對房地產(chǎn)經(jīng)濟若干問題的探討

1、 對房地產(chǎn)經(jīng)濟若干問題的探討 【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國民企業(yè)在城中村改造項目上面對比普通房地產(chǎn)開發(fā)項目更為漫長的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累，房地產(chǎn)抵押權(quán)狀況與真實的權(quán)利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權(quán)無效或因清償而消滅，而抵押權(quán)登記尚未注銷；二是房地產(chǎn)抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導(dǎo)致登記內(nèi)容與真實權(quán)屬狀況不相一致。在第一種情形下，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時辦理注銷登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的

2、效力。具體地說，第三人不能取得無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；抵押人也不能就該房地產(chǎn)為其他債權(quán)人設(shè)定同一順序的抵押權(quán)。在第二種情形下，登記機關(guān)應(yīng)辦理更正登記，利害關(guān)系人也可以申請更正登記。參見土地登記規(guī)則第71條。但更正的登記不具有溯及力，也就是說，在更正錯誤的登記之前，善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權(quán)利，仍應(yīng)受企業(yè)達到3萬多個，有人擔(dān)心這么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關(guān)鍵在于建立

3、公平競爭的環(huán)境，而不是強迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風(fēng)險，反而加重市場的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險。lOCALHOST可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經(jīng)濟實力的開發(fā)商接受同樣的市場規(guī)則，而不應(yīng)由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現(xiàn)。目前我國

4、在上述兩方面均存在較大的缺陷，應(yīng)當(dāng)盡快加以改善。 4.總結(jié) 中國根據(jù)自身國情定義的可持續(xù)發(fā)展是：以人為本，以發(fā)展經(jīng)濟、全面提高人民的生活質(zhì)量為核心，保障人與自然、人與環(huán)境和諧共存的發(fā)展，在發(fā)展目標(biāo)上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質(zhì)，改善生存和生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量；在發(fā)展方式上既要保證經(jīng)濟的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，又要使自然資源和環(huán)境得到永續(xù)利用和保護，最終達到環(huán)境和發(fā)展的協(xié)調(diào)一致。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟投資不僅要促進經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，還要建設(shè)一個適宜于人類居住和生活，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、舒適的社會環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟、社會全方位的區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。 【參考文獻】 劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融與實踐,2003(10). 李健飛.美國房地產(chǎn)信托基金及對我國的啟示.國際金融研究,20