房地產開發(fā)企業(yè)會計的處理方式

1、房地產開發(fā)企業(yè)會計講座（一、二）第一講 房地產開發(fā)企業(yè)會計的特點一、房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的要緊業(yè)務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產開發(fā)企業(yè)確實是從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經(jīng)營者。進行的要緊業(yè)務有：1土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建筑房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還能夠開展土地出租業(yè)務。2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建筑。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)能夠在開發(fā)完成的土地上接著開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品

2、作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。3都市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。4代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)同意政府和其他單位托付，代為開發(fā)的工程。二、房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產開發(fā)企業(yè)的生產經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點要緊有以下幾點：1開發(fā)經(jīng)營的打算性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格操縱在國家打算范圍之內，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、治理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設打算、銷售打算進行開發(fā)經(jīng)營。2開發(fā)產品的商品性。房地產開發(fā)企業(yè)的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或

3、銷售。3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務內容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產品、出租開發(fā)產品等與托付單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。4開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，通過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)時期，少則一年，多則數(shù)年

4、才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)時期都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價專門高，需要不斷地投入大量的資金。5經(jīng)營風險大。開發(fā)產品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。 三、房地產開發(fā)項目投資費用估算經(jīng)營房地產投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃時期，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。由于房地產開發(fā)項目的投資過程確實是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地

5、開發(fā)成本、建安工程造價、治理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。關于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本共有八項：1土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時刻、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在

6、都市人民政府頒布的都市基準地價或平均標定地價，依照項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用要緊有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地治理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地點有關規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地點政府能夠依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和

7、拆遷補償費。3前期工程費。前期工程費要緊包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般能夠按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3左右，水文地質勘探費可依照所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。要緊包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平坦費和通水、通電、通路的費用等。這些費用能夠依照實際工作量，參照有關計費標準估算。4建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。要緊包括建筑工程費(建筑、專門裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研

8、究時期，建安工程費可采納單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采納單位指標估算法來計算。6公共配套設施費。它要緊包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7不可預見費。它包括差不多預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。8開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地點政府或有關部門征收的費用。在一些

9、大中都市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應依照當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的治理費用、銷售費用和財務費用。1治理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。2銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或托付銷售代理的各項費用。要緊包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3；(2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4一6。3財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，要緊為借款利息和其他財務費用(如匯兌損

10、失等)。(三)投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產開發(fā)項目投資估算的作用：(1)是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據(jù)；(2)是確定設計任務書的投資額和操縱初步設計概算的依據(jù)；(3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經(jīng)濟分析的依據(jù)。四、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經(jīng)營活動的專門情況和治理要求，房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下專門情況：1產成品的種類多，核算方法不同。2產品成本的核算復雜。3經(jīng)營收入及其相關稅金的核算不同。 第二講 房地產開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：1原

11、材料類存貨。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2設備類存貨。指企業(yè)購人的用于房地產開發(fā)經(jīng)營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。3在產品類存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產品(即在建工程)。4產成品類存貨。指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，能夠按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)產品、出租開發(fā)產品和周轉房等。5開發(fā)用品類存貨。指企業(yè)在進行房地產開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產開發(fā)企業(yè)專門存貨要緊是設備類存貨和各種開發(fā)產品。注意

12、：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。一、設備采購與收發(fā)的核算在一般情況下，供應部門負責編制設備供應打算、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設備倉庫負責設備的收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發(fā)的核算。設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發(fā)、結存情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。分不核算企業(yè)購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。例1 某房地產開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付

13、。依照購貨發(fā)票、銀行結算憑證等作如下分錄：借：物資采購設備 820000貸：銀行存款 820000假設企業(yè)材料設備采購保管費的打算分配率為2，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。借：物資采購設備 16400貸：采購保管費 16400電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。借：庫存設備 836400貸：物資采購設備 836400二、開發(fā)產品的核算開發(fā)產品是指企業(yè)差不多完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，能夠按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發(fā)產品實際上是開發(fā)建設過程的

14、結束和銷售過程的開始。為了正確核算開發(fā)產品的增加、減少、結存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產類“1285開發(fā)產品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發(fā)產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發(fā)產品的實際成本。本賬戶應按開發(fā)產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。1開發(fā)產品增加的核算。企業(yè)的開發(fā)產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。例2 房地產開發(fā)企業(yè)依照竣工驗收單，本月已完開發(fā)產品實際成本為3 305萬元。其中：土

15、地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。借：開發(fā)產品土地 650000房屋 25 900000代建工程 5000000配套設施 1 500000貸：開發(fā)成本 330500002開發(fā)產品減少的核算。企業(yè)的開發(fā)產品會因對外轉讓、銷售等緣故而減少。關于減少的開發(fā)產品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。企業(yè)對外轉讓、銷售開發(fā)產品時，應于月份終了時按開發(fā)產品的實際成本，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。采納分期收款結算方式銷售開發(fā)產品的，在將開發(fā)產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)產

16、品”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品土地(或房屋)”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產業(yè)經(jīng)營用房，應視同建筑固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發(fā)產品配套設施”賬戶。三、出租開發(fā)產品出租開發(fā)產品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開發(fā)產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤

17、銷”兩個二級賬戶。其中：“出租產品”二級賬戶核算出租開發(fā)產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產品用途對外銷售的出租開發(fā)產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。“出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發(fā)產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產品累計攤銷價值。關于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類不、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、

18、租金單價等情況。1出租開發(fā)產品增加的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品出租產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。2出租開發(fā)產品攤銷的核算。出租開發(fā)產品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等緣故，其價值會逐漸減少。企業(yè)應依照出租開發(fā)產品的原始價值、凈殘值和可能攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產品年攤銷率=（1-凈殘值率）/可能攤銷年限100%出租開發(fā)產品月攤銷率=出租開發(fā)產品年攤銷率12出租開發(fā)產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產品原始價值該出租開發(fā)產品月攤銷率企業(yè)按月計提

19、出租產品攤銷時，借記“主營業(yè)務成本出租產品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產品出租產品攤銷”賬戶。3出租開發(fā)產品修理的核算。出租開發(fā)產品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務成本出租產品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤人“主營業(yè)務成本出租產品”賬戶。4出租開發(fā)產品減少的核算。企業(yè)改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入商品房銷售”賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記“主營業(yè)務成本”賬戶，按出租產品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產品出租產品攤銷”賬戶，按出租產品原始價值貸記

20、“出租開發(fā)產品出租產品”賬戶。例3 某房地產企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。收到房屋銷售款時：借：銀行存款 1 200000貸：主營業(yè)務收入商品房銷售 1 200 000房屋銷售當月末結轉其銷售成本時：借：主營業(yè)務成本商品房銷售 1 000000出租開發(fā)產品出租產品攤銷 1000000貸：出租開發(fā)產品出租產品 2000000四、周轉房的核算周轉房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，產權歸企業(yè)所有的各種房屋。包括：(1)在開

21、發(fā)建設過程中已明確為安置拆遷居民周轉使用的房屋；(2)企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉使用的部分；(3)搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋。為核算周轉房的實際成本，企業(yè)應設置“1296周轉房”總分類賬戶，并在該賬戶下設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個二級賬戶?！霸谟弥苻D房”二級賬戶核算在用周轉房實際成本，借方登記增加的在用周轉房實際成本，貸方登記減少的在用周轉房實際成本。借方余額反映在用周轉房的原始價值?！爸苻D房攤銷”二級賬戶核算周轉房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉房攤銷價值，借方登記改變周轉房用途，對外銷售應沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用

22、周轉房的累計已提攤銷價值。1周轉房增加的核算。企業(yè)應于周轉房竣工驗收或投入使用時，按事實上際成本，借記“周轉房在用周轉房”賬戶，貸記“開發(fā)產品”、“開發(fā)成本”等賬戶。關于在用周轉房，企業(yè)還應依照其具體使用情況，建立“周轉房使用卡片”，按每一套周轉房的棟號(或樓層、房間號)進行明細 核算，詳細記錄周轉房的坐落地點、結構、層次、面積、安置居民姓 名等情況。2周轉房的攤銷的核算。周轉房在周轉使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應轉移到受益對象的成本中去。由于周轉房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計人到“主營業(yè)務成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來負擔。周轉房攤銷價值一般應按月計

23、提，其計算原理類同于出租開發(fā)產品攤銷額的計算。按計提的月攤銷額，借記“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費用”等賬戶，貸記“周轉房周轉房攤銷”賬戶。3周轉房修理的核算。由于周轉房直接服務于企業(yè)各有關的開發(fā)項目，數(shù)額小的修理費，可直接計人有關的開發(fā)產品成本，數(shù)額較大的修理費，可先通過“待攤費用”核算，并分次攤銷計入有關開發(fā)產品成本。企業(yè)依照實際情況經(jīng)常會改變周轉房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉房進行恢復性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理費一樣，計入有關開發(fā)產品成本。4周轉房銷售的核算。企業(yè)將周轉房改變用途，對外銷售時，應視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記“銀行存款”、“應收賬款”等

24、賬戶，貸記“主營業(yè)務收入商品房銷售”賬戶；結轉銷售成本時，應按周轉房攤余價值，借記“主營業(yè)務成本商品房銷售”賬戶，按累計已提攤銷價值，借記“周轉房周轉房攤銷”賬戶，按周轉房原始價值，貸記“周轉房在用周轉房”賬戶。第三講 房地產開發(fā)企業(yè)產品成本的核算（上） 房地產開發(fā)的程序通常分為四個時期，即投資決策分析時期、前期工程時期、建設時期和租售時期。在以上四個時期的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和治理生產經(jīng)營而發(fā)生的治理費用等。這些費用中，有些能夠計入開發(fā)產品成本中，有些則不能計入開發(fā)產品成本。能夠直接計入到

25、開發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為期間費用。一、開發(fā)產品成本的內容開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發(fā)工作質量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產品銷售價格的基礎。開發(fā)產品成本按其用途，可分為以下四類：1土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。2房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費

26、用支出。3配套設施開發(fā)成本。它是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4代建工程開發(fā)成本。它是指房地產開發(fā)企業(yè)同意托付單位的托付，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產開發(fā)成本核算對象開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應依照其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時刻相近

27、、由同一施工單位施工的，能夠并為一個成本核算對象。3關于個不規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，能夠結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產開發(fā)成本項目開發(fā)產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。1土地征用及拆遷補償費：指房地產開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。2前期工程費：指企業(yè)在前期預備時期發(fā)生的各項費

28、用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3基礎設施費：指建筑各項基礎設施發(fā)生的費用。基礎設施要緊是指與開發(fā)產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5配套設施費：指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公

29、共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內。6開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和治理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動愛護費、周轉房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為治理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“治理費用”中核算。目前我國房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平坦，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平坦，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。因此，

30、每一個開發(fā)企業(yè)應依照前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。四、開發(fā)產品成本核算程序(一)應設置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可依照其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：1“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，

31、并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。2“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動愛護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記 分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。(二)開發(fā)產品成本核算程序開發(fā)產品成本的核算程序是指房地產開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：1歸集開發(fā)產品費用。(1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用

32、，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。(2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。(3)將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2計算并結轉已完開發(fā)產品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入“開發(fā)產品” 賬戶，即借記“開發(fā)產品”賬

33、戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3按已完開發(fā)產品的實際功能和去向，將開發(fā)產品實際成本結轉進入有關賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產品”、“出租開發(fā)產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。第四講 房地產開發(fā)企業(yè)產品成本的核算（中） 五、土地開發(fā)的成本核算土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業(yè)的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業(yè)的最終產品，應單獨核算其土地開發(fā)成本。(一)土地開發(fā)費用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)

34、過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶核算。分不按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。1土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。2，配套設施費的歸集與分配。配套設施的建設可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，因此其費用歸集的方法有以

35、下兩種情況：(1)與土地開發(fā)同步進行的配套設施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。(2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶中。假如土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設施的費用可先按其打算成本(或預算成本)在土地開發(fā)成本中預提。預提時，借記“開發(fā)

36、成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“預提費用預提配套設施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費差額，應調整有關土地開發(fā)成本。3開發(fā)間接費用的歸集與分配。企業(yè)內部獨立核算單位為組織和治理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶內。假如直接組織和治理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內。(二)完工土地開發(fā)成本的結轉已完

37、土地開發(fā)項目應依照其用途，采納不同的成本結轉方法：1為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。開發(fā)完成后，應將事實上際成本轉入“開發(fā)產品土地”賬戶。2開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時，將事實上際成本結轉計人有關的房屋開發(fā)成本中。結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。(1)分項平行結轉法。確實是將應結轉的土地開發(fā)費用，按成本項目分不平行轉入有關房屋開發(fā)成本的相關成本項目內。其會計分錄是：借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費 al前期工程費 a2基礎設施費 a3建筑安裝費 a4配套設施費 a5開發(fā)間接費用 a6貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費 al前期工程費 a2基礎設施費 a3建筑安裝費 a4配套設施費 a5開發(fā)間接費用 a6這種結轉方法要緊適用于改作自用的商業(yè)性建設場地的成本結轉。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。(2)歸類集中結轉法。確實是將應結轉的各項土地開發(fā)費用，