物權法講座課件

1、物權法講座The lecture of property rights law2008年3月1完善民法定分止爭物盡其用2主 要 內 容Primary coverage 物權思想的起源和引入物權法立法歷程物權法章節(jié)內容業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權相鄰權地役權3古羅馬日本中國物權思想的起源及引入origin and Introduces 4物權法立法歷程Legislation course1994年列入規(guī)劃1999年梁稿形成2000年王稿形成2001年人大初稿2002年首次審議2004年10月第二次審議2005年6月第三次審議2005年8月鞏獻田上書2005年10月第四次審議物權法姓資姓社大討論2006

2、年8月第五次審議2006年10月第六次審議2006年12月第七次審議2007年3月16日十屆全國人大五次會議通過5物權法的章節(jié)內容Chapter content物權法共分為五編十九章，共247條。第一編：總則。包括3章，分別為1、基本原則；2、物權的設立、變更、轉讓和消滅；3、物權的保護。第二編：所有權。包括6章，分別為4、一般規(guī)定；5、國家所有權和集體所有權、私人所有權；6、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權；7、相鄰關系；8、共有；9、所有權取得的特別規(guī)定。第三編：用益物權。包括5章，分別為10、一般規(guī)定；11、土地承包經營權；12、建設用地使用權；13、宅基地使用權；14、地役權。第四編：擔保物權。

3、包括4章，分別為15、一般規(guī)定；16、抵押權；17、質權；18、留置權。第五編：占有，共1章，即19、占有。6業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權Owners Partitioned Ownership of Building Areas 相關概念幾個熱點問題建筑物區(qū)分所有權權能7相關概念definition物權所有權共有建筑物區(qū)分所有權8相關概念definition物權所有權共有建筑物區(qū)分所有權物權法第二條第三款對物權下了定義：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權?！睆娜齻€方面把握物權的概念：物權是對特定的物享有的權利。 物權是對物直接支配和排他

4、的權利。 物權的內容主要包括三個方面：所有權、用益物權和擔保物權。9物權所有權共有建筑物區(qū)分所有權物權法第三十九條: 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。 相關概念definition10案例case張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。 憲法第三十九條 中華人民共和國公民的住宅不

5、受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。意見（試行）第條：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的，可以責令受益人適當補償 。11物權所有權共有建筑物區(qū)分所有權物權法93條:不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。 共同共有按份共有物權法第第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。 物權法第第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。 王某在婚后購買了一套單位職工集資福利住房，與妻子耿某一起居住。2004年11月，王某瞞著耿某以107000元將房子賣給了楊某。200

6、5年6月，耿某發(fā)現房子被賣，將丈夫和楊某告上了法庭。法院認為，王某與耿某為夫妻關系，而王某未經耿某同意便私自賣房，并自行收取了購房款。依據相關法律，法院判決王某與楊某訂立的房屋買賣協(xié)議無效，楊某須將房屋返還耿某和王某，而王某則需返還楊某房款107000元及利息。 相關概念definition12物權所有權共有建筑物區(qū)分所有權物權法第七十條：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 相關概念definition13業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的權能物權法第七十條： 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有

7、部分享有共有和共同管理的權利。 第一項權能-業(yè)主對專有部分的所有權：占有、使用、收益和處分第二項權能-業(yè)主對建筑區(qū)劃內共有部分的共有權第三項權能-業(yè)主對建筑區(qū)劃內共有部分的共同管理權第七十三條建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 14幾個熱點問題物業(yè)公司的法律地位車庫車位問題建筑物廣告收入電費暖費電梯費改變建筑物使用性質裝修15幾個熱點問題物業(yè)公司的法律地位車庫車位問題建筑物廣告收入電費暖費電梯費改變建筑物使用性質裝修16第八十一條：

8、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。引申：業(yè)主家中被盜、遇害能否拒交物業(yè)費并追究物業(yè)責任？17案例case胡某在街上偶遇高中同學陳虎,將陳帶回家中。陳見胡家中裝修考究,認定胡家中肯定有不少錢,歹心頓生。他便找到劉說:“我有一同學很富有,住在小區(qū)。小區(qū)門衛(wèi)很松,進出不需登記,咱們到那兒弄點錢怎么樣?”劉滿口贊同。陳、劉帶著事先買好的一把鐵錘,再次前往胡家。他們來到小區(qū)門衛(wèi)處,發(fā)現門衛(wèi)不在,便大搖大擺徑直走到胡頌華家門口。陳敲開門,胡很客氣地將他們請進了客廳。劉轉到胡的后面,拿出事先準備好的鐵

9、錘猛擊其頭部,胡應聲倒下。陳見胡倒下,奪過劉手中的鐵錘,又朝胡的頭部猛擊數下,致其當場身亡。結果共劫得現金5200元、西門子 一部以及一些電腦附件。請問物業(yè)有無責任？18第七十四條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。引申：車被盜或被劃傷，物業(yè)是否應承擔責任？19案例case某小區(qū)建成后,由開發(fā)商指定的物業(yè)公司負責物業(yè)管理。因為種種糾紛，物業(yè)公司退出了小區(qū)物業(yè)管理，但物業(yè)公司只是向業(yè)主移交了部分資料和物品，而涉

10、及到小區(qū)全體業(yè)主利益的相關圖紙、特別是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下車庫卻并沒有移交。小區(qū)業(yè)主委員會一紙訴狀將昌皖公司以及萬國公司告上法庭，要求返還地下停車庫、值班室、物管用房以及小區(qū)平面圖等圖紙資料。 20第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。 21第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 22案例case住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外

11、墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。 請問：物業(yè)公司是否有權制止衛(wèi)某的行為？物業(yè)公司是否有權提起訴訟？第八十三條業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第一百零八條起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織； 第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 23記者針對這一現象對三個商業(yè)住宅小區(qū)業(yè)主，共計40人進行了一次調查。當記者問道：“每天面對電梯間內的

12、商業(yè)廣告，您是否考慮過廣告收益該歸誰？”有3位表示歸業(yè)主，占被訪者人數的；有8位表示，自己沒留心、沒考慮過此問題，占被訪者人數的20；有29位選擇“收益歸誰不能確定”，占被訪者人數的。在回答“廣告發(fā)布前，您是否看到相關通告”？有33位表示沒看到，占被訪人數的；有7位表示沒有留意，占被訪人數?！懊總€月的電梯廣告收益，物管部門是否公布”？有37位表示，所在小區(qū)從未公布，占被訪人數的；有3位表示，沒留心，占被訪人數的。 24物業(yè)收水電暖費的法律依據業(yè)主不交可否斷水斷電停暖氣業(yè)主可否以沒入住拒交電梯費第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 25相

13、鄰關系Neighboring Relationship 相鄰關系的概念幾種常見的相鄰關系處理相鄰關系的基本原則26法律上的相鄰關系又稱相鄰權。是指相鄰的不動產所有人或占有人對各自所有的或占有的不動產在行使所有權或者占有權時，因相鄰各方相互間應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利、義務關系。 27第八十四條：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 28相鄰土地上的通行使用關系相鄰防險、環(huán)保關系相鄰流水排水關系建筑物相鄰關系相鄰管線安設關系29相鄰土地上的通行使用關系相鄰防險、環(huán)保關系相鄰流水排水關系建筑物相鄰關系相鄰管線安設關系張三土地李四土地30

14、相鄰土地上的通行使用關系相鄰防險、環(huán)保關系相鄰流水排水關系建筑物相鄰關系相鄰管線安設關系A村B村31相鄰土地上的通行使用關系相鄰防險、環(huán)保關系相鄰流水排水關系建筑物相鄰關系相鄰管線安設關系32相鄰土地上的通行使用關系相鄰防險、環(huán)保關系相鄰流水排水關系建筑物相鄰關系相鄰管線安設關系F1985年3月，張某房屋與鄰居趙某的房屋相鄰，2005年12月，趙某翻蓋房屋，在原址上蓋起了一棟四層小樓。張某家的通光、通風大受影響，居住環(huán)境明顯不如從前。2007年3月23日，張某一紙訴狀將趙某推向被告席。訴稱侵害了其采光權，現要求趙某賠償其損失1萬元。 33相鄰土地上的通行使用關系相鄰防險、環(huán)保關系相鄰流水排水關

15、系建筑物相鄰關系相鄰管線安設關系34案例case張某與戴某系鄰居，張家在東、戴家在西，兩家之間相隔一條7米寬的南北沙石路。戴家要在其住址建一座四層樓，銀河建筑公司承建。張某以戴某為被告向法院提起訴訟，稱：戴在建設施工中，不考慮相鄰房屋的安全問題，使用大型施工機械履帶式挖掘機開挖墻角，導致其所有的房屋結構受到嚴重損害，墻體多處出現裂縫，要求戴立即停止侵害并賠償房屋翻建損失。戴答辯稱：我家系建設方，未直接進行施工，沒有致害原告的行為，故不是適格被告。請問，張能否以戴為被告，為什么？35地役權easement on land地役權的概念地役權與相鄰關系的區(qū)別36莊稼地第一百五十六條：地役權人有權按照

16、合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。 37（1）相鄰權是法定權利，地役權是約定權利；（2）相鄰權無須登記，地役權需要登記；（3）相鄰權無對價，地役權可有對價； （4）相鄰權的不動產之間是相鄰的，地役權的不動產間不必然相鄰；（5）相鄰權發(fā)生在任何不動產權利人之間，地役權的主體是有選擇的。 38案例1：近期青島市興華路37號樓一戶居民家的水管因年久失修突然爆裂，致全樓停水。其實從去年七月份就準備進行一戶一表改造。根據自來水公司規(guī)定，網點房不享受改造優(yōu)惠?？墒菢巧系淖粢脑欤苓€必須從一樓走。一樓的業(yè)戶們?yōu)榇硕疾煌馑軓募依锝涍^，改造工程也就沒法展開。請問：網點房業(yè)主有沒有義務讓自來水管道從自己的房子通過？案例2：甲房