房屋置換公司企業(yè)管理咨詢分析報告

1、成都富力房屋置換有限公司企業(yè)治理咨詢報告MLS科技（中國）公司2001年12月 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc532227177 前言 PAGEREF _Toc532227177 h 4 HYPERLINK l _Toc532227178 1項目概述 PAGEREF _Toc532227178 h 4 HYPERLINK l _Toc532227179 11項目內(nèi)容 PAGEREF _Toc532227179 h 4 HYPERLINK l _Toc532227180 12項目實施目的、方法和過程 PAGEREF _Toc532227180 h 4 HYPERLI

2、NK l _Toc532227181 121實施目的 PAGEREF _Toc532227181 h 4 HYPERLINK l _Toc532227182 122實施方法 PAGEREF _Toc532227182 h 5 HYPERLINK l _Toc532227183 123調(diào)研過程 PAGEREF _Toc532227183 h 5 HYPERLINK l _Toc532227184 13報告綜述 PAGEREF _Toc532227184 h 5 HYPERLINK l _Toc532227185 131宗旨 PAGEREF _Toc532227185 h 5 HYPERLINK

3、l _Toc532227186 132原則 PAGEREF _Toc532227186 h 6 HYPERLINK l _Toc532227187 133方法 PAGEREF _Toc532227187 h 6 HYPERLINK l _Toc532227188 134內(nèi)容摘要 PAGEREF _Toc532227188 h 6 HYPERLINK l _Toc532227189 135幾點講明 PAGEREF _Toc532227189 h 6 HYPERLINK l _Toc532227190 2企業(yè)概述 PAGEREF _Toc532227190 h 6 HYPERLINK l _Toc

4、532227191 21富房置換的創(chuàng)立及進展 PAGEREF _Toc532227191 h 6 HYPERLINK l _Toc532227192 211公司創(chuàng)立 PAGEREF _Toc532227192 h 7 HYPERLINK l _Toc532227193 212公司進展 PAGEREF _Toc532227193 h 7 HYPERLINK l _Toc532227194 22企業(yè)現(xiàn)狀及其評價 PAGEREF _Toc532227194 h 7 HYPERLINK l _Toc532227195 221綜述 PAGEREF _Toc532227195 h 7 HYPERLINK

5、l _Toc532227196 222治理體制 PAGEREF _Toc532227196 h 8 HYPERLINK l _Toc532227197 223組織結構 PAGEREF _Toc532227197 h 8 HYPERLINK l _Toc532227198 224業(yè)務品種、流程及其治理 PAGEREF _Toc532227198 h 11 HYPERLINK l _Toc532227199 225人力資源治理 PAGEREF _Toc532227199 h 15 HYPERLINK l _Toc532227200 226財務治理及監(jiān)督 PAGEREF _Toc532227200

6、h 16 HYPERLINK l _Toc532227201 227企業(yè)文化建設與企業(yè)營銷策劃 PAGEREF _Toc532227201 h 16 HYPERLINK l _Toc532227202 228經(jīng)營治理綜合評價 PAGEREF _Toc532227202 h 17 HYPERLINK l _Toc532227203 3企業(yè)進展戰(zhàn)略設計 PAGEREF _Toc532227203 h 17 HYPERLINK l _Toc532227204 31房地產(chǎn)中介市場及其進展 PAGEREF _Toc532227204 h 17 HYPERLINK l _Toc532227205 311房

7、地產(chǎn)特性及其市場特征 PAGEREF _Toc532227205 h 17 HYPERLINK l _Toc532227206 312房地產(chǎn)中介及其特征 PAGEREF _Toc532227206 h 18 HYPERLINK l _Toc532227207 313我國房地產(chǎn)中介行業(yè)進展現(xiàn)狀及進展趨勢 PAGEREF _Toc532227207 h 19 HYPERLINK l _Toc532227208 32成都市房地產(chǎn)市場進展狀況 PAGEREF _Toc532227208 h 20 HYPERLINK l _Toc532227209 321自然特點 PAGEREF _Toc5322272

8、09 h 20 HYPERLINK l _Toc532227210 322人文特征 PAGEREF _Toc532227210 h 20 HYPERLINK l _Toc532227211 323成都房地產(chǎn)中介市場概述 PAGEREF _Toc532227211 h 20 HYPERLINK l _Toc532227212 33企業(yè)進展戰(zhàn)略目標的制定 PAGEREF _Toc532227212 h 20 HYPERLINK l _Toc532227213 331戰(zhàn)略目標的制定原則 PAGEREF _Toc532227213 h 20 HYPERLINK l _Toc532227214 332企

9、業(yè)進展長期戰(zhàn)略目標： PAGEREF _Toc532227214 h 21 HYPERLINK l _Toc532227215 333企業(yè)進展時期性戰(zhàn)略目標： PAGEREF _Toc532227215 h 21 HYPERLINK l _Toc532227216 34企業(yè)進展戰(zhàn)略實施 PAGEREF _Toc532227216 h 22 HYPERLINK l _Toc532227217 341戰(zhàn)略實施原則 PAGEREF _Toc532227217 h 22 HYPERLINK l _Toc532227218 342戰(zhàn)略實施步驟 PAGEREF _Toc532227218 h 22 HYP

10、ERLINK l _Toc532227219 35企業(yè)進展戰(zhàn)略內(nèi)容 PAGEREF _Toc532227219 h 22 HYPERLINK l _Toc532227220 351業(yè)務拓展戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc532227220 h 22 HYPERLINK l _Toc532227221 352組織結構模式設計 PAGEREF _Toc532227221 h 26 HYPERLINK l _Toc532227222 353人才戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc532227222 h 28 HYPERLINK l _Toc532227223 354營銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc5322

11、27223 h 32 HYPERLINK l _Toc532227224 355資本運營戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc532227224 h 35 HYPERLINK l _Toc532227225 4企業(yè)內(nèi)部治理建設 PAGEREF _Toc532227225 h 35 HYPERLINK l _Toc532227226 41適宜不同業(yè)務領域經(jīng)營模式的建立 PAGEREF _Toc532227226 h 35 HYPERLINK l _Toc532227227 411機構營銷模式 PAGEREF _Toc532227227 h 35 HYPERLINK l _Toc532227228 412

12、店鋪式經(jīng)營模式 PAGEREF _Toc532227228 h 36 HYPERLINK l _Toc532227229 42組織結構的優(yōu)化 PAGEREF _Toc532227229 h 37 HYPERLINK l _Toc532227230 43業(yè)務流程的優(yōu)化設計 PAGEREF _Toc532227230 h 39 HYPERLINK l _Toc532227231 431業(yè)務流程優(yōu)化設計動身點 PAGEREF _Toc532227231 h 39 HYPERLINK l _Toc532227232 432業(yè)務流程優(yōu)化 PAGEREF _Toc532227232 h 41 HYPERL

13、INK l _Toc532227233 433業(yè)務治理 PAGEREF _Toc532227233 h 43 HYPERLINK l _Toc532227234 44內(nèi)部治理制度的完善 PAGEREF _Toc532227234 h 44 HYPERLINK l _Toc532227235 441職務講明書 PAGEREF _Toc532227235 h 44 HYPERLINK l _Toc532227236 442人力資源治理制度 PAGEREF _Toc532227236 h 45 HYPERLINK l _Toc532227237 443考核獎懲制度 PAGEREF _Toc53222

14、7237 h 45 HYPERLINK l _Toc532227238 444業(yè)務治理制度 PAGEREF _Toc532227238 h 46 HYPERLINK l _Toc532227239 445財務治理制度 PAGEREF _Toc532227239 h 46 HYPERLINK l _Toc532227240 446行政辦公治理 PAGEREF _Toc532227240 h 46 HYPERLINK l _Toc532227241 44信息系統(tǒng)的應用 PAGEREF _Toc532227241 h 47 HYPERLINK l _Toc532227242 45考核及監(jiān)督機制 PA

15、GEREF _Toc532227242 h 47 HYPERLINK l _Toc532227243 46激勵機制 PAGEREF _Toc532227243 h 48 HYPERLINK l _Toc532227244 47財務治理與資金監(jiān)管 PAGEREF _Toc532227244 h 48 HYPERLINK l _Toc532227245 48企業(yè)文化與對外宣傳 PAGEREF _Toc532227245 h 49 HYPERLINK l _Toc532227246 49市場研究與企業(yè)進展研究 PAGEREF _Toc532227246 h 50 前言隨著房地產(chǎn)市場化進程的加快，國內(nèi)

16、房地產(chǎn)中介企業(yè)差不多從小規(guī)模、作坊式的個體運營模式向規(guī)?；?、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)方向進展。發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)了一些擁有上百家分店的巨型房地產(chǎn)中介企業(yè)，而國外的大牌房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也開始紛紛搶灘中國市場。作為成都市大型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房屋置換有限公司（以下簡稱“富房置換”），面對巨大的市場進展?jié)摿图ち业母偁帒B(tài)勢，如何抓住機遇、應對挑戰(zhàn)？如何解決企業(yè)自身在迅速進展過程出現(xiàn)的問題？MLS網(wǎng)絡科技（中國）公司在深入調(diào)查、研究當?shù)厥袌黾捌髽I(yè)狀況的基礎上，結合自身所積存的大量國際、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)進展研究經(jīng)驗，對富房置換的經(jīng)營狀況作以診斷，為富房置換企業(yè)治理提出一整套進展建設方案，并將在此基礎上為

17、富房置換量身定作一套具有較強開放性和擴展性的企業(yè)信息治理系統(tǒng)，為企業(yè)的順利進展和全國性擴展提供差不多工具和保障。1項目概述11項目內(nèi)容本項目包含以下內(nèi)容企業(yè)經(jīng)營治理狀況調(diào)查企業(yè)信息化需求調(diào)研企業(yè)經(jīng)營治理狀態(tài)分析企業(yè)治理咨詢及信息化解決方案企業(yè)信息化系統(tǒng)建設12項目實施目的、方法和過程121實施目的分析富房置換經(jīng)營狀況及存在的問題，依照市場進展要求及行業(yè)經(jīng)驗提出有效的進展策略和實施方法，為企業(yè)實現(xiàn)信息化治理提供穩(wěn)定的基礎，為企業(yè)順利實現(xiàn)信息化治理提供保障，加深合作雙方彼此之間的了解，增強企業(yè)間的聯(lián)系與合作，優(yōu)勢互補，為企業(yè)進展提供有效的關心。122實施方法項目整體實施采納調(diào)研分析總結實踐修改正式

18、運行的實施思路。對企業(yè)的調(diào)研要緊采納訪談法、觀看法、比較法和類比法，分析過程利用綜合分析法、比較分析法、圖表分析法等，對調(diào)研情況進行綜合對比分析，最終形成治理咨詢報告和信息化需求報告。富房置換的企業(yè)信息化過程將在提交之后，依照企業(yè)調(diào)整情況進行分步實施。123調(diào)研過程MLS科技（中國）公司富房項目小組于2001年11月6日至11月13日對成都富麗房屋置換公司進行了一周時刻的走訪調(diào)研，與富房總部所有職能部門經(jīng)理，包括經(jīng)營一、二部，大宗業(yè)務一、二部，客戶服務中心，財務部，進展研究部，總經(jīng)理辦公室，以及房屋銀行部、加盟店治理等十個部門和權證中心、信貸科、房源科等三個二級業(yè)務治理部門主管等公司各中、高層

19、治理者進行了全面、深入的接觸和座談，走訪了三個直營分店和一個加盟店，具體了解了各分店的經(jīng)營情況和存在的細節(jié)問題。通過一周的訪談，在富房置換特派協(xié)調(diào)人員陳斌及全體富房治理成員的大力配合下，小組成員順利完成了調(diào)研工作，搜集了大量的企業(yè)經(jīng)營治理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務流程和差不多運營，并在企業(yè)進展等問題上與富房置換高層治理者達成了共識。13報告綜述131宗旨本報告旨在理清企業(yè)經(jīng)營狀況，分析企業(yè)運營治理機制，為企業(yè)制定適宜的進展戰(zhàn)略，為企業(yè)治理提供建設性意見，使企業(yè)能夠盡快解決目前經(jīng)營中存在的問題，走向順暢的規(guī)?；M展道路。132原則本報告本著尊重現(xiàn)實、嚴謹規(guī)范、科學進展的原則，依據(jù)治理學的差不多原

20、理和房地產(chǎn)的專業(yè)特性，為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結構提供方向性建議和操作模型，僅供企業(yè)治理層參考。在企業(yè)治理模式設計上，本報告緊密結合地點市場狀況及國內(nèi)市場進展趨勢，緊密結合企業(yè)實際情況，使治理體系具有可操作性、前瞻性和自我完善性133方法本報告要緊使用講明、列舉和圖表等方法進行闡述。134內(nèi)容摘要報告正文共分四部分，第一部分是對項目的簡要講明；第二部分對企業(yè)經(jīng)營治理狀況進行概括描述和評價，提出目前企業(yè)經(jīng)營治理中所存在的要緊問題；第三部分從戰(zhàn)略的角度對企業(yè)進展提出建議，設計企業(yè)進展戰(zhàn)略模型；第四部分從戰(zhàn)術的角度對企業(yè)經(jīng)營治理的各個方面提出具體建議，設計企業(yè)時期性治理模式。135幾點講明一、本報告

21、僅對企業(yè)治理提出戰(zhàn)略指導性思想，闡明企業(yè)治理提升方法，提供相關于現(xiàn)狀的改進原則，不涉及企業(yè)的具體經(jīng)營、人員素養(yǎng)鑒定、人事安排建議等具體問題。二、本報告不涉及企業(yè)股本構成分析和設計，在企業(yè)投、融資策略方面只進行方向性評述和建議。三、由于無法了解企業(yè)的財務報表，因此本報告在財務方面只進行定性的闡述，而無法進行定量分析。2企業(yè)概述21富房置換的創(chuàng)立及進展211公司創(chuàng)立成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營部門，于1999年底開始開展二手房買賣和房屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務。隨著業(yè)務量的不斷增加和市場形勢的進展，于2000年正式注冊為富力房屋置換有限公司。要緊經(jīng)營內(nèi)容包括房屋租賃、二手

22、房買賣、整盤包裝、策劃及代理等。212公司進展富房置換在成立后的短短一年時刻里由僅有一家店幾個人的小公司，進展成為擁有十四家直營門店、四家加盟店，業(yè)務涉及二手房交易、租賃、商品房代理和大宗業(yè)務經(jīng)營的多品種、多門店的地區(qū)性中大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。目前企業(yè)擁有職員名，其中治理人員名，經(jīng)紀人名，年營業(yè)額萬元的，位居成都市場中介企業(yè)的前列。業(yè)務的迅猛進展和市場占有率的提高盡管為企業(yè)帶來了較好的聲譽和效益，但進展過快也使企業(yè)在經(jīng)營治理中存在的問題迅速暴露出來，并隨著分店數(shù)量的增加而愈加明顯。要緊表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低，信息系統(tǒng)建設滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞和治理等方面不能滿足業(yè)務需要，嚴峻制約了企

23、業(yè)的進展；由于企業(yè)進展時刻短、進展速度過快，企業(yè)治理層從業(yè)務經(jīng)驗和治理經(jīng)驗上預備不夠充分，企業(yè)治理沒有整體思路，治理制度建設極不完善，使企業(yè)治理者成為“救火者”，窮于應付日常的治理問題而無法自拔；由于信息不暢和細節(jié)治理不當使企業(yè)市場反應速度減慢，工作效率降低；由于機構的重復設置使企業(yè)內(nèi)耗增加，職員之間、部門之間矛盾增加。企業(yè)內(nèi)部治理和企業(yè)信息化建設程度嚴峻制約著企業(yè)自身的進展。22企業(yè)現(xiàn)狀及其評價221綜述富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個部門進展為一個獨立運營的有限責任制企業(yè)，盡管成立的時刻較短，然而由于企業(yè)建立之初即應用了現(xiàn)代企業(yè)治理制度理念，使企業(yè)在法人治理結構安排上較為科學、合理，企

24、業(yè)治理起點較高，治理體制先進，企業(yè)文化建設好，治理隊伍年青化程度高，企業(yè)前期進展較為順暢。富房置換在進展過程中逐步探究適合于企業(yè)自身特點和地點市場特點的經(jīng)營道路，初步建立起了一整套業(yè)務治理流程和企業(yè)治理組織架構，建立了相應的業(yè)務和行政治理制度，并依照市場進展作出過幾次調(diào)整。目前富房置換實行總經(jīng)理負責制，由兩位副總經(jīng)理分管不同部門，協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全面治理工作。下設經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、大宗業(yè)務一部、大宗業(yè)務二部、房屋銀行建設部、加盟店建設部、客戶服務中心、進展研究部、網(wǎng)絡部、財務部、總經(jīng)理辦公室等十一個職能部門。對各分店采取兩層治理，分部門指導的治理方式。以下分不從治理機制、組織架構、人員治

25、理、激勵機制及財務治理等幾方面分不進行對企業(yè)經(jīng)營治理作出整理和評價。222治理體制治理體制在那個地點指的是企業(yè)制度安排的差不多依據(jù)，即企業(yè)所有權、決策權、經(jīng)營權和監(jiān)督權的表現(xiàn)形式。它是企業(yè)組織機構建設的全然依據(jù)和動身點，也是決定企業(yè)治理模式和進展前途的關鍵點。目前富房置換實行的是董事會領導下的總經(jīng)理負責制?？偨?jīng)理負責公司的全面治理和日常決策，重大決策由總經(jīng)理提議，董事會執(zhí)行。日常執(zhí)行由兩位副總協(xié)同總經(jīng)理共同完成。經(jīng)營層的決策差不多采納民主集中的形式，由經(jīng)理層共同討論形成決議。由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結構和股東構成，因此無法對其法人治理結構進行更深入的了解和分析。從了解到的情況來看，目前

26、的治理體制差不多適應于企業(yè)創(chuàng)立期和進展初期情況，然而從長遠進展方向上看它還不符合現(xiàn)代企業(yè)治理的要求，非科學、非規(guī)范的決策體系，薄弱的監(jiān)督體系以及狹隘的分配機制將最終成為企業(yè)進展的嚴峻障礙。223組織結構企業(yè)的組織結構是企業(yè)全體職員為實現(xiàn)企業(yè)目標而進行分工協(xié)作，在職務范圍、責任、權力方面所形成的結構體系，從表現(xiàn)形式上來講，確實是企業(yè)的部門設置及其相互之間的治理層級關系和聯(lián)系。2231組織機構以下是富房置換目前的組織結構圖：總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財務部大宗業(yè)務一部房屋銀行部經(jīng)營二部經(jīng)營一部加盟店建設大宗業(yè)務二部客戶服務中心網(wǎng)絡部進展研究部律師公證房源科信貸科權證中心連瑣店。連瑣店中心市

27、場建設2232各部門要緊職能：總經(jīng)理：負責企業(yè)的全面治理、進展打算和企業(yè)級拓展。同時直接領導大宗業(yè)務一部、財務和辦公室三個部門。副總經(jīng)理：兩名副總經(jīng)理分不負責八個職能部門，同時形成對十七家分店的治理、指導和監(jiān)督。其中吳總要緊負責常規(guī)業(yè)務治理，孫總負責新業(yè)務品種的開發(fā)、業(yè)務拓展以及售后服務等。經(jīng)營一部：十四家直營分店的常規(guī)業(yè)務治理。經(jīng)營二部：下設權證中心、房源科和信貸科三個二級治理部門，分不負責房源治理、權證辦理、按揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務相關的事務性工作。同時在各分店中設置治理員職位，直接由房源科和部門經(jīng)理領導，以實現(xiàn)對分店的房源統(tǒng)一治理和監(jiān)督。加盟店建設：負責四家加盟店的常規(guī)業(yè)務治理和加盟店拓

28、展。房屋銀行部：負責治理全部分店中開展的房屋銀行業(yè)務。目前要緊工作內(nèi)容集中在售后、統(tǒng)計和宣傳方面。進展研究部：企業(yè)策劃和房地產(chǎn)項目策劃，市場研究和營銷策劃等。此外還負責業(yè)務統(tǒng)計和合同治理。大宗業(yè)務一部：要緊負責投資顧問及大宗業(yè)務手續(xù)代辦等實施難度較大、專業(yè)性要求較高的業(yè)務。大宗業(yè)務二部：負責大宗業(yè)務開拓、項目策劃、營銷策劃及個案地盤銷售代理等大宗業(yè)務的拓展及執(zhí)行?？蛻舴罩行模簞倓偝闪ⅲo負責職員培訓、服務質(zhì)量檢查等工作?？偨?jīng)理辦公室：負責行政辦公事務、人員的招聘、企業(yè)文化建設及企業(yè)資產(chǎn)治理等工作財務部：全面負責企業(yè)的業(yè)務結算和企業(yè)內(nèi)部財務治理工作。2233評價從以上組織結構圖及對各部門職能

29、的描述中不難看出，目前公司的組織結構差不多上屬于直線職能制形式。這種組織結構形式在一定程度上減輕了上級主管的負擔，同時發(fā)揮了一部分權力制衡作用，然而這種結構形式最大問題是阻礙了組織必要的集中領導和統(tǒng)一指揮，容易形成多頭治理，造成一定程度上的治理混亂。業(yè)務多部門指導，政出多門，治理部門之間存在較多內(nèi)耗。比如經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、加盟店建設和房屋銀行，其工作性質(zhì)大致相同，所治理的對象也差不多相同，使得治理制度難以推行，業(yè)務執(zhí)行困難重重。這種組織結構在設計之初顯然是為了加強對基層店的操縱，減少治理層次，但從實施結果來看它在實際上弱化了對各分店的業(yè)務治理和總體協(xié)調(diào)，降低了規(guī)模優(yōu)勢的發(fā)揮。那個地點依照我們

30、的調(diào)查將事實上際執(zhí)行情況畫出：總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財務部大宗業(yè)務一部房屋銀行部經(jīng)營二部經(jīng)營一部加盟店建設大宗業(yè)務二部客戶服務中心網(wǎng)絡部進展研究部律師公證房源科信貸科權證中心連瑣店。連瑣店224業(yè)務品種、流程及其治理目前富房置換主營業(yè)務包括：房產(chǎn)租賃、二手房買賣和大宗業(yè)務代理。2241業(yè)務品種在租賃業(yè)務中在常規(guī)租賃業(yè)務之外，開展了房屋銀行業(yè)務；在二手房買賣中有一般代理、權證代辦、包銷（差價房）等業(yè)務內(nèi)容；大宗業(yè)務要緊是尾盤、爛尾樓和大業(yè)主的整盤包裝和代銷；此外大宗業(yè)務還涉及一部分土地及開發(fā)項目的投資、轉(zhuǎn)讓策劃和代理執(zhí)行等。2242業(yè)務流程那個地點我們將其日常業(yè)務（不包括大宗業(yè)務）目

31、前所執(zhí)行的業(yè)務流程以流程圖的形式表示如下：22421租賃業(yè)務租賃業(yè)務（包括一般租賃和房屋銀行）流程圖分店銀行開戶房屋租金劃款授權書定期支付房租收款定期交納房租銀行開戶存房合同交接鑰匙房屋租賃合同房屋租賃合同出租授權托付確認書承租托付書確認書看房記錄分店業(yè)務員出租授權托付書承租托付書分店治理員業(yè)主房源登記物業(yè)需求客戶房源信息上傳至經(jīng)營二部房源科整理和同步總部房源科房屋銀行部定期將應付、應收情況報財務部執(zhí)行確認書及合同交進展研究部、房屋銀行、財務部登記和房源科撤單進展研究部房屋銀行部房源科財務部房屋銀行部財務部租賃業(yè)務是房地產(chǎn)中介業(yè)務中產(chǎn)生最早、交易過程最清晰、最簡單的業(yè)務品種。在這項業(yè)務的日常治

32、理中關鍵要解決的問題有三個：一是企業(yè)資源的獨占性；二是如何防止客戶的私下交易；三是對業(yè)務人員個人行為的治理。由于受地點市場狀況和企業(yè)進展時刻較短的阻礙，富房目前并未把租賃業(yè)務作為經(jīng)營重點，其經(jīng)營占整體經(jīng)營額的比例較低，相對治理力度較弱。在開展常規(guī)租賃業(yè)務的基礎上，富房積極引進了“房屋銀行”經(jīng)營模式，對企業(yè)經(jīng)營進行了積極的創(chuàng)新。然而目前此項業(yè)務開展的不夠順利，這要緊源于以下幾個方面的制約：第一，市場成熟度不高，客戶群體對此項業(yè)務認知度較低；第二，企業(yè)經(jīng)營治理經(jīng)驗不足，業(yè)務人員缺乏相關的培訓，阻礙了業(yè)務的廣泛拓展；第三，分層次市場存在供需不平衡，在供小于求的情況，業(yè)務生存空間較?。坏谒?，信息來源渠

33、道不暢，信息內(nèi)部交流和傳遞受到嚴峻制約，無法發(fā)揮規(guī)模效應。在房屋銀行業(yè)務治理方面，由于經(jīng)驗不足和信息治理瓶頸差不多造成了治理程序復雜、表單冗長，治理人職員作效率低下、財務監(jiān)管缺乏力度，極大地阻礙了相關人員的情緒和業(yè)務的拓展。22422買賣業(yè)務二手房買賣業(yè)務流程圖尾款支付銀行放款銀行放款銀行貸款承諾權證辦理物業(yè)交割尾款支付財務審核銀行按揭手續(xù)辦理按揭銀行按揭合同付款一次性付款正式購買合同房屋購買托付確認書定金房屋出售授權托付確認書房屋預定協(xié)議看房看房房屋出售托付書實勘分店業(yè)務員房屋購買托付書分店治理員房源登記物業(yè)需求買方賣方房源信息上傳至房源科進行錄入和同步財務部對比合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進

34、行財務結算信貸科負責簽定按揭合同并辦理相關手續(xù)；權證中心負責辦理過戶手續(xù)；財務部作相應處理確認書、合同交進展研究部、財務部登記統(tǒng)計并通知房源科撤單房源科房源科進展研究部財務部信貸科權證中心財務部財務部二手房買賣交易在國內(nèi)開始時刻并不長，由于我國商品房市場起步較晚，目前二手房交易涉及到比較復雜的產(chǎn)權關系問題。因此目前二手房交易業(yè)務治理的重點要緊是業(yè)務人員業(yè)務技能的培訓和企業(yè)與政府相關治理部門以及銀行之間的關系理順。新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)治理空白和較大的市場需求空間，因而這項業(yè)務差不多成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營重點。其交易過程中產(chǎn)生的大量資金流和相關代辦業(yè)務產(chǎn)生的附加價值差不多成為中介

35、企業(yè)營業(yè)收入的重要來源。企業(yè)對二手房買賣業(yè)務的治理難點在于企業(yè)經(jīng)營者由于對交易過程中的細節(jié)問題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn)象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務操作而產(chǎn)生的財務風險和法律風險。富房置換在此項業(yè)務治理方面投入了較多的精力，制定了相對嚴密的業(yè)務流程，設置了相對業(yè)務分散執(zhí)行和權力制衡的治理機構，并配合了相應的酬勞體系，在一定程度上防止了“飛單”的產(chǎn)生，使企業(yè)收益得到了提高。目前存在的問題是：一方面由總部集中對各分店進行直接的業(yè)務治理，使治理人員、財務人員經(jīng)常面對大量的事務性工作，治理力度實際上被削弱，同時使整體辦事效率降低；另一方面，由于在權證和按

36、揭辦理過程以及財務治理等業(yè)務關鍵點上治理不夠嚴密，使得二手房合同執(zhí)行治理方面存在著較為明顯的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。尤其是關于現(xiàn)金流的操縱缺乏深度研究和挖掘，使企業(yè)喪失了大量的開源增效機會。22423大宗業(yè)務：由于企業(yè)的歷史淵源和背景關系，富房在大宗業(yè)務方面開展的比較有力。大宗業(yè)務部在接到項目之后，通過有效的策劃和包裝，再充分利用企業(yè)內(nèi)部資源和外部渠道推銷出去。從企業(yè)長遠進展來看，大宗業(yè)務將始終是企業(yè)一個高利潤增長區(qū)，因此應積極利用企業(yè)各方資源開拓此項業(yè)務。目前大宗業(yè)務方面存在要緊問題是機構的重復設置和人才的匱乏。這部分業(yè)務由于涉及較多企業(yè)高級機密，因此在那個地點不作過多評

37、論。225人力資源治理人企業(yè)經(jīng)營中最重要、最寶貴的資源。房地產(chǎn)中介業(yè)務最終是靠經(jīng)紀人來完成的。因此房地產(chǎn)中介企業(yè)治理的核心問題是對經(jīng)紀人的治理。人力資源治理包括對人員招聘、培訓、激勵和考核等方面的制度安排，它滲透在企業(yè)的各個方面，貫穿企業(yè)的整個經(jīng)營過程。富房置換目前并未設立專門的人力資源治理部門，人員的招聘、日?？记诩叭藛T檔案治理工作由總經(jīng)理辦公室負責，人員培訓則由客戶服務中心負責。公司目前還沒有建立完整的考核和激勵制度，只是由一些零散地與業(yè)務緊密結合的治理規(guī)定代替。顯然富房在人力資源的治理上存在比較大的缺陷。226財務治理及監(jiān)督由于本次調(diào)研對財務部門的了解僅限于財務部門與業(yè)務部門的銜接，以及

38、財務對業(yè)務方面的要求和治理，因此那個地點只就對財務治理中涉及業(yè)務治理的部分進行評述，不涉及企業(yè)的財務運營狀況分析和資本構成分析。目前富房財務部對所有分店所發(fā)生的財務事項進行直接治理。由于業(yè)務需要，目前各分店都有收款權，財務部門為各分店在銀行開立存折，分店只能存入不能取出。這也是大部分中介公司在創(chuàng)立之初的一種常規(guī)作法。目前財務治理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財務與業(yè)務的嚴峻脫節(jié)。財務監(jiān)管無法實現(xiàn)。此外財務人員還不得不面對日常大量的業(yè)務核算和統(tǒng)計工作。227企業(yè)文化建設與企業(yè)營銷策劃企業(yè)文化建設是富房經(jīng)營的一大特色，統(tǒng)一的企業(yè)形象設計差不多體現(xiàn)到了企業(yè)的各個方面，包括統(tǒng)一的色彩、統(tǒng)一的標

39、識、統(tǒng)一的店面布置，以及統(tǒng)一的業(yè)務用語、統(tǒng)一的公文形式等等。企業(yè)領導層關于企業(yè)文化的建設極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導是企業(yè)文化建設的有力保障。面對日益成熟的房地產(chǎn)市場，企業(yè)的文化建設無疑是企業(yè)品牌推廣的一個重要手段。然而應該看到的是企業(yè)文化建設并非只是體現(xiàn)在VI方面，形象的統(tǒng)一只是企業(yè)文化表現(xiàn)的一個方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)治理的每一個毛孔中的，是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企業(yè)作風的綜合體現(xiàn)。深入人心、形成適應的企業(yè)文化將被企業(yè)成員傳播到各個角落，會使企業(yè)的進展過程變得更加順暢和自然。深層次的企業(yè)文化建設是一個長期的過程，需要精心的設計和逐步導入。企業(yè)文化建設將有力地推動企業(yè)自我營銷過程

40、。目前富房還缺乏對市場的整體營銷概念和實施策略，還沒有正式開展企業(yè)營銷過程。真正的市場營銷行為應當是建立在對企業(yè)和市場情況的準確把握和科學分析基礎之上的。在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后，此項工作應該能夠更加順利地開展。228經(jīng)營治理綜合評價從總體上來講，富房置換的經(jīng)營治理存在以下問題：一、企業(yè)進展思路和脈絡不夠清晰，業(yè)務重點不夠明確，使企業(yè)治理缺乏條理性；企業(yè)擴張沒有通過細致的市場分析，缺乏科學性和打算性，在一定程度上阻礙了經(jīng)營收益。二、企業(yè)內(nèi)部治理制度和業(yè)務治理制度不夠健全，調(diào)整過于頻繁，使企業(yè)經(jīng)營狀況不十分穩(wěn)定，受人員素養(yǎng)約束較大。三、企業(yè)組織結構設計不夠合理，企業(yè)辦事效率不高，增加了內(nèi)部矛盾和

41、治理成本。四、薪酬體系過于復雜，表面上專門嚴密，實際執(zhí)行比較困難，在一定程度上阻礙了部分職員的工作積極性。五、人才機制尚待建立，人才的引進、培養(yǎng)、考核和流淌都帶有較大的隨意性，對企業(yè)長期進展阻礙較大。乏完整的企業(yè)崗位責任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù)。七、業(yè)務流程安排及治理不夠嚴密，缺乏高效的信息治理系統(tǒng)和傳遞通道，資源利用率較低。八、市場營銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應。3企業(yè)進展戰(zhàn)略設計31房地產(chǎn)中介市場及其進展311房地產(chǎn)特性及其市場特征房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋與土地及其相應權屬的通稱。房地產(chǎn)商品交易，除了實物和貨幣物質(zhì)上的交換之外，同時還伴隨著其是權屬的轉(zhuǎn)

42、移。固定性、差異性、耐久性和保值性是房地產(chǎn)獨具的特性，房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及自然科學、社會科學諸多領域和學科，其產(chǎn)品本身的復雜性使其生產(chǎn)和銷售過程都體現(xiàn)出周期長、流程繁雜、費用高的特點。在房地產(chǎn)的交易中房地產(chǎn)商品具有所有權和使用權能夠分離的特征。因此通常將房地產(chǎn)市場分為三級市場，即以土地使用權為交易對象的一級市場，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為核心的二級市場和以房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓、出租為核心的三級市場。房地產(chǎn)市場能夠從狹義、廣義兩個層面來理解：狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)產(chǎn)品市場；廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中所有交換關系的總和，它不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品市場，而且包括房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中涉及的土地、資金、勞動力、信

43、息、技術等要素市場。即它不是一個單一商品的市場，而是一個經(jīng)營多種商品的市場體系，除了房地產(chǎn)產(chǎn)品本身之外，它還涉及生產(chǎn)資料市場、消費資料市場、金融市場以及勞動力市場等。勞動力市場生產(chǎn)資料市場房地產(chǎn)市場中介市場一、二、三級市場中介市場金融市場消費資料市場312房地產(chǎn)中介及其特征房地產(chǎn)中介實質(zhì)上應稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運作的介質(zhì)體系，是一系列中介介引等活動的集合和系統(tǒng)。狹義的房地產(chǎn)中介單指房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，即在房地產(chǎn)交易過程中從事居間、經(jīng)紀、代理等有償服務活動；廣義的房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。我國都市房地產(chǎn)治理法規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務機構應包括房地產(chǎn)

44、咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等?！睆囊陨蠈V義房地產(chǎn)市場的分析，我們能夠看出，與房地產(chǎn)交易相關的事務還有房地產(chǎn)公證、房地產(chǎn)融資服務、房地產(chǎn)擔保、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)糾紛和仲裁等。這些活動所屬的專職機構一般是財務公司、典當行、拍賣行、擔保公司、公證處、保險公司、律師融會因此及資產(chǎn)評估事務所等。房地產(chǎn)中介作為一種專門的行業(yè)，在其自身行為活動和機構運作等方面都表現(xiàn)出明顯的行業(yè)特性。一、經(jīng)營對象的信息性。房地產(chǎn)中介企業(yè)運作的對象或資本是信息，或者是固化了信息的專業(yè)知識等。信息是房地產(chǎn)企業(yè)生存的全然，正是由于房地產(chǎn)交易過程涉及大量的信息傳遞和專業(yè)知識傳遞，才使得房地產(chǎn)中介行為蓬

45、勃進展，經(jīng)久不衰。二、以“服務”為企業(yè)行為的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)中介企業(yè)的“商品”就服務，服務質(zhì)量是企業(yè)競爭力的重要衡量標準。以信息為工具不斷開發(fā)新的服務品種是房地產(chǎn)中介企業(yè)進行企業(yè)創(chuàng)新的核心內(nèi)容。三、目的的酬勞性，即房地產(chǎn)中介服務是有價值的，是以營利為目的的服務。四、范圍的廣延性。由于中介服務本身作為一種居間活動就具有廣泛的適應性，而房地產(chǎn)交易特性使房地產(chǎn)中介企業(yè)具有廣泛的生存空間。五、活動的非連續(xù)性。即房地產(chǎn)中介活動是針對某項交易而發(fā)生的，項目結束即意味著一次中介活動的終結。因此中介企業(yè)必須面對不斷開拓市場的問題。313我國房地產(chǎn)中介行業(yè)進展現(xiàn)狀及進展趨勢作為房地產(chǎn)商品流通過程的重要環(huán)節(jié)，隨著

46、我國市場經(jīng)濟的不斷進展，我國房地產(chǎn)中介企業(yè)關于促進房地產(chǎn)市場的進展，提高專業(yè)水平，加速流通過程起著越來越重要的作用。我國房地產(chǎn)中介企業(yè)的進展，從二十世紀八十年代后期到現(xiàn)在，差不多從最初不被人們認可的小規(guī)模企業(yè)、個人行為占要緊地位的模式，逐步進展為規(guī)范的市場運作，以品牌效應和規(guī)模效應為企業(yè)生存全然的市場競爭時代。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場一片景氣，房價節(jié)節(jié)攀升，市場需求旺盛，為房地產(chǎn)中介企業(yè)帶來了巨大的進展空間，但同時也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和治理提出了更高的要求。要緊表現(xiàn)在以下幾方面：第一，新技術、新觀念不斷涌現(xiàn)，要求房地產(chǎn)中介企業(yè)開發(fā)全方位的信息渠道，對信息全面、快速把握，并能及時進行信息處理，以對市場形勢

47、作出快速反應，引領時尚、把握商機；第二，消費者素養(yǎng)不斷提高，消費心理越來越成熟，加之信息通道較以往已大大改變，人們對中介服務質(zhì)量要求越來越高，已不僅僅滿足于信息的提供，而要求更多的專業(yè)化服務和增值服務。這使一些原始的中介服務手段無法奏效，某些規(guī)模小、靠鉆法律空子為生的中介公司已無生存空間，而一些資金、品牌為背景支持的新型中介企業(yè)開始迅速占據(jù)市場；第三，市場規(guī)模的擴大要求中介企業(yè)不斷擴大規(guī)模，增加門店數(shù)量，保持市場占有率，而公司規(guī)模的擴大與原始的治理手段和信息傳遞方式之間存在著嚴峻沖突，治理模式和信息技術應用成為制約企業(yè)擴大規(guī)模的重要因素；第四，房地產(chǎn)中介目前的經(jīng)營方式使企業(yè)的進展過分依靠銷售人

48、員的個人能力。人員的流淌經(jīng)常會造成的客戶流失，而由工作性質(zhì)決定的大部分從業(yè)人員個人素養(yǎng)不高的狀況也阻礙了企業(yè)在消費者心中的形象。因此如何規(guī)范和治理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企業(yè)的重要工作內(nèi)容；第五，房地產(chǎn)二級市場持續(xù)升溫，而三級市場由于國家相關政策法規(guī)不夠健全，政府相關部門的治理手段落后，嚴峻阻礙了市場供給量，使得二手房市場一直處在蓄勢待發(fā)的狀態(tài)；巨大的市場潛力是人所共見的，隨著國家房改制度進一步貫徹執(zhí)行，中介企業(yè)必將面臨巨大的商機。在這種情況下，房地產(chǎn)中介企業(yè)面臨著行業(yè)調(diào)整、重新洗牌的形勢，誰能在大潮來臨之前作好充分預備，誰就成為新一輪市場競爭的贏家，因此占據(jù)市場，實行連瑣經(jīng)營和市場壟

49、斷將成為下一時期中介企業(yè)的要緊競爭形式。32成都市房地產(chǎn)市場進展狀況321自然特點322人文特征323成都房地產(chǎn)中介市場概述33企業(yè)進展戰(zhàn)略目標的制定企業(yè)進展戰(zhàn)略是從全局的角度，以進展的觀點對企業(yè)以后所進行的全面規(guī)劃，它具有全局性、長遠性、對搞性和綱領性等特征，企業(yè)進展戰(zhàn)略目標的制定是企業(yè)長期、穩(wěn)定進展的起點和全然保證。331戰(zhàn)略目標的制定原則企業(yè)進展戰(zhàn)略目標的制定應該遵循以下原則：一、從實際動身的原則。企業(yè)制定戰(zhàn)略目標應該首先對自身競爭優(yōu)、劣勢有清晰的了解和把握，同時透徹分析企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和微觀市場環(huán)境。二、系統(tǒng)性原則。戰(zhàn)略目標應該站在企業(yè)全面進展的角度，對企業(yè)治理中涉及的各個方面進

50、行系統(tǒng)規(guī)劃。伴隨著企業(yè)整個進展過程的是企業(yè)治理模式的不斷改進，而企業(yè)治理本身確實是一個完整的系統(tǒng)，牽一發(fā)而動全身。因此在制定戰(zhàn)略目標的時候，除了要考慮業(yè)務模式的改進，同時必須考慮與之相適應的治理制度和人力安排，使整個系統(tǒng)協(xié)調(diào)進展。三、時期性原則。企業(yè)進展戰(zhàn)略應該是分時期進行的，應該是長遠目標與近期目標的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。市場進展程度不同、企業(yè)成熟度不同，與之相應的戰(zhàn)略也應該是不同的。時期性戰(zhàn)略應該具有時期適應性和一定程度的前瞻性，使企業(yè)在適宜的目標驅(qū)動下，穩(wěn)步提升。四、開放性原則。即企業(yè)進展戰(zhàn)略目標應該能充分適應環(huán)境變化、具有較強的擴展性，并應依照實際情況進行及時修正。332企業(yè)進展長期戰(zhàn)略目標：任

51、何企業(yè)都應把進展成為國際型、多元化經(jīng)營的跨國企業(yè)集團作為企業(yè)進展的最終目標，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。富房置換作為以房地產(chǎn)中介業(yè)務為主營業(yè)務內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應把進展成為國際知名品牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司作為企業(yè)進展的長期目標。在此提了“企業(yè)差異性服務”特色經(jīng)營的總體進展戰(zhàn)略。“差異性”并非指業(yè)務范圍和品種上的差異，而是帶有企業(yè)自身文化特色增值性服務內(nèi)容，是競爭對手無法效仿和實現(xiàn)的人性化服務創(chuàng)新。以此為核心思想來設計企業(yè)不同時期、不同側(cè)面的時期性戰(zhàn)略和專項戰(zhàn)略。333企業(yè)進展時期性戰(zhàn)略目標：企業(yè)的長遠目標只能是企業(yè)進展的最高理想，企業(yè)要實現(xiàn)理想目標就必須制定現(xiàn)實可行的時期性進展目標。依照企業(yè)進展戰(zhàn)略目標

52、的制定原則以及我們對房地產(chǎn)市場的分析，那個地點為企業(yè)設計如下的時期性進展戰(zhàn)略：一、鞏固地點市場，逐步提高地點市場占有率，力爭達到地點性壟斷經(jīng)營；二、鞏固強勢業(yè)務，逐步拓展相關業(yè)務領域，大力進展高利潤率區(qū)業(yè)務；三、逐步進行企業(yè)多元化進展，將業(yè)務領域擴大到貿(mào)易、文化以及金融等其它領域。那個地點對企業(yè)時期性進展戰(zhàn)略進行定性的描述，富房能夠依照自身的情況進行進一步的定量目標設計。戰(zhàn)略目標的量化設計有利于企業(yè)對自身進展作出清晰的、科學的評價和改進。34企業(yè)進展戰(zhàn)略實施企業(yè)進展戰(zhàn)略目標就象一幅設計藍圖，要把一張圖紙真正變成摩天大廈依舊需要一磚一瓦的累積。這就需要企業(yè)依照不同時期的戰(zhàn)略目標制定相應的分策略，

53、并采取有效的行動措施，使各項策略得到貫徹。341戰(zhàn)略實施原則企業(yè)進展戰(zhàn)略的實施應當遵循：先整體后局部，先打算后行動，先制度后推廣，自上而下，貫徹堅決，及時檢驗，及時調(diào)整的原則。342戰(zhàn)略實施步驟分析戰(zhàn)略要素制定戰(zhàn)略目標明確戰(zhàn)略重點分解戰(zhàn)略環(huán)節(jié)設計戰(zhàn)略過程完善差不多治理體系選聘合適人才打算執(zhí)行行動檢驗信息反饋35企業(yè)進展戰(zhàn)略內(nèi)容企業(yè)進展戰(zhàn)略包括：業(yè)務拓展戰(zhàn)略、內(nèi)部組織結構模式設計、人才戰(zhàn)略、市場戰(zhàn)略和資本運營戰(zhàn)略等。351業(yè)務拓展戰(zhàn)略企業(yè)的業(yè)務拓展戰(zhàn)略是企業(yè)進展戰(zhàn)略規(guī)劃的起點。企業(yè)必須依照市場情況作出正確的市場定位，發(fā)覺企業(yè)的競爭優(yōu)勢和盈利點。業(yè)務創(chuàng)新是企業(yè)生存和進展的基礎，沒有市場前景的企業(yè)戰(zhàn)

54、略只能是空談，同時，業(yè)務戰(zhàn)略需要相應各方面的戰(zhàn)略作為保障，才能真正實現(xiàn)。上面差不多對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)中介市場特性進行了分析，依照“差異性服務”的總體戰(zhàn)略目標，我們將富房的業(yè)務拓展戰(zhàn)略設計為：“全程核心能力營銷模式”。立即房地產(chǎn)交易所涉及的整個過程與企業(yè)自身各個組成部分充分結合，將各個組成部分全部培育成企業(yè)獨特的核心競爭能力，在營銷服務的同時營銷企業(yè)的核心能力，從賣服務到賣企業(yè)。3511業(yè)務拓展戰(zhàn)略設計思路下面以盒狀圖將可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)中介業(yè)務點列出：政府事務金融事務法律事務家居用品材料設備建筑裝修建筑施工建筑設計相關部門房地產(chǎn)產(chǎn)品商業(yè)用物業(yè)消費者開發(fā)商辦公用物業(yè)業(yè)主居住用物業(yè)二次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)租賃

55、商品房銷售建筑施工土地交易交易主體流通過程注：1業(yè)主在那個地點指的是地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有者；2在房地產(chǎn)產(chǎn)品中只列出了流淌性較強，交易較多的三種類型，其它還應包括：工業(yè)用物業(yè)、行政物業(yè)、文化物業(yè)等類型。如上圖所示，中介業(yè)務作為種居間業(yè)務將可能發(fā)生在盒狀線的各個節(jié)點上，即會產(chǎn)生從資產(chǎn)評估、項目投資策劃、營銷策劃、代理銷售、權證代辦、置業(yè)擔保直至貿(mào)易代理、文化傳播等不同業(yè)務領域，以及不同領域中因不同產(chǎn)品對象和客戶群體而產(chǎn)生的企業(yè)定位的不同層次，即有專門以辦公用物業(yè)為要緊服務對象或以居住用物業(yè)為要緊服務對象的不同檔次服務內(nèi)容。中介企業(yè)有兩大差不多生存基礎：一是掌握大量信息資源，一是專業(yè)性。任何一個中介企業(yè)

56、都不可能覆蓋全部業(yè)務領域。企業(yè)必須依照自身情況確定一個相對比較擅長的、專業(yè)的經(jīng)營領域，并以此為核心向外逐漸拓展。3512業(yè)務拓展戰(zhàn)略內(nèi)容依照富房置換的實際情況，那個地點為其設計如下時期性業(yè)務拓展模式：第一時期：現(xiàn)有業(yè)務領域的鞏固和新業(yè)務品種挖掘富房目前所涉及的業(yè)務領域要緊集中在一般居住用物業(yè)的租賃和買賣代理上。在這一時期內(nèi)，企業(yè)需要將當前的主營業(yè)務流程設計的更加嚴密、科學，使其具有較強的適應市場變化能力和開放性特點；建立、建全相關的業(yè)務治理制度，使其具有較強的可移植性，便于企業(yè)的規(guī)?；M展和提高市場占有率。在原有業(yè)務能夠獨立、平穩(wěn)運行之后，能夠首先考慮該業(yè)務領域內(nèi)的業(yè)務品種創(chuàng)新和業(yè)務的縱深進展

57、。這一時期需要特不注意兩個問題：一、租售業(yè)務的平衡進展問題。那個問題在專門多大型企業(yè)進展的過程中都沒能得到良好的解決。從企業(yè)的長遠進展來看這兩項業(yè)務內(nèi)容應該是緊密關聯(lián)的，租賃代理是中介業(yè)務中最平穩(wěn)的業(yè)務內(nèi)容之一，它能夠為企業(yè)帶來長期、穩(wěn)定的收入，且會隨著企業(yè)的存在和進展而不斷增長。租賃市場狀況也是買賣交易的晴雨表，是房地產(chǎn)市場進展趨勢預測的差不多推斷依據(jù)。而買賣交易則是中介業(yè)務中容易獲得高利潤的業(yè)務，但其交易穩(wěn)定性較差，風險性也較高。二、不同業(yè)務層面的不同策略問題。不同層面的中介業(yè)務由于其客戶群體、交易對象之間存在較大的差異性，因此對企業(yè)運營和治理方式要求也不同。高檔物業(yè)，包括高檔公寓、不墅和

58、寫字樓等對從業(yè)人員的專業(yè)性和個人素養(yǎng)要求較高，要求較高的服務質(zhì)量；而中低檔物業(yè)則更強調(diào)公司的實力和服務的有用性。本時期企業(yè)的目標應該是本地市場的拓展和穩(wěn)固，使企業(yè)能夠自如地應對分店數(shù)量的大量增加。第二時期新業(yè)務領域的開發(fā)。在常規(guī)業(yè)務步入正常進展軌道之后，企業(yè)應當逐步拓展新的業(yè)務領域，比如更多地涉獵商品房項目代理、投資項目策劃及整盤的代租、代售，甚至能夠考慮涉足物業(yè)治理領域和文化傳播領域。這一時期需要企業(yè)領導者積極拓展社會關系，同時具有足夠的商業(yè)眼光，能夠捕捉一切商業(yè)機會。本時期需要注意的問題是企業(yè)的人才儲備和資金儲備問題。業(yè)務領域的拓展需要大量具有不同專業(yè)素養(yǎng)的人才將商業(yè)打算付諸現(xiàn)實，而且在非

59、專業(yè)業(yè)務領域開拓的初期往往需要足夠的資金來支持市場導入過程。第三時期是企業(yè)向異地市場的拓展這一時期要以企業(yè)內(nèi)部治理的規(guī)范化為前提。在向異地拓展之前，必須有明確的市場目標和清晰的治理模式，同時要有深厚的企業(yè)文化積存作后盾。異地市場的治理是企業(yè)自身治理模式的移植過程，假如自身的治理模式不夠先進、治理制度不夠健全而強行進入異地市場，就可能因“供血不足”而早衰。另外異地市場的拓展必須要建立在深入的市場調(diào)查基礎之上。沒有數(shù)據(jù)支持的市場定位就象沒有航向的船，會使企業(yè)面臨較大的經(jīng)營風險，極易造成前期投入過大而進退兩難的境地。第四時期是企業(yè)的資本運作。資本運作作為企業(yè)進展的一種手段能夠應用在企業(yè)進展的任何時期

60、。然而由于資本運作是企業(yè)級運作，對企業(yè)自身進展程度和操作人的要求都相對較高，在企業(yè)及其領導者沒有充分預備之前，此項運作是無法真正進行的。過早的進行資本運作關于一個處于幼年期的企業(yè)來講可能會是一劑猛藥，事與愿違。資本運作能夠使成熟的企業(yè)迅速擴張，是企業(yè)向集團化、國際化進展的必經(jīng)之路。這一時期需要企業(yè)領導者具有超前的經(jīng)營意識和寬廣的胸懷，能夠舍小利而成大事。3513業(yè)務拓展戰(zhàn)略實施打算的制定及執(zhí)行在業(yè)務拓展戰(zhàn)略內(nèi)容確定之后，企業(yè)應依照自身實際情況制定相應的戰(zhàn)略實施打算，一般業(yè)務拓展戰(zhàn)略實施打算包括以下幾部分內(nèi)容：一、實施目標。將業(yè)務拓展戰(zhàn)備內(nèi)容進行分解和量化，明確行動目的。二、任務內(nèi)容及標準。排列