OHO中國第一大道投資分析手冊

1、第一大道投資分析手冊 SOHO中國PAGE PAGE 16 第一大道投投資分析手手冊SOHO中中國有限公公司目錄第一部分：第一大道道投資收益益分析第二部分：第一大道道投資風(fēng)險險分析第三部分：第一大道道良好的退退出機(jī)制第一部分：第一大道道投資收益益分析買房作為投投資手段與與其它幾種種投資手段段的比較：投資手段回報率風(fēng)險優(yōu)點缺點銀行存款1-2%無保本，流動動性好低回報國債3-4%很小一般和銀行區(qū)別別不大股票5%（假定定按20倍倍市盈率購購入，即便便100%盈利用來來派息）股價可能大大幅波動，公公司可能倒倒閉，使股股票一錢不不值股價有上漲漲空間，流流通性好風(fēng)險大，對對公司和股股票真實價價值很難判判斷

2、房地產(chǎn)10%（假假定不作按按揭），如如按揭則更更高房價可能波波動，有時時可能租不不出去回報率高，銀銀行按揭支持，價格風(fēng)險比股票票小流通性不如如股票結(jié)論：在高回報、高風(fēng)險的的投資選擇擇中，房地地產(chǎn)的優(yōu)越越性是顯而而易見的。標(biāo)準(zhǔn)情況下下第一大道道寫字樓投投資收益測測算 表一項目計算單價￥160000面積300平米米總價￥48000000按揭比例60%貸款總額￥28800000年利率5.58 月息息：0.447貸款期（月月） 120CBD甲級級辦公樓租租金（不含含物業(yè)管理理費(fèi)）$26月租金￥215年租金￥25800假設(shè)空置及及其他費(fèi)用用（0%）/凈租金￥25800扣稅（營業(yè)業(yè)及附加稅稅5.5）￥14

3、2稅后租金￥24388租金回報率率15.2%投資回報分分析1：假假設(shè)不作按按揭, 四年后后賣出，房房價上升幅幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收收入為正，支支出為負(fù)）房款￥-480000000租金/￥7314498￥7314498￥7314498賣房收入/￥48000000凈現(xiàn)金流￥-480000000/￥7314498￥7314498￥55311498內(nèi)部收益率率 (IRRR)10.8%總現(xiàn)金回報報 (不考慮時時間成本)￥69944494回報率19.9%回報率211.4%投資回報分分析2：假假設(shè)作按揭揭,四年后賣賣出，房價價上升幅度度0年份2002200320042

4、0052006現(xiàn)金流 (收入為正正，支出為為負(fù))房款￥-480000000按揭款￥28800000首付款￥192200000租金/￥7314498￥7314498￥7314498還按揭款/￥3766438￥3766438￥3766438￥3766438賣房收入￥48000000按揭還本￥191156755凈現(xiàn)金流￥192200000￥3766438￥3550060￥3550060￥32399384內(nèi)部收益率率IRR16.5%總現(xiàn)金回報報(不考慮時時間成本) ￥35733066報率116.8%回報率221.5%4年還按揭揭總額：￥15055752 = 4 * ￥3764438，其其中本金= ￥9

5、64,325利利息=￥55414227賣房時按揭揭還本=總總按揭款-4年還按按揭的本金金=￥288800000-￥9964,3325=￥19155675一般來說如如果按揭還還款3-55年，總的的按揭款中中，約有665%是本本金，355%是利息息。3. 標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)情況下某某寫字樓投投資收益測測算某單價按2200000元/月/建筑平米米，假設(shè)租租金也等比比增加按332美金/月/建筑筑平米,（屬屬CBD甲甲級辦公樓樓較高租金金水平，參參見附表）交交房時間比比第一大道道晚14個個月，其余余測算條件件同第一大大道。表二項目計算單價￥200000面積300平米米總價￥60000000按揭比例60%貸款總額￥3

6、6000000年利率5.58%貸款期（月月）120CBD甲級級辦公樓租租金（不含含物業(yè)管理理費(fèi)）$32月租金 ￥2655 年租金 ￥31776 假設(shè)空置及及其他費(fèi)用用（0%） ￥-凈租金 ￥31776 扣稅（營業(yè)業(yè)及附加稅稅5.5） ￥1755 稅后租金 ￥30001租金回報率率15.0%投資回報分分析：假設(shè)設(shè)作按揭,四年后賣賣出，房價價上升幅度度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正正，支出為為負(fù))房款￥ -600000000按揭款￥3600000 首付款￥-2400000 租金/￥900,305 ￥900,305還按揭款￥-4700548 ￥-4700548 ￥-

7、4700548 ￥-4700548 賣房收入￥60000000 按揭還本￥-239945944 凈現(xiàn)金流￥-240000000 ￥-4700548 ￥-47705488 ￥ 44297557 ￥40355163 內(nèi)部收益率率IRR86%總現(xiàn)金回報報(不考慮時時間成本) ￥35233825回報率1101%回報率2117%測算方法：租金回報率率 =（月月租金 12）/ 單價1/4回報率1=（總現(xiàn)金金回報/首首付款） -1回報率2 =（總現(xiàn)現(xiàn)金回報/首付款-1）/ 4內(nèi)部收益率率IRR的的計算方法法是對每年年的凈現(xiàn)金金流的綜合合測算所得得結(jié)論按揭對投資資收益具有有顯著的放放大作用（參參見圖1）假設(shè)不

8、作按按揭, 四年后后賣出，內(nèi)內(nèi)部收益率率是10.8。如果作按揭揭,四年后賣賣出，內(nèi)部部收益率高高達(dá)16.5。IRR考慮慮了投資的的時間成本本和其他累累計收益與與投入，是是最科學(xué)的的分析投資資收益的方方法，而租租金回報率率有很大的的局限性。（參見圖圖2）通過第一大大道與某寫寫字樓的對對比，在租租金回報率率接近的情情況下，而而實際的投投資收益有有顯著的區(qū)區(qū)別。第一大道IIRR =16.55% 財富中心IIRR=88.6%主要原因是是某寫字樓樓的期房時時間比第一一大道晚一一年通過IRRR分析，我我們可以進(jìn)進(jìn)一步得到到如下結(jié)論論：（測試試案例的正正?；厥諘r時間為133年） 晚出租一年年，回收投投資的時

9、間間（即現(xiàn)金金流為零的的時間）將將延長三年年。房價增加110%，回回收投資的的時間將延延長四年。房價、租金金、成功出出租所須的的時間是與與投資收益益相關(guān)性最最高的因素素。4. 附圖圖第一大道采采用一次性性付款與按按揭付款投投資收益的的對比 圖11采用按揭, 第一大大道與財富富中心投資資收益的對對比圖2第二部分：第一大道道投資風(fēng)險險分析投資第一大大道可能出出現(xiàn)的風(fēng)險險受市場供需需等狀況的的影響，寫寫字樓租金金可能走低低；受市場供需需等狀況的的影響，寫寫字樓售價價可能走低低；變現(xiàn)困難，流流動性較差差；2. 考慮慮風(fēng)險因素素后的投資資收益分析析假設(shè)將原租金226 USS$/月/平米下調(diào)調(diào)到20 US

10、$/月/平米米；將原來的不不考慮空置置及其他費(fèi)費(fèi)用，調(diào)整整為考慮空空置及其他他費(fèi)用且占占租金的110；將原來的55.5營營業(yè)及附加加稅調(diào)整為為17房房產(chǎn)稅加營營業(yè)稅；將原來的不不考慮房價價變化，調(diào)調(diào)整為房價價下降1003. 考慮慮風(fēng)險因素素后第一大大道寫字樓樓投資收益益測算項目計算單價￥16,0000面積300平米米總價￥48000,0000按揭比例60%貸款總額￥2,8880,0000年利率5.58 月息息：0.447貸款期（月月）120CBD甲級級辦公樓租租金20 USS$/月/平米月租金￥165/月/平米米年租金￥19855假設(shè)空置及及其他費(fèi)用用（10）￥199凈租金￥17866扣稅(房

11、產(chǎn)產(chǎn)稅及營業(yè)業(yè)稅17)￥304稅后租金￥14822租金回報率率9.3%投資回報分分析1：假假設(shè)不作按按揭, 四年后后賣出，房房價下降幅幅度10年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收收入為正，支支出為負(fù)）房款￥-480000000租金/￥4446600￥4446600￥4446600賣房收入/￥43200000凈現(xiàn)金流-48000000/￥7314498￥7314498￥55311498內(nèi)部收益率率 (IRRR)6.5%￥69944494回報率16.1%回報率26.7%投資回報分分析2：假假設(shè)作按揭揭, 四年后后賣出，房房價下降幅幅度10年份200220032004200520

12、06現(xiàn)金流 (收入為正正，支出為為負(fù))房款-48000000按揭款￥28800000首付款19200000租金/￥4446600￥4446600￥4446600￥4446600還按揭款/3764438￥37664383764438￥3766438賣房收入/￥43200000按揭還本/19155675凈現(xiàn)金流19200000￥681662￥681662￥681662￥24722487內(nèi)部收益率率IRR13.4%總現(xiàn)金回報報(不考慮時時間成本)￥31099746回報率112.8%回報率215.5%4相關(guān)理理論黃金地段理理論（參下下圖）黃金地段的的樓盤具有有高漲幅、低跌幅的的抗跌性，如如同股票市市場

13、的績優(yōu)優(yōu)股。CBD是黃黃金地段高風(fēng)險 高高回報理論論擁有高回報報率的產(chǎn)品品一般有比比較高的風(fēng)風(fēng)險，在房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)回報率由由高到低依依次是商鋪鋪，寫字樓樓，住宅。CBD、中中關(guān)村、金金融街寫字字樓租金對對比第三部分：第一大道道良好的退退出機(jī)制我們的理念念：打造租務(wù)品品牌理念：一個物業(yè)的的真正價值值不是通過過銷售環(huán)節(jié)節(jié)來體現(xiàn)的的，而是要要看其在租租憑市場的的表現(xiàn)。終極服務(wù)理理念：開發(fā)商的服服務(wù)不僅限限于“微笑服務(wù)務(wù)”的范疇，而而應(yīng)該打造造產(chǎn)品品牌牌，通過輔輔助客戶出出租、出售售使客戶得得到較高的的投資回報報，這才是是最高層次次的服務(wù)。我們的措施施與業(yè)績率先成立租租務(wù)部：統(tǒng)一出租服服務(wù)，避免免業(yè)主

14、間的的惡性競爭爭；投入大量廣廣告，提高高租務(wù)市場場的知名度度緊密與京城城各大中介介公司合作作，充分利利用社會資資源；出租：截止20001年122月，租務(wù)務(wù)部共成交交713套套次，平均均租金回報報率達(dá)911%, 公寓平平均租金$10112/平米米。(租客客情況參見見附圖1)轉(zhuǎn)售：協(xié)助客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售房屋778套，平平均售價漲漲幅16.7%。3地產(chǎn)市市場中有利利于流通的的政策及發(fā)發(fā)展趨勢（1）轉(zhuǎn)按按揭政策的的推出A轉(zhuǎn)按揭揭的概念：“轉(zhuǎn)按揭”往往特指指是變更借借款人的貸貸款也就是說，借借款人在未未將住房貸貸款還清之之前，就可可以通過此此項業(yè)務(wù)將將房屋出售售，而由新新的買家將將賣家已經(jīng)經(jīng)支付的購購房首付款款

15、、稅費(fèi)、已經(jīng)償還還的貸款本本息等補(bǔ)償償給賣家，買買家再繼續(xù)續(xù)支付賣家家剩余的貸貸款本息。B目前北北京只有工工行有政策策，相信其其它銀行會會陸續(xù)跟上上；C“轉(zhuǎn)按按揭”投資者者的擦過球球：解決貸款買買的房賣不不出去的瓶瓶頸依據(jù)按揭政政策要求，賣賣房者必須須一次性付付清所有剩剩余貸款，才才能進(jìn)行房房屋買賣，而而“轉(zhuǎn)按揭”就不必。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要要交的營業(yè)業(yè)稅、契稅稅可能被“合理”避掉使投資者收收益增加貸款利息不不再由賣房房者承擔(dān)，而而轉(zhuǎn)移給買買房者。（2）二手手房市場將將大有發(fā)展展北京與上海海二手房市市場對比成交量：北京：截止止20011年底，成成交僅36600多套套，不足330萬平米米上海：截止止200

16、11年底，成成交面積共共14422.4萬平平米，占商商品房總銷銷售的644.1%市場成熟度度：北京：尚處處于“導(dǎo)入期”上海：已進(jìn)進(jìn)入“成熟期”綜述：上海海通過采用用降低稅費(fèi)費(fèi)、簡化手手續(xù)、政府府提供擔(dān)保保、增加金金融支持等等措失，使使二手房成成交量由11996年年的2566萬平米，增增到20001年的11442.4萬平米米。如北京京調(diào)整政策策，相信二二手房市場場也將大有有發(fā)展。附圖一： 資料來源源：公司租租務(wù)部，截截止日期：20011年12月18日附圖二：CBD區(qū)域域中、高檔檔寫字樓租租金對比 資資料來源：公司市場場部單位：美金金/建筑平平米/月 含物業(yè)管管理費(fèi) 日期：22002年年8月附件一

17、：投資小常識識-調(diào)整整投資心態(tài)態(tài) 目前一些投投資客戶的的投資心態(tài)態(tài)不夠成熟熟，主要表表現(xiàn)在：重一時的小小利，在租租金上不退退讓，合同同條款不靈靈活，造成成出租時間間長期的拖拖延。 不注重與租租客的溝通通，往往因因窗簾的配配置等小問問題與租客客鬧矛盾，到到頭來重新新出租，多多交中介費(fèi)費(fèi)。 認(rèn)為租金收收益是小錢錢，不愿意意花心思。正確的態(tài)度度是：積極的與物物業(yè)公司（或或發(fā)展商）合合作，提升升整個物業(yè)業(yè)的形象。主動的與租租客溝通，了了解他們的的想法，建建立良好的的關(guān)系。投入更多的的時間、經(jīng)經(jīng)歷，掌握握投資技巧巧。附件二：關(guān)于房屋出出租的稅務(wù)務(wù)政策根據(jù)中國法法律、法規(guī)規(guī)的相關(guān)規(guī)規(guī)定，現(xiàn)將將房屋出租租人應(yīng)繳納納的稅款簡簡要列明如如下：營業(yè)稅。稅稅率為租金金收入的55%，納稅稅期限分別別為5日、10日、15日或或1個月。納稅人的的具體納稅稅期限，由由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)據(jù)納稅人應(yīng)應(yīng)納稅額的的大小分別別核定；不不能按照固固定期限納納稅的，可可以依次納納稅。營業(yè)稅的附附加稅：11）城市建建設(shè)維護(hù)稅稅（北京市市朝陽區(qū)）。征收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為營業(yè)稅稅的7%（郊郊區(qū)縣為55%）；22）教育費(fèi)費(fèi)附加。征征收標(biāo)準(zhǔn)為為營業(yè)稅的的3%。所得稅。稅稅率為租金金收入總額額的20%，征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為：11）租金收收入不超過過40000元的，租租金收入減減去8000元作為應(yīng)應(yīng)納稅所得得；2) 租金收入入在40000元以上上的