承承諾影響交交易，建議議增加“買(mǎi)買(mǎi)方申請(qǐng)銀銀行按揭后后 日內(nèi)內(nèi)仍不能獲獲得銀行按按揭承諾的的，由買(mǎi)方方在期滿后后的 日日內(nèi)一次性性付款”（與與第2條贖贖樓不成的的時(shí)間保持持一致，也也可約定解解除合同）;4、買(mǎi)方方應(yīng)權(quán)衡按按揭不成的的風(fēng)險(xiǎn)，并并對(duì)此有所所預(yù)料，以以防構(gòu)成違違約;5、銀行按揭揭承諾的實(shí)實(shí)現(xiàn)條件是是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記到到買(mǎi)方名下下，并由買(mǎi)買(mǎi)方辦理完完畢抵押登登記手續(xù)，為為保障賣(mài)方方權(quán)益，防防止買(mǎi)方領(lǐng)領(lǐng)取新房產(chǎn)產(chǎn)證后因種種種原因怠怠于辦理抵抵押登

26、記手手續(xù)，建議議約定由買(mǎi)買(mǎi)方做委托托公證給中中介人員在在過(guò)戶后及及時(shí)辦理抵抵押登記手手續(xù)（相關(guān)關(guān)條文見(jiàn)第第15條）。第九條【買(mǎi)買(mǎi)方逾期付付款的違約約責(zé)任】買(mǎi)方逾期付付款的（因因銀行貸款款原因?qū)е轮沦I(mǎi)方逾期期付款的除除外），賣(mài)賣(mài)方有權(quán)要要求買(mǎi)方按按下列第 種（只能能選擇其中中一種）方方式承擔(dān)違違約責(zé)任：1、要求買(mǎi)買(mǎi)方以未付付款項(xiàng)為基基數(shù)，按日日萬(wàn)分之四四支付違約約金，合同同繼續(xù)履行行。2、有權(quán)解解除合同并并要求買(mǎi)方方支付該房房地產(chǎn)總價(jià)價(jià)款百分之之 的違約約金?！緩埫瘶s律律師解析】本本條第2項(xiàng)項(xiàng)是買(mǎi)方的的陷阱條款款、不平等等條款，也也是不合法法條款，買(mǎi)買(mǎi)方須格外外注意：11、第2項(xiàng)項(xiàng)違反合合同法，

27、合合同法規(guī)定定遲延履行行不構(gòu)成根根本違約，賣(mài)賣(mài)方不能直直接解除合合同（必須須先行催告告）;2、沒(méi)有約定定逾期付款款時(shí)間和數(shù)數(shù)額，理論論上可以理理解為即使使逾期一天天、一元錢(qián)錢(qián)的情況下下，賣(mài)方也也有權(quán)解約約索賠，建建議在2前前面添加“買(mǎi)方預(yù)期期 日付付款且未付付款占應(yīng)付付款的 %以上上”;3、如未作修修改，賣(mài)方方口頭要求求或同意買(mǎi)買(mǎi)方遲延付付款，買(mǎi)方方務(wù)必要取取得賣(mài)方書(shū)書(shū)面確認(rèn)，以以防賣(mài)方事事后否認(rèn)并并解約索賠賠;4、在在買(mǎi)方根本本違約的情情況下，應(yīng)應(yīng)賦予賣(mài)方方糾紛后的的單方選擇擇權(quán)以便權(quán)權(quán)衡利弊（房房?jī)r(jià)跌選擇擇1、房?jī)r(jià)價(jià)漲選擇22，以防買(mǎi)買(mǎi)方違約還還占便宜），而而不是簽約約時(shí)確定，建建議將“賣(mài)

28、賣(mài)方有權(quán)要要求買(mǎi)方按按下列第 種（只能能選擇其中中一種）方方式承擔(dān)違違約責(zé)任”改為“賣(mài)賣(mài)方有權(quán)要要求買(mǎi)方按按下列方式式之一承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任”; 55、如因銀銀行原因?qū)?dǎo)致逾期付付款，需要要提供相關(guān)關(guān)證明，以以免發(fā)生糾糾紛時(shí)故說(shuō)說(shuō)不清，證證明包括銀銀行證明、賣(mài)方確認(rèn)認(rèn)證明等;6、違約約責(zé)任前后后應(yīng)統(tǒng)一，第第2項(xiàng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)修改為“解除合同同并要求買(mǎi)買(mǎi)方按第116條約定定承擔(dān)違約約責(zé)任”，以以免沖突;7、本條條與第122條賣(mài)方逾逾期交房的的義務(wù)不對(duì)對(duì)等，詳見(jiàn)見(jiàn)第12條條解析。第十條【稅稅費(fèi)承擔(dān)】按有關(guān)規(guī)定定，賣(mài)方需需付稅費(fèi)：（1）營(yíng)營(yíng)業(yè)稅;（22）城市建建設(shè)維護(hù)稅稅;（3）教教育費(fèi)附加加;（4）印印花稅

29、;（55）個(gè)人所所得稅;（66）土地增增值稅;（77）房地產(chǎn)產(chǎn)交易服務(wù)務(wù)費(fèi);（88）土地使使用費(fèi);（99）提前還還款短期貸貸款利息;（10）提提前還款罰罰息。買(mǎi)方需付稅稅費(fèi)：（111）印花花稅;（112）契稅稅;（133）產(chǎn)權(quán)登登記費(fèi);（114）房地地產(chǎn)交易服服務(wù)費(fèi);（115）房房地產(chǎn)證貼花;（116）抵押押登記費(fèi);（17）借借款（抵押押）合同公公證費(fèi);（118）授權(quán)權(quán)委托公證證費(fèi)。其他費(fèi)用：（19）權(quán)權(quán)籍調(diào)查費(fèi)費(fèi);（200）房地產(chǎn)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同同公證費(fèi);（21）評(píng)評(píng)估費(fèi);（222）律師師費(fèi);（223）保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi);（224）其他他 （以實(shí)實(shí)際發(fā)生的的稅費(fèi)為準(zhǔn)準(zhǔn)）。經(jīng)雙方協(xié)商商，其中：上述 項(xiàng)項(xiàng)由賣(mài)方

30、支支付。上述 項(xiàng)項(xiàng)由買(mǎi)方支支付。本合同履行行過(guò)程中因因法律、法法規(guī)和政策策原因新增增的稅費(fèi)，按按以下第 方式式處理：1、由法律律、法規(guī)和和政策規(guī)定定的繳納方方繳納。2、買(mǎi)賣(mài)雙雙方同意由由 方繳納納和承擔(dān)一一切責(zé)任。 3、其他：買(mǎi)方支付付： %;賣(mài)方支付： %。以上按規(guī)定定應(yīng)由賣(mài)方方和（或）買(mǎi)買(mǎi)方支付的的稅費(fèi)，因因買(mǎi)賣(mài)雙方方協(xié)商改變變實(shí)際納稅稅方的，法法律責(zé)任不不因納稅方方的變化而而轉(zhuǎn)移。任何一方不不按約定或或法律、政政策規(guī)定繳繳納相關(guān)稅稅費(fèi)，導(dǎo)致致交易不能能繼續(xù)進(jìn)行行的，應(yīng)向向?qū)Ψ街Ц陡对摲康禺a(chǎn)產(chǎn)總價(jià)款百百分之 的的違約金。【張茂榮律律師解析】11、二手房房交易稅費(fèi)費(fèi)波動(dòng)較大大，在業(yè)主主實(shí)收情

31、況況下，該條條是買(mǎi)方的的風(fēng)險(xiǎn)條款款，買(mǎi)方要要對(duì)政策變變化可能增增加的稅費(fèi)費(fèi)有所預(yù)料料（如營(yíng)業(yè)業(yè)稅減免期期限的變化化等），反反之如買(mǎi)方方實(shí)付，賣(mài)賣(mài)方也應(yīng)有有所預(yù)料;2、本條條是陰陽(yáng)合合同過(guò)戶且且業(yè)主實(shí)收收、房?jī)r(jià)上上漲情況下下業(yè)主慣用用的毀約借借口（要求求買(mǎi)方以實(shí)實(shí)際成交價(jià)價(jià)過(guò)戶多支支付稅費(fèi)，迫迫使買(mǎi)方放放棄購(gòu)買(mǎi)），買(mǎi)買(mǎi)方應(yīng)予防防范。建議議避免簽訂訂陰陽(yáng)合同同，如已經(jīng)經(jīng)簽訂則補(bǔ)補(bǔ)充約定買(mǎi)買(mǎi)方支付的的稅費(fèi)以確確定數(shù)額為為限，超出出部分由雙雙方平均分分?jǐn)?3、本條最后后一款違約約責(zé)任與116條重復(fù)復(fù)且規(guī)避了了定金罰則則的適用，實(shí)實(shí)屬畫(huà)蛇添添足之舉，建建議取消或或改為依據(jù)據(jù)16條承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。第十一

32、條【房房地產(chǎn)交付付】 賣(mài)方應(yīng)當(dāng)于于 將該房房地產(chǎn)交付付買(mǎi)方，并并履行下列列手續(xù)：1、買(mǎi)賣(mài)雙雙方共同對(duì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)及附屬設(shè)設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修修、相關(guān)物物品清單等等事項(xiàng)進(jìn)行行驗(yàn)收，記記錄水、電電、氣表的的讀數(shù)，并并辦理交接接手續(xù);2、交付該該房地產(chǎn)鑰鑰匙;3、 ?！緩埫瘶s律律師解析】房房屋交付是是二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中中重要的一一環(huán)，是雙雙方質(zhì)量責(zé)責(zé)任的分界界點(diǎn)，建議議簽署交交房確認(rèn)書(shū)書(shū)，買(mǎi)方方應(yīng)按照附附件一房房地產(chǎn)交接接清單逐逐一驗(yàn)收，發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺缺陷及時(shí)提提出，收房房后將視為為驗(yàn)收合格格，賣(mài)方不不再承擔(dān)責(zé)責(zé)任。 第十二條 【延遲交交房的違約約責(zé)任】除本合同另另有約定外外，賣(mài)方未未按合同約約定的期限

33、限將該房地地產(chǎn)交付買(mǎi)買(mǎi)方，自約約定的交付付期限屆滿滿次日起至至實(shí)際交付付日止，賣(mài)賣(mài)方以該房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓總價(jià)款為為基數(shù)按日日萬(wàn)分之四四向買(mǎi)方支支付違約金金，合同繼繼續(xù)履行。 【張茂榮律律師解析】本本條是買(mǎi)方方的不公平平條款，付付款是買(mǎi)方方的主要義義務(wù)，交房房是賣(mài)方的的主要義務(wù)務(wù)，雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，而而本合同第第9條規(guī)定定了買(mǎi)方逾逾期付款賣(mài)賣(mài)方的解約約索賠權(quán)，本本條卻沒(méi)有有規(guī)定賣(mài)方方逾期交房房買(mǎi)方的解解約索賠權(quán)權(quán)，違反了了合同法法規(guī)定的的公平原則則，建議在在本條最后后添加“如如賣(mài)方預(yù)期期交房超過(guò)過(guò) 日，買(mǎi)買(mǎi)方有權(quán)解解除合同并并要求賣(mài)方方按第166條約定承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任?！?第十三條 【附隨

34、債債務(wù)的處理理】賣(mài)方在交付付該房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將將附隨的水水費(fèi)、電費(fèi)費(fèi)、煤氣費(fèi)費(fèi)、電話費(fèi)費(fèi)、有線電電視費(fèi)、物物業(yè)管理服服務(wù)費(fèi)、垃垃圾清運(yùn)費(fèi)費(fèi)、 等費(fèi)費(fèi)用結(jié)清，單單據(jù)交買(mǎi)方方確認(rèn)，否否則買(mǎi)方有有權(quán)從交房房保證金中中抵扣上述述欠費(fèi)?！緩埫瘶s律律師解析】買(mǎi)買(mǎi)方應(yīng)估算算欠費(fèi)多少少，留足交交房保證金金，防止交交房保證金金不足以支支付欠費(fèi)，同同時(shí)還應(yīng)約約定履約過(guò)過(guò)程中由于于賣(mài)方債權(quán)權(quán)人或案外外人就該物物業(yè)主張權(quán)權(quán)利（包括括被法院查查封）導(dǎo)致致交易無(wú)法法完成的，視視為賣(mài)方違違約，賣(mài)方方應(yīng)當(dāng)按照照本合同第第16條承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。第十四條 【二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同的簽訂】在本合同簽簽訂之日起起 日內(nèi)，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方須須

35、簽訂深深圳市二手手房買(mǎi)賣(mài)合合同。需辦理贖樓樓手續(xù)的，在在銀行出具具貸款承諾諾函之日，或或賣(mài)方在贖贖出房地產(chǎn)產(chǎn)證原件并并注銷(xiāo)抵押押登記日起起 日內(nèi)內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙雙方須簽訂訂深圳市市二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同。【張茂榮律律師解析】本本條第二款款賣(mài)方贖樓樓情況下的的簽約時(shí)間間有兩個(gè)，屬屬不確定條條款，且賣(mài)賣(mài)方贖樓買(mǎi)買(mǎi)方未必按按揭付款（無(wú)無(wú)需銀行出出具按揭承承諾函）、買(mǎi)方按揭揭賣(mài)方未必必需要贖樓樓（紅本房房地產(chǎn)證在在手），故故建議將第第二款修改改為“賣(mài)方方需辦理贖贖樓手續(xù)或或買(mǎi)方需按按揭付款的的，在賣(mài)方方贖出房地地產(chǎn)證原件件并注銷(xiāo)抵抵押登記、銀行出具具貸款承諾諾函后 日內(nèi)，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方簽簽訂深圳圳市二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同

36、?！钡谑鍡l 【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記】買(mǎi)賣(mài)雙方簽簽訂深圳圳市二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同 日內(nèi)內(nèi)，共同向向房地產(chǎn)權(quán)權(quán)登記機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)辦理理轉(zhuǎn)移登記記手續(xù)。在收文回執(zhí)執(zhí)載明的回回復(fù)日期屆屆滿之日起起 日內(nèi)，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方須須辦理交納納稅費(fèi)的手手續(xù)。該房地產(chǎn)證證由買(mǎi)方領(lǐng)領(lǐng)取。買(mǎi)方負(fù)有抵抵押義務(wù)的的，在買(mǎi)方方領(lǐng)取新房房產(chǎn)證后 個(gè)個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)須辦理抵抵押登記手手續(xù)?！緩埫瘶s律律師解析】11、根據(jù)本本條規(guī)定，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登登記是本合合同中雙方方的義務(wù)，深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同只只是產(chǎn)權(quán)登登記的時(shí)間間條件，如如一方毀約約拒不簽訂訂深圳市市二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)方可可以要求法法院判決其其直接履行行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記義務(wù)務(wù)，但由于于本合同

37、名名為預(yù)約，而而預(yù)約合同同的效力目目前尚無(wú)法法律明確規(guī)規(guī)定，不排排除法官不不看內(nèi)容只只看名稱，認(rèn)認(rèn)為預(yù)約屬屬于買(mǎi)賣(mài)意意向不具有有強(qiáng)制執(zhí)行行力的情況況（見(jiàn)第116條解釋釋?zhuān)?2、收文回執(zhí)執(zhí)是納稅和和領(lǐng)取買(mǎi)方方新房地產(chǎn)產(chǎn)證的依據(jù)據(jù)，建議由由居間方保保管;3、買(mǎi)方按揭揭付款情況況下，為保保障賣(mài)方權(quán)權(quán)益，防止止買(mǎi)方領(lǐng)取取新房產(chǎn)證證后因種種種原因怠于于辦理抵押押登記手續(xù)續(xù)，建議將將本條第三三款“該房房地產(chǎn)證由由買(mǎi)方領(lǐng)取取”改為由由賣(mài)方或居居間方領(lǐng)取取并在第四四款后添加加“買(mǎi)方遲遲延辦理抵抵押登記手手續(xù)導(dǎo)致買(mǎi)買(mǎi)方銀行按按揭承諾無(wú)無(wú)法兌現(xiàn)的的，視為買(mǎi)買(mǎi)方逾期付付款，買(mǎi)方方需按本合合同第9條條約定承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)

38、任任”。第十六條 【其他違違約責(zé)任】任何一方不不履行本合合同約定義義務(wù)，致合合同目的不不能實(shí)現(xiàn)，守守約方有權(quán)權(quán)選擇定金金罰則或要要求對(duì)方支支付該房地地產(chǎn)總價(jià)款款百分之 的違約金金?！緩埫瘶s律律師解析】11、由于守守約方是否否能夠依據(jù)據(jù)本合同要要求毀約方方“強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)強(qiáng)賣(mài)”，尚尚不能完全全確定（本本律師認(rèn)為為具備了本本約條件的的預(yù)約視為為本約，深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同只只是應(yīng)政府府主管機(jī)關(guān)關(guān)要求為完完成產(chǎn)權(quán)過(guò)過(guò)戶的形式式，除完成成贖樓、按按揭外其余余內(nèi)容與本本合同幾乎乎一致，且且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記是本本合同的義義務(wù)，一方方毀約對(duì)方方可以根據(jù)據(jù)合同法規(guī)規(guī)定要求對(duì)對(duì)方強(qiáng)制過(guò)過(guò)戶，見(jiàn)第第15條解解釋?zhuān)?/p>

39、金有高高有低，為為防止違約約方賠定毀毀約，建議議將違約金金定為總房房?jī)r(jià)的200-30%（過(guò)高可可能不被法法律支持），以以提高違約約成本;22、守約方方享有選擇擇權(quán)，有權(quán)權(quán)根據(jù)利益益最大化原原則要求違違約方雙倍倍返還定金金或支付違違約金;33、為降低低守約方維維權(quán)成本，建建議在該條條添加“如如因此而引引起守約方方提起訴訟訟的或仲裁裁的，違約約方還須賠賠償守約方方因提起訴訴訟或仲裁裁而產(chǎn)生的的各項(xiàng)費(fèi)用用，包括但但不限于律律師代理費(fèi)費(fèi)、訴訟費(fèi)費(fèi)、仲裁費(fèi)費(fèi)、交通費(fèi)費(fèi)、誤工費(fèi)費(fèi)等。” 第十七條 【不可抗抗力】因不可抗力力不能履行行本合同的的，根據(jù)不不可抗力的的影響，部部分或者全全部免除責(zé)責(zé)任，但法法律另

40、有規(guī)規(guī)定的除外外。因不可可抗力不能能按照約定定履行合同同的一方當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)告知知另一方當(dāng)當(dāng)事人，并并自不可抗抗力結(jié)束之之日起 日日內(nèi)向另一一方提供證證明?！緩埫瘶s律律師解析】11、根據(jù)法法律規(guī)定，不不可抗力是是指不能預(yù)預(yù)見(jiàn)、不能能避免并不不能克服的的客觀情況況，一般包包括自然災(zāi)災(zāi)害、政府府行為、社社會(huì)異常事事件等，但但需要注意意的是：11、金錢(qián)債債務(wù)的遲延延責(zé)任不得得因不可抗抗力而免除除;2、遲遲延履行期期間發(fā)生的的不可抗力力不具有免免責(zé)效力;3、因不不可抗力不不能如約履履約的當(dāng)事事人負(fù)有及及時(shí)通知并并事后提供供證明的義義務(wù)，未能能及時(shí)通知知或無(wú)法提提供證明的的將承擔(dān)違違約責(zé)任。第二部分

41、 居間間服務(wù)第十八條 【居間服服務(wù)內(nèi)容】居間方提供供如下服務(wù)務(wù)：1、接受買(mǎi)買(mǎi)方購(gòu)房委委托并為買(mǎi)買(mǎi)方提供房房地產(chǎn)信息息，陪同買(mǎi)買(mǎi)方看房;2、對(duì)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方當(dāng)事事人資格、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的的合法性進(jìn)進(jìn)行查驗(yàn);3、向買(mǎi)方方準(zhǔn)確傳達(dá)達(dá)或報(bào)告賣(mài)賣(mài)方的真實(shí)實(shí)意圖（包包括但不限限于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)現(xiàn)狀、房?jī)r(jià)價(jià)、付款方方式、違約約責(zé)任等事事項(xiàng)）;4、接受賣(mài)賣(mài)方售房意意向委托并并為賣(mài)方聯(lián)聯(lián)系合適的的買(mǎi)方;5、促成買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)進(jìn)行交易，協(xié)協(xié)助辦理房房地產(chǎn)交接接事宜;6、提供銀銀行抵押貸貸款、贖樓樓事項(xiàng)的咨咨詢服務(wù);7、向賣(mài)方方準(zhǔn)確傳達(dá)達(dá)或報(bào)告買(mǎi)買(mǎi)方的真實(shí)實(shí)意圖（包包括但不限限于房?jī)r(jià)、付款方式式等）;8、對(duì)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方

42、辦理理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記手續(xù)續(xù)、期限、應(yīng)交納的的費(fèi)用等事事項(xiàng)提供咨咨詢服務(wù);9、 ?！緩埫瘶s律律師解析】11、為防止止跳單，保保護(hù)自身合合法權(quán)益，簽簽訂本合同同之前居間間方應(yīng)與買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方分分別簽訂購(gòu)房委托托書(shū)和售樓委托托書(shū)，明明確約定跑跑單的法律律后果;22、居間方方對(duì)交易的的合法性負(fù)負(fù)有審查義義務(wù)，因?qū)弻彶槭д`給給買(mǎi)賣(mài)雙方方造成損失失的應(yīng)當(dāng)賠賠償損失;3、如實(shí)實(shí)報(bào)告是居居間方對(duì)委委托人的基基本義務(wù)，居居間方故意意隱瞞與訂訂立合同有有關(guān)的事實(shí)實(shí)或者提供供虛假情況況，損害委委托人利益益的，不但但不得要求求支付傭金金且應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)損害賠賠償責(zé)任;4、居間間方應(yīng)及時(shí)時(shí)督促違約約方履約，固固定違約方方的違約

43、證證據(jù)，為維維護(hù)自身合合法權(quán)益及及協(xié)助守約約方維權(quán)做做好準(zhǔn)備。 第第十九條【必必要費(fèi)用約約定】1、本合同同簽訂時(shí)，買(mǎi)買(mǎi)方向居間間方支付人人民幣： 佰 拾 萬(wàn)萬(wàn) 仟 佰 拾 元元 角 分（小小寫(xiě)： 元）（不不超過(guò)買(mǎi)方方應(yīng)交傭金金總額的百百分之二十十）。如買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方未未能簽訂深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同，則則此款項(xiàng)作作為居間必必要費(fèi)用無(wú)無(wú)需退還，因因居間方原原因?qū)е碌牡某狻?、本合同同簽訂時(shí)，賣(mài)賣(mài)方向居間間方支付人人民幣： 佰 拾 萬(wàn)萬(wàn) 仟 佰 拾 元元 角 分（小小寫(xiě)： 元）（不不超過(guò)賣(mài)方方應(yīng)交傭金金總額的百百分之二十十）。如買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方未未能簽訂深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同，則則此款項(xiàng)作作為居間必必要

44、費(fèi)用無(wú)無(wú)需退還，因因居間方原原因?qū)е碌牡某?。如買(mǎi)賣(mài)雙方方最終簽訂訂深圳市市二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同，則居間間方所收取取的款項(xiàng)充充抵買(mǎi)賣(mài)雙雙方應(yīng)當(dāng)支支付的傭金金。【張茂榮律律師解析】根根據(jù)本條規(guī)規(guī)定：1、居間方未未能促成買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方簽簽訂深圳圳市二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同的，不不得要求支支付傭金;2、無(wú)論論何種原因因（包括買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)協(xié)商終止履履行或任何何一方根本本違約）導(dǎo)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙雙方未能簽簽訂深圳圳市二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同，居間間方只能收收取不超過(guò)過(guò)應(yīng)交傭金金20%的的必要費(fèi)用用;3、如如因居間方方原因?qū)е轮沦I(mǎi)賣(mài)雙方方未能簽訂訂深圳市市二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同的，居間間方不但無(wú)無(wú)權(quán)收取任任何費(fèi)用，還還要賠付買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方損

45、損失。第二十條【傭傭金收取】1、居間方方在買(mǎi)賣(mài)雙雙方簽訂深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同時(shí)時(shí)，向買(mǎi)方方收取傭金金（含前條條已收取的的款項(xiàng)）人人民幣： 佰 拾 萬(wàn)萬(wàn) 仟 佰 拾 元元 角 分（小小寫(xiě)： 元）。如買(mǎi)賣(mài)雙雙方最終未未能完成該該房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則則此交易傭傭金無(wú)需退退還，因居居間方原因因?qū)е碌某狻?、居間方方在買(mǎi)賣(mài)雙雙方簽訂深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同時(shí)時(shí)，向賣(mài)方方收取傭金金（含前條條已收取的的款項(xiàng)）人人民幣： 佰 拾 萬(wàn)萬(wàn) 仟 佰 拾 元元 角 分（小小寫(xiě)： 元）。如買(mǎi)賣(mài)雙雙方最終未未能完成該該房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則則此交易傭傭金無(wú)需退退還，因居居間方原因因?qū)е碌某?。【張茂榮律律師解析】

46、11、本條是是保護(hù)居間間方合法權(quán)權(quán)益，防止止買(mǎi)賣(mài)雙方方跳單的條條款，根據(jù)據(jù)該條規(guī)定定，深圳圳市二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同是居間間方完成居居間義務(wù)的的標(biāo)志，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方支支付居間方方傭金的時(shí)時(shí)間為簽訂訂深圳市市二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí);2、本合合同簽訂后后無(wú)論又通通過(guò)何種途途徑（含通通過(guò)第二家家中介），只只要買(mǎi)賣(mài)雙雙方最終簽簽訂深圳圳市二手房房買(mǎi)賣(mài)合同同就必須須支付居間間方傭金;3、深深圳市二手手房買(mǎi)賣(mài)合合同簽訂訂后，即使使未能實(shí)際際完成產(chǎn)權(quán)權(quán)過(guò)戶，除除居間方原原因?qū)е峦馔赓I(mǎi)賣(mài)雙方方無(wú)權(quán)要求求居間方退退還傭金，而而只能追究究對(duì)方的違違約責(zé)任。第二十一條條【違約責(zé)責(zé)任】【張茂榮律律師解析】本本條沒(méi)有規(guī)規(guī)定買(mǎi)賣(mài)

47、雙雙方協(xié)議終終止本合同同的情況下下買(mǎi)賣(mài)雙方方的責(zé)任，根根據(jù)第199條、第220條，居居間方只能能收取必要要費(fèi)用，在在居間方?jīng)]沒(méi)有收取必必要費(fèi)用的的情況下，建建議居間方方予以補(bǔ)充充約定由各各方按約定定傭金的220% 支支付必要費(fèi)費(fèi)用，雙方方承擔(dān)連帶帶責(zé)任。1、買(mǎi)賣(mài)雙雙方利用居居間方所提提供信息、條件、機(jī)機(jī)會(huì)等，私私自簽訂深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同或或者另行通通過(guò)其他居居間方簽訂訂深圳市市二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)賣(mài)雙雙方應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。居間間方有權(quán)要要求買(mǎi)賣(mài)雙雙方支付本本合同約定定的全部傭傭金。【張茂榮律律師解析】11、本條即即客戶跳單單規(guī)定，跳跳單是對(duì)誠(chéng)誠(chéng)實(shí)信用原原則的粗暴暴踐踏，屬屬根本違約約

48、行為，本本條明確規(guī)規(guī)定跳單需需支付全部部傭金，但但沒(méi)有規(guī)定定買(mǎi)賣(mài)雙方方串通跳單單是否要承承擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任，本律律師認(rèn)為鑒鑒于一方面面居間方的的損失是雙雙方共同故故意造成，另另一方面業(yè)業(yè)主賣(mài)房后后一般下落落不明，不不讓買(mǎi)方承承擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任不利于于居間方利利益的保護(hù)護(hù)，故建議議在后面增增加“并由由買(mǎi)賣(mài)雙方方承擔(dān)連帶帶責(zé)任”;2、根據(jù)據(jù)本條規(guī)定定，買(mǎi)賣(mài)雙雙方在簽訂訂本合同之之后另行通通過(guò)其他居居間方成交交的構(gòu)成違違約，需支支付居間方方全部傭金金（即便其其他中介免免費(fèi)代理）;3、實(shí)踐踐中常有買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方委委托居間方方售樓或買(mǎi)買(mǎi)房之后簽簽訂本合同同之前，其其他居間方方尋找到更更高價(jià)買(mǎi)方方或談到更更低價(jià)的情情

49、況，對(duì)此此建議不要要盲目通過(guò)過(guò)其他居間間方成交，否否則同樣屬屬于跳單行行為將要對(duì)對(duì)居間方承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。建議議在簽訂售樓委托托書(shū)、看樓委托托書(shū)時(shí)注注明房?jī)r(jià)及及有效期，并并約定有效效期內(nèi)如其其他居間方方能夠賣(mài)出出更高價(jià)或或買(mǎi)入更低低價(jià)可通過(guò)過(guò)其他居間間方成交。沒(méi)有約定定或約定不不明的，應(yīng)應(yīng)向居間方方發(fā)出催告告并給予合合理期限，在在確認(rèn)居間間方無(wú)法更更高價(jià)或更更低價(jià)促成成交易后再再通過(guò)其他他居間方成成交。2、因賣(mài)方方過(guò)錯(cuò)或違違約，致買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方未未能簽訂深圳市二二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同，居居間方應(yīng)將將向買(mǎi)方所所收取的必必要費(fèi)用返返還后，可可要求賣(mài)方方賠償。【張茂榮律律師解析】本本條是賣(mài)方方的違約責(zé)責(zé)任條款，如如賣(mài)方根本本違約居間間方必須先先行退還買(mǎi)買(mǎi)方必要費(fèi)費(fèi)用再向賣(mài)賣(mài)方索賠，但但因只能索索賠退還給給買(mǎi)方的不不超過(guò)傭金金20%的的必要費(fèi)用用，標(biāo)的小小，索賠成成本高，周周期長(zhǎng)，往往往得不償償失，建議