房地產(chǎn)投資分析（第四版）第03章房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位條件分析

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題小結第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價值一、區(qū)位的含義 1區(qū)位的重要性 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關系。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。 2對位置的兩種理解 狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。 對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。 對位置的廣義理解，還應包括在該位置進行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關系。 3對位置的把握應有動態(tài)的發(fā)展的眼光第一節(jié) 區(qū)位與房地

2、產(chǎn)價值二、區(qū)位與城市功能分區(qū) 現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。一個房地產(chǎn)投資者在選擇項目大區(qū)位的時候，只能運用功能分區(qū)原則來選擇區(qū)位。 1商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價值 2工業(yè)區(qū) 根據(jù)各種工業(yè)的特點（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠郊工業(yè)區(qū)。 3居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內圈工業(yè)區(qū)之間，或內圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價值三、區(qū)位與房地產(chǎn)

3、投資價值的關系 房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢可以給投資者帶來區(qū)位利潤。區(qū)位利潤越高，房地產(chǎn)投資價值越大。 要想讓區(qū)位帶來較高的房地產(chǎn)投資價值，在選擇時區(qū)位時應該重視以下問題： 1注意區(qū)位升值潛力的分析。 2選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務網(wǎng)點等公共設施的深層次分析。 第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價值第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析一、影響房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位選擇的因素分析 1地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。 2具體地點的分析與選擇 它是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析

4、與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析 3開發(fā)潛力分析 房地產(chǎn)開發(fā)應追求最高最佳利用，也就是說在技術可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。 4土地使用權獲取方式分析 從目前國內獲取土地使用權的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當前土地使用者手中轉讓等兩種途徑。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析5具體的影響因素 1）城市規(guī)劃方面的因素 2）自然特性 3）市政基礎設施條件 4）交通通達程度 5）停

5、車條件第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析6）環(huán)境條件7）公共配套服務設施完備情況8）當前土地使用者的態(tài)度9）土地價格10）供求關系第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析二、不同類型的房地產(chǎn)項目對區(qū)位的要求 （一）居住項目 居住用地的區(qū)位選擇，一般應考慮以下主要因素： 1、市政公用和公建配套設施完備的程度。 2、公共交通便捷程度。 3、環(huán)境因素。 4、居民人口與收入。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析 （二）寫字樓項目 影響寫字樓項目位置選擇的特殊因素包括： 1、與其他商業(yè)設施的接近程度。 2、周圍土地利用情況和環(huán)境。 3、易接近性。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析(三)零售商業(yè)項目 商業(yè)項目的區(qū)位選擇，

6、應該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條： 1、最短時間原則 2、區(qū)位易達性原則 3、接近購買力原則 4、滿足消費心理原則 5、接近CBD原則第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析 （四）工業(yè)項目 工業(yè)項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析三、區(qū)位分析的具體內容 在撰寫房地產(chǎn)項目投資分析報告時，區(qū)位分析部分應該包括對位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施的描述等。（一）位置描述 對位置的

7、描述，主要說明下列方面：1.坐落；2.方位；3.距離。 弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。不同的用途對房地產(chǎn)投資價值的影響也不同。（二）交通描述 對交通的描述，主要說明下列方面：1.道路狀況;2.出入可利用的交通工具; 3交通管制的情況; 4.停車方便程度和收費標準 交通情況對房地產(chǎn)投資價值有重大影響。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析（三）周圍環(huán)境和景觀描述 對周圍環(huán)境和景觀的描述，通常用文字并附照片說明下列方面： 1自然環(huán)境 2人文環(huán)境 3景觀 環(huán)境與景觀的好壞非常影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)或投資價值。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析（四）外部配套設施描述 對外部配套設施的描述包括投資區(qū)域內的

8、外部基礎設施和外部公共服務設施兩大方面： 1外部基礎設施 說明道路（交通）、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施的完備程度。 2外部公共服務設施 說明一定距離內教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、教育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設施的完備程度。 弄清這些，主要是為預測后續(xù)必要支出服務。配套設施如果非常完善，無疑會增加項目的投資價值，對住宅尤其重要。 以上詳細分析內容見教材相關部分。第三節(jié) 區(qū)位選擇要注意的問題 區(qū)位對于項目而言無疑很重要，但有時開發(fā)投資者太依賴于區(qū)位目前所提供的價值反而容易陷入某些誤區(qū)。所以在區(qū)位選擇時應注意以下問題：1過分強調區(qū)位或地段的作用會產(chǎn)生對開發(fā)投資者的誤導2來自規(guī)劃、法律方面的約束可能在增加3鄰區(qū)影響可能會面臨改變4對于項目的選擇要和