物業(yè)公司前期物業(yè)管理方案

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word工程(gngchng)前期物業(yè)管理方案湖南省德翔物業(yè)(w y)第一(dy)局部(jb) 物業(yè)管理效勞(xio lo)總體(zngt)模式及配套措施一、工程(gngchng)調(diào)研根據(jù)具體工程二、工程定位根據(jù)具體工程三、該工程的管理模式不同工程有調(diào)整1、 管理模式： 緊密圍繞“社會效益、共同利益這一運作核心 ； 提供“質(zhì)價相符的效勞產(chǎn)品； 倡導(dǎo)“以客戶為中心的流程管理思路； 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈 推廣“效勞務(wù)必用心，關(guān)鍵在于細節(jié)的效勞理念2、 實踐該模式的思路： 強調(diào)“注重社會效益的效

2、勞意識，將建立良好的社會效益放在首要位置； 強調(diào)管理團隊的有效運作和效勞流程的持續(xù)改良； 強調(diào)公眾效勞的標準化與特約效勞的個性化相結(jié)合； 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改良和功能提升； 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及全員的參與意識； 致力于物業(yè)功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境四、運作體系在對該工程的管理運作過程中，將嚴格遵守相關(guān)的規(guī)章制度和擬定的管理模式。倡導(dǎo)標準化、流程化管理，打造有效的價值功能效勞鏈。1、整體運作流程圖擬定方案組建機構(gòu)查驗接管日常運作前期介入崗位培訓(xùn)正式進駐指令信息反響信息反響授權(quán)考核述職考核效勞需求建議反響、回訪業(yè)主客戶客服中心工程管理處湖南德翔物業(yè)公司各部門主管及作

3、業(yè)層意見、投訴指揮協(xié)調(diào)指令2、以“客戶(k h)為中心的效勞(xio lo)流程(lichng) 3、 創(chuàng)立(chungl)該工程(gngchng)物業(yè)效勞有效的價值功能效勞鏈效勞價值鏈效勞價值供給根本要素內(nèi)部滿意度機制互動效勞鏈日常管理員工檔案與開發(fā)公司企業(yè)文化導(dǎo)入滿意度調(diào)查員工培訓(xùn)合理化建議業(yè)余活動自我評價有效鼓勵與對口管理部門與廣闊商家、業(yè)主與行業(yè)主管部門與政府相關(guān)部門社區(qū)文化建設(shè)4、德翔物業(yè)(w y)對本工程(gngchng)的管理(gunl)目標管理指標承諾及實施(shsh)措施對策(duc)表序號指標名稱國標投標指標測算依據(jù)主要措施1公共場所設(shè)施保潔率98%安排、實施保潔的公共場所

4、、設(shè)施/公共場所、設(shè)施總計1001、保潔員崗位明確，責任質(zhì)量要求細致嚴格；2、每日保潔、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間3、管理人員隨時引導(dǎo)使用人注意保護環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成辦公大樓的重要特色之一2清潔保潔率99%100%工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1、保潔員責任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴格，有考核、有獎勵2、保潔員上門收集垃圾，以主動效勞提示熱愛環(huán)境衛(wèi)生3、保潔監(jiān)督機制健全。3綠化完好率95%98%完好綠地/總綠化面積100%1、綠化制度、工作方案行之有效且有執(zhí)行力度2、巡邏保安人員負責環(huán)境日常保護3、主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題4、綠化監(jiān)管機制健全4火災(zāi)發(fā)生率

5、1 (年)0.5(年)發(fā)生火災(zāi)數(shù)/大樓總戶數(shù)100%1、多種途徑宣傳消防平安2、培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員，及時發(fā)現(xiàn)并排除火災(zāi)隱患3、管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等4、分區(qū)分責任經(jīng)常性進行消防平安檢查，提示注意平安用電和防火5管理區(qū)域內(nèi)治安案件發(fā)生率10以轄區(qū)公安部門紀錄為依據(jù)除商家和業(yè)主內(nèi)部原因造成外實行24小時保安巡查制度，設(shè)立24小時報警中心，落實保安各崗位職責，明確責任區(qū)域，和重點部位巡更打卡，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅外線報警裝置，以確保商家和業(yè)主人身財產(chǎn)平安。6管理人員專業(yè)崗位合格率90%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)員總計x100%1、管理人員公司制度和崗位職責培訓(xùn)2、人員培訓(xùn)自學

6、與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、工作方案落實3、培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強化培訓(xùn)結(jié)果。7公共照明及疏散指示標志完好率95%99%完好公共照明、疏散指示標志數(shù)量/公共照明、疏散指示標志總數(shù)量x100%1、每日記錄檢查情況及時更換檢修2、每月全面檢查檢修一次3、工程維修部保持照明設(shè)施潔凈8停車場完好率95%99%完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施設(shè)備總計x100%規(guī)劃使用的停車場地含室外停車場2、停車場設(shè)施設(shè)備正常運行，技術(shù)人員檢修、確保平安正常使用3、停車場內(nèi)車輛指揮停放有序，無占用消防通道，無阻礙交通9消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)施設(shè)備/工程部負責的消防設(shè)施設(shè)備總數(shù)x100%專人維護保養(yǎng)，實行

7、巡查制度，建立文檔紀錄，并由相關(guān)部門負責人監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施設(shè)備完好無損，正常使用10大型及重要機電設(shè)備完好率99%完好的大型及重要機電設(shè)備/大型及重要機電設(shè)備總計x100%1、建立嚴格的設(shè)備管理及日常運行操作規(guī)程2、重要設(shè)備責任到人3、認真進行日運行記錄和檢查4、每月進行一次大保養(yǎng)5、每半年進行一次大保修6、加強技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，杜絕平安隱患11維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項次/維修工程項次x100%1、建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度2、擁有一支有較高技術(shù)水平的專業(yè)維修隊伍12業(yè)主有效投訴率2(年)1以下(年)有效投訴/投訴總計x100%1、做好各項管理

8、效勞工作，創(chuàng)立優(yōu)美、和諧的商業(yè)住宅小區(qū)2、提高員工素質(zhì)，強化責任意識和效勞意識3、發(fā)生問題，及時處理，為商家和業(yè)主排憂解難4、做好有效溝通和解釋工作，與回訪制度落實處理率95%100%處理的有效投訴/有效投訴x100%13維修效勞回訪率95%98%維修回訪次數(shù)/維修效勞次數(shù)x100%1、建立健全回訪制度2、做好維修、回訪紀錄3、加強維修隊伍效勞意識14商家業(yè)主對物業(yè)滿意度95%98%(對效勞滿意商家業(yè)主數(shù)+根本滿意業(yè)主數(shù))/參加評議戶數(shù)x100%1、科學有效的管理手段與真誠的效勞模式相結(jié)合，編制無漏洞管理網(wǎng)絡(luò)2、加強重點商家業(yè)主的走訪，重點問題的解決3、不斷改善工作，贏得業(yè)主支持第二(d r)

9、局部(jb) 物業(yè)管理工程(gngchng)費用(fi yong)測算一、物業(yè)(w y)前期費用測算1、人員工資測算項 目人 數(shù)月標準社會保險費食宿補貼月費用年費用工程經(jīng)理1客服專員工程維修員保安員保潔員園林綠化員合計4、物業(yè)管理總費用測算項 目月費用年費用 物業(yè)費 備 注人員工資費用按人員滿編計算辦公費用 評估費用保潔用品費用評估費用設(shè)施維修及年檢費用 按電梯臺數(shù)計費應(yīng)交稅金 收入的7.66%公司利潤本錢的8%物業(yè)綜合效勞費不含有償效勞費用說明：初步測算(c sun)的物業(yè)效勞(xio lo)費用(fi yong)為元。 我公司(n s)報價為元。 第三(d sn)局部 物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案

10、、運作流程及人員配備1、工程管理處機構(gòu)及崗位設(shè)置工程部 環(huán)境管理部工程維修部平安管理部客服中心 2、運作流程圖工程部實行直線制管理，工程經(jīng)理負責制的領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)，下設(shè)客服中心、平安管理部、工程維修部、環(huán)境管理部。實施統(tǒng)一的物業(yè)管理。工程經(jīng)理集指揮與領(lǐng)導(dǎo)職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由工程經(jīng)理直接安排。 湖南德翔物業(yè)公司工程部各效勞班組客服中心工程部經(jīng)理指揮、組織、控制、協(xié)調(diào)反響渠道第四局部 效勞人員配備方案一、效勞(xio lo)人員(rnyun)的配備原那么(n me)1、人員(rnyun)選配原那么(n me)：在管理處人員的配備和選撥上，

11、堅持以下原那么： 德才兼?zhèn)涞聻橄?，一專多能，一崗多?淡薄智商，看中毅力，努力和魄力 擯棄庸才，不容惰性、傲性和奴性 注重員工的可塑性和可持續(xù)開展性2、管理人員的配備序號崗位設(shè)置崗 位 要 求配置人數(shù)1工程部工程經(jīng)理大專以上學歷，年齡在30至45歲之間，持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗資格證，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對工程部的工作有整體的思路和設(shè)想。1人2客服中心客服專員中專高中以上學歷，年齡在20至35歲之間，外表形象氣質(zhì)佳，具有一定的行政管理和物業(yè)管理效勞經(jīng)驗，并具有較強的責任心、效勞意識和溝通協(xié)調(diào)處理能力。人3工程維修部維修員大中專以上學歷，年齡在

12、30至55歲之間，具有中級職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識。人4平安管理部保安員高中以上學歷，年齡在18至45歲之間，身高在1.7米以上，具有豐富的商業(yè)物業(yè)保安工作經(jīng)驗，退伍軍人優(yōu)先。人5環(huán)境管理部保潔員和園林工年齡在40至55歲之間，能吃苦耐勞，具有較強責任心、效勞意識和專業(yè)技能非常熟悉。人二、崗位人員(rnyun)職責和工作范圍 工程(gngchng)部經(jīng)理(jngl)在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面(qunmin)負責工程(gngchng)部的日常事務(wù)和管理工作。1、建立和完善工程部各項規(guī)章管理制度，檢查并催促崗位責任制度執(zhí)行情況，不斷提高效勞質(zhì)量，落實獎

13、懲制度；2、合理安排和調(diào)整本工程部人員工作，負責制定本工程部的工作方案，并組織編寫管理報告和各種通知、公函等工作；3、負責傳達公司有關(guān)文件、通知及會議精神；4、負責催促和檢查本工程部人員工作執(zhí)行情況并進行考核，按照?員工手冊?要求抓好管理；5、熟悉國家有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查催促其責任區(qū)內(nèi)管理的實際操作；6、負責并隨時掌握本轄區(qū)物業(yè)管理費、水電費等費用收繳情況，及時做好物業(yè)管理費的催繳、上門催收等組織工作；7、負責接待和協(xié)調(diào)處理好業(yè)主的各項投訴和求助工作，不斷改良效勞質(zhì)量；8、抓好本工程部各部門之間工作溝通和協(xié)調(diào)工作，定期組織召開本工程部工作例會，按時完成周工作總計和下

14、周工作方案安排；9、負責(fz)指導(dǎo)和催促(cuc)檢查各部門(bmn)日常效勞(xio lo)工作，定期(dngq)對本工程部人員組織學習培訓(xùn)和考核管理工作；10、負責轄區(qū)內(nèi)各類應(yīng)急突發(fā)事件的前期溝通協(xié)調(diào)處理并及時匯報工作；11、負責按時完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。工程維護部人員崗位職責1、負責制定各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)方案、平安操作規(guī)程、工程設(shè)備大修改造方案等并組織實施；2、負責轄區(qū)內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的運行維護的技術(shù)和管理工作；3、負責轄區(qū)內(nèi)建筑物及場地的維修處理工作；4、負責各類運行設(shè)備的例行檢查，保證水電氣的正常供給；5、負責業(yè)主/住戶裝修工程平安技術(shù)方面的審查；6、負責本部門不合格

15、效勞行為進行糾正和改良；7、負責本部門提出改良意見，千方百計提高工作質(zhì)量和降低運行本錢；8、負責按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。保安班長崗位職責1、遵守公司的各項規(guī)章制度，做好全班保安人員的思想管理工作，認真履行崗位職責；2、熟悉并掌握消防知識及相關(guān)業(yè)務(wù)(yw)技能，帶著本班員工(yungng)做好轄區(qū)內(nèi)的平安(png n)管理工作；3、負責(fz)催促(cuc)和檢查值班保安人員的工作執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違反制度和紀律的行為；4、負責重點目標及公共場所的巡查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時上報并做好記錄；5、認真做好交接班工作，詳盡記錄當班值勤發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果，并向隊長匯報；6、負責協(xié)助處理業(yè)

16、主的投訴處理工作；7、帶著本班人員積極參加公司或工程部組織的崗位培訓(xùn)與日常訓(xùn)練，并做好相關(guān)記錄；8、負責按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。監(jiān)控室保安員崗位職責1、遵守公司和工程部的各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責；2、負責監(jiān)控中心的正常運行，作好崗位工作日志，做到二十四小時專人值班、監(jiān)控； 3、負責監(jiān)控設(shè)備的衛(wèi)生清潔、操作管理，發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)施的故障應(yīng)及時報告，并通知工程部及時修理，確保設(shè)備正常投入使用；4、負責保持監(jiān)控室干凈衛(wèi)生，禁止吸煙，嚴禁外來人員進入監(jiān)控室，特殊情況，經(jīng)工程部或主管領(lǐng)導(dǎo)批準方可入內(nèi)；5、監(jiān)控室出現(xiàn)(chxin)報警信號后，應(yīng)立即核實，如屬誤報，應(yīng)消除信號并做好記錄，屬

17、火災(zāi)報警經(jīng)確認后，應(yīng)迅速報告值班領(lǐng)導(dǎo)及工程(gngchng)部領(lǐng)導(dǎo)(ln do)；6、監(jiān)控電梯(dint)使用運行及各控制點的情況, 發(fā)現(xiàn)(fxin)電梯轎廂關(guān)人時, 立即通知工程部并協(xié)助救人；7、發(fā)現(xiàn)火情時, 應(yīng)立即通知工程部、消防部門, 并組織相關(guān)人員進行火情監(jiān)控, 疏散人員及滅火工作；8、嚴密監(jiān)視值班保安員的工作情況，發(fā)現(xiàn)有疑或不平安跡象，及時通知值班保安員妥善處理，并匯報主管領(lǐng)導(dǎo)及工程部領(lǐng)導(dǎo)。9、負責按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。門崗保安員崗位職責1、遵守公司和工程部的各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責；2、嚴格執(zhí)行來客來訪登記制度，對于不熟悉的客人要先核實身份無可疑后才放其進入，對

18、于推銷人員及閑雜人員要禮貌勸阻進入本轄區(qū)；3、嚴格執(zhí)行物品進出管理制度，發(fā)現(xiàn)可疑情況要先行扣留并及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)；4、負責為業(yè)主主動提供力所能及的職責權(quán)限范圍內(nèi)的效勞；5、負責對出入小區(qū)的車輛進行嚴格盤問和檢查，必要時通知巡邏保安提供跟進效勞和監(jiān)管；6、熟悉轄區(qū)內(nèi)業(yè)主人員情況，熟悉周邊地帶以及容易引發(fā)事故的薄弱環(huán)節(jié)；7、發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)各種違規(guī)行為要立即勸導(dǎo)和制止，并及時報告(bogo)上級主管妥善處理；8、負責協(xié)助做好業(yè)主(yzh)的郵件收發(fā)管理工作；9、負責認真作好本崗位值班(zh bn)記錄和交接班記錄；10、負責維護門崗(mngng)周圍的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。11、負責按時(nsh)完成上級

19、領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。巡邏保安員崗位職責1、嚴格遵守公司和工程部的各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責；2、嚴格巡查小區(qū)內(nèi)人員、車輛活動情況，維護小區(qū)內(nèi)秩序，防止事故發(fā)生。3、定期對公共部位設(shè)施設(shè)備的平安檢查，確保設(shè)施設(shè)備保持完好并能投入正常試用。4、對小區(qū)內(nèi)可疑的人員和物品進行盤問和檢查。5、負責制止小區(qū)內(nèi)的打架、斗毆事件。6、定期對樓內(nèi)的閑雜人員進行盤問驅(qū)趕，對違章違紀現(xiàn)象進行勸阻和制止。7、負責巡視、檢查停放在轄區(qū)內(nèi)的車輛，指揮車輛按規(guī)定停放，確保消防通道暢通，防止發(fā)生交通事故。8、負責火警、匪警的驗證和前期處置工作。9、負責接待或協(xié)助業(yè)主及外來人員的投訴和求助處理工作。10、負責對各崗位值

20、班人員工作的協(xié)調(diào)和配合(pih)，協(xié)助處理疑難問題。11、負責對進場裝修房間進行室內(nèi)(sh ni)裝修施工平安(png n)檢查(jinch)。12、負責(fz)為業(yè)主主動提供職責權(quán)限范圍內(nèi)的效勞。13、負責按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。停車場保安員崗位職責1、嚴格執(zhí)行轄區(qū)內(nèi)停車場管理規(guī)定，對出入車場的車輛進行指導(dǎo),確保車輛出入平安和停放有序；2、嚴格按收費制度和收費標準收費，并保管好票據(jù)和現(xiàn)金，出現(xiàn)過失負責賠償并承當相應(yīng)責任；3、負責催促停車卡過期的車主辦理相關(guān)手續(xù)；4、負責維護車場設(shè)施完好，發(fā)現(xiàn)損壞等情況及時報告上級主管；5、負責認真作好崗位值班記錄和交接班記錄；6、負責不定期巡查車

21、況，發(fā)現(xiàn)有未鎖好門窗或漏水、漏油等現(xiàn)象時，及時通知車主，并做好記錄，并上報保安部或工程部。7、負責按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。保潔員崗位職責1、嚴格遵守公司和工程部的各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責； 2、負責轄區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔、垃圾清運工作；3、負責轄區(qū)內(nèi)辦公室內(nèi)衛(wèi)生的保潔工作；4、負責(fz)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施外表(wibio)衛(wèi)生保潔(bo ji)工作；5、負責轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(qy)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生清潔及消毒殺菌工作；6、負責轄區(qū)內(nèi)園林綠化養(yǎng)護、修剪(xijin)、除草及病蟲害防治工作；7、負責作好保潔用品、設(shè)備的有效使用、妥善保管和保養(yǎng)維護工作；8、負責按工程部有關(guān)規(guī)定對業(yè)主實施有

22、償保潔效勞工作；9、負責按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。第五局部 員工培訓(xùn)與考核一、培訓(xùn)目標1、各類管理效勞人員上崗培訓(xùn)率到達100%；2、各類專業(yè)人員持證上崗；二、培訓(xùn)方案1、在人員培訓(xùn)工作上擬采取如下措施：結(jié)合本工程實際情況，并根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的變化，隨時調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的效果。樹立“管理者就是培訓(xùn)者的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔負起培訓(xùn)下屬員工的職責。尤其強調(diào)培養(yǎng)員工實際工作中的能力，要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。結(jié)合實際不斷持續(xù)改良培訓(xùn)課程的內(nèi)容。將不斷總結(jié)實際工作中的良好經(jīng)驗，

23、并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學習動力。采用先進科學的方式例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等，使培訓(xùn)形式多樣化，增加不斷培訓(xùn)的效果。同時在培訓(xùn)方法上，將采用多種技能訓(xùn)練于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如：講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現(xiàn)場實習和職務(wù)輪換等。培訓(xùn)工作制度(zhd)化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時間。通過分級考核及末位淘汰制度，營造員工的緊迫感和危機感，將傳統(tǒng)的被動性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身開展(kizhn)的需要(xyo)，建立自己的“培訓(xùn)中心。培訓(xùn)師

24、資由公司(n s)中級以上的專業(yè)管理人員和各部門主要負責人擔綱，講授市場的營銷籌劃(chuhu)和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的標準效勞、各部門的崗位設(shè)置及職責、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、本錢核算及資金的運行等。2、員工培訓(xùn)系統(tǒng)圖執(zhí)行反響崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)方案培訓(xùn)考核評價修正 系統(tǒng)圖說明：針對(zhndu)本工程(gngchng)的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(mbio)并擬定實施方案(fng n)，有效運用(ynyng)多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)到達預(yù)期效果。通過對員工進行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反響，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來

25、培訓(xùn)重點。強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。3、培訓(xùn)方法 序號培訓(xùn)類別培 訓(xùn) 方 式、方 法培訓(xùn)對象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境1綜合類1、參加拓展訓(xùn)練管理人員促進相互的信任、支持與合作2、參加軍事訓(xùn)練全體人員增強員工的組織紀律性和自律性3、投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認識2研討類1、頭腦風暴法管理人員提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維2、專題討論法管理人員提高管理水平3、典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力3演練類1、模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作2、對抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力3、游戲訓(xùn)練法全體人員鼓勵員工工作積極性4學習類1、檢查表

26、法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力2、快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力5講課類1、逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維三、新進員工培訓(xùn)方案1、培訓(xùn)目的使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。2、培訓(xùn)(pixn)內(nèi)容： 新員工公共(gnggng)培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時1軍訓(xùn)保安交接班標準動作及交通車輛指揮動作1天2禮儀知識常用禮儀知識1課時形體訓(xùn)練員工行為語言標準3效勞意識職業(yè)道德教育1課時客戶溝通協(xié)調(diào)技巧受理及處理客戶投訴4企業(yè)文化企業(yè)開展史及根本情況介紹1課時企業(yè)理念與宗旨員工手冊與公司的各項規(guī)章制度

27、5物業(yè)管理知識物業(yè)管理根底知識1課時物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)1課時入伙與二次裝修管理效勞要求與技巧1課時典型物業(yè)管理案例1課時6質(zhì)量管理ISO9001：2000質(zhì)量管理體系1課時7平安管理知識消防知識2課時治安防范知識與技巧8工程部情況工程部根本情況介紹1課時9員工的職業(yè)道德教育1天 安保(n bo)人員培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標1工作例會每周一次上周工作總結(jié)及本周工作安排2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔31、單兵隊列動作；2、三大步法；3、體能訓(xùn)練；逢周一至周五，每天訓(xùn)練1小時培養(yǎng)組織紀律性，訓(xùn)練扎實根本功41、擒拿搏斗根本功；2、捕俘拳；3、防衛(wèi)術(shù)；每月訓(xùn)練3小時熟悉

28、掌握擒敵及防衛(wèi)技能5安保效勞工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7消防知識每月一次熟悉消防救火職責8消防訓(xùn)練每周一次掌握根本消防操作技能9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力，掌握處理技巧 保潔員培訓(xùn)(pixn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標1工作例會每周一次上周工作總結(jié)及本周工作安排2保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握根本方法及技巧3保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握根本方法及技巧4保潔效勞工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準5病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握根本方法及技巧6環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章

29、制度每月一次熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7消防知識及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責及掌握根本操作技能8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力四、員工(yungng)培訓(xùn)(pixn)考核制度培訓(xùn)考核績效化。我們(w men)將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個入的績效考核掛鉤，目的就是落實培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，防止(fngzh)管理處培訓(xùn)(pixn)流于形式。在日常(rchng)的管理效勞(xio lo)過程中，物業(yè)公司將推行?樓監(jiān)表?制度，通過對各項工作嚴格細致的檢查，來確定考核的結(jié)果，并貫徹相應(yīng)的獎懲制度。第六局部 平安保衛(wèi)管理一、平安保衛(wèi)管理概述平安管理是物業(yè)管理的重要組成局部，在平安

30、管理方面，我們將利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的平安管理，維護業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)的平安。二、平安管理工作特點本工程購物、消費、休閑及住宅為一體的綜合性裙樓。平安管理工作特點如下：1、人員流動量大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生平安大樓是一個廣泛對外開放的場所，開放式工作，接待人員廣泛。而且又有大量的房屋對外出租，人員結(jié)構(gòu)相對十分復(fù)雜。2、消防等級要求高大樓對消防等級要求高，同時，又由于其是一個高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。3、平安管理時間長本物業(yè)工程的平安管理，不但是對物業(yè)使用人的管理，同時還有外來顧客和消

31、費者的平安管理，是一個綜合型的商住大樓，平安管理時間長。4、 車輛管理復(fù)雜本物業(yè)工程停車場，車輛停放既有業(yè)戶辦公人員車輛，又有外來辦事人員的車輛，并且外來辦事人員車輛進出頻繁。做好車輛的管理工作也是平安管理中的重點。三、平安(png n)管理(gunl)目標1、人員進出(jnch)井然有序2、日常經(jīng)營(jngyng)環(huán)境平安(png n)、舒適3、重大會議及活動順利進行4、應(yīng)急突發(fā)事件迅速有效處理5、交通事故處理率98%，無車輛失竊事件6、治安案件發(fā)生率為0四、平安管理原那么堅持外馳內(nèi)張，“人防和技防相結(jié)合的原那么。五、平安管理方式1、平安管理系統(tǒng)平安管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜

32、合安保系統(tǒng)為主；輔之以固定保安門崗、機動巡邏崗哨，建立一個嚴密、可靠的平安網(wǎng)絡(luò)。一般情況下的平安管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的平安管理，那么按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的平安管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。2、 組織建設(shè)1 保安隊伍的管理保安隊伍實行半軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處經(jīng)理對保安值班人員的工作進行督查、指導(dǎo)。注重形象。統(tǒng)一

33、著裝的保安員是外來客戶進入局機關(guān)看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常平安防范事務(wù)，更要擔負起傳遞物業(yè)形象和維護、提升局機關(guān)的形象的責任。3、 保安員訓(xùn)練(xnlin)安排時 間訓(xùn)練、學習工程內(nèi)容地點參加人員每天接班前半小時前二十分鐘班前平安會各種規(guī)章制度、平安條例及考前須知。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準備接班早班:00:00-8：00中班8:00-16：00晚班:16:00-00：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會一周保安工作總結(jié)；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。管理處 值班室非值班保安周三業(yè)務(wù)知識學習法律常識與案例分析、平安保衛(wèi)知識、保密制度等。管理處值班室

34、非值班保安每月月底星期天技能訓(xùn)練會操適時決定非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識適時決定全體保安每半年第6個月公司考核綜合知識專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等適時決定全體保安每年12月公司考核綜合知識專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等適時決定全體保安六、平安(png n)管理工作要點(yodin)日常(rchng)平安(png n)管理工作的內(nèi)容(nirng)包括：平安監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、餐廳等重點區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的平安管理，以及會議室的清場問題等。1、崗位要求 崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊(dunzhung)整潔，做好上崗簽名。 嚴格(yng

35、)按崗位職責要求履行任務(wù)。 保持(boch)充分(chngfn)精力，具有(jyu)高度責任感、使命感及奉獻精神。 建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 禮貌待人，熱情效勞。2、門崗控制工作要點 發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要標準，態(tài)度要熱情。 遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備需由需方部門簽證的放行條，同時無其它違規(guī)行為。 引導(dǎo)前來學習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。3、車輛疏導(dǎo)工作要點 按大樓車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。 維持門

36、口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要標準，態(tài)度要熱情。 遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條，同時無其它違規(guī)行為。 進行車庫平安效勞，停車就位，指揮標準，車輛停放整齊。 定時巡視車庫，防止(fngzh)用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目(xngm)標志。4、巡視檢查工作(gngzu)要點 勤巡邏(xnlu)，細觀察，不放過任何一處非正常點。 巡視范圍包括本物業(yè)的辦公區(qū)、各機房、各處( ch)通道等。 按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及工程部，巡視中嚴格杜絕

37、盲點。 巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 巡視時有禮有節(jié)，認真答復(fù)樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌效勞。 接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。5、消防管理工作要點貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防

38、技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反響迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 定期對消防系統(tǒng)進行巡視(xnsh)檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。1消防巡視(xnsh)檢查至少要包括以下內(nèi)容： 消防通道是否(sh fu)暢通無阻。 消防器材是否(sh fu)已按要求配備。 消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否(sh fu)完好。 消防水源是否滿足要求。 煙感、溫感、噴淋頭是否完好。 自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。 做好相關(guān)記錄。在以下場所，應(yīng)增加巡視頻率： 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。 在動火作業(yè)的前后。

39、重點防火的部位。 裝修施工現(xiàn)場。 嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。 消防日常管理 工程經(jīng)理為本物業(yè)防火負責人，負責組建義務(wù)消防隊，不定期檢查、指導(dǎo)大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。 工程部及兼職平安員定期對本物業(yè)消防管理工作進行檢查和指導(dǎo)。 堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合，做好大樓的消防工作。 做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織(zzh)消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進行消防

40、實戰(zhàn)演習，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、各消防系統(tǒng)的功能檢測等。七、 突發(fā)事件處理(chl)1、 目的:迅速、果斷進行處理(chl)，保護人身財產(chǎn)平安(png n)。2、 適用范圍:車禍、盜竊、匪警、斗毆(du u)、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等異常情況。3、 職責: 管理處經(jīng)理負責組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。 值班人員嚴守崗位。 消防安保中心負責平安防范，水電維修人員負責水、電供給及搶修；義務(wù)消防隊負責初期火災(zāi)的撲救；消防安保中心負責治安、交通事件的處理。 其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護或

41、搶修。4、 突發(fā)事件的處理 暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇見一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告經(jīng)理，同時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。 聚眾鬧事事件 處理(chl)原那么(n me)：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證膠南衛(wèi)生大廈(dsh)辦公大樓正常工作秩序。 對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導(dǎo)(shdo)、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，以保證大樓的正常工作，并將現(xiàn)場情況及時報告 。必要情況下，根據(jù)事件嚴重程度向公安機關(guān)報警，請求援助，嚴防

42、局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)(fxin)可疑分子、可疑物品的處理 線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。 處理方式： 查驗證件，開箱檢查物品。 對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關(guān)進一步審查。 對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。 嚴格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴禁超越權(quán)限違規(guī)行為。 增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。 暴風驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補救 預(yù)防措施 應(yīng)急工具齊備排水設(shè)備，水帶等性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實到位，備用沙袋存放在指定地點。 急救根本藥物齊備。 保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。 緊閉所有門窗，

43、同時做好防火措施。 加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。 密切關(guān)注受災(zāi)情況(qngkung)，及時將信息通報給工作人員。 值班員工必須與監(jiān)控(jin kn)中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。 災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險(qingxin)準備。 采取(ciq)平安(png n)措施，注意自身平安。 災(zāi)害過后的補救措施 加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導(dǎo)工作，真正做到“三個關(guān)鍵，即在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。加強與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災(zāi)后的補救工作。 及時進行檢查及填報暴風驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。 車輛事故處理 疏

44、通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。 拔打122報警，移交交警處理。 全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場。 記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理。 監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實時錄像。 火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施 監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安人員到現(xiàn)場查看，如屬誤報那么查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場滅火器材、設(shè)備設(shè)施進行撲救，并通知消防安保中心主管及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在不能自救的情況下拔打119報警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。消防中心切斷大樓相關(guān)部位的電源、煤氣源，疏散著火區(qū)域人員。 消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散(shsn)，對現(xiàn)場進行監(jiān)控

45、錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。第七局部(jb) 衛(wèi)生(wishng)保潔效勞(xio lo)管理(gunl)一、管理目標：1、 清潔管理無盲點和死角；2、管理效勞范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；3、合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；4、保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；5、為業(yè)戶、訪客提供一個清潔、舒適的工作和生活環(huán)境；6、操作標準化、程序化；7、適時、及時、準時進行保潔效勞，包括蟲害滅殺；8、保護物業(yè)各項設(shè)施及財物；9、及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；10、節(jié)約用電、用水；二、效勞標準1、清潔操作方法及器物分析種 類工作內(nèi)容及方法工具、器物使用門 窗、玻 璃噴上

46、玻璃清潔劑，用清潔絨刷洗用玻璃刷刮拭除水。用中性清潔劑擦拭窗框、窗臺日常維護：隨時清洗刮拭。使用清潔工具：玻璃刮水器、玻璃抹水器、玻璃刮刀、一節(jié)桿、二節(jié)桿、三節(jié)桿、抹布使用清潔劑：玻璃清潔劑、多用途清潔劑。樓 梯電梯、地 面將地面清掃干凈并吸取污水，拖拭干凈日常維護：清掃拖拭使用清潔工具：復(fù)式拖把、海綿推擠水車使用清潔劑：地板清潔劑指示牌、消火栓箱面、樓梯口燈箱撣灰使用清潔工具：抹布、伸縮桿使用清潔劑：多用途清潔劑、不銹鋼清潔劑衛(wèi) 生 間大小便池清洗消毒墻壁隔間擦拭照明設(shè)備擦拭盥洗盆擦拭玻璃、鏡面擦拭使用清潔工具：手握鉤盤、復(fù)式拖把、海綿水推、玻璃刮水器、玻璃抹水器、玻璃刮刀、恭池刷、浴缸刷使

47、用清潔劑：高效潔廁劑、除臭消毒劑、空氣芳香劑、玻璃清潔劑、多用途清潔劑。電梯 、梯手撣灰用中性清潔劑擦拭不銹鋼處用光亮劑上光工具：抹布、伸縮桿使用清潔劑：多用途清潔劑、不銹鋼清潔劑門牌、標牌、裝飾柱子撣灰用中性清潔劑濕擦洗工具：抹布使用清潔劑：多用途清潔劑各 種燈 具定期擦拭干凈使用清潔機械：工具：抹布使用清潔劑：多用途清潔劑外圍、廣場巡視清掃、拖拭使用清潔工具：地刷、笤帚、畚箕、抹布垃圾箱、垃圾桶巡視清掃沖洗擦拭工具：地刷、笤帚、畚箕、抹布使用清潔劑：除臭消毒劑、多用途清潔劑垃 圾室內(nèi)垃圾去除送到指定點使用清潔工具：帶輪垃圾桶、垃圾袋2、清潔場所(chn su)及清潔標準清 潔場 所清潔內(nèi)容

48、清潔頻次清潔標準地 面公共區(qū)域、道路次/日地面無灰塵、光潔明亮、無紙屑、污跡等大門出入口大門入口處地墊每天吸塵、清掃衛(wèi)生間地墊每日吸塵、清掃大門玻璃每天早上班前用玻璃刷、玻璃清潔劑擦拭干凈，上班后日常維護。大門門框用濕布擦試干凈。大門把手用不銹鋼劑擦拭、金屬局部要用金屬上光劑上光。次/日次/日次/日次/日次/日無塵、無垃圾垃圾箱垃圾箱回收處理不銹鋼垃圾桶一周擦不銹鋼劑，一周將垃圾桶沖洗一遍，并噴上殺蟲劑及消毒劑次/日無垃圾存留、無異味、干凈、無塵、無蚊蟲玻璃、窗戶所有玻璃每日擦拭大門玻璃、窗戶、大門框擦拭干凈一人循環(huán)擦拭窗框、門框每日擦拭次/日玻璃無手印、無污跡各類標牌用抹布擦拭干凈次/日無塵

49、、無污滅火器、消防箱用濕布擦拭干凈次/日無塵、無污洗手間地面瓷磚掃凈，用水擦拭洗手液等補充清掃洗手臺面、鏡子、水龍頭、燈具、給皂液盒、烘 等。將洗手間的門用水擦拭，擦掉洗手間內(nèi)亂寫亂畫的東西。處理紙簍、垃圾箱內(nèi)臟物，將容器洗凈，更換垃圾袋。不定時用消毒劑洗地面及衛(wèi)生潔具擦拭墻壁瓷用清潔劑擦拭各種燈飾。每日不限次數(shù)，隨時作業(yè)洗手間地面無水跡、頭發(fā)，鏡面無水跡、光亮、空氣清新、無異味、無蚊蟲。樓梯樓道及梯面無雜物，無灰塵、干凈整潔，無蛛網(wǎng)。墻上設(shè)施干凈無灰塵。樓梯扶手干凈無灰塵。垃圾存放處干凈整潔，無污跡、垃圾及時清理。干凈無污外圍局部含衛(wèi)生責任區(qū)巡視清掃外圍廣場地面、臺階。用高壓水槍沖洗隨時作業(yè)

50、無次數(shù)1次/周無紙花、無污跡活動室、會議室地面：干凈無雜物、無污跡、無灰塵。墻壁：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，無墻皮脫落，無亂貼、亂畫，干凈整潔。地毯：干凈無污跡、無灰活動器械無污跡、無灰塵每日不限次數(shù)隨時作業(yè)。干凈無污開水間消毒除垢1次/月干凈無污、衛(wèi)生達標走廊、過道地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網(wǎng)扶手、欄桿干凈目視燈具、燈管無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈罩、燈蓋無積灰門、窗干凈無污漬、浮塵次/日次/日次/日次/月次/周干凈無污會議室設(shè)施外表干凈、光亮無污跡玻璃、鏡面光亮無水跡、手印跡墻面、天頂干凈無浮塵金屬件光亮、無臟污次/日次/周次/月次/日干凈無污，衛(wèi)生達標道路目視地

51、面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡每天巡回保潔干凈無污，衛(wèi)生達標綠化帶花園內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物每天巡回保潔植物長勢良好，無雜物天臺、平臺無垃圾雜物，排水口暢通次/周干凈無污保安崗?fù)な覂?nèi)地面干凈無雜物墻面四周無污跡，頂部無蜘蛛網(wǎng)崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o積灰次/日次/月次/周干凈無污，衛(wèi)生達標宣傳告示欄玻璃干凈無灰塵，框架干凈無污跡 次/日無蛛網(wǎng)，無污跡三、保潔質(zhì)量(zhling)控制“三查制度(zhd)1、員工自查：每個員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對自己(zj)負責分管區(qū)域的保潔工程(gngchng)進行自查，及時發(fā)現(xiàn)問題(wnt)、解決問題，并做好記錄。2

52、、經(jīng)理抽查每日抽查不得少于一次；3、檢查：公司將定期組織管理人員按照?樓檢表?制度對保潔工作的要求，對工程處進行檢查。根據(jù)檢查結(jié)果對保潔工作工作進行考核。第八局部 綠化管理一、管理目標1、綠地更新及時率98；2、綠化存活率到達98%以上；3、殘枝斷葉控制率98；4、及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；5、花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持欣賞效果；6、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作二、管理標準綠化管理內(nèi)容綠化管理標準綠化面貌綠地內(nèi)清潔、整齊無明顯病蟲危害，無藥害根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種方案，并按期實施土壤綠化性狀要求保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增

53、強土壤肥力，改善土壤理化性狀景觀要求根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相清楚、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果群落結(jié)構(gòu)群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當，整體欣賞效果好樹木生長喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應(yīng)按欣賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)，花灌木按時開花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種花卉布置花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時開花草坪鋪植草種純，生長茂盛，無空禿雜

54、草控制無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，根本無雜草環(huán)境衛(wèi)生綠地整潔，無垃圾設(shè)備設(shè)施建筑小品、輔助設(shè)施完好無損病蟲害防治控制應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應(yīng)控制在不影響欣賞效果的指標之內(nèi)綠地等級病蟲害控制指標病害危害程度：根本無危害跡象食葉性害蟲為害率：5%刺吸性害蟲為害率：10%蛀干性害蟲為害率：3%。第九局部(jb) 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備(shbi)的維護、使用和管理1、根據(jù)物業(yè)管理的需要，定期檢查房屋共用部位的使用(shyng)狀況；2、需要維修(wixi)，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；3、屬于本物業(yè)保修范圍的，按保修工作(gngzu)流程及時向辦公室提出報告與建議，并協(xié)助維修

55、；4、編織(binzh)合理的維修養(yǎng)護方案(fng n)，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修(wixi)、保養(yǎng)等記錄齊全；5、合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變建筑(jinzh)的用途；6、各類設(shè)備設(shè)施(shsh)信息記錄清晰明確,臺帳清楚；7、及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好；8、因房制宜，有方案地安排保養(yǎng)維修任務(wù)；完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度；9、完善的管理、檢查、考核制度；10、各類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位根本保持完好狀態(tài)；11、建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準；搞好維修保養(yǎng)方案管理,科學安排施工進度；第十局部 會務(wù)管理一、會務(wù)管理的目

56、標通過向廣闊業(yè)主提供卓有成效的商務(wù)籌劃和專業(yè)的會務(wù)運作，完善的客戶效勞機制，敬業(yè)的效勞態(tài)度，成為客戶深可信賴的合作伙伴。二、會務(wù)效勞人員行為標準1、效勞人員須在會議前15分鐘到達會場如有需要，提前半個小時翻開空調(diào)。2、效勞人員在工作中，統(tǒng)一工裝，佩帶工牌，保持服裝整潔。3、效勞人員在工作中不準濃妝艷抹，染頭發(fā)，帶發(fā)卡，染指甲及留長指甲。會前，效勞人員應(yīng)分東西兩側(cè)站立，引導(dǎo)入會人員進入會場。4、效勞人員在工作中一律穿黑皮鞋或黑布鞋。5、會議期間主席臺續(xù)水時，蓋杯把影響左側(cè)擺放，每隔15分鐘續(xù)一次水，續(xù)水時面帶微笑，精神飽滿，續(xù)水時要關(guān)閉 。6、開會期間，會議效勞人員要保證會議室內(nèi)外環(huán)境安靜，制止

57、影響會議的事件發(fā)生。三、會議室管理細那么1、接會議通知后，根據(jù)會議要求(yoqi)做好會前準備工作。2、會前效勞(xio lo)人員要把桌椅擺整齊，縱橫成行成線，桌面鋪放整齊。消毒干凈的蓋杯、接碟擺放在規(guī)定的位置上。蓋杯放于右側(cè)平行(pngxng)，接碟放于桌邊3厘米處為準。3、會議(huy)期間每隔15分鐘續(xù)水一次。續(xù)水時，效勞(xio lo)人員應(yīng)面帶微笑，精神飽滿。4、會后撤臺，及時清理會議室衛(wèi)生，清擦桌椅、地板，保持會議室清潔，同時檢查各部位是否有可燃物，防止火災(zāi)。5、會議撤下的蓋杯、接碟清洗消毒后，放置消毒柜內(nèi)。6、會議室多余的椅子，每5把整齊擺放在一起。7、窗簾掛放整齊，保持整潔。

58、8、地板每季度打蠟一次，保持地板光亮。9、橫幅懸掛整齊，字跡端正。第十一局部：入伙管理一、入伙流程整個交房由接待組、簽約組、收費組、驗房組、綜合組五個組組成 一業(yè)主須帶齊以下證件(接待組35人) A?業(yè)主入伙資格證明?B?購房合同?原件和復(fù)印件各一份C業(yè)主家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，一寸彩照每人各兩張D委托他人辦理的，許帶業(yè)主委托書二交納入住費用：收費組2人 物業(yè)客服人員應(yīng)指引業(yè)主到物業(yè)財務(wù)部交納物業(yè)管理費A收費人員憑業(yè)主出示的?業(yè)主入伙資格證明?辦理收費手續(xù)。B管理費：預(yù)收(y shu)半年物業(yè)費，財務(wù)部根據(jù)收款工程(gngchng)開具收費(shu fi)發(fā)票。三入住手續(xù)(shux

59、)的辦理簽約組24人驗證：物業(yè)管理員在業(yè)主之前未辦理入住手續(xù)時，應(yīng)首先對以下(yxi)證件進行檢查 A?購房合同?原件 B業(yè)主的身份證原件 C委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書 檢查無誤后，物業(yè)管理員將業(yè)主及家庭成員的身份證復(fù)印件及業(yè)主委托書存入擋案，并把業(yè)主及家庭成員提供的照片中的一張貼在?業(yè)主情況登記表?內(nèi)，然后填寫?業(yè)主情況登記表?。 四簽約簽約組24人物業(yè)客服人員應(yīng)指引業(yè)主到物業(yè)簽約處簽約 A請業(yè)主簽署?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?一式兩份，?業(yè)主臨時公約?，?區(qū)域防火責任書?，?精神文明公約?一式兩份。 B客服人員將簽署后的?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨 其它資料

60、交業(yè)主保存。 五資料發(fā)放簽約組24人客服人員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存 A?房屋質(zhì)量保證書? B?房屋使用說明書? C?業(yè)主(yzh)手冊? D簽署(qinsh)后的?前期(qinq)物業(yè)管理效勞(xio lo)協(xié)議(xiy)?一份 E簽署后的?業(yè)主臨時公約?，?區(qū)域防火責任書?，?精神文明公約?。六發(fā)放?交房驗收表?，并叫業(yè)主填寫?入伙聲明?，匯總資料整理入檔簽約組24人 七驗收房屋，移交鑰匙驗房組510人 A業(yè)主憑財務(wù)開具的?物業(yè)管理費發(fā)票?到驗房處，客服人員會指派一名工程人員同業(yè)主去進行房屋驗收，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入?交房驗收表?，然后填?交房驗收表?抄讀水，電表底數(shù)，并收回交房驗收