廣州市物業(yè)管理暫行手冊(cè)

1、廣州市人民政府令第100號(hào)廣州市物業(yè)治理暫行方法差不多2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予以公布，自2014年5月1日起施行。市長(zhǎng)陳建華2014年3月13日廣州市物業(yè)治理暫行方法第一章總則第一條為了規(guī)范本市物業(yè)治理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)治理?xiàng)l例、廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本方法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)治理活動(dòng)適用本方法。本方法所稱(chēng)的物業(yè)治理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治理，維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的

2、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。業(yè)主通過(guò)選聘其他治理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行治理等方式,對(duì)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本方法執(zhí)行。第三條對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合都市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。未實(shí)施物業(yè)治理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)治理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，合理確定物業(yè)治理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四條市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系；建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)治理機(jī)制，鼓舞采納新技術(shù)、新方法提高物業(yè)治理和服務(wù)水平。第五條市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織實(shí)施本方法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)治理活動(dòng)的監(jiān)督治理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)各區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)治理活動(dòng)的監(jiān)督治理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?dòng)，調(diào)解處理物業(yè)治理糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)

4、和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)治理活動(dòng)。第六條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展物業(yè)治理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我治理的能力和意識(shí)。區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)治理法律知識(shí)培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。第七條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。房地

5、產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)治理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)治理信息進(jìn)行共享。第八條房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、都市治理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政治理部門(mén)和都市治理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督治理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的違法行為。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專(zhuān)營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。第九條物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)調(diào)解處理物業(yè)治理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)

6、企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開(kāi)批判，加強(qiáng)行業(yè)自律治理，促進(jìn)行業(yè)健康進(jìn)展。第十條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，能夠通過(guò)書(shū)面通知、在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)公布或者治理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；公布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。第二章物業(yè)治理區(qū)域第十一條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依照廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)治理區(qū)域，并按照本方法第十二條至第十

7、五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理物業(yè)治理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)治理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提出意見(jiàn)。第十二條建設(shè)單位在開(kāi)始前期物業(yè)治理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)治理區(qū)域備案手續(xù)：(一)物業(yè)治理區(qū)域備案申報(bào)表；(二)建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照；(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；(四)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；(五)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)配置的

8、物業(yè)治理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告；(六)地名批復(fù)文件。第十三條差不多實(shí)施物業(yè)治理但未辦理物業(yè)治理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理：(一)物業(yè)治理區(qū)域備案申報(bào)表；(二)物業(yè)服務(wù)合同；(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(四)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；(五)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；(六)物業(yè)治理用房坐落位置、建筑面積；(七)地名批復(fù)文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀緣故無(wú)法提供前款第(四)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)治理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。第十四條沒(méi)有實(shí)施物業(yè)治理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)治理的，街道辦事

9、處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)治理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)治理區(qū)域備案手續(xù)：(一)物業(yè)治理區(qū)域備案申報(bào)表；(二)物業(yè)治理區(qū)域四至范圍講明及附圖；(三)確定物業(yè)治理區(qū)域的理由和依據(jù)。前款第(三)項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)治理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。第十五條已備案且已實(shí)施物業(yè)治理的一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)治理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)

10、治理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)治理區(qū)域備案手續(xù)：(一)物業(yè)治理區(qū)域備案申報(bào)表；(二)分割后各物業(yè)治理區(qū)域四至范圍講明及附圖；(三)分割方案；(四)已分割各物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。第十六條新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)治理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)治理區(qū)域公告全體業(yè)主。前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：(一)物業(yè)治理區(qū)域的四至范圍講明及附圖；(二)公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置；(三)公共車(chē)位數(shù)量和位置；(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及

11、其權(quán)屬；(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置；(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)及權(quán)屬；(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。第三章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第一節(jié)一般規(guī)定第十七條業(yè)主能夠成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)依照物業(yè)治理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。第十八條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)給予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，同意業(yè)主的監(jiān)督。

12、業(yè)主大會(huì)能夠設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)給予的職責(zé)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的工作補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。第十九條本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及治理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過(guò)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護(hù)，制定電子投票具體操作細(xì)則，為業(yè)主參與物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)由相關(guān)部門(mén)分年度列入部門(mén)預(yù)算。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)籌備組第二十條物業(yè)治理區(qū)域

13、內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主能夠聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求：(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的；(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)治理區(qū)域或者先期開(kāi)發(fā)部分建筑面積50%以上的。符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后7日內(nèi)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)的事項(xiàng)公告全體業(yè)主，公告時(shí)刻許多于15日，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。第二十一條籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成?；I備組業(yè)主代表

14、由業(yè)主聯(lián)名推舉產(chǎn)生，依照聯(lián)名推舉人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推舉人數(shù)相同的，能夠抽簽確定排名順序。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)。第二十二條籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力；(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)治理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職；(三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者酬勞的行為；(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)治理無(wú)關(guān)活動(dòng)的行為。除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)是物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)行政主

15、管部門(mén)組織的物業(yè)治理法律知識(shí)培訓(xùn)?；I備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動(dòng)等緣故不能履行職責(zé)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。第二十三條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、差不多情況、聯(lián)名推舉人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時(shí)刻許多于15日。擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無(wú)異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。第二十四條擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對(duì)擬定人選有異議的

16、，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)進(jìn)行核查，被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。經(jīng)核實(shí)，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本方法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本方法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。更換籌備組成員的，應(yīng)當(dāng)按照本方法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。第二十五條籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道

17、辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：(一)物業(yè)治理區(qū)域備案回執(zhí)；(二)房屋及建筑物面積清冊(cè)；(三)業(yè)主清冊(cè)；(四)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；(五)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)治理用房測(cè)繪報(bào)告；(六)已籌集的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊(cè)等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費(fèi)用。第二十六條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會(huì)議推選籌備組組長(zhǎng)，集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員

18、會(huì)的相關(guān)規(guī)則。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，通過(guò)半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生?；I備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的，按前款規(guī)定程序重新確定。第二十七條籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持，也能夠由籌備組組長(zhǎng)托付籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長(zhǎng)不召集籌備組會(huì)議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，能夠由會(huì)議發(fā)起人組織召開(kāi)籌備組會(huì)議。籌備組成員不能托付代理人參加會(huì)議，但法人或者其他組織除外?；I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔?；I備組會(huì)議作出的決定，參會(huì)成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公

19、告。第二十八條籌備組能夠持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制籌備組印章，印章由籌備組組長(zhǎng)或者籌備組組長(zhǎng)指定的籌備組成員保管?；I備組印章應(yīng)當(dāng)依照籌備組會(huì)議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書(shū)的公布?；I備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。第二十九條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：(一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)刻、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；(三)擬定治理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生方法，確定候選人名單；(六)制定

20、首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則；(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他預(yù)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)20日前公示，公示時(shí)刻許多于10日。首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會(huì)治理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。第三十條業(yè)主對(duì)公示的治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面署名形式向籌備組提出書(shū)面意見(jiàn)。籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)。需要修改治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本方法第二十九條第二款的規(guī)定公示。第三十一條候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推舉等方式向籌備組提出

21、?；I備組應(yīng)當(dāng)按照廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)型物業(yè)至少有1名候選人。第三十二條籌備組應(yīng)當(dāng)將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時(shí)刻許多于7日。公示期間，業(yè)主認(rèn)為候選人不符合廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第二十五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面署名形式向籌備組提出；經(jīng)籌備組核查確認(rèn)的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。第三十三條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未形成決議的，其工作期限延長(zhǎng)6個(gè)月；逾期仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)治理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的

22、，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)治理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立之日起，籌備組自行解散?；I備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，未能組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組自行解散。業(yè)主能夠按照本方法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求，再次成立籌備組。第三節(jié)業(yè)主大會(huì)第三十四條業(yè)主共同決定以下事項(xiàng)：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改治理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更

23、換業(yè)主委員會(huì)委員；(四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)；(五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(七)籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金治理制度；(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，治理、使用經(jīng)營(yíng)收益；(十一)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作報(bào)告；(十二)改變或者撤銷(xiāo)本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；(十三)法律、法規(guī)或者治理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。決定前款第(七)項(xiàng)

24、和第(八)項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第三十五條治理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列要緊事項(xiàng)作出約定：(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、治理；(二)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、治理和使用；(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與收益分配；(四)業(yè)主共同利益的維護(hù)；(五)業(yè)主共同治理權(quán)的行使；(六)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；(七)違反治理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第三十六條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列要緊事項(xiàng)作出約定：(一)業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)；(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議

25、召開(kāi)的形式、時(shí)刻和議事方式；(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；(八)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；(九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選規(guī)則等；(十)業(yè)主委員會(huì)終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)時(shí)，代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限，但不得違反廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第三十四條第三款的規(guī)定；(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和治理；(十二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和治理。業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人

26、數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。第三十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)，每年至少召開(kāi)1次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：(一)上一年度物業(yè)治理情況報(bào)告；(二)上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；(三)上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；(四)物業(yè)治理的其他有關(guān)事項(xiàng)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，并于10日內(nèi)公布召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的公告：(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議；(二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定；(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議；(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；(五)治理規(guī)約或

27、者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。第三十八條業(yè)主委員會(huì)未按照本方法第三十七條的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開(kāi)的，由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織召開(kāi)；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的決定；業(yè)主委員會(huì)逾期未作出決定的，業(yè)主能夠向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)

28、議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。第三十九條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)20日前將會(huì)議時(shí)刻、地點(diǎn)、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時(shí)刻許多于10日，并同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的除外。公示期間，業(yè)主能夠?qū)I(yè)主大會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn)。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主提出的建議和意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)受理并予以講明，并能夠?qū)M表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示，公示時(shí)刻許多于10日。第四十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議能夠采納集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)和電子投票等形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)

29、專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。采納書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)公告，公告時(shí)刻許多于7日。需要投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書(shū)面托付的代理人簽名。采納電子投票形式的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。第四十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限應(yīng)當(dāng)依照具體情況決定。因故需要延長(zhǎng)投票期限的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。第四十二條采納書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限屆滿，應(yīng)當(dāng)按照公正、公開(kāi)、透明的原則，統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見(jiàn)，并及時(shí)公布表決結(jié)果。采納集體

30、討論形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)公布表決結(jié)果，能夠邀請(qǐng)業(yè)主對(duì)計(jì)票全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采納書(shū)面征求意見(jiàn)形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采納集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專(zhuān)有部分面積，業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn)，全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書(shū)面托付書(shū)由業(yè)主委員會(huì)妥善保管，保管期限許多于5年。未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府能夠責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。第四十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

31、會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)答復(fù)。公示期滿，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果沒(méi)有異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)公告業(yè)主大會(huì)決定。采納書(shū)面征求意見(jiàn)形式，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，能夠查驗(yàn)本人表決意見(jiàn)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)、公示表決結(jié)果。業(yè)主查驗(yàn)本人意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主托付他人查驗(yàn)表決意見(jiàn)，還應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面托付書(shū)，載明托付事項(xiàng)、托付權(quán)限及期限。第四十四條業(yè)主能夠幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)治理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、治理規(guī)

32、約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。第四十五條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積：(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第四十六條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：(一)業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，1個(gè)專(zhuān)有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有1個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按1人計(jì)算。(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第四十七條1個(gè)專(zhuān)有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的，

33、其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人托付的代理人行使表決權(quán)。業(yè)主托付代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明托付事項(xiàng)、托付權(quán)限及期限的書(shū)面托付書(shū)。第四十八條業(yè)主能夠按照廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否能夠計(jì)入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入表決的多數(shù)票。第四十九條業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主監(jiān)

34、事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為許多于3人的單數(shù)，每屆任期不超過(guò)5年，能夠連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。業(yè)主監(jiān)事會(huì)每年度至少召開(kāi)1次會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。第五十條業(yè)主監(jiān)事會(huì)要緊履行以下職責(zé)：(一)審核業(yè)主委員會(huì)的工作情況報(bào)告及年度工作打算、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告及收支預(yù)算；(二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬薄及其他會(huì)計(jì)資料，檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況，包括籌集、治理、使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益情況，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等；(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況

35、。對(duì)違反物業(yè)治理法規(guī)和規(guī)章、治理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議；(四)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正；(五)要求業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；(六)就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)能夠向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案；(七)能夠列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議；(八)發(fā)覺(jué)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常，能夠進(jìn)行調(diào)查；必要時(shí)，能夠聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作；(九)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。第四節(jié)業(yè)主委員會(huì)第五十一條劃

36、分為一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)依照分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的方法。第五十二條業(yè)主委員會(huì)一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)5年，能夠連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)多輪投票補(bǔ)選。經(jīng)補(bǔ)選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)仍未達(dá)到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過(guò)5人(含5人)的，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉

37、的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，能夠按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員能夠列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。第五十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：(一)治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；(三)業(yè)主委員會(huì)委員(候補(bǔ)委員)名單及其差不多情況。報(bào)送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具書(shū)面回執(zhí)并在報(bào)送的治理規(guī)約

38、和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的治理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，同時(shí)能夠持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。第五十四條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布，同意業(yè)主質(zhì)詢；(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企

39、業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)治理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守治理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和治理產(chǎn)生的糾紛；(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；(七)依照業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，治理、使用經(jīng)營(yíng)收益；(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)治理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)給予的其他職責(zé)。第五十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料，同意業(yè)主監(jiān)督

40、：(一)治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；(三)物業(yè)服務(wù)合同；(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的情況；(五)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用、治理情況；(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；(八)業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。業(yè)主委員會(huì)對(duì)本條第一款第(五)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新。業(yè)主委員會(huì)未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員

41、會(huì)限期公布，并通告全體業(yè)主。第五十六條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責(zé)的，由副主任召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能托付代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí)，能夠邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的代表參加。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定事項(xiàng)及時(shí)報(bào)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。第五十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的

42、約定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不召集的，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開(kāi)。第五十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)治理制度，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。第五十九條業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)每年許多于一次對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢

43、查并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)托付會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主；審計(jì)期間業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在治理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。第六十條業(yè)主委員會(huì)委員存在廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大

44、會(huì)決定終止其委員職務(wù)。業(yè)主委員會(huì)委員符合廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第三十一條規(guī)定的，其委員職務(wù)自行終止。在一屆業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況通告全體業(yè)主。職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)及時(shí)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的檔案資料、印章及財(cái)物交回業(yè)主委員會(huì)。第六十一條業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍未達(dá)到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在上述情況發(fā)生之日起3個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定及時(shí)補(bǔ)選的，物業(yè)所在地的街道辦

45、事處、鎮(zhèn)人民政府能夠責(zé)令其限期組織補(bǔ)選并通告全體業(yè)主。第六十二條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿6個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生方法按照本方法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織換屆選舉；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新

46、一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得接著履行職責(zé)。第六十三條業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但未能及時(shí)換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者人員在約定的職責(zé)范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會(huì)、村民委員會(huì)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)。第四章前期物業(yè)治理第六十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前，以公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)治理服務(wù)，并書(shū)面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域的，其前期物業(yè)治理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以

47、全部物業(yè)治理區(qū)域?yàn)榉秶?。前期物業(yè)治理招投標(biāo)的具體實(shí)施方法，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。第六十五條前期物業(yè)治理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：(一)前期物業(yè)治理中標(biāo)備案申報(bào)表；(二)物業(yè)治理區(qū)域備案回執(zhí)；(三)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件；(四)開(kāi)標(biāo)簽到表；(五)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家評(píng)分表；(六)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；(七)中標(biāo)單位資質(zhì)證書(shū)；(八)中標(biāo)單位的投標(biāo)文件。新建住宅(不含不墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)提供價(jià)格行政治理部門(mén)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房

48、地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。第六十六條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(三)前期物業(yè)服務(wù)合同；(四)中標(biāo)通知書(shū)。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。第六十七條新建住宅(不含不墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)治理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買(mǎi)受人

49、在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第六十八條新建住宅(不含不墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)治理公開(kāi)招標(biāo)前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政治理部門(mén)申請(qǐng)單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)治理公開(kāi)招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第六十九條業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已托付會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告。(二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)

50、準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)已公告30日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取和收集業(yè)主的意見(jiàn)，并書(shū)面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政治理部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過(guò)；表決結(jié)果差不多公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)、專(zhuān)有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn)，全體業(yè)主贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。公示期間業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的，能夠查驗(yàn)本人表決意見(jiàn)

51、，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭(zhēng)議的，能夠向物業(yè)所在地價(jià)格行政治理部門(mén)申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(二)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)；(三)設(shè)施設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件及安裝、使用和維

52、護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用講明文件；(五)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單；(八)物業(yè)使用、維護(hù)、治理必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。第七十一條房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢。建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)規(guī)劃行政治理部門(mén)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共

53、服務(wù)設(shè)施，屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表；(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；(三)臨時(shí)治理規(guī)約；(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；(五)建設(shè)單位移交資料清單；(六)查驗(yàn)記錄；(七)交接記錄；(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。第五章物業(yè)服務(wù)第七十三條業(yè)主大會(huì)成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)

54、企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(三)物業(yè)服務(wù)合同。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)地點(diǎn)的顯著位置公開(kāi)并及時(shí)更新：(一)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證

55、書(shū)、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的差不多情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式；(三)房地產(chǎn)、價(jià)格、都市治理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政治理部門(mén)的投訴舉報(bào)電話。第七十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)

56、詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)能夠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。審計(jì)期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。第七十六條住宅物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)已獨(dú)立裝表計(jì)費(fèi)的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場(chǎng)地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際費(fèi)用直接向業(yè)主收取分?jǐn)傠娰M(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分?jǐn)偣ぷ鞯?，?yīng)

57、當(dāng)按水電收費(fèi)周期及時(shí)公布公共水電用量、單價(jià)、金額等分?jǐn)偳闆r，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第七十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：(一)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄；(二)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施

58、、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議；(四)住宅裝飾裝修治理資料；(五)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。第七十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照廣東省物業(yè)治理?xiàng)l例第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)并及時(shí)退出物業(yè)治理區(qū)域；新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)治理區(qū)

59、域后，與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)治理區(qū)域。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)治理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠通過(guò)區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)治理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。第七十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提早終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提早3個(gè)月通知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)治理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代管：(一

60、)建設(shè)單位按照本方法第七十條第二款規(guī)定移交的資料；(二)物業(yè)治理用房、業(yè)主共有的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備；(三)物業(yè)治理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本方法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料；(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物；(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)等相關(guān)資料；(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的物業(yè)治理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交治理期間要緊財(cái)務(wù)資料的復(fù)印件。第八十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)治理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)治理責(zé)任；環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有