物管企業(yè)中報(bào)回顧業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)提速增效趨勢(shì)明顯

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250008 2020 年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)回顧：成長(zhǎng)性高，利潤(rùn)率提升 2 HYPERLINK l _TOC_250007 疫情影響有限，營(yíng)收及業(yè)績(jī)保持高增長(zhǎng) 2 HYPERLINK l _TOC_250006 利潤(rùn)率提升，管理費(fèi)用率下降 3 HYPERLINK l _TOC_250005 凈利率提升不抵周轉(zhuǎn)和杠桿下降，ROE 略有回落 5 HYPERLINK l _TOC_250004 2020 年中期經(jīng)營(yíng)情況回顧：增值服務(wù)拓展積極，并購(gòu)動(dòng)作頻頻 7管理面積增長(zhǎng)較快，第三方拓展加深 7 HYPERLINK l _TOC_250003 增值服務(wù)布局仍是核心主題

2、之一，業(yè)主增值服務(wù)提升較快 9 HYPERLINK l _TOC_250002 并購(gòu)注重區(qū)域覆蓋度擴(kuò)大和業(yè)務(wù)能力提升 9 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議：推薦成長(zhǎng)性好的規(guī)模企業(yè)和細(xì)分賽道龍頭 10 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 10圖表目錄圖表 1： 上半年物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)收 386.3 億元，同比增長(zhǎng) 41.3% 2圖表 2： 上半年歸母凈利潤(rùn) 51.7 億元，同比增長(zhǎng) 47.2% 2圖表 3： 碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商積余和保利物業(yè)為營(yíng)收規(guī)模前五大公司 2圖表 4： 碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)為歸母

3、凈利潤(rùn)前五大公司 3圖表 5： 上半年物業(yè)管理行業(yè)整體毛利率 27.0% 3圖表 6： 上半年物業(yè)公司整體凈利率 13.4% 3圖表 7： 興業(yè)物聯(lián)、祈福生活服務(wù)、奧園健康、鑫苑服務(wù)、燁星集團(tuán)毛利率分占前五 4圖表 8： 興業(yè)物聯(lián)、濱江服務(wù)、雅生活服務(wù)、燁星集團(tuán)、碧桂園服務(wù)凈利率分列前五 4圖表 9： 濱江服務(wù)、招商積余、寶龍商業(yè)、金融街物業(yè)和雅生活服務(wù)管理費(fèi)用率前五低 5圖表 10： 上半年ROE19.6%，較去年下滑 1.1 個(gè)百分點(diǎn) 5圖表 11： 上半年凈利率提升不抵周轉(zhuǎn)和杠桿下降 5圖表 12： 上半年末物業(yè)管理行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 49.7% 6圖表 13： 上半年物業(yè)管理行業(yè)總資產(chǎn)周

4、轉(zhuǎn)率所有下降 6圖表 14： 正榮服務(wù)、碧桂園服務(wù)、銀城生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、燁星集團(tuán)ROE 位居前五 6圖表 15： 正榮服務(wù)、中海物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、華金國(guó)際資本、浦江中國(guó)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率位居行業(yè)前五 7圖表 16： 銀城生活服務(wù)、正榮服務(wù)、中奧到家、中海物業(yè)、金融街服務(wù)位居前五 7圖表 17： 多數(shù)物業(yè)公司在管面積增速在 30%以上 8圖表 18： 多數(shù)物業(yè)公司合約面積增速在 20%以上 8圖表 19： 新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)覆蓋倍數(shù)在 2 倍以上，時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)覆蓋倍數(shù)增幅最大 8圖表 20： 部分物業(yè)公司非住宅在管面積拓展較為積極 9圖表 21： 第三方拓展比重提升 9圖表 22： 部分物

5、業(yè)公司增值服務(wù)比重與基礎(chǔ)物業(yè)持平 9圖表 23： 業(yè)主增值服務(wù)提升幅度快于非業(yè)主增值服務(wù) 9圖表 24： 2020 年以來(lái)主流上市物業(yè)公司收并購(gòu)情況 102020 年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)回顧：成長(zhǎng)性高，利潤(rùn)率提升疫情影響有限，營(yíng)收及業(yè)績(jī)保持高增長(zhǎng)上半年 29 家物業(yè)公司（A+H）合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 386.3 億元，同比增長(zhǎng) 41.3%，較 2019 年全年增速提升 4個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 51.7 億元，同比增長(zhǎng) 47.2%，較去年全年增速提升約 17 個(gè)百分點(diǎn)。2019 年以來(lái)，上市物業(yè)公司數(shù)量大幅增長(zhǎng)，由 2019 年前的 12 家提升至當(dāng)前的 29 家，中大小型開(kāi)發(fā)商分拆物業(yè)公司上市，發(fā)展動(dòng)

6、力強(qiáng)勁，規(guī)模和業(yè)績(jī)迎來(lái)爆發(fā)期。上半年盡管受疫情影響，但得益于儲(chǔ)備面積較足，以及復(fù)工復(fù)產(chǎn)及時(shí)，營(yíng)收規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。而業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^去年全年實(shí)現(xiàn)較大幅增長(zhǎng)的主要原因在于招商積余因重組原因，報(bào)表業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大幅度下滑，若剔除此影響，上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^去年全年下滑約 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。圖表1： 上半年物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)收 386.3 億元，同比增長(zhǎng)41.3%圖表2： 上半年歸母凈利潤(rùn) 51.7 億元，同比增長(zhǎng) 47.2%營(yíng)業(yè)收入（億元）yoy700 60%600歸母凈利潤(rùn)yoy90 100%80 90%5004003002001000201520162017201820192020H50%40%30%20%1

7、0%0%706050403020100201520162017201820192020H80%70%60%50%40%30%20%10%0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：公司公告，中信建投圖表3： 碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商積余和保利物業(yè)為營(yíng)收規(guī)模前五大公司2020H營(yíng)收（億元）2020H營(yíng)收增速70.00 60.0050.0040.0030.0020.0010.00碧桂園服務(wù)綠城服務(wù) 雅生活服務(wù)招商積余 保利物業(yè) 中海物業(yè) 彩生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù) 藍(lán)光嘉寶服務(wù)寶龍商業(yè)中奧到家 佳兆業(yè)美好時(shí)代鄰里 南都物業(yè) 新大正奧園健康華金國(guó)際資本金融街物業(yè) 正榮服務(wù)銀城生活服務(wù)濱

8、江服務(wù)浦江中國(guó)弘陽(yáng)服務(wù)鑫苑服務(wù)祈福生活服務(wù)和泓服務(wù)燁星集團(tuán)興業(yè)物聯(lián)0.00100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投龍頭格局穩(wěn)固，規(guī)模成長(zhǎng)不遑多讓。從上半年?duì)I收及增速來(lái)看，營(yíng)收規(guī)模前五大物業(yè)公司分別為碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商積余和保利物業(yè)，龍頭地位繼續(xù)保持，其中碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)營(yíng)收分別增長(zhǎng) 79.6%、78.5%，增速分別排第二和第三，可見(jiàn)盡管龍頭營(yíng)收規(guī)模較高，但發(fā)展勢(shì)頭仍十分迅猛，超多數(shù)行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告中小物業(yè)公司。業(yè)績(jī)及增速來(lái)看，碧桂園服務(wù)上半年以 13.2 億的歸母凈利潤(rùn)遙遙領(lǐng)先，雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)

9、和中海物業(yè)分列歸母凈利潤(rùn)的第二至五位，而歸母凈利潤(rùn)增速前五分別為和泓服務(wù)、銀城生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)、燁星集團(tuán)和濱江服務(wù)，均為中小型物業(yè)公司，中小型物業(yè)公司在業(yè)績(jī)方面發(fā)力較為明顯。圖表4： 碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)為歸母凈利潤(rùn)前五大公司2020H歸母凈利潤(rùn)（億元）2020H歸母凈利潤(rùn)增速14.00 12.0010.008.006.004.002.00碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè) 綠城服務(wù) 中海物業(yè) 彩生活藍(lán)光嘉寶服務(wù)新城悅服務(wù)招商積余永升生活服務(wù)寶龍商業(yè)佳兆業(yè)美好奧園健康 濱江服務(wù) 時(shí)代鄰里 南都物業(yè) 中奧到家 正榮服務(wù) 金融街物業(yè)鑫苑服務(wù) 新大正祈福生活服務(wù)燁星集團(tuán)銀

10、城生活服務(wù)弘陽(yáng)服務(wù)興業(yè)物聯(lián)和泓服務(wù)浦江中國(guó)0.00700.0%600.0%500.0%400.0%300.0%200.0%100.0%0.0%-100.0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投利潤(rùn)率提升，管理費(fèi)用率下降除了營(yíng)收、業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率也在改善，上市物業(yè)公司正處于成長(zhǎng)性和盈利性雙提升的黃金發(fā)展期。上半年 29 家物業(yè)公司整體毛利率 27.0%，較去年全年提升 0.6 個(gè)百分點(diǎn)；整體凈利率 13.4%，較去年全年提升 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)管理行業(yè)整體毛利率提升主要在于科技化投入使得成本管控能力的提升，以及增值服務(wù)拓展帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性業(yè)務(wù)毛利率提升。上半年整體凈利率提升幅度高于毛利率的

11、原因在于費(fèi)用管控效率提升，隨著在管面積的不斷擴(kuò)大，人均管理效能提升，上半年整體管理費(fèi)用率為 8.0%，較去年全年下降 1 個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，隨著中小型物業(yè)公司的擴(kuò)張，人均管理面積提升，未來(lái)行業(yè)管理費(fèi)用率繼續(xù)下降是可以預(yù)見(jiàn)的。圖表5： 上半年物業(yè)管理行業(yè)整體毛利率 27.0%圖表6： 上半年物業(yè)公司整體凈利率 13.4%毛利率凈利率30.0% 管理費(fèi)用率12.0% 25.0% 11.0% 20.0% 10.0% 15.0% 9.0% 10.0% 8.0% 5.0% 7.0% 0.0%201520162017201820192020H6.0%201520162017201820192020H資料

12、來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：公司公告，中信建投物業(yè)公司的利潤(rùn)率受到的影響因素較多，在管面積中新老盤(pán)占比、自身成本費(fèi)用管控能力、增值服務(wù)占比行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告以及管理業(yè)態(tài)情況等等均會(huì)導(dǎo)致不同物業(yè)公司之間利潤(rùn)率的差異。單從最近一年的情況來(lái)看，物業(yè)公司的利潤(rùn)率排名變化不是很大，中小型物業(yè)公司占據(jù)了毛利率前列位置，但可以看到，大中型物業(yè)公司在凈利率方面排名表現(xiàn)較毛利率更好，而凈利率位居前列的中小型物業(yè)公司的凈利率波動(dòng)幅度較大。圖表7： 興業(yè)物聯(lián)、祈福生活服務(wù)、奧園健康、鑫苑服務(wù)、燁星集團(tuán)毛利率分占前五2019H毛利率2020H毛利率60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.

13、0% 興業(yè)物聯(lián)祈福生活服務(wù)奧園健康鑫苑服務(wù) 燁星集團(tuán) 碧桂園服務(wù)正榮服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)和泓服務(wù)佳兆業(yè)美好 華金國(guó)際資本濱江服務(wù)彩生活雅生活服務(wù) 永升生活服務(wù)新城悅服務(wù) 寶龍商業(yè)時(shí)代鄰里中奧到家弘陽(yáng)服務(wù)南都物業(yè)新大正金融街物業(yè)綠城服務(wù)保利物業(yè)銀城生活服務(wù)中海物業(yè)浦江中國(guó)招商積余0.0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投具體而言，毛利率方面，上半年興業(yè)物聯(lián)、祈福生活服務(wù)、奧園健康、鑫苑服務(wù)、燁星集團(tuán)分占前五，興業(yè)物聯(lián)以 50.4%的毛利率位居第一。行業(yè)毛利率最高和最低的差距在 37.4 個(gè)百分點(diǎn)。凈利率方面，興業(yè)物聯(lián)、濱江服務(wù)、雅生活服務(wù)、燁星集團(tuán)、碧桂園服務(wù)分列前五，興業(yè)物聯(lián)以 25.4%的凈利率仍居行

14、業(yè)第一，而作為龍頭公司的碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)分別以 21.1%、21.8%的凈利率躋身前五。行業(yè)凈利率最高和最低的差距在22.6 個(gè)百分點(diǎn)。圖表8： 興業(yè)物聯(lián)、濱江服務(wù)、雅生活服務(wù)、燁星集團(tuán)、碧桂園服務(wù)凈利率分列前五2019H凈利率2020H凈利率30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%-5.0% 興業(yè)物聯(lián)濱江服務(wù) 雅生活服務(wù)燁星集團(tuán) 碧桂園服務(wù)鑫苑服務(wù)祈福生活服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)奧園健康寶龍商業(yè) 佳兆業(yè)美好新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)正榮服務(wù)彩生活 和泓服務(wù)金融街物業(yè)時(shí)代鄰里保利物業(yè)南都物業(yè)中海物業(yè)新大正 綠城服務(wù)浦江中國(guó)中奧到家弘陽(yáng)服務(wù)銀城生活服務(wù)招商積余華金

15、國(guó)際資本-10.0% 資料來(lái)源：公司公告，中信建投作為物業(yè)公司凈利率最大影響因素的管理費(fèi)用率而言，大中型物業(yè)公司的管理費(fèi)用控制能力整體更強(qiáng)。上半年管理費(fèi)用率前五低的物業(yè)公司分別為濱江服務(wù)、招商積余、寶龍商業(yè)、金融街物業(yè)和雅生活服務(wù)，其中，濱江服務(wù)以 3.0%的管理費(fèi)用率位居第一低，行業(yè)管理費(fèi)用率最高和最低的差距在 18.6 個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表9： 濱江服務(wù)、招商積余、寶龍商業(yè)、金融街物業(yè)和雅生活服務(wù)管理費(fèi)用率前五低2019H管理費(fèi)用率2020H管理費(fèi)用率50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 濱江服務(wù)招商

16、積余寶龍商業(yè) 金融街物業(yè)雅生活服務(wù)銀城生活服務(wù)南都物業(yè)綠城服務(wù) 保利物業(yè) 新城悅服務(wù)鑫苑服務(wù)祈福生活服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)新大正浦江中國(guó) 時(shí)代鄰里 碧桂園服務(wù)彩生活?yuàn)W園健康燁星集團(tuán)永升生活服務(wù)中奧到家佳兆業(yè)美好正榮服務(wù) 弘陽(yáng)服務(wù) 和泓服務(wù)華金國(guó)際資本興業(yè)物聯(lián)0.0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投1.3 凈利率提升不抵周轉(zhuǎn)和杠桿下降，ROE 略有回落上半年 29 家物業(yè)公司整體年化 ROE 為 19.6%，較去年全年下滑 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，整體而言仍維持較好水平。 ROE 在凈利率上升的情況下有所下滑，主要由于周轉(zhuǎn)率和杠桿均有所下降。自 2017 年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的杠桿均處于下降通道，對(duì) ROE 的

17、貢獻(xiàn)均屬負(fù)面。截至上半年末，物業(yè)管理行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 49.7%，與年初基本持平，較去年同期末則下降 7.1 個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)管理行業(yè)本身輕資產(chǎn)屬性，加之業(yè)績(jī)?cè)鏊倏臁⑺姓邫?quán)益增厚明顯，杠桿在逐步下降。圖表10： 上半年 ROE19.6%，較去年下滑 1.1 個(gè)百分點(diǎn)圖表11： 上半年凈利率提升不抵周轉(zhuǎn)和杠桿下降ROE30% 凈利率變動(dòng)周轉(zhuǎn)率變動(dòng)權(quán)益乘數(shù)變動(dòng)ROE變動(dòng)50% 50%25% 20% 15% 10% 5% 0%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%40%30%20%10%0%-10%-20% -30%20162017201820192020H20172018201920

18、20H資料來(lái)源：公司公告，中信建投注：2020 年上半年 ROE 已作年化處理，后同。資料來(lái)源：公司公告，中信建投營(yíng)運(yùn)能力方面，上半年物業(yè)管理行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率所有下降，由去年全年的 0.80 下降 0.06 至 0.74，物管行業(yè)周轉(zhuǎn)率的下降反映出疫情對(duì)物管行業(yè)收入端增速存在一定不利影響，而在這之前，物管行業(yè)的周轉(zhuǎn)率是逐步提升的。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表12： 上半年末物業(yè)管理行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 49.7%圖表13： 上半年物業(yè)管理行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率所有下降資產(chǎn)負(fù)債率80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%2015201620172018

19、20192020H周轉(zhuǎn)率85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40%20162017201820192020H資料來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：公司公告，中信建投注：2020 年上半年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率已作年化處理，后同。具體而言，上半年正榮服務(wù)、碧桂園服務(wù)、銀城生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、燁星集團(tuán) ROE 位居前五，其中，正榮服務(wù)以 84.3%位居第一，遙遙領(lǐng)先，而行業(yè)內(nèi)最高和最低的 ROE 相差 80 個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)平均水平為 25.2%。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)看，正榮服務(wù)、中海物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、華金國(guó)際資本、浦江中國(guó)位居行業(yè)前五，行業(yè)內(nèi)最高和最低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相差 114 個(gè)

20、百分點(diǎn)，行業(yè)平均水平在 0.86。權(quán)益乘數(shù)來(lái)看，銀城生活服務(wù)、正榮服務(wù)、中奧到家、中海物業(yè)、金融街服務(wù)位居前五，行業(yè)內(nèi)最高和最低的權(quán)益乘數(shù)相差 4.2，行業(yè)平均水平在 2.22。圖表14： 正榮服務(wù)、碧桂園服務(wù)、銀城生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、燁星集團(tuán) ROE 位居前五2020HROE90.0% 80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%正榮服務(wù)碧桂園服務(wù) 銀城生活服務(wù)新城悅服務(wù) 燁星集團(tuán)中海物業(yè)金融街物業(yè)濱江服務(wù) 佳兆業(yè)美好奧園健康 雅生活服務(wù)興業(yè)物聯(lián) 弘陽(yáng)服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)鑫苑服務(wù)和泓服務(wù)南都物業(yè)時(shí)代鄰里永升生活服務(wù)祈福生活服務(wù)寶龍商業(yè)中奧到家綠城服務(wù)浦江中國(guó)

21、保利物業(yè)新大正 彩生活招商積余0.0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投整體而言，物管行業(yè)凈利潤(rùn)率較好、周轉(zhuǎn)水平較高，而杠桿水平較低，ROE 水平質(zhì)量較高。未來(lái)幾年，物管行業(yè)繼續(xù)發(fā)力增值服務(wù)領(lǐng)域、新盤(pán)交付仍處于較高水平，疊加自身成本費(fèi)用管控意識(shí)和能力的提升，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率水平仍將上行一段時(shí)間。周轉(zhuǎn)率則得益于輕資產(chǎn)拓展的加速，收入規(guī)模增長(zhǎng)會(huì)較快，預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)率水平仍將維持較高水平。杠桿方面，業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)將帶來(lái)權(quán)益的增厚，如果應(yīng)付預(yù)收等經(jīng)營(yíng)性無(wú)息負(fù)債增長(zhǎng)不多，則權(quán)益乘數(shù)將趨于下行。因此整體而言，我們認(rèn)為物管行業(yè)在短期內(nèi)維持 ROE 的高質(zhì)量是存在一定基礎(chǔ)的。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表15： 正榮服務(wù)、中海物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)

22、、華金國(guó)際資本、浦江中國(guó)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率位居行業(yè)前五2020H總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.80 1.60 1.401.201.000.800.600.400.20正榮服務(wù)中海物業(yè)弘陽(yáng)服務(wù)華金國(guó)際資本浦江中國(guó)新大正銀城生活服務(wù)新城悅服務(wù)金融街物業(yè)佳兆業(yè)美好時(shí)代鄰里 保利物業(yè) 燁星集團(tuán) 碧桂園服務(wù)中奧到家永升生活服務(wù)綠城服務(wù)和泓服務(wù) 南都物業(yè) 奧園健康 雅生活服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)濱江服務(wù)興業(yè)物聯(lián)祈福生活服務(wù)鑫苑服務(wù)寶龍商業(yè)招商積余彩生活0.00資料來(lái)源：公司公告，中信建投圖表16： 銀城生活服務(wù)、正榮服務(wù)、中奧到家、中海物業(yè)、金融街服務(wù)位居前五2020H權(quán)益乘數(shù)6.00 5.004.003.002.001.00銀城生活

23、服務(wù)正榮服務(wù)中奧到家 中海物業(yè) 金融街物業(yè)碧桂園服務(wù)新城悅服務(wù)弘陽(yáng)服務(wù) 浦江中國(guó) 彩生活綠城服務(wù)南都物業(yè) 燁星集團(tuán) 招商積余 寶龍商業(yè) 和泓服務(wù) 雅生活服務(wù)永升生活服務(wù)濱江服務(wù)奧園健康 時(shí)代鄰里 佳兆業(yè)美好鑫苑服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)保利物業(yè)祈福生活服務(wù)興業(yè)物聯(lián)新大正0.00資料來(lái)源：公司公告，中信建投2020 年中期經(jīng)營(yíng)情況回顧：增值服務(wù)拓展積極，并購(gòu)動(dòng)作頻頻管理面積增長(zhǎng)較快，第三方拓展比重進(jìn)一步提升物業(yè)管理行業(yè)收入實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)在于在管面積實(shí)現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。我們跟蹤的主流物業(yè)公司中，建業(yè)新生活、雅生活服務(wù)、新城悅服務(wù)和永升生活服務(wù)在管面積同比實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，增速分別達(dá)到 67.7%、67.3%、

24、60.3%、57.5%，多數(shù)物業(yè)公司在管面積同比增速在 30%以上。在管面積和在管項(xiàng)目數(shù)是物業(yè)公司的基本盤(pán)，只有實(shí)現(xiàn)在管面積的快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)增長(zhǎng)才有保障，以及在此基礎(chǔ)上的業(yè)主增值服務(wù)才有發(fā)揮的空間。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告合約面積方面，大部分主流物業(yè)公司上半年合約面積較去年同期取得 20%以上增長(zhǎng)。其中，時(shí)代鄰里、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)合約面積分別實(shí)現(xiàn) 67.3%、65.6%、51.4%的增長(zhǎng)，位居前列。而從合約面積覆蓋在管面積倍數(shù)來(lái)看，多數(shù)主流物業(yè)公司均在 1.5 倍以上，體現(xiàn)出對(duì)增長(zhǎng)較高的保障程度。其中，截至上半年末，新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)覆蓋倍數(shù)在 2 倍以上，而時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)上半

25、年覆蓋倍數(shù)增幅最大。圖表17： 多數(shù)物業(yè)公司在管面積增速在 30%以上圖表18： 多數(shù)物業(yè)公司合約面積增速在 20%以上2020H在管面積（百萬(wàn)方）2020H增速400.0 80.0%2020H合同面積（百萬(wàn)方）2020H增速800.0 80.0%350.0300.0250.0200.0150.0100.050.00.070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%彩生活雅生活服務(wù)碧桂園服務(wù)保利物業(yè) 綠城服務(wù) 中海物業(yè) 藍(lán)光嘉寶永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)建業(yè)新生活佳兆業(yè)美好時(shí)代鄰里 正榮服務(wù) 金融街物業(yè)弘陽(yáng)服務(wù) 寶龍商業(yè) 濱江服務(wù) 奧園健康-10.0%700.060

26、0.0500.0400.0300.0200.0100.00.070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%碧桂園服務(wù)彩生活保利物業(yè) 雅生活服務(wù)綠城服務(wù) 新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)時(shí)代鄰里新大正佳兆業(yè)美好正榮服務(wù)寶龍商業(yè)濱江服務(wù)金融街物業(yè)0.0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：公司公告，中信建投圖表19： 新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)覆蓋倍數(shù)在 2 倍以上，時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)覆蓋倍數(shù)增幅最大2020H合同面積/在管面積2020H變動(dòng)（右軸）2.5 2.01.51.00.50.0 資料來(lái)源：公司公告，中信建投0.40.30.20.10.0-0.1-0.2-0.3-0.4-0.

27、5-0.6-0.7部分物業(yè)公司非住宅在管面積拓展較為積極。非住宅在管面積規(guī)模及增速來(lái)看，截至上半年末，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)的非住宅業(yè)態(tài)在管面積分占前三，而佳兆業(yè)美好、永升生活服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)的非住宅在管面積同比分別為 171%、131%、85%，增幅排名前三；占比來(lái)看，時(shí)代鄰里、金融街物業(yè)、保利物業(yè)非住宅業(yè)態(tài)占比較高，分別達(dá)到 59%、54%、53%。非住宅領(lǐng)域具有市場(chǎng)空間廣闊、部分細(xì)分業(yè)態(tài)定價(jià)市場(chǎng)化程度較高、收繳率高、專業(yè)化服務(wù)能力要求高等特點(diǎn)，成為物業(yè)公司爭(zhēng)相進(jìn)入的領(lǐng)域。未來(lái)，預(yù)計(jì)非住宅業(yè)態(tài)占比仍將上升，成為住宅業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。第三方拓展比重提升，對(duì)母公司依賴程度進(jìn)一步下降。上半年

28、主流物業(yè)公司第三方拓展面積占比均實(shí)現(xiàn)提升，其中，新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好、藍(lán)光嘉寶服務(wù)的第三方拓展面積占比較去年同期提升幅度最大，分別提行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告升 15 個(gè)百分點(diǎn)、14 個(gè)百分點(diǎn)和 12 個(gè)百分點(diǎn)。圖表20： 部分物業(yè)公司非住宅在管面積拓展較為積極圖表21： 第三方拓展比重提升2020H非住宅在管面積 2020H非住宅在管面積增速 2020H非住宅在管面積占比2020H來(lái)自第三方的在管面積占比2020H變動(dòng)180.0 180%160.0160%140.0140%120.0120%100.0100%80.080%60.060%40.040%20.020%0.00%90% 16%80%70%

29、60%50%40%30%20%10%0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：公司公告，中信建投14%12%10%8%6%4%2%0%增值服務(wù)布局仍是核心主題之一，業(yè)主增值服務(wù)提升較快增值服務(wù)仍是當(dāng)前物業(yè)公司積極布局的核心業(yè)務(wù)之一，因其具備可以有效補(bǔ)充物管費(fèi)率上漲較難和提升利潤(rùn)率水平等積極作用，形成平臺(tái)生態(tài)。上半年，主流物業(yè)公司增值服務(wù)均實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，其中 11 家主流物業(yè)公司業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng) 44%，高于非業(yè)主增值服務(wù)收入 27%的增速。具體而言，濱江服務(wù)、雅生活服務(wù)、奧園健康上半年在業(yè)主增值服務(wù)方面發(fā)力明顯，而永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、藍(lán)光嘉寶服務(wù)在非業(yè)主增值服務(wù)方面提升幅度較大。圖

30、表22： 部分物業(yè)公司增值服務(wù)比重與基礎(chǔ)物業(yè)持平圖表23： 業(yè)主增值服務(wù)提升幅度快于非業(yè)主增值服務(wù)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)2020H業(yè)主增值服務(wù)增速2020H非業(yè)主增值服務(wù)增速180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%資料來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：公司公告，中信建投并購(gòu)注重區(qū)域覆蓋度擴(kuò)大和業(yè)務(wù)能力提升上半年，物業(yè)公司也在做積極的收并購(gòu)，從主流公司披露的情況來(lái)看，仍是聚焦區(qū)域覆蓋度擴(kuò)大和業(yè)務(wù)能力提升兩方面。具體而言，永升并購(gòu)銀盛泰、時(shí)代鄰里收購(gòu)廣州浩晴、奧園健康收購(gòu)

31、樂(lè)生活，主要目的均在于規(guī)模的擴(kuò)大和區(qū)域覆蓋度的加深；而碧桂園服務(wù)收購(gòu)文津國(guó)際及入股合富輝煌、新城悅收購(gòu)成都誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)服務(wù)、綠城服務(wù)入股中奧到家，均是更高層次的能力拓展或戰(zhàn)略合作。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正在積極推動(dòng)“平臺(tái)+生態(tài)”的模式，做大平臺(tái)，構(gòu)建生態(tài)，將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間物業(yè)管理行業(yè)的宏大主題。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表24： 2020 年以來(lái)主流上市物業(yè)公司收并購(gòu)情況物管公司交易標(biāo)的交易價(jià)格（萬(wàn)元）標(biāo)的股權(quán)比例交易時(shí)間并購(gòu)目的交易影響永升生活服務(wù)山東永升銀盛泰86450.00%2020 年 2 月區(qū)域并購(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大本集團(tuán)業(yè)務(wù)的規(guī)模及范疇、增加其市場(chǎng)份額及提升其于中國(guó)山東省的競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)代鄰里廣州浩晴物業(yè)管理3,072.30100.00%2020 年 3 月區(qū)域并購(gòu)擴(kuò)大于業(yè)務(wù)規(guī)模及市場(chǎng)份額碧桂園服務(wù)文津國(guó)際3592100.00%2020 年 4 月能力并購(gòu)有助本集團(tuán)加速發(fā)展小區(qū)保險(xiǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、完善小區(qū)增值業(yè)務(wù)及提升本公司未來(lái)盈利能力奧園健康樂(lè)生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)24,79080.00%2020 年 4 月區(qū)域并購(gòu)進(jìn)一步拓展其業(yè)務(wù)規(guī)模、在管組合及區(qū)域覆蓋范圍；及進(jìn)一步提升其于中國(guó)的市場(chǎng)影響及競(jìng)爭(zhēng)力新城悅服務(wù)成都誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)服務(wù)10,45561.50%2020