合肥市名山金谷住宅小區(qū)相關(guān)建議

1、關(guān)于名山金谷住宅小區(qū)相關(guān)建議 首先感謝貴公司對(duì)我司的信任，應(yīng)邀后，我司立即組成“名山金谷“專案策劃小組展開工作。通過我司的實(shí)地考察地塊及周邊市場環(huán)境后，通過詳細(xì)的市場分析，結(jié)合我司的操作商住物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提供以下相關(guān)建議僅供參考。一、項(xiàng)目所在區(qū)域與物業(yè)調(diào)查名山金谷項(xiàng)目位于合肥市廬陽北區(qū)，距蒙城北路僅有200多米，南與海棠花園為鄰，北臨固鎮(zhèn)路與建設(shè)中的荷塘月色小區(qū)、廬陽中學(xué)及正待動(dòng)工的城隍廟批發(fā)市場倚路相連，西瀕穎上路與元一濱水城隔路相望。該項(xiàng)目距合肥市中心僅為5分鐘車程，有4、22、13、15、46、106、113、159路等13條公交線路在此穿行，交通十分便捷。但生活配套設(shè)施差不多建立，正在

2、逐步完善，目前已有醫(yī)院、酒店、大型浴場、賓館、銀行，附近有海棠小學(xué)、36中學(xué)、壽春中學(xué)、合肥商校等。該項(xiàng)目周邊小區(qū)眾多，半徑1000米之內(nèi)有海棠花園、都市清華等較為成熟的社區(qū)，也有近一兩年才開盤的荷塘月色、祥源國際、金都華庭、元一濱水城、東煌公寓、新華文景苑等。由于該區(qū)位距市區(qū)較近，又是合肥市的北大門，通過近五年的開發(fā)建設(shè)，已成為房地產(chǎn)開發(fā)的成熟地塊，其價(jià)格增長幅度較為顯著，成為北區(qū)房地產(chǎn)板塊的績優(yōu)股，被眾多有實(shí)力的開發(fā)商看好，規(guī)模越做越大，銷價(jià)也在看漲，從三年前銷價(jià)僅有2000元/M2多元、建筑面積為25萬M2的海棠花園，到現(xiàn)在規(guī)劃面積達(dá)117萬M2平均銷價(jià)已達(dá)3200元/M2多的祥源國城。

3、因此，由于開發(fā)商利益的驅(qū)使，也使得該區(qū)域各樓盤的競爭空前激烈。由于近年來該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的迅速進(jìn)展，人口大量增加，而歷史遺留的配套設(shè)施不健全的矛盾如雨后的竹筍兀顯出來，方圓500米內(nèi)沒有大型集貿(mào)市場和規(guī)模較大的購物中心，使得在此生活的消費(fèi)者感到十分不便。而集集貿(mào)市場與大型超市為一體的商住樓“名山金谷”的出現(xiàn)，將會(huì)給周邊的消費(fèi)者帶來較大的實(shí)惠和便利，同時(shí)，也會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的阻礙力，使名山金谷成為該地段一個(gè)最有商業(yè)價(jià)值的樓盤。二、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)通過對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查，我司認(rèn)為名山金谷有許多優(yōu)勢(shì)，如便利的交通，方便的生活，距市里較近，周邊教育配套完善等等，但與周邊樓盤相比，該項(xiàng)目有兩大

4、優(yōu)勢(shì)，第一、是項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠“鬧中取靜”，雖身處繁華鬧市，但又藏于幽靜之處，是居住的好場所，第二、是項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，“商住兩用、農(nóng)超結(jié)合”。但其最大的亮點(diǎn)是“農(nóng)+超”，最大的賣點(diǎn)也是“農(nóng)+超”。這是該項(xiàng)目唯一的“人無我有”的地點(diǎn)，最能吸引消費(fèi)者的眼球，是項(xiàng)目與眾不同的優(yōu)勢(shì)所在。2、項(xiàng)目的劣勢(shì) 項(xiàng)目占地面積較小，又被周邊的大盤所包圍，不成規(guī)模，園林景觀與小區(qū)綜合配套不能與大盤相匹敵；加之，“農(nóng)+超”的模式，雖方便了消費(fèi)者，但在原本靜態(tài)的環(huán)境中，平添了幾分吵鬧與雜亂，由此阻礙了小區(qū)的檔次；小區(qū)建筑容積率較高，綠化、日照等與其他小區(qū)比，要稍遜一籌。這種先天性的劣勢(shì)是顯而易見的，也是不易彌補(bǔ)的。

5、三、項(xiàng)目定位建議1. 市場的分析與比較依照上面對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)的分析，結(jié)合對(duì)區(qū)域市場競爭樓盤的調(diào)查，我司認(rèn)為名山金谷項(xiàng)目有以下幾點(diǎn)不利因素，一是上市時(shí)機(jī)不行：從6 月份開始，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了六條新政，特規(guī)定在買房后五年才能上市，這對(duì)投資消費(fèi)者是一大重創(chuàng)，同時(shí)使項(xiàng)目失去了部分目標(biāo)客戶，而貸款比例的上調(diào)，又使部分有消費(fèi)欲望的客戶呈持幣觀望之勢(shì)。二是周邊“有形之手”的打壓：由于項(xiàng)目是期房，開盤之時(shí)，消費(fèi)者僅是通過圖紙和模型來抽象地認(rèn)識(shí)，而周邊樓盤一期已竣工，小區(qū)景觀、外立面和物業(yè)治理等諸多方面已展示出來，給人以眼見為實(shí)的感受，這一只只有形的“手”容易讓消費(fèi)者心動(dòng)，而紙上談兵的名山金谷項(xiàng)目易受冷遇。三

6、是競爭處于弱勢(shì)，周邊大差不多上幾十萬M2樓盤，開發(fā)商本身具有一定的實(shí)力，加上，項(xiàng)目已開盤一、兩年，投資成本已在逐步回籠，而名山金谷項(xiàng)目才剛開始上市，其競爭全然不在一條起跑線上。2、產(chǎn)品定位建議鑒于這些不介因素，我司認(rèn)為，盡可能幸免與其正面相爭， 應(yīng)用“背靠大樹好乘涼”的做法，借船出海，順勢(shì)而為，這才是上策。建議在產(chǎn)品定位上，采取差異化的定位模式，比周邊樓盤稍低一些，以金字塔型的中間和中下層面的消費(fèi)者為主的中低檔樓盤，讓周邊樓盤成為名山金谷消費(fèi)者的看房車和宣傳點(diǎn)。3、目標(biāo)客戶定位1）政府機(jī)關(guān)年輕公務(wù)員、軍人、銀行職員；2）外地來肥進(jìn)展的私營業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營戶； 3）第一次置業(yè)者、工薪階層和來肥的打

7、工者； 4）看好該產(chǎn)品有增值空間的投資人。 5）其他消費(fèi)群體。四、產(chǎn)品價(jià)格建議依照產(chǎn)品的定位，我司認(rèn)為名山金谷的均價(jià)應(yīng)綜合周邊類比樓盤的價(jià)格的平均數(shù)，每平方米下浮200元左右為宜。我司在對(duì)荷塘月色、祥源國際城的價(jià)格進(jìn)行綜合比較和分析，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行前瞻性評(píng)估后，建議該項(xiàng)目的價(jià)格為：1、住宅均價(jià)在3200元/平方米，價(jià)格幅度操縱在30003500元/平方米；2、商鋪均價(jià)在5500元/平方米，價(jià)格范圍在50007500元/平方米。注：本建議價(jià)格未包括一樓中心區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場攤位和二樓商業(yè)鋪面。五、小區(qū)的交通組織1、交通要人車分流小區(qū)占地面積18548m2，總建面積達(dá)到62255.9m2，商場面積占有

8、10494平方米，建成后將成為廬陽北區(qū)住宅商業(yè)中心。住戶達(dá)460戶，空間相對(duì)較為擁擠，人來人往的購物人群及送貨車輛加上小區(qū)內(nèi)業(yè)主的私家車頻繁的進(jìn)出行駛，使之小區(qū)周邊及小區(qū)內(nèi)的交通負(fù)荷加大，要想成為具有高品質(zhì)、高品位的住宅小區(qū)，安全與有序是特不重要的，因此，我司建議小區(qū)內(nèi)外交通盡可能的做到人車分流，要配備人行進(jìn)出口和車輛進(jìn)出口，幸免造成交通堵塞和安全事故。在這方面園一的小樓盤做的相對(duì)較好（如園一時(shí)代花園、元一美邦國際小區(qū)），能夠借鑒。2、小區(qū)“P”型車行道入口要拓寬小區(qū)內(nèi)的車行道為單向設(shè)計(jì)較為合理，但整個(gè)車行道寬都為5米，我司認(rèn)為不妥。因?yàn)?，在小區(qū)車“P”行車道的入口處到“P”形結(jié)點(diǎn)上都有可能會(huì)

9、遇到兩車交匯的情況,而5米的路幅相對(duì)較窄，不但給兩車交匯帶來了不便，也易引發(fā)交通事故，建議從車行入口處到“P”形交匯點(diǎn)處改為路幅達(dá)6米以上的寬度，至里面單行道時(shí)再改為5米。六、小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)1、建議將南面住宅組團(tuán)設(shè)計(jì)為地下停車場由于名山金谷為商住兩用住宅，且一、二層為農(nóng)貿(mào)市場+超市，對(duì)周邊小區(qū)有較強(qiáng)的輻射力，其商業(yè)價(jià)值與增值空間是顯而易見的。正因如此，在小區(qū)建成后，周邊的消費(fèi)者將云集那個(gè)地點(diǎn)購物，再加上，小區(qū)住戶和做生意的商家，按現(xiàn)有設(shè)計(jì)的理論上的地下二層停車位將無法滿足需要。 “停車難”的矛盾將會(huì)暴露出來。為了減緩“停車難”的壓力，同時(shí)，增加小區(qū)看得見的賣點(diǎn)，建議將南面高層住宅組團(tuán)的付一層

10、設(shè)置為停車場，以滿足小區(qū)住戶、商家和來購物的消費(fèi)者停車需要。2、增設(shè)地下冷庫項(xiàng)目的商場面積較大，特不是上萬平米的農(nóng)貿(mào)超市，經(jīng)營家禽、家畜、海鮮產(chǎn)品和干貨等，需要有一個(gè)冷庫為其產(chǎn)品保鮮和貯藏。因此，建議在地下付一層增設(shè)地下冷庫，為商家提供功能性的配套，為農(nóng)貿(mào)市場的招商增加賣點(diǎn)。七、戶型配比 前幾年房地產(chǎn)開發(fā)向大戶型方向進(jìn)展大概越大越好，導(dǎo)致市場大戶型過剩，造成產(chǎn)品積壓，而想要購房的工薪階層和打工簇卻因總價(jià)過高只能望房興嘆，而目前新近開發(fā)的樓盤如國際城（位于馬鞍山路）和溫沙杰作（位于勝利路與鳳陽路交口）推出的小戶型已成為市場上消費(fèi)者的搶手貨。然而，國家新近出臺(tái)的房地產(chǎn)新政要求，新開發(fā)的樓盤90平米

11、以下的小戶型要達(dá)到70%，這一硬性規(guī)定，將導(dǎo)致幾年后的大戶型呈走俏之勢(shì)。我司認(rèn)為名山金谷120平米的大戶型在小區(qū)的戶型比里僅占20%，能夠保留，但8090平米的戶型比僅有17%，實(shí)在是太小，建議增加這部分戶型的比例，將其調(diào)至50%以上為宜，如此便于將產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格定位與目標(biāo)客戶三者溶為一體，有利于促進(jìn)銷售。具體戶型比例建議： 1. 二室二廳一衛(wèi) 8090平方米左右 比： 50 2. 三室二廳一衛(wèi) 91110平方米左右 比： 30 3. 三室二廳一（二）衛(wèi) 111120 平方米 比： 14 4. 三（四）室二廳一（二）衛(wèi) 121140平方米 比：6八、戶型建議微調(diào)部分文字講明 1）A、A1由于電

12、梯的位置擺放嚴(yán)峻制約了戶型合理的分割布局，使其朝南方向擁擠和不合理，建議電梯方向和消防樓梯側(cè)移，使其增加可利用空間，戶型可改成一大一小。 2）B、B1縮小朝南方向主臥房的進(jìn)深，增大客廳面積，使人們居家生活時(shí)有個(gè)寬敞明亮的起居室，建議將衛(wèi)生間和廚房調(diào)換，要緊緣故不合理，翻開圖集或日常生活中沒有餐廳正對(duì)著衛(wèi)生間，如此違反人們的生活適應(yīng)。 3）C、C1 建議將主臥房進(jìn)入衛(wèi)生間的墻體封上，在主臥房與客廳沙發(fā)邊開設(shè)進(jìn)入主臥房門，在主臥房與衛(wèi)生間之間開設(shè)推拉門，并在拆除墻體上做一個(gè)落地衣帽柜，將原先設(shè)計(jì)的餐廳移到被拆除墻體的位置已增加原先被白費(fèi)的門廳面積，使其具有更好的功能性，將衛(wèi)生間與廚房調(diào)換的緣故同C

13、、C1。按國家強(qiáng)制性規(guī)定電梯井隔墻不同意設(shè)立臥房建議改做書房使用。 4）D、D1 將連接餐廳與主臥房衛(wèi)生間的墻面和衣柜拆除，將原衛(wèi)生間進(jìn)入主臥墻面封上，在主臥房邊開門進(jìn)入主臥房，在主臥房衣帽柜處開設(shè)推拉門，使其增加餐廳的使用面積，如廚房與衛(wèi)生間尺寸合適建議調(diào)換。 5）E 設(shè)計(jì)中將四間臥房門對(duì)開，造成沒有隱蔽性，正對(duì)客廳大門的墻體安置壁柜門，不宜購房者在墻面進(jìn)行裝飾及擺放家具建議開門方向朝北為宜。E1建議廚房橫放設(shè)計(jì)使其不規(guī)則又白費(fèi)的客廳變?yōu)槔硐氲牟蛷d 6）F、F1、F2 由于F1、F2走廊客廳面積白費(fèi)過大，F(xiàn)1餐廳進(jìn)深太淺，使其沒有更好的微調(diào)方案，我司建議重新調(diào)換個(gè)設(shè)計(jì)思路能否改為一大兩小戶型

14、。 7）G、G1 電梯廳白費(fèi)過大，可否將消防樓梯內(nèi)移，增加朝東G戶型的面積，將餐廳移至陽臺(tái)和原消防走廊處，G1北戶型建議增加主臥與朝北臥房的戶型面積得已提高其銷售度，另一種方案G、G1戶型將朝北廚房處生活陽臺(tái)拆除，廚房橫放，以便于增加客廳與餐廳的面積。九、商鋪及農(nóng)貿(mào)超市的建議1、縮短門面進(jìn)深，提高其商業(yè)價(jià)值名山金谷最熱銷和最具有商業(yè)價(jià)值的是在最聚積人氣的農(nóng)貿(mào)市場支撐下的商業(yè)門面，但商業(yè)門面講究的又是門臉寬、進(jìn)深短、空間高。而目前設(shè)計(jì)的門面的面寬與進(jìn)深比例不協(xié)調(diào)（進(jìn)深是面寬的34倍），建議將原商鋪1214米的進(jìn)深，改成8米左右的短進(jìn)深。這一方面提升了商鋪本身的品質(zhì)和檔次，讓消費(fèi)者感到實(shí)惠，從而能

15、夠促進(jìn)銷售，另一方面能借助市場的人氣指數(shù)，增加消費(fèi)者對(duì)商鋪以后的信心，提升商鋪的銷售單價(jià)，以鶴立的姿態(tài)阻礙買住宅的消費(fèi)者，使之對(duì)樓盤有品質(zhì)高貴價(jià)格不貴的感受覺，從而達(dá)到一石雙鳥的目的。2、內(nèi)置商鋪退后，擴(kuò)大菜場面積據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，在名山金谷周邊方圓5001000米內(nèi)范圍內(nèi)的居民住戶最少有5、6萬人之眾，農(nóng)貿(mào)市場如想形成較強(qiáng)的輻射力，使之成為該板塊上副中心，就必須要有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而增加農(nóng)貿(mào)市場面積，擴(kuò)大農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營范圍和品種，將有利于該市場的成活和繁榮。因此，我司依照考查不同地區(qū)的集貿(mào)市場和自身實(shí)操農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)驗(yàn)，建議將現(xiàn)有設(shè)計(jì)中的內(nèi)置商鋪退至與門面房背靠背的位置，擴(kuò)大其面積，增加其攤位數(shù)量。3

16、、對(duì)農(nóng)貿(mào)市場攤位的兩種建議采納回字型攤位，長期出租原規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案，一層采納回字型農(nóng)貿(mào)市場以租賃形式推出。這種方式的其好的一面，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，便于操作，租賃靈活，有利于客戶臨時(shí)性的經(jīng)營，通過510年的市場培育，攤位增值，能使開發(fā)商長期享受攤位帶來的經(jīng)濟(jì)效益。但不利因素是開發(fā)商的這部分的房產(chǎn)不能快速變線，造成資金臨時(shí)沉淀，給沒有實(shí)力的小開發(fā)商帶來較大的資金壓力，不利于企業(yè)的滾動(dòng)進(jìn)展。分割成背靠背商鋪，有利于出售將原設(shè)計(jì)的回字型攤位改成一間間北靠背的商鋪（這種做法在香港、國外較為流行），五個(gè)一組團(tuán)，全部用玻璃隔開，形成全封閉的通透空間。這種商鋪可申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)，能夠一間一間銷售，使開發(fā)商能夠快速回

17、籠資金。但缺陷也是顯而易見的，如檔次較高，與現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場對(duì)比反差較大，一方面購買者不易同意，一方面也易給來那個(gè)地點(diǎn)買菜的消費(fèi)者造成檔次高即菜價(jià)高的錯(cuò)覺，使市場形成不了人氣。十、銷售代理方式 1. 全程介入，代理銷售 房地產(chǎn)的開發(fā)和營銷是一個(gè)較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到包括市場的定位、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工治理、價(jià)格體系的制定、入市時(shí)機(jī)的把握、營銷策略和手段的運(yùn)用、賣點(diǎn)的整合與廣告促銷、物業(yè)治理等諸多環(huán)節(jié)和方面，假如考慮不周就會(huì)直接阻礙到樓盤的銷量和價(jià)格的提升，造成產(chǎn)品的積壓和資金的沉淀。因此，建議從名山金谷的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始我司就能夠全程介入，以便對(duì)該項(xiàng)目有一個(gè)深入而全面的了解和把握，并從市場推廣和

18、產(chǎn)品營銷的角度對(duì)該項(xiàng)目提出相關(guān)建議，為開發(fā)商的決策提供強(qiáng)有力的佐證。 2. 代理傭金與獎(jiǎng)勵(lì)傭金分配由于地段的優(yōu)勢(shì)，名山金谷作為政府配套項(xiàng)目的農(nóng)貿(mào)超市及住宅，起著巨大的社會(huì)效應(yīng)。為搞好名山金谷的銷售，依照市場行情和我司過去所代理樓盤銷售的經(jīng)驗(yàn)，我們以為名山金谷的銷售代理傭金以銷售總價(jià)款的1.6較為合理。名山金谷從開發(fā)至銷售還有一段時(shí)刻，為制定出更為科學(xué)、合理的銷售價(jià)格，在合同簽訂后，我們將再一次對(duì)周邊樓盤充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，并結(jié)合名山金谷的成本核算、利潤指標(biāo)等進(jìn)行綜合分析與計(jì)算，制定出切實(shí)可行的平均價(jià)格，并報(bào)開發(fā)商同意后實(shí)施，為激勵(lì)代理公司以高品質(zhì)、高效率、高速度的銷售表現(xiàn)，為開發(fā)商制造更多的利潤

19、，建議在銷售時(shí)，如銷售價(jià)超出雙方認(rèn)可的“目標(biāo)平均銷售價(jià)格”的部分，則以30作為獎(jiǎng)勵(lì)傭金支付予我司。 3. 銷售目標(biāo) 去年6月，為抑制房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)，中央出臺(tái)的一系列的相關(guān)政策，使合肥的房地產(chǎn)市場在去年下半年大受阻礙，造成銷售趨緩，價(jià)格滯升，房屋積壓（特不是高層）。而今年6月1日國家再一次頒布房地產(chǎn)新政，加大了對(duì)投資者的打擊力度，現(xiàn)現(xiàn)在市場既要消化去年的房屋，又要接納新的樓盤面市，競爭將會(huì)變的越來越激烈。如祥源上城國際總建筑面積達(dá)114萬平方米，設(shè)計(jì)規(guī)劃建筑高層及多層住宅，整個(gè)小區(qū)建成后將近6000戶人家，約2萬人口的超大生活小區(qū)，距該小區(qū)北側(cè)二環(huán)路上，金都華庭小區(qū)總建筑面積為50萬平方米，再

20、最直接面臨挑戰(zhàn)的菏塘月色總建筑面積約13萬平方米，銷售業(yè)績較為突出的是多層住宅，而現(xiàn)有存量住宅為高層約139套，這些大型樓盤推出大大增加該區(qū)域其它樓盤的總體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、銷售成本和銷售難度。面對(duì)周邊樓盤激烈的競爭，我們以突出商住兩用便捷生活為賣點(diǎn)以“短、平、快”的方式，取得更多的贏利空間。為此，我們對(duì)名山金谷設(shè)定了差不多的銷售目標(biāo)：1）高層銷售目標(biāo)：752）商鋪銷售目標(biāo)：85（未包括一樓中心區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場和二樓商場） 4. 銷售時(shí)刻 正式銷售時(shí)刻從名山風(fēng)金谷取得預(yù)售許可證之日起計(jì)，利用兩年時(shí)刻完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，但這要依照市場情況和工程進(jìn)度，廣告推廣的力度等，對(duì)銷售節(jié)奏進(jìn)行適度調(diào)控，盡可能提早完成。在此基礎(chǔ)上，力爭在銷售期內(nèi)通過一系列