東莞長安明珠廣場前期策劃報告

1、+/錄月一十東莞咻安明珠.商業(yè)運作初步方案 00二期日第一部分長安鎮(zhèn)宏觀環(huán)境分析一、 長安鎮(zhèn)概述二、長安鎮(zhèn)交通狀況三、長安鎮(zhèn)近年經濟發(fā)展狀況四、 長安鎮(zhèn)規(guī)劃現(xiàn)狀及發(fā)展目標第二部分長安鎮(zhèn)房地產市場分析一、東莞市房地產市場走勢分析二、長安鎮(zhèn)房地產市場綜述三、長安鎮(zhèn)商業(yè)市場分析四、項目周邊商場對比分析第三部分 項目定位建議一、項目概況二、商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運作第四部分結束語第一部分長安鎮(zhèn)宏觀環(huán)境分析、長安鎮(zhèn)概述長安地處珠江口，在東 最南端。東至風輪地，與深 寶安區(qū)松崗鎮(zhèn)相接；西至上 寧涌，與虎門鎮(zhèn)相鄰；南至 河，瀕臨珠江口伶仃洋；北 花山，與大嶺山鎮(zhèn)接壤。廣 速公路、107國道、S358省 穿而過，是廣州

2、、東莞與深 通往來的南大門。增城市南盲市.庭攜市國帽而iLSi碘市善禺市江叩帶*新官市中山市,安 圳市 角大 東寶 至蓮 深高 道貫 圳交長安鎮(zhèn)東西長15公里，南北跨7公里，面積83平方公里。轄13個村（居）民委員會, 戶籍人口萬多人，外來流動人口 60多萬人，旅游同胞3萬多人。改革開放以來，長安鎮(zhèn)抓住機遇，不懈奮斗，兩個文明建設取得了顯著成效。全鎮(zhèn)綜合經濟實力位居廣東省鎮(zhèn)級第二，并先后獲得“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“全國村鎮(zhèn)建設先進鎮(zhèn)”等33項國家級的榮譽。、長安鎮(zhèn)交通狀況長安的交通運輸事業(yè)，以高起點規(guī)劃，高標準建設，高效能管理”為要求，規(guī)劃、建 設、管理同步運行。1990年，長安鎮(zhèn)

3、委，鎮(zhèn)政府先后投資 5億多元，興建了長安一環(huán)路、二環(huán)路、振安路、長青路等 17條高規(guī)格的主干道路；2002、2003年，鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)內的交通道路進行全面的升級改造工程，全面鋪設瀝青，營造了一個文明現(xiàn)代的城鎮(zhèn)形象。為 了做好公交運輸，長安建起了一座功能齊全的大型公共汽車站和廣深高速公路長安立交出 口，開通鎮(zhèn)內外公共巴士；連接S358省道和長南大道直通海岸的“八龍出?！惫饭こ桃鸦?本完成。全國一級汽車客運站一一長安汽車站長安鎮(zhèn)到周邊城市長安鎮(zhèn)100KM/90分鐘香港長安鎮(zhèn)90KM/60分鐘廣州長安鎮(zhèn)60KM/50分鐘深圳長安鎮(zhèn)32KM/20分鐘東莞長安鎮(zhèn)60KM/60分鐘中山長安鎮(zhèn)90KM/80

4、分鐘珠海其他交通線路長安22KM/20分鐘深圳黃田機場巴士 30分鐘/班長安100KM/60分鐘廣州白云機場巴士 30分鐘/班長安100KM/90分鐘香港國際機場巴士 1小時/班長安36KM/30分鐘東莞常平站北京-香港、廣州-深圳長安100KM/90分鐘香港貸柜碼頭 葵涌貸根碼頭長安60KM/60分鐘深圳蛇口港客運貸柜碼頭長安70KM/70分鐘深圳鹽田港客運貸柜碼頭長安18KM/20分鐘東莞虎門碼頭客運貸柜碼頭II長安25KM/30分鐘深圳福永碼頭客運1小時/班噴射船長安3KM/5分鐘廣深高速入口長安15KM/20分鐘莞深高速入口107國道四線行車40米寬省道S358六線行車60米寬振安大道

5、六線行車60米寬I小結：長安鎮(zhèn)的交通線路多，使得長安到周邊城鎮(zhèn)的時間大大縮短， 形成了 10分鐘1 小時生活圈，增強了長安和周邊城鎮(zhèn)的人口流動性，同時也使得長安的房地產市場對外發(fā) 展的趨勢加強。三、長安鎮(zhèn)經濟發(fā)展情況長安鎮(zhèn)加大各項工作力度，力促鎮(zhèn)區(qū)經濟發(fā)展。今年該鎮(zhèn)經濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，經 濟增長速度和經濟運行質量同步提高。長安鎮(zhèn)的經濟成分比較均衡，集體經濟、外向型經 濟、個體私營經濟等相互帶動發(fā)展，產業(yè)結構比例較恰當，目前三大產業(yè)結構比例分別為： 農業(yè)7% 工業(yè)63%!三產業(yè)30%1、主要經濟指標穩(wěn)定增長。2004年上半年，全鎮(zhèn)國內生產總值完成億元，比前年同 期增長工農業(yè)總產值完成億元，比前

6、年同期增長 %各項稅收億元；鎮(zhèn)本級可支配財政 收入5億元，同比增長村、組兩級集體經濟總收入億元，同比增長 各項存款余額億 元，同比增長其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款億元，同比增長全鎮(zhèn)用電總量億千瓦時，增長% 社會消費品零售總額億元，增長 %居民消費品價格指數(shù)略有上升。2、招商引資繼續(xù)向前推進。長安鎮(zhèn)外經發(fā)展勢頭良好，實際利用外資、外資企業(yè)出口 總值、工繳費分別比去年同期增長 % %據(jù)外經辦數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長安鎮(zhèn)對外經 濟繼續(xù)保持較大增幅勢頭，實際利用外資金額、外資企業(yè)出口總值、工繳費收入分別比上 年同期增長 %、%今年上半年長安鎮(zhèn)增資項目達196宗，增資金額達6247萬美元，比 上年同期增長72%實

7、際利用外資金額達9125萬美元，累計增長%外資企業(yè)出口總值為 145739萬美元，同比增長 ;工繳費收入達87174萬港元，同比增長%3、長安鎮(zhèn)“十五”期間經濟社會目標： 逐步完善社會主義市場經濟體制，繼續(xù)發(fā)展外 向型經濟，加大力度扶持民營經濟發(fā)展，進一步優(yōu)化產業(yè)結構。經濟總量比“九五”期間 翻一番，國民生產總值年均增長速度達到 15%至2005年，全鎮(zhèn)國內生產總值達到億元， 人均國民生產總值達到萬元，工農業(yè)總產值達到億元，其中工業(yè)總產值達到億元。四、長安鎮(zhèn)規(guī)劃現(xiàn)狀及發(fā)展目標1、土地現(xiàn)狀利用特征在長安城鎮(zhèn)化過程中，形成了以村為單位的分散的土地開發(fā)與利用模式。由于長安鎮(zhèn) 土地權屬構成中，村集體土

8、地占絕對多數(shù)，造成全鎮(zhèn)土地開發(fā)以村為主，鎮(zhèn)級土地開發(fā)較 少的格局。作為各村經濟主要來源的土地出讓和租售廠房行為，加劇了土地開發(fā)和利用的混亂程 度。在長安高速工業(yè)化過程中，土地給各村帶來了可觀的經濟收益，各村競相開發(fā)。然而， 限于認識的高度和對問題思考的角度，集體土地的管理者忽略土地利用的效率、環(huán)境質量 水平、城鎮(zhèn)整體布局、設施配套等的要求。致使全鎮(zhèn)土地開發(fā)總量高，結構不合理，強度 低，綜合效益差，土地資源浪費比較嚴重。2、新規(guī)劃打造現(xiàn)代化中心城鎮(zhèn)被列為廣東省中心鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)建設示范鎮(zhèn)的東莞市長安鎮(zhèn)， 2003年以來在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設方面又推出了一系列大動作：投入 9 億元建設新主干道路和對原有道

9、路進行升級改造；投入逾億元進行市政和環(huán)境配套設施建設；實施工業(yè)進園，興建 3 個大型高科技工業(yè)園區(qū)。鎮(zhèn)政府的目標是要把長安建設成為“富裕文明的現(xiàn)代化中心城鎮(zhèn)”。擁有 1600 多家外資企業(yè)和 500 多家民營工廠的長安鎮(zhèn)， 近年來經濟發(fā)展迅速， 人口增長快。 1986年，長安鎮(zhèn)首次對鎮(zhèn)中心區(qū)進行了規(guī)劃， 1993年，又對城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃進行了修編， 1995 年，編制了長安鎮(zhèn)環(huán)境規(guī)劃 ， 1998 年，完成了長安鎮(zhèn)總體規(guī)劃的制定。2003 年 4 月中旬，他們又請中國規(guī)劃設計研究院深圳分院對全鎮(zhèn)總體規(guī)劃進行修編，以更高的起點和標準整合全鎮(zhèn)規(guī)劃，使總體規(guī)劃進一步適應經濟、社會和環(huán)境發(fā)展的需要。長安鎮(zhèn)

10、堅持“規(guī)劃一張圖、建設一盤棋、審批一支筆、管理一張網”的原則，抓好各類重點建設項目的規(guī)劃、論證、審批及管理，無論領導換幾屆，規(guī)劃不隨領導改，有效維護了規(guī)劃的嚴肅性，保證了規(guī)劃的實施。近年來，長安鎮(zhèn)按照“一條道路一個景點，一幢建筑一個景點，一個小區(qū)一個景點，一個中心村一個景點，一個自然村一個景點”的“五個一”標準進行鎮(zhèn)中心區(qū)和中心村的建設，興建了一大批高標準、具有現(xiàn)代感的基礎設施和城鎮(zhèn)功能配套設施，如修建了 200多公里高等級水泥公路， 1 座 22 萬伏變電站、 3 座 11 萬伏變電站， 7 家三星級以上酒店， 26 所設施一流、環(huán)境優(yōu)美的中小學校和幼兒園， 5 家醫(yī)療設施齊備先進的醫(yī)院，

11、7 家高檔 影劇院等一批文化體育設施。全鎮(zhèn) 綠化 覆蓋 率 ，道 路綠 化里 程 100 ，同時還大力調整工業(yè)、民宅布局，整合工業(yè)園區(qū)，興建村民住宅小區(qū)。長青街美景全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園區(qū)安力科技園烏沙村江貝農民住宅3、遠景發(fā)展規(guī)劃作為東莞市城鎮(zhèn)化試點鎮(zhèn)的長安鎮(zhèn)， 將投資億多元用于推進城鎮(zhèn)化建設工作。 其中 2004年植樹綠化、清潔衛(wèi)生和舊城改造是其三項工作重點，另外長安鎮(zhèn)還將投資億元，用于完成四環(huán)路二期工程建設。長安鎮(zhèn)將圍繞市委、市政府提出的“一城三創(chuàng)五爭先”工作思路，廣泛開展植樹綠化、凈化環(huán)境和舊城改造三項基礎性工作，力爭實現(xiàn)“暢、寬、潔、綠、凈、美”的工作目標，改善鎮(zhèn)區(qū)城市環(huán)境面貌，加快城鎮(zhèn)

12、化進程。今年長安鎮(zhèn)推進城鎮(zhèn)化工作的三項任務及市政建設共需投入資金萬元。其中植樹綠化萬元，環(huán)境凈化萬元，舊城改造23692 萬元，市政建設61872 萬元。推進城鎮(zhèn)化三項工作從 2004年 4月 5 日開始至 2004年 12月 31 日結束，分四個階段進行。長安鎮(zhèn)城建規(guī)劃的目標是：爭取到 2005 年，全鎮(zhèn)的城市化水平達到90%以上，舊村改造率50%左右，環(huán)境綜合指標95 分，城鎮(zhèn)生活污水處理率達到80%，垃圾無害化處理達到100%，信息化綜合指數(shù)90%，全鎮(zhèn)范圍內均可實現(xiàn)寬帶網絡入戶，為群眾提供配套完善的居住條件，便捷舒適的出行條件，一流的文化、教育、體育、娛樂、旅游設施。實現(xiàn)布局合理、設施

13、先進、功能齊全、治安良好，具有較強的聚集和輻射能力，宜商宜居的現(xiàn)代化 城市環(huán)境。小結：長安鎮(zhèn)在經濟建設與城市規(guī)劃建設取得巨大成就的同時，也給鎮(zhèn)區(qū)的房地產業(yè)也 帶來了新的發(fā)展契機。第二部分長安鎮(zhèn)地產及商業(yè)市場分析一、東莞市地產市場走勢分析（一）東莞房地產宏觀市場分析2004年上半年，國家出臺了一系列針對房地產行業(yè)的政策，加強對房地產市場的宏觀 調控。東莞根據(jù)發(fā)展形勢積極調整開發(fā)經營策略，建造適銷對路的商品房，來滿足消費者 的需要。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞房地產開發(fā)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，房地產投資 保持適度增長，商品房建設和銷售與去年同期相比也有較大增幅，但增幅有所回落。1、房地產開發(fā)審批情況

14、今年上半年東莞批準房地產項目建設立項 48項，比去年同期的29項增長;計劃投 資億元，計劃用地面積褶。核準商品房準建 83宗，投資總額億元，建筑面積萬褶；批準商 品房預售總面積萬褶，其中住宅萬褶，商鋪萬平米，寫字樓萬平米。2、房地產開發(fā)建設情況東莞房地產開發(fā)完成投資億元，比去年同期的億元增長。其中住宅完成投資億元， 商業(yè)營業(yè)用房完成投資億元，分別占房地產開發(fā)投資額的和%。商品房竣工面積萬褶，比去年同期的萬Itf稍有下降，其中住宅竣工面積萬褶。3、商品房銷售情況商品房實際銷售面積萬褶，其中外銷面積萬褶，住宅實際銷售面積萬褶；實際銷售面 積比去年同期的萬nf增長。商品房預售面積萬褶，其中住宅銷售面

15、積萬褶。銷售額（含 預售額）億元。4、商品房空置面積商品房空置面積萬褶，其中住宅萬nf,辦公樓萬nf,商業(yè)營業(yè)用房萬nf,其他萬nf?？罩妹娣e比去年年底的萬nf略有下降。5、2004年上半年東莞房地產市場特點1 ）、內銷市場活躍，外銷市場進一步下滑今年上半年東莞商品房內銷面積萬褶，占商品房銷售總面積的，比去年同期的萬褶 增長，內銷市場比較活躍。東莞房地產發(fā)展初期，境外居民需求占有重要地位，但近年來下滑較快。據(jù)統(tǒng)計，1998 年全市外銷商品房面積占商品房銷售總面積的,而 2003年所占比例不到10%,今年上 半年已經下降至%。2）、中等戶型住宅需求空間大據(jù)東莞市房地產交易所數(shù)據(jù)顯示，今年上半年住

16、宅銷售（含預售）5983套，其中120nf以下（含120 m2）4985套，表明中等戶型住宅需求空間較大。這一方面是因為本地居民 有意改善現(xiàn)有住房條件而使得購房數(shù)量逐漸增多，另一方面隨著東莞產業(yè)技術含量的提高，不上外來高素質打工人員已轉變?yōu)槌Ｗ∪丝?，他們有購房意向，但因消費能力有限，所以 購房時一般選擇面積適中的中低檔住宅。3）、商品房銷售價格呈上升趨勢今年上半年，東莞商品房平均銷售價格 3280元/褶，比去年的2910元/褶上升了 %, 價格呈穩(wěn)中有升的趨勢。（二）東莞商業(yè)地產發(fā)展蒸蒸日上從2001年開始，在東莞新一輪的城市化進程中，政府斥資 500億打造未來的政治、經 濟、文化中心東莞新中

17、心區(qū)。城市化進程的加快，為作為商貿發(fā)展重要手段的商業(yè)地產發(fā)展提供了良好的契機。東莞這場前所未有的城市化運動，必將成就新中心商圈的形 成，必將對老商圈進行整合提升，必然帶動東莞商貿業(yè)重大發(fā)展和調整。而據(jù)初步統(tǒng)計， 2003年東莞商業(yè)地產開發(fā)量就接近170萬平方米,東莞商業(yè)地產這種蓬勃發(fā)展態(tài)勢無疑對 提升東莞市的商業(yè)環(huán)境，沖擊東莞固有的“小散亂”的商業(yè)格局產生積極影響。承接城市化的動力，20032004年成為東莞商業(yè)地產年。第一國際、華南 MALL地王 廣場、星河傳說、世博廣場五大商業(yè)項目震撼出場，東莞商業(yè)地產“耀眼”全國，商業(yè)地 產競爭非常激烈，以至于業(yè)內人士將去年東莞房地產市場稱為“商業(yè)地產年

18、”。東莞還是中國大型百貨超市布點最密集的地區(qū)之一，商業(yè)巨頭看好東莞商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?紛紛搶占地盤，如中國零售行業(yè)巨頭華潤萬佳、國美已經登陸東莞，而國際巨頭沃爾瑪、家樂福等正在東莞選新址，準備再開新店。根據(jù)東莞零售行業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，目 前東莞已擁有各種超市、便利店達 2萬多家，其中1萬3萬平方米的大型超市20余個， 2,00010,000平方米的大型超市近60個?，F(xiàn)在僅市區(qū)就有沃爾瑪、家樂福、百佳、吉之 島、世界級零售行業(yè)巨頭及大和百貨等 4家大型民營商場，營業(yè)面積均在1萬平方米以上。東莞正在醞釀一場前所未有的城市變革，與此同時，東莞以特有的投資眼光進行著現(xiàn) 代商業(yè)地產的新一輪創(chuàng)新，它們已經成為

19、珠江三角洲乃至全中國的商業(yè)地產的重鎮(zhèn)。小結：東莞市經濟的快速增長、良好的宏觀環(huán)境，使得東莞市房地產呈現(xiàn)出穩(wěn)定、健康、 可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。同時也為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，但目前東莞的商業(yè)狀況還沒有 達到應有的發(fā)展水平，商業(yè)環(huán)境和城市地位不相稱，商業(yè)地產存在相當大的發(fā)展空間。二、長安鎮(zhèn)房地產市場綜述1、供需狀況2004年19月，長安鎮(zhèn)批準預售項目5個，批準預售面積達到373823平方米，其中， 商品住宅面積約296520平方米，商鋪面積58435平方米，寫字樓面積18868平方米。長安鎮(zhèn)的房地產市場供給量在東莞市各鎮(zhèn)房地產供給中位居第二位， 僅次于莞城之后。 預計未來幾年長安鎮(zhèn)房地產開發(fā)將以每年

20、 1015萬平方米的市場增量迅速上漲。隨著市場 供應量的逐漸增大，市場競爭將出現(xiàn)較為激烈的局面。近年來長安鎮(zhèn)新盤開發(fā)量逐漸增多，開發(fā)類型由多層逐漸向小高層和高層過渡，大規(guī) 模樓盤主要分布在咸西大道、二環(huán)路沿線。居家型物業(yè)仍然是市場上的需求主流，戶型供 應以三房（95120平方米）為主力，其次是兩房（65100平方米）,大面積的四房（140 平方米以上）在銷售上存在一定的壓力，投資型物業(yè)市場空白程度相比其他類型物業(yè)較高， 戶型面積普遍較大，與市場需求存在小范圍的差距。2、價格水平商品住宅銷售均價在4500元/平方米左右，咸西大道附近的主要以別墅物業(yè)為主，在 整體上拉高了長安的樓市均價；規(guī)劃較好的

21、城區(qū)（如長安廣場、二環(huán)西路）房價較高，均 價在5500元/平米左右；預計價格還存有一定的升值空間。3、客戶群體目前，長安鎮(zhèn)商品房市場主要以區(qū)域消費為主，置業(yè)群以首次置業(yè)為主，并形成六大 置業(yè)主流群體：政府公務員、行政事業(yè)單位人員企業(yè)、工廠技術管理人員當?shù)仄髽I(yè)主及商戶外資企業(yè)主（港、臺、溫州）及商戶當?shù)鼐用瘢ú糠郑┲苓叧擎i來此經商的居民小結：隨著長安的經濟建設發(fā)展不斷邁進和中心重點鎮(zhèn)的全面建成，將吸引更多的外來 投資企業(yè)和外來人口，依托于經濟環(huán)境的建設，長安房地產將迎來更好的發(fā)展勢頭。三、長安鎮(zhèn)商業(yè)市場分析通過對長安鎮(zhèn)商業(yè)市場的詳細調查，將長安鎮(zhèn)商業(yè)劃分為主商圈、輔商圈、次商圈， 各商圈分布圖示

22、如下:商圈街鋪住宅區(qū)商場1、主商圈:以長青路、長盛路、體育路和長怡路圍合而成區(qū)域，其經營業(yè)態(tài)及租金水平如下:街道名主要業(yè)態(tài)出租率租金水平長青路服裝、餐飲、美容、百貨超市100%100180元/褶/月長盛路餐飲、美食100%80120元/褶/月體育路百貨超巾100%100120元/褶/月長中路餐飲、服裝、花店95%100120元/褶/月商圈代表：長青商業(yè)步行街、長青商業(yè)廣場、百駿萬業(yè)商場、百佳超級市場、華潤超 級市場、新世界超級市場愉康店、鉆石店等等新世界超級廣場鉆石店百佳超市百駿萬業(yè)廣場華潤超級市場該商圈經營狀況良好，空置率較低，為長安鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)，經營檔次為中高檔，品種 主要以服裝、餐飲、日

23、常生活用品為主，消費群體主要以周邊居住的城鎮(zhèn)居民為主，也有 鎮(zhèn)區(qū)內其他地方的居民。該商圈內還有不少品牌店進駐，以特色餐飲為主，但地域分布比較分散。若集中經營 必定能吸引不少高層次的客戶。特色餐飲店：川菜酒樓北京風味酒樓元通回轉壽司蓮花亭韓國料理百怡咖啡米羅咖啡其他品牌店：千色店特步運動系列CAON艮飾2、輔商圈：由廣深高速沿線、長西路圍合而成的區(qū)域，其經營業(yè)態(tài)及租金水平如下：街道名主要業(yè)態(tài)出租率租金水平長西路建材五金、通訊95%7080元/褶/月廣深局速為百貨商場、電器城90%統(tǒng)一經營，統(tǒng)一扣點商圈代表：龍州百貨、國美電器、長安綜合市場、長西路建材五金街長西街建材五金街鋪龍洲百貨國美電器城長安

24、綜合市場該商圈主要以建材五金、電器、通訊產品、百貨超市為主。龍州百貨廣場經營狀況較 好，一樓超市的人流量比較大，主要客戶群體為周邊工廠的工人，但其二樓的時尚電器城與對面的國美電器城經營品種大致相同，導致銷售狀況較差3、次商圈：二環(huán)西路沿線區(qū)域，經營業(yè)態(tài)及租金水平如下:街道名主要業(yè)態(tài)出租率租金水平二月、西路餐飲、休閑娛樂、汽車配件、工藝裝飾品、五金水暖30%4060元/褶/月商圈代表：中惠山畔名城風情街、萬源倉百貨、金唐宮、長安國際酒店中惠山畔名城風情街五星級標準的長安國際酒店該商圈以二環(huán)西路沿路的街鋪為主，經營業(yè)態(tài)包括餐飲、汽車修理、工藝裝飾品等等， 由于地理位置比較偏僻，且周邊大部分為農民房

25、和工廠，因此難以吸引消費者前來消費， 造成人氣不足，整個街道顯得冷清，大部分商鋪都未開門營業(yè)，該商圈內唯一的萬源倉超 市也接近倒閉。預計待周邊大量開發(fā)住宅物業(yè)后，借助住宅的發(fā)展來帶動商業(yè)的發(fā)展，才 能使該商圈提升人氣。四、周邊商場對比分析以下是對項目周邊各大商場的經營業(yè)態(tài)及租金的列表對比:名稱新世界鉆石店新世界愉康店業(yè)態(tài)租金業(yè)態(tài)租金1F化妝品、首像、女裝、首飾220350或扣點街鋪：餐飲、皮具、藥店、眼鏡200280或扣點2F品牌女裝150250或扣點超巾、化妝品120250或扣點3F超巾扣點服飾、飾品60100或扣占八、4F男裝、休閑裝、童裝80100或扣點長青商業(yè)廣場新世界超級廣場鉆石店商

26、場名稱長青商業(yè)J場龍洲百貨業(yè)態(tài)租金業(yè)態(tài)租金1F百佳超巾占2/3,鞋帽箱包占1/3160220 （百佳除外）化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡、超巾150250或扣占八、2F服飾、化妝品100 150超巾、家電、數(shù)碼產品100200或扣占八、3F服飾、玩具60 100男女、兒童服飾60100或扣占八、4F床上用品、音像、文具、體育用品5080或扣點龍洲百貨長安店綜述：商場大多為34層，層高在45米。一樓主要經營業(yè)態(tài)為化妝品、珠寶和超市, 二樓、三樓為電器、服飾類，四樓業(yè)態(tài)相對較亂，租金也比較便宜。大部分商場采用的都是整體經營，統(tǒng)一扣點的收租方式，地段較好的商場一樓租金在200350元/褶/月之間，二樓租金

27、在 120250元/褶/月之間，三、四樓租金在 60100 元/ nf/月之間。小結：長安鎮(zhèn)經過多年的不斷發(fā)展，形成了有自主特色的商業(yè)風格，商業(yè)的中心地段主 要集中在主商圈和輔商圈內；各商圈業(yè)態(tài)比較雜亂，經營種類分布混亂，除長西街為建材五金一條街外， 其他 街鋪和商場都缺乏主題定位；長安鎮(zhèn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、建材五金、百貨超市為主，缺乏休閑娛樂場所，僅有位于次商圈中的金唐宮來支撐這一市場空白，但其地理位置較偏，人氣稍顯不足；大部分商鋪只租不售，各商圈的租金水平差異較大，位于長青街的商鋪租賃價格 相對較高，經營狀況以長青街和長盛街較好；相比主商圈內的各大超市，除了長青街的百佳超市、新世界百

28、貨和廣深高速旁的龍州百貨經營良好外，其他區(qū)域的超市經營情況一般，表明該鎮(zhèn)居民對口碑好、價格平的大型百貨超市信賴度高，而小型超市難以得到居民的青睞在餐飲行業(yè)中，不少有獨特特色的風味小店如日韓料理、 名典咖啡、雙種子等經 營狀況良好，這表明該鎮(zhèn)居民比較鐘情于有品味、 有異國情調的特色飲食。若集 中經營必能吸引大量的人流。未來需求的個性化、豐富性要求商業(yè)走主題商場和規(guī)模性的道路，目前長安鎮(zhèn)缺乏明確定位的主題規(guī)模商場，主題規(guī)模商場的市場拓展空間十分廣闊。第三部分 項目商業(yè)規(guī)劃建議一、 項目概況明珠廣場位于長安最繁華的商業(yè)街區(qū)-長青路，東臨長安廣場，北接長安稅務分局， 為長安鎮(zhèn)的中心樞紐區(qū)。長安圖書館、

29、長安中心幼兒園、中心小學、中心中學、體育中心 分布在周圍，濃郁的文化氛圍將提升整個區(qū)域的商業(yè)價值。3、4、5、6、9、11、16等多路公交車總站在廣場對面，便利的交通將為商業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎保障。廣場位于長安商業(yè)的主商圈與次商圈的交匯點，距長安主要商業(yè)中心在步行十分鐘以 內，地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。是長安未來商業(yè)發(fā)展的中心區(qū)，擁有良好的發(fā) 展空間。以長青路、長安廣場為中心的生態(tài)休閑區(qū)域將是長安最聚人流的區(qū)域之一，為項 目的發(fā)展提供良好的商業(yè)環(huán)境。明珠廣場商業(yè)部分為明珠廣場裙樓商業(yè)，建筑面積為平方米，分為三層，一樓面積為平方米，二樓面積為平方米，三樓面積為平方米，四樓面積為平方米。

30、二、商業(yè)規(guī)劃綜合對商圈的綜合了解和項目的發(fā)展情況，根據(jù)商業(yè)的建筑特點和企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃, 對項目的發(fā)展及市場規(guī)劃進行綜合分析后，認為 項目的商業(yè)定位為長安乃至東莞的區(qū)域商業(yè)中心。1、總體規(guī)劃通過對周邊的現(xiàn)有商業(yè)和長安經濟的分析，結合本項目的實際情況，我司認為在本項 目的定位必須以最終投資客戶的需求為操作依據(jù)，促使商業(yè)利益最大化。項目規(guī)劃定位為 購物休閑中心。對于項目的運作，應通過合理的布局劃分，對于不同區(qū)域，采用先租后售、租售同步、 純銷售等方式進行。具體的運作規(guī)劃為：1）、先確定主力商家（沃爾瑪），通過主力商家的確立進行市場操作和價格定位；2）、對于一樓臨街鋪位，對于整體商業(yè)的營造影響不大的鋪

31、位，可采用租售同步或純 銷售的形式進行。|因為該類鋪位本身擁有較好的地理位置，主力商業(yè)對其的經營影響不大， 先進行銷售能有利于資金的回籠；3）、對于主力商家（沃爾瑪）占用位置（3區(qū)二、三樓），進行圖紙型銷售。銷售的價 格及銷售策略（如反租回報率、反租期等）根據(jù)主力商家簽定的情況再行制定；4）、對于3區(qū)一樓及4區(qū)二、三樓的內部鋪位，采用先招商再銷售或先銷售再招商的 形式進行。這樣有利于銷售的順利進行和價位的制定，并為后續(xù)順利經營作好基礎；5）、對于3、4區(qū)四樓和1、2區(qū)商業(yè)建筑，建議采用先招商再銷售的形式進行（臨街 鋪位根據(jù)實際情況再行考慮）。這樣有利于商業(yè)價值的提升和銷售策略的制定，便于銷售的

32、 快速進行。2、商業(yè)規(guī)劃對于商鋪的招商，主要是商業(yè)經營者對該區(qū)域商業(yè)情況、消費情況和市場前景的認可。所以對于商業(yè)的招商，必須以整體的經營為參照點，作好業(yè)態(tài)的規(guī)劃和互補。由于3區(qū)二、三樓主力商家（沃爾瑪）的確定，所以在 3區(qū)域一、四樓和1、2、4區(qū)的業(yè)態(tài)上必須形成互相促進。建議定位為：1）、3區(qū)一樓為精品百貨。同二、三樓主力商業(yè)形成互補，以超市人流帶動百貨發(fā)展, 以百貨檔次提升整體價值。主力商家如銅鑼灣百貨、天虹商場、歲寶百貨、天和百貨等， 或根據(jù)市場情況進行商業(yè)業(yè)態(tài)組合商場；2）、3區(qū)四樓定位為家居廣場。周邊新興樓盤的不斷推出，該類消費一定存在很大的 市場空間。主力商家如百安居、歐尚等;3）、

33、1區(qū)定位為大型餐飲業(yè)。 通過對東莞及長安餐飲業(yè)的了解，餐飲業(yè)在長安有很大 的發(fā)展空間。主力商業(yè)如新梅園海鮮酒樓、天天漁港、西湖春天、湘鄂情等;4）、2區(qū)定位為休閑娛樂城。該類項目符合長安的消費和項目總體的定位，通過該類項目的引進，形成一個完整的商圈。主力商業(yè)如天上人間、金色時光、大富豪、中航健身笠 太寸?5）、4區(qū)定位為休閑餐飲業(yè)或大型美容機構。該類項目在該區(qū)域有很大的消費市場和市場空間。如上島咖啡、回轉壽司、月渡橋、圣夢美容連鎖等;6）、根據(jù)需要，部分臨街鋪位可出租或出售給金融機構或市政配套機構。如銀行、證 券、醫(yī)療門診等;以上項目定位依據(jù)：A.各項項目互為補充，吸引周邊的消費群體聚居，營就

34、長安的商業(yè)領頭羊地位;B.同周邊消費情況相適應，能為后續(xù)經營順暢提供支持;C.項目的定位符合未來區(qū)域的發(fā)展；D.項目的經營順暢能保證鋪位的銷售；E.好的、合理的項目引進能帶動整體經濟價值和社會價值的提升。該定位只是初步建議，具體項目定位及商家選定在雙方進一步溝通后作出。三、商業(yè)運作1、商業(yè)招商策略通過完善的前期定位和主力超市的引進，進行市場推廣。主要的招商策略有：1）、高調的宣傳該區(qū)域的優(yōu)勢及價值，突出區(qū)域優(yōu)勢；2）、根據(jù)推廣時的市場情況，制定推廣策略；3）、通過實時的招商情況，制定招商策略；4）、利用美聯(lián)的網絡資源和商業(yè)客戶網絡；5）、利用美聯(lián)成熟的商業(yè)操作經驗和招商經驗。對于出租的價位可根

35、據(jù)引進項目的具體情況和位置而定。街鋪的出租價位比該區(qū)域同 類價位應高30%-50%但考慮到項目的最終價值體現(xiàn)是銷售的價值，所以在出租價位上應 考慮整體的利益，以商業(yè)旺盛經營為前提，租金可按先低后高的策略來進行。2、商業(yè)銷售策略根據(jù)總體運作規(guī)劃，對商鋪進行銷售和總體運作掌控。鋪位銷售的關鍵取決于投資者 對該區(qū)域經濟、消費的認可，招商運作手段、市場的興旺及投資前景是銷售能否成功、能 否取得好的銷售價位的關鍵。銷售的關鍵是市場運作。鋪位的銷售是資金回收的保證。采用反租的形式，將經營權掌握，能保證對整個商場 的完善操作，及引進主力商家吸引消費力的提升和商鋪銷售價位的提升。為商場的持續(xù)長 期發(fā)展、商鋪的

36、銷售及銷售價格提供保證，提升商家的信心保證。也為市場社會效應的取 得提供基礎。投資客戶：通過對市場的了解，我們認為主要的投資客戶有：本地投資客戶、專業(yè)商鋪炒作客戶和商業(yè)投資經營客戶。根據(jù)東莞商鋪銷售的實際經驗，以及對于本項目商鋪主要目標客戶的把握，本項目商 鋪銷售的目標客戶群大致如下：1）、有成熟經營經驗或投資經驗的商家（40%）已經購買過商鋪的投資者。這些人或多或少地購買過商鋪，對商鋪投資有一定的 經驗和認識，會對商鋪的投資價值做出一些判斷。這些人又可分為兩類：A、專業(yè)的投資者或專業(yè)樓盤炒作者。有自己的生意，經常尋找商鋪投資的機會， 一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會前去考察，有較強的商鋪投資經驗，

37、根據(jù)自己的 經驗來判斷是否進行投資。對商鋪面積無特別要求，只要有好的投資回報就行, 注重商鋪區(qū)域的升值潛力，這部分人將會成為本項目主要的目標客戶之一。B、高收入階層或政府部門高層人員。這些人可能有自己的生意在料理，也可能僅 僅是工薪一族，手中有一定閑置資金又覺存入銀行收益太低，于是就以銀行按 揭形式買入商鋪。這些人往往不具有連續(xù)投資的能力，可作為次要目標客戶。此部分客戶對商業(yè)經營信心較強，具有一定的經濟實力，對經營的商業(yè)位置要求 高，能接受位置較好、價格較高的商鋪。2）、商業(yè)經營作為創(chuàng)業(yè)之道的客戶（20%）曾經購買過商鋪的潛在商鋪投資者，這些人也可分為三部分。A、有生意在經營的老板、個體戶。這

38、些人以前沒有作過商鋪投資。他們對商鋪投資 所知不多，但一旦做出投資決定可能會有大手筆出現(xiàn)。 這些人可作為本資項目的 重要目標客戶之一。B、中高收入階層。這些人數(shù)量較多，有一定閑置資金便又不具備任何一類投資理 財?shù)膶I(yè)技能。商鋪投資因其專業(yè)性不強和收益穩(wěn)定而較多地受到這部分人關 注。這些人往往資金實力并不強，所以希望鋪位面積小一些，從而總投資金額不 大，并希望提供較為理想的銀行按揭。這些人可作為本項目商鋪部分的重點客戶 之一。3）、商鋪經營者（10%）這些人現(xiàn)以租入方式從事某類商品的經營活動， 但由于對現(xiàn)有商鋪的位置、面積、 租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經營壓力， 或認識到了商鋪

39、投資的保 值功能，從而打算購入商鋪。這部分人可作為本項目的次要目標客戶。4）、商鋪投資者（30%）此部分客戶包括:A、部分具有較高穩(wěn)定收入的企業(yè)高級管理人員、政府高級公務員。其商業(yè)投資欲望很強，但投資行為較為謹慎，投資額也較小。B、自有物業(yè)出租的本地人。資金充裕，對投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。 此部分的客戶容易對新的區(qū)域認同，并且受廣告及親友的口碑宣傳影響較大。對于不同的客戶，采用不同的銷售策略。但所有的客戶吸引都建立在對整個區(qū)域價值 有提升空間的基礎上。銷售策略：通過對投資客戶群體的確定和投資行為的分析，項目的主要的銷售策略有：1）、所有銷售在主力商業(yè)（沃爾瑪）確定后進行。這樣有利于整體商業(yè)價值的提升和 銷售的快速進行；2）、對于臨街鋪位，采用直接銷售的方式進行（如個別鋪位對整體經營有影響或主力 商家要求，可采用反租的形式進行）。這樣有利于銷售的