湖北省房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程專題培訓(xùn)課件

1、湖北省房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程前 言由于房屋建筑面積的測(cè)算規(guī)則是一個(gè)很敏感、并為人們普遍所關(guān)心的問(wèn)題，尤其是權(quán)屬建筑面積，它與房屋成交價(jià)格密切相關(guān)，涉及到千家萬(wàn)戶產(chǎn)權(quán)人的切身利益，是大家關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，也容易引發(fā)矛盾和糾紛。因此我們?cè)诰帉懞笔∫?guī)程時(shí)，都比較謹(jǐn)慎，盡可能做到有章可循。本章的編寫主要以國(guó)標(biāo)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范為依據(jù)，以武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則為藍(lán)本，同時(shí)參考了全國(guó)有關(guān)兄弟城市的做法以及全省系統(tǒng)內(nèi)搜集到的方方面面意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)多次認(rèn)真討論，廣泛征求多方面專家意見(jiàn)，最終形成本規(guī)定。前 言本章分為三部分，共有十六大條，七十二個(gè)條款，主要采取列舉法進(jìn)行逐一說(shuō)明，列舉法的優(yōu)點(diǎn)是條款比較直觀明了，操作性較強(qiáng)，缺

2、點(diǎn)是無(wú)法窮盡，隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種建筑形式、建筑風(fēng)格不斷推陳出新，這就要求我們房產(chǎn)測(cè)繪人員一是要熟練掌握規(guī)程的各個(gè)條款，融會(huì)貫通，靈活運(yùn)用；二是主管部門在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候組織規(guī)程的修訂。第一部分明確房屋建筑面積計(jì)算的單位；第二部分介紹房屋建筑面積計(jì)算的一般規(guī)定，包含計(jì)算全部建筑面積范圍、計(jì)算一半建筑面積范圍、不計(jì)算建筑面積范圍，共36個(gè)條款；第三部分介紹房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則，共36個(gè)條款，主要是對(duì)一般規(guī)定的條款進(jìn)一步細(xì)化，便于大家在具體工作中好操作。房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定房屋建筑面積計(jì)算的單位建筑面積計(jì)算細(xì)則目錄頁(yè)房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定建筑面積計(jì)算細(xì)則一、房屋建筑面積計(jì)算的

3、單位房屋建筑面積計(jì)算的單位為幢。明確了房屋建筑面積（總建筑面積和分戶建筑面積）應(yīng)以幢為單位進(jìn)行計(jì)算。房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定房屋建筑面積計(jì)算的單位建筑面積計(jì)算細(xì)則目錄頁(yè)建筑面積計(jì)算細(xì)則房屋建筑面積計(jì)算的單位二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍計(jì)算全部建筑面積的情形如下永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積；A 單層房屋只要層高在2.20米及其以上的，無(wú)論比2.20米高出多少均按一層計(jì)算建筑面積，低于2.20米的均不能計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其

4、梯間、電梯間等，其層高在2.20m及其以上部位計(jì)算建筑面積；B房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層通常指建筑在房屋內(nèi)的局部層次，有時(shí)也稱附層，這些層不計(jì)算自然層，有的建在一個(gè)自然層內(nèi)，有的是介于兩個(gè)自然層之間，從結(jié)構(gòu)上講，這些房屋層有的是結(jié)構(gòu)層，是房屋整體結(jié)構(gòu)的一部份，有的是技術(shù)層，是加插進(jìn)去的，不管是上述哪種情況，只要其層高不低于2.20米有實(shí)際使用功能都可以計(jì)算建筑面積。供這些附層直接使用的樓梯、電梯，層高在2.20米及其以上的都應(yīng)計(jì)算建筑面積，為自然層服務(wù)的主樓梯間、電梯間穿過(guò)附層且對(duì)附層直接開門的，視同附層直接使用的樓梯間、電梯間，應(yīng)計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是房屋上下建筑結(jié)構(gòu)不同或者使用功能不同

5、，而方便用來(lái)改變建筑結(jié)構(gòu)或者配套設(shè)施（水、電、暖）的層次，層高在2.20米及其以上的都應(yīng)計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m及其以上的，按其水平投影面積計(jì)算；C這里講的通道系指房屋的內(nèi)部水平通道。房屋內(nèi)的門廳、大廳由于其功能的需要，層高一般都建的比較高，只要不低于2.20米,無(wú)論多高均按一層計(jì)算面積。 回廊系指沿門廳、大廳的周邊設(shè)有的樓層式走道，臨門廳、大廳一側(cè)通常以欄桿作圍護(hù)物，有的也有柱，無(wú)論是否有柱，只要層高不低于2.20米均應(yīng)計(jì)算全面積，通往回廊的室內(nèi)樓梯，

6、無(wú)論梯位的投影是否在回廊的投影范圍內(nèi)，只要是回廊直接使用的，均應(yīng)跟回廊一起計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積；D樓梯是房屋各層間上下步行的垂直通道，電梯是房屋各層間上下的電動(dòng)垂直通道，提物井是房屋各層間垂直升降物品的通道井，垃圾道是房屋各層傾倒垃圾的通道井，管道井是房屋各層的各種管道（上下水管、暖氣管、電纜、通信線等）上下集中通過(guò)的井道，這些井道有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了各層的建筑面積，因此應(yīng)視同它們是房屋自然層的一

7、部分，應(yīng)按自然層計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2.20m及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂，層高在2.20m及以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算；E房屋天面一般指房屋頂面上，四周有維護(hù)結(jié)構(gòu)，可供人們活動(dòng)的平臺(tái)，樓梯間是突出屋頂面供人們進(jìn)行屋面檢修或安全出口的步行通道的建筑物，水箱間是突出屋頂面用來(lái)安放儲(chǔ)水設(shè)備的建筑物，電梯機(jī)房是突出屋頂面用來(lái)安放電梯控制設(shè)備或供電梯檢修的建筑物，這幾種建筑物層高在2.20米及其以上的都應(yīng)計(jì)算建筑面積。 斜面結(jié)構(gòu)屋頂下方，有垂直通道到達(dá)且能供人們居住或存放物品，層高在2.20

8、米以上的應(yīng)計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍挑樓、封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算；F封閉是指房屋在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。挑樓是樓房向外懸挑的部分樓層，是房屋的主體結(jié)構(gòu)。陽(yáng)臺(tái)是供人們休憩及晾曬衣物的房屋附屬設(shè)施，是室內(nèi)與室外的過(guò)渡空間。封閉是指陽(yáng)臺(tái)已被玻璃等建筑材料圍閉，判斷是否為封閉應(yīng)以設(shè)計(jì)圖和規(guī)劃審批為準(zhǔn)。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算；G室外樓梯是建在房屋主體結(jié)構(gòu)以外，供人們上下各層的步行通道。室外樓梯的上蓋是指最上層的頂蓋，室外樓

9、梯的層數(shù)應(yīng)與到達(dá)的層數(shù)相同，計(jì)算樓梯的層數(shù)時(shí)，平臺(tái)層可視為一層。單跑樓梯應(yīng)分段投影計(jì)算。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和雙排柱的連廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；H有柱走廊是人們出入和通行的水平通道，頂蓋和柱應(yīng)與房屋主體結(jié)構(gòu)相連，柱應(yīng)為承重的結(jié)構(gòu)柱。兩房屋間有上蓋和柱的走廊是指連接兩棟房屋底層的有柱走廊，一般應(yīng)按柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積，當(dāng)柱的水平投影突出頂蓋的水平投影以外時(shí)，則應(yīng)按頂蓋的水平投影計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算；I

10、 架空通廊是指建在兩棟房屋之間供人們通行的空中水平通道。封閉是指已用玻璃、磚石等建筑材料圍閉，已類似房屋。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。連接多棟房屋的地下室及獨(dú)立的地下車庫(kù)、地下廣場(chǎng)、商場(chǎng)等地下房屋，層高在2.20m及其以上的，計(jì)算建筑面積；J地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。采光井是指地下室墻體外用于地下室采光和通風(fēng)的地下空間，防潮層

11、是指為防止地下水滲透而做的隔離層，保護(hù)墻是地下建筑抵抗周邊壓力的保護(hù)層，它的厚度隨掩埋深度的增加而增厚，這些增厚的部分都不應(yīng)計(jì)算建筑面積，故地下室、半地下室的面積計(jì)算應(yīng)以地面上的墻體為準(zhǔn)。地下室、半地下室設(shè)在室外有頂蓋的出入口，層高在2.20米及其以上的計(jì)算建筑面積,出入口是坡道時(shí)，應(yīng)以垂直于坡道和頂蓋的方向確定其層高。地下室、半地下室出入口設(shè)在室內(nèi)并且是坡道時(shí)，坡道下方的地下室部分已利用的按正常情況計(jì)算，坡道下方未被利用的仍應(yīng)是2.20米以上的部分計(jì)算建筑面積。 為了提高土地的效能，充分利用地下空間，目前存在以下兩種情況：一是地面上是獨(dú)立的幾棟房屋，地面以下是全部連通的地下房屋；二是在廣場(chǎng)地

12、面以下建有獨(dú)立的地下房屋，它們有的用于停放車輛、商業(yè)服務(wù)，有的是平戰(zhàn)兩用等，這類地下房屋皆應(yīng)計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算；K門廊、門斗是大門進(jìn)出的主要通道，系指房屋門前有頂蓋、有支柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)的通道，支撐頂蓋為柱時(shí)稱為門廊，該柱應(yīng)為結(jié)構(gòu)柱而非裝飾柱；支撐頂蓋為承重墻體時(shí)稱為門斗，承重墻體有時(shí)是房屋主體結(jié)構(gòu)承重墻，有時(shí)是單獨(dú)的與頂蓋相連的墻體；頂蓋應(yīng)與房屋主體相連，可以是獨(dú)立的頂蓋，也可以是上層挑廊、挑樓、陽(yáng)臺(tái)的底板。門廊、門斗均屬于房屋的附屬設(shè)施，它們主要起防雨、擋風(fēng)、遮陽(yáng)等作用。門

13、廊一般應(yīng)以柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積，特殊情況可按梁的水平投影計(jì)算建筑面積，判斷門斗是否計(jì)算面積應(yīng)以門斗是否形成閉合圖形為準(zhǔn)。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算；L這里的柱也應(yīng)是承重的結(jié)構(gòu)柱，應(yīng)有規(guī)劃的批準(zhǔn)文件，要與臨時(shí)性建筑區(qū)分清楚。房屋架空層層高在2.20m及其以上的部位,按柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算；M架空層分為整層架空和局部架空，層高在2.20米及其以上的部位是指除樓梯、電梯和門廳以外的部位。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍與室內(nèi)任意一邊相通，并被利用的伸縮縫，計(jì)算建筑面積

14、；N伸縮縫是由于房屋過(guò)長(zhǎng)，為避免因溫度變化引起房屋拱裂而設(shè)置分離建筑物的豎直縫，沉降縫是由于地基承載力差異較大或建成時(shí)間不同，為避免因沉降不均勻引起房屋拉裂而設(shè)置分離建筑物的豎直縫，它們統(tǒng)稱為變形縫。變形縫能否計(jì)算建筑面積并不取決于它的寬度，主要調(diào)查它是否與室內(nèi)相通，能否利用。與室內(nèi)相通，具備房屋的一般條件，并能加以利用的則應(yīng)計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍舞臺(tái)燈光控制室,以圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積按實(shí)際層數(shù)計(jì)算；O舞臺(tái)燈光控制室是指禮堂、影劇院等房屋內(nèi)安放光、電等控制設(shè)備的房間，它應(yīng)屬于房屋的夾層，層高在2.20米及其以上的應(yīng)按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。二

15、、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍室內(nèi)體育館、劇院等場(chǎng)館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積?？磁_(tái)下方空間加以利用的，高度在2.20m及其以上的部位，以圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積按實(shí)際層數(shù)計(jì)算。P體育館（劇院）等看臺(tái)是供人們觀賞體育比賽、文藝表演的座位，其下方建成多層房屋并可以利用的（目前多數(shù)體育館都已利用），層高在2.20米及其以上的，應(yīng)按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍計(jì)算一半建筑面積的情形如下：與房屋相連有上蓋無(wú)柱未封閉的走廊、檐廊、連廊、永久性架空通廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；A 檐廊是指頂蓋由屋檐延伸而構(gòu)成的底層走廊

16、，這里的圍護(hù)結(jié)構(gòu)是指達(dá)到一定高度且未完全封閉的圍護(hù)物（欄桿、磚石砌體等）。且與室內(nèi)相通，則應(yīng)以圍護(hù)物的外圍水平投影計(jì)算一半的建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍獨(dú)立柱、單排柱的門廊、連廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；B單排柱的車棚、貨棚應(yīng)具備相關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的文件，且層高在2.20米及其以上，則應(yīng)按其頂蓋水平投影的一半計(jì)算建筑面積。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；C開敞式的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影與上蓋水平投影的重疊部分計(jì)算一半建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.2 計(jì)算一半建

17、筑面積的范圍無(wú)上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。D 無(wú)上蓋的室外樓梯按實(shí)際層數(shù)計(jì)算。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍不計(jì)算建筑面的情形如下：層高小于2.20m的房屋，包括夾層、插層、技術(shù)層、架空層及其樓梯間和電梯間，以及層高小于2.20m的地下室和半地下室及其樓梯間和電梯間等；A這是計(jì)算建筑面積的普遍性條件，應(yīng)包含房屋的所有部位。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等；B構(gòu)件是指房屋的梁、柱，配件是指構(gòu)成房屋的其它部件，如磚、瓦等。裝飾性的幕墻是指已

18、有磚石等其它材料的外墻體，幕墻掛在墻體外作裝飾用。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊、無(wú)上蓋的陽(yáng)臺(tái)、挑廊等；C陽(yáng)臺(tái)、挑廊與其上蓋相距達(dá)到兩個(gè)自然層高及其以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、挑廊圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的，均視為無(wú)上蓋。房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)，以及天面上的花園、泳池；D房屋內(nèi)的花池不同于入戶（戶內(nèi)）花園、公共花園，它是直接用來(lái)種花種草的，多見(jiàn)于架空層、門廊、陽(yáng)臺(tái)外側(cè)等處。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；E主要是指工業(yè)廠房?jī)?nèi)安置的一些附屬設(shè)備

19、。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路、街巷通行的部分；F騎樓特指房屋底層的有柱走廊作為市政人行通道，過(guò)街樓的底層是指房屋的底層作為公眾通行的市政通道，皆不計(jì)算建筑面積。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為上蓋建造的房屋；G在這些路、橋下面獨(dú)立建造自備頂蓋的房屋則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積?；顒?dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋；H非永久性房屋皆不應(yīng)計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線I上述列舉的這些暫時(shí)定性為非建筑物，等待不動(dòng)產(chǎn)登記后

20、續(xù)的新規(guī)定。與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫；J沒(méi)有實(shí)際使用功能。檢修、消防等用途的爬梯、簡(jiǎn)易樓梯；K雖然屬于垂直通道的范疇，但考慮到用途的特殊性和其簡(jiǎn)易程度，不計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍夾層、插層內(nèi)與之不相通的樓梯間、電梯間（觀光電梯）、垃圾道、管道井等；L樓梯間、電梯間（觀光電梯）、垃圾道、管道井與附層不相通時(shí)，按自然層計(jì)算建筑面積。挑樓、挑廊、檐廊和陽(yáng)臺(tái)的底板在房屋底層的投影范圍，且無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)；M單獨(dú)的上蓋投影不能作為計(jì)算面積的依據(jù)。與房屋內(nèi)部不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等的建筑；N是指外型已具備陽(yáng)臺(tái)、挑廊等的一般條件，但與室內(nèi)不相通，人們不能有

21、效地利用，故不應(yīng)計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間，無(wú)論是否利用的；借用房屋屋面作為樓梯通行的部分；O不重復(fù)計(jì)算建筑面積。房屋內(nèi)的中空部分。P按中空的凈空扣除。房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定房屋建筑面積計(jì)算的單位建筑面積計(jì)算細(xì)則目錄頁(yè)房屋建筑面積計(jì)算的單位房屋建筑面積計(jì)算一般規(guī)定三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.1 房屋層高的確定一個(gè)樓層內(nèi)因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20m的部分，其層高仍取所在樓層的層高值。如圖11所示。圖11層高示意圖層高以結(jié)構(gòu)樓板確定。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.2 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體（或圍護(hù)物

22、）的面積計(jì)算 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體（或圍護(hù)物）的房屋，層高在2.20m及其以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體（或圍護(hù)物）向外傾斜，超出底板外沿的，以墻體（或圍護(hù)物）底部外圍投影計(jì)算建筑面積； 房屋墻體（或圍護(hù)物）向內(nèi)傾斜，按距底板層高2.20m及其以上部位的水平投影計(jì)算建筑面積。房屋為球狀建筑物，仍應(yīng)是高度在2.20米及其以上的部位計(jì)算建筑面積。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.3 門廊面積計(jì)算圖12房屋門廊示例1 無(wú)柱門廊，不計(jì)算建筑面積。如圖12所示。A三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.3 門廊面積計(jì)算圖13房屋門廊示例2 獨(dú)立柱或單排柱的門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。如圖13所示。

23、B三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.3 門廊面積計(jì)算三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.3 門廊面積計(jì)算圖14房屋門廊示例3類似圖14所示的有柱門廊，按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。C三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.4 樓梯面積計(jì)算復(fù)式樓套內(nèi)樓梯間計(jì)算建筑面積。客戶自理的復(fù)式樓梯間，依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙按自然層計(jì)算建筑面積；A樓梯面積計(jì)算的方法如下：復(fù)式樓內(nèi)的梯間，是樓內(nèi)唯一的垂直通道，只要具備規(guī)劃審批的設(shè)計(jì)圖，無(wú)論是否建造樓梯，皆可按自然層計(jì)算建筑面積。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.4 樓梯面積計(jì)算房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯，按樓梯間水平投影計(jì)算建筑面積。若其中有中空部分，且中空的短邊或直徑大于或等于0.35m時(shí)，則

24、此中空部分不計(jì)算建筑面積；B回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯多數(shù)是在辦公樓、寫字樓、商業(yè)服務(wù)樓等人流較多的多層建筑物內(nèi)有的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯存在大小不同的中空，規(guī)定中空部分的短邊或直徑大于或等于0.35m時(shí)面積應(yīng)相應(yīng)扣減。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.4 樓梯面積計(jì)算三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.4 樓梯面積計(jì)算同時(shí)服務(wù)于兩側(cè)不同層數(shù)房屋的樓梯，以層數(shù)多的一側(cè)為準(zhǔn)計(jì)算樓梯間的層數(shù)；C垂直通道按服務(wù)的房屋自然層計(jì)算層數(shù)。室外樓梯按其所在的自然層計(jì)算層數(shù)；室外樓梯頂層有上蓋的，各層的室外樓梯視為有蓋；頂層無(wú)上蓋的，各層的室外樓梯視為無(wú)蓋； D室外樓梯上蓋的認(rèn)定和層數(shù)的確定，全國(guó)各地的處理方式有所不同，此條主要以武漢

25、做法為主，有上蓋的室外樓梯計(jì)算全部建筑面積，無(wú)上蓋的室外樓梯計(jì)算一半建筑面積。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.4 樓梯面積計(jì)算單跑樓梯按所在的自然層計(jì)算面積。跨越多層的單跑樓梯按各自然層分段投影計(jì)算面積；E單跑樓梯分室內(nèi)和室外，室外單跑樓梯按上條相關(guān)規(guī)定處理。層高小于2.20m的架空層（或底層車庫(kù)層）等，其中的樓梯間、電梯間、核心筒等垂直通道，層高無(wú)論是否在2.20m及以上，均不計(jì)算建筑面積；F樓梯間、電梯間是按自然層計(jì)算層數(shù)。沒(méi)有跨越自然層的樓梯間、電梯間不能計(jì)算建筑面積。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.4 樓梯面積計(jì)算房屋內(nèi)局部架空層，層高達(dá)到或超過(guò)二個(gè)自然層，穿越其中的樓梯、電梯井、管井、核心筒

26、等，若不相鄰局部樓層，按一層計(jì)算建筑面積。如圖15所示。G圖15架空層內(nèi)垂直通道示例 三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.5 房屋車道面積計(jì)算房屋外有柱或封閉的車道按各層水平投影計(jì)算全部建筑面積；無(wú)柱或未封閉的車道計(jì)算一半建筑面積；無(wú)頂蓋的車道不計(jì)算建筑面積；A房屋車道面積計(jì)算:特殊的垂直通道，類似于單跑樓梯。室內(nèi)汽車坡道按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。B三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.6 房屋底層作為街、巷或是社會(huì)性公共通行部分面積計(jì)算房屋底層作為街、巷或是社會(huì)性公共通行的部分，不論是否有柱（或圍護(hù)物）均不計(jì)算建筑面積。房屋底層作為街、巷或是社會(huì)性公共通行部分面積計(jì)算：在市政規(guī)劃道路兩側(cè)房屋的底層走廊只要對(duì)公眾

27、開放、為公共服務(wù)，不論任何前提條件皆不計(jì)算建筑面積。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計(jì)算房屋走廊（挑廊）面積計(jì)算的方法如下：屬于房屋內(nèi)的水平通道，通道的兩端即使是開敞的，也應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。房屋內(nèi)走廊兩端無(wú)論是否封閉，計(jì)算全部建筑面積；A開敞側(cè)有3根及以上承重柱的走廊視為有柱走廊，否則視為無(wú)柱走廊；如圖16所示。B如圖16所示三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計(jì)算柱廊在房屋面積計(jì)算中比較特殊，通常把柱廊視為房屋主體，不論多高，均按一層計(jì)算?？缭蕉鄠€(gè)自然層的有柱的外走廊，按其底板所在層以柱外圍水平投影計(jì)算一層建筑面積；C房屋無(wú)柱的外走廊，與其上蓋相距達(dá)到兩

28、個(gè)自然層高及其以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的，均視為無(wú)上蓋，不計(jì)算建筑面積；D無(wú)柱的外走廊通常視為房屋的附屬物，類似于陽(yáng)臺(tái)，面積計(jì)算時(shí)的處理方式也與陽(yáng)臺(tái)相同。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計(jì)算三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計(jì)算多段建筑形式構(gòu)成的外走廊，僅某一段有承重柱，以該段走廊兩端的轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱和無(wú)柱兩部分，如圖17所示。E外走廊與內(nèi)走廊（或與梯間前室）相連，分段計(jì)算建筑面積。如圖17所示；F圖17 多種功能的建筑相連示例沿走廊方向外側(cè)，局部分段未封閉時(shí)，應(yīng)分段分別處理。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則

29、3.7 房屋走廊（挑廊）面積計(jì)算上蓋為間斷型的外走廊，無(wú)上蓋的部分，不計(jì)算建筑面積；無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)（或無(wú)圍護(hù)物）的外走廊，不計(jì)算建筑面積；G根據(jù)計(jì)算建筑面積的相關(guān)規(guī)定確定。未封閉的架空通廊，若底板至上蓋高度等于或超過(guò)兩個(gè)自然層高時(shí)，不計(jì)算建筑面積。H處理方式類似于陽(yáng)臺(tái)。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計(jì)算三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.8 未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算如下：有上蓋的未封閉陽(yáng)臺(tái)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算一半的建筑面積。若上蓋的水平投影與圍護(hù)結(jié)構(gòu)（圍護(hù)物）外圍水平投影不一致時(shí)，建筑面積按如下方法計(jì)算；如圖18所示。A上蓋的水平投影大于圍護(hù)結(jié)構(gòu)（圍護(hù)物）外圍水平投

30、影時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)（圍護(hù)物）外圍水平投影一半計(jì)算建筑面積；01上蓋的水平投影大于或等于1/2圍護(hù)結(jié)構(gòu)（圍護(hù)物）外圍水平投影且小于圍護(hù)結(jié)構(gòu)（圍護(hù)物）外圍水平投影時(shí)，按上蓋的水平投影一半計(jì)算建筑面積；02上蓋的水平投影小于1/2圍護(hù)結(jié)構(gòu)（圍護(hù)物）外圍水平投影時(shí)，陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。03圖18房屋陽(yáng)臺(tái)示例1三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.8 未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算無(wú)上蓋的未封閉陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。有下列情況之一的，視為無(wú)上蓋：B底板至上蓋高度達(dá)到或超過(guò)陽(yáng)臺(tái)所在層的兩個(gè)層高；01上蓋為鏤空建筑。02三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.8 未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算地面層類似于陽(yáng)臺(tái)的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)(圍護(hù)物)，與室外直接相

31、通，若上一層為陽(yáng)臺(tái)作為其頂蓋，則該空間按陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積；若上一層為房屋作為其頂蓋，則按門廊門斗規(guī)定計(jì)算建筑面積；如圖19所示。C圖19房屋陽(yáng)臺(tái)示例2 三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.8 未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算房屋地面層具有通行功能的未封閉陽(yáng)臺(tái)，根據(jù)圍護(hù)情況計(jì)算建筑面積；如圖20所示。D陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)邊無(wú)圍護(hù)，不計(jì)算建筑面積；01陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)邊，僅在入口處無(wú)圍護(hù)，按陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影（入口處以圍護(hù)結(jié)構(gòu)延伸線為界），計(jì)算一半建筑面積；02陽(yáng)臺(tái)的寬邊無(wú)圍護(hù)，按陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影（寬邊以底板為界），計(jì)算一半建筑面積。03圖20房屋陽(yáng)臺(tái)示例3 三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.8 未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算與房屋室內(nèi)不直接相通的未封

32、閉陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算建筑面積；E與房屋間接相通（如通過(guò)露臺(tái)相通），類似于未封閉的陽(yáng)臺(tái)均不計(jì)算建筑面積。入戶（戶內(nèi)）花園、公共花園等，其功能和結(jié)構(gòu)與未封閉陽(yáng)臺(tái)類似，類比未封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定計(jì)算一半建筑面積。F設(shè)計(jì)上的術(shù)語(yǔ)，具有實(shí)際使用功能。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.9 未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算房屋飄窗、落地窗面積計(jì)算的方法如下：飄窗均不計(jì)算建筑面積；飄窗占用陽(yáng)臺(tái)空間時(shí)，所占用的空間仍然計(jì)入陽(yáng)臺(tái)的建筑面積；A窗臺(tái)及其窗框等圍護(hù)部分凸出房屋墻面以外的窗稱為飄窗。飄窗不論窗體的高度均不計(jì)算建筑面積；飄窗借用陽(yáng)臺(tái)空間時(shí)，不影響陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算。三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.9 未封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算落地窗高度大于或等于2.20m時(shí)，計(jì)算全部建筑面積；小于2.20m時(shí)，不計(jì)算建筑面積；如圖21所示。B窗體直接落在樓地面、結(jié)構(gòu)梁、反梁等結(jié)構(gòu)之上的窗視為落地窗。圖21房屋飄窗、落地窗示例三、房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則3.10 空調(diào)機(jī)位及相關(guān)建筑面積計(jì)算空調(diào)機(jī)位及相關(guān)建筑面積計(jì)算如圖22所示，空調(diào)機(jī)位均不計(jì)算建筑面積；房間或陽(yáng)臺(tái)內(nèi)設(shè)有無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)空調(diào)機(jī)位的，該部位仍按原房間或陽(yáng)