商業(yè)綜合體、步行街設(shè)計要點(diǎn)分析

1、業(yè)態(tài)多樣化與消費(fèi)享受化，引導(dǎo)了商業(yè)地產(chǎn)的升級與變革，形成 了休閑商業(yè)聚集的全新創(chuàng)造一商業(yè)綜合體。商業(yè)人行流線組織、各 區(qū)域機(jī)動車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為專 業(yè)和重要。大型商業(yè)綜合體 Commercial Complex Building1、大型商業(yè)綜合體概念“商業(yè)綜合體”的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明 顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、 酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的，城中之城”（功 能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。而“商業(yè)綜合體”，是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間

2、 的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨 益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。大型商業(yè)綜合體是城市中集合了多種功能的群體建筑，一般建筑 面積（不含地下）在25萬平方米100萬平方米。目前的萬達(dá)廣場系 列都屬于此列。大型商業(yè)綜合體包含（但不限于）以下部分：Shopping Mall :其中有百貨商場、精品店街、各主力店（比如運(yùn)動100、KTV、 酒樓、電影院等）、超市（位于地下層）。該部分建筑將大部分自持。室內(nèi)（外）步行街區(qū):一般23層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、 中小型主力店（100皿500皿）、休閑性質(zhì)商店為主。該

3、部分建筑 將大部分銷售。辦公建筑群：甲級辦公樓或SOHO類辦公塔樓。該類建筑將為商業(yè)物業(yè)提供大 量消費(fèi)人群，同時辦公銷售可以平衡項(xiàng)目前期資金流。酒店建筑：為辦公建筑及周邊配套的酒店建筑，一般設(shè)置商務(wù)酒店一棟、星 級酒店一棟。住宅或公寓類建筑：商業(yè)的繁華將極大提高周邊居住建筑的價格，同時住宅銷售可以 平衡項(xiàng)目前期資金流。2、大型商業(yè)綜合體設(shè)計要點(diǎn)大型商業(yè)綜合體對城市空間有較大的影響力，就其自身感染力而 言，主要是由平面立面自然環(huán)境和人工環(huán)境等多維建筑環(huán)境組成的。 在實(shí)際的設(shè)計中，必須綜合考慮城市功能建筑和人文環(huán)境。商業(yè)建筑 規(guī)劃中最重要的是流線設(shè)計（組織），這包含：商業(yè)人行流線組織、 各區(qū)域機(jī)動

4、車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為 專業(yè)和重要。商業(yè)人行流線組織要點(diǎn)：第一位：唯一性各商業(yè)區(qū)，商業(yè)主街（主流線）只能有一條。商業(yè)主街分支，表面看是增加了商業(yè)街長度，增多了臨街店鋪， 實(shí)則是：讓人群產(chǎn)生迷惑。90%的人群會走向較大的商業(yè)街，并且不 會返回到支街。（可回憶自身逛街的經(jīng)歷）支街只能出現(xiàn)在目的性商 業(yè)中（專業(yè)市場）。商業(yè)街入口處的分支是可以允許的，因?yàn)榉种Р粫斐煞较蚶Щ蟆１容^適宜的商業(yè)街形式為：第二位：入口標(biāo)識性各商業(yè)主入口必須分級。從主到次分別為：一級出入口：室內(nèi)外步行街主出入口，形象最為突出，應(yīng)把90% 以上人群吸引入，這樣各商業(yè)才能帶活。二級出入口：大型主力店出

5、入口，形象上比一級入口要次要許多。三級出入口：辦公、商務(wù)酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性 很強(qiáng)，無需強(qiáng)化出入口，注意出入口建筑標(biāo)識即可。3、建筑立面具有標(biāo)志性商業(yè)建筑的外立面設(shè)計尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物 業(yè)的形象從而決定檔次。商業(yè)建筑立面設(shè)計要注意的是：1、建筑立面相對簡潔，而具有質(zhì)感，突出材料的高檔性。復(fù)雜而 色彩化的建筑立面風(fēng)格已不再是世界和中國的主流設(shè)計風(fēng)格；2、必須進(jìn)行專項(xiàng)的廣告位和店招設(shè)計；3、結(jié)合內(nèi)部功能進(jìn)行立面設(shè)計，有目的的開設(shè)采光窗。需注意: 大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光 約越有利于商業(yè)。例如：百貨商場，采光面會讓消費(fèi)者分心，并且不

6、 利于商品的重點(diǎn)式照明。4、不同功能建筑按各自設(shè)計參數(shù)設(shè)計商業(yè)綜合體內(nèi)部功能較多，很多功能具有較為復(fù)雜的設(shè)計要求， 平面設(shè)計中需充分考慮。以萬達(dá)廣場部分主力店設(shè)計要求為例：萬達(dá)百貨：建筑面積要求：2500040000平方米。位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不 超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3 米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不 宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。室內(nèi)商業(yè)步行街的平面：長度：步行街的長度以280350米為宜。柱網(wǎng)：一般以8.48.4米為宜。步行街兩側(cè)店面之間的寬度：首層910米，二、三

7、層 1517米(3) “橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.54米， 在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至56米店鋪：精品店基本單元進(jìn)深宜8米12米，個別店鋪可加大。步 行街各商鋪不能有“門對門”式設(shè)計。沃爾瑪：層高：不小于5.4米，燈帶下凈高3.7米。由于有降板區(qū)，而主力 店技術(shù)條件的提供往往滯后，在工期需要時，可先預(yù)留300厚覆土層 高度和荷載取值而先期出圖。卸貨區(qū)：沃爾瑪首層室外需設(shè)40英尺貨柜車位一個，貨柜車凈高 4.5米，地下設(shè)4輛小貨車停車位，凈高3米，卸貨平臺高1.21.3 米，地下設(shè)倉儲區(qū)。家樂福：家樂福一般15000平方米或以上。如設(shè)置在地下一層或地上二、 三層，需在首

8、層入口處提供10001500平方米的外租區(qū)；首層對大 型貨柜車無嚴(yán)格要求，只要地面滿足4輛小貨車?？考纯桑徊辉O(shè)抬起 式卸貨平臺，宜考慮地下卸貨，卸貨通道及卸貨區(qū)，凈高宜達(dá)到3.6 米。超市的生鮮區(qū)需要降板，降板高度300mm用于做水溝排水及冷 庫底板。5、辦公及住宅立面設(shè)計公建化辦公建筑及住宅（SOHO ）平面按要求設(shè)計，但立面應(yīng)和商業(yè)建 筑匹配，必須顯得公建化。建筑立面材料選?。罕狈浇ㄖ饕扇∈?、各類玻璃材料；南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材 料（比如孔板、拉索等）各建筑立面大致預(yù)算：RMB/ tf甲級辦公樓：7501000SOHO 辦公樓：450550商業(yè)建筑（

9、裙房）：8501200住宅建筑：350400（零售）商業(yè)步行街 Commercial Retails1、（零售）商業(yè)步行街概念商業(yè)步行街是通過室外步行街進(jìn)行流線組織的商業(yè)建筑。它以低 多層建筑為主，包含中小型獨(dú)立建筑、沿街商鋪等形式。功能較為靈 活，以休閑、娛樂、餐飲功能為主，輔以部分中小型主力店。商業(yè)步 行街建筑面積在5萬30萬平方米之間。商業(yè)步行街一般包括以下部分：商店街：商業(yè)步行街的主要街道，街道兩邊布局各主力店及主力餐飲店面 的入口大堂。該部分建筑應(yīng)保持35%以上自持，以控制商業(yè)形態(tài)和檔 次定位。獨(dú)立商業(yè)建筑：獨(dú)立商業(yè)建筑體有利于中大型商家入駐和經(jīng)營，同時在招商上的 兼容性極佳。此類建

10、筑必須置于商業(yè)街入口附近或者臨街面，以利用 入駐的主力店吸引人群進(jìn)入商業(yè)街。地下商業(yè)街：商業(yè)步行街的界面一般比較長，可以利用高差或者下沉式廣場， 把地下空間開發(fā)成地下步行街。地下步行街頂板必須有較多的開敞， 以弱化地下層的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娛樂商業(yè)、 以及快餐店等小型餐飲店。辦公、酒店建筑群：辦公及酒店建筑的流線組織必須和商業(yè)街流線完全分離。此類建 筑的銷售也是平衡前期投資的必要手段。2、（零售）商業(yè)步行街設(shè)計要點(diǎn)步行街的流線組織也是第一重要的。1）流線組織的要點(diǎn)：第一位：唯一性同大型商業(yè)綜合體的商業(yè)街組織原則相同，其主街只能有一條。 切忌盡端式商業(yè)街或者廣場。第二位：商業(yè)廣場的設(shè)計商業(yè)步行街的長度往往較長，在入口及中間部分，必須通過商業(yè) 廣場的設(shè)置，緩解人群的疲憊感。設(shè)計時必須注意：商業(yè)廣場的出入 口必須明顯和順暢。第三位：商業(yè)街視線“通而不暢”商業(yè)步行街的內(nèi)部形態(tài)最好不要呈直線的一”字形，比較忌諱的是兩個主要出入口被穿視。2）商業(yè)街的立面風(fēng)格主要有兩種：（1）、（異域）風(fēng)情化風(fēng)格（異域）風(fēng)情化商業(yè)步行街一般適合于大型住宅社區(qū)附近，內(nèi)部 功能以餐飲娛樂類為主。郊區(qū)的OUTLETS 也會采取此類風(fēng)格。（2）、現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格適合于都市的商圈內(nèi)，其立面形象兼容性較好。3、其他注意事項(xiàng)：商業(yè)步行街建筑根據(jù)地區(qū)特