方案公司代理合同

1、一個(gè)最新完成的策劃方案（莒南）（已簽訂代理合同）聚首裕隆推廣思路策劃總監(jiān)：武子原一、引言凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。凡樓盤(pán)鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤(pán)。對(duì)代理公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關(guān)注的方式，將產(chǎn)品推介給消費(fèi)者。對(duì)聚首裕隆而言：一張白紙，萬(wàn)事待書(shū)，能夠講有充分發(fā)揮的空間，也能夠講無(wú)憑可依，無(wú)落手之處。關(guān)于光輝偉業(yè)而言：市場(chǎng)把握是經(jīng)驗(yàn)，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。而豐富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地點(diǎn)，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是獨(dú)一無(wú)二的制造力。關(guān)于我們雙方

2、的合作而言：找到一個(gè)共同的支點(diǎn)，托起2007年一個(gè)令莒南城震撼的項(xiàng)目聚首裕隆。需要特不講明的是：在本方案中，鑒于項(xiàng)目自身資料短缺，我公司即憑借以往經(jīng)驗(yàn)與對(duì)項(xiàng)目的有限理解，展開(kāi)不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明我司的工作態(tài)度與方式；更重要的，是通過(guò)我方對(duì)項(xiàng)目整體策劃建議，從開(kāi)發(fā)理念的角度，為進(jìn)展商提供一個(gè)更新的視角，更寬敞的思路。聚首裕隆，致力打造莒南高檔公寓標(biāo)志性建筑之一，將在莒南的建設(shè)與繁華的歷程中寫(xiě)上濃墨重彩的一筆。作為物業(yè)形態(tài)豐富多樣的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，聚首裕隆是否能以一個(gè)有力（有勁、有吸引力、有新意）的聲音唱出不同的變調(diào)？作為莒南高檔公寓的標(biāo)志之一，聚首裕隆是否能以全新的建設(shè)理念和非同一般的形象

3、驚艷市場(chǎng)？這正是我們要考慮的核心。聚首裕隆是一幢12層小高層物業(yè)，面對(duì)如此一個(gè)新的推廣課題，我們敏銳地意識(shí)到：整合是我們必須的方法，創(chuàng)新是我們策略的靈魂。二、整合推廣方向考慮 （一）核心方向考慮從營(yíng)銷推廣的角度來(lái)看，聚首裕隆有什么能夠吸引足夠多的眼球，在市場(chǎng)上掀起風(fēng)潮？假如從單個(gè)產(chǎn)品的功能性角度來(lái)看，并不具有如此的力量。也確實(shí)是講假如把建筑、住宅、生活方式等拆開(kāi)來(lái)，和我們的對(duì)手相比，專門(mén)難做到從本質(zhì)上與它們有所區(qū)不并煥發(fā)新意。我們?nèi)绱丝紤]：聚首裕隆的差不多功能可分為兩大塊：生活與品位。其中生活功能我們主張簡(jiǎn)約的生活態(tài)度，而品位包括精神與身份的炫耀。不再像一般的項(xiàng)目中多種形態(tài)分開(kāi)推廣，我們換一種

4、角度來(lái)看。這兩種功能結(jié)合在一起會(huì)有什么樣的新事物產(chǎn)生？一種全新的、具有革命性意義的、能夠制造一種導(dǎo)向性的都市物業(yè)形態(tài)聚首 在經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展下，“聚首”是現(xiàn)時(shí)期為部分“發(fā)達(dá)”起來(lái)的，并追求高舒適生活的“準(zhǔn)普及型產(chǎn)物”；“聚首”，舒適的生活、居家的名片得以融會(huì)，形成生活與品位相對(duì)“類聚”的獨(dú)立格局；“聚首”，把一種精神灌入住宅之中，通過(guò)工程技術(shù)、營(yíng)銷手段使兩者有機(jī)聯(lián)系，形成莒南特不的品質(zhì)化物業(yè)“代表座”；“聚首”，一種新的物業(yè)模式，它使得生活與品位能夠較好的融合，滿足“三世”（差不多“發(fā)達(dá)”的、正在“發(fā)達(dá)”的、今后“發(fā)達(dá)”的）業(yè)主的居住需求，但又不是高不可攀、華而不實(shí)的“花瓶”物業(yè)； 這種新模式的

5、差不多前提是處于在都市戰(zhàn)略性進(jìn)展的核心地段，在交通便利、進(jìn)展前景光明的都市新經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，而使得消費(fèi)者購(gòu)買聚首裕隆時(shí)，產(chǎn)生出欲望滿足的精神快感。 作為“欲+住”雙重模式的一種解決方式，相對(duì)一般住宅，聚首提出了一種更接近本質(zhì)的途徑。一般住宅僅為可利用強(qiáng)大現(xiàn)代生活方式提供了一種棲居滿足，而不能為更多的精神寄予、欲望奢求乃至品位彰顯等“特定”群體提供一個(gè)“3D”出路“3D：立體。在此寓意著生活的長(zhǎng)度、精神的廣度、品質(zhì)的寬度”，而聚首則從全然上、人性化地解決了欲、住如何有機(jī)相融的問(wèn)題。（二）延展性考慮A.關(guān)于聚首，我們有如此的考慮： 聚首是核心概念，在這一概念下能夠做深度的延展； 聚首是聚首裕隆面對(duì)市場(chǎng)

6、舞起的一面大旗，它具有極大的新意和被聚焦的可能，能夠吸引到更多的市場(chǎng)關(guān)注和目標(biāo)人群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品知名度的迅速擴(kuò)大； 除了項(xiàng)目本身已有的特性外，在建筑結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略方面，我們能夠?yàn)榫凼自Ｂ√峁﹫?jiān)實(shí)的支撐點(diǎn)； 聚首裕隆，它將成為莒南物業(yè)中一個(gè)具有最鮮亮個(gè)性的產(chǎn)品。在聚首的核心理念下，我們能夠做如此的延展性闡發(fā)： 聚首強(qiáng)調(diào)空間的概念，各種空間的相對(duì)獨(dú)立又有機(jī)融合才能成就聚首，包括生活空間、居住空間、精神空間、欲望空間； 聚首是科學(xué)的（有效融合商住并規(guī)避矛盾）； 聚首是人性的（完全符合目標(biāo)消費(fèi)群需要）； 聚首是自由的（商務(wù)與居住是自由調(diào)配的空間）； 聚首是全方位的（有全面的內(nèi)部配套和服務(wù)）。（三）整合推廣

7、結(jié)構(gòu)圖聚首裕隆聚首生活優(yōu)越 精神支柱聚首裕隆 生活空間 精神空間 欲望空間 配套 服務(wù) 建筑結(jié)構(gòu) 欲+住新空間三、案名設(shè)計(jì)聚首裕隆 之因此以此命名，要緊立意有三點(diǎn)：1）該物業(yè)定位為莒南高端物業(yè)形態(tài)，那么在“聚首”的意義范疇上講，“聚首”是最為直接點(diǎn)題的，蘊(yùn)藏“匯聚莒南首富”之意，是每一個(gè)“有資本、有條件”的從業(yè)住內(nèi)心必求的占有和向往，盡管藏而不露，但從內(nèi)心本質(zhì)上講，占有“裕隆”能帶來(lái)“精神享受上的滿足”、“聚首”能衍生“身份的尊貴”、“裕隆”能誘發(fā)“事業(yè)、生活雙向的飛黃騰達(dá)”?！熬凼自Ｂ　笔菑纳钫吒挥袧M足的精神追求與膜拜。2）從項(xiàng)目上講，該物業(yè)屬于莒南高端形象，寓意著“全莒南的富有者聚攏在本

8、項(xiàng)目”的一個(gè)“集中”體。3）從整體字面的相互聯(lián)系上講，一語(yǔ)雙關(guān)，既有形象又有召集的雙重含義，且上口易記，傳播力度強(qiáng)，直接點(diǎn)題，形象上乘。四、項(xiàng)目分析 【莒南縣簡(jiǎn)況】莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。全縣轄18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（16鎮(zhèn)2鄉(xiāng)），759個(gè)行政村，99萬(wàn)人口；總面積1752平方公里，109萬(wàn)畝耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣，運(yùn)輸便捷；距青島港200公里，距嵐山港30公里，日照港50公里，連云港90公里，臨沂機(jī)場(chǎng)40公里，青島機(jī)場(chǎng)

9、200公里，海陸空運(yùn)輸方便。莒南縣工業(yè)生產(chǎn)進(jìn)展迅速，對(duì)外經(jīng)貿(mào)勢(shì)頭強(qiáng)勁?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門(mén)類比較齊全的工業(yè)體系。全縣各類企業(yè)進(jìn)展到2000多家，有60多種產(chǎn)品分不獲市、省、部、國(guó)優(yōu)稱號(hào)，其中路克士牌運(yùn)動(dòng)鞋、福瑞牌味精、宇達(dá)牌墻地磚、玉皇牌花生油等獲省、市名牌產(chǎn)品稱號(hào)。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大類300多種系列產(chǎn)品已打入國(guó)際市場(chǎng)，春園集團(tuán)、雪鳳集團(tuán)、同泰食品、金勝糧油、綠潤(rùn)食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干

10、企業(yè)群體進(jìn)一步擴(kuò)大，并重點(diǎn)培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國(guó)最大的花生貿(mào)易集散地的規(guī)模。目前，我縣已與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，擁有自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)的企業(yè)達(dá)到59家。莒南縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，商貿(mào)服務(wù)業(yè)繁榮活躍。莒南縣地處交通要沖。兗（州）石（臼）鐵路、嵐（山）濟(jì)（寧）公路橫穿東西，莒（縣）新（浦）、莒（縣）阿（湖）公路縱貫?zāi)媳保?06國(guó)道在境內(nèi)西北部穿過(guò)，全縣公路通車?yán)锍踢_(dá)1143.3公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；距石臼港50公里，嵐山港25公里，距連云港及其機(jī)場(chǎng)各60公里，臨沂機(jī)場(chǎng)40公里，海陸空運(yùn)輸十

11、分方便。通訊條件特不優(yōu)越，全縣程控電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到11萬(wàn)門(mén)，建成了莒南信息港。水、電資源充足，發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到25萬(wàn)千伏安。城鄉(xiāng)建設(shè)起點(diǎn)高、進(jìn)展快，縣容、縣貌整潔美觀，服務(wù)功能齊全，連續(xù)五年通過(guò)省級(jí)衛(wèi)生都市考核，建有全國(guó)最大的縣級(jí)公園和賓館、飯店、歌舞廳、影劇院等服務(wù)娛樂(lè)設(shè)施，其中高、中檔賓館可為國(guó)內(nèi)外客商在食宿、購(gòu)物、旅游、洽談業(yè)務(wù)、會(huì)議接待等方面提供一流的服務(wù)?；A(chǔ)設(shè)施條件的改善，有力地拉動(dòng)了商貿(mào)流通業(yè)的快速進(jìn)展。目前，全縣共有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15714個(gè)，集貿(mào)市場(chǎng)102個(gè)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)7處，年完成城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額10億元左右。一、對(duì)產(chǎn)品內(nèi)容的分析 1、地理位置比較優(yōu)越，屬于“待進(jìn)展的

12、升級(jí)板塊”區(qū)域。確切地講，此地域的生活居住功能比較強(qiáng)盛，而富有形象代表意義上的物業(yè)尚無(wú)形成，再加上“同質(zhì)化”的形象均衡阻礙，在此區(qū)域開(kāi)發(fā)具有代表性的的高檔物業(yè)，是有著極大的進(jìn)展前景的。周邊供應(yīng)的多是一般商品房（少許中檔次，目前直接競(jìng)爭(zhēng)者沒(méi)有），區(qū)域的整體形象不是專門(mén)理想，高端商品房開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)仍在薄弱中，項(xiàng)目高端社區(qū)形象塑造的難度較大，但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。2、產(chǎn)品定位為高檔建筑，并凸顯事業(yè)場(chǎng)、居住雅、休閑優(yōu)等關(guān)鍵元素，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目力求通過(guò)對(duì)事業(yè)與生活現(xiàn)代居住觀的演繹，以簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，詮釋原汁原味的自然意境的品質(zhì)生活，使其建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)追求“事業(yè)與生活”，是把原生莒

13、南風(fēng)韻的生活美感匯聚成為高尚的工作、居住、休閑為一體的社區(qū)，這是具有明顯優(yōu)勢(shì)的，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案并不具有這些特點(diǎn)。3、總體規(guī)模為12層小高層“莒南首府”物業(yè)，物業(yè)形態(tài)高雅、時(shí)尚、品質(zhì)卓越。現(xiàn)區(qū)域內(nèi)盡管目前沒(méi)有直接的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，但由于本案其所針對(duì)的客戶群體的獨(dú)特性，故日后即便是產(chǎn)生其他對(duì)手，也構(gòu)不成對(duì)本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)與威脅。本項(xiàng)目中的高層住宅的功能定位差異化明顯，其所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體是“全莒南”范圍內(nèi)的中高端客戶。二、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析1、富有特色的高端物業(yè)有著專門(mén)大的市場(chǎng)進(jìn)展空間。盡管近來(lái)莒南的房地產(chǎn)市場(chǎng)緩步進(jìn)展，物業(yè)開(kāi)發(fā)的主攻目標(biāo)由于受市場(chǎng)的“綜合素養(yǎng)”阻礙，朝著“工薪族、有用經(jīng)濟(jì)型”

14、路線進(jìn)展，真正的高端產(chǎn)品并沒(méi)有出現(xiàn)，也確實(shí)是講目前市場(chǎng)上并沒(méi)有真正的“豪宅產(chǎn)品”。在供給面向大眾的同時(shí)，中高端市場(chǎng)進(jìn)展緩慢，看似蕭條，但也最有可能成為進(jìn)展前途最為看好的一個(gè)形態(tài)。在市中心出現(xiàn)真正意義上的豪宅產(chǎn)品，我們預(yù)測(cè)正是機(jī)遇。2、將呈現(xiàn)出板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、莒南“高端物業(yè)革命”能夠改變本形態(tài)物業(yè)升溫等特點(diǎn)。 版塊之爭(zhēng)將更加明顯：高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的不是地段之爭(zhēng)，而是該區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)，哪個(gè)區(qū)域的政府運(yùn)營(yíng)都市的能力越強(qiáng)，哪個(gè)區(qū)域的高檔物業(yè)升值潛力就越大。本地域并沒(méi)有叫響的高檔物業(yè)集聚區(qū)，多是項(xiàng)目?jī)?nèi)部搭配少量的中高檔產(chǎn)品，相對(duì)來(lái)講，目前處于都市大進(jìn)展的領(lǐng)先地位，高檔物業(yè)的成型指日可待。 品質(zhì)

15、競(jìng)爭(zhēng)更加突現(xiàn)：隨著市場(chǎng)的進(jìn)展，整個(gè)高檔物業(yè)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)品質(zhì)將呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢(shì)，各類風(fēng)格的高檔物業(yè)將會(huì)紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來(lái)越到位，消費(fèi)者對(duì)高檔物業(yè)的風(fēng)格、戶型布局等差不多要求越來(lái)越高，高檔品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。 高端公寓的消費(fèi)觀：隨著莒南都市化進(jìn)程的推進(jìn)，莒南都市圈進(jìn)一步形成、擴(kuò)大，在莒南與各個(gè)城區(qū)內(nèi)選擇高檔次的“一房多用的復(fù)合型生活”將是一種潮流。盡管莒南市域的自然資源相對(duì)偏少，但本項(xiàng)目是象征著莒南的高檔次生活是現(xiàn)代都市化進(jìn)程的代表，追求高檔次生活的消費(fèi)必將充分體現(xiàn)馬太效應(yīng)，富足的人群與客戶的消費(fèi)觀也將越來(lái)越泛都市化。3、目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層次較低，而且高檔消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)真正需求的“

16、現(xiàn)實(shí)與適用的高檔次生活”認(rèn)同程度還不夠。目前該區(qū)域內(nèi)有代表性的商品房供應(yīng)比較滯后，差不多上一般的多層，真正意義上的而且是“貼合實(shí)際”的高檔產(chǎn)品但供應(yīng)量為零，在該區(qū)位看不到。從產(chǎn)品定位上看，差不多上都圍繞“生活、“生態(tài)”、“健康”等空洞概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象特不明顯。另外，從高檔消費(fèi)市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，相關(guān)于高檔物業(yè)，客戶對(duì)進(jìn)展型板塊尚未建立足夠的認(rèn)同印象。三、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)，潛力十足對(duì)住宅位置的選擇，莒南西部的跨越式進(jìn)展，形成消費(fèi)者的首選。而該區(qū)域也有新盤(pán)不斷推出，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。（2）區(qū)域配套較完善區(qū)域內(nèi)綜合質(zhì)素良好，多年的開(kāi)發(fā)積存差不多形成了完善的生活配

17、套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤(pán)要緊以中低檔為主本區(qū)域是進(jìn)展比較快速的區(qū)域，但該區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)要緊以中低檔為主。樓盤(pán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也僅注重社區(qū)內(nèi)小環(huán)境作為主體，而且采納現(xiàn)代設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂(lè)設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立各自不同的中庭文化廣場(chǎng)和休閑系統(tǒng)以及健身娛樂(lè)等休閑設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開(kāi)發(fā)理念，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境等方面欠缺。本項(xiàng)目的誕生，無(wú)疑形成了這一區(qū)域的高檔住宅的首席代表作。(2)戶型面積豐富，以中大戶型為主

18、通過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式都有。其中以120以上的面積居多。3)價(jià)格要緊在1300-1500元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在1300-1500元/ m2左右。主力總價(jià)在1400元/ m2左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較均衡的價(jià)位段，這也能體現(xiàn)莒南整體區(qū)域的中低檔物業(yè)消費(fèi)水平特征。（4）假如市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī)將十分看好。3、以后市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)展將緩步升溫多年以來(lái)，本項(xiàng)目是作為莒南商貿(mào)集中和進(jìn)展樞紐的地段，然而由于都市形象缺乏統(tǒng)一的打算、組織和協(xié)調(diào)，使得都市十分雜亂，總體感受上講，

19、不是一個(gè)理想的“升華”之地。依照莒南進(jìn)展戰(zhàn)略的整體布局與走向，該地域重點(diǎn)以進(jìn)展形象、功能、文化及民居等都市形態(tài)的，以休閑居住進(jìn)展導(dǎo)向的綜合性都市生活文化區(qū)已逐漸成為現(xiàn)實(shí)，以后的進(jìn)展前景，使整個(gè)莒南以此為軸心互動(dòng)，這些有利因素必將帶動(dòng)華興房地產(chǎn)業(yè)往新高進(jìn)展。（2）項(xiàng)目更具特色長(zhǎng)期在莒南生活工作的人口有十萬(wàn)人，其中不乏有購(gòu)房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤(pán)來(lái)滿足這部分人的需要。這就使得高端物業(yè)有著大量的消費(fèi)群體。再加上本項(xiàng)目大環(huán)境的專門(mén)性以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的還沒(méi)有出現(xiàn)，促使我項(xiàng)目的定位也走高檔次路線，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面制造性的要求增加。（3）莒南市購(gòu)置高端物業(yè)的概率成因正

20、在形成由于其現(xiàn)有特定的環(huán)境阻礙，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直比較低迷，近段時(shí)刻的供應(yīng)量相關(guān)于其他區(qū)域也比較少。整個(gè)莒南流淌人口不多（可謂極少），人文環(huán)境一般。但由于都市在不斷的進(jìn)展壯大中，莒南大進(jìn)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，也促使住宅項(xiàng)目的高精段形成，同時(shí)許多市政配套，生活配套在不斷完善，勢(shì)必造成整個(gè)區(qū)域居家氛圍的濃厚。莒南進(jìn)展方向的確定，都市副中心建設(shè)啟動(dòng)，使得都市副中心規(guī)劃進(jìn)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到該區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)。（4）莒南中低檔樓盤(pán)的要緊特點(diǎn)： 從區(qū)域上：比較零散，沒(méi)有形成一個(gè)聚攏區(qū)間，缺乏領(lǐng)頭羊的項(xiàng)目提升整個(gè)莒南形象，以此形成軸心呈輻射型進(jìn)展。 從價(jià)格上：均價(jià)集中在140

21、0元/平方米（左右）。少數(shù)運(yùn)作水平和開(kāi)發(fā)成本較高的住宅價(jià)格在1500/平方米元以上。 目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶來(lái)源渠道較廣，缺乏客戶細(xì)分，定向模糊，使得項(xiàng)目普遍存在同一客戶群爭(zhēng)奪的現(xiàn)象存在。 從戶型上：差不多集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；但戶型供給多樣，有平層、錯(cuò)層、躍層。 從規(guī)模上：樓盤(pán)相當(dāng)部分為中小規(guī)模項(xiàng)目。超大型項(xiàng)目（包括形象工程）還沒(méi)有出現(xiàn)。 從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平一般，盡管各具特色，能體現(xiàn)目標(biāo)客戶的身份和品位的樓盤(pán)不多。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)上的補(bǔ)充： -現(xiàn)樓盤(pán)的價(jià)格支撐點(diǎn)要緊依據(jù)于“都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的綜合型態(tài)”上，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤(pán)帶來(lái)了“先天”的附加價(jià)值還沒(méi)有呈現(xiàn)，且產(chǎn)品的質(zhì)素和

22、自身配套則一般，為本項(xiàng)目贏得進(jìn)展的空間。 -富有代表的高尚住宅區(qū)、富人聚居地沒(méi)有出現(xiàn)。為本項(xiàng)目帶來(lái)不可比擬的推廣優(yōu)勢(shì)。此片區(qū)的樓盤(pán)本身的質(zhì)素都普遍較低，但完善的配套設(shè)施，諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所，甚至學(xué)校、醫(yī)院存在匱乏，為本項(xiàng)目今后的物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供專門(mén)大的規(guī)劃空間。 -本項(xiàng)目的建筑風(fēng)景作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吸引客戶。 -本項(xiàng)目以規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。（5）要緊價(jià)格因素： 座擁城鎮(zhèn)新進(jìn)展中心的區(qū)位。 片區(qū)人文環(huán)境。 建筑風(fēng)景。 高品質(zhì)的建筑。 有品位的園林。 完善的社區(qū)配套。 成熟的市政配套。 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù)。（6）中高檔物業(yè)住宅市場(chǎng)總

23、結(jié)：從以上莒南中低檔物業(yè)整體樓盤(pán)調(diào)查，莒南住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)商較為成熟，但品牌的開(kāi)發(fā)沒(méi)有帶動(dòng)莒南整體水平的提升莒南的開(kāi)發(fā)商在觀念、手法、概念的提升上正日趨成熟，但在推盤(pán)水平上與前沿都市的推廣水平還有差距。偏重于環(huán)境、服務(wù)、質(zhì)量成為莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。 住宅開(kāi)發(fā)類型區(qū)域性強(qiáng)莒南因?yàn)槎际薪?jīng)濟(jì)的進(jìn)展還沒(méi)有產(chǎn)生的“階層”聚攏區(qū)，區(qū)域內(nèi)一般項(xiàng)目存在著同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)性，市場(chǎng)定位各雷同，從而沒(méi)有區(qū)隔區(qū)域優(yōu)劣各異的局面。 主題概念不多只局限于健康、綠色、品質(zhì)等等居家概念，也有部分項(xiàng)目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)。 在戶型面積方面，主流戶型面積偏大受地域消費(fèi)特點(diǎn)阻礙，莒南的房地產(chǎn)住宅戶型面積普遍偏大，戶型

24、面積從使用角度來(lái)講屬于舒適型的戶型面積。住宅二房在90-120m2左右，三房在130-150m2左右，甚至還有大的戶型。 在戶型定位方面，單個(gè)項(xiàng)目戶型面積跨度大、戶型多莒南住宅項(xiàng)目的戶型面積跨度不大，戶型種類設(shè)置盡管多，戶型面積差在10m2左右，跨度難以體現(xiàn)戶型的特點(diǎn)。 在建筑風(fēng)格方面，通常與地點(diǎn)文化相結(jié)合的樓盤(pán)不多在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)出“千篇一律”的感受，缺乏變化。 價(jià)格方面，莒南住宅絕對(duì)價(jià)格不高，而且價(jià)差不大相對(duì)同等都市，莒南市住宅絕對(duì)價(jià)格不高，從而也直接導(dǎo)致了價(jià)差不大，價(jià)格普遍在1300m21500m2以內(nèi)，市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻還能夠，然而邊際收益不大。 配套設(shè)施逐漸較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點(diǎn)

25、的項(xiàng)目才剛剛起步相當(dāng)部分項(xiàng)目的配套設(shè)施都專門(mén)多，如會(huì)所、中庭等配套。但沒(méi)有鋪開(kāi)來(lái)作為重要賣點(diǎn)，更沒(méi)有提升到概念高度。四、對(duì)目標(biāo)客戶的分析1、緣于地理區(qū)域等因素，潛在客戶總量有所局限。盡管高檔物業(yè)本身是一種小眾產(chǎn)品，盡管高檔物業(yè)本身就應(yīng)該選擇理性生活的客戶，然而從目前莒南小高層物業(yè)來(lái)看，項(xiàng)目的人文環(huán)境、配套設(shè)施等仍然是消費(fèi)者考慮的幾個(gè)要緊因素。而關(guān)于本項(xiàng)目而言，在這幾個(gè)方面都存在往高端化轉(zhuǎn)向的條件，這無(wú)疑將追求高品位的客戶給于吸引因素，使得本項(xiàng)目的潛在客戶范圍逐漸變大，總量有所遞增。目前正在蓬勃進(jìn)展的區(qū)域變化為本項(xiàng)目的高檔物業(yè)產(chǎn)品提供了充足的目標(biāo)消費(fèi)群體。“莒南最貼近現(xiàn)實(shí)的高檔物業(yè)”的定位，也將

26、為本項(xiàng)目帶來(lái)了大量的客戶。2、客戶區(qū)域?qū)ｉT(mén)難界定，應(yīng)放眼于莒南整個(gè)區(qū)域。同樣，也是由于本項(xiàng)目地理位置及行政區(qū)屬的復(fù)雜性，使得目標(biāo)客戶的區(qū)域?qū)傩砸矊ｉT(mén)難界定。因此，我們?cè)谶M(jìn)行客戶定位是確信不能只局限于本區(qū)域那個(gè)狹小的空間，對(duì)高檔物業(yè)而言，應(yīng)該放眼于莒南全境，而且，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的聯(lián)動(dòng)，外地人（泛臨沂地區(qū)內(nèi)）來(lái)莒南置業(yè)也將成為現(xiàn)實(shí)，因此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該定位為本土地區(qū)以及經(jīng)?；钴S在莒南地區(qū)的區(qū)域外精英人士。3、主力客戶的身份地位應(yīng)該屬于中產(chǎn)階級(jí)。從本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位來(lái)看，走的是一條高端路線，因此，本項(xiàng)目主力客戶的身份地位也應(yīng)該是“中產(chǎn)階級(jí)”，個(gè)人財(cái)寶及事業(yè)均處于資本自由并穩(wěn)步進(jìn)展或逐漸膨脹時(shí)期

27、。目前，這一部分人正在各自不同的領(lǐng)域中迅速崛起并逐漸壯大。要緊特征為年齡在3550歲之間，家庭資產(chǎn)在50萬(wàn)萬(wàn)元之間（以上），擁有自己的公司等等。4、結(jié)論及問(wèn)題 結(jié)論一：本項(xiàng)目相關(guān)于整個(gè)市場(chǎng)而言，最大優(yōu)勢(shì)在于它具有豐富的“人造資源”莒南首座小高層物業(yè)（高層品位化），然而這種優(yōu)勢(shì)同其他區(qū)域的項(xiàng)目比較來(lái)看，優(yōu)勢(shì)是明顯的。 結(jié)論二：本項(xiàng)目是一個(gè)迎合市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)并定位為高檔的商住型社區(qū)，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及概念定位都應(yīng)高于區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 結(jié)論三：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶區(qū)域范圍比較寬廣，目標(biāo)客戶覆蓋面較大，但潛在客戶對(duì)所在板塊尚需進(jìn)一步認(rèn)同，因此在客戶的有效拓展上需下較大的工夫。 問(wèn)題一：如何充分發(fā)揮本項(xiàng)目

28、在產(chǎn)品概念上與無(wú)實(shí)際概念的其他項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)？ 問(wèn)題二：在具有莒南第一、高尚物業(yè)以及景觀建筑的優(yōu)勢(shì)下如何化解地理位置的相對(duì)劣勢(shì)？ 問(wèn)題三：在莒南居住圈高檔物業(yè)消費(fèi)觀尚不踴躍的形勢(shì)下如何為本項(xiàng)目贏得客戶？ 問(wèn)題四：如何充分闡釋“高尚、都市現(xiàn)代化”的概念，吸引莒南以及外埠客源的中高端客戶購(gòu)買本項(xiàng)目的產(chǎn)品？五、項(xiàng)目特質(zhì)分析1、項(xiàng)目位于城鎮(zhèn)進(jìn)展帶上在莒南整體進(jìn)展規(guī)劃中，我們能夠看到“政府西移的進(jìn)展戰(zhàn)略正在實(shí)施，中遠(yuǎn)期隨著區(qū)域的建設(shè)和城鎮(zhèn)形象的改造，重點(diǎn)進(jìn)展西部的建設(shè)格局正在開(kāi)展。隨著城鎮(zhèn)的綜合整治、改造的實(shí)現(xiàn)，本區(qū)域?qū)⑷谌胲炷线M(jìn)展的經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)展前景看好。 新區(qū)的建設(shè)，使本項(xiàng)目具備了對(duì)周邊區(qū)域較強(qiáng)的集

29、聚功能。新區(qū)的建設(shè)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)者的集聚功能。 政策優(yōu)勢(shì)政府對(duì)該區(qū)域其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入巨大，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活機(jī)能日漸完善，使項(xiàng)目具備了較為完善的大配套。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)作為正規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房，項(xiàng)目12層的規(guī)模在區(qū)域內(nèi)是首屈一指的，這也是區(qū)域內(nèi)目前所缺少的，大規(guī)模就意味著完善的配套、便利的生活。 高檔物業(yè)，項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品差不多上目前市場(chǎng)上的稀有產(chǎn)品純高檔形象的品質(zhì)化居住，設(shè)計(jì)的新概念是目前市場(chǎng)上專門(mén)受歡迎、但供應(yīng)量又有限的產(chǎn)品，這是項(xiàng)目自身所具有的最大特點(diǎn)，也是以后推廣中所需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的元素。 建筑景觀小高層項(xiàng)目具有莒南第一樓的優(yōu)勢(shì)，有利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。 區(qū)域內(nèi)缺乏高端產(chǎn)品，本項(xiàng)目的出現(xiàn)

30、，填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查的總結(jié)和對(duì)莒南中高檔樓盤(pán)的總結(jié)，在莒南住宅市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)水平下，在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，本項(xiàng)目應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)： 本項(xiàng)目要成為莒南高檔物業(yè)的一面旗幟，應(yīng)在制造準(zhǔn)入門(mén)檻上阻隔競(jìng)爭(zhēng)，甚至在大配套上為區(qū)域板塊服務(wù)； 本項(xiàng)目需要有易于分期延展、包容性強(qiáng)的總體概念支撐整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程； 本項(xiàng)目是否能夠在主流戶型面積之外，補(bǔ)充些緊湊面積的小戶型； 本項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)置多種戶型，擴(kuò)大客戶層面； 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)采納與莒南文化相融合或易于被本地市場(chǎng)同意的現(xiàn)代風(fēng)情； 本項(xiàng)目應(yīng)該以相對(duì)較低的價(jià)格制造項(xiàng)目的高性價(jià)比，形成同價(jià)格下的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)； 本項(xiàng)目配套不僅要齊全，而且要有特色，要成為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，

31、甚至提升為分主題； 本項(xiàng)目定位要有一定的居住和事業(yè)共贏的兼容性。六、項(xiàng)目品牌形象建立一、與本項(xiàng)目相關(guān)的幾個(gè)考慮1、品質(zhì)主義莒南樓市還沒(méi)有真正走出“地段時(shí)代”，產(chǎn)品的價(jià)格大部分依舊取決于其所處的地段，品質(zhì)的因素含量甚微！然而，沒(méi)有永久的利好市場(chǎng)，不認(rèn)真做事確信會(huì)有嘗到苦果的一天！樓盤(pán)開(kāi)一個(gè)火一個(gè)的情況將可不能再出現(xiàn)，“好房子賣好價(jià)鈔票、爛房子賣不掉”的趨勢(shì)已初見(jiàn)端倪。我們預(yù)言：品質(zhì)主義在新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)中將大行其道！2、“一房多用并與心理期望值相符的高檔次復(fù)合型住宅”將是以后的進(jìn)展趨勢(shì)隨著莒南經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，消費(fèi)水平的提高，人們?cè)谧非缶幼〉馁|(zhì)量上、房屋使用的功能上以及精神大與物質(zhì)需求的都市化生活觀念的成

32、熟，現(xiàn)代化的有用哲學(xué)觀將產(chǎn)生較好的進(jìn)展的態(tài)勢(shì)。不管是開(kāi)發(fā)商依舊購(gòu)房者都不再拘泥于“老三區(qū)（城區(qū)、中心區(qū)、商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)）”的地理概念中，一些新興的都市板塊隨著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將進(jìn)入人們的關(guān)凝視野。本項(xiàng)目所在的“前沿板塊”卻沒(méi)有高素養(yǎng)產(chǎn)品推出，但由于周邊企業(yè)眾多、原有居民區(qū)也大多較為破舊，換新房子已成為專門(mén)多富裕起來(lái)的人們的需求，市場(chǎng)對(duì)中高端產(chǎn)品有現(xiàn)實(shí)的需求，以后的住房進(jìn)展趨勢(shì)，將會(huì)朝著“一房多用并與心理期望值相符的高檔次復(fù)合型住宅”進(jìn)展。二、定位要點(diǎn)作為區(qū)域范圍內(nèi)，首個(gè)大規(guī)模正規(guī)商品房社區(qū)，項(xiàng)目具有其他區(qū)域社區(qū)所不可比擬的天時(shí)、地利、人和，這也是項(xiàng)目定位的差不多依據(jù)。 天時(shí)：政府大力進(jìn)展此區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)

33、施投入巨大，區(qū)域的生活氛圍正在迅速形成，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域的進(jìn)展已進(jìn)入快車道。 地利：項(xiàng)目位于“莒南新崛起中心帶”，是莒南近時(shí)期重點(diǎn)進(jìn)展的區(qū)域，有政策的引導(dǎo)，新區(qū)的開(kāi)發(fā)更容易借力。生活居住區(qū)內(nèi)，周邊各項(xiàng)生活公建設(shè)施建設(shè)差不多啟動(dòng)，借助這些現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，能夠迅速地建立起項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)。 人和：由因此區(qū)域內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模市場(chǎng)化的高檔樓盤(pán)，產(chǎn)品特色鮮亮，市場(chǎng)有現(xiàn)實(shí)的需求，其對(duì)莒南本土和外埠移民等消費(fèi)者有較大的吸引力。 在項(xiàng)目前期的推廣中，以進(jìn)展的眼光看待區(qū)域進(jìn)展前景，并提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的關(guān)注度是一個(gè)差不多點(diǎn)。 品質(zhì)、現(xiàn)代、高尚等新型商住一體化生活是專門(mén)容易引導(dǎo)的。 產(chǎn)品類型、產(chǎn)品本身所具有的

34、特點(diǎn)是推廣全然的所在。三、項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品特征定位莒南“最貼近生活現(xiàn)實(shí)的品質(zhì)豪宅”（“最貼近生活現(xiàn)實(shí)的商住豪宅”：要緊指一種全新的、具有革命性意義的、能夠制造一種導(dǎo)向性的都市“聚首”物業(yè)模式） 2、產(chǎn)品功能定位莒南導(dǎo)向性居住的標(biāo)桿社區(qū)（最貼近生活現(xiàn)實(shí)的商住豪宅“一房多用復(fù)合型住宅”創(chuàng)始篇） 3、產(chǎn)品形象定位莒南首府 階層榮耀（強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品類型和目標(biāo)消費(fèi)群體特性） 4、廣告總精神高層高騁高城凸現(xiàn)高層（建筑形態(tài)）、高騁（迅猛增長(zhǎng)）、高城（高尚的居住之城） 5、目標(biāo)客戶群體定位聚首（全莒南的精英者，聯(lián)合起來(lái)）6、產(chǎn)品賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 莒南領(lǐng)軍性、高尚項(xiàng)目?！耙环慷嘤脧?fù)合型住宅”社區(qū)的新典范。 莒南，最高規(guī)模社區(qū)

35、。 莒南首府。七、項(xiàng)目推廣一、思路形成一般而言，一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣要緊有兩條途徑： 其一確實(shí)是產(chǎn)品優(yōu)先路線。即通過(guò)制造一種全新的房產(chǎn)產(chǎn)品，并在此產(chǎn)品精神中提煉一種生活方式，以這種全新的生活理念來(lái)吸引客戶，形成市場(chǎng)、贏得市場(chǎng)。這種路線的特點(diǎn)是：以產(chǎn)品打動(dòng)客戶，比較“務(wù)實(shí)”，然而客戶處于被動(dòng)同意狀態(tài)。 其二確實(shí)是客戶優(yōu)先路線。即通過(guò)分析一個(gè)特定的消費(fèi)群體，從中發(fā)覺(jué)他們的生活方式，并將這種生活內(nèi)涵給予到一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，從而籠絡(luò)客戶，發(fā)覺(jué)市場(chǎng)贏得市場(chǎng)。比如以SOHO概念聞名的現(xiàn)代城。這種路線的特點(diǎn)是：以概念籠絡(luò)客戶，比較“務(wù)虛”，然而客戶處于主動(dòng)趨同狀態(tài)。而關(guān)于本項(xiàng)目，依照以上的分析和莒南

36、人特有的消費(fèi)者心理，我們專門(mén)顯然地發(fā)覺(jué)：在目前的定位和規(guī)劃前提下，單一的客戶優(yōu)先路線專門(mén)難為消費(fèi)者所完全同意，其差異化也專門(mén)難凸顯。因此，我們建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣采納產(chǎn)品優(yōu)先路線為主、客戶優(yōu)先路線為輔的策略，即：在以優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品類型訴求的前提下（本項(xiàng)目的商住類產(chǎn)品是其他項(xiàng)目所沒(méi)有的），通過(guò)對(duì)潛在客戶的深入分析，總結(jié)出其特有的生活理念和生活方式，使得大量的邊緣客戶迅速類聚，以此有效的擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體；從而真正實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的同質(zhì)差異化，并有效地化解或規(guī)避了本項(xiàng)目存在的問(wèn)題。二、推廣原則 1、締造“莒南標(biāo)志”運(yùn)動(dòng)打造“莒南標(biāo)志”，強(qiáng)調(diào)新標(biāo)桿居住的優(yōu)勢(shì)和進(jìn)展前景，以及周邊以后高規(guī)格配套設(shè)施。在項(xiàng)目前期的推

37、廣中，我們認(rèn)為應(yīng)該先期炒熱“聚首”的概念，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目的所有外在優(yōu)勢(shì)差不多上建立在“新模式”那個(gè)載體上的，假如新模式的形象對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有吸引力，我們就專門(mén)難讓消費(fèi)者相信我們?cè)趶V告中所訴求的一些“生活前景”和“投資價(jià)值”，因此，對(duì)新模式的宣傳，我們需要借助政府的力量，炒熱“一房多用復(fù)合型住宅”在那個(gè)區(qū)域的美感，“莒南小眾生活中心區(qū)”和“新生活大革命”標(biāo)桿。居住文化新模式與我們項(xiàng)目的關(guān)系就如“皮與毛”的關(guān)系，皮之不存，毛將焉附？在做以上操作時(shí)，我們還要把握住“排他性”，確實(shí)是講在炒熱新模式的目的是為了為本項(xiàng)目造勢(shì)，要防止為他人做嫁衣的后果，因此在操作中，要從面（新模式）到點(diǎn)（聚首），著眼點(diǎn)依舊那個(gè)“

38、領(lǐng)軍項(xiàng)目”，先期確立本項(xiàng)目在區(qū)域中的“領(lǐng)導(dǎo)地位”。2、由“塑造產(chǎn)品品牌”到“打造開(kāi)發(fā)商品牌”我們的任務(wù)之一確實(shí)是通過(guò)塑造項(xiàng)目品牌來(lái)提高項(xiàng)目的品牌知名度和美譽(yù)度，從而為開(kāi)發(fā)商其他項(xiàng)目的推廣奠定良好的品牌基礎(chǔ)。 找準(zhǔn)整個(gè)社區(qū)形象的支撐點(diǎn)本項(xiàng)目最大的特色確實(shí)是有著新模式的“一房多用復(fù)合型住宅”，這是本項(xiàng)目區(qū)不于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的全然所在，因此在前期的品牌形象塑造上，需要特不強(qiáng)調(diào)新商住類產(chǎn)品帶來(lái)的高端形象，但同樣強(qiáng)調(diào)“聚首”概念，從而達(dá)到提高項(xiàng)目整體檔次的目的。 借用其他品牌，發(fā)揮捆綁效應(yīng)充分利用社區(qū)內(nèi)的文化、娛樂(lè)設(shè)施，在宣傳中，造成這些設(shè)施也是社區(qū)的配套設(shè)施之一的印象。3、倡導(dǎo)“產(chǎn)品主義”以產(chǎn)品品質(zhì)為

39、骨架，以泉水景觀為血肉，以生活方式為魂，共同塑造和豐滿“稀有品質(zhì)”的產(chǎn)品形象。三、推廣基調(diào) 以制造新生活概念為切入點(diǎn)和發(fā)光點(diǎn)（如小眾階層）； 以策劃多種公關(guān)活動(dòng)形成市場(chǎng)向心力； 以感性訴求先行理性訴求跟進(jìn)開(kāi)展心理誘導(dǎo)； 以高層高騁高城為廣告總精神； 以詮釋產(chǎn)品“稀有品質(zhì)”的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)為點(diǎn)綴插花； 以描述或營(yíng)造“小眾階層”的生活特征為主體訴求。八、價(jià)格定位結(jié)合市場(chǎng)差不多情況，同時(shí)結(jié)合“加減法”原則，以購(gòu)買者導(dǎo)向作為本項(xiàng)目定價(jià)方法。具體價(jià)格定位為：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)下限：1600元/平方米（清水房）市場(chǎng)沖擊上限：2000元/平方米（精裝修）平均價(jià)：1800元/平方米（精裝修）九、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以智能化

40、為主題，突出不同于其它項(xiàng)目的品質(zhì)，讓客戶切身感受后信息時(shí)代所帶來(lái)的生活品質(zhì)。附表：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議表項(xiàng)目分項(xiàng)指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部國(guó)際品牌高速電梯；在一處集中安裝強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強(qiáng)電：按每平米配7080瓦的電源，每套配 45千瓦的電源。三個(gè)獨(dú)立回路（照明、空調(diào)、插座）； 按每30 M2使用面積配備一個(gè)空調(diào)插座，每15 M2使用面積配備一個(gè)一般電源插座。配備發(fā)電機(jī)組，保障電梯運(yùn)行24小時(shí)不間斷。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2使用面積配備一個(gè)光纖插座，每15 M2使用面積配備一個(gè)電話（含寬帶網(wǎng)）插座。供水：配備24小時(shí)供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)。布線：綜合布線

41、系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)消防：每間房屋、過(guò)廳設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)。安全：公共信道設(shè)自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)。停車：停車場(chǎng)治理系統(tǒng)。信息：配備樓宇治理系統(tǒng)、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬服務(wù)器系統(tǒng)。裝修標(biāo)準(zhǔn)公共信道裝修地面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)）。墻面：高檔乳膠漆。頂部：采納弧型透光玻璃作頂部裝飾。裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)為主。布置：廢物箱。電梯廳地面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)）。墻面：花崗石、大理石或高檔面磚（高檔標(biāo)準(zhǔn)）。公寓大廳地面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)）墻面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)），間以名貴木制裝飾材料。頂部：采納白

42、色高檔乳膠漆。裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)。燈飾：簡(jiǎn)約、時(shí)尚燈具。布置：廢物箱、業(yè)主信箱。室內(nèi)裝修體現(xiàn)個(gè)性化之市場(chǎng)定位，提出聚首裕隆“E打算”-個(gè)性化家居顧問(wèn)服務(wù)。E打算”高尚而完美（Elegance Par Excellence） 高檔社區(qū)告不清水房隨著人們生活節(jié)奏的加快，時(shí)刻的寶貴，由于購(gòu)房者對(duì)家居裝修、建筑材料不甚了解，購(gòu)買清水房自行裝修、又要花費(fèi)大量的時(shí)刻和精力，費(fèi)用又高。許多樓盤(pán)，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實(shí)際上是一個(gè)不完整的半成品。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合勢(shì)在必行?！熬b修”的革命由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為買房者提供了極大的方便。由于開(kāi)發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個(gè)性以及用料不精的弊端在所難免。因此一般由開(kāi)發(fā)商提供的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的裝修專門(mén)難滿足客戶個(gè)性化的需求。因此，精裝修必須限期一場(chǎng)革命。 菜單式精裝修近年來(lái)一些開(kāi)發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務(wù)?？蛻糁荒茉谶M(jìn)展商提