山東青州文化產(chǎn)業(yè)園項目建設(shè)可行性研究報告

1、青州文化產(chǎn)業(yè)園項目分析研究報告目 錄 TOC o 1-5 h z 第一部分 青州市城市分析研究 -1 -一、 青州市城市概況 -1 -1、 地理位置及概況 -1 -2、 交通狀況 -2 -3、 城市建設(shè)概況 -3 -4、 地域文化 -4 -5、常住人口分析 -5 -二、 青州市城市發(fā)展規(guī)劃研究 -6 -1、 城市總體規(guī)劃 -6 -2、 城市產(chǎn)業(yè)布局 -10-3、 交通規(guī)劃 -11 -4、 城市化進程研究 -12 -三、 青州在區(qū)域城市體系中的作用與定位 -14 -1、 山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃 -14 -2、 青州在區(qū)域城市體系中的作用與定位 -16 -四、 青州市城市經(jīng)濟發(fā)展研究 -19 -1

2、、 青州 GDP分析 -19 -2、 財政收入分析 -20 -3、 固定資產(chǎn)投資分析 -21 -4、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 -21 -5、 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)專題介紹 -23 -6、 居民收入與消費水平分析 -27 -7、 居住水平分析 -28 -第二部分 青州市房產(chǎn)市場分析研究 -30 -一、城市房地產(chǎn)發(fā)展進程 -30 -二、土地供應(yīng)分析 -31 -三、 房地產(chǎn)市場分析 -33 -四、 青州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀 -36 -1、 物業(yè)類型與開發(fā)水平 -36 -2、 客戶構(gòu)成與分布 -36 -3、 開發(fā)商構(gòu)成及外來開發(fā)商狀況研究 -36 -4、 政策環(huán)境分析 -37 -五、 青州市房產(chǎn)市場板塊分布與解析 -38 -

3、1、 典型個案 -38 -2、 主要樓盤概況 -41 -3、 基建參考 -46 -六、青州房地產(chǎn)市場綜述 -47 -第三部分文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析研究 -50 -一、 區(qū)位分析 -50 -二、項目現(xiàn)狀及利用條件 -51 -1、項目現(xiàn)狀 -51 -2、 配套情況 -52 -3、自然景觀 -52 -三、 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃分析 -53 -1、 功能分區(qū) -53 -2、 交通道路 -57 -四、SWO分析 -58 -1、 優(yōu)勢分析(Strength) - 58 -2、 劣勢分析(Weakness) - 59 -3、 機會分析(Opportunity) - 59 -4、威脅分析(Threato) - 60 -

4、 TOC o 1-5 h z 五、 園區(qū)開發(fā)核心價值解析 -61-1、 人文與自然優(yōu)勢 -61 -2、 交通優(yōu)勢 -61 -3、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢 -61 -4、 時機價值 -61 -結(jié)束語-62 -附件：青州市城市規(guī)劃圖、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃圖、資質(zhì)文件等。第一部分青州市城市分析研究一、青州市城市概況1、地理位置及概況青州市位于中國山東省中部，地處東經(jīng)118 10至118 46 , 北緯36 24至36 58。東接 風(fēng)箏都濰坊，西鄰工礦重鎮(zhèn)淄博和 全國化工基地中國齊魯石化公司， 南依林果之鄉(xiāng)沂蒙，北傍羊口漁、 鹽海區(qū)和全國石油基地勝利油田。東西最大距離53.6公里，南北最 大距離60.6公里，面

5、積1569平方 公里。青州市1986年由原益都縣撤縣設(shè)市，是山東省直管縣級市，行政隸屬濰 坊市，人口 90萬，其中回族2萬人，滿族5000人，轄9個鎮(zhèn)、3個街道辦事 處。青州為古九州之一，擁有5000多年文明史和2000多年城建史，“東夷文化”的發(fā)祥地。境內(nèi)名勝薈萃，風(fēng)光秀麗，具有得天獨厚的人文與自然景 觀條件。青州市擁有豐富的旅游開發(fā)資源、深厚的工業(yè)基礎(chǔ)和便捷的交通， 是一座既有古老文化底蘊，又朝氣蓬勃的城市。青州市榮譽稱號省級歷史文化名城國家衛(wèi)生城市 國家園林城市中國優(yōu)秀旅游城市國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)全國科技工作先進市 全國社區(qū)建設(shè)先進市中國比較適宜投資和居住的城市2、交通狀況青州市，東西扼

6、中原大地至膠東半 島的通路，南北控沂蒙山區(qū)至魯北平原 的走廊。膠濟鐵路橫貫境內(nèi)，益羊鐵路 直達渤海萊州灣；濟青高速公路、東青 高速公路、309國道、膠王、榮蘭、羊 臨、博臨等公路干線與18條市、鄉(xiāng)公 路縱橫交錯，是山東中部重要的交通樞 紐和物資集散地。東距青島機場198公 里，西距濟南機場137公里，距青島港 口 2小時車程，便利的交通條件將青州與濟南、青島、天津、北京、南京、 上海等大都市聯(lián)通在一起。市內(nèi)東西向主要道路有范公亭路、_堯王山路膠王路、_ 309 國道、北環(huán)路 等；南北向主要道路有東環(huán)路、東方路、青州路、云門山路、駝山路、西環(huán) 路等；北環(huán)路、東環(huán)路、西環(huán)路、膠王路組成城市環(huán)路；新

7、建西外環(huán)、東外 環(huán)，南外環(huán)為城市外環(huán)，承擔對外和過境交通。便利的交通成為青州對外聯(lián)系紐帶，并在山東半島都市群發(fā)展占有重要 的位置，也使青州這塊寶地打開了通向外地的窗口，有展示自己的機會，給 經(jīng)濟的騰飛帶來巨大的動力，擴大了青州房地產(chǎn)市場的輻射范圍。3、城市建設(shè)概況青州目前已經(jīng)規(guī)劃并初步形成了“一城四區(qū)”的城市格局。一城是指提升改造舊城區(qū)，向東向南發(fā)展新城區(qū)，形成新的城市中心區(qū)；四區(qū)是指南部 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。青州市現(xiàn)轄9個城鎮(zhèn)和3個街道辦：其中王府、益都、云門山 3個主城 區(qū)街道辦事處，屬于綜合性中心城鎮(zhèn)；廟子、邵莊屬于工礦型城鎮(zhèn)；譚坊、 黃樓

8、屬于商貿(mào)型城鎮(zhèn)；王墳屬于旅游型城鎮(zhèn)；以及高柳、何官、東夏、彌河 等城鎮(zhèn)。主要城鎮(zhèn)都處在交通干線或結(jié)點，形成以中心城區(qū)為中心呈樹枝狀 分布的格局?！笆濉逼陂g，青州市全社會規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資498億元，年均增長32.9%。城市建成區(qū)面積達到36.5平方公里，城市化水平達到 45%舊城 改造取得突破性進展，完成拆遷 288萬平方米。城市和村鎮(zhèn)綠化覆蓋率分別 達到45.2%和34%是“國家園林城市”。先后對 13個城中村實施整體搬遷 改造，2006年全市拆遷面積達到50萬平方米，2007年拆遷面積達到265萬 平方米，房地產(chǎn)業(yè)繁榮。一大批重點承建項目開工建設(shè)，市民休閑娛樂中心、 中央商務(wù)區(qū)、石坊路

9、拓寬改造等重點項目相繼開工建設(shè)，體育中心、會展中 心逐步投入使用。為加快城市化進程，青州樹立了“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟建設(shè)”的觀念， 大力推進城市建設(shè)與管理轉(zhuǎn)型，使資源優(yōu)勢盡快轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，大大提升 了城市競爭力，從而促進全市經(jīng)濟社會更快更好地發(fā)展。目前，一個現(xiàn)代化 中等城市正在青州迅速崛起，房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。4、地域文化青州是古“九州”之一。尚書禹貢記載“海岱惟青州”，按五行學(xué) 說，青州地處海（東海）岱（泰山）之間，位于中國東方， “東方屬木，木色 為青”，故名青州。自漢武帝設(shè)青州刺史部起， 青州一直作為州、郡、府、路、道的行政治 所，長達1400年之久，長期處于南北文化交流的中心地

10、帶，是中國東部區(qū)域 的政治、經(jīng)濟、軍事、文化和貿(mào)易中心之一。1986年國務(wù)院批準撤銷益都縣， 設(shè)立青州市。青州鐘靈毓秀，人杰地靈，物豐景靚，文化底蘊極為深厚。在七千年 的人類文化發(fā)展過程中這里留下了眾多的“北辛文化”、“龍山文化”、“大汶口文化”遺址，被史學(xué)家鑒為“東夷文化”發(fā)祥地，珍存的清明上河圖 等2萬多件歷史文物，凝結(jié)著青州厚重的文化積淀。古州名郡自然是名人薈萃，英杰輩出之所。寇準、范仲淹等朝廷重臣， 鄭道昭、歐陽修、王世貞等文壇巨匠，都曾官居青州；王曾、趙秉忠、邢王 介 鐘羽正、馮溥等一代名臣，燕肅、于欽等學(xué)術(shù)巨擘，都誕生在青州這片土地上；這里還哺育過李清照、酈道元、黃庭堅等一代名流。

11、“右有山河之固，左有負海之饒”，古城青州以其深厚的歷史文化而蜚聲 海內(nèi)外，這里的房地產(chǎn)業(yè)坐擁取之不竭的文化元素。5、常住人口分析5. 1常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析2007年，全市城市人口 31萬人，就業(yè)人口 23萬，其中：制造業(yè)8.7萬、 電力燃氣1.1萬、衛(wèi)生教育3.4萬、公共管理和社會組織0.8萬、電信及信 息傳輸0.6萬。5. 2常住人口發(fā)展趨勢分析按照構(gòu)筑現(xiàn)代化中等城市發(fā)展框架，到2012年，城市人口將達到43萬人, 城市化水平達到53%5. 3未來常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析到2012年，城市人口中將有5%勺人從事第一產(chǎn)業(yè)，30%勺人從事第二產(chǎn) 業(yè)，65%勺人從事第三產(chǎn)業(yè)。5. 4未來常住人口收

12、入水平分析按照年均12.5%的增長速度，到2012年，城市常住人口人均可支配收入 將達到2萬元。5. 5未來常住人口住房需求分析按照近三年青州商品房銷售面積平均增長20%勺速度測算，到2012年，五年將累計銷售商品房254萬平方米，僅2012年一年將達到71萬平方米, 每年將有2.5萬人有購房需求。此外，青州秀美的生態(tài)居住概念，吸引周邊 地區(qū)居民到青州購房的人數(shù)也會大大增加?！笆晃濉睍r期是青州城市現(xiàn)代化加速發(fā)展的關(guān)鍵時期。至V2010年,城市人口 40萬，住宅剛性需求將高速增加，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力明 顯加強，直接地刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。小結(jié)：青州城建基礎(chǔ)較好，城市框架、道路網(wǎng)絡(luò)基本形成，

13、先后榮獲國家衛(wèi)生 城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)等稱號；交通區(qū)位優(yōu)勢明 顯，兩條高速公路、兩條鐵路縱橫貫穿，長深高速公路、膠濟鐵路客運專線 正在動工建設(shè)，地處山東省“一體兩翼”發(fā)展全局的中心區(qū)位；旅游資源豐 富，歷史人文底蘊深厚，城市內(nèi)涵豐富，城市發(fā)展的基礎(chǔ)優(yōu)勢突出。二、青州市城市發(fā)展規(guī)劃研究1、城市總體規(guī)劃1.1城市發(fā)展定位青州市位于山東半島城市群的中間區(qū)位。 在城市發(fā)展規(guī)模上，到2020年, 建成區(qū)面積達到50平方公里，城市人口 45萬，成為現(xiàn)代化中等城市；在性 質(zhì)定位上，成為山東半島城市群中心城市；在產(chǎn)業(yè)定位上，以服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)， 以工業(yè)為主體，以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)；在功能定位上，成

14、為特色鮮明、布局合理、 功能完善、環(huán)境優(yōu)美的最佳人居環(huán)境城市；在目標定位上，建成“三名一強 城市”（文化名城、旅游明市、生態(tài)名城和經(jīng)濟強市）。建設(shè)現(xiàn)代化中等城市，到2020年建成面積達到50平方公里，城市人口 達到45萬人。建成“三名一強城市”。1. 2城市性質(zhì)山東半島重要中間區(qū)位城市，以機械加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)旅游發(fā)達的 歷史文化名城。1. 3城市環(huán)境風(fēng)貌青州市現(xiàn)狀建設(shè)用地36.5平方公 里，建成區(qū)主要集中在東南西北四條環(huán) 路以內(nèi)，以及南環(huán)以南和東環(huán)以東部分 區(qū)域，呈現(xiàn)為“三山二水映古城，四軸 五片畫青州”的整體環(huán)境風(fēng)貌， 三山：即西南近鄰城區(qū)的云門山、 駝山和堯王山。二水：即穿城而過的南陽

15、河和北陽河。四軸：范公亭路行政辦公軸線；玲瓏山北路-云門山路商業(yè)軸線、堯王山 路商業(yè)軸線；東方路城市綜合發(fā)展推進軸線。五片：一是以西環(huán)路、南環(huán)路、青州路和南陽河圍合而成的古城片區(qū)；二是以南陽河、鐵路和西外環(huán)路之間的北城片區(qū)。三是鐵路以北的鐵北片區(qū)； 四是青州南路以東，鐵路以南，南環(huán)路以北，東環(huán)路以西的現(xiàn)代片區(qū)；五是 南環(huán)路以南的云門片區(qū)。三山二水映古城，四軸五片畫青州，更以“古”字和“青”字凸顯山水 歷史文化名城的城市特色。1. 4城市發(fā)展布局城市發(fā)展格局*1*中心城.區(qū)raTrcM I|:叭I工經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)青州市的城市發(fā)展格局，是推進一城四區(qū)建設(shè)，目前已經(jīng)初步形成 了：南部文化

16、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩翼齊飛；東部黃樓花卉園區(qū)、西 部峱山經(jīng)濟發(fā)展區(qū)首尾互動，鯤鵬展翅，昂首東進的城市發(fā)展格局。城區(qū)主要是行政、商貿(mào)、金融中心，北部、西部主要功能是發(fā)展工業(yè)， 東部主要功能是發(fā)展農(nóng)業(yè)，南部主要功能是發(fā)展服務(wù)業(yè)?！耙怀撬膮^(qū)六大基地”發(fā)展格局“一城”即青州城市中心區(qū)；“四區(qū)”即南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟發(fā)展區(qū)；“六大基地”即機械制造業(yè)基地、石油化工基地、冶煉建材基地、現(xiàn)代物流基地、旅游居住基地和花卉 苗木基地。2、城市產(chǎn)業(yè)布局2. 1農(nóng)業(yè)布局青州市擁有著名的花卉產(chǎn)業(yè)和瓜果農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)布局呈現(xiàn)為黃樓鎮(zhèn)的花卉 苗木種植交易基地；東夏、黃樓鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)

17、小麥生產(chǎn)基地；譚坊、東夏、何官、 王墳鎮(zhèn)的瓜果蔬菜加工基地；彌河、東夏鎮(zhèn)的食用菌基地；何官、高柳鎮(zhèn)的 蛋雞生產(chǎn)基地。2. 2工業(yè)布局工業(yè)企業(yè)主要分布在城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和城西峱山經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積64平方公里，主要發(fā)展先進技術(shù)和高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)。目前進區(qū)項目已達到121個，總投資76.2億元。初步形成了機械加工 業(yè)、紡織服裝業(yè)、石油化工業(yè)、印刷包裝業(yè)等產(chǎn)業(yè)集群。峱山經(jīng)濟發(fā)展區(qū)總控制面積 60平方公里，一期規(guī)劃占地 2300公頃，主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)涉及機械加工、建材、化工、紡織等領(lǐng)域，已入駐項目 11個，其中過 億元項目2個。是青州市承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加快經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。2. 3第三產(chǎn)

18、業(yè)布局城區(qū)是以中百大廈、銀座商城、人民商場、大利群、王府商場、王府購 物廣場等為主的中央商務(wù)區(qū)，城西是以汽車、摩托車配件、農(nóng)機配件為主的 物流組團，城南是以農(nóng)產(chǎn)品、海鮮干貨批發(fā)為主的市場物流組團，城東是以 鋼材、家具、建材批發(fā)為主的綜合性物流園區(qū)。在城區(qū)北部正在規(guī)劃建設(shè)占 地20平方公里的現(xiàn)代物流中心，是山東省“ 一五”重點服務(wù)業(yè)項目。旅游業(yè)分為以城區(qū)為中心的古城文化片區(qū)、以云駝玲風(fēng)景區(qū)為主的佛壽 文化片區(qū)、西南山區(qū)山地森林休閑旅游片區(qū)以及彌河生態(tài)旅游區(qū)等四大特色 旅游片區(qū)。以服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以工業(yè)為主體，以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)。以機械加工、石油化 工、冶煉建材為三大支柱產(chǎn)業(yè)，以現(xiàn)代物流、花卉苗木、旅游休

19、閑為三大優(yōu) 勢產(chǎn)業(yè)，培育房地產(chǎn)、信息服務(wù)、農(nóng)業(yè)生物工程、新型建材、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 等新的經(jīng)濟增長點。3、交通規(guī)劃青州市地處山東半島交通樞紐位置，交通發(fā)達，規(guī)劃建設(shè)中和即將動工 建設(shè)的一系列鐵路、公路重點項目，更加提升青州城市交通的檔次。正在建設(shè)中的膠濟鐵路客運專線在青州市建設(shè)高等次的客運站，該項目將在08年北京奧運會開幕前建成投入使用，屆時從青州乘火車去濟南僅需1小時、去青島僅需1小時30分鐘；長春-深圳高速公路是我國高速公路體系“五縱五橫”網(wǎng)絡(luò)之一，也是國家“十一五”重點工程，貫穿青州南北，2008年開工建設(shè)，青州設(shè)立 3個出入口，屆時青州的交通優(yōu)勢更加突出；對現(xiàn)有 國道省道青州段全部進行升級

20、改造。規(guī)劃建設(shè)新的城區(qū)外環(huán)線，打通寶通街，建設(shè)石坊路，延伸青州路等，構(gòu)建便捷的城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)。其中，寶通街與濰坊城區(qū)連接，全長28.8公里，道路建成后，到濰坊的車程縮短為半小時，青州將融入濰坊半小時經(jīng)濟圈，增強接受青島輻射的能力。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)緊靠新南外環(huán)，與中心城區(qū)連成一體，新南外環(huán)路的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)段已經(jīng)建成。青州市城市道路網(wǎng)完善，陸運、海運、空運交通將更加方便，為城市產(chǎn) 業(yè)快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)，積極拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、城市化進程研究4. 1城市化改造與升級青州市近年來不斷加大城市建設(shè)力度， 積極推進城市化建設(shè)。目前，全市 城市化水平45%，城市化進程正處于加速階段，預(yù)測 2010年達到50%

21、2020 年達到67%青州城市化發(fā)展的主要動力包括：城鎮(zhèn)人口的增加、城鎮(zhèn)間的相 互作用、產(chǎn)業(yè)的空間集聚、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換以及外部資金和技術(shù)的進入。4. 2城鄉(xiāng)體系及其發(fā)展規(guī)劃根據(jù)青州城鄉(xiāng)體系所采取的點軸集聚發(fā)展戰(zhàn)略和青州城鎮(zhèn)空間分布的特點，形成了 “一心兩點三軸四片區(qū)”的城鄉(xiāng)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)。一心，指青州城區(qū)，位于全市轄區(qū)的幾何中心。兩點，為市域的兩個中心鎮(zhèn)，分別為東部的譚坊鎮(zhèn)和西南部的廟子鎮(zhèn)。三軸，膠濟鐵路和濟青高速公路構(gòu)成的東西向運輸大通道，是山東省經(jīng) 濟發(fā)展的重要軸線和四大聯(lián)系通道之一，這同樣也是目前青州市域城鎮(zhèn)經(jīng)濟 發(fā)展的主軸線。膠濟軸線覆蓋了市域中部和北部大部分地區(qū)。以濟青通道為 依托，以廟

22、子鎮(zhèn)為端點，形成了一條由市區(qū)向西部山區(qū)輻射的二級軸線。以 濟青高速公路通道為依托，沿長深高速公路向北延伸，以高柳鎮(zhèn)為次節(jié)點形 成另一條由市區(qū)向北輻射的二級軸線。四片區(qū)，一是中部城鎮(zhèn)群，以中心城區(qū)為中心。二是東部城鎮(zhèn)群，以譚坊鎮(zhèn)為中心，包括譚坊、黃樓和東夏。三是西部城鎮(zhèn)群，以廟子鎮(zhèn)為中心， 包括廟子鎮(zhèn)、王墳鎮(zhèn)和邵莊鎮(zhèn)。四是北部城鎮(zhèn)群，以高柳鎮(zhèn)為中心，包括何 官鎮(zhèn)、高柳鎮(zhèn)。4. 3城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展研究青州的城鄉(xiāng)一體化進程，通過結(jié)合市域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，促進人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，逐步形成具有較強的社會經(jīng)濟凝聚力的職能分工明 確、城鎮(zhèn)特色鮮明的市域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進程。特別是采取了一系列 措

23、施，鼓勵農(nóng)民放棄宅基地和承包田，到城鎮(zhèn)或市區(qū)居住，由農(nóng)民變?yōu)槭忻瘢?加快城鄉(xiāng)一體化進程。近期規(guī)劃（到 2010年）城鎮(zhèn)化水平以年均1.1 1.2 個百分點速度提高；遠期規(guī)劃（到 2020年）按年均1.51.7個百分點速度 提高。預(yù)測近、遠期城鎮(zhèn)人口總數(shù)分別為 40萬人和60萬人。4. 4城區(qū)改造進程青州是一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，原有的城市布局正 在發(fā)生很大變化。在新一輪城市總體規(guī)劃中，青州市以建設(shè)“魯中商城”為目標，發(fā)揮地理位置優(yōu)越、交通便利的優(yōu)勢，不斷培育和完善市場體系。全市先后在城區(qū)規(guī) 劃建設(shè)了海天水產(chǎn)干貨批發(fā)市場、摩托車批發(fā)市場、東方商貿(mào)城等大型批發(fā) 市場。對城區(qū)開通13

24、條商貿(mào)街，形成山東省目前最大的副食品專業(yè)批發(fā)市場。青州市結(jié)合舊城改造提升，確立了“以路帶項目以河帶項目以公共事業(yè)建設(shè)帶項目，成片開發(fā)、集中建設(shè)”的原則。目前的重點工程有占地2000畝的城東安置區(qū)、占地1800畝的北城花園、占地1077畝的開發(fā)區(qū)綜合服務(wù) 區(qū)、占地2000畝的堯王老年休閑文化社區(qū)，及海岱、前營子、南燕都等小區(qū) 建設(shè)。隨著青州市推進城市化進程，中心城區(qū)也開始擴張，功能強化，具有鮮 明的人文自然景觀特色的南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將成為城市中的高檔區(qū)域。三、青州在區(qū)域城市體系中的作用與定位1、山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃山東半島城市群是由濟南、青島、煙臺、淄博、威海、濰坊、東營、日 照等8個設(shè)區(qū)城

25、市構(gòu)成的城市地域空間組合，土地面積近7.4萬平方公里，人口 4244萬，是全省經(jīng)濟發(fā)展的重心。改革開放以來，山東半島成為全省經(jīng) 濟發(fā)展的重心、城市分布的密集區(qū)、對外開放的門戶。為了進一步提升山東省社會經(jīng)濟發(fā)展，山東省提出了“促進山東半島城 市群崛起”的新戰(zhàn)略，2006年山東半島城市群總體規(guī)劃（2006- 2020年） 實施。根據(jù)這一規(guī)劃，半島都市群將以青島為龍頭，以青島和濟南為區(qū)域發(fā) 展雙中心，形成六個等級的城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，依托“膠濟線”、“沿海線”等 四條發(fā)展軸線的輻射作用，推動以韓日為主要方向的經(jīng)濟國際化戰(zhàn)略等六大 發(fā)展戰(zhàn)略。在這一規(guī)劃的預(yù)期中，半島城市群最終將發(fā)展成山東以及黃河中下游地 區(qū)

26、對外開放的門戶、區(qū)域綜合競爭力強大的國際化都市連綿區(qū)和城市空間聯(lián) 系密集區(qū)。在全國范圍內(nèi)，半島城市群也將是黃河流域的經(jīng)濟中心和龍頭帶 動區(qū)域，與京津冀、遼中南地區(qū)共同構(gòu)筑引領(lǐng)中國經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。到2020年時，半島都市群將實現(xiàn)城市體系逐步優(yōu)化完善、城市群網(wǎng)絡(luò)化程度 大幅提高、都市連綿區(qū)的實體地域基本形成、半島城市群城市化水平達到70% 的目標。山東半島城市群在全國區(qū)域經(jīng)濟中的位置2007年，山東省積極轉(zhuǎn)換發(fā)展思路，在進一步強化“主體”發(fā)展的同時,尋找“兩翼”縱向發(fā)展的突破口，對全省區(qū)域發(fā)展格局提出了 “一體兩翼” 的重要構(gòu)想。所謂“一體”，就是從山東東部沿海沿膠濟鐵路向西到省會濟南 周圍

27、，這一帶聚集了山東主要城市，總體發(fā)展水平比較高，經(jīng)濟總量約占全 省的三分之二，構(gòu)成了山東區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主體部分；“兩翼”，即北翼和南翼，北翼是指黃河三角洲及周邊，南翼是指魯南經(jīng)濟帶?！耙惑w”是全省的交通發(fā)達帶、主體產(chǎn)業(yè)帶、城市連綿帶、創(chuàng)新密集帶、前沿開放帶、資本聚 集帶和人才薈萃帶，構(gòu)成山東經(jīng)濟社會發(fā)展的主體。由黃河三角洲和魯南經(jīng) 濟帶構(gòu)成的南北“兩翼”，是支撐山東發(fā)展的資源之翼、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之翼、發(fā)展 腹地之翼和后發(fā)優(yōu)勢之翼?！耙惑w”和“兩翼”各具優(yōu)勢又存在有機聯(lián)系，在 發(fā)展要素、產(chǎn)業(yè)層次、功能定位等方面，形成一個相互依存、相互支撐、分 工協(xié)作、優(yōu)勢互補的有機整體。山東省“一體兩翼”發(fā)展構(gòu)想主體

28、南例圖cQnon400萬人口臥上城市200祗I萬人口城市100200萬人口埼市E20萬人口比不城眾| O 501007?人口城市“一體兩翼”發(fā)展構(gòu)想O 120*50萬人口城市山東半島城市群總體規(guī)劃（2006 2020年）的實施，將推動未來山東省經(jīng)濟發(fā)展，并引領(lǐng)山東省經(jīng)濟整體發(fā)展，半島城市群是山東經(jīng)濟“火車 頭”、是全國最具活力的地區(qū)之一，在全球服務(wù)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈中承擔重要角色。2、青州在區(qū)域城市體系中的作用與定位在山東省“一體兩翼”發(fā)展全局中，青州市的區(qū)位極具特殊性，從東到西, 從南至北，青州都處于中心位置，是全省區(qū)域經(jīng)濟布局的交匯點，是“一體” 的中心，“兩翼”的聯(lián)結(jié)點。在山東半島城市群規(guī)劃的基

29、礎(chǔ)上，為在“一體 兩翼”經(jīng)濟格局中扮演一個重要角色，青州市確立了“融入一體，聯(lián)結(jié)兩翼”的發(fā)展思路，立足得天獨厚的區(qū)位、交通、人文、資源等眾多優(yōu) 勢，對工業(yè)、城市和服務(wù)業(yè)進行了全方位提升，力爭在“一體兩翼”發(fā)展全 局中承載更多的功能。青州市在山東半島都市群中的重要位置為了突出“中心”地位，青州把城市建設(shè)作為第一推動力，確立了“一城四區(qū)六大基地”的城市布局，沿襲和擴展“白墻灰瓦、綠樹青石”的城市 風(fēng)貌，規(guī)劃建設(shè)總投資150億元，建設(shè)包括體育中心、會展中心、中央商務(wù) 區(qū)在內(nèi)的“六路一河四中心”等 30多個項目。通過市場化運作，先后引進城 建項目38個，改造“城中村” 13個，整合了六所職業(yè)學(xué)校，新建

30、 20多處高 檔小區(qū)。同時，對城市的居住、商貿(mào)、休閑、工業(yè)等功能區(qū)進行重新劃分。青州市大力發(fā)展工業(yè)企業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條。為更好地承擔半島都市群制造業(yè)轉(zhuǎn)移，積極做大做強機械制造這一優(yōu)勢行業(yè)。通過山工機械與美國卡特彼勒聯(lián)合，打造了自己的行業(yè)龍頭，逐步形成了包括潤光科技等的機械加工組團和100多家中小企業(yè)相互配套的機械加工行業(yè)集群，為制造業(yè)向青州轉(zhuǎn) 移創(chuàng)造了條件。立足豐富的礦產(chǎn)資源優(yōu)勢，引進了總投資30億元的中聯(lián)魯宏水泥以及新型建材、泰和礦業(yè)等一大批投資過億元的建材生產(chǎn)企業(yè)，努力打 造半島都市群的建筑材料基地。以發(fā)展精深加工為方向，推進弘潤石化與中 石油合作，建設(shè)金泉化工、振華化工等重點項目，拉長了石

31、油化工產(chǎn)業(yè)鏈條， 進一步確立自己在“一體兩翼”中的重要位置。為讓區(qū)位優(yōu)勢變成發(fā)展優(yōu)勢，讓城市融入“一體兩翼”，放大“中心” 作用，青州立足豐富的物流和旅游資源，把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在突出位置。一方 面，抓住即將修建的長（春）深（圳I）高速公路的契機，規(guī)劃現(xiàn)代物流中心，以 此對原鋼鐵市場、配貨物流中心進行全面整合。目前，新建的益都鋼材物流 園，引進了哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流等國內(nèi)外知名企業(yè)，與龍 口港聯(lián)手建立了保稅物流中心和天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺，進一步把青州 連接了大海，變成了鋼材“旱地碼頭”。同時，結(jié)合309國道青州段的拓寬改造，對沿路的農(nóng)機、摩托車、建材等原有市場進行了全面整合，并借

32、助花 博會，規(guī)范和拓展江北花卉交易中心，形成江北最大的花卉市場。這樣一個 入駐600多家物流企業(yè)和實體，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省，年物流量160萬噸的大型“物流城”基本形成。與此同時，青州不斷挖掘和豐富歷史文化和旅游資 源，強力推進旅游業(yè)發(fā)展。在提升原來旅游資源的基礎(chǔ)上，規(guī)劃運作了云駝 玲風(fēng)景區(qū)整合、龍興寺重建、十里古街開發(fā)等 60多項文化旅游項目，打造出 古城、佛壽文化、生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)觀光等“四大旅游片區(qū)”，使青州成為全省重要的旅游城市。借助上述因素，青州市對于周邊地區(qū)形成了一定的輻射能力，主要影響 范圍有南至臨朐、臨沂，東至昌樂、濰坊，北至壽光、東營、濱州，西至淄 博。尤其是作為國家衛(wèi)生城市、國家

33、園林城市和中國優(yōu)秀旅游城市，青州市 優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適的人居條件以及便利的交通吸引了周邊地區(qū)（淄博、 濰坊、東營、壽光、臨淄、廣饒等地）很多高素質(zhì)人群到青州市買房居住。小結(jié)：山東省“一體”帶動“兩翼”，“兩翼”支撐“一體”，全面推進與重 點突破相結(jié)合，合力撬動全省區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。青州，正積極融入到這一發(fā)展 全局，正在充分放大在“一體”中的經(jīng)濟社會發(fā)展承載功能，充分提升在“兩 翼”中的樞紐地位，青州市更富有吸引力和輻射功能。四、青州市城市經(jīng)濟發(fā)展研究1、青州GDP分析2002-2007年青州市GD情況分析25.0020.0015.0010.005.000.00GDP（億元一一同比增長（I（數(shù)據(jù)來

34、源：青州市政府工作報告濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）依據(jù)近6年統(tǒng)計數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們可以看出青州市 GDP增長穩(wěn)定， 并且始終保持著增長的趨勢，特別是近四年增長速度開始加速。未來五年青 州市經(jīng)濟將繼續(xù)保持高速發(fā)展的態(tài)勢，計劃到 2012年全市生產(chǎn)總值突破500 億元。根據(jù)目前GDP的增長趨勢，以及政府對未來的預(yù)期，幾年內(nèi)青州市GDP將保持較高的增長速度，這也是促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心之一。2、財政收入分析2003-2007年青州市地方財政收入情況分析1地方財政收 入（億元）（數(shù)據(jù)來源：青州市政府工作報告、濰坊年鑒）通過對2003-2007年青州市地方財政收入情況分析，青州市財政收入逐年以

35、25噓右的速度提升，這為房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了 經(jīng)濟基礎(chǔ)3、固定資產(chǎn)投資分析進入2007年，隨著青州市新一輪的城市規(guī)劃和青州在山東“一體兩翼”發(fā)展全局中的地位凸顯，青州市加大了城市投資的力度，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨 大變化。自2003年的五年來，青州市全社會規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 498億元， 年均增長32.9%。根據(jù)青州市政府工作目標，2008年將繼續(xù)加大固定資產(chǎn)投資，計劃完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資150億元。完成體育中心和會展中心二期、石坊路建 設(shè)、南陽河綜合整治一期、市民休閑娛樂中心、中央商務(wù)區(qū)一期、星級酒店 等工程。重點抓好青州路延伸，青墾路、濟青路拓寬改造，東環(huán)路提升，309

36、國道東高段綠化等工程，配合搞好長深高速公路青州段建設(shè)，打通范公亭路 至濰坊寶通街，延伸云門山路至文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。青州市房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)中的比重較小，僅占到6眩右，這與全國平均水平還存在很大差距，這在一定程度上說明在青州市全社會固定 資產(chǎn)投資的構(gòu)成中，城市基礎(chǔ)配套建設(shè)投資仍是主要構(gòu)成部分，青州市房地 產(chǎn)市場發(fā)展空間很大。隨著城市改造、市政建設(shè)的進行，土地供應(yīng)、居住需 求加大，將為青州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供內(nèi)在支撐，并且隨著城市功能日 益完善，青州市將越來越適合居住。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析“南有江蘇無錫，北有山東青州”，八十年代，青州市是江北第一財政收入過億元的縣，經(jīng)濟基礎(chǔ)牢靠。自2003年的五

37、年來，青州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了突破性進展，經(jīng)濟運行 質(zhì)量得到顯著改善?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，現(xiàn)已形成瓜菜、果品、花 卉、畜牧、優(yōu)質(zhì)糧五大支柱產(chǎn)業(yè)，是“中國花木之鄉(xiāng)”和全國“蜜桃之鄉(xiāng)” 。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不斷提高，連續(xù)成功舉辦花博會，又奪得2009年第七屆中國花卉博覽會舉辦權(quán)，確立了江北花卉貿(mào)易中心的地位。工業(yè)新增規(guī)模以上企業(yè)349家，實繳稅金過千萬元企業(yè)16家，機械加工、 石油化工、冶煉建材三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的比重 達到60% 2007年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入、 利稅、利潤分別是2002 年的6.8倍、7.9倍和13.4倍。服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，旅游總收入、市場交

38、易額年均分別增長23呀口 25%現(xiàn)代物流中心列入省“ 一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，一批物流項目開工建設(shè)。截 至2007年，二、三產(chǎn)業(yè)占全市生產(chǎn)總值的比重達到 88%比2002年提高6.8 個百分點。服務(wù)業(yè)從行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展情況看，傳統(tǒng)三產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，如交通運 輸和商業(yè)，比重稍有降低；而房地產(chǎn)開發(fā)、金融、旅游、信息、咨詢、社區(qū) 服務(wù)等新興行業(yè)發(fā)展迅速。特別是青州擁有優(yōu)美的自然旅游景觀資源和豐富 的人文景觀資源，在旅游經(jīng)濟的帶動下，服務(wù)業(yè)又有很大的發(fā)展?jié)摿?。第二產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟增長的主要力量，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，而加 快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地方財政收入和居民收入， 有著直接和顯著的作

39、用，從而擴大內(nèi)需。因而，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速 發(fā)展為整個城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。同時，第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的 增加，意味著青州市中小型企業(yè)的發(fā)展，隨著他們的經(jīng)濟實力和總體數(shù)量的 不斷提高，為青州市房地產(chǎn)市場提供了更廣泛類型的客戶群 。5、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)專題介紹5. 1現(xiàn)代物流優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢是青州做大現(xiàn)代物流業(yè)的前提條件。青州市地處 山東半島中部，膠濟鐵路中段，是山東省“一體兩翼”發(fā)展的交通樞紐，具 有發(fā)展物流業(yè)得天獨厚的區(qū)位與交通優(yōu)勢。2007年，物流業(yè)作為青州三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一， 越來越受到青州市的重視， 并成為加快推進服務(wù)業(yè)提升的重要發(fā)展途徑。規(guī)劃面積17.5平方公里的青州現(xiàn)代物流中

40、心項目，被列入山東省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，總投資20億元的港天保稅物流中心項目開工建設(shè)，益都鋼材物流園近期投入使用，哈韋 斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流落戶青州，天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺成 立。近年來，全市流通服務(wù)業(yè)得到長足發(fā)展，流通設(shè)施日趨完善，流通規(guī)模 得到擴大，流通結(jié)構(gòu)明顯改善，建設(shè)了一批規(guī)模較大、檔次較高的綜合型商 品大市場和功能較為完善的專業(yè)批發(fā)市場，全市有各類商品交易市場十余個， 其中山東大華機動車交易市場是江北最大的摩托車批發(fā)市場，農(nóng)機批發(fā)、副 食品批發(fā)、水產(chǎn)品干貨批發(fā)、譚坊瓜菜批發(fā) 等市場都形成了一定規(guī)模。各類 專業(yè)批發(fā)市場的蓬勃興起為物流業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。發(fā)展物流

41、業(yè)，提高青州市在山東省“一體兩翼”中的地位，放大了在“一 體”中的社會經(jīng)濟發(fā)展承載功能，提升了在“兩翼”中的聯(lián)結(jié)功能，同時也 成為青州經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長點 。5. 2旅游業(yè)青州市名勝薈萃，風(fēng)光秀麗，是著名的歷史文化名城。云門山、駝山、 玲瓏山、仰天山、偶園、范公亭、博物館等，以其優(yōu)美的自然風(fēng)光，眾多的 歷史人文景觀，吸引著成千上萬的中外游客。青州市將獨具特色的文化資源和得天獨厚的旅游資源有機結(jié)合，突出“古、青”特色，建設(shè)古州，充分挖掘整合青州歷史文化和民俗風(fēng)情， 以“古” 為底色，以改造提升為重點，整合古街、古寺、古庭院等古跡，做大“古城 文化”，全力打造“佛國壽山，古州福地”城市文

42、化品牌，規(guī)劃建設(shè)了“四 片、一園、十二館”?！八钠?，一是古城文化片區(qū)。以老城區(qū)為中心，以范公亭公園、偶園、 真教寺、清真寺等為主要景點，以燦爛的古州文化為主題，占地40平方公里； 二是佛壽文化片區(qū)。以城南云駝玲風(fēng)景區(qū)為中心，以甲子文化生態(tài)園、東夷 文化生態(tài)園、龍興寺等為主要景點，以文化體驗、修身養(yǎng)性為主題，占地60平方公里；三是山地森林生態(tài)休閑片區(qū)。以西南山區(qū)為中心，以仰天山、唐 賽兒寨、八喜谷為主要景點，以綠色生態(tài)、休閑度假為主題，占地600平方公里；四是彌河生態(tài)休閑旅游片區(qū)。沿城東彌河兩岸，以黃樓花卉博覽園、 農(nóng)家樂、白鷺洲、華東保育院和華東局指揮部為主要景點，占地260平方公里?！?一

43、園”就是以青州歷史文化為主線，充分保護和挖掘青州的遺址遺 存和民俗風(fēng)情，建設(shè)十一個不同朝代風(fēng)貌的，散落城區(qū)的，折射歷史的遺址 公園、花園小區(qū)、生態(tài)園區(qū)?！笆^”是依托各個朝代留下的遺址遺跡，深入挖掘青州的歷史遺存， 規(guī)劃建設(shè)9個博物館，加上城市規(guī)劃展覽館、科技館和新圖書館。已經(jīng)有龍 興寺修復(fù)、九龍澗景觀公園、東夷文化生態(tài)園、甲子文化生態(tài)園等重點旅游項目在建。2007年，青州市接待中外游客320萬人次，實現(xiàn)總收入15.8億元。青州 市的特有歷史文化、自然風(fēng)光、花卉產(chǎn)業(yè)等，已形成青州獨具特色的旅游資 源，旅游業(yè)已經(jīng)成為青州經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，旅游業(yè)的發(fā)展對城市地 產(chǎn)宣傳有著重要意義。5. 3

44、花卉苗木業(yè)青州是花木之鄉(xiāng)，素有“東方花都”、“仙客來之鄉(xiāng)”之稱，花卉產(chǎn)業(yè)是青州的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。從上世紀八十年代初開始，青州花卉開始進入產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。經(jīng)過二十年 快速發(fā)展，目前已經(jīng)形成了黃樓花卉博覽園、城區(qū)花卉種植觀賞區(qū)、王府街 道花卉種植區(qū)、王墳鎮(zhèn)花卉苗木區(qū)、云門山花卉種植區(qū)“一園四區(qū)”的生產(chǎn) 格局。全市建起了黃樓花卉集中種植基地、云門山大花蕙蘭基地、王府街道 蘭花基地、譚坊高檔綠化苗木基地、城區(qū)花卉盆景基地、王墳苗木樹樁基地、 東夏綠化苗木基地、邵莊果樹苗木基地八大基地。全市花卉苗木種植面積10萬畝，其中花卉面積5萬畝，品種1000多個，花卉生產(chǎn)專業(yè)戶15000多戶， 年生產(chǎn)各種花卉2.1億

45、多株（盆），銷售收入18億元。建成了 20萬平方米 花木交易市場和12.7萬平方米設(shè)施齊全的花卉交易大廳，在全國設(shè)立了160余處銷售點，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國20多個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)），是江北最大的花 卉生產(chǎn)、集散地?；ɑ墚a(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了旅游、服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已 成為青州農(nóng)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)?；ú?001年至2003年，先后舉辦了青州花卉交易會和第三屆山東省花卉博覽 會。2004年開始，持續(xù)舉辦中國（青州）花卉博覽交易會。歷屆花博會期間， 共有來自國內(nèi)外1.5萬余家企業(yè)與會參展，300多萬人次參觀交易，吸引了韓 國、日本、香港、臺灣等國家和地區(qū)的 100多家知名花木企業(yè)落戶青州，花 木交易

46、量年增30%以上?；ú恼匍_取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，“青 州花卉”品牌效應(yīng)越來越顯著，花博會被評為全省“社會文化活動知名品牌”， 被濰坊市政府列入“三大節(jié)會”之一，并入選 2005年中國節(jié)慶五十強?；ú?會搭建起青州花卉走向全國和世界的交流平臺。2007年，青州市又成功取得2009中國第七屆花卉博覽會承辦權(quán)，“七博 會”是全國最高級別花卉盛會，被譽為花卉世界“奧林匹克”，將明顯提高 青州市的城市品牌知名度。青州將以“七博會”為契機推出15條以上以花卉旅游為主題的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游線路，聚集更多的人氣和商機。同時，工業(yè)招商、 商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)也將隨著“七博會”聚集的人氣和商機而快速發(fā)展。萬平方

47、縈的倉內(nèi)花再展館忌障J5 AT矽屎團為辦好“七博會”，青州市開工建設(shè)一系列配套工程，國家、省、濰坊市和青州市的投入將在50億元以上，匯集巨大的人流、物流、信息流、資金 流，可以說一次花博會就能把整個城建帶動起來，極大地增強了城市的承載 功能和輻射能力?！捌卟钡恼匍_，對青州市花卉產(chǎn)業(yè)乃至社會各項事業(yè) 的發(fā)展產(chǎn)生推動作用，推向更高層次發(fā)展。6、居民收入與消費水平分析目前青州市人均GDF已高于2000美元，按照國際經(jīng)驗，人均GDP超過1000 美元，消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級，過去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需 品，居民消費結(jié)構(gòu)升級。從居民收入水平來看，2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11050

48、元，年均增長了 10%居民收入水平升級。2007年全市居民儲 蓄127.8億元，人均達1.4萬，消費潛力升級。居民收入構(gòu)成1 1工垮欣人經(jīng)営收丸財產(chǎn)性敕入轉(zhuǎn)眇怪役入12004-2007城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2004-2007年青州社會消費品零售總額情況總額（億元）青 州 市200 7年 居 民 收入水平增幅很大，近五年的社會消費品零售總額和人均可支配收入持續(xù)增長， 固定資產(chǎn)投資猛增，房地產(chǎn)市場需求潛力旺盛。7、居住水平分析通過調(diào)查，青州近年城市化進程速度較快，青州居民的居住水平有了較 大的改善，據(jù)統(tǒng)計2007年青州城鎮(zhèn)居民人均居住面積已超過 25平方米。超 過濰坊市“十一五”計劃中提出的“人均

49、建筑面積 23平方米”的標準。從住 宅指標看，青州今后房地產(chǎn)開發(fā)的重要概念就是品質(zhì)和性價比的提高。所以 下一步青州市的房地產(chǎn)開發(fā)，如果只建設(shè)簡單的房屋，會缺乏市場潛力；而 營造居住理念、引領(lǐng)居住潮流、追求舒適化、人性化的住宅將獨領(lǐng)風(fēng)騷。小結(jié)：通過宏觀經(jīng)濟分析可以發(fā)現(xiàn)，目前青州市良好的經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā) 展奠定了堅實的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動城市經(jīng)濟建設(shè)、改 善城市居住環(huán)境的同時，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強大的內(nèi)在支撐，城市規(guī) 劃及時地確定未來城市的發(fā)展方向， 為房地產(chǎn)的發(fā)展儲備了足夠的土地資源， 而人口的增長和居民收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來幾年青州市 的房地產(chǎn)迎來發(fā)展的

50、高峰期。通過目前青州市住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來 綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，別墅和高端住宅將成為亮點，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的 開發(fā)從宏觀方面來看已經(jīng)具備了比較完整的條件。第二部分青州市房產(chǎn)市場分析研究一、城市房地產(chǎn)發(fā)展進程青州市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展可以說是從 2005年后開始的。2005年之前， 青州雖然有一些房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房上市，但企事業(yè)單位的公房在這部分 商品房中仍占有一定的比例，購買商品房的消費者也主要以自住為主，可見 青州的商品房開發(fā)面積與市場需求基本吻合，達到了供需平衡。因此， 2005 年6月份國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對青州的房地產(chǎn)業(yè)影響甚小，沒有進入 門檻限制。2005年后，隨著一手

51、房市場中企事業(yè)單位的公房占有的比例越來越小，面向社會各階層的商品房銷售開始如火如荼的推向了市場。同時，青州的城 市化進程的加快，青州的大規(guī)模舊城改造，以及提出的建設(shè)現(xiàn)代化中級城市 的奮斗目標，更加加速了青州的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康的發(fā)展。據(jù)初步統(tǒng)計，目 前青州市區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的住宅小區(qū)有 20多處，2006年青州市僅市區(qū)房屋施工 總面積中，住宅用房的面積超過了 50萬平方米，比2005年增加了 20%以上。 而青州的房價卻不僅沒有下降反而呈現(xiàn)上升趨勢，截至2006年年底，青州城區(qū)的一手房平均房價已達 2000元/平方以上，比2005年年底增長20%以上。 這充分說明青州的經(jīng)濟增長，帶動了房地產(chǎn)市場繁榮

52、。2006年后，青州房地產(chǎn)市場全面放開，市場開發(fā)進一步活躍。一批全國知名房地產(chǎn)商開始進駐青州，盛世東方、九州名座、北城花園等新型住宅區(qū) 相繼開工建設(shè)。隨著眾多省內(nèi)外的開發(fā)商的進駐，新鮮、先進的理念對青州 房地產(chǎn)的發(fā)展開始產(chǎn)生影響。中都財富廣場在2007年吸引了青州人的眼球。中國華通集團對青州人來 說非常陌生，當他們高調(diào)進入青州的時候，更多的人是持懷疑態(tài)度。但是， 隨著中都財富廣場的日漸崛起，越來越多的青州人開始關(guān)注中都，關(guān)注這個 灌注著國際理念的中央商務(wù)區(qū)的成長。相比中都財富廣場，青都國際可以說 是靜悄悄地成長。該項目總建筑面積12萬平方米，由涉外五星級國際酒店、 國際花園、國際步行街組團而成

53、。可以預(yù)見的是，不遠的將來，青都國際將 成為南陽河畔一大景觀標志。與青都國際一步之遙，盛世東方自從2 0 0 7 年3月份通過拍賣獲得土地，時間相隔僅僅9個月，24棟、7 5 0戶、南 北兩個區(qū)的樓房已經(jīng)全部封頂。隨著青州現(xiàn)在的城市化進程的加快和交通環(huán)境的改善，青州面向的購房 者將不僅僅是青州，例如云門山花園的購房者中，淄博，東營的購房者眾多， 青州的住房環(huán)境和消費水平等吸引了這些外地的購房者。未來青州的房地產(chǎn) 市場還是非常樂觀，隨著市政府等方面招商引資力度的加大以及城鄉(xiāng)人民收 入的增加，青州2008年的房地產(chǎn)市場將會更加活躍。二、土地供應(yīng)分析2005-2007年土地供應(yīng)面積情況 土地面積（公

54、頃）目前，國家已形成較為完善的土地供應(yīng)政策體系，總的來說就是提高土 地資源的市場配置度，逐步縮小劃撥用地比例，擴大土地的有償使用范圍。 今后對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施 以及各類社會事業(yè)用地要逐漸實行有償使用，對于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂 和商品住宅，及供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者， 必須實行招標拍賣掛牌出讓。土地供應(yīng)須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，出讓價格不得 低于國家最低限價，青州市的工業(yè)用地最低價標準為144元/平方米。基準地價測算范圍內(nèi)，出讓價格不得低于基準地價的70%國土資源部門統(tǒng)計資料顯示：2005年青州市用于招拍掛出讓的土地為 255

55、畝，2006年為578畝，2007年為1037畝，合計1870畝。土地供應(yīng)來源分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。最嚴格的土地管理政 策決定了每年分配的新增用地指標非常少。2007年，分配給青州市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標只有200畝。國家實行節(jié)約集約用地原則，所以鼓勵充分挖 掘、利用存量建設(shè)用地。2007年，青州市結(jié)合礦山資源整合、治理，在邵莊 鎮(zhèn)峱山、杏木山區(qū)域治理廢棄礦山 2000多畝，進行儲備用于峱山經(jīng)濟發(fā)展區(qū) 工業(yè)項目區(qū)。因此，受用地指標限制，今后青州城區(qū)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有出 讓土地供應(yīng)量將大幅減少。在這種形勢下，只有勢力雄厚的開放商能夠獲得 稀缺的用地指標進行商業(yè)開發(fā)，項目將具有較

56、大的經(jīng)濟效益。通過近三年土地供應(yīng)情況來看，進入 2006年后，由于青州城市化進程加 快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，外地開發(fā)公司開始紛紛進駐青州，土地供應(yīng)量成倍增 加，2007年土地供應(yīng)量接近前三年之和，達到 69.18公頃。這也顯示著青州房產(chǎn)業(yè)將進入快速發(fā)展階段。三、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)管理部門統(tǒng)計資料顯示，近三年內(nèi)青州的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐年遞增趨勢：2005年完成投資3.2億元；2006年完成投資3.6億元；2007 年完成投資5.5億元。由此可以看出，2005年、2006年在國家新出臺的一系列調(diào)控措施作用下， 青州市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，投機、投資性購房減少，整個房地產(chǎn)市場 運行基本平穩(wěn)。進入

57、2007年以來，受整體市場的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)重新活躍， 房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)模增加，新開盤、開發(fā)數(shù)量增加，青州房地產(chǎn)市場空前 繁榮。市場形勢的驟然升溫，除宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長、居民購房需求旺盛的影 響外，政府舊城改造等政策起到了拉動作用。根據(jù)青州市經(jīng)濟發(fā)展狀況的綜 合分析，預(yù)計這一趨勢在未來的幾年內(nèi)將會持續(xù)。2006年到2007年，青州市房地產(chǎn)銷售各項指標也均有大幅度提高。* 上漲比率（%* 上漲比率（%2007年房地產(chǎn)銷售增長示意圖2006年2007 年一銷售面積（萬平方米）-預(yù)售面積（萬平方米）增幅（百分比）空置率（百分比）青州市商品房價格穩(wěn)步攀升:比分百價格漲幅0 IIIIIIk2001年2

58、002年2003年2004年2005年2006年2007年全市二手房市場情況見下表:年度成交戶數(shù)（戶）交易面積（川）交易額（萬元）2007.1.1-10.30114393734105922006.1.1-10.30175513341910541同比增長情況-34.87%-29.74%0.5%通過數(shù)據(jù)顯示，與2006年相比，2007年青州市的二手房成交量明顯下 降。主要是由于新開發(fā)的商品房投放市場，居民消費的重點轉(zhuǎn)向新房。雖然 成交量下降，但二手房價格總體上較之 2006年普遍呈現(xiàn)較大增長趨勢。目前青州市住房供應(yīng)的總量基本上與需求持平，市內(nèi)近幾年開發(fā)建設(shè)的 王府花園一期、天虹花園、云門山花園、陽

59、光花園、泰和苑、天山花園、南 燕都、同濟花園、香閣麗榭小區(qū)、翡翠園、寶鼎家園、華裕小區(qū)二期、南洋 花園等項目，要么銷售完畢，要么進入尾盤，開發(fā)商手里現(xiàn)房從總量來看并 不多。以上情況說明了目前青州市房屋交易市場的穩(wěn)健發(fā)展。2007年隨著九州名座、四海馨城、中都財富廣場、青都國際城等項目相繼開工以及其他尾盤繼續(xù)銷售，商品房市場從表面看上去供應(yīng)量較大，但由 于2006年度對住宅小項目的嚴控，會使供應(yīng)總量抵消一部分。同時這些項目 預(yù)售總量雖然較大，但不會在一個年度內(nèi)同時投入市場，因此供應(yīng)總量即使 增加也不會超過往年很多。同時，由2007年度的商品房銷售量來看，比2006 年度有大幅度提高，這表明青州市

60、的商品房具有相當購買力，2008年以及今后幾年還是很有潛力的。青州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)健，并且逐漸加快發(fā)展速度，銷售風(fēng)險較小。四、青州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀1、物業(yè)類型與開發(fā)水平目前青州市面上的房地產(chǎn)開發(fā)項目以住宅為主，商業(yè)及寫字樓的開發(fā)僅 有“中都財富廣場”項目，在數(shù)量的供應(yīng)上還遠遠不夠，明顯存在著需大于 供的局面。青州市已經(jīng)建設(shè)的高檔別墅小區(qū)，數(shù)量很少，開盤后基本銷售一 空。可以認為中都財富廣場直接證明了綜合性商業(yè)地產(chǎn)的潛力。2、客戶構(gòu)成與分布在住房方面，110-140平方米左右的戶型是最受青睞的戶型， 購房客戶主 要是收入較為穩(wěn)定的機關(guān)事業(yè)單位、醫(yī)院、供電、銀行等工作人員以及收入 較高的個體工商業(yè)