濟(jì)南市某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc178849187 第1章市場(chǎng)研究分析4 HYPERLINK l _Toc178849188 1.1項(xiàng)目背景分析4 HYPERLINK l _Toc178849189 1.1.1項(xiàng)目片區(qū)空間尺度4 HYPERLINK l _Toc178849190 1.1.2項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)5 HYPERLINK l _Toc178849191 1.1.3周邊產(chǎn)業(yè)片區(qū)的引導(dǎo)作用6 HYPERLINK l _Toc178849192 1.2住宅市場(chǎng)分析7 HYPERLINK l _Toc178849193 1.2.1住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)7 HYP

2、ERLINK l _Toc178849194 1.2.2區(qū)域劃分依據(jù)及界線9 HYPERLINK l _Toc178849195 1.2.3住宅區(qū)域成熟度分析10 HYPERLINK l _Toc178849196 1.2.4在售項(xiàng)目供應(yīng)量11 HYPERLINK l _Toc178849197 1.2.5住宅產(chǎn)品特征 PAGEREF _Toc178849197 h 13 HYPERLINK l _Toc178849198 1.2.6住宅價(jià)格走勢(shì) PAGEREF _Toc178849198 h 16 HYPERLINK l _Toc178849199 1.2.7整體市場(chǎng)總結(jié) PAGEREF _

3、Toc178849199 h 17 HYPERLINK l _Toc178849200 1.3區(qū)域住宅市場(chǎng)分析19 HYPERLINK l _Toc178849201 1.3.1項(xiàng)目周邊板塊19 HYPERLINK l _Toc178849202 1.3.2高新區(qū)板塊 PAGEREF _Toc178849202 h 24 HYPERLINK l _Toc178849203 1.3.3區(qū)域住宅市場(chǎng)研究結(jié)論 PAGEREF _Toc178849203 h 36 HYPERLINK l _Toc178849204 1.4競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 PAGEREF _Toc178849204 h 41 HYPERL

4、INK l _Toc178849205 1.4.1總體概況 PAGEREF _Toc178849205 h 41 HYPERLINK l _Toc178849206 1.4.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析 PAGEREF _Toc178849206 h 45 HYPERLINK l _Toc178849207 1.4.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 PAGEREF _Toc178849207 h 80 HYPERLINK l _Toc178849208 1.4.4研究結(jié)論 PAGEREF _Toc178849208 h 83 HYPERLINK l _Toc178849209 第2章項(xiàng)目分析及定位89 HYPERLINK

5、 l _Toc178849210 2.1項(xiàng)目SWOT分析89 HYPERLINK l _Toc178849211 2.1.1SWOT矩陣89 HYPERLINK l _Toc178849212 2.1.2SWOT分析結(jié)論 PAGEREF _Toc178849212 h 96 HYPERLINK l _Toc178849213 2.2市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc178849213 h 96 HYPERLINK l _Toc178849214 2.2.1定位詮釋： PAGEREF _Toc178849214 h 96 HYPERLINK l _Toc178849215 2.2.2目標(biāo)客群定位

6、 PAGEREF _Toc178849215 h 97 HYPERLINK l _Toc178849216 2.2.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 PAGEREF _Toc178849216 h 103 HYPERLINK l _Toc178849217 2.2.4項(xiàng)目形象定位 PAGEREF _Toc178849217 h 107 HYPERLINK l _Toc178849218 第3章營(yíng)銷推廣策略 PAGEREF _Toc178849218 h 116 HYPERLINK l _Toc178849219 3.1推廣階段劃分 PAGEREF _Toc178849219 h 116 HYPERLINK l

7、_Toc178849220 3.1.1營(yíng)銷推廣目標(biāo) PAGEREF _Toc178849220 h 117 HYPERLINK l _Toc178849221 3.1.2營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc178849221 h 118 HYPERLINK l _Toc178849222 3.1.3營(yíng)銷策略組合 PAGEREF _Toc178849222 h 119 HYPERLINK l _Toc178849223 3.1.4營(yíng)銷推廣階段劃分 PAGEREF _Toc178849223 h 119 HYPERLINK l _Toc178849224 3.2階段性推廣策略 PAGEREF _

8、Toc178849224 h 120 HYPERLINK l _Toc178849225 3.2.1預(yù)熱期（08/1/08/3，約2個(gè)月） PAGEREF _Toc178849225 h 120 HYPERLINK l _Toc178849226 3.2.2認(rèn)籌期（2008/3/2008/4，約1.52個(gè)月） PAGEREF _Toc178849226 h 121 HYPERLINK l _Toc178849227 3.2.3開盤期（2008/5中旬到下旬，約0.5個(gè)月） PAGEREF _Toc178849227 h 122 HYPERLINK l _Toc178849228 3.2.4強(qiáng)銷

9、期（2008/52008/8，約3個(gè)月） PAGEREF _Toc178849228 h 123 HYPERLINK l _Toc178849229 3.2.5保溫期（2008/82008/12，4個(gè)月） PAGEREF _Toc178849229 h 124 HYPERLINK l _Toc178849230 3.2.6持續(xù)期（2008/122009/3，3個(gè)月） PAGEREF _Toc178849230 h 125 HYPERLINK l _Toc178849231 3.2.7尾盤期（2009/3-2009/5） PAGEREF _Toc178849231 h 126 HYPERLINK

10、 l _Toc178849232 3.3媒體策略 PAGEREF _Toc178849232 h 126 HYPERLINK l _Toc178849233 3.3.1媒體選擇策略 PAGEREF _Toc178849233 h 126 HYPERLINK l _Toc178849234 3.3.2大眾媒體 PAGEREF _Toc178849234 h 126 HYPERLINK l _Toc178849235 3.3.3分眾媒體 PAGEREF _Toc178849235 h 129 HYPERLINK l _Toc178849236 3.3.4階段性媒體組合策略 PAGEREF _Toc

11、178849236 h 129 HYPERLINK l _Toc178849237 3.3.5推廣費(fèi)用 PAGEREF _Toc178849237 h 130 HYPERLINK l _Toc178849238 3.4開盤前團(tuán)購(gòu)策略 PAGEREF _Toc178849238 h 133 HYPERLINK l _Toc178849239 3.4.1團(tuán)購(gòu)目的 PAGEREF _Toc178849239 h 133 HYPERLINK l _Toc178849240 3.4.2團(tuán)購(gòu)對(duì)象 PAGEREF _Toc178849240 h 133 HYPERLINK l _Toc178849241 3

12、.4.3組織方式 PAGEREF _Toc178849241 h 134 HYPERLINK l _Toc178849242 3.4.4團(tuán)購(gòu)策略 PAGEREF _Toc178849242 h 134 HYPERLINK l _Toc178849243 3.4.5操作流程 PAGEREF _Toc178849243 h 134 HYPERLINK l _Toc178849244 3.4.6優(yōu)惠政策 PAGEREF _Toc178849244 h 136 HYPERLINK l _Toc178849245 第4章產(chǎn)品建議 PAGEREF _Toc178849245 h 136 HYPERLINK

13、 l _Toc178849246 4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc178849246 h 136 HYPERLINK l _Toc178849247 4.1.1整體規(guī)劃布局思路 PAGEREF _Toc178849247 h 137 HYPERLINK l _Toc178849248 4.1.2設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 PAGEREF _Toc178849248 h 137 HYPERLINK l _Toc178849249 4.1.3外部空間細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc178849249 h 138 HYPERLINK l _Toc178849250 4.2建筑風(fēng)格建議 PAGER

14、EF _Toc178849250 h 144 HYPERLINK l _Toc178849251 4.2.1建筑風(fēng)格對(duì)住宅的重大意義 PAGEREF _Toc178849251 h 145 HYPERLINK l _Toc178849252 4.2.2外立面色彩及材質(zhì)建議 PAGEREF _Toc178849252 h 146 HYPERLINK l _Toc178849253 4.2.3建筑外立面細(xì)部建議 PAGEREF _Toc178849253 h 146 HYPERLINK l _Toc178849254 4.3戶型設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc178849254 h 147 HY

15、PERLINK l _Toc178849255 4.3.1設(shè)計(jì)原則 PAGEREF _Toc178849255 h 147 HYPERLINK l _Toc178849256 4.3.2戶型定位 PAGEREF _Toc178849256 h 148 HYPERLINK l _Toc178849257 4.3.3戶型設(shè)計(jì)特色建議 PAGEREF _Toc178849257 h 149 HYPERLINK l _Toc178849258 4.4建筑景觀建議 PAGEREF _Toc178849258 h 159 HYPERLINK l _Toc178849259 4.4.1本案園林景觀的設(shè)計(jì)原則

16、建議 PAGEREF _Toc178849259 h 160 HYPERLINK l _Toc178849260 4.4.2本案園林景觀的設(shè)計(jì)手法建議 PAGEREF _Toc178849260 h 162 HYPERLINK l _Toc178849261 4.4.3高層院落半遮擋式庭院 PAGEREF _Toc178849261 h 167 HYPERLINK l _Toc178849262 4.5配套設(shè)施建議169 HYPERLINK l _Toc178849263 4.5.1會(huì)所建議 PAGEREF _Toc178849263 h 169 HYPERLINK l _Toc1788492

17、64 4.5.2商業(yè)建議 PAGEREF _Toc178849264 h 171 HYPERLINK l _Toc178849265 4.6物業(yè)管理建議 PAGEREF _Toc178849265 h 172 HYPERLINK l _Toc178849266 4.6.1物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議 PAGEREF _Toc178849266 h 173 HYPERLINK l _Toc178849267 4.7智能化系統(tǒng) PAGEREF _Toc178849267 h 175 HYPERLINK l _Toc178849268 4.8新材料的運(yùn)用 PAGEREF _Toc178849268 h 17

18、6 HYPERLINK l _Toc178849269 4.8.1管道布排技術(shù) PAGEREF _Toc178849269 h 176 HYPERLINK l _Toc178849270 4.8.2樓板的隔聲技術(shù) PAGEREF _Toc178849270 h 176 HYPERLINK l _Toc178849271 4.8.3夜光導(dǎo)示裝置 PAGEREF _Toc178849271 h 176 HYPERLINK l _Toc178849272 4.8.4太陽能技術(shù)的運(yùn)用 PAGEREF _Toc178849272 h 176 HYPERLINK l _Toc178849273 4.8.5

19、溫屏節(jié)能玻璃 PAGEREF _Toc178849273 h 177市場(chǎng)研究分析項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目片區(qū)空間尺度受地理因素等客觀因素的影響，在2005-2020年濟(jì)南市城市總體規(guī)劃方案中主城區(qū)城市功能外溢，構(gòu)建東西兩城，城市功能發(fā)展軸為東西方向；本項(xiàng)目位于這條主軸線的東部，主城區(qū)的一部分。中心城區(qū)項(xiàng)目片區(qū)沿線城市功能節(jié)點(diǎn)：中心城區(qū)燕山新區(qū)賢文片區(qū)本項(xiàng)目上述城市功能節(jié)點(diǎn)通過交通路網(wǎng)等相連接，一脈相承，按照各片區(qū)的現(xiàn)狀和城市規(guī)劃中的定位，燕山新區(qū)、賢文片區(qū)承擔(dān)著主城區(qū)城市功能的外溢，項(xiàng)目所受到的輻射和影響強(qiáng)烈。項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目南南為經(jīng)十東路，距離中心城區(qū)約為11公里，東側(cè)緊鄰東繞城高速，交通極為便利

20、。新一輪城市規(guī)劃中的火車東站、快速公交系統(tǒng)、輕軌路線等交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)項(xiàng)目有較強(qiáng)的引導(dǎo)作用；規(guī)劃中的周邊各個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)距離項(xiàng)目的直線距離都不是很遠(yuǎn)，通過幾條交通干道基本上都能連接起來，便捷的交通可以吸引周邊片區(qū)大量的消費(fèi)者。周邊產(chǎn)業(yè)片區(qū)的引導(dǎo)作用高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：定位：產(chǎn)業(yè)為主現(xiàn)有十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近萬家高新技術(shù)企業(yè)，從業(yè)人口達(dá)十萬人；目前此區(qū)域的居住氛圍基本上已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦較為火爆，但各種生活配套不是很完善?？崭劢M團(tuán)城市組團(tuán)：定位：城市副中心之一以濟(jì)南臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)為中心，東至濟(jì)南市區(qū)邊界，西至黃河，西北以黃河為界，南至濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路，北至市區(qū)北部邊界，全部位于歷城區(qū)行政界

21、線內(nèi)；確定了“兩區(qū)、兩帶、一心、多組團(tuán)”的整體空間結(jié)構(gòu)。規(guī)劃用地面積20-30平方公里，人口15萬。孫村、郭店、彩石等片區(qū)：定位：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車制造、化學(xué)加工等，規(guī)劃用地面積70平方公里，人口70萬人。進(jìn)駐企業(yè)：浪潮、將軍集團(tuán)等。兩河、莊科、章錦、漢峪等片區(qū)：定位：以居住為主、產(chǎn)業(yè)為輔上述片區(qū)規(guī)劃用地80平方公里，人口22萬左右。本項(xiàng)目位于高新區(qū)和孫村產(chǎn)業(yè)區(qū)等片區(qū)的有效輻射范圍內(nèi)，作為新項(xiàng)目對(duì)周邊片區(qū)的吸納作用較強(qiáng)。隨著規(guī)劃進(jìn)度的實(shí)施，周邊城市生活配套功能不斷的完善，在此基礎(chǔ)上區(qū)域住宅空間和商務(wù)空間需求逐步增強(qiáng)，項(xiàng)目未來潛力極大。住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)供給分析數(shù)據(jù)來源：

22、濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局，06年數(shù)據(jù)未公示數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局，06年數(shù)據(jù)未公示伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，濟(jì)南市住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，由2000年的457.3萬平米增長(zhǎng)到2005年的737.44萬平米，濟(jì)南住宅施工面積增幅雖有起起落落，但其總量保持了持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。濟(jì)南住宅竣工面積也在此期間出現(xiàn)了兩次較大的起落。其中一次是2005年，受政府宏觀調(diào)控的影響，各開發(fā)商放慢了住宅開發(fā)的進(jìn)度，2005年濟(jì)南的住宅峻工面積為200.29萬平米，相比于2004年下降18.7%。而這也預(yù)示著一個(gè)較大的市場(chǎng)供應(yīng)即將到來。市場(chǎng)的日趨理性，供應(yīng)的不斷增加，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)健的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境。需求分析資料來源：濟(jì)南房管局2000年-

23、2005年，濟(jì)南商品住宅銷售呈快速上升趨勢(shì)。2006年濟(jì)南一手商品住宅成交面積達(dá)191.33平米，基本與2005年商品住宅的成交面積保持持平。商品房成交量保持基本穩(wěn)定，穩(wěn)定的需求，表明市場(chǎng)的穩(wěn)健。區(qū)域劃分依據(jù)及界線根據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對(duì)濟(jì)南市的樓盤區(qū)域進(jìn)行劃分：東部：西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉南部：北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，東至二環(huán)東路西部：東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路北部：南起膠濟(jì)鐵路、濟(jì)齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河。中部：東西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。住宅區(qū)域

24、成熟度分析區(qū)域范圍界定區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域配套房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀交通商業(yè)醫(yī)療教育金融娛樂東部西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉土地資源充沛，以住宅和寫字樓為主，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達(dá)，出行比較方便具備區(qū)域性商圈、能滿足大多數(shù)人購(gòu)物需求大型醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)院并存，能滿足基本就醫(yī)大、中、小院校云集，并且集中了各級(jí)重點(diǎn)院校，文化氛圍濃厚擁有一定銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，基本能滿足居民金融需求具備一定區(qū)域性娛樂場(chǎng)所經(jīng)十路兩側(cè)將有大量項(xiàng)目上馬，隨著濟(jì)南政府“東拓”計(jì)劃的開展，以及受到市政府、省政府東遷等利好消息的影響，東部房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)南部北起經(jīng)

25、十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，東至二環(huán)東路自然環(huán)境優(yōu)美，是高檔住宅和別墅的聚集地，區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達(dá)，出行比較方便具備區(qū)域性商圈、能滿足大多數(shù)人購(gòu)物需求大型醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)院并存，能滿足基本就醫(yī)初級(jí)教育和高等教育并存，具備一定文化氛圍擁有一定銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，基本能滿足居民金融需求具備一定區(qū)域性娛樂場(chǎng)所2006、2007年濟(jì)南南部不斷有大盤新盤出現(xiàn)，大規(guī)模、高品質(zhì)的社區(qū)的出現(xiàn)將提升區(qū)域價(jià)值，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。南部區(qū)域成為濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)新的熱點(diǎn)區(qū)域西部東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路區(qū)域大盤項(xiàng)目較

26、多，此區(qū)域原來工廠搬遷，大規(guī)模的土地用來做房地產(chǎn)開發(fā)，以住宅為主道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達(dá)，出行比較方便具備區(qū)域性商圈、能滿足大多數(shù)人購(gòu)物需求大型醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)院并存，能滿足基本就醫(yī)以初級(jí)教育為主，具備師資力量較強(qiáng)的學(xué)校擁有一定銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，基本能滿足居民金融需求少量中小規(guī)模娛樂場(chǎng)所隨著政府對(duì)西部城區(qū)的整體規(guī)劃和建設(shè)，及一些大盤、新盤的出現(xiàn)，如今西部新城區(qū)的雛形已逐漸形成。西區(qū)的發(fā)展前景看好北部南起膠濟(jì)鐵路、濟(jì)齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河相比于濟(jì)南其他區(qū)域，北部基礎(chǔ)設(shè)施比較差，以中檔以下水平的住宅為主道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達(dá)，出行比較方便具備區(qū)域性

27、商圈、能滿足大多數(shù)人購(gòu)物需求以社區(qū)醫(yī)院及診所為主，能滿足簡(jiǎn)單就醫(yī)以初級(jí)教育為主、師資力量不足僅有中小儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，能滿足居民簡(jiǎn)單金融需求少量中小規(guī)模娛樂場(chǎng)所因北部區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤為主，2006年在北園大街兩側(cè)有較多新盤出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造，濟(jì)南北部的區(qū)域價(jià)值不斷提升中部東西南北區(qū)域圍合部分濟(jì)南市重要的商業(yè)和商務(wù)區(qū)，土地稀缺，以商業(yè)和寫字樓為主道路系統(tǒng)非常善、公交線路很發(fā)達(dá)，出行非常方便具備成熟商圈、零售業(yè)發(fā)達(dá)、購(gòu)物非常方便省立大型醫(yī)院和中小型社區(qū)醫(yī)院、診所并存，就醫(yī)非常方便大、中、小院校云集，并且集中了各級(jí)重點(diǎn)院校，文化氛圍濃厚擁有一定銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)

28、構(gòu)，基本能滿足居民金融需求具備一定區(qū)域性娛樂場(chǎng)所，檔次很高隨著濟(jì)南市城市規(guī)劃的出臺(tái)，“濟(jì)南中疏”政策的引導(dǎo)，保護(hù)泉城古貌的特色建筑群，稀缺和昂貴的土地限制了房屋的開發(fā)建設(shè)，中部基本上沒有新盤，只有開發(fā)建設(shè)較早的項(xiàng)目在售項(xiàng)目供應(yīng)量以下分析將采取各項(xiàng)目在售面積、未推出部分不計(jì)在內(nèi)對(duì)在售樓盤現(xiàn)推出部分建筑面積的分區(qū)比較，可以反映出各個(gè)區(qū)域住宅的供應(yīng)量。從圖表分析可以看出：南部現(xiàn)在售面積為49.5萬平米，供應(yīng)量最大。主要因?yàn)槟喜坎糠謽潜P推售速度較快，如魯能領(lǐng)秀城這一大盤自2005年11月開始銷售以來，至2007年9月份已推出28萬平米左右，現(xiàn)在售面積約為20萬平米。其次為東部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá)

29、42.5萬平米。東部區(qū)域新盤較多，樓盤規(guī)模較大，如名士豪庭、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)等，從而使東部成為濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域；項(xiàng)目發(fā)展提供了機(jī)遇。再次為北部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá)39萬平米。北部中、大盤較快的推售進(jìn)程使北部的供應(yīng)面積增加，重汽翡翠郡于2006年12月份開盤以來推出11.7萬平米的住宅面積進(jìn)行銷售；鑫苑集團(tuán)在進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)短短一年的時(shí)間在北部區(qū)域開發(fā)了兩個(gè)住宅項(xiàng)目，這使北部的住宅供應(yīng)迅速增加；中部區(qū)域住宅供應(yīng)量小，此區(qū)域作為濟(jì)南市的城市中心，集中了整個(gè)大量的商業(yè)、辦公樓盤等，土地成本高，可以利用的土地較少，只有部分舊城改造的土地可以作為開發(fā)用地。住宅產(chǎn)品特征綠化率從圖表中可以看出，濟(jì)南

30、各區(qū)域的綠化率都較高，都在40%左右，提高綠化率已經(jīng)成為開發(fā)商提高樓盤品質(zhì)的重要手段之一。西部區(qū)域和北部區(qū)域由于歷史原因北部區(qū)域在生活配套、交通條件等方面相對(duì)不占競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這些劣勢(shì)在短期內(nèi)不能改善，該區(qū)域住宅多采用提高綠化率這一捷徑以達(dá)到提高樓盤品質(zhì)，從而提高銷售價(jià)格，西部和北部區(qū)域樓盤綠化率分別達(dá)到41.4%和39.3%；南部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，該區(qū)域綠化主要依靠周邊山體，因此綠化率達(dá)40.2%，區(qū)域內(nèi)有的樓盤的綠化率達(dá)45%，從而抬高了整個(gè)板塊的綠化率；東部區(qū)域樓盤綠化率達(dá)39.4%，該區(qū)域自2006年開始，區(qū)域住宅均價(jià)超過南部達(dá)到各區(qū)域最高值。但就區(qū)域景觀資源方面東部不及南部，所以東部樓盤需提

31、高社區(qū)的綠化率以提升樓盤的性價(jià)比。容積率、建筑形態(tài)區(qū)域容積率建筑類型中部1.5-3.0小高層、高層為主東部1.8-2.5以小高層、高層為主南部1-2.0以別墅、小高層為主西部1.77小高層為主北部1-2以小高層為主，兼有高層數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫容積率反映的是一個(gè)區(qū)域的土地稀缺性和用地強(qiáng)度的大小，區(qū)域容積率的大小與區(qū)域內(nèi)的主力建筑類型成正相關(guān)。濟(jì)南市容積率最高的區(qū)域?yàn)闁|部區(qū)域，最低的為南部。隨著城市功能的外溢，東部區(qū)域的土地成本越來越高，為保證住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，只用通過增加容積率的方式。和平路板塊、漿水泉板塊及高新區(qū)板塊的在售及新增項(xiàng)目多以小高層、高層為主，該區(qū)域住宅

32、容積率為2.33。南部自然環(huán)境好，是別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集區(qū)，在舜耕路板塊就有熙園、國(guó)華東方美郡等別墅項(xiàng)目；位于二環(huán)南路的建筑面積324萬平米、容積率僅為0.97的魯能領(lǐng)秀城更是迅速拉低了區(qū)域的平均容積率，該區(qū)域的容積率為1.07；西部和北部區(qū)域的容積率一般在1.52之間，這一容積率決定了此類區(qū)域樓體類型主要都以小高層為主，兼有部分多層和高層。戶型特征區(qū)域主力戶型熱銷戶型中部三室120-160二室、三室100-140東部三室120-150二室、三室85-130南部?jī)墒?0-110三室二廳120-160三室120-140西部?jī)墒摇⑷?00-120兩室、三室80-120北部?jī)墒摇⑷?

33、0-140二室和三室80110數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫目前濟(jì)南市的家庭結(jié)構(gòu)多為3口之家，對(duì)二室和三室的需求量最大。根據(jù)山東中原住宅數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示濟(jì)南住宅市場(chǎng)以兩室、三室為主，一室、四室也各占一定市場(chǎng)份額。從市場(chǎng)整體情況來看，3居室占到總量的45%，2室和4室分別占總量的25%和20%。從各區(qū)域戶型供應(yīng)特征看，中部、東部及南部戶型設(shè)計(jì)較大，三室占絕對(duì)主力且面積較大，集中在120-160平米之間。西部、北部的兩室比例相對(duì)較大，戶型設(shè)計(jì)較為緊湊，面積集中在80-120平米之間。市場(chǎng)對(duì)兩室、三室的需求量最大，所以濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱銷戶型多為處在80130平方米之間的二居室和三居室。住宅價(jià)格走勢(shì)注：1、數(shù)

34、據(jù)來源于山東中原數(shù)據(jù)庫，樣本樓盤的價(jià)格僅為市場(chǎng)調(diào)研所得對(duì)外報(bào)價(jià)，各區(qū)域均價(jià)是根據(jù)建筑面積加權(quán)所得；2、樣本選擇的原則是市區(qū)范圍內(nèi)，證件齊全、具備一定影響力，并且規(guī)模在2萬平方米以上，銷售率在80%以下的樓盤，且同一樓盤開發(fā)時(shí)序不同按新樣本錄入，對(duì)于銷售末期的樓盤會(huì)進(jìn)行剔除，對(duì)于新增的樓盤也會(huì)及時(shí)加入。樣本樓盤如下：普利利源花園、重汽翡翠郡、天建天和園、金色陽光花園、巴黎花園、融基湖光山色、萊茵小鎮(zhèn)小高層、大舜天成自由城、錦繡泉城、福潤(rùn)康城、東領(lǐng)鑒筑、白金翰宮、魯能領(lǐng)秀城、世紀(jì)佳園、京魯山莊、外海蝶泉山莊、外海現(xiàn)代中央花園、陽光100、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉馨現(xiàn)代逸居、三箭如意苑、鑫苑城市之家、中天匯

35、麗華城、海右重華、黃金時(shí)代、盛世花城、泉城花園、碧水尚景。群盛華城、金聯(lián)居、匯展香格里拉。港澳花園。至2007年8月份濟(jì)南住宅整體均價(jià)為4873元/平米，較上月環(huán)比上漲1.26%，較去年同期增長(zhǎng)11.06%。東部銷售價(jià)格超過南部成為濟(jì)南各區(qū)域最高價(jià)，東部?jī)r(jià)格最高，增長(zhǎng)最快。至2007年8月份位于濟(jì)南東部的錦繡泉城、東領(lǐng)鑒筑等在售樓盤價(jià)格快速增長(zhǎng)，使東部區(qū)域在售住宅銷售均價(jià)環(huán)比上月增長(zhǎng)1.92%，該月東部超過南部成為濟(jì)南市住宅銷售價(jià)格最高的區(qū)域，較去年同期增長(zhǎng)6.02%。2007年8月南部住宅價(jià)格上漲幅度較小，南部區(qū)域住宅銷售均價(jià)為5003元/平米；西部的銷售價(jià)格為4756元/平米，環(huán)比上月上漲

36、0.72%；北部區(qū)域住宅銷售價(jià)格上漲幅度較大，為4645元/平米。整體市場(chǎng)總結(jié)通過分區(qū)比較和整體概述，可以了解濟(jì)南整體市場(chǎng)情況。在售樓盤供應(yīng)量主要集中在南部和西部各區(qū)域價(jià)格均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，東部區(qū)域近期增長(zhǎng)速度快各個(gè)區(qū)域價(jià)格均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，東部區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)速度快，隨著區(qū)域市政配套設(shè)施的完善和房地產(chǎn)的開發(fā)，未來升值潛力有最大的空間。二室、三室80-130平方米是市場(chǎng)主力及熱銷戶型市場(chǎng)對(duì)兩室、三室的需求量最大，所以濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱銷戶型多為處在80130平方米之間的二居室和三居室。對(duì)于項(xiàng)目而言在做到符合主流市場(chǎng)的需求同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展和消費(fèi)者需求可能的變化，在產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)方面需要做到前

37、瞻性，才能引領(lǐng)市場(chǎng)。提高綠化率成為開發(fā)商提高樓盤品質(zhì)的重要手段之一在滿足基本居住需求的市場(chǎng)情況下，開發(fā)商不注重產(chǎn)品的綠化和景觀設(shè)計(jì)，但隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，開發(fā)商逐漸將產(chǎn)品的綠化和景觀作為重要的賣點(diǎn)，作為提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的手段之一。對(duì)于項(xiàng)目而言，綠化景觀設(shè)計(jì)既要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用又要做到美觀和與眾不同。小高層、高層建筑類型市場(chǎng)增加，消費(fèi)者市場(chǎng)接受度增加當(dāng)前濟(jì)南市場(chǎng)以小高層為主流建筑形式用地強(qiáng)度不斷增加，多層、別墅類低密度住宅越來越少，高層逐漸增多。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和主城區(qū)土地的減少，消費(fèi)者對(duì)于小高層產(chǎn)品接受度越來越高。整體上講，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，各個(gè)區(qū)域存在一定的差異性，通過以

38、上詳實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，可為項(xiàng)目做出科學(xué)準(zhǔn)確的定位提供支持。區(qū)域住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域處于濟(jì)南東部新城，自然環(huán)境優(yōu)越，為濟(jì)南城市“東拓”空間結(jié)構(gòu)的主方向。根據(jù)項(xiàng)目所處地理位置、城市空間結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)開發(fā)成熟度，將項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)劃分為高新區(qū)板塊和項(xiàng)目周邊板塊。項(xiàng)目周邊板塊：是指以項(xiàng)目為中心所輻射的周邊五公里范圍區(qū)域，該區(qū)域當(dāng)前在售樓盤較少，有最早開發(fā)的鳳凰城項(xiàng)目，2006年上市和擬將上市的項(xiàng)目有祺苑和彩石山莊項(xiàng)目。高新區(qū)板塊：指大辛河以東，東部新城以西，經(jīng)十東路以北，膠濟(jì)鐵路以南的區(qū)域，這是濟(jì)南東部最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K之一，早期的黃金時(shí)代和雅居園都是東部有影響力的大盤，目前

39、在售的樓盤不多，但都很具代表性，如新東方花園、匯展香格里拉、盛世花城、黃金時(shí)代，擬將銷售的項(xiàng)目有鑫苑國(guó)際城市花園等。項(xiàng)目周邊板塊在售樓盤分析項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商建筑面積（萬）推出時(shí)間容積率綠化率價(jià)格（元/）銷售率彩石山莊歷下區(qū)邢村立交橋向東3公里三聯(lián)城建180（首推5棟多層，4棟別墅）預(yù)計(jì)2007.10月中旬174.6%預(yù)計(jì)多層3600-4000；別墅6000-80005%祺苑刑村立交橋西，經(jīng)十路北山東鳳凰城發(fā)展有限公司開發(fā)2.52006.6.80.9545%480095%供應(yīng)面積項(xiàng)目周邊板塊在售或即將開發(fā)項(xiàng)目較少，當(dāng)前主要樓盤為彩石山莊和祺苑項(xiàng)目，規(guī)模大約182萬平方米，當(dāng)前已知

40、市場(chǎng)供應(yīng)量約180萬平方米。未來兩年主要市場(chǎng)供應(yīng)量來自彩石山莊項(xiàng)目和唐冶項(xiàng)目，預(yù)計(jì)近期上市供應(yīng)量約5萬平方米左右。區(qū)域樓盤規(guī)模均差別較大，規(guī)模性開發(fā)是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)，利于形成居住氛圍，降低新區(qū)開發(fā)成本。隨著“東拓”的加快實(shí)施，預(yù)計(jì)該區(qū)域后續(xù)仍以規(guī)模性開發(fā)為主。價(jià)格及銷售價(jià)格分析 注：彩石山莊加權(quán)均價(jià)約 4450元/平方米（包含別墅類低密度產(chǎn)品）該板塊加權(quán)銷售均價(jià)約4590元/平方米（包含別墅類低密度產(chǎn)品），普通住宅均價(jià)約3600元/平方米。隨著生活商業(yè)配套設(shè)施的完善和成熟，區(qū)域有一定發(fā)展?jié)摿?。祺苑?xiàng)目自2006年6月份開盤至今均價(jià)變化較小，主要由于受配套設(shè)施完善程度的影響，隨著彩石山

41、莊大規(guī)模性開發(fā)和東部奧體中心的開工，前景預(yù)期看好。產(chǎn)品分析戶型分析項(xiàng)目名稱樓體類型裝修標(biāo)準(zhǔn)主力戶型及面積熱銷戶型及面積滯銷戶型及面積彩石山莊多層、聯(lián)排毛坯房三室二廳130，復(fù)式200左右；別墅260左右別墅260左右，二室二廳90，三室二廳130復(fù)式祺苑疊拼毛坯房疊拼別墅152-267疊拼別墅152-267平層170，頂層當(dāng)前區(qū)域主要產(chǎn)品以多層及低密度的別墅為主別墅主力面積在260平方米左右，并且暢銷疊拼面積主要集中在150-260平方米之間，并且較為暢銷，而平層大面積戶型成為當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)滯銷戶型。預(yù)計(jì)區(qū)域普通住宅主力面積為二室二廳90左右和三室二廳130左右預(yù)計(jì)區(qū)域二室二廳90和三室二廳13

42、0左右戶型有較大市場(chǎng)供應(yīng)，主要集中在彩石山莊項(xiàng)目。復(fù)式大面積戶型較為滯銷區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式或者面積較大的平層戶型去化速度慢，其中面積在140-170平方米的大戶型較難銷售。大面積戶型多為團(tuán)購(gòu)去化。容積率低，具有形成高品質(zhì)居住生活的客觀條件祺苑和彩石山莊項(xiàng)目整體容積率均在1.0左右，密度較低，具有可形成較高的生活居住客觀條件。區(qū)域樓盤綠化率高該板塊的樓盤綠化率基本上都在45%，保證了樓盤的綠化景觀，同時(shí)這比較符合該片區(qū)的樓盤定位。彩石山莊2006年被評(píng)為“人居環(huán)境金牌試點(diǎn)項(xiàng)目”，綠化率高達(dá)74.6%，具有良好的環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？腿悍治鰠^(qū)域樓盤客戶群情況項(xiàng)目名稱客群特征彩石山莊目標(biāo)客戶群為東部區(qū)域的個(gè)體

43、老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機(jī)關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。內(nèi)部員工團(tuán)購(gòu)及關(guān)系人員購(gòu)買別墅祺苑以東部中高收入人群為主，其中包括東部武警醫(yī)院主治醫(yī)師，東部中型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等。項(xiàng)目周邊板塊購(gòu)房者主要來自于主城區(qū)成功人士和周邊企業(yè)事業(yè)單位中高層管理人員。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。疊拼類戶型主要目標(biāo)客戶群為東部及周邊富裕階層人群以及關(guān)系人員團(tuán)購(gòu)客戶，滿足享受生活居住需求。而普通住宅主

44、要面向高新區(qū)及周邊從業(yè)的中高收入群體。未來發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目東面距離唐冶新城約3公里，唐冶新城為東部新城的重要組成部分，土地潛在供應(yīng)量大，距離項(xiàng)目較近，對(duì)項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅相對(duì)較大。2007年8月份火炬地產(chǎn)獲得唐冶第一宗掛牌出讓土地，土地面積為2650畝，建筑面積約155.35萬平方米，容積率1.32，建筑類型包括高層62.26萬平方米，多層74.18萬平方米，低層0.69萬平方米，配套公建18.22萬平方米。項(xiàng)目已知潛在供應(yīng)量約136萬平方米。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌鞘兴诎l(fā)展軸上，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，市政配套設(shè)施成為發(fā)展快慢的催化劑。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成熟度較低，消費(fèi)者區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較為偏遠(yuǎn)。但隨著彩石山

45、莊等大盤的開發(fā)，政府支持力度的加大，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將較為激烈，規(guī)模性開發(fā)改善東部發(fā)展的配套瓶頸問題，從而提升區(qū)域價(jià)值，拓展?jié)铣鞘锌臻g。高新區(qū)板塊在售樓盤分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商建筑面積（萬）推出時(shí)間容積率綠化率價(jià)格（元/）銷售率黃金時(shí)代齊魯軟件園南山東黃金置業(yè)房地產(chǎn)202003.51.3340%520080%盛世花城濟(jì)南市新宇北路山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司372007.1.122.435%500040%萊茵小鎮(zhèn)濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心西鄰山東世通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司152006.5.271.5555%別墅9000住宅510080%匯展香格里拉新宇路1號(hào)國(guó)際會(huì)展中心濟(jì)南天業(yè)實(shí)業(yè)有限公司232

46、007.6.3040.2%430020%供應(yīng)面積高新區(qū)板塊以中大規(guī)模樓盤為主，在售樓盤整體規(guī)模約96萬平方米，市場(chǎng)供應(yīng)量約48萬平方米。樓體類型主要以多層和小高層為主，別墅為輔。區(qū)域樓盤規(guī)模均在10萬平方米以上，主要集中在20萬平方米左右。規(guī)模性開發(fā)是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)，利于形成居住氛圍，降低新區(qū)開發(fā)成本。隨著“東拓”的加快實(shí)施，預(yù)計(jì)該區(qū)域后續(xù)仍以規(guī)模性開發(fā)為主。價(jià)格及銷售區(qū)域樓盤價(jià)格集中在5000元/平方米左右 該板塊加權(quán)銷售均價(jià)約5052.6元/平方米，隨著生活商業(yè)配套設(shè)施的完善和成熟，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。普通住宅均價(jià)在5000元/平方米左右，價(jià)格主要集中在4500-5500元/平方米

47、之間。別墅產(chǎn)品均價(jià)在9000元/平方米左右。區(qū)域已經(jīng)沒有4000元/平方米樓盤。區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)快，價(jià)格有望繼續(xù)攀高該板塊2007年3月份加權(quán)均價(jià)為4469元/平方米，到2007年9月份加權(quán)均價(jià)5052.6元/平方米，半年時(shí)間價(jià)格增長(zhǎng)580元/平方米，半年增長(zhǎng)幅度高達(dá)13.05%。隨著鑫苑國(guó)際城市花園、海信等項(xiàng)目的陸續(xù)上市，區(qū)域成為熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，價(jià)格有望繼續(xù)攀高。該板塊區(qū)域價(jià)格的提升，有利于促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格的提升。主力總價(jià)公寓集中在20-35萬元，住宅45-75萬元項(xiàng)目名稱主力總價(jià)（萬元）黃金時(shí)代公寓20-45；住宅55-85盛世花城公寓20-35；住宅50-70萊茵小鎮(zhèn)別墅150-220；住

48、宅45-75匯展香格里拉公寓20-30；住宅40-50區(qū)域樓盤公寓主力總價(jià)集中在20-35萬元/套，普通住宅主力總價(jià)集中在45-75萬元/套，價(jià)格差異相對(duì)較大，別墅主力總價(jià)集中在150-220萬元/套。區(qū)域去化速度快銷售速度分析項(xiàng)目名稱銷售周期（月）銷售率銷售速度（/月）黃金時(shí)代4080%4000盛世花城840%18500萊茵小鎮(zhèn)1580%8566.7匯展香格里拉320%15333注：銷售速度=本期建筑面積*銷售率/銷售周期（單位：平方米/月）銷售周期=住宅銷售率實(shí)現(xiàn)日期-住宅開售日期（單位：月）并根據(jù)銷售間歇期做適當(dāng)修正。根據(jù)以上樣本計(jì)算得高新板塊的市場(chǎng)吸納速度為11599平方米/月，高新區(qū)

49、板塊是借著“東拓”政策影響發(fā)展起來的一個(gè)片區(qū)，由于地理位置欠佳，以及板塊內(nèi)生活配套和交通設(shè)施的滯后，在消費(fèi)者心中認(rèn)知度較低，本板塊內(nèi)早期推出的兩個(gè)大型社區(qū)雅居園和黃金時(shí)代雖然具備大盤優(yōu)勢(shì)以及相對(duì)于東部其他樓盤價(jià)格略低，但是銷售情況一直是不溫不火，隨著東部生活商業(yè)配套設(shè)施的完善，近期上市的盛世花城銷售速度高達(dá)18500平方米/月，香格里拉由于新開盤小戶型項(xiàng)目，開盤期內(nèi)銷售速度較快，黃金時(shí)代項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，拉底了其整體銷售速度。由此可見，對(duì)于該板塊而言，消費(fèi)者還需要一段的時(shí)間來改變傳統(tǒng)的看法，相信隨著高新區(qū)生活配套設(shè)施的完善，購(gòu)房者對(duì)該板塊的認(rèn)知度也將迅速提高。產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱樓體類型裝修標(biāo)準(zhǔn)主力

50、戶型及面積熱銷戶型及面積滯銷戶型及面積黃金時(shí)代多層、小高層毛坯房；公寓精裝修兩室兩廳兩衛(wèi) 105；三室、四室110-190；公寓30-50兩室兩廳兩衛(wèi) 105；三室兩廳兩衛(wèi) 155-160；四室兩廳兩衛(wèi) 164；公寓30-50四室二廳180以上；兩室兩廳兩衛(wèi) 114；公寓60-116盛世花城高層、小高層廚衛(wèi)裝修二室75-105三室108-143公寓50二室75-95三室二廳120-130公寓43-50復(fù)式及四室二廳180以上，公寓80萊茵小鎮(zhèn)別墅、小高層、多層廚衛(wèi)裝修小戶型精裝修別墅174-245三室118-150別墅190-245三室118-140二室90-95復(fù)式及塔樓戶型匯展香格里拉高層

51、簡(jiǎn)裝修一室 57-69一室 57兩室 108-115；一室 69建筑類型多樣，小高層、高層為區(qū)域主流建筑類型區(qū)域樓盤建筑類型有別墅、多層、小高層、高層等多種建筑類型，別墅、多層建筑類型多為早期開樓盤中建筑類型，隨著區(qū)域的發(fā)展，小高層、高層建筑類型逐漸增多，成為區(qū)域樓盤的主流建筑類型。公寓精裝修、住宅簡(jiǎn)裝修為主要交房標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域樓盤公寓一般為精裝修，住宅采用廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修，其他毛坯的交房標(biāo)準(zhǔn)。主力戶型：公寓主力面積集中在30-50，住宅主力戶型為二室二廳75-95，三室二廳118-150，別墅集中在174-250區(qū)域戶型多樣化，可以滿足不同層次消費(fèi)者需求。較早推出的黃金時(shí)代的主力戶型都偏大，以三室和四室

52、為主，主力戶型面積為100160平方米，戶型設(shè)計(jì)比較傳統(tǒng)，結(jié)構(gòu)不緊湊，后期戶型設(shè)計(jì)逐步改善。公寓可以滿足首次置業(yè)的年輕人或者投資者需求；住宅滿足工薪階層首次置業(yè)或者改善居住需求，二室二廳主力面積集中在75-95，三室二廳面積跨度區(qū)間大集中在118-150；別墅可以滿足區(qū)域高層次人們享受生活需求，面積集中在174-250。暢銷戶型：公寓30-50，住宅二室二廳75-95，三室二廳120-130，四室二廳160左右，別墅190-245由于消費(fèi)者購(gòu)買能力所限，熱銷戶型集中在總價(jià)為50萬左右戶型設(shè)計(jì)，偏大和太小的戶型設(shè)計(jì)都不能很好的滿足消費(fèi)者的需求。公寓暢銷戶型集中在30-50，住宅二室二廳75-95

53、，三室二廳120-130，四室二廳160左右，別墅190-245，其中四室二廳160左右暢銷戶型主要集中在存在政府企業(yè)機(jī)關(guān)團(tuán)購(gòu)的樓盤中。滯銷戶型：頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢不僅區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式以及塔樓戶型較難銷售，整個(gè)濟(jì)南市場(chǎng)該類戶型銷售速度也較慢。區(qū)域內(nèi)四室二廳180以上、兩室兩廳兩衛(wèi) 114左右、公寓60-116較難去化。容積率：集中在2.0以上，小高層為主流建筑類型板塊容積率在1.5-2.0之間，建筑類型以小高層為主，多層、高層為輔。由于該板塊土地供應(yīng)充沛，且早期取得土地的在售樓盤土地取得費(fèi)用比較低，因此建筑密度不高，容積率較低。但近年來，通過招拍掛方式上市的土地成本加大，容積率有增加的

54、趨勢(shì)。綠化率：集中在40%左右，有較大的提升空間該板塊的樓盤綠化率基本上都在40%左右，有較大的提升空間，這比較符合該片區(qū)的樓盤定位，既保證了樓盤的綠化景觀，也不至于犧牲太多建筑面積。客群分析區(qū)域樓盤客戶群情況項(xiàng)目名稱客群特征黃金時(shí)代黃金時(shí)代一、二、三期主要是以團(tuán)購(gòu)為主，團(tuán)購(gòu)單位基本為政府機(jī)關(guān)，有省交通局和省紀(jì)委等政府機(jī)關(guān)單位，有少量的散客戶，購(gòu)房目的主要是為了居住。新區(qū)內(nèi)部各大企業(yè)中層以上購(gòu)買者較多，三期公寓目標(biāo)客群為高新區(qū)從業(yè)的年輕人。盛世花城項(xiàng)目位于高新區(qū)，屬于濟(jì)南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)距離老城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。其中，有

55、濟(jì)鋼等大型企業(yè)的職工。區(qū)域客戶是項(xiàng)目的主力客源為周邊工作的人群。主要滿足區(qū)域消費(fèi)者享受型居住需求。萊茵小鎮(zhèn)受項(xiàng)目所處區(qū)位及整體定位的影響，項(xiàng)目的普通住宅部分主要客戶來自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如IT精英、城市白領(lǐng)以及企業(yè)中高層管理者，購(gòu)買本項(xiàng)目作為第一居所。尚層E墅部分為高新區(qū)第一個(gè)小戶型產(chǎn)品，主要為高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及投資性客戶。項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品面向高新區(qū)的企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板，滿足享受型居住生活需求。匯展香格里拉因匯展香格里拉東、西兩塔以兩室、或可以分割兩室的一室兩廳戶型為主，其購(gòu)買客群主要看中其低單價(jià)及低總價(jià)。購(gòu)買客群多為30歲左右的已婚人士為主，購(gòu)房目的以過渡性自用

56、為主，其比例約占購(gòu)房總體的70%。高新區(qū)板塊購(gòu)房者主要來自于主城區(qū)及其周邊附近從業(yè)人員，相對(duì)于其他板塊的購(gòu)房者而言其購(gòu)買力稍弱，且多以自用為主。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。隨著東部發(fā)展步伐的加快，政府性單位團(tuán)購(gòu)一些產(chǎn)品滿足政府機(jī)關(guān)單位人員居住需求。該區(qū)域的小戶型產(chǎn)品主要面向高新區(qū)從業(yè)的年輕人，同時(shí)吸引投資性客戶的注意力。板塊潛在項(xiàng)目分析成交土地市場(chǎng)分析2006年推出地塊情況： HYPERLINK file:/C:Documents%20and%20Set

57、tingslubc桌面06.03.16.xls l Sheet2!土地指標(biāo)解釋#RANGE!土地指標(biāo)解釋 地塊位置建筑面積（萬） HYPERLINK file:/C:Documents%20and%20Settingslubc桌面06.03.16.xls l Sheet2!容積率指標(biāo)解釋#RANGE!容積率指標(biāo)解釋 o 試用超鏈接見指標(biāo)詳細(xì)說明 容積率開發(fā)商預(yù)計(jì)建筑類型2006-G010高新區(qū)舜雅路東側(cè)1.91.62山東眾成地產(chǎn)有限公司小高層2006-G026濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶鳳岐路（原臨港路）以東、山東建筑大學(xué)新校區(qū)以西、以南，歷城工業(yè)園以北24.51.5山東建大教育置業(yè)有限公司多層、小高層20

58、06-G037高新區(qū)新東方花園東北側(cè)283.05濟(jì)南浪潮置業(yè)有限公司小高層、高層數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國(guó)土資源局2007年高新區(qū)成交居住土地情況：地塊位置土地面積（畝）規(guī)劃用地性質(zhì)容積率中標(biāo)單位單價(jià)（萬元/畝）2007-G005高新區(qū)11號(hào)地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)132.1居住地上2.8地下0.9青島海信房地產(chǎn)股份有限公司231.62007-G006高新區(qū)3號(hào)地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)140.9地塊一：公建 地塊二：居住地塊一：地上3.5，地下1.0；地塊二：地上2.4，地下0.7山東鑫苑置業(yè)有限公司282.52007-G007高新區(qū)9號(hào)地塊，工業(yè)南路北側(cè)，開拓北路西側(cè)90.8地塊一：公建 地塊二：居

59、住地塊一：地上3.0，地下1.0；地塊二：地上2.4，地下0.7山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟(jì)南高新區(qū)金橋辦事處牛旺社區(qū)居民委員會(huì)300.72007-G008高新區(qū)12號(hào)地塊，新濼大街西延線南側(cè)87.9地塊一：公建地塊二：居住地塊一：地上3.0，地下1.0；地塊二：地上2.3，地下0.8濟(jì)南魯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司180.3數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國(guó)土資源局高新區(qū)土地市場(chǎng)活躍，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈2006年成交土地市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)約54萬平方米高新區(qū)2007年四月份土地成交451.7畝，用地性質(zhì)以居住用地和公建用地為主，地塊獲得者為濟(jì)南本土知名開發(fā)商或者外地知名開發(fā)商，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)運(yùn)作能力和成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)上市

60、時(shí)間為2007年底和2008年年初，市場(chǎng)供應(yīng)量約80萬平方米。近兩年成交土地市場(chǎng)供應(yīng)量約130萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。成交土地單價(jià)攀升，用地類型綜合化，容積率提升，用低強(qiáng)度加大，對(duì)開發(fā)商運(yùn)作水平提高，同時(shí)完善了區(qū)域配套協(xié)同發(fā)展，形成區(qū)域規(guī)模資源共享優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)消費(fèi)者區(qū)域認(rèn)知度。高新區(qū)做為熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，潛在市場(chǎng)供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)2007年下半年將集中上市，同時(shí)政府為加快新區(qū)建設(shè)為著力推動(dòng)該板塊的土地上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化。客群方面以高新區(qū)工作的企事業(yè)單位人員為主。擬將上市項(xiàng)目分析已知擬將上市項(xiàng)目情況地塊名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商容積率綠化率預(yù)計(jì)建筑類型建筑面積（萬）2006-G026建大項(xiàng)目山東建大