物業(yè)管理法規(guī)大講壇(一)

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word物業(yè)管理法規(guī)(fgu)大講壇二物業(yè)管理具體行政行為(xngwi)及其效力一、物業(yè)管理具體行政(xngzhng)行為的概念和分類行政作為(zuwi)國家的根本(gnbn)職能之一，是依法對(duì)國家事務(wù)實(shí)行的一種組織的管理活動(dòng)。對(duì)行政行為概念有多種解釋，廣義的解釋是指擁有行政職權(quán)的組織或個(gè)人所實(shí)施的所有的公法行為，這一解釋將行政機(jī)關(guān)實(shí)施的民事行為和國家公職人員的個(gè)人行為排除在行政行為之外；較廣義的解釋是從按行政訴訟法可以起訴的行政行為角度作出的解釋，即中國最高人民法院修改行政訴訟法的?貫徹意見?中作出

2、的可訴性行政行為概念解釋：行政行為是具有行政管理 職權(quán)的行政機(jī)關(guān)、法律法規(guī)授權(quán)的組織及其工作人員，在行使行政管理職權(quán)過程中所實(shí)施的所有的具體行為。這個(gè)定義在廣義行政行為根底上又排除了抽象的行政行為，但仍包括事實(shí) 行為(對(duì)行政相對(duì)人不具有法律拘束力的行為，如工作檢查行為、事故調(diào)查行為等)、雙方行為(如行政合同行為)。本節(jié)采用較廣義的行政行為概念，因此將物業(yè)管理具體行政行為概念定義為：物業(yè)管理具體行政行為是指具有管理物業(yè)管理活動(dòng)的行政職權(quán)的行政機(jī)關(guān)，法律法規(guī)授權(quán)的組織及其工作人員，在針對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)行使行政管理職權(quán)過程中所實(shí)施的所有的具體行為。具體行政行為是相對(duì)抽象行政行為而言的。抽象行政行為是指

3、針對(duì)不確定的多數(shù)人(一般人)制定和發(fā)布的、可反復(fù)適用且不能直接進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行過程的行政管理標(biāo)準(zhǔn)性文件的行政行為，具有普及(普遍)性和后及性。所謂普及性指該抽象行為是針對(duì)從事標(biāo)準(zhǔn)所列活動(dòng)的所有的人，具有普遍約束力；后及性指該抽象行為一般沒有前溯力，只對(duì)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后發(fā)生的情況生效。具體行政行為是指依據(jù)行政管理法規(guī)，針對(duì)特定對(duì)象行使行政管理職權(quán)，規(guī)定和采取一定的行政處理手段或行政措施的行政行為，具有具體性和前溯性的特點(diǎn)。所謂具體性指該行為必須指向特定的事項(xiàng)或行政相對(duì)人，前溯性指該行政行為對(duì)已經(jīng)發(fā)生的情況有效。例如，對(duì)違反物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的行為作出行政處分決定書這一具體行政行為，處分的對(duì)象必定是某

4、個(gè)具體的違規(guī)者，而該項(xiàng)處分又必定是溯及處分決定書作出以前已經(jīng)發(fā)生的未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)或者所管理物業(yè)與所持資質(zhì)證書等級(jí)不相符的違規(guī)行為。物業(yè)管理具體行政行為按受法律拘束程度不同可分為羈束裁量的行政行為和自由裁量的行政行為兩類。羈束裁量的行政行為指行政主體必須嚴(yán)格按照有關(guān)行政管理法規(guī)中明確具體的可操作性強(qiáng)的規(guī)定作出相應(yīng)的具體行政行為，假設(shè)違反羈束裁量規(guī)定的那么構(gòu)成違法行政行為。例如，?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?第55條關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位違反該條例有關(guān)規(guī)定的，可按應(yīng)交款項(xiàng)逾期的時(shí)間處以每日3的罰款之規(guī)定，即屬羈束裁量，行政主體只能按每日3的額度罰款。自由裁量的行政行為指行政

5、管理法規(guī)雖有規(guī)定，但只規(guī)定一定幅度或可采取多種措施，在具體執(zhí)行時(shí)，行政主體可以有一定的選擇，根據(jù)實(shí)際情況相對(duì)自由地作出自主決定。這里有三種情況：一是法規(guī)規(guī)定了具體明確的幅度，允許行政主體按所遇實(shí)際情況擇定。例如?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?第56條規(guī)定的對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為1000元以上30000元以下，?重慶市物業(yè)管理方法?第35條規(guī)定的對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為1000元以上10000元以下。具體罰1001元或1999元或2900元等全由處分機(jī)關(guān)自主決定。二是法規(guī)的規(guī)定比擬籠統(tǒng)，幅度較寬，由執(zhí)法的行政主體根據(jù)具體情況裁量決定。例如?江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理方法?第40條規(guī)

6、定：“物業(yè)管理企業(yè)違反本方法，對(duì)住宅區(qū)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000 元以下罰款。按該條規(guī)定，行政主體可以在是給予警告還是給予罰款二者間擇定，假設(shè)處以罰款，在5000元以內(nèi)，是法定界限，具體罰10元或4900元等全由行政主體自主裁量決定。三是法規(guī)規(guī)定“參照?qǐng)?zhí)行或“參照規(guī)定，留給行政執(zhí)法者的自由裁量權(quán)就更大了。行政主 體所作出的具體行政行為，屬于自由裁量中過重或畸輕或顯失公正的，那么只是是否適當(dāng)?shù)膯栴}，“不當(dāng)和“違法兩者在性質(zhì)上有區(qū)別，因而在糾正或補(bǔ)救、賠償

7、時(shí)做法也不相同。如果自由裁量超越法定范圍，也就成了違法問題。物業(yè)管理具體行政行為按是否直接產(chǎn)生行政法律效果分為法效行政行為、準(zhǔn)行政行為和事實(shí)行為。法效行政行為指能直接發(fā)生法律效果的行政行為。如命令某位違章對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占的業(yè)主限期改正、恢復(fù)原狀的具體行政行為，對(duì)該業(yè)主直接產(chǎn)生法律約束效力。準(zhǔn)行政行為是指行政主體所作出的行為本身并不直接發(fā)生法律的效力和后果，但對(duì)能直接產(chǎn)生法律效果的行政行為有直接影響的行為。行政法上的準(zhǔn)許行政行為通常包括行政主體作出的通告行為(如通知業(yè)主們出席第一次業(yè)主大會(huì)的具體日期、地點(diǎn)的告知行為)、受理行為(如對(duì)業(yè)主投

8、訴的受理、對(duì)物業(yè)管 理公司申領(lǐng)資質(zhì)證書的申請(qǐng)之受理)、確認(rèn)行為(包括原有權(quán)屬確實(shí)認(rèn)和含有定性處理內(nèi)容的責(zé)任事故確實(shí)認(rèn)兩類行為)、證明行為(包括公證行為、鑒證行為和一般的證明行為，國家行 政機(jī)關(guān)作出的證明具有一種公定力，有的證明還是取得某項(xiàng)法定權(quán)利的資格或前提條件)四種行為。事實(shí)行為指不以形成、變更或終止法律關(guān)系為目的，不對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生法律 上的拘束力的行為。例如調(diào)查行為、具有建議性或推薦性而非行政命令式的行政指導(dǎo)行為、對(duì)行政相對(duì)人的咨詢答復(fù)行為等。從行政訴訟法學(xué)角度看，可訴性行政行為是擁有行政管理職權(quán)的行政主體在對(duì)社會(huì)實(shí)施管理的過程中行使其行政管理職權(quán)，并對(duì)行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)發(fā)生實(shí)際利

9、害影響，具有司法審查可能性和必要性的行為。因此，除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外，法效行政行為和對(duì)行政相對(duì)人權(quán)利義務(wù)發(fā)生實(shí)際利害影響的準(zhǔn)行政行為都是可訴的。事實(shí)行為并非都不影響行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)，比方執(zhí)法人員在調(diào)查過程中無意碰壞了業(yè)主的電視機(jī)這個(gè)事實(shí)行為損害了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。中國最高人民法院在進(jìn)行審判方式改革時(shí)明確提出了增加不同于維持判決、撤銷判決確實(shí)認(rèn)判決，從而將事實(shí)行為也直接納入行政訴訟范圍，對(duì)于事實(shí)行為只能通過確認(rèn)判決來確認(rèn)這個(gè)行為是合法還是違法，進(jìn)而解決行政賠償與不賠償問題。物業(yè)管理具體行政行為還可以劃分出依職權(quán)的行政行為與依請(qǐng)求的行政行為、要式的行政行為與不要式的行政行為、獨(dú)立的行政行為與

10、補(bǔ)充的行政行為、受領(lǐng)的行政行為與不需受領(lǐng)的行政行為等其他類型。二、物業(yè)管理的行政措施、行政處分和行政強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)管理的行政措施，指國家各級(jí)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的行政管理機(jī)關(guān)，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)行使法定行政管理職權(quán)，針對(duì)特定對(duì)象，單方面作出的能產(chǎn)生行政法律效果的具體行為。行政措施的表現(xiàn)方式很多，包括：行政命令(命行政相對(duì)人為一定行為的，稱令；命行政相對(duì)人不為一定行為的，稱禁止令)、指示、審核、批準(zhǔn)、拒絕、許可、賦予(一定的權(quán)利或法律上的行為能力)、剝奪(與賦予相反，如撤消嚴(yán)重違規(guī)的物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書)、免除(在特定條件下免除特定行政相對(duì)人作為的義務(wù))、請(qǐng)示、批復(fù)、批轉(zhuǎn)以及準(zhǔn)行政行為等等。行政措施

11、，依其目的和對(duì)行政相對(duì)人權(quán)利義務(wù)影響的不同，主要分為三大類：一是行政許可，指行政機(jī)關(guān)根據(jù)特定行政相對(duì)人的請(qǐng)求而決定是否賦予其某種權(quán)利能力、行為能力或使對(duì)一般人禁止的禁令對(duì)其解除的行政措施。二是行政強(qiáng)制措施，又分為限制人身自由和限制財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使的兩類強(qiáng)制措施。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件未授權(quán)行政管理機(jī)關(guān)有限制人身自由權(quán)力，也未明文規(guī)定房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或物業(yè)管理歸口主管部門有扣押、查封、凍結(jié)的權(quán)力。有關(guān)行政機(jī)關(guān)(如稅務(wù)、工商、審計(jì)、物價(jià)、公安等部門)可以采取依法扣押、查封物品、查封房屋、凍結(jié)款項(xiàng)等限制財(cái)產(chǎn)權(quán)行使的措施。三是行政處分。物業(yè)管理行政處分，指物業(yè)管理歸口行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)根據(jù)物業(yè)管理行政管

12、理法規(guī)及有關(guān)行政管理法規(guī)，對(duì)行為違反法規(guī)規(guī)定但社會(huì)危害程度較輕尚未構(gòu)成犯罪的行政相對(duì)人所作出的懲戒性法律制裁。 行政處分的具體形式很多，大致可分為四類：一是申誡罰。即警告，是對(duì)違法者的譴責(zé)和警誡。二是財(cái)產(chǎn)罰。是剝奪違法者一定財(cái)產(chǎn)權(quán)益的制裁，如罰款、沒收非法所得、沒收非法財(cái)物、撤除違法建筑等。三是行為罰。又稱能力罰，即剝奪或限制違法者原有的從事某種行為的能力，如暫扣或撤消許可證，暫扣或撤消資質(zhì)、資格證書或執(zhí)照，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，責(zé)令暫停發(fā)放建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、降低物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)等。四是人身罰。即短期內(nèi)限制或剝奪人身自由(如行政拘留)的制裁，但在專門的物業(yè)管理法規(guī)中未規(guī)定人身罰，因而除涉及觸犯

13、?治安管理處分條例?的行為外，不能將人身罰作為物業(yè)管理行政處分的形式。物業(yè)管理行政處分必須嚴(yán)格按照1996年10月1日起施行的中國?行政處分法?規(guī)定的程序進(jìn)行。除依法可適用簡易程序外，通常都要嚴(yán)格適用傳喚、詢問、取證、裁決、復(fù)查一般程序和不服處分的申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的申訴程序，并且行政相對(duì)人作為當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利。物業(yè)管理行政強(qiáng)制執(zhí)行，指物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)，依據(jù)法定職權(quán)和物業(yè)管理行政法規(guī)，在行使行政管理職權(quán)過程中，對(duì)不履行法律義務(wù)的行政相對(duì)人，直接或依法申請(qǐng)法院采取強(qiáng)制措施強(qiáng)迫行政相對(duì)人履行義務(wù)的行政行為。行政強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)有兩種，即由行政機(jī)關(guān)自己執(zhí)行和經(jīng)行政

14、機(jī)關(guān)申請(qǐng)由法院執(zhí)行。絕大多數(shù)的物業(yè)管理行政強(qiáng)制執(zhí)行，依法應(yīng)由法院執(zhí)行。行政機(jī)關(guān)向法院申請(qǐng)執(zhí)行的期限是自起訴期限屆滿之日起3個(gè)月，逾期申請(qǐng)的，人民法院不予受理。如果行政機(jī)關(guān)不執(zhí)行或不申請(qǐng)法院執(zhí)行生效的具體行政行為，承受該具體行政行為權(quán)利的一方當(dāng)事人有權(quán)向行政機(jī)關(guān)提出執(zhí)行申請(qǐng)。行政強(qiáng)制執(zhí)行可分為間接強(qiáng)制和直接強(qiáng)制(包括人身強(qiáng)制和財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制，如強(qiáng)制傳喚、強(qiáng)制撤除等)兩大類。其中間接強(qiáng)制又分為兩種：一是代執(zhí)行，指行政相對(duì)人本人不履行法律義務(wù)，而此項(xiàng)義務(wù)可以由第三人代為履行而能到達(dá)同一執(zhí)行目的的，行政機(jī)關(guān)或法院可以依法委托他人代為履行，然后由負(fù)有義務(wù)的行政相對(duì)人承當(dāng)因此所發(fā)生的一切費(fèi)用。例如，某業(yè)主不主動(dòng)

15、履行撤除違法建筑的行政命令而須強(qiáng)制撤除的，行政機(jī)關(guān)調(diào)用民工、拆房機(jī)械進(jìn)行強(qiáng)制撤除的費(fèi)用，由該業(yè)主承當(dāng)。代執(zhí)行的程序一般分為告誡責(zé)令、代執(zhí)行、費(fèi)用征收三個(gè)階段。二是執(zhí)行罰，又稱罰鍰，指行政相對(duì)人不及時(shí)履行、他人又不能代為履行的作為義務(wù)或不作為義務(wù)，行政機(jī)關(guān)可以依法采用課以財(cái)產(chǎn)上新的給付義務(wù)的方法，促其履行義務(wù)。例如中國?行政處分法?第51條中規(guī)定，當(dāng)事人到期不繳納罰款的，作出行政處分決定的行政機(jī)關(guān)可以采取滯納金形式的加罰措施，即每日按罰款數(shù)額的3加處分款。執(zhí)行罰的罰款，僅為促使被罰人履行義務(wù)的手段，因而只要義務(wù)人履行了義務(wù)，執(zhí)行罰就停止了。三、物業(yè)管理具體行政行為的效力物業(yè)管理行政行為屬于在行政

16、職權(quán)范圍內(nèi)作出的、證據(jù)確鑿、適用法規(guī)正確、符合法定權(quán)限和程序的，具有法律約束力，在法律上是有效力的。有效的物業(yè)管理行政行為具有下述效力：確定力。指具體行政行為一經(jīng)作出，就具有不得隨意變更確實(shí)定的效力。除法定可引起變更的情況出現(xiàn)和經(jīng)法定程序作出變更外，行政相對(duì)人和作出該具體行政行為的行政機(jī)關(guān)都不得再任意變更其內(nèi)容。約束力。指具體行政行為內(nèi)容一經(jīng)確定，對(duì)行政相對(duì)人和行政機(jī)關(guān)及其工作人員都具有拘束制約的效力，都必須按其內(nèi)容要求履行自己的義務(wù)或職責(zé)。 執(zhí)行力。指具有依法采取一定措施和手段，使具體行政行為內(nèi)容要求得以完全實(shí)現(xiàn)的效力。如果行政相對(duì)人對(duì)使本人承當(dāng)履行一定義務(wù)的具體行政行為提出申訴或提起行政訴

17、訟，在申訴或行政訴訟期間是否仍需執(zhí)行或強(qiáng)制執(zhí)行，這要看法律行政法規(guī)的具體規(guī)定。大致有兩種 情況：一是原那么上不停止執(zhí)行；二是暫緩執(zhí)行(參見中國?行政復(fù)議條例?第39條和?行政訴訟法?第44條的規(guī)定)。物業(yè)管理具體行政行為有以下情形之一的，屬于缺乏生效要件、有重大缺陷的無效具體行政行為：主要事實(shí)不清和證據(jù)缺乏的；適用法律、法規(guī)、規(guī)章和具有普遍約束力的決定、命令錯(cuò)誤的；違反法定程序的；超越或者濫用職權(quán)的；具體行政處分行為明顯不當(dāng)或顯失公正的。按照現(xiàn)代行政法治原理，除特殊情況外，法律對(duì)每一項(xiàng)有法律效果的具體行政行為均應(yīng) 規(guī)定相應(yīng)的法律救濟(jì)措施，一般是規(guī)定可以提起行政復(fù)議和行政訴訟這兩種救濟(jì)手段和在某

18、項(xiàng)行政行為被確認(rèn)違法后須賠償?shù)哪敲从枰試屹r償?shù)姆椒?。中國已分別于1989年4月4日公布?行政訴訟法?、1990年12月24日發(fā)布?行政復(fù)議條例?、1994年5月12日公布?國家賠償法?，為保障行政相對(duì)人的合法權(quán)益開辟了法律救濟(jì)途徑。特別是1999年修訂后的?行政復(fù) 議條例?，將抽象的行政行為也納入可復(fù)議范圍，這是中國依法治國進(jìn)程中的一個(gè)重大成果和重要標(biāo)志。各地物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件對(duì)行政管理部門的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟(jì)途徑。例如?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?第61條、?重慶市物業(yè)管理方法?第39條、?江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理方法?第43條都作出了規(guī)定。當(dāng)事人(開發(fā)建設(shè)單位、售房單位、物業(yè)管理

19、企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)管理行政主管部門等行政管理部門的具體行政行為(行政處分和處理裁決)不服的，可以按照?行政復(fù)議條例?和?行政訴訟法?的規(guī)定，向作出具體行政行為的機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限 內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起行政訴訟，又不履行具體行政行為所確定的義務(wù)的，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照?行政訴訟法?第66條以及?行政處分法?第51條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。?北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法?、?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?都未明文作出類似的法律救濟(jì)規(guī)定，估計(jì)是基于不作出與行政復(fù)議條例、物業(yè)管理法律責(zé)任概述一、物業(yè)管理

20、法律責(zé)任的概念、特點(diǎn)和意義物業(yè)管理法律責(zé)任，從泛義上理解，是指任何自然人和團(tuán)體人都有必須遵守法律的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)法律的尊嚴(yán)；從廣義上理解，是指民事、經(jīng)濟(jì)行政法律關(guān)系主體因自己行為違反物業(yè)管理法律標(biāo)準(zhǔn)確定的義務(wù)及物業(yè)管理效勞合同約定義務(wù)，或者因不正當(dāng)行使自己權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律事實(shí)出現(xiàn)，而要依法承受的、一般須經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)裁決確定的、具有國家強(qiáng)制性的法定必為的不利性法律報(bào)應(yīng)(法律后果) 或特殊的懲戒性追加義務(wù)負(fù)擔(dān)；從狹義上理解，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承當(dāng)?shù)木哂袊覐?qiáng)制性和不利性的法律 報(bào)應(yīng)(法律后

21、果)。本節(jié)采用狹義的概念。法律責(zé)任是由于主體不履行法律義務(wù)或侵犯受法律保護(hù)權(quán)利的違法行為或特定的法律事實(shí)出現(xiàn)而引起的，對(duì)違法人權(quán)益有一定合法損害的不利 性法律報(bào)應(yīng)(法律后果)，法律報(bào)應(yīng)的具體承當(dāng)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式。除某些民事責(zé)任的認(rèn)定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定 只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征是：1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合物業(yè)管理活動(dòng)基于業(yè)主與物業(yè)管理公司的委托合同而發(fā)生。自法國民法典開創(chuàng)“合同即為當(dāng)事人之間的法律之民法傳統(tǒng)之始，合同的法律效力就是來源于國家對(duì)當(dāng)事人之間的合同的認(rèn)可和予以國家強(qiáng)制力保

22、護(hù)。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定的責(zé)任分量大物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作大局部涉及物業(yè)維護(hù)、房屋修繕、機(jī)電設(shè)備和市政設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、人居環(huán)境和工作環(huán)境改進(jìn)、白蟻防治、危房管理和鑒定等許多專業(yè)性技術(shù)，國家往往有相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程，業(yè)主方也會(huì)提出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面的要約而被物業(yè)管理公司承諾。因此，在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和約定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。3.法律責(zé)任的復(fù)雜性與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律

23、責(zé)任復(fù)合的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承當(dāng)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理法律責(zé)任制度是國家對(duì)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系進(jìn)行法律組控的一種形式，以保護(hù)合法權(quán)益、促使有關(guān)義務(wù)履行為中心環(huán)節(jié)，而在法律責(zé)任追究方與法律責(zé)任承當(dāng)者之間建立起一種特殊的與國家強(qiáng)制性處分措施相聯(lián)系的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。它最根本的功能表達(dá)在三個(gè)方面：處分違法行為、補(bǔ)償受害損失、教育人們守法。法律責(zé)任具體種類很多，但都有一個(gè)共同特點(diǎn)即具有必為性：責(zé)任人必須按法律責(zé)任確定的特殊義務(wù)內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法

24、律責(zé)任承當(dāng)者，也必須履行去死的特殊受罰義務(wù)。這與行為標(biāo)準(zhǔn)中義務(wù)格具有的應(yīng)為性即應(yīng)當(dāng)如何行為不同。法律設(shè)定法律責(zé)任的目的是直接顯示國家強(qiáng)制力量的存在和威力，使被破壞而失衡了的原有合法權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)平衡，從而保障有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)的貫徹執(zhí)行和有效地維護(hù)社會(huì)法律秩序。法律責(zé)任是權(quán)利的保障機(jī)制，也是執(zhí)法嚴(yán)肅性的靈魂。要使責(zé)任人真正不能逃避應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任，關(guān)鍵是執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法到不到位，就此而言，完善法律責(zé)任制度就是完善執(zhí)法機(jī)制，這是法制建設(shè)的一項(xiàng)極其艱巨的任務(wù)。正是由于法律責(zé)任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件都專設(shè)“法律責(zé)任或“罰那么章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類物業(yè)

25、管理法律責(zé)任有多種分類，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任；過錯(cuò)責(zé)任、無過錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任；財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等等。按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不 在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。各種法律責(zé)任可以單獨(dú)發(fā)生，也可能與其他法律責(zé)任同時(shí)發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承當(dāng)一種法律責(zé)任，許多場合違法行為人要承當(dāng)兩種以上法律責(zé)任，即出現(xiàn)所謂“法律責(zé)任復(fù)合(或競合)現(xiàn)象。1.民事法律責(zé)任指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承當(dāng)?shù)拿袷路刹焕麍?bào)應(yīng)(法律后果)。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是它主

26、要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承當(dāng)民事責(zé)任的方式，中國?民法通那么?第134條規(guī)定了主要有10種形式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用：停止侵害。指對(duì)行為人正在實(shí)施的侵權(quán)行為，受害人有權(quán)請(qǐng)求其停止實(shí)施或請(qǐng)求人民法院制止實(shí)施。排除阻礙。指權(quán)利人行使其權(quán)利受到他人不法阻礙或妨害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求行為人排除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制排除阻礙。消除危險(xiǎn)。指在有造成財(cái)產(chǎn)或人身損害之虞時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人消除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制其消除。返還財(cái)產(chǎn)。指權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)被行為人非法侵占時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)?；謴?fù)原狀。指在財(cái)產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)

27、被改變而有復(fù)原的可能時(shí)，受害人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)到財(cái)產(chǎn)未受損壞或未改變時(shí)的狀態(tài)。修理、重作、更換。賠償損失。指行為人以其財(cái)產(chǎn)填補(bǔ)受害人的損失。支付違約金。指依 法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，違約方向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。指公民或者法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，有權(quán)通過人民法院要求行為人以公開形式成認(rèn)過錯(cuò)，澄清事實(shí)，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復(fù)未受損害時(shí)社會(huì)對(duì)其品行、才能或信用的良好評(píng)價(jià)。賠禮抱歉。指公民或法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，權(quán)利人可請(qǐng)求行為人當(dāng)面成認(rèn)錯(cuò)誤，表示歉意，以保護(hù)其人格尊嚴(yán)。2.行政法律責(zé)任指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承當(dāng)?shù)男姓刹焕?/p>

28、報(bào)應(yīng) (法律后果)。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任，是指行政機(jī)關(guān)及其工作人員在實(shí)施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應(yīng)承當(dāng)?shù)牟焕蓤?bào)應(yīng)，一般表現(xiàn)為給予直接責(zé)任人或單位主管負(fù)責(zé)人員行政處分；另一類稱行政違法責(zé)任，是指行政相對(duì)人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承當(dāng)?shù)牟焕蓤?bào)應(yīng)。承當(dāng)行政責(zé)任的方式一般分為三類：行政處分。中國?行政處分法?第二條明文規(guī)定行政處分的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者撤消許可證、暫扣或者撤消執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處分。行政處分。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章

29、制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用觀察、開除等。勞動(dòng)教養(yǎng)。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處分的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。3.經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承當(dāng)?shù)牟焕蓤?bào)應(yīng)(法律后果)。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責(zé)任承當(dāng)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承當(dāng)責(zé)任的方式根本相同，但按承包等責(zé)權(quán)利相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制追究違反經(jīng)濟(jì)責(zé)任制行為的責(zé)任時(shí)，帶有類似行政合同的責(zé)任追究方式特點(diǎn)。4.刑事法律責(zé)任指行為

30、人(包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承當(dāng)?shù)男谭ú焕麍?bào)應(yīng)(法律后果)。它是制裁最為嚴(yán)厲的一種報(bào)應(yīng)。承當(dāng)刑事責(zé)任的方式是刑事處分，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。在各地專門的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對(duì)人的違法行為構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任(江蘇省的規(guī)定中有此內(nèi)容)，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級(jí)主管部門或所在單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)管理法律責(zé)任根據(jù)擔(dān)責(zé)方式性質(zhì)不同還

31、可以分為制裁性、強(qiáng)制性、補(bǔ)救性三類法律責(zé)任。制裁就是懲戒、處分，制裁實(shí)際上是一種對(duì)違法者的某種權(quán)利的合法損害或者使違法者承當(dāng)一項(xiàng)新的不利義務(wù)，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。強(qiáng)制是指迫使違法者履行原有的法定義務(wù)或新追加的作為懲戒的必為義務(wù)。法律責(zé)任的實(shí)施和制裁的實(shí)現(xiàn)都以強(qiáng)制為后盾，從這一點(diǎn)來說，強(qiáng)制又是使違法者承當(dāng)法律責(zé)任的最后手段。補(bǔ)救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對(duì)方的合法權(quán)益蒙受損害時(shí)依法應(yīng)予以的法律救濟(jì)，可分為行政補(bǔ)救、司法補(bǔ)救兩類。補(bǔ)救性法律責(zé)任主要是賠償、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)、賠禮抱歉、履行職務(wù)等。的實(shí)現(xiàn)。行政 訴訟法交*重復(fù)規(guī)定的考慮。三、物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任

32、違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成物業(yè)管理民事責(zé)任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和開展權(quán)在民事領(lǐng)域內(nèi)的根本保障機(jī)制。因此，掌握違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容、法理及二者的區(qū)別，是研究物業(yè)管理民事責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)的重點(diǎn)。1.違約責(zé)任違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)睦^續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的根本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原那么的根本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任、因無因管理債

33、務(wù)產(chǎn)生的民事責(zé)任等原那么上不允許當(dāng)事人自由約定。在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位，它實(shí)質(zhì)上是債務(wù)人所負(fù)合同債務(wù)的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是當(dāng)事人不履行或不正確履行合同債務(wù)的法律報(bào)應(yīng)，其目的在于催促當(dāng)事人遵守自己作出的承諾?；诤贤鄬?duì)性原那么，合同產(chǎn)生的債權(quán)是相對(duì)權(quán)，在一方違約時(shí)，債權(quán)人僅能向債務(wù) 人請(qǐng)求損害補(bǔ)救或賠償，債務(wù)人亦僅對(duì)債權(quán)人承當(dāng)責(zé)任。違約責(zé)任與合同責(zé)任不能混淆，合同責(zé)任包括因合同而產(chǎn)生的各種責(zé)任，如因合同無效可能產(chǎn)生的行政責(zé)任，因合同詐騙而產(chǎn)生的刑事責(zé)任等。物業(yè)管理活動(dòng)是建立在物業(yè)委托管理合同、效勞合同和業(yè)主公約根底上的，因而違約責(zé)任是物業(yè)管理活動(dòng)最容易引致的法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理違約行為和

34、違約責(zé)任的具體分析見本書第6章關(guān)于物業(yè)管理合同法制的專論。2.侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)行為是指民事主體違法實(shí)施侵犯公、私財(cái)產(chǎn)權(quán)或人身權(quán)的行為。侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。同時(shí)具備損害事實(shí)和違法行為(造成損害的侵犯是違法的行為)、違法行為和害事實(shí)之間有因果關(guān)系、違法行為人有過錯(cuò)這四個(gè)構(gòu)成要件(條件)，就能發(fā)生一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任。特殊侵權(quán)民事責(zé)任是指不具備一般侵權(quán)行為責(zé)任的全部構(gòu)成要件，而法律規(guī)定當(dāng)事人也須承當(dāng)民

35、事責(zé)任的行為。物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有以下幾種：(1)國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。根據(jù)中國?憲法?第4 1條和?民法通那么?第12條規(guī)定，由于國家機(jī)關(guān)或者國家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。例如，中國建設(shè)部?城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定?第25條規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門的危房鑒 定機(jī)構(gòu)在哪些情況下應(yīng)承當(dāng)民事責(zé)任。(2)法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理公司是企業(yè)法人，法人的活動(dòng)是通過其法定代表人和員工執(zhí)行職務(wù)(管理)的行為來實(shí)現(xiàn)的，他們的職務(wù)活動(dòng)也 就是法人的行為

36、，法人對(duì)自己的法定代表人和其他工作人員執(zhí)行職務(wù)中超越權(quán)限(如濫用管理職權(quán))或違反法定義務(wù)(如玩忽職守)的侵權(quán)行為應(yīng)依法承當(dāng)民事責(zé)任。這種責(zé)任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責(zé)任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對(duì)損失的賠償應(yīng)由其所在單位(物業(yè)管理公司)先行承當(dāng)，而對(duì)該員工如何追究其責(zé)任，那么屬單位內(nèi)部管理責(zé)任制范圍。(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。如商品房在交付使用后，發(fā)生了局部墻體裂縫、倒塌、致人傷亡，用戶財(cái)產(chǎn)被損壞，該房屋的開發(fā)建設(shè)方和銷售方應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償損失的民事責(zé)任；如果物業(yè)管理公司將該房倒塌局部修復(fù)，但因維修質(zhì)

37、量不合格又倒塌傷人損物的，那么應(yīng)由公司承當(dāng)賠償責(zé)任。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。例如?民法通那么?第122條的原那么規(guī)定，中國?建筑法?第80條規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者賠償。2000年1月10日國務(wù)院發(fā)布施行的?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?第3條規(guī)定：“建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例?第16條第2項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量承當(dāng)責(zé)任。現(xiàn)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件一般把公用物業(yè)維修責(zé)任人確定為業(yè)主團(tuán)體或住宅小區(qū)

38、管委會(huì)，并沒有對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)施維修行為結(jié)果質(zhì)量不合格的責(zé)任追究問題作出明文規(guī)定，應(yīng)立法完善彌補(bǔ)。應(yīng)注意產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任即屬于一種無過錯(cuò)的嚴(yán)格責(zé)任，與屬于疏忽責(zé)任的效勞責(zé)任不同，效勞責(zé)任是有過錯(cuò)責(zé)任，承當(dāng)責(zé)任的根底是未盡合理注意義務(wù)。(4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。?民法通那么?第125條規(guī)定：“在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取平安措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任。對(duì)這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視。(5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。?民法通那么?第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的

39、擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。該法條規(guī)定的是一種過錯(cuò)推定原那么，即物的所有人或管理人如舉不出證據(jù)證明自己沒有過錯(cuò)，就推定其有過錯(cuò) ，須依法承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。如果能舉證證明受害方自己也有過錯(cuò)，那么可根據(jù)?民法通那么?第131條的規(guī)定，可相對(duì)減輕其責(zé)任。一些業(yè)主或物業(yè)使用人常在陽臺(tái)上、窗戶沿?cái)[放 一些雜物或花盆，假設(shè)不注意固定而發(fā)生脫落、墜落致人損害的，要負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。有的住宅小區(qū)籃球場上籃球架已朽壞欲倒，假設(shè)物業(yè)管理公司不注意及時(shí)加固、維修或撤除，一旦倒塌下來致人傷害，那么公司難免要自負(fù)或與業(yè)主團(tuán)體負(fù)連帶賠

40、償責(zé)任。(6)飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當(dāng)，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財(cái)物的事常有發(fā)生。?民法通那么?第127條規(guī)定：“飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人和管理人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任；由于受害人的過錯(cuò)造成損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人不承當(dāng)民事責(zé)任；由于第三人的過錯(cuò)造成損 害的，第三人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任。(7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。?民法通那么?第124條規(guī)定：“違反國家保護(hù)環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)民事責(zé)任。環(huán)境保護(hù)和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾

41、倒在綠化地或公共場所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復(fù)綠地原狀和清運(yùn)垃圾的費(fèi)用，應(yīng)由違章 傾倒垃圾者賠償或支付。(8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。在住宅小區(qū)內(nèi)，常發(fā)生孩童損壞公用設(shè)施、設(shè)備等行為，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)?民法通那么?第133條規(guī)定，要求其監(jiān)護(hù)人承當(dāng)民事賠償責(zé)任。(9)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。這主要是指因違反?民法通那么?第133條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系義務(wù)而引起的停止侵害、排除阻礙、賠償損失民事責(zé)任。3.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任二者不僅根本概念定義不同，而且在構(gòu)成要件等方面有重大差異。這直接影響到當(dāng)事人以何種訴由起訴及可能獲得的結(jié)果。違約責(zé)任

42、與侵權(quán)責(zé)任的具體區(qū)別概括如下：(1)違反原有義務(wù)不同。違約責(zé)任是在雙方當(dāng)事人自己約定的合同根底上發(fā)生的，所以違約的一方補(bǔ)償對(duì)方當(dāng)事人因此而造成的損失，實(shí)際上是他所承當(dāng)合同義務(wù)的繼續(xù)；侵權(quán)責(zé)任是法定的，侵權(quán)責(zé)任人違反的不是自己約定的義務(wù)，而是違反了法律的直接規(guī)定，當(dāng)造成損害時(shí)才發(fā)生法律責(zé)任。(2)保護(hù)的權(quán)利性質(zhì)不同。違約行為所侵犯的是債權(quán)關(guān)系，即相對(duì)的權(quán)利，因此違約責(zé)任要保護(hù)的也是這種相對(duì)的債權(quán)及債關(guān)系；侵權(quán)行為是侵害所有權(quán)、人身權(quán)等絕對(duì)權(quán)利而發(fā)生的責(zé)任，因此侵權(quán)責(zé)任的目的是保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)的人身權(quán)等絕對(duì)性權(quán)利。(3)構(gòu)成要件不同。中國?合同法?規(guī)定的是無過錯(cuò)責(zé)任；而侵權(quán)行為一般是

43、過錯(cuò)責(zé)任。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴由的，無需舉證對(duì)方有過錯(cuò)；如以侵權(quán)責(zé)任為訴由的，常需證明對(duì)方有過錯(cuò)。另外，一般情況下，只有存在損害后果才能構(gòu)成侵權(quán)行為，所引起的侵權(quán)責(zé)任也當(dāng)然以損害為構(gòu)成要件；違約行為不以損害為一般構(gòu)成要件，因此違約責(zé)任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責(zé)任、強(qiáng)制實(shí)際履行責(zé)任均不以損害為構(gòu)成要件。(4)對(duì)責(zé)任人的要求不同。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒有承當(dāng)此類合同責(zé)任的責(zé)任能力；在侵權(quán)行為關(guān)系主體中，無行為能力和限制行為能力的人同樣可以實(shí)施侵害房地產(chǎn)(物業(yè))所

44、有權(quán)和人身權(quán)的行為，造成損害的，也應(yīng)承當(dāng)責(zé)任，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用，缺乏局部，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。此外，違約責(zé)任人一般僅限于違約行為人，其他人不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；而根據(jù)?民法通那么?第133條規(guī)定，實(shí)施侵權(quán)行為 人以外的人監(jiān)護(hù)人也可以經(jīng)轉(zhuǎn)承責(zé)任而成為侵權(quán)責(zé)任的主體。(5)對(duì)第三人的責(zé)任不同。在違約責(zé)任中，如果因第三人的過錯(cuò)致合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責(zé)任中，貫徹了對(duì)自己行為負(fù)責(zé)的原那么，行為僅對(duì)因自己的過錯(cuò)致他人損害的后果負(fù)責(zé)。在違約責(zé)任中，債務(wù)人的代理人，對(duì)于不履行債務(wù)有成心或過失時(shí)，債務(wù)人應(yīng)依自己的成心或過失，負(fù)同樣的責(zé)任

45、。(6)賠償范圍不同。違約責(zé)任的范圍或賠償損失額可由當(dāng)事人預(yù)先在合同中約定，如果沒有這種約定，依?合同法?的規(guī)定，賠償損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于受害人因違約而受的損失，一般包括直接損失和間接損失。違約責(zé)任的內(nèi)容也僅僅具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。按?民法通那么?第117條和第119條規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任的賠償范圍原那么上包括直接和間接損失，在侵害人格權(quán)時(shí)，按?民法通那么?第120條規(guī)定，還可進(jìn)行精神損害賠償；不法行為造成他人死亡的，按?民法通那么?第119條規(guī)定，賠償范圍還要擴(kuò)張至死者生前撫養(yǎng)的人必要的生活費(fèi)用等。侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容，既有財(cái)產(chǎn)性也有非財(cái)產(chǎn)性。(7)訴訟管轄不同。根據(jù)中國?民事訴訟法?第24條規(guī)定，

46、因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。該法第25條還規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。其第29條規(guī)定，因侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄。(8)訴訟時(shí)效不同。因違約而產(chǎn)生的請(qǐng)求違約方承當(dāng)責(zé)任的權(quán)利，按?民法通那么?第135 條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但在延付或拒付租金、存放財(cái)物被喪失或者損毀的情況下，按?民法通那么?第136條第2款至第4款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為1年。按?合同法?第129 條規(guī)定因國際貨物買賣合同和技

47、術(shù)進(jìn)出口合同爭議提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的期限為4年。因侵權(quán)行為所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，按?民法通那么?第135條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但因身體受到傷害而產(chǎn)生的賠償損失請(qǐng)求權(quán)，按?民法通那么?第136條第1款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為 1年。時(shí)效在民法中是指一定的事實(shí)狀態(tài)經(jīng)過一定的時(shí)間導(dǎo)致一定民事法律后果(報(bào)應(yīng))的制度，包括取得時(shí)效和訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人于一定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù) 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實(shí)體法上的勝訴權(quán)益，法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。(9)免除條款的效力不同。法律一般不允許當(dāng)事人以協(xié)議排除或限制其未來的責(zé)任，但對(duì)某些免責(zé)條款也成認(rèn)其效力。相對(duì)地說，免除違約責(zé)任

48、的條款，較免除侵權(quán)責(zé)任的條款更易被法律所成認(rèn)。(10)責(zé)任方式不同。違約責(zé)任主要是財(cái)產(chǎn)責(zé)任，包括強(qiáng)制實(shí)際履行、支付違約金、賠償損失、價(jià)格制裁，僅有合同解除為非財(cái)產(chǎn)責(zé)任；侵權(quán)責(zé)任既包括財(cái)產(chǎn)責(zé)任(如賠償損失)，也包括非財(cái)產(chǎn)責(zé)任，如消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮抱歉。4.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合違約行為侵害的是債權(quán)(相對(duì)權(quán))，侵權(quán)行為侵害的是所有權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等絕對(duì)性權(quán)利。兩者在一般情況下不會(huì)發(fā)生競合，但在特殊情況下卻有可能競合。責(zé)任競合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責(zé)任要件的情形。從同一行為產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)角度看，那么為請(qǐng)求權(quán)之競合。在民法中，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合是最為常見的。產(chǎn)生責(zé)任競合的原因是由

49、于從不同角度針對(duì)某類社會(huì)行為關(guān)系作出的數(shù)個(gè)平行的法律標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生競合，這使同一行為可能符合數(shù)個(gè)法律標(biāo)準(zhǔn)要求的條件，且這些標(biāo)準(zhǔn)均能夠適用，從而發(fā)生責(zé)任競合。責(zé)任競合的存在既表達(dá)了違法行為的復(fù)雜性和多重性，又反映了合同法與侵權(quán)法既相互獨(dú)立、又相互滲透的狀況。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合主要發(fā)生在如下情形：(1)合同當(dāng)事人的違約行為，同時(shí)侵犯了法律規(guī)定的強(qiáng)行性義務(wù)，包括保護(hù)、照顧、通知、忠實(shí)等附隨義務(wù)或其他法定不作為義務(wù)。在某些情況下，一方當(dāng)事人違反法定義務(wù)的行為，同時(shí)違反了合同擔(dān)保的義務(wù)。(2)在某些情況下，侵權(quán)行為直接構(gòu)成違約的原因，所謂“侵權(quán)性的違約行為。如物業(yè)管理中的停車場看管人員作為車輛保管員，依

50、保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、喪失。違約行為也可能造成侵權(quán)的后果，此謂“違約性的侵權(quán)行為，如供電部門因違約中止供電，致用電對(duì)方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)和人身遭受損害。(3)侵權(quán)關(guān)系當(dāng)事人之間事先存在著一種合同關(guān)系，一方實(shí)施成心侵害對(duì)方權(quán)利并造成對(duì)方損害的侵權(quán)行為時(shí)，該加害行為不僅可作為侵權(quán)行為，也可以作為違反了當(dāng)事人事先規(guī)定的義務(wù)的違約行為對(duì)待。(4)一種違約行為雖然只符合一種責(zé)任要件，但是，法律從保護(hù)受害人的利益出發(fā)，要求合同當(dāng)事人根據(jù)侵權(quán)行為制度提出請(qǐng)求或提起訴訟，或者將侵權(quán)行為責(zé)任納入合同責(zé)任的適用范圍。早在1989年，在中國最高人民法院下發(fā)的?全國沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟(jì)審判工

51、作座談會(huì)紀(jì)要?中，就明確成認(rèn)責(zé)任競合，并允許當(dāng)事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟。中國?合同法?使責(zé)任競合有了普遍法律意義。?合同法?第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承當(dāng)違約責(zé)任 或者依照其他法律要求承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任。這條規(guī)定說明，在違約行為與侵權(quán)行為發(fā)生競合時(shí)，當(dāng)事人可選擇行使違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)或侵權(quán)責(zé)任請(qǐng)求權(quán)。應(yīng)注意，當(dāng)事人不能同時(shí)以兩個(gè)訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。當(dāng)事人的任何一個(gè)請(qǐng)求權(quán)滿足后，另一個(gè)請(qǐng)求權(quán)因此而終止。但當(dāng)事人的任何一個(gè)請(qǐng)求權(quán)未能實(shí)現(xiàn)的(其原因可能是已過訴訟時(shí)效或敗訴等)，當(dāng)事人仍可基于另一請(qǐng)求權(quán)提起訴訟。四、

52、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對(duì)人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：1.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為(1)非法經(jīng)營行為。指不具備從事物業(yè)管理的資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)。具體表現(xiàn)為三種情形：一是無證經(jīng)營。指未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營業(yè)行為。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營。指低資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)超越自身資質(zhì)能力等級(jí)從事高資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)才能受托管理的業(yè)務(wù)，使所管理物業(yè)與其所 持資質(zhì)證書等級(jí)不相符合的營業(yè)行

53、為。三是超越營業(yè)執(zhí)照登載的經(jīng)營范圍而從事與其設(shè)立目的相違背的其他經(jīng)營活動(dòng)。前兩種情形，由物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)依法責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以罰款。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應(yīng)處分。(2)不正當(dāng)競爭行為。指物業(yè)管理企業(yè)在市場交易中違反公平競爭的法律規(guī)定和公認(rèn)的商業(yè)道德，采用不正當(dāng)手段損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的行為。例如在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，投標(biāo)者搞串通投標(biāo)、抬高標(biāo)價(jià)，或者投標(biāo)者和招標(biāo)者相互勾結(jié)，以排擠競爭對(duì)手的公平競爭。對(duì)不正當(dāng)競爭行為，一般由縣級(jí)以上工商行政管理部門依據(jù)中國?反不正當(dāng)競爭法?及配套法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行查處。對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)中的不正當(dāng)競爭

54、行為，中標(biāo)無效，監(jiān)督檢查部門可以根據(jù)情節(jié)處以10000元以上200000元以下的罰款。(3)擅自作為行為。指物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為標(biāo)準(zhǔn)或者違反物業(yè)委托管理效勞合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為。例如擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擅自改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等。對(duì)擅自作為行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)物價(jià)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至撤消其資質(zhì)證書，并可建議工商行政管理機(jī)關(guān)依法注銷其物業(yè)管理

55、這一經(jīng)營工程。(4)不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為。指物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)或者違反忠實(shí)義務(wù)，不盡心盡力履行管理義務(wù)，致使物業(yè)管理制度不健全、管理混亂、對(duì)物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)不善的行為。對(duì)該種行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)可以責(zé)令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至撤消其資質(zhì)證書。(5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。指物業(yè)管理企業(yè)在向消費(fèi)者提供效勞時(shí)，違反?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?第3章關(guān)于經(jīng)營者的義務(wù)之規(guī)定，所作出的侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。對(duì)此類行為，工商行政管理部門和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)依法采取措施予

56、以懲辦。 (6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。2.業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為(1)決定違法行為。指業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反國家、地方有關(guān)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件的規(guī)定之決定行為。對(duì)此類行為，由物業(yè)管理行政主管部門依法責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定。(2)擅自作為行為。指違反物業(yè)合理法規(guī)的禁為義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而擅自作出的犯禁行為。例如，業(yè)主委員會(huì)違反不得從事各種投資和經(jīng)營活動(dòng)的禁令而擅自進(jìn)行經(jīng)營的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處分款。又如業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用房屋過程中，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途等，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令

57、其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處分款。(3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為。指違反物業(yè)管理法規(guī)的作為義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而不作出法規(guī)所要求的行為。例如?深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?第42條第2款、第43條規(guī)定了業(yè)主等人對(duì)房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務(wù)，假設(shè)不履行該項(xiàng)法定義務(wù)，按第56條第(三)項(xiàng)規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以3000元以上5000元以下的罰款。3.開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為(1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為。指開發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己

58、在物業(yè)管理方面依法應(yīng)作為的義務(wù)之行為。(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為。指房屋出售單位在向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，未按規(guī)定移交有關(guān)該宗物業(yè)的工程建設(shè)資料和提供本錢價(jià)物業(yè)管理用房、微利價(jià)局部商業(yè)用房的行為。(3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時(shí)，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時(shí)交存入指定的銀行專用賬戶的行為。此外，公有住房出售單位也可能作出不履行設(shè)立物業(yè)維修基金法定義務(wù)的義務(wù)。(4)其他行政違法行為。例如，新建房屋出售單位未按規(guī)定對(duì)建筑實(shí)行保修的行為；單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房屋的共用部位、共用設(shè)備

59、或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)的行為；不履行對(duì)售出的房屋實(shí)行保修義務(wù)的行為等等。開發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級(jí)或區(qū)、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正、限期履行，可以并處分款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。4.阻礙管理的違法行為阻礙管理的違法行為是指行政相對(duì)人阻礙、阻擾國家物業(yè)管理行政主管部門等有關(guān)行政管理部門和其他享有物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)的主體，依法對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的客觀管理監(jiān)督事實(shí)行為。大致分為兩類：(1)阻礙執(zhí)行公務(wù)的行為。指物業(yè)管理公司及其員工和物業(yè)的業(yè)主、使用人以非法手段，無理阻撓、阻礙國家有關(guān)行政管理部門執(zhí)行公務(wù)的活動(dòng)，如阻礙對(duì)自己所為的違章建筑行為所進(jìn)行的行

60、政查處公務(wù)活動(dòng)，阻礙刁難環(huán)境衛(wèi)生園林部門、消防部門等的檢查活動(dòng)。對(duì)這類行為，可依照?治安管理處分條例?分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處分，必要時(shí)可對(duì)行為人實(shí)行勞動(dòng)教養(yǎng)等行政措施。(2)阻礙實(shí)施監(jiān)督行為。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團(tuán)體組織及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)施正常監(jiān)督的行為。這種阻礙行為不僅有違物業(yè)委托管理合同的監(jiān)督約定，而且違反國家物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主團(tuán)體組織和業(yè)主的授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的行政責(zé)任。但現(xiàn)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件對(duì)這類行為還沒有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責(zé)任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過立法加強(qiáng)和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責(zé)任。物業(yè)管理法律行為的