業(yè)主管理服務(wù)協(xié)議 (律師核定版)

1、 光興大廈入住文件PAGE PAGE 8 光興大廈物業(yè)管理委托協(xié)議甲方： 遼寧金禾實(shí)業(yè)有限公司 租賃方/產(chǎn)權(quán)方乙方： 沈陽(yáng)京基物業(yè)管理有限公司 物業(yè)公司根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、物業(yè)管理?xiàng)l例以及物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì) 光興大廈(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大廈)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，特訂立本合同。於本合同中：物業(yè)管理是指業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)；業(yè)主是指依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)

2、賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專(zhuān)有部分的人。物業(yè)使用人指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。有償特約服務(wù)指常規(guī)性服務(wù)之外，物業(yè)服務(wù)公司為了滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求而提供的個(gè)性化服務(wù)，相應(yīng)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人另行支付。專(zhuān)有部分指在建筑物中依法取得獨(dú)立使用并具有排他性的獨(dú)立空間或區(qū)域，包括上述空間或區(qū)域內(nèi)的門(mén)窗、專(zhuān)用的計(jì)量設(shè)施和管線(xiàn)接駁端以?xún)?nèi)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備。共用部位指法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的業(yè)主共有的部位。具體包括：樓蓋、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、公共門(mén)廳、電梯前室、設(shè)備機(jī)房等。共用設(shè)施設(shè)備指法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的業(yè)主共有的附屬

3、設(shè)施設(shè)備。具體包括：供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、共用照明、消防系統(tǒng)、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、智能通信弱電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)制冷系統(tǒng)等設(shè)備。房屋交付使用指業(yè)主按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定辦理完結(jié)開(kāi)發(fā)商指定的相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主在約定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。第一條： 物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱(chēng)光興大廈座落位置沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北二中路6-1號(hào)物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓/商業(yè)購(gòu)房單元號(hào)/ 房號(hào)801 房屋建筑面積（平方米）214 房屋買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)/第二條：委托管理事項(xiàng)一、公共秩序維護(hù)服務(wù)（履行法定的一般注意義務(wù)，不包括對(duì)甲方(業(yè)主業(yè)主)的人身及財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)責(zé)任）：1.維持物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)公共秩序，發(fā)生治安事件及時(shí)向公安機(jī)關(guān)

4、上報(bào)。2.公共區(qū)域消防安全管理，包括制定火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案、發(fā)生火災(zāi)及時(shí)上報(bào)消防部門(mén)，并協(xié)助消防部門(mén)處理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。3、停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛管理。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)1房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。具體包括：樓蓋、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、公共門(mén)廳、電梯前室、設(shè)備機(jī)房等。2共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行。具體包括：供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、共用照明、消防系統(tǒng)、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、智能通信弱電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)制冷系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)等設(shè)備。3本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。具體包括：樓前廣場(chǎng)、周?chē)缆?、化糞池、各類(lèi)

5、井渠、公共垃圾排放地等。三、清潔綠化服務(wù)1共用部位環(huán)境衛(wèi)生清潔及垃圾清運(yùn)。包括大堂、電梯、電梯前室、公共通道、屋面、公共衛(wèi)生間、外墻面、停車(chē)場(chǎng)等所有公共部位。2公共部位綠化、養(yǎng)護(hù)管理。四、大廈交付使用后的裝修管理，包括與業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修中應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)，對(duì)業(yè)主違反國(guó)家相關(guān)裝修管理規(guī)定及雙方約定的違章行為進(jìn)行勸阻、警告、上報(bào)相關(guān)行政主管部門(mén)。五、綜合客戶(hù)服務(wù)1受理業(yè)主報(bào)修服務(wù)。2處理業(yè)主投訴。3收集管理甲方移交的與物業(yè)管理有關(guān)的本大廈工程圖紙資料、竣工驗(yàn)收資料、產(chǎn)權(quán)資料；建立業(yè)主、物業(yè)使用人檔案。4發(fā)布與業(yè)主相關(guān)的物業(yè)管理事項(xiàng)的通知、提示。5收取物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，代相關(guān)部門(mén)

6、收取水、電費(fèi)等。 六、提供中央空調(diào)制冷服務(wù)，具體事項(xiàng)雙方另行簽訂協(xié)議。七、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)服務(wù)公司管理的其他事項(xiàng)。八、甲方房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的清潔、維修養(yǎng)護(hù)，即甲方戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)部位和設(shè)備，包括但不限于水、電、空調(diào)、戶(hù)內(nèi)門(mén)、窗等戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的管線(xiàn)等設(shè)施不在本合同的服務(wù)范圍內(nèi)。如甲方(業(yè)主)另有需求，雙方可另行簽訂協(xié)議。第三條：雙方權(quán)利義務(wù)一、乙方權(quán)利義務(wù)1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，擬定物業(yè)管理制度，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理活動(dòng)。2、提供約定的物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)甲方的合法權(quán)益。3、對(duì)甲方違反法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理制度的行為，有權(quán)制止并提請(qǐng)甲方有關(guān)部門(mén)處理。4、對(duì)甲方違反業(yè)主管理規(guī)約的行為采取勸

7、阻、警告、上報(bào)相關(guān)部門(mén)、提起訴訟等方式進(jìn)行處理。5、可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。6、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)甲方共同議定后由甲方承擔(dān)費(fèi)用，委托乙方組織實(shí)施。7、對(duì)本物業(yè)的共用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施。8、不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身及財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)義務(wù)。9、負(fù)責(zé)處理非甲方原因產(chǎn)生的與乙方有關(guān)的各種糾紛。10、接受物業(yè)行政主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方的監(jiān)督檢查；二、甲方的權(quán)利

8、義務(wù)1、協(xié)助乙方制定業(yè)主管理規(guī)約并監(jiān)督甲方人員遵守規(guī)約；2、遵守物業(yè)管理制度；3、按合同約定按期向乙方交納物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；4、承擔(dān)自用部分的政府性各項(xiàng)行政費(fèi)用；6、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；7、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；8、負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的與甲方有關(guān)的各種糾紛；9、甲方自用部分的電費(fèi)、水費(fèi)單獨(dú)計(jì)量，由甲方自行承擔(dān)，乙方根據(jù)每月相關(guān)部門(mén)實(shí)際收取的費(fèi)用向業(yè)主代收。10、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第四條：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用由甲方按下述標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、物業(yè)管理

9、費(fèi)：按建筑面積每年每平方米 144 元。2、制冷采暖費(fèi)：按建筑面積每年每平方米 81 元（制冷期6月1日9月30日，采暖期11月1日3月31日）3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)：按建筑面積每年每平方米 275元。4、上述費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不含稅。二、交費(fèi)時(shí)間及方式：1、首次辦理入住手續(xù)時(shí)，甲方需向乙方預(yù)交半年的物業(yè)費(fèi)用53500元（包括物業(yè)管理費(fèi)和制冷費(fèi)），期滿(mǎn)后物業(yè)管理費(fèi)每半年交納一次。2、甲方應(yīng)于上期費(fèi)用到期日的前30日內(nèi)將應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)交至乙方。逾期不交費(fèi)，從逾期之日起，甲方按應(yīng)交費(fèi)用的日3向乙方支付滯納金。3、甲方應(yīng)于本物業(yè)交付之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，交納時(shí)間以準(zhǔn)住通知單時(shí)間為準(zhǔn)。物業(yè)承租人/買(mǎi)受人在約定期限內(nèi)不

10、領(lǐng)取房屋或不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)承租人/買(mǎi)受人交納。4、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的約定和本合同的約定，在向業(yè)主及物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，乙方對(duì)于拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為可以通過(guò)將欠繳費(fèi)用的業(yè)主名單在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)予以公布等合法手段進(jìn)行催收、催繳。乙方也可以采用郵寄掛號(hào)信的方式對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行催收、催繳，郵寄地址為業(yè)主辦理入住登記時(shí)登記地址為送達(dá)地址。未交納服務(wù)費(fèi)超過(guò)3個(gè)月的，乙方可依法向人民法院起訴。三、物業(yè)管理費(fèi)中未涵蓋政府對(duì)大廈進(jìn)行的各種單項(xiàng)收費(fèi)，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用甲方應(yīng)按所占大廈的建筑面積比例分?jǐn)?。第五條：物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理一、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)位所有權(quán)屬，依照法

11、定或甲方與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同約定為準(zhǔn)。停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)分別采取以下方式：1.地下車(chē)位使用權(quán)由甲方（業(yè)主）購(gòu)置的，車(chē)位使用人按 元/平方米.月向乙方交納管理服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)按年度交納，甲方應(yīng)于服務(wù)費(fèi)到期日前15日內(nèi)向乙方交納當(dāng)期車(chē)位的管理費(fèi)，拖欠及逾期的處理方式同第四條第二款2項(xiàng)。2.地下車(chē)位租賃使用的，車(chē)位按 6000 元/年向乙方交納停車(chē)服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)按年度交納，甲方應(yīng)于服務(wù)費(fèi)到期日前15日內(nèi)向乙方交納當(dāng)期車(chē)位的使用費(fèi)，拖欠及逾期的處理方式同第四條第二款2項(xiàng)。3.地下臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在大廈地下車(chē)場(chǎng)出入口處進(jìn)行公示，臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)入地下車(chē)場(chǎng)即視為接受此標(biāo)準(zhǔn)。4.乙方與車(chē)位使用人另行簽訂書(shū)面的車(chē)位使用服務(wù)協(xié)議

12、(地下臨時(shí)停車(chē)及地上露天停車(chē)除外)，明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。第六條：專(zhuān)項(xiàng)維修資金一、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存按沈陽(yáng)市政府相關(guān)文件由業(yè)主在入住前一次性交納并存入政府指定的專(zhuān)用帳戶(hù)。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和分?jǐn)偅簩?zhuān)項(xiàng)維修資金按照國(guó)家和沈陽(yáng)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)和政策規(guī)定的方式進(jìn)行使用和分?jǐn)?。?dāng)?shù)胤ㄒ?guī)或政策無(wú)規(guī)定的，按照以下約定使用和分?jǐn)偅?、專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造。2、使用維修資金，需由擁有或涉及相關(guān)權(quán)益的2/3以上業(yè)主通過(guò)，使用完后，由擁有或涉及部分權(quán)益的業(yè)主分?jǐn)偂?、突發(fā)情況需要即時(shí)處理的，由乙方?jīng)Q定使用，由擁有或涉及此

13、部分權(quán)益的業(yè)主確認(rèn)和分?jǐn)?。相關(guān)業(yè)主不批準(zhǔn)乙方所編制的專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌：專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額不足首次繳集總額30%時(shí)，依據(jù)沈陽(yáng)市物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)建續(xù)籌及使用規(guī)定的相關(guān)條款，按房屋所有權(quán)人所擁有的房屋建筑面積向房屋所有權(quán)人續(xù)籌。第七條雙方約定因?yàn)橄铝惺掠伤鶎?dǎo)致之損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由，即乙方均不負(fù)賠償之責(zé)：1、天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動(dòng)等所致之損害。2、在本物業(yè)內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動(dòng)、搶劫、破壞、爆炸

14、、火災(zāi)等事由所致之損害，但因乙方故意或過(guò)失所致，不在此限。3、因本物業(yè)內(nèi)設(shè)備或相關(guān)設(shè)施，本身固有瑕疵所致的一切相關(guān)損害。4、因甲方或第三者之故意或過(guò)失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、業(yè)主管理規(guī)約和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關(guān)損害。5、業(yè)主專(zhuān)有及約定專(zhuān)用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、刑事案件等因第三方侵害所致之損害。6、乙方書(shū)面建議改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進(jìn)管理措施，而甲方未采納所致之損害。7、自業(yè)主遲延給付服務(wù)費(fèi)用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生之任何損害。8、因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車(chē)輛被竊、被破壞或車(chē)內(nèi)財(cái)物被竊而產(chǎn)生的相關(guān)損失，但因乙方重大過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致以上事故的，乙方承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任。9、

15、甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務(wù)所致之任何損害。10、除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由者。第八條：違約責(zé)任一、甲方或業(yè)主違反本合同的約定，使乙方未完成規(guī)定管理標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限（1個(gè)月）內(nèi)解決，逾期未解決的部分，乙方有權(quán)單方面降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)免除乙方該部分的違約責(zé)任，如甲方持續(xù)違約，乙方有權(quán)解除合同，給乙方造成損失的，由甲方或相關(guān)業(yè)主給予經(jīng)濟(jì)賠償。二、乙方違反本合同約定，未能達(dá)到約定的管理標(biāo)準(zhǔn)，并給甲方造成重大損失的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法定程序?qū)徸h通過(guò)，有權(quán)解除合同。三、因違約而需解除本合同的，提出解除合

16、同的一方應(yīng)至少提前30日通知對(duì)方，如有異議，可請(qǐng)求人民法院確認(rèn)解除合同的效力。四、 任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金 10萬(wàn)元；由于解除合同造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。五、 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。六、乙方違反本合同第四條的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退款，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第九條 其他事項(xiàng)一、乙方在該大廈內(nèi)指定的地點(diǎn)設(shè)有宣傳板。宣傳板上張貼正式生效的服務(wù)規(guī)定及所有其他根據(jù)本合同和其它相關(guān)的規(guī)定所形成的各項(xiàng)通知。任何根據(jù)本合同及其它相關(guān)規(guī)定的通知在宣傳板連續(xù)張貼3日后，即分別構(gòu)成對(duì)甲方及物業(yè)使用人的足夠及有效通知。甲方同意自行、及時(shí)留意該宣傳板所公示內(nèi)容，否則因此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，甲方自行承擔(dān)。二、甲方為非房屋使用人時(shí)，甲方應(yīng)與實(shí)際使用人，就物業(yè)合同內(nèi)容（包括但不限于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）進(jìn)行書(shū)面約定，并且甲方與實(shí)際使用人承擔(dān)連帶付費(fèi)等責(zé)任。甲方與實(shí)際使用人的書(shū)面約定，應(yīng)提供乙方一份備案。三、業(yè)主負(fù)有對(duì)其所屬房屋的繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)義務(wù)，但甲方轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，如未告知并協(xié)助新的產(chǎn)權(quán)人到乙方處辦理相關(guān)入住手續(xù)