土地流轉給工程施工企業(yè)臨時用地帶來的影響及應對措施

1、論文發(fā)表專家ED國手術友志網(wǎng)www.qikanwang,nei摘要：本文闡述了土地流轉給工程施工企業(yè)臨時用地帶來的影響 及應對措施。關鍵詞：土地流轉臨時用地 影響應對1土地流轉的背景介紹2011年11月國土資源部等四部門聯(lián)合下發(fā)了關于農村集體土地 確權登記發(fā)證的若干意見，對農村集體土地所有權和使用權等土 地權利的確權、登記、發(fā)證作出明確規(guī)定，這標志著中國農村土地 流轉邁出實質性步伐。2012年1月農業(yè)部透露，中央政府已經(jīng)批復 在全國24個縣區(qū)設立新一輪農村改革實驗區(qū)，農村土地承包權的 流轉是改革實驗的重要內容之一，特別是怎么樣建立和完善土地承 包經(jīng)營權流轉的市場。2012年中央一號文件也指出將

2、加快推進農村 地籍調查，2012年基本完成覆蓋農村集體各類土地的所有權確權登 記頒證，穩(wěn)步擴大農村土地承包經(jīng)營權登記試點，加強土地承包經(jīng) 營權流轉管理和服務，健全嚴格規(guī)范的農村土地管理制度。2 土地流轉2.1什么是土地流轉土地流轉全稱是農村土地承包經(jīng)營權流轉，即擁有土地承包經(jīng)營 權的農戶將土地經(jīng)營權（使用權）轉讓給其他農戶或經(jīng)濟組織，即 保留承包權，轉讓經(jīng)營權（使用權】農村土地流轉后，相當于“三 權分離”：經(jīng)營權歸受讓方，承包權還是歸承包農戶，所有權也還論文發(fā)表專家 山國學亦反志廁 www.qikariwang,nei是屬于集體。流轉后的土地，仍然只能用于發(fā)展農業(yè)，農民依法享 有土地流轉權益，

3、如租金、股份分紅等。土地流轉的方式土地互換。指農村集體經(jīng)濟組織內部的農戶為方便耕種和 各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權進行的簡單交換。2.2.2出租。在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地 經(jīng)營權出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，承租方獲得一定期 限的土地經(jīng)營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營 權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。2.2.3入股。亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指承包戶將承 包土地經(jīng)營權作價入股，建立股份公司。在農民將土地入股給公司 后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營，農民憑借土地 承包權可擁有公司股份，并可按股分紅。2.2.4

4、農戶以土地經(jīng)營權為股份共同組建合作社。合作社按照民 主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農民分散經(jīng)營，合作社掛靠龍頭企 業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營，合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式。2.2.5農戶土地承包經(jīng)營權抵押貸款。農戶以擁有的土地承包經(jīng) 營權做抵押，取得金融機構的貸款。如果農戶不能按期還貸，所抵 押的土地由金融機構接手，并進行尋租經(jīng)營，直至還貸結束。土地流轉的原因土地承包經(jīng)營成本高，收益低。農民由于承包經(jīng)營土地的論文發(fā)表專家 山國學亦反志廁 www.qikariwang,nei負擔重，收益相對較低，承包經(jīng)營土地的積極性不高。2.3.2農村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動力的轉移。農村人多地少的 矛盾導致大量勞動

5、力紛紛向本地農村二、三產(chǎn)業(yè)或向外地轉移，轉 移的勞動力使得土地承包經(jīng)營權發(fā)生流轉。2.3.3鎮(zhèn)、村非農建設項日的需要。因招商引資、工業(yè)園區(qū)等非 農建設項日用地需要，鎮(zhèn)、村將土地承包經(jīng)營權以租賃的方式從農 戶手中流轉出來。2.3.4產(chǎn)業(yè)結構調整的需要。村鎮(zhèn)為培植專業(yè)大戶、承包大戶， 鼓勵農戶將土地承包經(jīng)營權流轉給被培植對象或將土地從農戶手 中以租賃或其他方式流轉出來再轉包給被培植對象。2.3.5政府一直在推動現(xiàn)代農業(yè)，促進農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化、 標準化、規(guī)?；?、集約化，這必然要求土地流轉。2.3.6 土地流轉可以引導大量資本進入農村土地市場，建成一個 巨大的貨幣蓄水池，可以有效緩解通貨膨脹壓力，

6、同時使得廣大農 民變成有產(chǎn)階級，為中國新的內需啟動提供強勁支撐，繼而盤活經(jīng) 濟。3 土地流轉對工程施工企業(yè)臨時用地的影響3.1工程施工企業(yè)的臨時用地工程施工企業(yè)的臨時用地通常指為工程建設的需要使用的臨時加 工車間、修配廠、攪拌站、預制場、材料堆放場地，臨時便道和其 他臨時設施用地。土地管理法規(guī)定建設項日施工需要臨時使用農民論文發(fā)表專家 山國學亦反志廁 www.qikariwang,nei集體所有的土地，應當根據(jù)土地權屬與有關土地行政主管部門或者 農村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合 同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地期限一般不超過 二年。并應當按照國家有關規(guī)定負

7、責復墾，沒有條件復墾或者復墾 不符合要求的，應當繳納土地復墾費。3.2 土地流轉對工程施工企業(yè)臨時用地的影響通過以上描述結合我們的分析，土地流轉將給工程施工企業(yè)臨時 用地帶來以下幾個方面的影響：3.2. 1臨時用地的補償標準和費用將明顯增加。原有臨時用地模 式的土地補償費支付給土地流轉的承包農戶，而現(xiàn)有模式的土地補 償費支付給土地流轉的受讓方，無論以哪種模式流轉，受讓方與承 包農戶已經(jīng)發(fā)生了一次經(jīng)濟行為，隨著現(xiàn)代農業(yè)的專業(yè)化、標準化、 規(guī)模化和高附加值農產(chǎn)品的種植，土地補償費的標準將大大提高。 另外，由于土地流轉承擔著貨幣蓄水池角色的原因，土地流轉的價 格也將不斷的被提高，無形中又增加了臨時用

8、地的費用。3.2.2臨時用地的難度將顯著提高。原有模式下工程施工企業(yè)使 用臨時用地一般委托村民委員會與承包農戶商談，由于村委的特殊 性和農業(yè)的低產(chǎn)值，臨時用地使用相對比較容易。而以后使用臨時 用地需委托村民委員會與受讓方商談，由于村委不直接管轄受讓 方，受讓方實力又普遍比較雄厚，況且還要考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營、牽 涉多方利益、土地再次流轉需承包農戶同意等因素，因此，臨時用論文發(fā)表專家 山國學亦反志廁 www.qikariwang,nei地使用流程更加復雜，受影響的因素增加，難度顯著提高。3.2.3臨時用地的要求將更加嚴格。今年中央一號文件要求將加 快修改土地管理法，完善農村集體土地征收有關條款，健全

9、嚴格規(guī) 范的農村土地管理制度，可以看出在土地流轉的背景下，國家對于 集體土地的使用將更加規(guī)范、嚴格，對臨時用地的使用限制也將更 多。尤其是臨時用地使用完畢后的復墾，因為復墾后的土地要交還 給受讓方進行經(jīng)營，為了使復墾后的土地能夠達到經(jīng)營之前的條 件、狀況，對土地復墾的要求也將更加的嚴格和苛刻。3.2.4臨時用地涉及法律風險的幾率將變高。在土地流轉后，土 地有了三權，經(jīng)營權、承包權、所有權，而且土地經(jīng)營權可以再次 流轉，由于農民法律意識相對淡薄，現(xiàn)實中許多經(jīng)濟活動也不能完 全按照法律法規(guī)進行，涉及法律風險的因素、環(huán)節(jié)也在增加，工程 施工企業(yè)使用臨時用地涉及法律風險的幾率也將變高。4工程施工企業(yè)面

10、對土地流轉的應對措施土地流轉是大勢所趨，它將對工程施工企業(yè)臨時用地在費用、難 度、要求、風險等各方面都將產(chǎn)生極大的影響，這也必將對工程施 工企業(yè)臨時用地工作提出了更高的要求，那么面對土地流轉，我們 應該采取哪些應對措施呢？4.1思想高度重視，加強宣傳近些年來，工程施工企業(yè)臨時用地工作遲緩，嚴重制約項日施工 組織生產(chǎn)的正常推進，是導致項日進度滯后和虧損的重要原因。在論文發(fā)表專家 山國學亦反志廁 www.qikariwang,nei土地流轉的新背景和新形勢下，臨時用地工作又面臨著高費用、高 難度、高要求、高風險，怎樣才能讓工程施工企業(yè)適應這種新的形 勢和變化，就必須在思想上高度重視，加強宣傳。只有

11、首先在思想 上高度重視，我們才能未雨綢繆，積極謀變，廣泛、深入的宣傳會 幫助大家對土地流轉有清晰地認識，繼而進行主動的學習，并對可 能面對的困難和解決方法進行積極深入的分析和研究。4.2建立與工程施工企業(yè)現(xiàn)狀相適應、行之有效的臨時用地工作 管理制度當前工程施工企業(yè)臨時用地工作開展的模式各不相同，但無論采 用哪種模式，都必須建立與現(xiàn)狀相適應的工作管理制度，以確保足 夠經(jīng)驗豐富的人員去從事臨時用地工作，并充分調動工作人員的積 極性、主動性，通過一些工作方法的使用和管理制度的要求，在臨 時用地成本和保障項日按計劃開展之間找尋最佳的結合點。以筆者 所在企業(yè)為例：企業(yè)成立了征地拆遷管理部，對項日部成立的

12、臨時 征拆小組進行臨時用地的指導、服務、管理，確保企業(yè)臨時用地工 作的規(guī)范化、標準化。4.3規(guī)范和嚴格臨時用地的使用4.3.1項日部駐地和其他臨時設施用地應結合施工組織生產(chǎn)的需 要，盡可能租用當?shù)噩F(xiàn)有的房屋、廠房、場地等，減少使用農業(yè)用 地。4.3.2臨時用地應盡可能節(jié)約，減小工程用地成本。施工組織設論文發(fā)表專家 山國學亦反志廁 www.qikariwang,nei計與用地應緊密結合，施工場地布置盡量合理、緊湊，縮小臨建的規(guī)模，減小用地面積。4.3.3多借用地方現(xiàn)有道路，少修施工便道，算好經(jīng)濟賬。并科學計算施工便道的寬度，杜絕便道過寬造成成本浪費。4.3.4不硬化或者降低場地硬化的標準，或是鋪

13、設人行道磚、綠化，減小復墾的標準和難度。4.3.5不用或少用基本農田、林地、水塘、綠化用地，少用耕地，多用荒地和差地。4.4臨時用地工作人員應加強溝通、談判技巧的學習，熟悉、掌握并能靈活運用工作的策略及方法，尤其是良好的局勢掌握及把控能力，當機立斷，及時抓住有利時機，有效降低工作難度。4.5建立多重風險控制體系，嚴控臨時用地法律風險4.5.1臨時用地工作人員應加強對法律法規(guī)、政策的學習，不斷提高自身的法律意識。4.5.2不用或少用土地產(chǎn)權錯綜復雜的土地，尤其是多次不規(guī)范流轉和抵押貸款的土地，使用這樣的土地最后吃虧的往往是工程施工企業(yè)。4.5.3制訂臨時用地合同條款應嚴謹、縝密，并充分考慮各種情況，或采用規(guī)范的合同范本。4.5.4建立嚴格的合同評審制度，最好是有專業(yè)法律人士對合同可