影響房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的因素分析

1、.：.； 精品資料網(wǎng)cnshu 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料摘 要房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，它的開展深化地影響著我國的經(jīng)濟(jì)、文化、生活是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在閱歷了由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，逐漸走向良性開展軌道，但在實(shí)踐的運(yùn)轉(zhuǎn)過程正中房地產(chǎn)企業(yè)并沒有理性地分析我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和存在的問題，市場(chǎng)定位不是建立在科學(xué)合理并結(jié)合我國的實(shí)踐根底之上。眾所周知，房地產(chǎn)具有很大的區(qū)域性，不同的地域由于經(jīng)濟(jì)、文化、風(fēng)俗、消費(fèi)者等方面存在差別，外化在對(duì)物業(yè)的要求上各不一樣。而現(xiàn)實(shí)上目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是在住宅、商鋪、寫字樓物業(yè)的定位上沒有構(gòu)本錢人

2、的特征，內(nèi)地的企業(yè)沿用沿海房地產(chǎn)企業(yè)的定位風(fēng)格，而沿海城市自創(chuàng)國外公司的定位實(shí)際。還有些房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)定位時(shí)一味強(qiáng)調(diào)地段論，把地段作為影響其定位的獨(dú)一要素，缺乏真正意義上的賣點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力。這樣景象導(dǎo)致的結(jié)果是：一方面是企業(yè)按照本人的運(yùn)營意圖提供樓盤，另一方面是消費(fèi)者的有效需求缺乏，望樓興嘆，而實(shí)踐上有的企業(yè)并沒實(shí)現(xiàn)既定的運(yùn)營目的甚至還會(huì)虧損。中國已參與世界貿(mào)易組織外資房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘中國市場(chǎng)已成為不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，所以，中國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要冷靜下來對(duì)影響定位的要素進(jìn)展系統(tǒng)地分析。本文將從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、營銷學(xué)角度對(duì)影響市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)要素、專業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)要素、企業(yè)運(yùn)營目的、消費(fèi)者、物業(yè)管理、信

3、息技術(shù)、政策法規(guī)等主要要素進(jìn)展分析。并采用定性和定量相結(jié)合、比較分析方式試圖建立適宜我國房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要素分析系統(tǒng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)向市場(chǎng)提供適銷對(duì)路的樓盤降低房地產(chǎn)空置率有著重要的指點(diǎn)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場(chǎng)定位 影響要素 文獻(xiàn)綜述 經(jīng)過近年的開展，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)造體系、運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制和政策法規(guī)框架曾經(jīng)初步構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展中發(fā)揚(yáng)的作用日益重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的實(shí)際，給他們帶來了很多珍貴的閱歷和教訓(xùn)，需求他們安心坐下來，系統(tǒng)地進(jìn)展總結(jié)和梳理，摒棄市場(chǎng)迅速開展階段給他們帶來的盲目樂觀和浮躁，正視中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從“概念轉(zhuǎn)向“本質(zhì)的現(xiàn)實(shí)。世紀(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)與高新技術(shù)企業(yè)一樣，需求繼續(xù)

4、創(chuàng)新的才干，房地產(chǎn)業(yè)這不僅需求練好“外功，更要練好“內(nèi)功，不斷進(jìn)展理念、產(chǎn)品、技術(shù)、效力領(lǐng)域和資源整合等方面的創(chuàng)新，已在飛速開展變化的市場(chǎng)環(huán)境中堅(jiān)持或強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中國曾經(jīng)參與世界貿(mào)易組織，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將為國際投資市場(chǎng)的一部分。那么中國的房地產(chǎn)業(yè)者要想與其他國家和地域的同仁同臺(tái)競(jìng)技，除了有過硬的硬件外，還要運(yùn)用新的營銷手段這個(gè)軟件。 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)是對(duì)他們的概念和各自的特性應(yīng)有一個(gè)感性的認(rèn)識(shí)，這有助于在后面的章節(jié)中很好的研討房地產(chǎn)營銷。.房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念房地產(chǎn)有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、根底設(shè)備、

5、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項(xiàng)所衍生的各種權(quán)益和利益。狹義的房地產(chǎn)僅指土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的權(quán)益，簡(jiǎn)單地說，房地產(chǎn)就是房屋財(cái)富和與房屋相關(guān)的土地財(cái)富的總稱。他們通常所說的房地產(chǎn)就屬于狹義的房地產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)業(yè)在世界上早已產(chǎn)生，各國的叫法各不一樣，但都把房地產(chǎn)作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，劃入第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、管理和效力的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品進(jìn)展買賣活動(dòng)的地方或場(chǎng)所，即房地產(chǎn)商品在供應(yīng)與需求的相互作用中，經(jīng)過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)買賣雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，它包括土地的出讓或批租、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)

6、、房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場(chǎng)。在現(xiàn)實(shí)中，由于地產(chǎn)可以分開房產(chǎn)獨(dú)立存在，所以能構(gòu)成一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)市場(chǎng)，它構(gòu)成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根底；而房產(chǎn)不能分開地產(chǎn)獨(dú)立存在，所以獨(dú)立的房產(chǎn)市場(chǎng)是不存在的，平常所說的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐上是包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的物業(yè)市場(chǎng)。.房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性房地產(chǎn)作為一種特殊的消費(fèi)品和投資品，有其本身的產(chǎn)品特點(diǎn)、市場(chǎng)供求特點(diǎn)和購買特點(diǎn)。從而導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的特殊性。.產(chǎn)品特點(diǎn).空間上的不可挪動(dòng)性土地是房地產(chǎn)的直接物質(zhì)構(gòu)成要素，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)工程，都必需在一定的地域上進(jìn)展。這決議了它具有不可挪動(dòng)性，買賣買賣的完成，僅僅

7、是一切權(quán)和運(yùn)用權(quán)手續(xù)上的交移。無法像其他商品通常都伴隨著位置的改動(dòng)，這是房地產(chǎn)最根本的營銷特點(diǎn)。.運(yùn)用壽命的長期性房地產(chǎn)品一旦被消費(fèi)出來，按其物質(zhì)屬性是能長久存在的。從幾十年到幾百年不等；就其經(jīng)濟(jì)屬性來講，開發(fā)商建造時(shí)投入了巨額資金，業(yè)主、住戶購買、租用時(shí)也動(dòng)用了大筆款項(xiàng)，需求在運(yùn)用過程逐漸轉(zhuǎn)移，因此房地產(chǎn)的壽命比其他商品更長。.房地產(chǎn)銷售價(jià)錢的不可比性房地產(chǎn)品的價(jià)錢差別取決于級(jí)差地租和房屋質(zhì)量、檔次等構(gòu)成的建造本錢。同一類型、質(zhì)量、檔次的房屋會(huì)由于地處不同城市、同一城市的不同地段、同一地段的不同位置時(shí)價(jià)錢相差懸殊。同一筆資金在一個(gè)地方能夠買到一層樓，換一個(gè)地點(diǎn)也許只能買到一間房，這種因地理位

8、置不同呵斥的價(jià)錢差之大也是其他商品不能夠的。.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn).長期的供應(yīng)剛性房地產(chǎn)的直接承載體是土地，土地作為一種稀缺的自然資源具有不可再生性，長期看來，一旦可供開發(fā)的土地資源被用完，便不可再添加。無論短期市場(chǎng)供需關(guān)系是供大于求或供不應(yīng)求，總體上是趕不上需求，因此房地產(chǎn)價(jià)錢表現(xiàn)出價(jià)錢上揚(yáng)的長期趨勢(shì)。.短期內(nèi)供求失衡明顯供求關(guān)系由供大于求、供需平衡、和供不應(yīng)求三種情況。平衡是相對(duì)的，失衡是絕對(duì)的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁時(shí)，排除較低投資報(bào)答率是開發(fā)商不愿進(jìn)入這一要素，假設(shè)某個(gè)房地產(chǎn)公司看準(zhǔn)了這一市場(chǎng)，從懇求用地、籌措資金，到組織建立、開發(fā)完成，需求兩三年時(shí)間，這時(shí)市場(chǎng)表現(xiàn)為供應(yīng)缺乏。而兩三年內(nèi)

9、市場(chǎng)會(huì)發(fā)生很大的變化，其他房地產(chǎn)公司的房子大量上市，其投資規(guī)模有能夠超越市場(chǎng)購買容量，供應(yīng)表現(xiàn)出過剩。市場(chǎng)供求明顯失衡。房地產(chǎn)業(yè)開展初期，受高額利潤的驅(qū)使，許多企業(yè)競(jìng)相開發(fā)高檔住宅和奢華公寓，超越了社會(huì)需求，大量閑置；年代初也是盲目投資，工程過多過濫，不能順利銷售；而城市居民需求低檔、普通住宅，被開發(fā)企業(yè)以為無利可圖而不愿建立，或者因人們的經(jīng)濟(jì)收入不高無法構(gòu)成相應(yīng)的有效需求。這樣需求缺乏的構(gòu)造性矛盾同時(shí)并存。.市場(chǎng)供應(yīng)的區(qū)域性房地產(chǎn)商品供應(yīng)范圍較普通商品要小，這是房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)的共同要求。在有限范圍中定向的土地開發(fā)，只能建造一定數(shù)量的房屋和其他建筑物，而房地產(chǎn)的銷售對(duì)象，普

10、通也只能是同一定向范圍內(nèi)的需求者。房地產(chǎn)的“地產(chǎn)地銷是地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的客觀要求。在特定情況下，也可以為異地的需求者提供一定數(shù)量的房地產(chǎn)。如我國沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、城市涉外企業(yè)、外國領(lǐng)事館區(qū)的建筑等。.消費(fèi)者購買的特點(diǎn).外延產(chǎn)品的要求高顧客在購買房產(chǎn)時(shí)，不僅看重其作為居住地所具有的方便性，也強(qiáng)調(diào)其保值升值的功能，對(duì)水、電、暖、氣的供應(yīng)、子女入托入學(xué)、購物、交通、物業(yè)管理、自然和治安環(huán)境很重要，成為他們決議取舍的重要要素 。.購買極為慎重房地產(chǎn)作為一種高投資、風(fēng)險(xiǎn)大的商品，也許是一戶家庭一輩子所作的最大一宗買賣。他們會(huì)搜集盡能夠多得信息，仔細(xì)的比較、鑒別、挑選，會(huì)關(guān)懷房地產(chǎn)的增值潛力、產(chǎn)品

11、的適用性、各項(xiàng)買賣條件、買賣價(jià)錢、合同文本，因此對(duì)企業(yè)的信譽(yù)和籠統(tǒng)極為注重。房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展歷程由于我國處在經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展和其他行業(yè)的開展比起來，閱歷了特殊的階段。.房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成和演化我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他國家比起來閱歷了不同尋常的幾個(gè)時(shí)期，它們是：.房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌芽期這主要指建國前。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在建國前就曾經(jīng)存在，當(dāng)時(shí)是以外資和華資房地產(chǎn)公司并存并集中于上海、廣州、廈門等沿海城市，進(jìn)展土地和房屋的運(yùn)營活動(dòng)。這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來說，動(dòng)搖幅度和頻率大，投機(jī)性強(qiáng)，闡明房地產(chǎn)市場(chǎng)已具雛形 。.房地產(chǎn)市場(chǎng)的停滯期-嚴(yán)厲講來這不算是一個(gè)時(shí)期，但由于它影響到后來房地產(chǎn)市場(chǎng)的最

12、終構(gòu)成，因此有必要進(jìn)展簡(jiǎn)單的闡明。建國以后，由于中國實(shí)行了國有土地?zé)o償劃撥和房屋非商品化的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸萎縮。在實(shí)際中，需求土地或房屋者不是到市場(chǎng)上去購買而是向政府懇求，得到同意后，政府就無償劃撥土地給懇求者，于是構(gòu)成了政府無償、無限期劃撥土地甚至無償劃撥款項(xiàng)給懇求者自行組織建立業(yè)務(wù)住房和職工住宅，建成住房后以行政手段分配給職工，收取的租金只是意味性的僅占工資總額的%，于是在中國就構(gòu)成了政府投資、實(shí)物福利分配的住房體制。這種體制，從年至年繼續(xù)了年時(shí)間，其中每年都有相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)建立之中，年共積累了近萬億元的存量房地產(chǎn)，但由于土地不能出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋不能買賣，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)就不

13、存在買賣的客體和對(duì)象，因此，可以說這一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)處于休眠時(shí)期 。. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成期年-年經(jīng)過十年的休眠期，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了迅速恢復(fù)與開展的契機(jī)，并構(gòu)成不可阻撓的必然趨勢(shì)，在這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展主要表達(dá)在以下幾個(gè)時(shí)期：復(fù)蘇期：年。年底，改革開放的政策取向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇發(fā)明了條件，年開場(chǎng)推行的住房商品化改革，年深圳、廣州、撫順等城市收取城市土地運(yùn)用費(fèi)的試點(diǎn)，年月國家有關(guān)部門將房地產(chǎn)業(yè)列為獨(dú)立行業(yè)的的公布等，都構(gòu)成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的大背景。土地、房屋作為商品、作為資產(chǎn)具有收益的觀念開場(chǎng)引入。在復(fù)蘇期房地產(chǎn)買賣規(guī)模還相當(dāng)小，買賣價(jià)錢也不規(guī)范，總的來說處于探求階段 。生長期：年

14、，年后的住房體制改革、土地運(yùn)用制度向縱深開展的結(jié)果必然帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的生長和開展。年修正、。允許土地運(yùn)用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓以及浦東開發(fā)等，這些構(gòu)成了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)生長的環(huán)境。生長期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征是：第一；開發(fā)投資買賣規(guī)模比復(fù)蘇時(shí)期有所添加，但還沒有大到一個(gè)成熟的階段；第二；市場(chǎng)運(yùn)作方式單一，不規(guī)范行為大量存在。第三；企業(yè)數(shù)量少，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。第四；地域開展很不平衡，重點(diǎn)即重在東南和東部沿海。第五；房地產(chǎn)法規(guī)很不健全。快速膨脹期：年 月 年鄧小平南巡說話成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速開展的一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)。在這一時(shí)期國家把培育房地產(chǎn)市場(chǎng)提上議事日程決議把房地產(chǎn)業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)都構(gòu)成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開展的

15、政策背景。但在實(shí)際中很多體制都不完善，管理不順，法制不健全，市場(chǎng)行為不規(guī)范，在急進(jìn)冒進(jìn)的行動(dòng)中中國房地產(chǎn)市場(chǎng)大開展時(shí)機(jī)反而演化為不真實(shí)踐的快速飆升呵斥了過分膨脹的不良局面。其主要表如今：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚴(yán)重失控；房地產(chǎn)投資構(gòu)造失調(diào)；房地產(chǎn)市場(chǎng)行為極不規(guī)范。平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)期：年 房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速膨脹，在一定程度上推進(jìn)了房地產(chǎn)的開展，但同時(shí)暴顯露開展過程中的一些深層次的矛盾引起了決策層及社會(huì)各界的關(guān)注。年 月以后宏觀調(diào)控政策的實(shí)施及等法規(guī)的公布，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了理性開展的平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)期。.房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟期年至今年后，中國房地產(chǎn)真正進(jìn)入成熟開展階段，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步步入理性、規(guī)范成熟的操作運(yùn)營階段。房地產(chǎn)

16、業(yè)曾經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，帶動(dòng)著幾十個(gè)根底產(chǎn)業(yè)的開展，一是它既聯(lián)絡(luò)這個(gè)行業(yè)的消費(fèi)，同時(shí)又維系著城市居民生活消費(fèi)的住宅建立，作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)被提上議事日程。各級(jí)政府為了啟動(dòng)住宅消費(fèi)市場(chǎng)采取了理順商品房價(jià)錢、清理稅費(fèi)、開展住宅金融、銀行介入購房貸款、實(shí)行貨幣分房等一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安康生長、穩(wěn)步開展的政策措施。開發(fā)商經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，拓展開發(fā)運(yùn)營思緒，一大批經(jīng)濟(jì)適用住房、微利房推出市場(chǎng)。同時(shí)，為迎合住宅開展趨勢(shì)，改善城市功能，加快了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整步伐，一群以人為本、智能化、生態(tài)型、規(guī)劃型、綠化率高的住宅小區(qū)，以名牌、精品設(shè)計(jì)理念，高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理吸引潛在的消費(fèi)市場(chǎng)拓展了市場(chǎng)營銷渠道。.

17、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是喜中帶憂，詳細(xì)說來主要表達(dá)在以下幾點(diǎn)：.房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的宏觀調(diào)控才干仍起主導(dǎo)作用近幾年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了良好的態(tài)勢(shì)。這其中關(guān)鍵性的要素是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)過熱景象。比如說中央西部開展戰(zhàn)略的帶動(dòng)作用使得西部地域的開發(fā)投資金額和商品房銷售額的增勢(shì)高于東部和中部。.市場(chǎng)開展速度平穩(wěn)，市場(chǎng)趨于理性目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展規(guī)模、開展速度呈現(xiàn)出平穩(wěn)開展的態(tài)勢(shì)。根本上與國民經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和速度相協(xié)調(diào)。這主要表達(dá)：在房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工面積等供應(yīng)量逐漸回落到合理的區(qū)域。銷售額和銷售面積呈理性增長趨勢(shì)，以年-月份為例，商品住

18、宅房的銷售額達(dá).億元，銷售面積.萬平方米。與年同期增長.百分點(diǎn)。給開發(fā)商已投資的自信心很足，部分地域北京、上海、深圳等地域商品房價(jià)錢穩(wěn)中有升 。開工面積總體小于銷售面積。年商品房開工面積.萬平方米，銷售面積.萬平方米闡明市場(chǎng)除了可有效的吸納近期上市的商品住房之外，還能消化一部分以前積壓下來的商品房。經(jīng)濟(jì)適用住房政策的落實(shí)，改善了住房的供應(yīng)。以其價(jià)低質(zhì)不低的特點(diǎn)順應(yīng)了個(gè)人買房的市場(chǎng)，遭到中低收入家庭的歡迎。中檔、中套型的住房總體好銷 。存量住房的買賣明顯放大，住房梯度消費(fèi)逐漸為大家認(rèn)識(shí)和接受，房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的局面初步構(gòu)成并在加快開展。 廣州、南京、福州存量住房買賣占住房市場(chǎng)的份額由于去

19、年缺乏/分別上升到/、/、/。.與經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造晉級(jí)的要求相比，中國房地產(chǎn)發(fā)育依然滯后和缺乏第一，房地產(chǎn)的商品化進(jìn)程非常緩慢。從土地市場(chǎng)來看，全國絕大多數(shù)土地依然是以劃撥方式供應(yīng)給國有企事業(yè)單位，只需少量土地是經(jīng)過有償方式讓渡給土地運(yùn)用者。國有企事業(yè)單位只是按照法律規(guī)定交納土地運(yùn)用費(fèi)。房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的投資、開發(fā)面積、銷售量只占城鎮(zhèn)中各類房屋投資、開發(fā)面積、流通量的很少比例。主要表達(dá)在：商品房投資規(guī)模控制不嚴(yán)，地域比例失調(diào)；樓盤銷售情況不景氣，這其中的緣由有很多，突出的是國家的住房政策、金融政策、房屋銷售價(jià)錢等要素促成；商品房空置有增無減。一方面是大量的商品房空置；另一方面許多居民無住房急需

20、住房， 物業(yè)管理和配套設(shè)備不到位。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚不完全。完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系由房地產(chǎn)買賣系統(tǒng)、房地產(chǎn)調(diào)控約束系統(tǒng)和房地產(chǎn)支持系統(tǒng)等三大系統(tǒng)組成。中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣規(guī)模很大，開展迅速，市場(chǎng)成為調(diào)理供求和價(jià)錢的根底。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大體系開展極不平衡。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主體存在扭曲和缺位景象。房地產(chǎn)開發(fā)公司理應(yīng)作為主要供應(yīng)主體，但卻因資本金較少，運(yùn)營實(shí)力不強(qiáng)，管理不高，人才缺乏等緣由，并沒有確立主導(dǎo)位置，一些擁有房地產(chǎn)的單位和個(gè)人在各種限制條件下，難以成為供應(yīng)主體，呵斥缺位景象，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的構(gòu)造短缺和總量過剩并存，而本不該成為市場(chǎng)供應(yīng)主體的大量國有事業(yè)單位卻承當(dāng)著大量公有住房

21、的義務(wù)，成為扭曲的供應(yīng)主體。這種情況極大的妨礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的住宅空置問題，并不是真正意義上的供大于求的過剩，而是有實(shí)踐支付才干的有效需求缺乏和住宅供應(yīng)與需求構(gòu)造性不平衡的綜合反映。隨著房地產(chǎn)業(yè)這種供需矛盾的出現(xiàn)，從事房地產(chǎn)業(yè)人士逐漸從原來盲目開發(fā)的熱潮中清醒過來，進(jìn)入有理性的房地產(chǎn)營銷時(shí)代。 市場(chǎng)定位實(shí)際的根本內(nèi)容 市場(chǎng)定位實(shí)際的提出與運(yùn)用是市場(chǎng)營銷史上具有劃時(shí)代意義的艱苦提高。在定位營銷時(shí)代，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不再是競(jìng)爭(zhēng)者之間的事，而是針對(duì)消費(fèi)者的攻心之戰(zhàn)。.市場(chǎng)定位實(shí)際產(chǎn)生背景和演化歷程市場(chǎng)定位是隨著營銷實(shí)際的開展而開展起來的，定位一詞最早在美國廣告學(xué)家杰

22、克.屈特和愛.里斯的一書中出現(xiàn)，它的產(chǎn)生有其特殊的背景。.市場(chǎng)定位產(chǎn)生背景世紀(jì)年代以前，產(chǎn)品市場(chǎng)的供求關(guān)系處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，賣方主導(dǎo)著市場(chǎng)，根本不存在占領(lǐng)消費(fèi)者心思的問題，然而，隨著消費(fèi)力的不斷提高，商品日益豐富，在市場(chǎng)有限、消費(fèi)吸納有限的情況下，豐富的同類商品不可防止地帶來同業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)越來越猛烈，最終逼迫企業(yè)從人有我有轉(zhuǎn)向人無我有，尋覓市場(chǎng)空隙，為本人定位。 定位Positioning這一概念最早出現(xiàn)于A.里斯AL Rise和J.屈特Jack Trout在年月號(hào)的雜志上發(fā)表的一篇論文當(dāng)中，他的出現(xiàn)立刻在美國廣告界產(chǎn)生了宏大反響，成為當(dāng)時(shí)流行于美國的一個(gè)重要市場(chǎng)營銷觀念和技術(shù)

23、，并迅速風(fēng)靡全球。定位觀念逐漸演化為市場(chǎng)營銷實(shí)際中的一個(gè)重要分支實(shí)際。定位實(shí)際是在與市場(chǎng)營銷環(huán)境、營銷觀念對(duì)傳播業(yè)的影響變化中同步開展起來的，他的出現(xiàn)被稱為營銷史上的一次劃時(shí)代的革命。.市場(chǎng)定位的演化歷程市場(chǎng)定位實(shí)際閱歷了三個(gè)階段的開展：. 年代的USP實(shí)際 年代之前，產(chǎn)品的市場(chǎng)供求關(guān)系是處于賣方市場(chǎng)，受當(dāng)時(shí)消費(fèi)力開展程度及消費(fèi)程度的限制，消費(fèi)者較為注重實(shí)效，這樣的理性購買行為促成了廣告人留意力在產(chǎn)品特點(diǎn)及顧客利益上的集中。據(jù)此，年代初美國人R.雷斯提出了USP(Unique Selling Proposition,獨(dú)特賣點(diǎn))實(shí)際，并迅速得以在廣告界風(fēng)靡，雷斯以為，在廣告制造中應(yīng)發(fā)現(xiàn)所謂的US

24、P,即傳播內(nèi)容中應(yīng)包含：() 特定的商品效益。即需有效地向顧客溝通其購買行為能得到益處；() 商品可明確區(qū)別于同類產(chǎn)品或替代品的特殊性。即廣告必需說出商品的獨(dú)特之處 ，且這一獨(dú)特之處是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所無法提供的；() 某種能影響顧客心思、促進(jìn)銷售的特質(zhì)要素。及廣告所強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容必需對(duì)銷售優(yōu)勢(shì)之推進(jìn)，能打動(dòng)顧客的心，促成其購買行為；USP實(shí)際強(qiáng)調(diào)的是針對(duì)特殊的顧客的定位，這一定位借助差別化的產(chǎn)品定位及提升銷售者成效的結(jié)合完成。. 年代的品牌籠統(tǒng)實(shí)際 年代后期，科技的提高和社會(huì)的開展使得不同企業(yè)都能按照一樣的規(guī)范消費(fèi)同類的產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)性越發(fā)明顯。且進(jìn)入年代有，隨著生活水準(zhǔn)的提高，消費(fèi)者購買行為中的感性訴

25、求成分日益增大，開場(chǎng)留意心思上的滿足。整個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)供求關(guān)系也逐漸轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。 據(jù)此，廣告巨匠大衛(wèi).奧格威Davil Ogilvy在年提出的品牌籠統(tǒng)論很快蔓延于這一時(shí)期的廣告界。這一實(shí)際以為，產(chǎn)品需求一個(gè)品牌，以便確定在顧客心中的位置。其根本觀念有：() 廣告必需維持一個(gè)品牌的良好籠統(tǒng)為目的； () 廣告適度其所傳播的品牌印象的長期投資，必要的時(shí)候，廣告應(yīng)不惜以犧牲短期效益為代價(jià)來維持一個(gè)品牌的長久良好籠統(tǒng)；() 某種商品概念的品牌之間，在沒有品牌上的差別時(shí)，決議勝負(fù)的關(guān)鍵集中于消費(fèi)者對(duì)于商標(biāo)乃至本身的特殊性質(zhì)的印象之上，故描畫品牌的籠統(tǒng)比強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的詳細(xì)功能特征更為重要；() 消費(fèi)者的購買行為

26、由“本質(zhì)利益+心思利益驅(qū)動(dòng)，他們不僅注重產(chǎn)品的特性，更注重產(chǎn)品背后的企業(yè)籠統(tǒng)的聲譽(yù)，因此廣告應(yīng)注重運(yùn)用籠統(tǒng)來滿足消費(fèi)者的心思愿望。品牌籠統(tǒng)實(shí)際強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)者的購買行為分析，并在此根底上利用品牌籠統(tǒng)進(jìn)展市場(chǎng)定位。同時(shí)，定位也有根本的產(chǎn)品定位上升至企業(yè)籠統(tǒng)定位。由于這一類型的定位是在公眾即廣告?zhèn)鞑ニ茌椛渲恋氖鼙娦哪恐械幕\統(tǒng)定位，忽視了其在特定的消費(fèi)者目的消費(fèi)者中的特殊性定位，因此存在有缺陷。. 年代的定位論。進(jìn)入年代后，在迅猛開展的科技及管理等要素的作用下，企業(yè)的商品呈幾何級(jí)數(shù)增長，產(chǎn)品供求絕對(duì)性地偏向了買方市場(chǎng)，由此引致的不斷晉級(jí)的企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)，使得用于建立并提升企業(yè)/產(chǎn)品籠統(tǒng)的廣告鋪天蓋地地涌現(xiàn)

27、。美國廣告人A.里斯AL Rise和J.屈特Jack Trout根據(jù)長期察看與實(shí)際提出了如何在信息漫溢的社會(huì)中脫穎而出的定位實(shí)際，其根本觀念為：觀念一：廣告的目的是使某一個(gè)品牌、產(chǎn)品或公司在消費(fèi)者心目中獲得一個(gè)據(jù)點(diǎn)、一個(gè)認(rèn)定區(qū)域，占有一席之地；觀念二：廣告應(yīng)集中精神于一個(gè)狹窄的目的上，要在消費(fèi)者的心智上下功夫，發(fā)明出一個(gè)心思位置；觀念三： 第一印象很重要，為此，定位必需求有獨(dú)創(chuàng)性；觀念四：廣告表現(xiàn)出的差別性并不是指出產(chǎn)品的詳細(xì)的、特殊的功能利益上的差別，而是要表現(xiàn)出產(chǎn)品品牌之間的類的區(qū)別；觀念五： 定位一旦建立，只需消費(fèi)者有需求，必然首先想到廣告中的這些品牌。里斯和屈特同時(shí)提出了三個(gè)詳細(xì)的定位

28、方法：第一；樹立指點(diǎn)位置在消費(fèi)者心智中處于第一的品牌，往往是消費(fèi)者實(shí)施消費(fèi)行為的標(biāo)的，且只需這一指點(diǎn)位置在其心中不變，他將不斷購買這一品牌，商家也會(huì)向指點(diǎn)者品牌進(jìn)貨；因此，企業(yè)應(yīng)率先攻占消費(fèi)者心智中“第一的位置，且需不斷維持并加強(qiáng)之。第二；跟進(jìn)者的定位。跟進(jìn)者的產(chǎn)品普通在消費(fèi)者心目中被以為是模擬，即使這種產(chǎn)品也許更好，因此，跟進(jìn)者應(yīng)尋覓并占領(lǐng)空白的、但卻為顧客所注重的市場(chǎng)空隙，而不是模擬。第三；重新定位次序。開展中的市場(chǎng)上，尋覓市場(chǎng)空隙較為容易，而對(duì)于一個(gè)比較穩(wěn)定的市場(chǎng)，這樣的時(shí)機(jī)很少。為此企業(yè)要競(jìng)爭(zhēng)制勝，有時(shí)往往需求對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者們的消費(fèi)者心目中所占據(jù)的位置進(jìn)展重新定位發(fā)明一個(gè)新的定位次序。里斯和

29、屈特強(qiáng)調(diào)的是：占據(jù)消費(fèi)者心思位置為上，而且第一位置尤為重要；要進(jìn)展差別化定位；競(jìng)爭(zhēng)性定位，即從市場(chǎng)上眾多同類企業(yè)的角度來確定本人的位置。.相關(guān)概念的界定國內(nèi)外學(xué)者對(duì)市場(chǎng)營銷和市場(chǎng)定位的概念從不同角度進(jìn)展了界定；.市場(chǎng)營銷概念界定市場(chǎng)定位實(shí)際的開展與完善都是隨著市場(chǎng)營銷實(shí)際的開展而開展的，它是市場(chǎng)營銷實(shí)際的一個(gè)重要組成部分，因此，在給市場(chǎng)定位概念界定之前有必要對(duì)市場(chǎng)營銷概念及開展作一個(gè)簡(jiǎn)單的論述。首先，市場(chǎng)營銷是一門獨(dú)立的學(xué)科。系統(tǒng)的研討市場(chǎng)營銷始于美國和西方興隆國家，從世紀(jì)年代開場(chǎng)趨于成熟。在我國是在年代以后才得到注重推行和運(yùn)用，其根本原理和戰(zhàn)略開場(chǎng)為我國企業(yè)所熟習(xí)，并在實(shí)際中得到不同程度的運(yùn)

30、用。.市場(chǎng)營銷的概念國內(nèi)外學(xué)者從不同的角度進(jìn)展了解釋。其中比較有代表性的定義有如下幾種：其一，市場(chǎng)營銷是“引導(dǎo)商品和勞務(wù)從消費(fèi)者到消費(fèi)者或用戶手中所進(jìn)展的企業(yè)活動(dòng)。其二，市場(chǎng)營銷就是“在滿足消費(fèi)者利益的根底上，研討如何順應(yīng)市場(chǎng)需求而提供商品或效力的整個(gè)企業(yè)活動(dòng) 。其三，市場(chǎng)營銷是“個(gè)人或集體經(jīng)過發(fā)明并同他人交換產(chǎn)品和價(jià)值以獲得其所需所欲之物的一種社會(huì)過程。這些定義，根本上反映了人們對(duì)市場(chǎng)營銷的認(rèn)識(shí)過程。對(duì)于市場(chǎng)營銷的概念，隨著商品經(jīng)濟(jì)的開展，人們的認(rèn)識(shí)也在不斷完善。年，美國市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)把市場(chǎng)營銷表述為“市場(chǎng)營銷是把產(chǎn)品或勞務(wù)從消費(fèi)者引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶所進(jìn)展的一切活動(dòng)。 從對(duì)以上各種定義的了解，

31、市場(chǎng)營銷包括三方面內(nèi)容：()人類的需求、愿望和需求是營銷的出發(fā)點(diǎn)。()交換和買賣是市場(chǎng)營銷的中心。()市場(chǎng)營銷管理是一個(gè)綜合性的商務(wù)活動(dòng) 。.市場(chǎng)營銷的簡(jiǎn)單開展歷程任何實(shí)際的誕生都有其特殊的背景，市場(chǎng)營銷的產(chǎn)生折射出了社會(huì)消費(fèi)力的開展情況。世紀(jì)初由于工業(yè)化、機(jī)器化大消費(fèi)，市場(chǎng)范圍的不斷擴(kuò)展，消費(fèi)和管理技術(shù)的普遍提高以及當(dāng)時(shí)供不應(yīng)求的市場(chǎng)情況。企業(yè)根本上不需求營銷，專注于消費(fèi)產(chǎn)品滿足市場(chǎng)需求即可。到了世紀(jì)年代到年代，消費(fèi)力程度得到大力提高，企業(yè)消費(fèi)才干大大加強(qiáng)，產(chǎn)品逐漸豐富，出現(xiàn)供不應(yīng)求的景象，產(chǎn)品的銷售成為企業(yè)的重要問題，各種營銷思想和營銷理念也不斷涌現(xiàn)，這使得市場(chǎng)營銷走向成熟。市場(chǎng)營銷組合、

32、市場(chǎng)細(xì)分、品牌營銷、P思想、審計(jì)營銷成為有利的營銷手段。企業(yè)更注重于產(chǎn)品的推銷，這時(shí)期的根本思想離不開推銷的根本框架。 企業(yè)專注于消費(fèi)卻往往忽視社會(huì)的利益，有時(shí)候企業(yè)為了本人的利益去損害消費(fèi)者和社會(huì)的利益，忽視生態(tài)平衡，浪費(fèi)資源的景象嚴(yán)重。兼顧社會(huì)、集體和消費(fèi)者個(gè)人的營銷觀念應(yīng)運(yùn)而生。 .市場(chǎng)定位概念界定對(duì)于市場(chǎng)定位這一概念，很多學(xué)者都從不同的角度予以闡釋，綜合起來有以下幾種界定： 市場(chǎng)定位是以產(chǎn)品為出發(fā)定，如一種商品，一項(xiàng)效力，一家公司，一所機(jī)構(gòu)，甚至一個(gè)人但定位的對(duì)象不是產(chǎn)品，而是針對(duì)潛在顧客的思想。就是說，要為產(chǎn)品在潛在顧客的大腦中確定一個(gè)適宜的位置。 市場(chǎng)定位是指公司設(shè)計(jì)出本人的產(chǎn)品和

33、籠統(tǒng)，從而在目的顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的位置。定位要求公司能確定向目的顧客推銷的差別數(shù)目及詳細(xì)差別。 市場(chǎng)定位是企業(yè)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)某種產(chǎn)品的屬性的認(rèn)識(shí)、了解和注重程度，給本人的產(chǎn)品規(guī)定一定的市場(chǎng)位置，培育產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的特征和籠統(tǒng)，以滿足消費(fèi)者的某種偏好和需求。 市場(chǎng)定位是勾畫出產(chǎn)品籠統(tǒng)和所提供價(jià)值的行為，以此使細(xì)分市場(chǎng)上的消費(fèi)者了解和正確認(rèn)識(shí)某種產(chǎn)品有別于其他產(chǎn)品的特征。市場(chǎng)定位的概念林林總總，這些概念其實(shí)都闡明了一點(diǎn)：定位不在于定位本身，而是在消費(fèi)者心底，是在消費(fèi)者的大腦中占據(jù)一個(gè)適宜的位置，一旦這個(gè)位置確立起來，就會(huì)使人們?cè)谛枨筇幚砟骋惶囟ㄐ枨蠡蚱渌麊栴}時(shí)，首先思索某一定位于此事

34、物。在市場(chǎng)定位實(shí)際的開展過程中，很多的學(xué)者對(duì)定位的內(nèi)容也做了一些詳細(xì)的解釋，這些解釋綜合起來有以下幾點(diǎn)：一是定位不僅僅局限于產(chǎn)品營銷，而有著更為寬廣的運(yùn)用范圍。二是定位不是對(duì)產(chǎn)品本身作本質(zhì)性的改動(dòng)，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)。三是定位的關(guān)鍵是找出消費(fèi)者心智上的坐標(biāo)位置，而不是空間位置。四是好的定位容易構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但其本身不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。. 現(xiàn)代市場(chǎng)的定位定位三層次產(chǎn)品定位、公司定位、品牌定位是市場(chǎng)定位的三個(gè)層次；. 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位時(shí)將某個(gè)詳細(xì)產(chǎn)品定位于消費(fèi)者心中，讓消費(fèi)者以產(chǎn)生類似的需求就會(huì)聯(lián)想起這種產(chǎn)品，這一層次的定位是其他一切定位的根底，由于公司最終向消費(fèi)者提供的是產(chǎn)品，沒有產(chǎn)品這一載體，品牌在消

35、費(fèi)者心智中的籠統(tǒng)都難以維持。 根據(jù)科特勒對(duì)產(chǎn)品的分析，一個(gè)產(chǎn)品應(yīng)該包括以下五個(gè)層次：產(chǎn)品的根本層測(cè)中心產(chǎn)品，它是產(chǎn)品運(yùn)用價(jià)值的真正物質(zhì)表達(dá)，也是顧客真正購買、用于滿足其某些需求的效力或利益。產(chǎn)品的第二層次方式產(chǎn)品，它是產(chǎn)品真實(shí)的形體及外觀，是中心產(chǎn)品的載體產(chǎn)品的第三層次期望產(chǎn)品，它是顧客購買產(chǎn)品時(shí)所期望的一整套屬性和條件。產(chǎn)品的第四層次附加產(chǎn)品，它是購買這種產(chǎn)品的顧客得到的附加利益和效力。產(chǎn)品的第五層次潛在產(chǎn)品，它是一個(gè)產(chǎn)品某些方面未來能夠一切的添加或改動(dòng)。.品牌定位品牌本來是產(chǎn)品的一種特殊標(biāo)志、標(biāo)識(shí)。當(dāng)一種知名品牌代表某一特定產(chǎn)品時(shí)，產(chǎn)品定位與品牌定位無大區(qū)別，當(dāng)一種知名品牌代表眾多產(chǎn)品時(shí)，

36、產(chǎn)品定位邊區(qū)別于品牌定位。 品牌定位必需以產(chǎn)品定位為根底，經(jīng)過產(chǎn)品定位來實(shí)現(xiàn)。但一旦品牌定位勝利，品牌作為一種無形資產(chǎn)就會(huì)與產(chǎn)品脫離而單獨(dú)顯示其價(jià)值，品牌的價(jià)值甚至比產(chǎn)品本身的家這還高得多，它是市場(chǎng)銷量的保證。于是，品牌可以轉(zhuǎn)賣，品牌可以授權(quán)，即使不是同一家企業(yè)消費(fèi)的產(chǎn)品，只需冠以同一品牌，就在消費(fèi)者心中擁有同樣的位置。.公司定位公司定位是企業(yè)組織籠統(tǒng)的整體或其代表性的部分在公眾心目中的籠統(tǒng)定位，他的著眼點(diǎn)不是詳細(xì)的產(chǎn)品或品牌，而是組織籠統(tǒng)整體或部分性的特點(diǎn)與優(yōu)點(diǎn)。公司定位處于定位階梯的最高層。公司必需限定為他們的產(chǎn)品和品牌，然后才干在公眾中樹立公司的籠統(tǒng)。沒有好的產(chǎn)品定位和品牌定位，公司位置

37、難以樹立起來，但公司定位的內(nèi)容和范圍比前兩者要廣得多。公司定位必需思索其業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Χㄎ坏南拗啤Ｍ瑫r(shí)定位應(yīng)思索公司財(cái)務(wù)情況對(duì)定位的限制。假設(shè)公司盈利，那么能夠遮掩公司其他方面的失誤，但一旦發(fā)生虧損，公司的愉快籠統(tǒng)能夠就此功虧一簣。市場(chǎng)定位與公司財(cái)政力量是相互依賴、相輔相成的。財(cái)務(wù)情況良好的公司，遠(yuǎn)比資金弱勢(shì)企業(yè)容易確立其市場(chǎng)定位與籠統(tǒng)。.市場(chǎng)定位原那么市場(chǎng)定位原那么被營銷學(xué)家以為是市場(chǎng)定位勝利與否的關(guān)鍵，在定位實(shí)際開展中起著決議性的作用，歸納起來有以下四點(diǎn)原那么：.受眾導(dǎo)向原那么受眾導(dǎo)向原那么主要觀念是；企業(yè)不僅要制定有效的定位戰(zhàn)略，還要有效的將普通公眾和目的受眾溝通這些戰(zhàn)略內(nèi)容，即突破傳播妨礙

38、，有效的將定位信息進(jìn)駐受眾的心靈。能否達(dá)成以上目的，那么取決于兩個(gè)方面：一是企業(yè)如何將定位信息有效地傳達(dá)給消費(fèi)者；二是定位信息能否與消費(fèi)者需求相吻合。總的來講，市場(chǎng)定位必需為消費(fèi)者接受信息的思想方式及心思欲求所索引。.差別化原那么差別化原那么主要出發(fā)點(diǎn)是；在當(dāng)今社會(huì)成千上萬的產(chǎn)品信息中，要達(dá)成將產(chǎn)品信息結(jié)實(shí)定位于消費(fèi)者心靈這一目的，反復(fù)顯然是徒勞；唯有差別化，追求與眾不同，使得消費(fèi)者易于將他的產(chǎn)品明確區(qū)別出來，方有能夠占據(jù)其心中一隅。目的消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是定位的根據(jù)，在此根底上將本人的產(chǎn)品定位與眾不同，并能使這種差別性的特定信息有效傳達(dá)至消費(fèi)者，從而引起消費(fèi)者留意品牌、產(chǎn)品、并產(chǎn)生聯(lián)想。當(dāng)定位

39、所表達(dá)的差別性與消費(fèi)者的需求相吻合時(shí)，那么產(chǎn)品或品牌就能留駐消費(fèi)者心中。.個(gè)性化原那么產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的某種差別，是可以經(jīng)過調(diào)整運(yùn)營戰(zhàn)略和不斷努力來減少或同化的。個(gè)性化原那么的視角是；定位是在“賣概念，而不是其他。這個(gè)概念局限他的個(gè)性，而個(gè)性能夠與產(chǎn)品的物理特性和功能利益毫無關(guān)系，這樣就可以從產(chǎn)品的物理特征和功能利益開展出一個(gè)定位，但定位并不僅僅是產(chǎn)品物理特征和功能利益的總和，它還含有另外一些完全屬于精神上的東西。因此，個(gè)性化原那么要求市場(chǎng)定位要有創(chuàng)意，要與眾不同，要有本人的一套，即使這種個(gè)性與產(chǎn)品本身并無關(guān)聯(lián)，是人為的賦予上去的，但只需得到消費(fèi)者認(rèn)同，他就將是企業(yè)戰(zhàn)勝對(duì)手，贏取消費(fèi)者放心的最有

40、力武器。.動(dòng)態(tài)調(diào)整原那么企業(yè)是社會(huì)系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)，它的運(yùn)營活動(dòng)自然遭到環(huán)境的制約。動(dòng)態(tài)調(diào)整原那么以為；在變化的環(huán)境中，今天處于第一的企業(yè)不能保證明天依然能站鰲頭。新的變化要素可以在轉(zhuǎn)眼之間將一個(gè)強(qiáng)有力的公司推入狂瀾。因此，企業(yè)只需不斷調(diào)整本人的目的、產(chǎn)品領(lǐng)域、技術(shù)與管理等等，方能順應(yīng)環(huán)境的變化。作為重要的營銷戰(zhàn)略，定位的動(dòng)態(tài)調(diào)整自然不可防止。 動(dòng)態(tài)調(diào)整原那么要求企業(yè)在變化的環(huán)境中，丟棄過去傳統(tǒng)的以靜制動(dòng)，以不變應(yīng)萬變的靜態(tài)定位思想，已在變化的環(huán)境中不斷調(diào)整市場(chǎng)定位及其戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位現(xiàn)狀市場(chǎng)定位與房地產(chǎn)結(jié)合起來在我國已有十多年了，在房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的過程中起到了重要作用，給市場(chǎng)也帶來了雙

41、面影響。.市場(chǎng)定位與房地產(chǎn)市場(chǎng)定位在房地產(chǎn)營銷過程中起到非常關(guān)鍵的作用，主要表達(dá)在：房地產(chǎn)開發(fā)起著主要的作用，影響到房地產(chǎn)投資的報(bào)答率和房地產(chǎn)開發(fā)商的自自信心。市場(chǎng)定位可以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)和駕馭風(fēng)險(xiǎn)的才干。定位的準(zhǔn)確運(yùn)用可以調(diào)整市場(chǎng)供需平衡有利于房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。定位是房地產(chǎn)營銷的根底和前提條件。房地產(chǎn)的定位涉及到企業(yè)、產(chǎn)品和市場(chǎng)三種其中產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)定位的根底，如何定位產(chǎn)品是企業(yè)決勝的關(guān)鍵，目前，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定位主要有以下幾種：類型定位。 房地產(chǎn)企業(yè)的“市中心黃金地段、“地鐵沿線、“平民ID房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足不同消費(fèi)者的需求。品特征定位。房地產(chǎn)企業(yè)精心設(shè)計(jì)、施工、謀劃

42、構(gòu)成的特征產(chǎn)品；如帶電梯的商品房、智能化的商務(wù)樓等。利益定位。房地產(chǎn)企業(yè)購買、租賃付現(xiàn)中的優(yōu)惠價(jià)錢，折扣價(jià)錢和付款方式。競(jìng)爭(zhēng)定位。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)展產(chǎn)品定位。特別消費(fèi)類型定位。根據(jù)消費(fèi)對(duì)需求進(jìn)展產(chǎn)品定位，在房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)“散戶行情彌漫時(shí)可思索此種定位。.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位現(xiàn)狀.準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向前開展隨著消費(fèi)者生活程度的提高，人們對(duì)住宅的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位為發(fā)明銷售的制高點(diǎn)起到了決議性的作用。目前房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向前開展綜合起來主要表達(dá)在以下幾點(diǎn)：.找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的起點(diǎn)，這在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中表達(dá)最明顯。即使不是名牌

43、產(chǎn)品所開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上同樣受歡迎，這一點(diǎn)運(yùn)用得最勝利的要屬上海的建安房產(chǎn)。由于他把房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為特定的客戶群獨(dú)身，這樣其獨(dú)身公寓在未正式投放市場(chǎng)時(shí)就曾經(jīng)預(yù)售終了.為房地產(chǎn)品打造競(jìng)爭(zhēng)性的賣點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈的今天，越來越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品的本身和附加值上加以再定位重申產(chǎn)品與眾不同的特征。比如文化定位突出商品房所蘊(yùn)含的文化氣氛；智能化定位突出小區(qū)的設(shè)備和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費(fèi)時(shí)代的概念營銷，潘石屹的現(xiàn)代城就是把SOHO定位于消費(fèi)某種觀念、某種等待、某種聯(lián)想和某種榮譽(yù)，所以在開盤售樓不到一個(gè)月億的銷售額馬上回籠。這些開發(fā)商的勝利得益于能為產(chǎn)品發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)性的賣點(diǎn)市場(chǎng)定位。

44、.房地產(chǎn)定位方式呈動(dòng)態(tài)開展定位是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化，任何一家房地產(chǎn)公司不能夠滿足一切消費(fèi)者的需求，它只能以市場(chǎng)上部分的特定顧客為其效力對(duì)象，因此，它的定位方式是變化著的。如：在文獻(xiàn)檢索和實(shí)習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)，長沙的融城苑就是最典型的一例，他首先市場(chǎng)定位在中高檔商品房上，但長沙當(dāng)時(shí)就有好幾十家房地產(chǎn)公司定在同一目的市場(chǎng)上，因此，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)猛烈，在市場(chǎng)空隙很小的情況下，融誠苑將定位方式改動(dòng)，將工程開發(fā)定位在與經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)上，而且偏向于中低檔房型。這一方式的改動(dòng)為公司帶來了相當(dāng)可觀的市場(chǎng)，同時(shí)也為國家推行的住房制度改革作了奉獻(xiàn)。.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在問題 當(dāng)房地產(chǎn)處于賣方市場(chǎng)時(shí)，開

45、發(fā)工程的定位朦朦朧朧，人們不太留意，定位的偏向?qū)ν顿Y報(bào)答率的影響還不大，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面展開，賣方市場(chǎng)變成買方市場(chǎng)，開發(fā)工程的定位就凸現(xiàn)出來，定位適當(dāng)與否，直接影響營銷，影響資金報(bào)答率。至年末，商住綜合樓高達(dá).%空置率。當(dāng)前商品房空置的一個(gè)主要緣由就是市場(chǎng)定位缺乏科學(xué)性呵斥的。主要表達(dá)在以下幾點(diǎn)：.產(chǎn)品定位不準(zhǔn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著產(chǎn)品定位不準(zhǔn)的景象，主要表如今：大量建立房地產(chǎn)的同時(shí)卻出現(xiàn)大量的空置房；住宅建立向大型化、高規(guī)范開展而普通適用型的住房卻并沒有得到注重。.注重創(chuàng)品牌而忽視定位前瞻性很多的房地產(chǎn)企業(yè)很留意本身的品牌建立，但是往往忽視企業(yè)本身內(nèi)部管理的建立。在房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中，缺乏定位

46、的前瞻性，導(dǎo)致只注重創(chuàng)建品牌的過程中“內(nèi)力缺乏，從而影響到房地產(chǎn)品牌的建立。.缺乏定位的全過程管理市場(chǎng)定位過程包括從市場(chǎng)調(diào)研到工程立項(xiàng)，從產(chǎn)品的細(xì)分到市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略的運(yùn)用。每一個(gè)過程都應(yīng)該涉及到定位問題，但是由于有一些房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式和運(yùn)營理念上還存在著缺乏，因此在某個(gè)階段能夠忽視定位。.對(duì)再定位不敏感由于企業(yè)在開展過程中，采用有效的市場(chǎng)戰(zhàn)略，占領(lǐng)市場(chǎng)，但是由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，對(duì)企業(yè)的開展會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。因此，企業(yè)需求對(duì)市場(chǎng)重新定位，但是就目前情況而言，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了這點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位和運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)定位方式主要有從定性根底上的和定量根底上的方式，而且在兩者相結(jié)合運(yùn)用的趨

47、勢(shì)越來越明顯。.建立在定性根底上的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位 建立在定性根底上的房頂產(chǎn)市場(chǎng)定位模型是在自創(chuàng)市場(chǎng)定位的普遍模型結(jié)合房地產(chǎn)營銷的特點(diǎn)得出來的。其主要內(nèi)容如下：.顧客分析從顧客分析出發(fā)，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是最傳統(tǒng)的定位出發(fā)點(diǎn)，這一實(shí)際在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟期提倡、實(shí)際得最多。并在實(shí)施順序上房地產(chǎn)業(yè)界達(dá)成一致，主要是以下順序：市場(chǎng)細(xì)分、選擇目的市場(chǎng)、和進(jìn)展產(chǎn)品定位。.建立超越顧客需求理念傳統(tǒng)的目的市場(chǎng)定位方法只能協(xié)助 房地產(chǎn)公司進(jìn)入已有的市場(chǎng)，而不是發(fā)明新的市場(chǎng)、在新的市場(chǎng)上定位。 超越顧客需求理念以為，除了傳統(tǒng)的目的市場(chǎng)顧客需求調(diào)研外，面對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)，企業(yè)的定位處在開掘并滿足現(xiàn)有消費(fèi)需求的根底上，還

48、應(yīng)該超越顧客的需求，進(jìn)展創(chuàng)新定位。從超越顧客需求的理念出發(fā)創(chuàng)建新的市場(chǎng)定位方式，這種方式建立在兩種分析結(jié)果的根底上，一種是對(duì)顧客天性需求的分析，另一種是對(duì)顧客心智方式的分析，將兩種結(jié)果結(jié)合起來，將產(chǎn)品的定位牢牢樹立在消費(fèi)者心目中。.從企業(yè)的角度出發(fā) 從企業(yè)的角度出發(fā)，建立定位模型主要思索中心才干來開發(fā)定位程序和建立定位模型因子。這種定位可以讓房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本身的資源進(jìn)展清醒的認(rèn)識(shí)，同時(shí)可以集中有效的資源開發(fā)市場(chǎng)，但是純粹的由企業(yè)才干出發(fā)的市場(chǎng)定位它忽視了顧客，忽視了與顧客之間的溝通。因此利用企業(yè)才干完成定位的缺陷也是不言自明。.從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出發(fā)市場(chǎng)構(gòu)造、次序及其演化趨勢(shì)引發(fā)市場(chǎng)空間的變動(dòng)本質(zhì)上會(huì)影

49、響到定位決策。企業(yè)經(jīng)過對(duì)現(xiàn)存的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，尋覓其盲點(diǎn)和弱點(diǎn)，從而完成差別化的市場(chǎng)定位。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的模型的因子：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的識(shí)別，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品和品牌特性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營銷戰(zhàn)略和顧客對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反響以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的才干資源形狀。.新方式的構(gòu)建現(xiàn)狀目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位模型主要是市場(chǎng)前景的分析模型；新模型的構(gòu)建需求兩種變量：技術(shù)提高和顧客需求作為判別市場(chǎng)前景的兩大主要規(guī)范。市場(chǎng)定位應(yīng)有有機(jī)整合顧客分析、企業(yè)才干分析及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，在這根底上完成市場(chǎng)的三個(gè)層次的定位。經(jīng)過顧客分析遴選出可供定位選擇的目的市場(chǎng)；經(jīng)過企業(yè)才干分析及競(jìng)爭(zhēng)分析，明確本人的中心專長及建立于此根底上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在此根底上尋得兩

50、者的最正確結(jié)合點(diǎn)，這就是新的市場(chǎng)定位方式。.建立在定量根底上的房地產(chǎn)定位 建立在定量根底上的房地產(chǎn)定位模型主要有：層次分析模型和數(shù)理博弈論模型。層次分析模型根據(jù)目的市場(chǎng)進(jìn)展劃分為分目的、子目的，然后按照目的之間的相互關(guān)系影響及隸屬關(guān)系將目的按不同的層次聚集組合，從而構(gòu)成一個(gè)多層次的構(gòu)造模型。這種模型可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化起到作用。此外，數(shù)理博弈論在房地產(chǎn)定位中運(yùn)用對(duì)創(chuàng)建定位模型有很重要的作用。終了語房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有非常大潛力的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的運(yùn)營和管理也牽動(dòng)著各行各業(yè)，關(guān)系到各個(gè)階層的切身利益。因此房地產(chǎn)營銷也稱為備受關(guān)注的對(duì)象。企業(yè)采用合理的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略，確定目的市場(chǎng)

51、應(yīng)更加準(zhǔn)確和謹(jǐn)慎，圍繞目的市場(chǎng)開展?fàn)I銷活動(dòng)更加留意發(fā)揚(yáng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，效力將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)技市場(chǎng)的決議性的籌碼。房地產(chǎn)企業(yè)逐漸改動(dòng)散亂的、小型的和缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的情況，品牌、資源整合成為必然。眾多的弱勢(shì)品牌將退出大市場(chǎng)，企業(yè)定位和資源整合稱為決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵。但是房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略運(yùn)用不當(dāng)將對(duì)房地產(chǎn)的營銷產(chǎn)生負(fù)面影響。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著產(chǎn)品定位不準(zhǔn)的景象，主要表如今：大量建立房地產(chǎn)的同時(shí)卻出現(xiàn)大量的空置房；住宅建立向大型化、高規(guī)范開展而普通適用型的住房卻并沒有得到注重。注重創(chuàng)品牌而忽視定位前瞻性，很多的房地產(chǎn)企業(yè)很留意本身的品牌建立，但是往往忽視企業(yè)本身內(nèi)部管理的建立。在房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中，缺乏定位

52、的前瞻性，導(dǎo)致只注重創(chuàng)建品牌的過程中“內(nèi)力缺乏，從而影響到房地產(chǎn)品牌的建立。市場(chǎng)定位過程包括從市場(chǎng)調(diào)研到工程立項(xiàng)，從產(chǎn)品的細(xì)分到市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略的運(yùn)用。每一個(gè)過程都應(yīng)該涉及到定位問題，但是由于有一些房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式和運(yùn)營理念上還存在著缺乏，因此在某個(gè)階段能夠忽視定位，缺乏定位的全過程管理。所以探求影響房地產(chǎn)定位的要素這將在未來成為房地產(chǎn)營銷研討者的研討重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的重要部分，與人們的生活息息相關(guān)，主要涉及到國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，包括金融、法律、土地、建材等行業(yè)，它的開展關(guān)系到其他行業(yè)的開展，其他行業(yè)的開展影響到房地產(chǎn)的開展。房地產(chǎn)營銷是市場(chǎng)營銷與房地產(chǎn)中的詳細(xì)運(yùn)用。房地產(chǎn)營銷的實(shí)際

53、也將隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的開展而不斷向前開展，在未來的日子里，他們置信無論是在實(shí)際界還是在實(shí)業(yè)界亦或消費(fèi)者都將看到一個(gè)令人欣喜的未來。導(dǎo)言房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它的開展對(duì)其他行業(yè)都會(huì)產(chǎn)生很大的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，加上土地是不可再生的資源，如何在有限的資源上發(fā)揚(yáng)最大的效益，這是房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個(gè)重要的課題。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度探求房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展的有效手段之一就是實(shí)行科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。然而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，開發(fā)商的運(yùn)營目的看重的往往是該行業(yè)的高額利潤。在給房地產(chǎn)市場(chǎng)定位時(shí)客觀認(rèn)識(shí)強(qiáng)，多數(shù)企業(yè)將樓盤定位在高檔，奢華的位置，高尚住宅、奢華的寫字樓、寬闊華美的店鋪一時(shí)成為各大城市

54、的亮點(diǎn)工程。而這些并沒有帶來預(yù)期的收益，相反有些房地產(chǎn)公司經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)細(xì)致、縝密調(diào)研發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)，將產(chǎn)品定位在特定的消費(fèi)群即避開了競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)又博得了競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)如何準(zhǔn)確地進(jìn)展市場(chǎng)定位使得眾多的企業(yè)越來越關(guān)注；進(jìn)展深層探求，首先要處理的問題是找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的要素是哪些以及它們對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、購買者的影響程度如何。本文將從經(jīng)濟(jì)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者、信息技術(shù)、法規(guī)等要素著手，采用定性、定量相結(jié)合的分析方法，對(duì)宏觀要素和微觀要素、直接和間接要素進(jìn)展分析。 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)定位現(xiàn)狀我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位還處在初級(jí)階段，準(zhǔn)確的定位帶來了良好的企業(yè)效益和社會(huì)效益，滿足了消費(fèi)群體的需求，該部分著

55、重論述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的誤區(qū)及所呵斥的負(fù)面影響。. 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)定位現(xiàn)狀分析在歷經(jīng)二十多年的住房改革后，房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，眾多的企業(yè)把房地產(chǎn)作為搶手行業(yè)擠入該市場(chǎng)，到年底全國有將近萬家大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)。各企業(yè)都陸續(xù)制定了本人的開展方案和營銷戰(zhàn)略。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)定位理念尚處在萌芽形狀，加之缺乏系統(tǒng)的實(shí)際指點(diǎn)，在實(shí)際中沒有被提升到戰(zhàn)略的高度來對(duì)待。雖然很多房地產(chǎn)公司在各自的戰(zhàn)略表述上有所差別，但實(shí)踐執(zhí)行中，大家對(duì)一切有利的市場(chǎng)都想涉足，都想做好，而實(shí)踐上都難以做得更好，同時(shí)有些房地產(chǎn)公司即使進(jìn)展了市場(chǎng)細(xì)分，但在特定的細(xì)分市場(chǎng)中沒有發(fā)明出社會(huì)廣泛認(rèn)知的市場(chǎng)價(jià)值。尤其

56、是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，市場(chǎng)定位戰(zhàn)略存在嚴(yán)重缺陷。.產(chǎn)品定位不明晰首先是中小房地產(chǎn)公司同很多大公司的市場(chǎng)定位趨同。沒有對(duì)本身所處的金融環(huán)境和資金實(shí)力進(jìn)展細(xì)致、科學(xué)、準(zhǔn)確地分析，更沒有嚴(yán)密的市場(chǎng)細(xì)分，不是充分發(fā)揚(yáng)本身優(yōu)勢(shì)，集中資源實(shí)施堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的特征定位戰(zhàn)略，而是與大型房地產(chǎn)公司直接對(duì)壘。其次是各小公司之間定位戰(zhàn)略雷同，要么就是沒有明確的目的市場(chǎng)，推出的樓盤不是針對(duì)特定的客戶群。既使確定了目的市場(chǎng)卻未能在特定的市場(chǎng)細(xì)分中樹立鮮明的并為寬廣客戶所認(rèn)知的市場(chǎng)籠統(tǒng)和聲望，而是采取了極端類似的市場(chǎng)定位。再次住宅建立向大型化、高規(guī)范開展而普通適用型的住房卻并沒有得到注重。.注重創(chuàng)品牌而忽視定位前瞻性很多的房

57、地產(chǎn)企業(yè)很留意本身的品牌建立，但是往往忽視企業(yè)本身內(nèi)部管理的建立。在房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中，缺乏定位的前瞻性，導(dǎo)致只注重創(chuàng)建品牌的過程中“內(nèi)力缺乏，從而還會(huì)影響到房地產(chǎn)品牌的建立。.定位的全過程管理不嚴(yán)市場(chǎng)定位過程包括從市場(chǎng)調(diào)研到工程立項(xiàng)，從產(chǎn)品的細(xì)分到市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略的運(yùn)用。每一個(gè)過程都應(yīng)該涉及到定位問題，但是由于有一些房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式和運(yùn)營理念上還存在著缺乏，因此在某個(gè)階段能夠忽視定位。.缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃 目前，很多房地產(chǎn)公司普遍未能從長久角度把握對(duì)市場(chǎng)的分析，沒有充分思索市場(chǎng)定位的影響要素，從而不能把市場(chǎng)定位提升到戰(zhàn)略的高度來對(duì)待。營銷過程中僅僅是簡(jiǎn)單地跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的潮流被動(dòng)零散地運(yùn)用廣告、

58、宣傳、概念、改善效力態(tài)度等促銷手段，這與房地產(chǎn)公司開展要有準(zhǔn)確定位和縝密的總體謀劃的要求格格不入。.市場(chǎng)定位缺陷引致的負(fù)面效應(yīng)錯(cuò)誤的或者不明晰的市場(chǎng)定位所引致的重要后果，是導(dǎo)致運(yùn)營行為的扭曲和競(jìng)爭(zhēng)的盲目和無序，這在一方面呵斥房地產(chǎn)企業(yè)獲利才干降低，盈利空間緊縮不利于企業(yè)本身的開展；另一方面呵斥大量的空置房。從市場(chǎng)調(diào)查得知，消費(fèi)者并不是對(duì)房地產(chǎn)沒有需求，而是由于手中的貨幣缺乏不能構(gòu)成有效的需求。 而房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)開展中的重要位置沒有凸現(xiàn)出來，有的地域居民的收入程度和房價(jià)比價(jià)差距甚大，房型設(shè)計(jì)上的定位適用性不強(qiáng)，商鋪物業(yè)由于對(duì)市場(chǎng)需求把握不準(zhǔn)確導(dǎo)致很多樓盤建成后，根本無法投入運(yùn)用。

59、甚至有的房地產(chǎn)公司資金嚴(yán)重缺乏又想涉足某些物業(yè)，資金的不到位使得工程不能如期開工，從而更談不上滿足目的客戶的需求。這些問題雖然是定位不準(zhǔn)呵斥的，更重要的是房地產(chǎn)企業(yè)在定位時(shí)沒有把影響定位的經(jīng)濟(jì)要素、各類專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的特性、房地產(chǎn)企業(yè)的開展戰(zhàn)略、消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、政策、法律等綜合起來進(jìn)展客觀全面的分析，而只是從某一個(gè)方面片面思索，因此定位沒有建立在科學(xué)的根底之上。由于房地產(chǎn)品本身的特殊性，決議了它在定位之前對(duì)每個(gè)影響要素要做到盡能夠的量化和全方位的細(xì)致分析。 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)要素分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不是簡(jiǎn)單的根據(jù)消費(fèi)者的需求變化及消費(fèi)者的偏好、心思等進(jìn)展的，而是在進(jìn)展定位前房地產(chǎn)企業(yè)就必需從宏

60、觀的角度分析整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)情況。將影響市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)要素進(jìn)展系統(tǒng)的分析，從而房地產(chǎn)企業(yè)就可根據(jù)經(jīng)濟(jì)情勢(shì)決議終究開發(fā)何種類型的物業(yè)，數(shù)量的多少。筆者對(duì)經(jīng)濟(jì)影響要素主要是從供求關(guān)系、地域經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境三個(gè)方面來分析，也就是從宏觀上分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的要素。.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)，決議著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)錢，而價(jià)錢對(duì)購買者來說又是最敏感的。房地產(chǎn)消費(fèi)無論是對(duì)政府、企業(yè)、消費(fèi)者都是一筆大支出 。房地產(chǎn)企業(yè)就有必要預(yù)測(cè)價(jià)錢變動(dòng)，以求把握供求關(guān)系的變動(dòng)。.房地產(chǎn)供求關(guān)系與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢任何市場(chǎng)，都必有兩方參與才干構(gòu)成買賣的雙方。因此，只需當(dāng)市場(chǎng)中某一類產(chǎn)品被某一特定種類的消