別墅營銷方案推廣策劃

1、2020 年別墅營銷方案推廣策劃一 . 企劃方針立足于消費(fèi)者的分布情形與需求層次，確立主體目標(biāo)客戶群體，繼而設(shè)計規(guī)劃形象策略主體，疊現(xiàn)本案產(chǎn)品價值，滿足目標(biāo)客戶群體獨(dú)有的品味與格調(diào)，并進(jìn)行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運(yùn)用。二 . 目標(biāo)市場預(yù)估根椐目標(biāo)客戶預(yù)估的情況分析，本案認(rèn)同度最大的客戶群應(yīng)為北京等周邊地區(qū)以二次置業(yè)群體為主由于在本案目前的目標(biāo)銷售區(qū)域少有同類竟?fàn)幬飿I(yè)，因此，本案的市場售價無明顯可比性。相較于秦皇島“維多利亞港灣” RMB5000700優(yōu)/M2的售價，本案可將售價即定為RMB800比/M2,同時，本案售價仍可通過良好的市場整合推廣手段得到一定幅 度的提升。三 . 形象定位產(chǎn)品特性

2、：目標(biāo)客戶特征：根據(jù)對本案目標(biāo)客房群的研究，可概括出目標(biāo)客房群以下特征：. 主體目標(biāo)客戶定位由于本案與生即來的先天優(yōu)越性，使本案成為不動產(chǎn)中稀缺的以渡假享受為主的海濱別墅物業(yè) ; 且本案體量較小。這二點(diǎn)使得本案主體目標(biāo)客戶的受眾面較窄，體現(xiàn)在即時靜態(tài)寬度及動態(tài)可擴(kuò)張寬度。同時，主體目標(biāo)客戶階層中的個體成員均應(yīng)為成功事業(yè)團(tuán)隊的領(lǐng)袖，并具備很強(qiáng)的個人魅力。 （ 特殊情況除外）定位：通過以上研判，本案主體目標(biāo)客戶是“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的頂層人士。定位于該階層人士進(jìn)行的有的放矢的企劃、營銷組織，將保障本案價格空間的有效拓展。. 產(chǎn)品策略產(chǎn)品定位，是基于對目標(biāo)客戶群體消費(fèi)特征的研究，以滿足其居住的物質(zhì)需

3、求與深層次的心理需求出發(fā)，進(jìn)行有的放矢的產(chǎn)品含量界定的過程。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，也是對樓盤整體形象定位的策動與支持。本案以自身先天優(yōu)勢所體現(xiàn)出的“極品”物業(yè)形象做為定位的核心，推動的是建立于而又凌駕于產(chǎn)品載體之上的特權(quán)生活形態(tài)內(nèi)涵，因而產(chǎn)品定位不光要考慮滿足客戶物質(zhì)需求的齊全的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是應(yīng)該考慮本案產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具有的象征性表現(xiàn)意義。遵循以上產(chǎn)品定位原則，結(jié)合目標(biāo)客戶特征，在已確定的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，特提出物業(yè)完善上的幾點(diǎn)建議： TOC o 1-5 h z 高檔酒店式別墅物業(yè)管理模式的貴族化服務(wù)概念的引進(jìn);在每一處公共物業(yè)的空間引進(jìn)鮮明的具有

4、本案獨(dú)特風(fēng)格的裝飾藝術(shù)并進(jìn)行精雕細(xì)琢;的特權(quán)生活形態(tài)標(biāo)識 ;全封閉小區(qū)概念的引入，緊緊收住本案名苑尊貴之氣，以表現(xiàn)凌駕于一般主流生活形態(tài)之上的小區(qū)格調(diào)與品位 ;強(qiáng)化會所功能。增添高雅生活情趣的功能設(shè)施;通過全面細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)真正意義上的渡假式生活;應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，本案形象定位的靈魂應(yīng)從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊(yùn)藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“浪漫與尊貴”人性精神的“神似”，并以此打動目標(biāo)客戶心理層面的認(rèn)同，因而產(chǎn)品定位對于形象定位靈魂的策動與支持，不能僅僅停留于滿足建筑設(shè)計風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計風(fēng)格的大模樣“形似”，而應(yīng)從最細(xì)微的產(chǎn)品 （ 軟、硬件 ） 每 個細(xì)節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細(xì)致風(fēng)格與態(tài)

5、度。從某種意義上說，對于我們“有金有識”的目標(biāo)客戶群體而言，細(xì)節(jié)“神似”所帶動的心理震撼可能絲豪不遜于大模樣的“形似”的作用。六 . 戶型解析1、優(yōu)點(diǎn)：家家朝南，戶戶向海，可謂“神州一絕”。 （ 此處為本物業(yè)的最佳賣點(diǎn) ） 雖說是十年前的設(shè)計，但從現(xiàn)代的房型理念來說“大廳小臥”也充分的從本物業(yè)的細(xì)節(jié)中看出來，例如以 D套單元為例：一樓的客廳極為方正，可謂是270 度的超廣闊視野，若大的 30 平米空間只有一扇進(jìn)門 （ 此種設(shè)計在當(dāng)今仍為高手之作） 從而使室內(nèi)的總體設(shè)計更趨向人性化。登上 2 樓，撲面而來的是兩套朝南的臥室，雖然浪費(fèi)了有限的空間，但畢竟這是渡假別墅，享受是她最大的功能，誰也不愿意

6、放棄觀海的機(jī)會?？v觀A、B、GD套物業(yè)的總體設(shè)計，從房型上來分析可謂是可圈可點(diǎn)，特別是A 套的屋頂觀景平臺，她已經(jīng)從第五立面上充分展現(xiàn)了本物業(yè)的通透性，成為整個小區(qū)的一個亮點(diǎn)。2、缺點(diǎn)：當(dāng)然，本物業(yè)的缺點(diǎn)是無庸質(zhì)疑的，以下一一列舉窗框太小本物業(yè)的最佳賣點(diǎn)是海景，那當(dāng)然少不了大面積的無框落地玻璃，但整個小區(qū)幾乎沒有這種設(shè)計，只有 D C套還象征 性的裝有框架式的茶色落地。建議盡量打開原有墻體，使之達(dá)到最佳的觀景效果。陽臺太小整個小區(qū)的陽臺，最窄處離墻體只有 50 厘米，影響了整棟別墅的外觀和實(shí)際的使用功能，陽臺是人們在茶余飯后的另一處休閑的地方。建議加寬陽臺。衛(wèi)生間太小從現(xiàn)代的居住理念來講，一個

7、舒適、寬敞的衛(wèi)生間是必不可少的，特別是主臥室的衛(wèi)生（在上海的一些別墅中主臥室的衛(wèi)生間面積往往有14 平米 ） 。但根據(jù)本物業(yè)的具體情況來看，要達(dá)到這種標(biāo)準(zhǔn)是不可能的，所以只有盡可能的在原有的建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行修改。餐廳太小民以食為天，誰也不愿意在一個狹小的空間里與家人朋友一起享受著中華美食，因?yàn)楸拘^(qū)所有餐廳的面積都不超過 7 平米 （ 按照人體功學(xué)標(biāo)準(zhǔn)為 6 人桌 10 為平米 ）沒有更衣室作為一套高檔的海景別墅，應(yīng)該有一套與之相匹配的主臥更衣室，整個小區(qū) 72 套物業(yè)，沒有一套設(shè)有更衣室，這應(yīng)該說是一項(xiàng)不可忽視的敗筆，希望在這點(diǎn)問題上要引起重視，要是碰到一個真正的慧眼英雄看出這個破綻，那起到的

8、負(fù)面影響是不可小視的。七 . 案名建議夏都棕南海案名應(yīng)是產(chǎn)品形象定位的精煉濃縮，本案的形象定位靈魂應(yīng)超越物業(yè)表象上的形似，提升至蘊(yùn)藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的神似，以吻合目標(biāo)客戶追求客戶身份、地位的追求。由于本案是舊樓改造項(xiàng)目，市場抗性很大，同時本案售價在秦皇島樓市行情中屋于價格不菲者，所以本案無案無論從總體形象到細(xì)節(jié)包裝都力求高品質(zhì)，高檔次感。唯有突顯出以上兩點(diǎn)，才能徹底改變本案舊的惡習(xí)劣形象，樹立新的市場亮麗形象。繼而使本案順利突破市場價格阻力，達(dá)成良好銷售目標(biāo)。概而言之，對本案案名應(yīng)作如下要求：良好的品質(zhì)形象具有貴族氣質(zhì)具有浪漫的情調(diào)具有不可模仿性具有強(qiáng)烈的市場號召力要附

9、合北京大款喜歡霸氣的感覺具有市場沖擊力對于富豪來說，他們的社交停留在一個圈子。所以，一些普通層面的公共活動或休閑活動，不會吸引他們的視線。另外，這些人通常都比較忙，空閑的時間本來就很少，所以很難將他們都湊在一起。其實(shí)這些人，也比較喜歡聯(lián)誼的方式，如果是一些大型機(jī)構(gòu)或知名俱樂部組織的高級論壇和主題鮮明的聯(lián)誼活動，比如財富論壇，這些富豪參與的機(jī)會大一些。風(fēng)格要純粹。目前，絕大多數(shù)的別墅開發(fā)商都非常重視產(chǎn)品風(fēng)格。甚至在項(xiàng)目最早規(guī)劃時就開始討論風(fēng)格。但有權(quán)威人士認(rèn)為，別墅產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)該結(jié)合地塊、結(jié)合產(chǎn)品、結(jié)合客戶層去設(shè)計，不能平空加個風(fēng)格。記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，頂級別墅的客戶喜好偏傳統(tǒng)，比較喜歡厚重、大氣的風(fēng)格。即使有些客戶還很年輕，他們的經(jīng)歷和閱歷卻與同齡人有很大不同，心理年齡也很成熟、穩(wěn)重。常說經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定著喜好和認(rèn)識，可能就是這個道理。對頂級別墅來說， 1500-2000萬/ 棟基本可以買。這說明龍峪灣雖然在業(yè)內(nèi)是個四 A 級景區(qū)，但在市場上尚未成為一個知名的旅游品牌，幅射力和影響力不大。何謂知名旅游品牌 ?我們認(rèn)為知名品牌=特色+精品+成功策劃+科學(xué)營銷。這正是制定本方案的動因，也是本方案致力追求的目標(biāo)?，F(xiàn)在讓我們對照知名