（房地產(chǎn)行業(yè)分析分析）郭同欣：不能簡(jiǎn)單地用按揭貸款推算商品房銷(xiāo)售額

1、房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)分析郭同欣：不能簡(jiǎn)單地用按揭貸款推算商品房銷(xiāo)售額 凡個(gè)人署名文章，均不代表國(guó)家統(tǒng)計(jì)局觀點(diǎn)，文責(zé)自負(fù)。轉(zhuǎn)載或引用時(shí)務(wù)請(qǐng)遵守本網(wǎng)“版權(quán)聲明。 近日，某同志使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中按揭貸款除以0.7，簡(jiǎn)潔地推算出“商品房銷(xiāo)售額，并以此否認(rèn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。我認(rèn)為，這樣的推算是很不科學(xué)的。 一、商品房銷(xiāo)售額不完全由按揭貸款打算。商品房銷(xiāo)售額是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售商品房屋的合同總價(jià)款，包括一次性付款方式和分期付款方式銷(xiāo)售的全部商品房屋。按揭貸款不是影響商品房銷(xiāo)售額的唯一因素，由于受傳統(tǒng)文化等因素影響，我國(guó)居民購(gòu)房有盡量不貸款或者少貸款的習(xí)慣，平均實(shí)際首

2、付款比例可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于規(guī)定的比例。 二、按揭貸款主要用于購(gòu)置一般商品住宅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售一般住宅，也開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓等。一般狀況下，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的購(gòu)置無(wú)法通過(guò)個(gè)人按揭貸款來(lái)取得。用整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售額與主要用于住宅銷(xiāo)售的個(gè)人按揭貸款做比擬是不科學(xué)的。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的按揭貸款不完全等同于購(gòu)房者的按揭貸款。由于受按揭貸款到位時(shí)間和比例等因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的按揭貸款一般小于商業(yè)銀行發(fā)放給購(gòu)房者的按揭貸款數(shù)量。 四、近幾年按揭貸款占商品房銷(xiāo)售額和企業(yè)資金來(lái)源的比率是相對(duì)穩(wěn)定的。從歷史數(shù)據(jù)上看，2021年、2021年、2021年和今年

3、1-5月份，按揭貸款占商品房銷(xiāo)售額的比值分別是13.7%、16.5%、14.8%和17.4%；按揭貸款占資金來(lái)源的比重分別為10.4%、13.1%、9.4%和11.3%。假設(shè)說(shuō)，今年1-5月份的商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有造假的嫌疑，那么銷(xiāo)售火爆的2021年和2021年的商品房銷(xiāo)售也是不正確的。明顯，這樣的結(jié)論是不符合實(shí)際的。 五、該同志的推算結(jié)果是不符合實(shí)際狀況的。依據(jù)該同志的推算，假設(shè)1-5月我國(guó)商品房銷(xiāo)售額只有2832億元，那么平均每月每省市銷(xiāo)售額僅為18.3億元，假設(shè)根據(jù)每平方米均價(jià)5000元計(jì)算，每月每省市只銷(xiāo)售36.6萬(wàn)平米，根據(jù)每套房子100平米計(jì)算，每月每省市只銷(xiāo)售3660套住房。這樣

4、的結(jié)論也是難以置信的。 比方北京一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按揭貸款53.7億元，假設(shè)按0.7的比率推算，銷(xiāo)售額為76.7億元，按均價(jià)10938元計(jì)算銷(xiāo)售面積為70.1萬(wàn)平方米。根據(jù)每套房子100平米計(jì)算，一季度僅銷(xiāo)售7010套住房。而依據(jù)該同志的數(shù)據(jù)，北京今年1月份北京新居交易套數(shù)10511套，2月份19366套，3月份36774套。 再如上海一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按揭貸款37.8億元，假設(shè)按0.7的比率推算，銷(xiāo)售額為54億元，按均價(jià)9696元計(jì)算銷(xiāo)售面積為55.7萬(wàn)平方米。根據(jù)每套房子100平米計(jì)算，一季度僅銷(xiāo)售5570套住房。而依據(jù)該同志的數(shù)據(jù)，上海今年1月份新居交易套數(shù)10783套，2月份35744套，3月份26577套。 需要說(shuō)明的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)是對(duì)8萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按月調(diào)查的結(jié)果，其中有7000多家企業(yè)是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)直接上報(bào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。為保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制訂了嚴(yán)格的數(shù)據(jù)審核和事后數(shù)據(jù)質(zhì)量評(píng)聯(lián)審制度。從現(xiàn)實(shí)狀況看，假設(shè)全部8萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一時(shí)間，根據(jù)同一個(gè)方向?qū)ι唐贩夸N(xiāo)售額做假也是不現(xiàn)實(shí)