房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資報(bào)告

1、目 錄 TOC o 1-4 u 目 錄 PAGEREF _Toc143392831 h 1摘 要 PAGEREF _Toc143392832 h 41.項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc143392833 h 51.1.中國-東盟博覽會(huì)簡介 PAGEREF _Toc143392834 h 51.1.1.中國-東盟博覽會(huì)動(dòng)因 PAGEREF _Toc143392835 h 51.1.2.廣西優(yōu)勢 PAGEREF _Toc143392836 h 61.1.3.博覽會(huì)定位 PAGEREF _Toc143392837 h 61.1.4.嘉來賓商 PAGEREF _Toc143392838 h 61.1

2、.5.內(nèi)容 PAGEREF _Toc143392839 h 61.1.6.配套設(shè)施建設(shè) PAGEREF _Toc143392840 h 71.2.廣西壯族自治區(qū)簡介 PAGEREF _Toc143392841 h 71.2.1.地理位置 PAGEREF _Toc143392842 h 71.2.2.經(jīng)濟(jì)進(jìn)展 PAGEREF _Toc143392843 h 81.3.欽州簡介 PAGEREF _Toc143392844 h 81.3.1.概況 PAGEREF _Toc143392845 h 81.3.2.交通運(yùn)輸 PAGEREF _Toc143392846 h 91.3.3.進(jìn)展戰(zhàn)略 PAGER

3、EF _Toc143392847 h 111.3.4.經(jīng)濟(jì)狀況 PAGEREF _Toc143392848 h 111.3.5.臨海工業(yè)園區(qū) PAGEREF _Toc143392849 h 111.4.三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介 PAGEREF _Toc143392850 h 121.4.1.地理位置、氣候 PAGEREF _Toc143392851 h 121.4.2.要緊旅游資源 PAGEREF _Toc143392852 h 131.4.3.進(jìn)展規(guī)劃及前景 PAGEREF _Toc143392853 h 132.“一江兩岸”項(xiàng)目打算 PAGEREF _Toc143392854 h 142.1.

4、SWOT分析 PAGEREF _Toc143392855 h 142.1.1.優(yōu)勢： PAGEREF _Toc143392856 h 142.1.2.劣勢： PAGEREF _Toc143392857 h 142.1.3.機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc143392858 h 142.1.4.威脅 PAGEREF _Toc143392859 h 152.2.總體思路 PAGEREF _Toc143392860 h 162.3.項(xiàng)目投資 PAGEREF _Toc143392861 h 162.3.1.建安費(fèi)用 PAGEREF _Toc143392862 h 162.3.2.稅費(fèi)問題 PAGEREF

5、 _Toc143392863 h 172.3.3.營銷推廣費(fèi) PAGEREF _Toc143392864 h 172.3.4.其它費(fèi)用 PAGEREF _Toc143392865 h 172.3.5.項(xiàng)目總投入 PAGEREF _Toc143392866 h 182.4.收益測算 PAGEREF _Toc143392867 h 182.4.1.欽州房地產(chǎn)市場綜述 PAGEREF _Toc143392868 h 182.4.2.產(chǎn)品定價(jià) PAGEREF _Toc143392869 h 182.4.3.開發(fā)打算 PAGEREF _Toc143392870 h 192.5.項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算

6、PAGEREF _Toc143392871 h 192.5.1.現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc143392872 h 192.5.2.NPV計(jì)算 PAGEREF _Toc143392873 h 202.5.3.內(nèi)部收益率計(jì)算 PAGEREF _Toc143392874 h 202.5.4.小結(jié) PAGEREF _Toc143392875 h 213.十國風(fēng)情園項(xiàng)目 PAGEREF _Toc143392876 h 213.1.SWOT分析 PAGEREF _Toc143392877 h 213.1.1.優(yōu)勢 PAGEREF _Toc143392878 h 223.1.2.劣勢 PAGERE

7、F _Toc143392879 h 223.1.3.機(jī)遇 PAGEREF _Toc143392880 h 223.1.4.競爭分析 PAGEREF _Toc143392881 h 233.2.客源市場分析 PAGEREF _Toc143392882 h 233.3.綜合評(píng)價(jià)： PAGEREF _Toc143392883 h 243.4.營銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc143392884 h 253.4.1.定位 PAGEREF _Toc143392885 h 253.4.2.功能 PAGEREF _Toc143392886 h 253.4.3.目標(biāo)客戶 PAGEREF _Toc1433928

8、87 h 253.4.4.營銷策略 PAGEREF _Toc143392888 h 263.4.5.優(yōu)惠政策 PAGEREF _Toc143392889 h 263.5.項(xiàng)目投資 PAGEREF _Toc143392890 h 263.5.1.建安費(fèi)用 PAGEREF _Toc143392891 h 263.5.2.其它開發(fā)費(fèi)用 PAGEREF _Toc143392892 h 273.5.3.項(xiàng)目總投資 PAGEREF _Toc143392893 h 273.6.收益測算 PAGEREF _Toc143392894 h 273.6.1.客房收益 PAGEREF _Toc143392895 h

9、273.6.2.餐飲收益 PAGEREF _Toc143392896 h 293.6.3.娛樂城收益 PAGEREF _Toc143392897 h 293.6.4.其它收益 PAGEREF _Toc143392898 h 303.6.5.稅費(fèi)及總收益 PAGEREF _Toc143392899 h 303.6.6.項(xiàng)目打算 PAGEREF _Toc143392900 h 303.7.項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算 PAGEREF _Toc143392901 h 304.時(shí)刻進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc143392902 h 345.結(jié)論 PAGEREF _Toc143392903 h 346

10、.附件 PAGEREF _Toc143392904 h 35附件一、信義華信投資集團(tuán)有限公司簡介 PAGEREF _Toc143392905 h 35附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖 PAGEREF _Toc143392906 h 36附件三、濱江俯視 PAGEREF _Toc143392907 h 36摘 要 “一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目起因于中國東盟博覽會(huì)，是欽州市政府重點(diǎn)建設(shè)工程，得到了市政府的大力支持。本著嚴(yán)謹(jǐn)性、前瞻性的原則，本報(bào)告對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目做了可行性研究，得出以上兩個(gè)項(xiàng)目具有較高投資價(jià)值的結(jié)論。東南亞十國風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告項(xiàng)目背景中國-

11、東盟博覽會(huì)簡介中國-東盟博覽會(huì)動(dòng)因東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國101領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議上建議，從2004年起，每年11月在中國廣西南寧舉辦中國東盟博覽會(huì)。這一建議得到了國領(lǐng)導(dǎo)人的普遍歡迎，并寫入了會(huì)后發(fā)表的主席聲明。在這次會(huì)議上，溫家寶總理同時(shí)建議舉辦中國東盟上午與投資峰會(huì)。首屆峰會(huì)將與中國東盟博覽會(huì)在南寧同期舉辦。2002年11月，中國和東盟10國領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨金邊共同簽署了中國與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議，標(biāo)志著中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程正式啟動(dòng)。2004年1月1日起，中國東

12、盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的500多種農(nóng)產(chǎn)品開始降稅，其它商品也將逐年降稅。2003年12月17日，中國商務(wù)部副部長安民在國務(wù)院新聞辦記者招待會(huì)上宣布，由中國商務(wù)部和東盟國家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國-東盟博覽會(huì)（簡稱“南博會(huì)”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會(huì)地點(diǎn)設(shè)在南寧國際會(huì)展中心。中國東盟博覽會(huì)制造了多個(gè)中國第一。緣故有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是由國務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會(huì)；二是它有不于一次性的上海世博會(huì)，是多國舉辦常年舉辦的博覽會(huì)；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。國務(wù)院大力支持中國東盟博覽會(huì)不僅有著經(jīng)濟(jì)考慮，也有政治和安全方面的意義

13、，在一個(gè)最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會(huì)使中國和東盟在經(jīng)濟(jì)和安全方面得到雙重收益。事實(shí)上，1995年以來，中國與東盟貿(mào)易額年增長速度均超過15。2002年雙邊貿(mào)易額達(dá)547.7億美元，同比增長31.7%。2003年為782.5億美元，同比增長42.9%。依照第七次中國與東盟領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議達(dá)成的共識(shí)，2005年雙邊貿(mào)易額將突破1000億美元。中國和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個(gè)擁有17億消費(fèi)者的巨大市場。廣西優(yōu)勢中國東盟博覽會(huì)之因此落戶廣西南寧，要緊是因?yàn)閺V西擁有幾大優(yōu)勢：廣西的地理位置更為優(yōu)越。2003年2月份之前的合作機(jī)制在云南，但較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。合作項(xiàng)目多

14、與廣西相關(guān)。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件條件更好。港口優(yōu)勢。東盟10國除老撾外全部是海國，欽州港又是最近東盟的港口，地理優(yōu)勢十分明顯。博覽會(huì)定位中國東盟博覽會(huì)緊緊圍繞中國與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議差不多自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)實(shí)際進(jìn)程，以雙向互利為差不多原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點(diǎn)，同時(shí)面向全球商界開放。中國東盟博覽會(huì)將進(jìn)口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)與文化交流相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢互補(bǔ)，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。嘉來賓商參加中國東盟博覽會(huì)的重要嘉賓有中國和東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人、中國和東盟國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長、地點(diǎn)政府領(lǐng)導(dǎo)、聞名專家學(xué)者

15、、中國和東盟國家要緊商協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、跨國公司及大企業(yè)CEO。參展客商有中國和東盟10國領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國和東盟10國要緊出口商、中國和東盟10國招商項(xiàng)目業(yè)主、對(duì)外承包工程企業(yè)、其它國家和地區(qū)的跨國公司、企業(yè)、旅行社、景點(diǎn)景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其它企業(yè)。參會(huì)客商有全球采購商、國家投資商、貿(mào)易和投資中介機(jī)構(gòu)。內(nèi)容“南博會(huì)”有五大項(xiàng)內(nèi)容，具體為：物資貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；投資洽談：推介各國投資環(huán)境，公布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；服務(wù)貿(mào)易及其它合作：交流技術(shù)成果和治理經(jīng)驗(yàn)，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)問題，邀請(qǐng)政府官員、

16、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對(duì)話；文化交流：博覽會(huì)期間舉辦南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風(fēng)采。據(jù)介紹，首屆“南博會(huì)”設(shè)置國際標(biāo)準(zhǔn)展位2000 個(gè)、非標(biāo)準(zhǔn)展位200個(gè)以及2.6萬平方米的室外展場；到會(huì)各國客商約2萬人。配套設(shè)施建設(shè)接待設(shè)施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)在青秀山西北面，目前正在進(jìn)行三通一平。南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對(duì)現(xiàn)有賓館的設(shè)施進(jìn)行改造和完善。南寧國際會(huì)展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會(huì)廳等項(xiàng)目。南博會(huì)要求南寧有3萬張床位，但目前南寧市僅可供1.5萬張床位，缺口部分南寧加緊建設(shè)解決一部分，欽州等周邊都市關(guān)心解決一部分。在

17、交通信息設(shè)施方面南寧機(jī)場跑道、停機(jī)坪、貴賓室要進(jìn)行改擴(kuò)建；申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國家的直航班輪。建設(shè)和完善南寧通往要緊旅游都市、要緊景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。建設(shè)專業(yè)博覽會(huì)網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務(wù)等活動(dòng)。規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃“經(jīng)濟(jì)園”,建設(shè)商貿(mào)城。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國東盟經(jīng)濟(jì)園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國內(nèi)對(duì)東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。爭取明年“南博會(huì)”期間有一批項(xiàng)目入園開工。在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。按照方案，在會(huì)展中心附近規(guī)劃建

18、設(shè)以東盟各國為主題的國際商貿(mào)城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也能夠?qū)F(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。廣西壯族自治區(qū)簡介地理位置廣西是中國五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)之一。它位于中國大陸沿海地區(qū)的西南端，面向東南亞，背靠大西南，處于中國東南沿海地區(qū)和中國大西南地區(qū)的交匯地帶，是中國西南最便捷的出海信道。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2億多，蘊(yùn)藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物生長的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水

19、、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國重要僑鄉(xiāng)；既有進(jìn)展迅猛的高科技，又有廉價(jià)的勞動(dòng)力獨(dú)物的區(qū)位優(yōu)勢，使廣西成為全國唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢的少數(shù)民族自治區(qū)。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展“九五”時(shí)期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均的較快增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。財(cái)政收入年均增長，實(shí)際財(cái)力五年累計(jì)增長倍。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值提早一年于年實(shí)現(xiàn)了比年翻兩番的目標(biāo)?！笆濉币詠?，經(jīng)濟(jì)接著平穩(wěn)增長，2001年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2231.19億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長8.2%，增幅比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。2002年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2455.36億元。2003年廣西生產(chǎn)總

20、值2733.21億元，比上年增長10.2%，成為“九五”以來快速增長的年份之一。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)增加值436.92億元，增長17.6%，比上年提高5.0個(gè)百分點(diǎn)， 其中電力、冶金、機(jī)械等特色優(yōu)勢行業(yè)對(duì)工業(yè)增長的貢獻(xiàn)較大。外貿(mào)進(jìn)出口高速增長，出口總額19.70億美元，增長30.7%；進(jìn)口總額12.22億美元，增長32.3%。欽州簡介概況欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)都市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城治理區(qū)，陸地面積10843平方公里，海岸線長520.8公里，全市總?cè)丝?36.7萬，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多

21、萬，欽州是廣西要緊僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個(gè)國家和地區(qū)。欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物愛護(hù)單位49處，其中國家及自治區(qū)重點(diǎn)文物愛護(hù)單位8處，市區(qū)就有國家級(jí)重點(diǎn)愛護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對(duì)蝦、石斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國聞名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國之最，靈山縣古民居大蘆村被譽(yù)為“廣西楹聯(lián)第一村”。欽州市是廣西社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置，是大西

22、南戰(zhàn)略信道最近、最便捷的出海口，是從海上通往東南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。隨著“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟(jì)圈中心位置的廣西將成為中國進(jìn)軍東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國這一世界人口大國進(jìn)入“中國東盟”市場的重要門戶。交通運(yùn)輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場、南寧機(jī)場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。濱海公路建成后，將極大地促進(jìn)桂南經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游進(jìn)展，為中國南方省份的游客進(jìn)入北部灣提供了便捷的陸路交通。欽州距周邊都市距離都市里程（公里）南寧120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林

23、466玉林236河池443欽州市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是帶動(dòng)廣西乃至西南地區(qū)的全方位對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)全面進(jìn)展的龍頭，是中國與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作的重要橋梁。欽州市在廣西沿海 3 個(gè)地級(jí)市中距首府南寧市乃至大西南諸省最近，是大西南最便捷的出海信道。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海信道的最近出海口之一，在西部打開發(fā)和建設(shè)中國東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。目前有南寧至欽州等5條鐵路和桂林至北海等5條高登記公路在此交匯；市區(qū)距離南寧機(jī)場、北海機(jī)場均100公里的高速公路路程，兩機(jī)場是中國凈空港

24、條件最好的機(jī)場之一，擁有世界先進(jìn)的導(dǎo)航設(shè)備，航線直通中國各要緊都市和越南、泰國、香港、澳門等國家和地區(qū)，而從南寧和北海機(jī)場到市區(qū)僅1小時(shí)。目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐。欽州目前已與世界上50多個(gè)國家、地區(qū)有貿(mào)易往來。欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運(yùn)輸網(wǎng)已差不多形成。欽州港是個(gè)不可多得的天然深水良港，是孫中山先生建國方略中規(guī)劃的“南方第二大港”。具有水深、避風(fēng)、港池寬廣、無回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長等特點(diǎn)。欽州是天然的深水良港，被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立一類口岸。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個(gè)作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建130萬噸碼頭200個(gè)。建成后可形成億噸以上吞吐能力。目前欽

25、州港已建成泊位9個(gè)，其中萬噸以上碼頭4個(gè)，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級(jí)以上泊位6個(gè)（其中7萬噸級(jí)碼頭1個(gè)），可能到2004年欽州港的吞吐能力將達(dá)到1000萬噸以上。南昆、湘桂、黔桂、黎欽等鐵路通過進(jìn)港鐵路直達(dá)欽州港。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級(jí)公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。南寧、北海兩個(gè)機(jī)場距離欽州均各約 100 公里，且有高速公路與機(jī)場相通。進(jìn)展戰(zhàn)略自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)都市、將欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實(shí)施“以港興市，以市促港，項(xiàng)目支撐，開放帶動(dòng)，建設(shè)臨海工業(yè)都市”的進(jìn)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)進(jìn)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和都市經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)大港口、大工業(yè)、大物流、大旅

26、游建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)工業(yè)大港、濱海都市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)。近幾年來，隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立，欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機(jī)會(huì)，進(jìn)展十分迅速，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境和良好的進(jìn)展前景，吸引著眾多海內(nèi)外客商。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。這為欽州進(jìn)展提供了前所未有的機(jī)遇。面對(duì)新的機(jī)遇，欽州市自上而下強(qiáng)化進(jìn)展意識(shí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整意識(shí)、工業(yè)強(qiáng)市意識(shí)和招商引資意識(shí)，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快進(jìn)展港口經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭用二十年左右時(shí)刻把欽州市建設(shè)成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化都市。 臨海工業(yè)、“一江兩岸”

27、、三娘灣旅游區(qū)是今后幾年市政府的工作重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)狀況二十世紀(jì)九十年代以來，欽州全面實(shí)施“開放帶動(dòng)、港口帶動(dòng)、科教帶動(dòng)”戰(zhàn)略，加快港口為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，。“九五”期間，欽州市GDP年均增長 10.4% 財(cái)政收入年均增長13.4，按可比口徑，五年累計(jì)新增總量，GDP比“八五”增長67.3%，財(cái)政收入增長1.1倍。農(nóng)民人均純收入年均增長10，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7.5%。工業(yè)生產(chǎn)取得長足進(jìn)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個(gè)骨干產(chǎn)業(yè)共同進(jìn)展的格局。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。2002年，全

28、市GDP154.97億元，財(cái)政收入10.29億元。2003年，全市GDP165.167億元，欽州財(cái)政收入11億，去年都市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。臨海工業(yè)園區(qū)港口工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有24個(gè)項(xiàng)目進(jìn)駐，行業(yè)包括冶金、化工、能源、石化、糧油加工、制藥、機(jī)械制造等，項(xiàng)目總投資195億元（合同投資額），目前已投入10億元左右，全部投入后，年產(chǎn)值120150億元/年（電廠二期未計(jì)），可解決8000人就業(yè)。以下是一些要緊項(xiàng)目情況。APP金光紙業(yè)投資方為印度尼西亞客商，總投資額80億，兩年后投入使用，將成為世界上最大的紙漿加工基地，目前征地工作差不多結(jié)束。APP公司看中欽州港要緊有三個(gè)緣故：一是欽

29、州港的港口優(yōu)勢，物料運(yùn)輸便利，能夠滿足APP的全球化戰(zhàn)略要求；二是那個(gè)地點(diǎn)有內(nèi)河和海邊大型水庫，調(diào)水方便，日調(diào)入量達(dá)137萬方/天，工業(yè)和生活用水能夠得到滿足，而北海等港口則不行；三是南海氣候適宜速生林木生長，原材料供應(yīng)能夠得到滿足。APP公司通過多方論證，在海區(qū)間進(jìn)行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時(shí)刻將近10年，最終達(dá)成了一致。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化進(jìn)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。欽州電廠投資方是國投電力，該電力公司是中國的五大電力公司之一。一期240萬千瓦，投入78億元，二期增加187萬，投資70億元。2006年第一臺(tái)發(fā)電機(jī)組開始發(fā)電，年發(fā)電量60萬千瓦，2007年四臺(tái)機(jī)

30、組將投入使用，年發(fā)電量將達(dá)到240萬千瓦。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。瀝青廠中外合資建設(shè)100萬噸瀝青廠，一期投資1億元，項(xiàng)目差不多完工，年產(chǎn)值將達(dá)26億元。現(xiàn)中石油正在組織實(shí)施收購，中石油人員差不多進(jìn)駐做前期預(yù)備工作。中石油打算在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，以后建成600萬噸生產(chǎn)能力。電解鋅廠目前項(xiàng)目差不多國家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開工興建，目前正在平坦土地。該電解鋅廠屬國家大型有色金屬加工企業(yè)，利用進(jìn)口礦產(chǎn)資源進(jìn)行鋅電解加工，出口至倫敦期貨交易所。年生產(chǎn)能力25萬噸，投資額8.5億元，建成后年產(chǎn)值將達(dá)2025億元。大豆加工廠中外合資項(xiàng)目，外方為一美國糧食加工企業(yè)，年加工大豆80萬噸，投

31、資額3億元，目前已開工，2004年8月份投產(chǎn)，年產(chǎn)值20億元。酒精廠木薯加工項(xiàng)目，一期10萬噸酒精生產(chǎn)能力投資額5.1億元，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。項(xiàng)目完成后年產(chǎn)值25億元。除以上項(xiàng)目外，5家擁有50萬噸的生產(chǎn)能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產(chǎn)，建成后產(chǎn)值30億元。澳大利亞的焦炭項(xiàng)目也正在洽談中。三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具進(jìn)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚?，海上奇觀“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽(yù)為“南國蓬萊”，是世界級(jí)的海豚觀賞勝地。地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，

32、地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿?！敖鹑恰钡闹行模哂醒睾：脱剡叺膮^(qū)位優(yōu)勢。三娘灣距離市區(qū)半小時(shí)車程（標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)公里），距離欽州港22公里（濱海一級(jí)公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。年均氣溫22C，最冷月（1月）平均氣溫13.4 C，最熱月（7月）平均氣溫28.3 C，年均日照時(shí)數(shù)1800小時(shí)，全年無霜期354天。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，受我國海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。旅游區(qū)有

33、維管束植物77科133屬171種，要緊有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。欽州灣盛產(chǎn)大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動(dòng)物，同時(shí)依舊眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。要緊旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級(jí)旅游資源1個(gè)，即海豚灣。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，那個(gè)地點(diǎn)聚居著近千只珍稀海豚。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動(dòng)物，國家一級(jí)愛護(hù)動(dòng)物，被譽(yù)為“海上大熊貓”、“海上國寶”。此外，三娘灣有國家四級(jí)旅游資源2個(gè)：烏雷大嶺、三娘灣；國家三級(jí)旅游資源8個(gè)：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、靈犀閣、三娘灣漁村；國家二

34、級(jí)旅游資源13個(gè)、國家一級(jí)旅游資源7個(gè)。按類不劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺(tái)（烏雷炮臺(tái)）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動(dòng)有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳講、影片海霞外景攝制地。大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。進(jìn)展規(guī)劃及前景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極進(jìn)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個(gè)一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對(duì)外開放優(yōu)惠政策依照廣西海岸線利用規(guī)

35、劃等相關(guān)規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應(yīng)的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺(tái)兩個(gè)島嶼），旅游區(qū)陸地面積1219.7km2。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設(shè)施用地、居民社會(huì)用地等，規(guī)劃1154.7 km2。目前差不多規(guī)劃的項(xiàng)目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運(yùn)動(dòng)基地、漁家樂船隊(duì)及航線、大型海鮮城等。前期已投入3000萬元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、通訊等項(xiàng)目配套設(shè)施已可完全滿足需要。進(jìn)景區(qū)的公路差不多完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級(jí)公里正在建設(shè)，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內(nèi)通

36、信設(shè)施完善，移動(dòng)信號(hào)覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內(nèi)的供水工程和供電工程正在籌建。項(xiàng)目建設(shè)所需材料，當(dāng)?shù)丶纯蓾M足要求?！耙唤瓋砂丁表?xiàng)目打算SWOT分析優(yōu)勢：政府關(guān)系融洽，這有利于成本操縱。社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。成熟的不墅理念，建筑成本低。多項(xiàng)目投資給高端房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來更多的廣告效應(yīng)。有高端市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過市政建設(shè)換取廉價(jià)土地，同時(shí)擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。劣勢：對(duì)欽州以及廣西的房地產(chǎn)市場、建設(shè)市場相對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。投入較大，高端市場有待開發(fā)。機(jī)會(huì)政務(wù)中心東移帶來巨大商機(jī)。一江兩岸是市政府以后三年的重點(diǎn)項(xiàng)目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。東移是百年大計(jì)，機(jī)遇不可多得。政府所在

37、地搬遷至東區(qū)，促使都市重心東移，改變?cè)卸际懈窬?，這在中國其它地區(qū)已有先例。政務(wù)新區(qū)搬遷，無疑會(huì)帶來土地的快速飆升。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)。溫州市政府搬遷前新區(qū)房價(jià)2000元/平方米左右，市政府入住時(shí)房價(jià)4000元/平方米，現(xiàn)維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。南寧市新區(qū)的房價(jià)也在50006000元/平方米，高于老中心城區(qū)。依照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可能，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計(jì)委、工會(huì)等廳局正抓緊建設(shè)。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。本項(xiàng)目土地位置處于東岸江

38、邊，緊鄰市政府、中學(xué)、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。房地產(chǎn)市場啟動(dòng)。欽州房地產(chǎn)市場啟動(dòng)時(shí)刻較晚的緣故有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的阻礙；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識(shí)淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。近年來，中國房地產(chǎn)市場迅速進(jìn)展，地價(jià)和房價(jià)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。廣西境內(nèi)的地價(jià)漲幅驚人，可能隨著經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)進(jìn)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善，房地產(chǎn)價(jià)格將接著穩(wěn)步攀升。目前的欽州市房地產(chǎn)發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。市政府投入6億元進(jìn)行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，建1.5公里長的步行商業(yè)街，

39、改造時(shí)江邊房價(jià)1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段專門難找到土地。土地系原始地價(jià)，以后升值潛力巨大。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。南寧最近3年才漲，3000元，現(xiàn)5000。北海房產(chǎn)泡沫是因?yàn)殂y行不給按揭，當(dāng)時(shí)市場環(huán)境沒有明白居民自己購買房屋因此才產(chǎn)生，過度投機(jī)，沒有基礎(chǔ)支撐。93年國家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。北海是轉(zhuǎn)型時(shí)期特定時(shí)期的產(chǎn)物。港口工業(yè)進(jìn)展帶來購買力隨著港口工業(yè)進(jìn)展，欽州市將從一個(gè)農(nóng)業(yè)都市逐步向工業(yè)都市轉(zhuǎn)變，這將拉動(dòng)房產(chǎn)需求。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，以后35年內(nèi)產(chǎn)值將達(dá)到300500億元，港區(qū)人員對(duì)

40、房產(chǎn)需求專門大。民間蘊(yùn)藏專門強(qiáng)的購買力。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。壟斷性：沒有這種高端產(chǎn)品，市場稀缺。高端市場競爭還沒有真正展開。新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。小塊土地出讓政策改變。1999年前，欽州市民差不多上是通過向政府繳納一定費(fèi)用申請(qǐng)小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化差不多完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場，可能在今后幾年商品房需求會(huì)得到快速提升。威脅土地競爭激烈。中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。由于長期看好中國的房地產(chǎn)市場，

41、市場風(fēng)險(xiǎn)微小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。自欽州市政府決定進(jìn)行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實(shí)力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設(shè)。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進(jìn)入或預(yù)備進(jìn)入欽州房地產(chǎn)市場。在本企業(yè)與政府洽談的同時(shí)，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個(gè)“一江兩岸”的開發(fā)。時(shí)刻緊迫，必須在其它房地產(chǎn)商進(jìn)入之前搶先一步。本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬政府按每畝30萬元價(jià)格劃拔土地200300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采納為政府

42、進(jìn)行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項(xiàng)目，以工程款換取土地使用權(quán)。此舉的意義在于既能夠一定程度降低了土地價(jià)格，增加對(duì)政府談判的砝碼；也能夠改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，增加該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。關(guān)于市場工程建設(shè)，公司將公開招標(biāo)，選擇承建單位。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)能夠節(jié)約大約2025的成本，資金投入能夠依照工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。承建方能夠墊資約2400萬元，能夠大大減輕資金的壓力。公司能夠按確定的價(jià)格從市政府取得土地。市政府初步同意按30萬元/畝的價(jià)格取得土地，這一價(jià)格能夠進(jìn)一步協(xié)商。假如在掛牌時(shí)，本公司實(shí)際取得的土地價(jià)格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費(fèi)、稅收減免的方式

43、予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價(jià)格不超過30萬元/畝?？偣?00300畝土地開發(fā)分三期進(jìn)行，首期100畝做聯(lián)體不墅，容積率1.3，戶型在190260平方米，每戶價(jià)格在50萬元左右，建設(shè)成本 1350元。銷售對(duì)象市區(qū)和港口各占一半。土建2005年89月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認(rèn)購，待有40的銷售量時(shí)就能夠開盤。市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)?？蛻簦菏袃?nèi)機(jī)關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。項(xiàng)目投資建安費(fèi)用高端房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體不

44、墅，單位面積在190-260平方米之間。容積率為1.5,總建筑面積為50,025平方米，共200套。建設(shè)成本見下表，表1、編號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平方)單方造價(jià)(元)總投資(萬元)備注1土建工程50,0256003001.52給排水工程50,02550250.13電氣工程50,02540200.14室內(nèi)裝修50,0253001500.85、土地33,35045015005合計(jì)6452.5由上表能夠計(jì)算出每平方的成本價(jià)為1290元稅費(fèi)問題信義華信作為外地企業(yè)，可依照欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊(cè)。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程銷售經(jīng)營過程中

45、涉及的要緊稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，資產(chǎn)余值的1.2%）、營業(yè)稅（營業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。由于項(xiàng)目投資集中在前期，而利潤取中在后期，在房地產(chǎn)開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預(yù)征的方式，待項(xiàng)目完成后再按規(guī)定另行審計(jì)相關(guān)稅收額，實(shí)行“多退少補(bǔ)”。土地增值稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營額的2%，企業(yè)所得稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營額的3.3%。為簡化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動(dòng)作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。營銷推廣費(fèi)考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程處于一個(gè)高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、要緊推廣渠道、競爭

46、的激烈程度、一期工程對(duì)后續(xù)工程的阻礙等因素，結(jié)合總體營銷策略，參照房地產(chǎn)營銷售推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%。其它費(fèi)用由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的5%作為不可預(yù)見費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，前期應(yīng)支出勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標(biāo)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付開發(fā)治理費(fèi)(一般取建安費(fèi)用的3%)以及工程保險(xiǎn)、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用。為了便于計(jì)算將這些費(fèi)用取為建安費(fèi)用的10%。項(xiàng)目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括

47、一江兩岸二公里河道整治項(xiàng)目6100萬元(在兩個(gè)枯水期投入，考慮到目前該項(xiàng)目尚處于規(guī)劃時(shí)期，因此將項(xiàng)目的利潤部分作為不可預(yù)見費(fèi)用)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一期投入4952.5萬元。合計(jì)為11052.5萬元。這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動(dòng)式開發(fā)費(fèi)用。收益測算欽州房地產(chǎn)市場綜述欽州市的房地產(chǎn)市場在市委市政府的大力推動(dòng)下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在要緊的房地產(chǎn)商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。房地產(chǎn)平均價(jià)格，表2、年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價(jià)格(元/平方)850-930980-11001100-12001200-13001400升幅16.9%10.6%8.7%

48、12.0%開工量(萬平方米)7.220完工量(萬平方米)7.213.8銷售面積(萬平方米)7.212.56備注：2003年欽州的二手房(要緊為公房)銷售量為13.2萬平方米。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價(jià)在50-60萬,平方售價(jià)在1700-1800/平方?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品差不多沒有，要緊是土地的緣故。產(chǎn)品定價(jià)房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價(jià)采納成本加價(jià)法和顧客心理需求定價(jià)，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價(jià)一般采納成本加價(jià)法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價(jià)在1400元/平方。同時(shí)，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房價(jià)的上漲

49、因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)能夠?yàn)?380元/平方，總銷售額為119,059,500元。開發(fā)打算一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目打算分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，打算于2004年9月份開始動(dòng)工(要緊考慮到該項(xiàng)目應(yīng)與欽江河道整治項(xiàng)目有一定的延時(shí))?；A(chǔ)出地面時(shí)開始預(yù)售(開工二個(gè)月后)，如此能夠提早獲得現(xiàn)金流入，減少自有流淌資金投入量，同時(shí)這也是目前欽州房地產(chǎn)市場的通常做法。依照目前欽 州房地產(chǎn)市場的銷售情況，一般在開工一年內(nèi)售完，預(yù)售三個(gè)月后銷售40%。三個(gè)月后開盤，開盤三個(gè)月內(nèi)達(dá)到70%。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。銷售百分比表：(2004年-2005年) 表3、月份11月1

50、2月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)10101013.313.313.47.57.57.57.5累計(jì)銷售百分比(%)10203043.356.67077.585.092.5100項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采納工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計(jì)算只涉及第一期的投入和收益.現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表4、編號(hào)日期土地成本建安費(fèi)其它開發(fā)費(fèi)流出小計(jì)銷售收入推廣費(fèi)稅費(fèi)流入小計(jì)12004年9月1500967.9 96.79 2564.69 22004年10月498.649.86548.46 32004年11月498.649.8

51、6548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 42004年12月498.649.86548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 52005年1月498.649.86548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 62005年2月498.649.86548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19 72005年3月498.649.86548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19 82005年4月498.649.86548.46 1595.40 63.82 7.02 1524.57 9200

52、5年5月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 102005年6月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 112005年7月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 122005年8月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 NPV計(jì)算NPV值計(jì)算表：(單位：萬元) 表5、編號(hào)月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月-2564.7-2543.49 -2543.49 0

53、.9917 22004年10月-548.46-539.43 -3082.93 0.9835 32004年11月-548.46-534.97 -3617.90 1137.74 1109.76 1109.76 0.9754 42004年12月-548.46-530.55 -4148.45 1137.74 1100.59 2210.35 0.9673 52005年1月-548.46-526.17 -4674.62 1137.74 1091.49 3301.85 0.9594 62005年2月-548.46-521.82 -5196.44 1513.19 1439.69 4741.54 0.9514

54、72005年3月-548.46-517.51 -5713.95 1513.19 1427.79 6169.33 0.9436 82005年4月-548.46-513.23 -6227.18 1524.57 1426.64 7595.96 0.9358 92005年5月-548.46-508.99 -6736.17 853.30 791.89 8387.86 0.9280 102005年6月-548.46-504.78 -7240.95 853.30 785.35 9173.21 0.9204 112005年7月-548.46-500.61 -7741.56 853.30 778.86 9952

55、.06 0.9128 122005年8月-548.46-496.47 -8238.03 853.30 772.42 10724.48 0.9052 備注：折現(xiàn)率為10%由上表能夠看出：NPV=10724.48-8238.03=2486.45萬元。內(nèi)部收益率計(jì)算內(nèi)部收益率計(jì)算表: 表6、編號(hào)月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月-2564.69-2564.69 22004年10月-548.46-548.46 32004年11月-548.461137.74 589.28 42004年12月-548.461137.74 589.28 52005年1月-548.461137.74 589.28

56、62005年2月-548.461513.19 964.73 72005年3月-548.461513.19 964.73 82005年4月-548.461524.57 976.11 92005年5月-548.46853.30 304.84 102005年6月-548.46853.30 304.84 112005年7月-548.46853.30 304.84 122005年8月-548.46853.30 304.84 IRR=12.8%內(nèi)部收益率12.8%大于公司的預(yù)期收益12.5%小結(jié)一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期的收益為銷售收入扣除建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、營銷推廣費(fèi)用，計(jì)算可知該項(xiàng)目的收益為

57、2779.6萬元，收益率為25.1%。該項(xiàng)目的NPV值及IRR均符合投資要求。同時(shí)，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動(dòng)式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。其收益應(yīng)許多于8340萬元。因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資為11052.5萬元，五年內(nèi)總收益為11120萬元，收益率為100.6%.十國風(fēng)情園項(xiàng)目東南亞十國風(fēng)情園項(xiàng)目(以下簡稱十國風(fēng)情園) 是高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，位于欽州三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)，占地約200畝，功能集商務(wù)、娛樂、休閑于一體。SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海

58、豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊(yùn)深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。優(yōu)勢三娘灣旅游資源豐富獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候和氣，雨量充沛，溫差小，負(fù)離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點(diǎn)。旅游旺季每年長達(dá)11個(gè)月，旺季時(shí)刻遠(yuǎn)大高于秦皇島等中國其它聞名海濱景區(qū)。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產(chǎn)品如酒店接待、風(fēng)情園政府將不同意重復(fù)建設(shè)；二是十國風(fēng)情園的土地緊鄰海濱浴場，是以后的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。 劣勢三娘灣風(fēng)景區(qū)開發(fā)起步晚，人才

59、缺乏；資金短缺，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差。現(xiàn)已修一個(gè)排污管道，但未做到生態(tài)排放，今后環(huán)境愛護(hù)會(huì)受考驗(yàn)。機(jī)遇國家旅游進(jìn)展機(jī)遇中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展對(duì)旅游業(yè)的推動(dòng)作用。依照國家旅游局“十五”打算，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個(gè)二十年翻三番，即增長8倍的宏偉目標(biāo)。政策機(jī)遇國務(wù)院做出了實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓舞進(jìn)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點(diǎn)和進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進(jìn)省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)制造了前所未有的進(jìn)展機(jī)遇。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極進(jìn)展旅游業(yè)的政策要求，也是

60、欽州市委、市政府“三個(gè)一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對(duì)外開放優(yōu)惠政策。旅游市場機(jī)遇據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入差不多占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個(gè)國家的旅游總收入占全球旅游總收入的81。全球?yàn)I海旅游業(yè)高速進(jìn)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，進(jìn)展前景十分寬敞。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上信道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上進(jìn)展特不迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。旅游方面，1997年東盟10國的居民到廣西旅游的總?cè)藬?shù)為3.1萬人次，而2002年差不多高達(dá)17.5萬人次。2003年，中國人均GDP首次突破10