工作文件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品文字

1、適用于產(chǎn)品宣傳冊和折頁 2014.07.25辦公及產(chǎn)業(yè)園區(qū)設計者近 20 年一直參與辦公及產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品的發(fā)展，從產(chǎn)城規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃設計到企業(yè)總部辦公、純辦公及綜合體辦公，多年實踐積累了豐碩的項目經(jīng)驗，合作客戶性質涵蓋：1、主導型園區(qū)，2、專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，3、大型企業(yè)總部辦公/自建園區(qū)， 4、傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。知名客戶包括蘇州工業(yè)園區(qū)、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、華夏基業(yè)、天安數(shù)碼城、移動硅谷、支付寶、小米科技、西門子、天語、英飛凌、聯(lián)想、云南白藥等等。項目屢獲殊榮：2013 年度最佳產(chǎn)業(yè)園區(qū)設計企業(yè)（中國建筑市場排行榜），2003-2013 十年最具好評園區(qū)服務機構（地產(chǎn)高的歐層）。杭州支付寶

2、于 2013 年榮獲堪稱建筑界的洲領先建筑和市場認可，大獎（LEAF AWARDS），業(yè)績無與倫比，深得業(yè)界地位不言而喻。“品牌園區(qū)”創(chuàng)造者推牌園區(qū)”的產(chǎn)品概念是從多年、多種不同產(chǎn)業(yè)需求和成功案例歸納出來的。針對當下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭日益激烈的市場，不論是背景還是專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營性辦公園區(qū)，都基本遵循從資產(chǎn)到資本的軌跡發(fā)展，在這過程中品牌資產(chǎn)的積累必須與園區(qū)共同成長才能起到品牌增值價值，而可持續(xù)的規(guī)劃和優(yōu)秀的設計正是呈現(xiàn)品牌并把品牌資產(chǎn)化的有效方法。想了解跟多關于“品牌園區(qū)”+86 10 6848 2689。產(chǎn)品的話歡迎們，*條/行業(yè)孵化研發(fā)辦公、共用中試研 發(fā)、劇場研發(fā)研發(fā)辦公、中試研發(fā)樓

3、制造生產(chǎn)廠房、中試研發(fā) 樓、影棚、室商務集中辦公、總部辦公（獨棟，訂制）綜合配套服務中心、酒店、會議中心、展覽中心、公寓高端制造高端裝備制造杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園整車及零部件安亭汽車城安亭汽車城安亭汽車城安亭汽車城安亭汽車城智能裝備/消費品/食品/科技園電子信息（電子、新一代信息、）握奇，西門子，英飛凌，物聯(lián)港青島，握奇，西門子，英飛凌，物聯(lián)港互聯(lián)網(wǎng)*產(chǎn)業(yè)則指以全條來策劃的園區(qū)。航空航天固安節(jié)能環(huán)保/新材料永豐永豐永豐生物大安，大安，大安，大安，大安，教育研發(fā)大學科技園園文化創(chuàng)意渾南渾南渾南商務園電子商務/支付寶、國采科技、光

4、谷金融港，移動硅谷服務/呼叫中心物流園物流中心/服務可行性研究拿地方案 產(chǎn)業(yè)策劃 概念規(guī)劃 建筑設計 景觀設計室內設計關于市場策略華夏、億達、天安、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)重點城市：、青島、杭州、廣杭州、青島（2 線城市）：中小企業(yè)標準廠房：出售產(chǎn)品：50-500 平米：杭州東部天地。典型園區(qū)產(chǎn)品孵化器園區(qū)、科技技術產(chǎn)業(yè)（研發(fā)、生產(chǎn)？）園，如園、生物園，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、金融服務外包園、教育研發(fā)大學科技園、呼叫中心、商務花園、物流中心、制造型園區(qū)、產(chǎn)品加工園、綜合：總部園區(qū)典型辦品廠試、研發(fā)、辦公、綜合服務中心、訂制產(chǎn)品、獨棟、集中產(chǎn)品線市場服務范疇（按規(guī)模類）城市。園區(qū)?？偛俊误w。產(chǎn)品線的定位WSP

5、的設計是講究產(chǎn)品用戶體驗的客戶的選擇最佳的思考的處境就是把自己處于敵人當中任務1、對自己的客戶及目標客戶做研究、描述，參 p37-83，為的產(chǎn)品提供背景，強化產(chǎn)品與客戶需求的關聯(lián)性。比較分析億達和華夏、天安數(shù)碼城、騰飛裕廊，找共性和差異，更有效服務客戶2、描述服務的方式是跟循開發(fā)流程的每一環(huán)節(jié)，參p243、思考自己的競爭力 ppt 怎么說：老師喜歡講歷史故事，講模式，講生意，虛的理論，反正不講設計，也少講產(chǎn)品。為的產(chǎn)品提供背景，強化產(chǎn)品與客戶需求的關聯(lián)性。加城市設計、景觀、室內占少。集中講產(chǎn)品用戶體驗：空間、體驗、形象、建造材料成本性價比4、梳理市場產(chǎn)品的5、總結產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內涵p266、更

6、新服務理念：設計師關心群體 投資方企業(yè)主 白領 居民7、更新服務理念：設計需要以產(chǎn)品研發(fā)的角度去包裝；專業(yè)度則以資源整合；單向關注轉變多向群體的關注立面控制手冊，特別針對成本敏感的 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。工地服務都是增值服務。8、冊子修改：加固安規(guī)劃展覽館景觀或其他景觀項目9、商務：找UP+S 來了解他給固安的服務10、焦點問題：節(jié)省運營成本：water retention。持有型園區(qū)11、立面控制手冊除了建造信息外的重點：效果與成本平衡。特別針對成本敏感的 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。工地服務都是增值服務。廠辦產(chǎn)品成本 3000平米13、跟UED 要ppt14、認識產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益來源p35土地一級開發(fā)收益。城市規(guī)劃設計二

7、級開發(fā)收益。項目規(guī)劃設計物業(yè)租售收益。產(chǎn)品設計股權收益產(chǎn)業(yè)投資回報經(jīng)營性收益。產(chǎn)品設計園區(qū)公共設施或收益配套住宅商業(yè)商業(yè)。產(chǎn)品規(guī)劃設計服務性收入招商引資服務智力服務投融資服務返還或補貼17、調整講課重點：產(chǎn)品的創(chuàng)意部分，非硬技術部分。18、研發(fā)技術：白地 規(guī)劃制度19、研發(fā)產(chǎn)品：智慧園區(qū)：園區(qū)安防一張網(wǎng) 無線辦公一片云后勤服務一張卡。數(shù)據(jù)信息一套庫 p143智慧園區(qū)人流數(shù)據(jù)交通數(shù)據(jù)樓宇管理系統(tǒng)能耗管理系統(tǒng)20、前期ppt 好園區(qū)落戶 7 關鍵1、政策 引導企業(yè)2、產(chǎn)業(yè)聚焦 產(chǎn)業(yè)結構條3、貼近市場 地方有潛在市場4、人力資源愿意來否 大學邊5、降低成本6、園區(qū)服務7、園區(qū)環(huán)境 地理交通基建其中

8、如何用設計來展示 這些優(yōu)勢？啟發(fā)1、智慧城市的啟走城市：點、線、面的角度去思考問題2、domino system = 產(chǎn)品模型3、運營的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)為更合理的設計提供基礎，多問運營上，找園區(qū)運營的書4、白地 規(guī)劃制度5、智慧園區(qū)：園區(qū)安防一張網(wǎng) 無線辦公一片云 后勤服務一張卡。數(shù)據(jù)信息一套庫 p143智慧園區(qū)人流數(shù)據(jù)交通數(shù)據(jù)樓宇管理系統(tǒng)能耗管理系統(tǒng)下面材料可植入焦點問題中關于億達官助民辦 產(chǎn)學融合大連 當年與發(fā)展服務外包關系，今天轉向國內外包億達=城投 造城 規(guī)劃建設依賴政策拆遷：1：1.6 面積 自用一套 出租一套 農民變公民 給工作保潔 園林 生態(tài)農業(yè)開好車干農活。股民 商業(yè)有專人經(jīng)營建學校

9、 培育供應招商隊 保市場 供應經(jīng)培訓的企業(yè)自持物業(yè) = 與政策、市場緊貼（如補貼計劃，產(chǎn)業(yè)的類型養(yǎng)什么企業(yè)）如畜牧業(yè)30% 產(chǎn) 20%公共配套 50%居重視運營客戶100 多萬平米持有型產(chǎn)業(yè)物業(yè) 以住宅和配套商業(yè)來尋找平衡人均平米（標準？路人，綠人，商業(yè)人，車位人，活動場地人20人 豪華，15人 緊湊）活動場地比綠化場地越見重要產(chǎn)辦成本 3000人均能耗能耗=運營成本人性化園區(qū) = 關注園區(qū)人的生活億達是行走城市的潛在者或對象的例子特征：大規(guī)模、與城市關系鐵、對住、商、有開發(fā)經(jīng)驗。墊資基建、1 級土地開發(fā)，房地產(chǎn)補貼，2 級開發(fā)達到，融資能力高，有土地儲備SMART City：能源相關的，、管

10、理、優(yōu)化80：工作只是生活一部分，主導，物質追求不需太多運營方點之二：1、物業(yè)產(chǎn)品 2、落戶企業(yè)的成長浙大網(wǎng)新全持有的園區(qū)，從策劃期已經(jīng)設計REITS 的模式200 畝基金去地產(chǎn)化真正科技園的指標1、持有物業(yè)。長期現(xiàn)金流2、銷售物業(yè)。短期現(xiàn)金流3、地方留成部分與地方收獲沒有頂：企業(yè)的成長4、增值服務收益大數(shù)據(jù)幫這一塊如政策申報只做 1-2 偏地產(chǎn)：拿地 分拆 賣掉好園區(qū)落戶 7 關鍵1、政策 引導企業(yè)2、產(chǎn)業(yè)聚焦 產(chǎn)業(yè)結構條3、貼近市場 地方有潛在市場4、人力資源愿意來否 大學邊5、降低成本6、園區(qū)服務7、園區(qū)環(huán)境 地理交通基建蘇州工業(yè)園教訓開發(fā)強度高 建筑密度過大 綠化工業(yè)與住宅間卻緩沖區(qū)

11、2.5 產(chǎn)業(yè) 或綠化土地使用不合理路不夠交通問題鄰里中心 VS 街區(qū)商業(yè)商業(yè)、公共設施醫(yī)療、學校和居住結合起來，內向布置使中心更安全、便捷，更好服務人群8500 戶 2 萬人居住區(qū)下限 服務半徑 400 米工業(yè)道路減少、控制出口高市場適應性：有利組團式開發(fā)，有利產(chǎn)品銷售，模數(shù)化規(guī)劃、均好化規(guī)劃+差異化產(chǎn)品設計、場地價值最大化產(chǎn)品地段匹配高端用戶體驗：人性化功能+風景中辦公功能使用、景觀建筑空間一體流暢 空間層次化設計、人性化尺度、場地可步行化、融入地方文化、數(shù)字化模型管理、高能源效益：低能耗、環(huán)保經(jīng)濟低技高效高成本效益：建造室工程優(yōu)化、成熟構造、常用材料、80:20 出彩手法、標準化節(jié)點沒有現(xiàn)

12、場加工高品牌附加值：品牌理念可視覺化品牌理念可識別化品牌理念可感知化風景中辦公 適應市場變化高能源效益 節(jié)約成本品牌價值人性化功能昭示性價值兌現(xiàn)品牌理念 可視覺化模數(shù)化規(guī)劃均好化場地規(guī)劃+差異化產(chǎn)品設計產(chǎn)品地段匹配空間序列化設計場地可步行化 融入地方文化 數(shù)字化模型管理低技高效室工程最少化標準化節(jié)點 不現(xiàn)場加工常用材料成熟構造功能混合品牌園區(qū)總部辦公品牌業(yè)務文化獨棟 IPO 產(chǎn)品概念I Identity brand 品牌 識別（立面?zhèn)€性改造 顏色 高挑空 展示空間 路標）基業(yè)常青 成功要訣 名人名言P Privacy 隱私 獨享的（門，后院內院帶院墻的，地庫）O Ownership 擁有的 可

13、掌控的 可使用的（入戶花園、車庫、屋頂花園）高效+快速成規(guī)模形成城市形象+用戶愿意在便利，集聚性好，空氣好，環(huán)境好的地方辦公而非荒蕪之地+當?shù)匾餐瑯悠诖a(chǎn)城化的形象高市場適應性+分期靈活、產(chǎn)品多元、對應鏈條化產(chǎn)業(yè)策劃+市場不確定性和發(fā)展往往在建設的過程中產(chǎn)生變化高用戶體驗+功能混合（配套服務）、高效運營、風景辦公+用戶買、租辦公空間，都愿意選配套服務完善的，不是配套完善。比如吃飯方便，有、辦票、郵局、超市，網(wǎng)購快遞是服務形式的變化，本質是有配套服務+在可比選的情況下，環(huán)境，風景好的更吃香，特別是研發(fā)創(chuàng)意型的企業(yè)高性價比+室、建造、標準化+自持園區(qū)也好，出售型園區(qū)也好，開發(fā)及運營成本均是開發(fā)商和

14、業(yè)主所關心。高能源效益+式、薄板+能耗=運營成本，用戶愿意選擇省電的電器，對+高能效的物業(yè)是固定資產(chǎn)有效高品牌增值也一樣！+品牌理念體驗化、識別化+園區(qū)、自用園區(qū)都巨大競爭，不少專業(yè)的園區(qū)經(jīng)營方都奔著資本市場、基金的終極目標走，在這過程中品牌資產(chǎn)的積累必須與園區(qū)共同遞增。+企業(yè)的品質、環(huán)境，實現(xiàn)品質企業(yè)的集聚，能企業(yè)品牌形象+規(guī)劃和建筑設計是呈現(xiàn)品牌、積累品牌資產(chǎn)化的有效方式。產(chǎn)品化設計設計不為美化硬體設計只為服務服務，服務就是用戶最終愿意埋單的東西。產(chǎn)品化設計設計不為美化硬體設計只為服務服務，服務就是用戶最終愿意埋單的東西。解釋來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的4 化：化、集聚化、鏈條化、服務化在于產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結合，重在產(chǎn)業(yè)開發(fā)和經(jīng)營并重，重在經(jīng)營與企業(yè)合作，落在多贏短期和持續(xù)并重，重在持續(xù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同在于，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有兩個客戶對客戶實現(xiàn)“五化”1、資源集約化和企業(yè)，創(chuàng)造價