土地一級開發(fā)威尼斯水城項目申報可研報告計劃書

1、威尼斯水城項目可行性分析報告The Feasibility An alysis Report of VeniceWater City ProjectXXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目報告提要報告提要威尼斯水城項目是指位于海口市江東片區(qū)魯能皇冠假日以東約5248.55畝土地的一級開發(fā)項目。2009年11月，作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條 件，項目開發(fā)資格基本確定為 XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司。2010年1月14日，XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司與?？谑型恋貎渲行?雙方成立的談判小組進行了第一次對接。雙方達成共識，XXXX （

2、海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對項目的基本情況進行調(diào)查研究，并核算項目開發(fā)成本，為雙方 進入下一輪談判作好基礎性準備。根據(jù)雙方共識要求，XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對項目區(qū)域的 權屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調(diào)查，并結合海口市現(xiàn)行土地 征收政策及一級開發(fā)工程一般成本情況，對項目土地征收及工程開發(fā)投資進行了 初步核算，并結合當前土地市場情況，對項目操作的可行性進行了分析。分析顯示，該項目開發(fā)總投資約 29億元，其中土地征收成本大約15.6億元， 五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為2118.83 畝，平均容積率0.8的水平，結合目前土地

3、市場的基本行情，項目收益為負值，即 經(jīng)濟不可行。項目開發(fā)經(jīng)濟可行的出路在于調(diào)整控規(guī)，項目可行的控規(guī)調(diào)整目標 為：可出讓比例提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎上，本著確保企業(yè)實現(xiàn)預期回報的原則，本報告提出了以 下四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入，價格 保底，按比例分成；整體投入，價不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對四種操作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優(yōu)先次序。鑒于?？谑鞋F(xiàn)成案例一一北京 丫丫丫丫西海岸新區(qū)的情況，本報告針對?？谑?土地儲備中心可能提出的保底封頂?shù)膭酉?，也做出了破解分析并提出了應對措施。XXXX

4、 （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目目錄目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 報告提要 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 項目背景及范圍6 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 7 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 項目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查 72.1.1地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計 72.1.2主要統(tǒng)計結果8 HYPERLINK l bookmark14 o Curr

5、ent Document 類似案例調(diào)研10 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 2.2.1案例基本情況 10 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 2.2.2雙方分工及投入 10 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 土地價款之費用上繳10 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 雙方收益分配 10 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 2.2.5分配模型破解 11

6、HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 項目區(qū)域土地情況調(diào)查 122.3.1項目區(qū)域土地面積12 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 土地權屬和村莊分布14 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 2.3.3村莊人口及戶數(shù) 14 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 2.3.4項目區(qū)域地類情況 15 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 項目開發(fā)成本計算及資金安排 16

7、 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 土地征收成本 16 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 3.1.1新增建設用地有償使用費 16 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 3.1.2征地補償16 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 3.1.3青苗補償16 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 3.1.4林木補償16 HYPERLINK l bookmark64

8、o Current Document 3.1.5養(yǎng)殖水面補償 17 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 3.1.6耕地占用稅 17 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 3.1.7耕地占用復墾費17 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 3.1.8社會保障費17 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 3.1.9征地補償統(tǒng)計 18 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document

9、 3.1.10居民安置非現(xiàn)金補償 18 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 3.1.11居民安置土地成本 19 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 3.1.12居民安置現(xiàn)金補償19 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 3.1.13征地拆遷其他費用 20 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 3.1.14 土地征收總成本 20 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document

10、 工程建設成本20 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 3.2.1五通一平工程費用20 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 項目前期后期費用 21 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 項目總投資21 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 項目工期與資金安排 21 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 項目經(jīng)濟可行性分析 23 HYPERLINK l book

11、mark106 o Current Document 土地成交收益上繳23 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 4.1.1上繳項目分項23 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 4.1.2上繳項目總和24 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 靜態(tài)分析26 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 4.2.1當前市場情況26 HYPERLINK l bookmark126 o Current Documen

12、t 4.2.2本項目規(guī)劃指標 26 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 4.2.3本項目土地出讓凈收益 26 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 4.2.4本項目可分配收益 26 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 4.2.5靜態(tài)分析結論 27 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 動態(tài)分析27 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 土地成交價款之于控

13、規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動 27土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動29 HYPERLINK l bookmark144 o Current Document 4.3.3待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動 31 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document 4.3.4結合雙因素變動的待分配收益經(jīng)濟分析 33 HYPERLINK l bookmark148 o Current Document 合作模式選擇36 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況 36 HYPE

14、RLINK l bookmark152 o Current Document 控規(guī)調(diào)整的動態(tài)情況 36 HYPERLINK l bookmark154 o Current Document 5.2.1控規(guī)調(diào)整目標36 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 土地出讓保底價格 38 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document 5.2.3合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成 38 HYPERLINK l bookmark162 o Current Document 5.2.4合作模式二：整體投入，價格保底

15、，按比例分成 39 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 5.2.5合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成 39 HYPERLINK l bookmark166 o Current Document 5.2.6合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成 40 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document 本項目合作對策與措施 42 HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 堅持推進控規(guī)調(diào)整 42 HYPERLINK l bookmark172 o Current

16、 Document 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序 42 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 6.3 準備應對對方提出收益封頂 42 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 631作法一：分別投入，上繳10%43 HYPERLINK l bookmark180 o Current Document 6.3.2作法二：分別投入，上繳26%44 HYPERLINK l bookmark182 o Current Document 6.3.3作法三：整體投入，上繳10%46 HYPERLINK l bookm

17、ark184 o Current Document 6.3.4作法四：整體投入，上繳26%48 HYPERLINK l bookmark188 o Current Document 6.3.5保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序 50XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目 項目背景及范圍 1項目背景及范圍2009年底海南國際會展中心項目土地掛牌的捆綁項目2010年1月14日與?？谑袊辆质状握綄?。根據(jù)現(xiàn)行海口市江東組團片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，并結合于海口市國土局接 洽溝通的意見，目前的威尼斯水城包括了從魯能皇冠假日以東、規(guī)劃中濱海東路以北、桂林洋農(nóng)場以西、海岸線以南的約 5248.55畝

18、的范圍。（如下圖所示）222324252862731323353393836J373940XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目項目區(qū)域基本情況調(diào)查 2項目區(qū)域基本情況調(diào)查2.1項目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項目區(qū)域規(guī)劃有地塊11塊（30#地塊到40#地塊）。2.1.1地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計根據(jù)江東片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃分圖則，整理列表如下:威尼斯水城基本規(guī)劃數(shù)據(jù)摘要（自江東控規(guī)）地塊編碼用地性質用 地 性 質 代 碼用地面積容積率建筑密度建筑 綠地 限高 率30地塊3001廣場用地S2238833002防護綠地G22373113003河港用地T421107573004商業(yè)用地C213

19、82341.23020T 3531 地塊3101河港用地T421021163102防護綠地G22845759032地塊3201防護綠地G2279801903202一類居住用地R112637610.8(1.2)2213( 19)4533地塊3301幼兒園用地R12108950.82513453302一類居住用地R112957450.8(1.2)1813( 19)403303防護綠地G2261116n 9034地塊3401防護綠地G22100065903402賓館酒店用地C25802850.5(0.8)1516( 23)503403一類居住用地R111430320.5(0.8)1813( 19)4

20、53404小學R12246230.825164535地塊3501防護綠地G2253834903502賓館酒店用地C25718360.5(0.8)1813( 19)503503一類居住用地R11746250.5(0.8)1813( 19)4536地塊3601一類居住用地R111831720.5(0.8)1813( 19)4537地塊3701一類居住用地R112618690.5(0.8)1813( 19)4538地塊3801公共綠地G111942148039地塊3901公共綠地G113235328040地塊4001公共綠地G116817780數(shù)據(jù)合計合計2687458平方米 合4031.17畝2.

21、1.2主要統(tǒng)計結果統(tǒng)計結果表明，項目地塊內(nèi)：廣場用地23883平方米，防護綠地835970平方米，河港用地212873平方米，幼兒園用地10895平方米，小學24623平方米，公 共綠地342746平方米，商業(yè)用地38234平方米，賓館酒店用地152121平方米， 一類居住用地1222204平方米?？偯娣e 2687458平方米，即約4031.17畝?？山?jīng)營性建設用地為商業(yè)用地、賓館酒店用地、一類居住用地共計1412559平方米，即2118.83畝，所占的比例為52.56%。見下表：如小CCI00 coZL.擔1/1寸 n 00 zLQ匚匸! LCI co gco DO00 COOJo o co

22、CM o o coco o o co寸 o o co14ocoCM OCO11oI?. co3 oCM co11ocoCM O CO COco oconi o vr coOJ o 寸OQ2 o 寸 co寸 o vr co7=MoLQCO(M O LOCOCO O LO COi=l o g coii ocoiioaCOi4o6COt=1 o o4田如旺jhlll2.2類似案例調(diào)研221案例基本情況2007年12月，北京YYYY股份有限公司與海口市土地儲備整理中心，就西海岸新區(qū)土地一級開發(fā)達成協(xié)議。雙方約定，項目地塊總面積約為5209畝，扣除行政中心劃撥用地、會展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓

23、用地后，可出讓 經(jīng)營性用地面積不低于3300畝?？梢杂嬎愕贸?，項目開發(fā)可出讓土地所占比例為 不小于63.35%。2.2.2雙方分工及投入在合作方式中，雙方明確：土地儲備中心負責辦理項目地塊一級開發(fā)前的各項審批手續(xù)并負責投入資金完成項目地塊一期約4050畝土地的征地、拆遷、國有土地收回置換工作；北京丫丫丫丫股份有限公司投入資金累計不低于 7億元人民幣, 其中3億元用于第一期行政中心建設，4億元用于項目地塊一期和二期的土地一級 開發(fā)；北京丫丫丫丫股份有限公司具體負責完成項目地塊用地紅線內(nèi)土地一級開發(fā) 中的通路、通電、排水、土地平整。也就是說，北京YYYY主要負責工程工作并承擔費用，土地儲備中心主要

24、負責土地征收工作并承擔費用。2.2.3 土地價款之費用上繳根據(jù)了解，海南省人民政府規(guī)定應上繳的費用，雙方按照項目土地出讓價款的10% （即只繳納土地出讓金）進行的計提。2.2.4雙方收益分配關于土地出讓收益分配，雙方明確，項目地塊一級開發(fā)完成后，依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進行分配：1扣繳海南省人民政府規(guī)定應上繳的費用；2、扣除所有出讓地塊應分攤的土地一級開發(fā)成本；3、剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（1）在人民幣壹拾柒億（蜀元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照 65%: 35%的比例進行分配；（2）在人民幣壹拾柒億（1,700,

25、000,000）元至貳拾億元（望,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照60%: 40%的比例進行分配；（3）在人民幣貳拾億元（也,000,000,000元至叁拾億元（3,000,000,000（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照95%: 5%的比例進行分配；（4）超過人民幣叁拾億元（3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。2.2.5分配模型破解在實際運作中，雙方按照保底加封頂?shù)哪Ｊ焦餐_發(fā)上述項目的，出讓土地 保底單價為125萬元/畝。結合上述分配比例可以看出，北京 丫丫丫丫股份有限公司 的圭寸頂收益為7.65億元，而在圭寸頂值以前，政府方的收益為 22.3

26、5億元。在圭寸頂 前雙方收入比例為74.5%: 25.5%。據(jù)了解，西海岸新區(qū)一級開發(fā)的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入約7億元人民幣，回報7億元人民幣。北京丫丫丫丫股份有限公司在海口市西海岸 新區(qū)一級開發(fā)中，基本只負責項目區(qū)域內(nèi)的“三通一平”，工程總成本也就是7億 元人民幣左右（由于項目資金采取滾動回流的方式，項目資金完全可以兼顧行政 中心建設的投資使用），而其封頂回報卻是7.65億元，可見有0.65億元，屬于項 目增值收益的獎勵部分。進而可知在保底的基礎上，北京丫丫丫丫股份有限公司的 分成按投資收益率計算，梯次分別為 85%、102%、109%。2.3項目區(qū)域土地情況調(diào)查2.3.1

27、項目區(qū)域土地面積項目范圍內(nèi)土地面積 3499049.45平方米，計5248.55畝。計算方法，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成 11個地塊，然后統(tǒng)計地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來），則總面積 S=D30+D31+D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35+S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37+H38 +H39+H40+HW3 =3499049.45 （平方米），計 5248.55 畝。見下表：IME 駕 ZKIM自皿

28、自皿岡BlmIMB注篦|14578.7115558.1813.0512507.4112520.415H37327104.02490.55189147,8176863535078.28231912.44721512 826011 9516566.8022578 76H38202790 56304 180 000 00202147.40202147.40D.OO563.717P.45643.16H39330930.41496.390.000.00294862.87294862.870.0029d47 10(5420.4436067.54H4068176 29102.2627654411603.03

29、35750.0265007,1 fl0.0050 313118.823169 13HW374057.63111 1535800 1213193.839784.2858778.238138 89O.DO7180 517180.51合計349904P.455248.551130P01 177954&891470765.47420203.703976301.22合計田1S95.34119.322205.14630 30596.44百分比32.32%2.27%4203%12 01%11.36%XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目項目區(qū)域基本情況調(diào)查 232 土地權屬和村莊分布上述區(qū)域范

30、圍內(nèi)，涉及的土地權屬有：防潮堤、東營小學、國有地和農(nóng)民集 體土地。主要經(jīng)濟社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、 良古、雙坡、西排、用本上、南調(diào)上、南調(diào)中、南調(diào)下等。上述區(qū)域范圍內(nèi)，自然村主要有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。見下圖：233村莊人口及戶數(shù)根據(jù)從演豐鎮(zhèn)國土所調(diào)查的數(shù)據(jù)了解到：羅烈村有人口約 703人，約235戶； 羅王村約696人，約232戶；陶朗村約687人，約229戶；雙坡村654人，約218 戶；良古村約169人，約56戶；南調(diào)村（包括上中下）約 750人，約250戶。項 目范圍內(nèi)共有人口約3659人，約1220戶。見下表：和臣人口情況調(diào)査表人n戶數(shù)羅烈

31、7 03235羅壬696232687229218良古16956750250合計1 220234項目區(qū)域地類情況根據(jù)國土局測繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計顯示，上述范圍內(nèi)主要地類 面積及所占比例如下：（1）耕地1130901.17平方米，即1696.34畝，占總面積的32.32%;（2）林地79548.89平方米，即119.32畝，占總面積的2.27%；（3）養(yǎng)殖水面1346147.80平方米，即2019.21畝，占總面積的38.47%；（4） 除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用地”124617.67平方米，即186.92畝, 占總面積的3.56%；（5）居民點371626.95平方米，即557.4

32、4畝，占總面積的10.62%；（6）除居民點以外的其他建設用地 48576.75平方米，即72.86畝，占總面積 的 1.39%；（7）未利用地397630.22平方米，即596.44畝，占總面積的11.36%。XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目項目開發(fā)成本計算及資金安排 3項目開發(fā)成本計算及資金安排3.1 土地征收成本3.1.1新增建設用地有償使用費根據(jù)財綜【2006】48號文件，新增建設用地有償使用費收費標準為每畝4.26萬元，本項目新增建設用地有償使用費總額為 22358.82萬元。3.1.2征地補償根據(jù)關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標

33、準的通知（瓊府【2009】41號），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合補償 倍數(shù)為26倍，征地補償費為72930元/畝，即征地補償費38277.68萬元。3.1.3青苗補償根據(jù)關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知（瓊府【2009】41號），常見短期農(nóng)作物補償標準約 2000元/畝 左右，則青苗補償費339.27萬元。3.1.4林木補償根據(jù)關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知（瓊府【2009】41號，林木補償費為每畝約 5845元（區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，補償價格35元/株，每畝合理株數(shù)167），即林木補償費69.74萬元。

34、3.1.5養(yǎng)殖水面補償參照海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補償方案（海口晚報網(wǎng)11月8日訊），魚塘包干補償費為3500元/畝，低位蝦塘包干補償費5500元/畝，高位蝦塘包干補償 費16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對項目內(nèi)養(yǎng)殖水面補償 情況進行預估，則養(yǎng)殖水面補償費為2仃0.65萬元。3.1.6耕地占用稅根據(jù)海南省實施 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 辦法（海南省人民 政府令第217號），海南省?？谑信c三亞市耕地占用稅征收標準為 35元/平方米， 即23333.45元/畝，本項目 耕地占用稅為12246.44萬元。3.1.7耕地占用復墾費根據(jù)海南省人民政府關于印發(fā) 海南省耕地開墾

35、費收繳使用管理辦法 的通 知（瓊府【2002】7號），耕地占用復墾費為每畝12000元，本項目耕地占用復墾 費為6298.26萬元。3.1.8社會保障費根據(jù)國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會保障費用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔一部分的原則，參照海南東環(huán)鐵路項目 征地拆遷補償方案（海口晚報網(wǎng)11月8日訊），其中政府負擔部分按每畝 5000 元計收，本項目社會保障費為2624.28萬元。3.1.9征地補償統(tǒng)計這里的征地補償包括了上述的征地補償費、青苗補償費、林木補償費、蝦塘等養(yǎng)殖水面補償費、耕地占用稅、耕地復墾費、被征地農(nóng)民社保費。七項之和為62026.31萬元，見下表：征地

36、費計算序號項目名稱單位單價（元/W）數(shù)量（畝）合價1征地補償費畝72930524B. 5539277. 6S悔南省征施統(tǒng)一年產(chǎn)恒標推 （征淀見樹2青甜卜償費畝20001696.34339,27WS省青苗及地上附著物補償 標推征求意見稿）3林柿償寰畝5845119.32佩也拇南省青苗酬上附著物補償 標準征求意見稿）4蝦轉卜償費畝107502019.212170.65參照海南省東聴路頂目征 地拆遷補償方軫耕地占用稅畝2333352 做 5512246,44梅南省實施申華人民共和國W6占畀稅騎軸爐亦袪6耕地復墾費畝1200052 牴 556298.26海南省耕地開墾費收繳使用管 理蘇法T農(nóng)民社保費畝

37、500052 蠟 55262123國務院關于加強土世調(diào)控有關 問題的遜卩合計62026. 313.1.10居民安置非現(xiàn)金補償項目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659人，約1220戶，考慮到本項目區(qū)域內(nèi)可出讓土地 面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷補償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶 160平方米安置房考慮，共需建設安置 房面積19.52萬平方米。比照北京丫丫丫丫公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算標準， 按2700元/平方米單位造價投入建設，全部投資為 52704萬元。每戶拆遷安置補償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按 2700元/ 平方米價格回購70平方米住房。安置房的最終

38、成本（即居民安置非現(xiàn)金補償部分）為29646.00萬元。3.1.11居民安置土地成本按容積率2.0計算，安置房需占用土地9.76萬平方米（=19.52/2,其中19.52 萬平方米為共計需建設的安置房總面積），即146.40畝（=9.76/666.67）0根據(jù)海 口市人民政府關于頒布實施 ?？谑谐擎?zhèn)土地基準地價標準 的通知（海府【2009】 84號）,靈山鎮(zhèn)居住用地三級土地基準地價22萬元/畝，則需繳納占用土地費用3220.80 萬元。3.1.12居民安置現(xiàn)金補償項目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659人，約1220戶。比照北京丫丫丫丫公司長流南片區(qū) 土地一級開發(fā)估算標準，每戶 25.39萬元現(xiàn)金補償，補

39、償費用為30975.8萬元。每戶補償項分別為：按每平方米2700元回購70平方米拆遷房需要189000元; 農(nóng)轉居生活補助費54000元；超轉病殘醫(yī)療補助費1800元；搬家費600元；拆房 及渣土清理1500元；獎勵費7000元。見下表：拆遷補償費單價組成序號項目名稱單位數(shù)蚤單價帥（元）備注1每戶回購拆遷辟費用平方米TO2700.00189000. 00折遷戶回購每戶70平方米2農(nóng)轉居生活補助費戶1&4000. 0054000. 00按每戶3人，12個月 每月補助1500元3超轉人員醫(yī)療補助費、超 轉病殘生活補助費戶11800.001800.00按3佛的拆遷戶每戶枝同0元/月考 慮.計昇月補助

40、4搬家費戶1&00.00600.00技每間房2加元考慮,每戶按三間 房共計池。元計算（包括誤工費）5拆房質楂土清理戶11500.001500.00估計6獎勵費戶17000.007QG0.00規(guī)定目期內(nèi)搬家，平均 每戶獎勵woo元戶1253900, 003.1.13征地拆遷其他費用安置房立項及設計費約3000萬元；拆遷及安置房建設資金成本及管理費約為5000萬元。共計約為8000萬元。3.1.14 土地征收總成本土地征收總成本包括了新征建設用地有償使用費、征地補償費、居民拆遷現(xiàn) 金補償費、居民拆遷安置非現(xiàn)金補償費、安置房用地基準地價款、安置房設計費、 安置房建設的資金成本即財務費用等。土地征收各

41、項費用總和156227.72萬元。土地征收總成本序號頂目單檢單價數(shù)量合價備注1新増建設用葩使用費畝4. 265248. 5522358. 82財綜200&48號2征地補償費畝62026. 313拆遷現(xiàn)金補償費戶253900. 001220.0030975. S0百安置房最終建饅成本（拆 遷安置非現(xiàn)金補償）平方米2700. 00109S00. 0025646. 00每戶補償9。平方 氷安關5安置房用地支付基權地價畝220000. 0014&.403220. 78每戶建設1渕平 方米安置腭6安置屆殳計費3000. 007安置房甦設財務費対5000.00156227. 723.2工程建設成本3.2.

42、1五通一平工程費用據(jù)估算，五通一平工程費用大約為每畝25萬元，本項目 工程費用約為131213.75 萬元。工程費用計算項百單價（萬兀數(shù)量）筍介萬元）可岀讓面積（畝）單悝工程成本（萬元廟）市政道路建設費用25.005248.55131213.75合計131213.752118.8361.933.3項目前期后期費用根據(jù)經(jīng)驗估算，前期控規(guī)調(diào)整及后期項目招商大約費用為3000萬元3.4項目總投資項目總投資包括了土地征收費用、工程建設成本及項目前期后期費用三個部 分。即項目總投入=土地征收費用+工程建設成本+前期后期費用=290441.47萬元項目總投入序號項目合價（元）可岀讓面積（畝）單位成本（兀Z

43、S）1項目前期后期費用3000. 002118. 831. 422土地征收費用156227. 722118. 8373. 733工程施工費用131213. 7E2118. 8361. 93合計20441. 472118.83137. 083.5項目工期與資金安排項目開發(fā)周期5年，本著分期投入、滾動開發(fā)的原則，項目的資金使用情況 如下圖所示:W-皆600.0026242.7554085.50290441.47-Ho oc=?CD Ow- EL升出H111gCT1吊lM lr0LOt a a節(jié)=i:二:ia oCJ| a au o o o g_ 吐S無VlC lrjjj WPi teb t*?8

44、irr!g詫七XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目項目經(jīng)濟可行性分析 4項目經(jīng)濟可行性分析在明確本項目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項目區(qū)域內(nèi)權屬地類情況的基礎上，以上已 經(jīng)計算出本項目的投入情況，下面將結合市場以及項目本身規(guī)劃調(diào)整的可能進行 經(jīng)濟可行性分析。分析包括兩個方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動態(tài)分析。靜態(tài)分析是 指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場情況，計算分析項目的收益情況。動態(tài)分析 是指綜合考慮變動的市場及規(guī)劃調(diào)整雙因素，分析項目在不同情況下的收益情況。 首先，明確土地成交后須上繳省級以上土地財政的比例。4.1 土地成交收益上繳在項目土地實現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級以上財政繳納應該繳付的稅

45、費， 在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級開發(fā)所需繳付的分項，然后， 將所提交的各個分項按照統(tǒng)一的基礎基數(shù)進行歸納，形成以土地成交價款為基礎 的總的上繳比例值。4.1.1上繳項目分項（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金根據(jù)關于印發(fā) 用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法 的通知（瓊 財字【2005】288號），在土地成交價款中須計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計提金額 =開發(fā)面 積（畝）X 0.7067;（2）土地收益基金根據(jù)關于印發(fā) 國有土地使用權出讓收支管理辦法 的通知（財綜【2006】68號），在土地成交價款中須計提國有土地收益基金，計提金額=土地成交價款x3%;上繳計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國有土地收益基金后的土地

46、成交價款，命名為“土 地成交總價款”。（3）土地出讓金根據(jù)海南人民政府關于進一步加強土地使用權出讓金征收與使用管理工作 的通知（瓊府【2006】26號），須上繳省土地出讓金，計提金額=土地成交總價款 x 10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)海南省政府辦公廳 關于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障工作 的 通知（瓊府辦【2007】20號），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計提金額 =土地成交 總價款X 15%;上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及 土地出讓業(yè)務費之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。（5）國家廉租房建設基金在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設基金，計提金

47、額=土地出讓凈收益x 10%；4.1.2上繳項目總和上述上繳項目的計算基礎都有不同，為計算方便，將上述上繳項目計算基礎統(tǒng)一轉化為土地成交價款，則全部上繳計提項目大約為成交價款的26% （因為一些項目是以土地面積為基礎的，一些是扣除成本后上繳的，在轉化基數(shù)時，本文 采取了一般情況下估算的方式）。扣除上述省級以上土地財政上繳項目后，剩余部分為項目土地出讓凈收益。項目收入計算方程畝數(shù)土地成交價款農(nóng)業(yè)開發(fā)資金國有土地收益基金伐.陽件3土地成交總價款上交省土 地出讓金省.陽佯4被征地農(nóng)民保障資金錢.陽佯5土地出讓業(yè)務費（1上*2M. HH樂T土地出讓凈收益廉租房建設基金ms國.fttft 6返還收益金額

48、計 提金額二+ 讒4.2靜態(tài)分析421當前市場情況2010年4月10日，?？谑袊薪ㄔO用地使用權掛牌出讓公告 001號，整體掛 牌位于?？谑形骱０缎聟^(qū)地塊 130.288畝，容積率2.5,起始掛牌價為3538.05元/ 平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責任公司以 8150元/平方米價格競得，競得單價折 合543.34萬元/畝。折合樓面地價為3260元/平方米。4.2.2本項目規(guī)劃指標如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項目規(guī)劃地塊 11塊，總面積 4031.17畝，其中可出讓面積2118.83畝，占規(guī)劃地塊的52.56%，占項目總占地面 積的40.37%,項目區(qū)域內(nèi)平均容積率為 0.8。4.

49、2.3本項目土地出讓凈收益比照2010年001號西海岸新區(qū)土地掛牌情況，即本項目地塊假定也能夠實現(xiàn) 樓面地價3260元/平方米，則本項目地價為 2608元/平方米，即173.87萬元/畝。在上述靜態(tài)條件下，本項目土地成交價款約為368400.97萬元，扣除上繳省級 以上財政的26%，則本項目土地出讓凈收益為272616.72萬元。4.2.4本項目可分配收益在上述土地出讓凈收益的基礎上，扣除項目投入的開發(fā)成本（即290441.47萬元），則本項目的可分配收益為-17824.75萬元。425靜態(tài)分析結論根據(jù)以上計算與分析可知，在當前市場條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標不變的情況下，本項目的收益為負值。也就是

50、說，項目收益無法抵償項目投入，在當前靜態(tài)的情況下是經(jīng)濟不可行的。4.3動態(tài)分析在規(guī)劃可出讓面積可以調(diào)整的情況下，在市場價格發(fā)生變動的情況下，對項 目收益的計算和分析，屬于動態(tài)分析。下面以可出讓面積和土地市場單價為雙變 動因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項目的收益及可分配情況。4.3.1 土地成交價款之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是 2118.83畝，占總占地面積5248.55的40.37%, 通過規(guī)劃調(diào)整，可以提高可出讓面積的比例。同時，海口市土地市場一直處于變 動之中。我們選取上述兩個變數(shù)來模擬項目土地出讓收入情況。見下表：出讓土地收入Z于控規(guī)調(diào)整與市場預期

51、雙因索變動（丿j元）出讓價格 可出讓比f祓替0.00；150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.00402099.42209942.00314913.0041988100524855.00629826.00734797. 00839768.00944739.001049710.00452361.85236184.75354277.13472369.50590461.88708554.25826646.63944739.00106283L381180923.7550262128262427.50393&41.25524855.00656068.7

52、5787282.50918496.251049710.001180921 751312137.50552885.70288670,25433005.38577340. 50721675.63866010.751010345.881154581,001299016,13144335L25&03149.13314913期472369.50629826.00787282.50944739.001102195.501259652.001417108.501574565*00653411.56341155.755117316368231L 50852889.381023467.251194045.131

53、364623.001535200.881705778,75703671 99367398.50551097.75734797,00918496.251102195.501285894.751469594.001653293.251836992.50XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目項目經(jīng)濟可行性分析 432 土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動上表中，計算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場價格下的土地成交價款，在上述計算的基礎上，將土地成交價款扣除上繳的26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動情況。具體情況見下表：500.001068079.

54、931165178.101262276.281359374.45g e699106.86786495, 221136048.651223437.0100OOP621428.32776785.40g sro611718,50883593.39300.00466071.24524330.15582589.05699106.86250.00388392.70436941.79485490.38534039.96582589.05631138.14679687.23200.0031071116349553.43383392.70427231.97543749.78旨LO233035.62262165.

55、07291294.53320423.9840781134bo. 00194196.35213615.99252455.26271874.892099.422361.85oAcjO CO OOCM3149.133673.99oLO Fo glo LOo9Ln9(航5 ss si433待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動完成上述土地出讓凈收益的計算后，減去項目開發(fā)總成本，得到的是項目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動情況。詳見下圖：（說明：紅字部分為負值）O OOLO583442.101068932.98O OLO bo o占g scoo o g co o- o g CM200,

56、 00o oLOF1LO OCO98o oSoosco DOI OJIoLjOo gLO go9LO9o A434結合雙因素變動的待分配收益經(jīng)濟分析（1）投資收益率計算及分析待分配收益除以項目投入的總成本，等于項目的投資收益率，如上表所示，綠色區(qū)域的部分為投資收益率 100%到200%之間的情況，茶色區(qū)域為投資收益率 大于300%的情況，期間黃色的區(qū)域為投資收益率為 200%到300%的情況。O O4O LDO Q 占 呂It9 od8 OQCO COCNO O O LD CsJOOO OJO OLQ11LO OCOLSD80OUOLO0O giun LOO9LO9從上圖可以看出，如果出讓土地

57、售價在200萬元/畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無法實現(xiàn)投資收益率超過 100%。在可出讓比例45%以下時，無 論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價，都無法滿足投資收益率滿足200%； 圖中茶色區(qū)域即投資收益率 300%以上的情況，控規(guī)調(diào)整的難度已經(jīng)非常大了。（2）可出讓土地面積比例調(diào)整目標綜合規(guī)劃調(diào)整的難度，并兼顧項目收益，建議規(guī)劃可出讓比例調(diào)整至 65%，從而實現(xiàn)200%到300%的項目投資收益率水平。XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項目 合作模式選擇 5合作模式選擇根據(jù)以上分析，在以下兩種情況下，推薦選擇幾種不同的操作模式。5.1控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況根據(jù)前文

58、的分析，可知在當前市場和當前項目土地容積率水平和可出讓面積 的情況下，土地出讓凈收益無法抵償項目開發(fā)投入，即項目的待分配收益為負值， 從經(jīng)濟分析的角度項目不可行。在控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況下，無法合作，建議不合作。5.2控規(guī)調(diào)整的動態(tài)情況前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積的比例兩個因素都作出調(diào)整的情況下， 可以實現(xiàn)較為理想的項目投資收益率。以下，首先鎖定控規(guī)調(diào)整的目標，然后， 在此基礎上提出幾個合作模型。5.2.1控規(guī)調(diào)整目標關于可出讓土地所占比例，前文已經(jīng)進行了分析，為了實現(xiàn)項目預期收益， 可出讓土地所占比例應該不小于 65%，以下就容積率調(diào)整方向進行分析。（1）基于樓面地價3260元/平方米的

59、容積率規(guī)調(diào)整指標結合西海岸新區(qū)3260元/平方米樓面土地單價，計算出確保預期土地市場價實 現(xiàn)的容積率水平在1.6到2.0之間。（為計算方便，未考慮修正系數(shù)）出讓赭100, Q0150.002MOO250.00300, W350,00400.00500,00.詢0.袒1.151.381.611.042.0?2.30（2）容積率指標隨樓面地價的變動情況隨著樓面地價的變化，實現(xiàn)土地市場預期的容積率保證也會有所不同，以下 是樓面地價在2000至5000之間實現(xiàn)土地出讓地價的容積率保證值。如果對樓面 地價有不同的預期，則可以得出不同的容積率調(diào)整目標。相對于不同樓面地價情況下實現(xiàn)市場預期的容積率保證價 樓

60、面晞卜、1001502002503003504004505002000L121,501.872.S52421003,373,7525000.600.90L201.50L8QS.102,402.70 |3,0030000,500.751,001.251,501.752,002.252,5035000.430.640.861.071.291.711.932.1440000.370.56CH50.94L121.311.501.691.S745006 330.500.670.83L171.331.50L6750000.300.450.600.75cm1.05L201.35L50（3）本項目合理的容積率