集團(tuán)公司合同管理制度

1、集團(tuán)公司合同管理制度合同管理制度目錄第一章總則第二章合同分類第三章合同擬制的前提條件第四章合同內(nèi)容第五章合同的擬制第六章部門職責(zé)第七章合同審批流程第八章合同用章流程第九章合同的履行及跟蹤第十章合同的變更及解除第十一章合同爭議的處理第十二章合同歸檔管理第十三章附則第一章總則第一條、合同是公司行為的重要表現(xiàn)，是公司對外發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的重要形式。為明確管理重點(diǎn)，細(xì)化管理內(nèi)容， 規(guī)范集團(tuán)內(nèi)各類合同的簽署、履行、變更、終止、解除等行為，控制合同法律風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)督合同實(shí)際履行，結(jié)合公司實(shí)際情況，特制定本制度。第二條、本制度適用于集團(tuán)內(nèi)各公司對外簽訂的所有合 同協(xié)議（不論該文件冠以“合同”、“合約”、“協(xié)議”

2、、 “意向書”之類的何等名稱）。第三條、合同管理必須遵循以下原則：1、合法性原則：合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī) 及行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，使得公司的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。2、書面合同原則：公司所簽訂的合同必須正式簽署書 面合同以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，但金額在貳仟元以下且能即時(shí)結(jié) 清的合同除外。3、事前簽訂原則：合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁 止未簽署合同即先行履行合同。4、招標(biāo)原則：凡符合公司招標(biāo)條件的，需進(jìn)行招標(biāo)， 具體程序按照招標(biāo)管理制度實(shí)施，擬簽訂的合同正文及其補(bǔ)充協(xié)議， 應(yīng)作為招標(biāo)文件的附件，投標(biāo)單位需對其進(jìn)行確認(rèn)。5、利益明晰原則：合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊

3、、歧義、推諉、扯皮的現(xiàn)象。第二章合同分類第四條、公司合同分類的原則以區(qū)分公司主要業(yè)務(wù)為原 則，兼顧合同保管的方便。第五條、建設(shè)工程類合同，包括測繪合同、工程勘察合 同、工程設(shè)計(jì)合同（包括建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、樣板間 設(shè)計(jì)等）、工程監(jiān)理合同、工程造價(jià)咨詢合同等委托類合同、建筑、機(jī)電安裝、裝飾、裝 修、園林環(huán)境、主體配套等施工類合同。第六條、材料采購類合同，包括建筑材料、家具電器及 公司固定資產(chǎn)采購等材料采購合同等。第七條、依據(jù)合同標(biāo)的金額、參考合同交易對象，工程、材料采購類合同可再細(xì)分為簡易合同、普通合同、大額合同、 重大合同四類：第八條、銷售類合同，包括認(rèn)購書、商品房買賣合同（預(yù) 售、現(xiàn)房）

4、及補(bǔ)充協(xié)議、存量房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托 銷售代理合同、樓宇按揭（抵押）貸款合同等。第九條、租賃類合同，包括認(rèn)租協(xié)議、普通商鋪?zhàn)赓U合 同、餐飲類租賃合同、寫字樓租賃合同、住宅租賃合同。按 照該類合同是否具有重復(fù)使用性可分為批量性合同、個(gè)體性合同：1、批量性合同：是指在銷售及租賃前已確定可執(zhí)行的 單方價(jià)格，為重復(fù)使用而在銷售或租賃前預(yù)先擬訂的合同范本。2、個(gè)體性合同：是指在銷售及租賃前未有價(jià)格或銷售 規(guī)劃，在事件發(fā)生時(shí)而單獨(dú)擬訂的合同。第十條、開發(fā)經(jīng)營過程中的其他類合同，包括：1、營運(yùn)類合同：含各類設(shè)備的維修保養(yǎng)合同，電梯廣 告、燈箱廣告、電信合作、車位租賃等各類收入合同；2、開發(fā)類合同：土地

5、出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同、拆遷 補(bǔ)償合同、項(xiàng)目合作協(xié)議等；3、法律事務(wù)類合同：常年及專項(xiàng)法律顧問合同、委托 代理合同；4、廣告類合同：房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告、物業(yè)廣告、公司形 象廣告、短信、宣傳單設(shè)計(jì)、印刷、噴畫制作宣傳推廣等合同；5、財(cái)務(wù)類合同：借款、擔(dān)保、抵押、保險(xiǎn)、審計(jì)、評 估等合同；6、行政管理類合同：打印機(jī)租賃合同、注冊地房屋租賃、文具、固定資產(chǎn)采購、保潔服務(wù)協(xié)議、旅游合同等；7、綜合事務(wù)類合同：公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作等合同。8、人事管理類合同：勞動(dòng)合同、勞務(wù)合同、培訓(xùn)服務(wù) 協(xié)議、保密協(xié)議、招聘服務(wù)合同等。9、物業(yè)管理類：前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理合同類。 第三章合同擬制的前提條件第十一條、工程、

6、材料類合同擬制前，按照標(biāo)的金額大 小確定是否實(shí)施招投標(biāo)程序，實(shí)行招投標(biāo)的工程須按照公司招標(biāo)管理方法組織招標(biāo)，合理選擇合作單位，并在規(guī)定 的時(shí)間之內(nèi)按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書 依法訂立書面合同。第十二條、營銷批量性合同擬制的前提條件：需提交已 批復(fù)的年度銷售計(jì)劃或項(xiàng)目銷售計(jì)劃、項(xiàng)目平面圖、交樓標(biāo) 準(zhǔn)，在開售前 30 天提交房管局最新版的商品房買賣合同， 在合同的擬制時(shí)要統(tǒng)一以下關(guān)聯(lián)合同的原則及銜接：1、認(rèn)購書、房管局買賣合同、買賣合同補(bǔ)充協(xié)議；2、租賃意向書、租賃合同補(bǔ)充協(xié)議、租賃備案合同； 第十三條、其他合同擬制的前提條件：按業(yè)務(wù)需要由我方擬制或由對方提供版本進(jìn)行個(gè)性化修改。第

7、四章合同內(nèi)容第十四條、合同內(nèi)容一般應(yīng)包括但不限于以下條款及各 條款填寫要求：1、當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所和聯(lián)系方式、及公司注冊號碼或個(gè)人身份證號；訂立合同的雙方必須具有相應(yīng)的 民事權(quán)利能力和民事行為能力。簽訂合同時(shí)，一定要審查簽 約對方主體資格，查驗(yàn)其營業(yè)執(zhí)照（法人）或個(gè)人身份證， 審查代理人資格，評估對方履約能力及信用，必要時(shí)可以進(jìn) 行實(shí)地調(diào)查，同時(shí)名稱必須與合同簽章一致。2、標(biāo)的；合同描述的標(biāo)的的名稱、地址需與政府項(xiàng)目 的批準(zhǔn)文件相符；3、數(shù)量；合同的數(shù)量條款應(yīng)清晰準(zhǔn)確，數(shù)量的單位也 應(yīng)清晰，不得有異議；4、質(zhì)量；合同的質(zhì)量條款應(yīng)根據(jù)標(biāo)的的種類和性質(zhì)約定，明確約定標(biāo)的的物理性能或化學(xué)成份

8、、規(guī)格型號、款式 等。質(zhì)量的描述必須詳細(xì)，特別是合同有明確要求的，避免籠統(tǒng)地采用“按照國家某某 規(guī)定執(zhí)行的字眼”； 5、價(jià)款或者報(bào)酬；合同的付款條款不僅應(yīng)約定付款期限，還應(yīng)約定嚴(yán)格、周密的付款前提條件。 若合同約定預(yù)付訂金（備料款或預(yù)付款）的，原則上金額應(yīng) 控制在合同總金額的 30以下；合同約定支付定金的，則不得超過合同總金額的 20%；價(jià)款的大小寫應(yīng)相符，并核查是否按照招標(biāo)原合同確定的價(jià)格填寫；履約期限、地點(diǎn)和方式；6、履行期限、地點(diǎn)和方式；明確合同履行的時(shí)間段、時(shí)間點(diǎn)及合同履行的地點(diǎn)，并落實(shí)操作的可行性，考慮與其他相關(guān)合同有無時(shí)間的沖突；付款的條件必須可以實(shí)現(xiàn)，且容易判斷及操作，付款的時(shí)間

9、必須明確并有利于公司的資金安排；買賣合同以及其他涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓）的合同，應(yīng)以公司或項(xiàng)目所在地為合同履行地； 在公司為付款方時(shí)，應(yīng)將付款時(shí)間與對方當(dāng)事人履行義務(wù)的時(shí)間相結(jié)合，若對方履行義務(wù)時(shí)間較長，應(yīng)盡量選擇分期付款的方式。7、違約責(zé)任；違約條款需明確，處罰要量化，且要注意對損失的賠付要對等等；違約條款包括構(gòu)成違約的條件、 不構(gòu)成違約的除外條件、承擔(dān)違約責(zé)任的方式等8、解決爭議的方式；合同必須從最有利于維護(hù)公司合法權(quán)益出發(fā)，合理、合法的約定解決合同爭議的方式。一般 應(yīng)選擇訴訟方式，約定訴訟的，應(yīng)盡可能約定有利于公司的 法院管轄我司所在地法院、工程所在地法院、合同簽訂 地

10、等；9、其他特殊需要規(guī)定的條款：合同要有生效條款，也 要有失效的條款；10、合同份數(shù)（最少三份，我方二份，對方一份）第十五條、根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要，合同內(nèi)容還可以 有保修、保密、驗(yàn)收、風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利歸屬等條款：合同中的保 修條款必須包括有保修范圍、保修措施、保修期限、保修金 設(shè)定和使用、結(jié)算及支付、違約責(zé)任等內(nèi)容。（一）工程合同、買賣合同等，在公司為付款方時(shí)，應(yīng)有保修條款。（二）涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)（包括商業(yè)秘密）的合同，應(yīng)有保 密條款和權(quán)利歸屬條款。（三）涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓） 或成果移交的合同，應(yīng)有驗(yàn)收條款和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)或轉(zhuǎn)移條款。合同內(nèi)容應(yīng)具體、確定，能明確界定各方當(dāng)事人的權(quán)利、

11、義務(wù)；因客觀情況在簽約時(shí)確實(shí)無法明確規(guī)定的，應(yīng)規(guī)定能明確權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。第十六條、在招投標(biāo)、協(xié)商或談判過程中，凡合同對方 承諾的各種對公司有利的事項(xiàng)必須寫入合同條款。第十七條、對于總價(jià)包干合同，在合同履行過程中如出 現(xiàn)標(biāo)的量（即工程量、采購量等）減少等對公司有利的情況， 合同經(jīng)辦部門應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議書。第十八條、工程、材料類簡易合同文本的具體要素：1、具體內(nèi)容（例如采購、維修、施工、咨詢的內(nèi)容）； 內(nèi)容必須與實(shí)際施工、采購的材料一致，且與行業(yè)的要求一致；2、合同標(biāo)的規(guī)格、型號、技術(shù)要求、數(shù)量、總價(jià)；必須與行業(yè)要求、規(guī)范要求一致，且表述清晰，特別是技術(shù)要 求必須清晰詳細(xì)表達(dá)；3、履約期限（例

12、如到貨時(shí)間、完工時(shí)間、付款時(shí)間）、 運(yùn)輸、到貨方式；4、付款時(shí)間和條件（例如“完工”、“收貨”、“提供合格證明文件”），款項(xiàng)支付應(yīng)設(shè)臵為預(yù)付款、結(jié)算款、 質(zhì)保金三部分。5、違約條款；6、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的說明，包括工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。第十九條、工程、材料類普通合同、大額合同及重大合 同文本的具體要素：1、合同各方完整的法律主體名稱；2、合同標(biāo)的應(yīng)具備的規(guī)格、型號、品牌（單價(jià)在 5 元以下，數(shù)量在 10 個(gè)以下的可簡化）；3、合計(jì)數(shù)量、總價(jià)、計(jì)價(jià)清單的依據(jù)；4、履約期限（例如到貨時(shí)間、開工日期成立標(biāo)志、完 工時(shí)間）、履約地點(diǎn)、范圍；5、施工圖紙（方案）、施工組織方案、技術(shù)、工藝要求、 材料質(zhì)量、

13、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、維修質(zhì)保方案、保修時(shí)間、價(jià)款變更及退貨原則、產(chǎn)品保護(hù)、運(yùn)輸方法、保險(xiǎn)要求、甲供材料領(lǐng)用量、工程分包、技術(shù)變更、爭議解決制度、索賠與現(xiàn)場簽證的程序，工期順延調(diào)整的要求，隱蔽工程和中間驗(yàn)收程序、 竣工驗(yàn)收與結(jié)算編制核對等。6、結(jié)算方式要求、付款條件、付款時(shí)間、保修金；款項(xiàng)支付應(yīng)設(shè)臵為預(yù)付款、進(jìn)度款（可按實(shí)際約定進(jìn)行細(xì)化再 分段）、結(jié)算款、質(zhì)保金四部分。7、違約責(zé)任（包括遲延罰則）；8、其他配合要求（例如水電費(fèi)用負(fù)擔(dān)、配合費(fèi)比例、入場和退場的通知、簽收和送貨單的樣式等）；9、特殊原則：、貨物更改扣款原則：供應(yīng)商無法供應(yīng)合同清單約定的貨品，需更換品牌、型號、規(guī)格的，除需征得我司書 面同意外，

14、還應(yīng)扣減變更部分貨款的 20%。、貨期延誤扣款原則：如果供貨遲于合同原定期限，則按如下原則處理：合同總價(jià)5 萬元，罰款 500 元/天；5 萬元合同總價(jià)10 萬元，罰款 1000 元/天；10 萬元合同總價(jià)40 萬元，罰款 2000 元/天；40 萬元合同總價(jià)100 萬元，罰款總價(jià)的35/天；100 萬元合同總價(jià)，罰款總價(jià)的 68/天.（3）、合同價(jià)款承包方式確定原則由施工單位包設(shè)計(jì)、包驗(yàn)收的總價(jià)包干合同，合同價(jià) 款不再調(diào)整；由我司包設(shè)計(jì)，施工單位包施工的總價(jià)包干合同，可 以約定5%以內(nèi)的總價(jià)調(diào)整；綜合單價(jià)包干合同，按照合同固定單價(jià)，工程量按實(shí) 結(jié)算；10、解決爭議糾紛的管轄地；（訴訟務(wù)必選擇

15、在我司注 冊所在地或合同簽訂地）11、合同份數(shù)（最少六份，我方四份，對方兩份）；第二十條、批量合同文本的具體要素1、房屋買賣合同文本的具體要素（包括商品房買賣合 同及存量房買賣合同）：當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所和聯(lián)系方式及個(gè)人身份 證號；標(biāo)的基本情況、銷售依據(jù)、物業(yè)服務(wù)；計(jì)價(jià)方式和價(jià)款、付款方式、逾期付款的違約責(zé)任；房屋交付時(shí)間、交房條件、資料、驗(yàn)收，延期交房的 違約責(zé)任；面積確認(rèn)及面積差異處理；必須與預(yù)售證或產(chǎn)權(quán)證相符；規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理；必須與預(yù)售證或產(chǎn)權(quán)證相符；產(chǎn)權(quán)登記、遲延辦理的違約責(zé)任；裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任；在合同中注明該部分為參考信息，我司有在同等標(biāo)準(zhǔn)下替換的權(quán)利；稅費(fèi)

16、的繳納、物業(yè)管理的說明等；工程質(zhì)量保修、專項(xiàng)維修資金約定；必須符合國家住 建制度及住宅裝修要求；解決爭議制度；（約定向項(xiàng)目所在地人民法院起訴）；聯(lián)系方式等其他特殊需要規(guī)定的條款；合同份數(shù)（最少肆份，我方二份，對方一份，房管局 一份）。2、租賃合同文本的具體要素（租賃合同包括寫字樓、 商業(yè)物業(yè)、居住用房、餐飲及娛樂用房的租賃）：當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所和聯(lián)系方式及個(gè)人身份 證號；租賃的地點(diǎn)、面積和用途；租賃期限、保證金、租金及遞增率、水電及管理費(fèi)等 各類費(fèi)用標(biāo)及繳納方式；租賃雙方的責(zé)任及權(quán)利；交樓標(biāo)準(zhǔn)；場地裝修及設(shè)施維護(hù)的處理；合同變更、解除和終止；爭議的處理；其他需要規(guī)定的條款；租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)的約定；稅費(fèi)的繳納、物業(yè)管理的說明；合同附件：平面圖、水電表抄表清單、鑰匙移交確認(rèn)表合同份數(shù)（最少肆份，我方二份，對方一份，備案機(jī)構(gòu)一份）3、物業(yè)服務(wù)合同文本的具體要素：當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所和聯(lián)系方式及個(gè)人身份 證號；物業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交納時(shí)間；物業(yè)的經(jīng)營與管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方式；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的