淺議如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃

1、淺議如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃【文章摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速開展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進展籌劃，制作一整套完好的納稅操作方案，從而到達節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的那么務(wù)管理活動。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)：納稅。一、房地產(chǎn)工程立項時利用代建方式進展稅收籌劃。在房地產(chǎn)工程立項時利用代建方式進展稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進展房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然獲得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的

2、轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除工程金額為3000萬元。假設(shè)該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=40005.5%=220萬元；增值額占扣除工程的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅2344000-3000-22030%萬元，實現(xiàn)利潤5464000

3、-3000-220-234萬元。假設(shè)企業(yè)采用代建房方式，獲得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅6012005%萬元，實現(xiàn)利潤11401200-60萬元?？梢?，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益5941140-546萬元。二、房地產(chǎn)工程建立中的稅收籌劃。主要是通過增加扣除工程和利用相關(guān)借款利息進展的稅收籌劃。1、通過增加扣除工程對土地增值稅進展稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要本錢之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除工程使得房地產(chǎn)的增值率不超過20，從而享受免稅待遇。例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣

4、除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為4001600=25。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅40030=120萬元，營業(yè)稅20005=100萬元，城市維護建立稅和教育費附加10010=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為20001600-120-100-10=170萬元。假設(shè)該房地產(chǎn)公司進展稅收籌劃，將該房屋進展簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。那么按照稅法規(guī)定可扣除工程增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為4002100=19，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅25005=125萬元；城市維護建立稅和教育費附加12510=

5、12.5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為25002100-125-12.5=262.5萬元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔262.5-170=92.5萬元。2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例施行細那么?第七條第三項規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用主要指銷售費用和管理費用，按本條一、二項規(guī)定計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按獲得土地使用權(quán)所支付的金

6、額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的10以內(nèi)計算扣除。根據(jù)上述規(guī)定：房地產(chǎn)工程開發(fā)完工之后的利息費用支出，假設(shè)購置房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，那么可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃。假設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的工程金額根本一樣的前提下，可采用以下售價方式。假設(shè)以1500萬元的價格售出，可扣除的工程金額為12

7、00萬元，增值率為25，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。以1400萬元的價格售出，可扣除的工程金額為1200萬元，增值率為16.67，免征土地增值稅，凈賺200萬元。假設(shè)房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：15005.5=82.5萬元，可扣除的工程金額為1200+82.5=1282.5萬元，其增值率為16.96，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金14005.5=77萬元，獲利潤15001200+77=223萬元，比籌劃前增加223180=43萬元。四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入工程進展籌劃。營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入工程，降低稅率、減少稅基，到達降低稅負的目的。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，假設(shè)將房屋售價和