物流園區(qū)經(jīng)營模式及市場分析

1、-. z.以市場為導(dǎo)向的物流園區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)是指多個物流中心在*一空間的聚集體，提供綜合物流及其他配套效勞的場所，物流園區(qū)集約了多種物流設(shè)施，是物流線路的交匯地，具有集約、調(diào)節(jié)、轉(zhuǎn)運、集中庫存、信息樞紐等綜合功能，緊臨港口、機場、鐵路編組站等交通樞紐，地價較低，適當設(shè)置遠離市中心區(qū)，并要足夠的開展空間，為工業(yè)企業(yè)的開展留有余地?？梢姡锪鲌@區(qū)是、企業(yè)物流部門通過規(guī)?；瑢崿F(xiàn)資本、設(shè)施、人員、政府效勞及其他資源的有效整合。當前，供給鏈管理正成為企業(yè)的核心的競爭力，決定企業(yè)經(jīng)營的成敗，物流園區(qū)作為物流、資金流、信息流的聚集地，是供給鏈上核心環(huán)節(jié)與戰(zhàn)略節(jié)點。 從國際經(jīng)濟開展格局及中國經(jīng)濟開展情況來看

2、，有幾個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢：國際制造業(yè)加速向中國轉(zhuǎn)移；中國經(jīng)濟的外貿(mào)依存度越來越高；物流外包將逐步成為趨勢。這將推動中國物流園區(qū)的開展，并加速融入全球供給鏈與價值鏈當中，成為全球化、一體化、高效率的物流產(chǎn)業(yè)集中地，發(fā)揮物流增值的作用，物流園區(qū)的戰(zhàn)略地位將更加彰顯。國外特別是德國與日本的物流園區(qū)開發(fā)經(jīng)歷說明，物流園區(qū)開發(fā)確實在提升物流效率、降低物流本錢、促進產(chǎn)業(yè)開展方面有重大的作用。今后較長一段時間，中國物流園區(qū)開發(fā)都將是中國經(jīng)濟建立的一大熱點。但既然是熱點，由于利益的驅(qū)動，就會產(chǎn)生諸多非理性的行為。而科學(xué)的、客觀的前期調(diào)研、需求分析、功能定位、商業(yè)模式設(shè)計等對一個物流園區(qū)的成功開發(fā)，降低投資風(fēng)險至

3、關(guān)重要。以市場為導(dǎo)向的物流園區(qū)規(guī)劃，是物流園區(qū)產(chǎn)生良好社會及經(jīng)濟效益，走上持續(xù)開展之路的保證。一、需求分析物流園區(qū)開發(fā)的首要工作對物流進展市場調(diào)研和競爭情報分析，深刻把握客戶的需求，敏銳洞察市場走向，為后期市場定位、功能設(shè)置、商業(yè)模式設(shè)計等提供決策依據(jù)。市場調(diào)研是對開發(fā)單位本身、政府部門、物流需求方及潛在競爭對手及合作伙伴進展實地調(diào)研、資料收集及分析。最重要的是對物流需求方的調(diào)研，主要涉及的方面有：對該工程物流配套和相關(guān)政策的要求、對效勞圍及水平的需求、對本錢費用的承受水平、對附加效勞的需求、需求方的貨物流向處理量出入口量涉及金額、需求方的合作意向等。通過上述調(diào)研，在獲得大量翔實的第一手材料和

4、數(shù)據(jù)的根底上，采用定性與定量分析方法、統(tǒng)計學(xué)預(yù)測方法、比擬分析等方法，進展研究分析。定性方面主要是分析目標客戶在哪里、客戶的需求有哪些、市場空缺有多大、本工程的資源及能力情況等。定量方面主要是分析市場的容量、增長的速度、細分市場規(guī)模、本錢與價格等等。需求預(yù)測一般是根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟總量、外貿(mào)進出口額、港口吞吐量及增長情況，再依據(jù)經(jīng)歷值估計有多少比例的貨物可能需經(jīng)過物流園區(qū)進展處理，計算出物流園區(qū)的可能的業(yè)務(wù)量及未來開展情況。做好市場分析與市場定位是物流園區(qū)開發(fā)最重要的工作，是關(guān)系到物流園區(qū)可持續(xù)開展的關(guān)鍵問題。當然，整個工程的評估還需要做多方面的工作，評估框架見下列圖。地區(qū)開展策略分析是評估地區(qū)的

5、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、土地及財稅政策等是否有利于本工程的開展；技術(shù)支援能力分析是評估開發(fā)單位的技術(shù)及管理等自身能力是否能長期建立長久競爭優(yōu)勢，支持工程的持續(xù)開展；風(fēng)險管理及工程進度控制也是評估的重要容。工程成敗歸根到底還是要表達在財務(wù)收益方面，而財務(wù)營運的可行性分析最主要的三個指標是凈現(xiàn)值、投資回報率和投資回收期二、物流園區(qū)定位與功能設(shè)置物流園區(qū)總體開展思路應(yīng)該是結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況，以市場需求為導(dǎo)向，依托港口、機場等交通樞紐，為本地進出口貿(mào)易或地區(qū)批零一體化、生產(chǎn)加工銷售一體化，提供高度組織化、規(guī)?；?、集約化的物流及供給鏈效勞支持，發(fā)揮著引導(dǎo)生產(chǎn)、促進流通，甚至創(chuàng)造消費需求的功能，為提升本地區(qū)的

6、物流效率，降低物流本錢，促進產(chǎn)業(yè)開展效勞，從而融入全球供給鏈與價值鏈及當?shù)禺a(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟開展當中，在此過程中尋求利益的共享與自身價值的實現(xiàn)，謀求與外界的良性互動與可持續(xù)開展。市場定位決定物流園區(qū)提供效勞的容及圍，直接關(guān)系到園區(qū)的經(jīng)濟及社會效益。應(yīng)該根據(jù)園區(qū)的地理位置、交通狀況、本地區(qū)的經(jīng)濟構(gòu)造、產(chǎn)業(yè)開展情況、外貿(mào)開展、貨物流向及貨載構(gòu)造等來確定園區(qū)的市場定位。物流園區(qū)的目標客戶有來料加工企業(yè)、外貿(mào)公司、制造企業(yè)、跨國公司采購中心、批發(fā)分銷企業(yè)、零售企業(yè)、碼頭、船公司、貨運代理公司、第三方物流公司等；提供的效勞有倉儲保稅倉、監(jiān)管倉、普通倉、運輸、集裝箱堆存、CFS、多式聯(lián)運及國際中轉(zhuǎn)、國際采購物流、

7、國際配送、VMI、物流增值效勞等。物流園區(qū)應(yīng)根據(jù)市場需求來選擇目標客戶，提供相應(yīng)的效勞。物流園區(qū)市場定位確定之后再確定所提供的效勞功能，根據(jù)效勞容設(shè)置相關(guān)功能區(qū)域及配套效勞區(qū)域。按照便于交通組織及政府相關(guān)部門監(jiān)管、節(jié)省用地等原則進展功能區(qū)域規(guī)劃，以到達最優(yōu)化布局。例如一個帶有保稅功能的物流園區(qū)會有國際采購區(qū)、國際配送區(qū)、國際中轉(zhuǎn)區(qū)、國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易區(qū)、集裝箱處理區(qū)、口岸功能區(qū)、商務(wù)配套區(qū)等區(qū)域。三、物流園區(qū)商業(yè)模式設(shè)計參考中外物流工程的投資運營模式，主要有土地使用權(quán)有償出讓模式、自行投資、BOT模式、合資/合營投資模式等幾種。其區(qū)別在于投資建立組合形式、經(jīng)營管理形式的不同，并將決定工程投資人的收益

8、模式。1.土地使用權(quán)有償出讓模式由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)通過有償出讓土地使用權(quán)，以指定的地塊、年限、用途和其它條件，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金后，供土地使用權(quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營。2.自行投資模式由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)單獨投資整個工程，并自行組建管理公司，對建成后物流園區(qū)進展獨立營運，并獲得所有工程的收獲，同時承當全部工程風(fēng)險。或者由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)投資土地、根底建立，進展工程經(jīng)營權(quán)的招標，由中標公司投資主要物流設(shè)備及相關(guān)設(shè)施的投資，并由其組建管理公司，對建成后的流園區(qū)進展營運，同時承當工程風(fēng)險。政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)通過出租的方式獲得收益。3.投資經(jīng)營移

9、交BOT模式通過給予開發(fā)商適當?shù)耐恋卣摺⒍愂照吆蛢?yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由開發(fā)商主導(dǎo)進展工程的道路、倉庫和其它物流根底設(shè)施及根底性裝備的建立和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進展工程相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理,給予開發(fā)商在工程建成后一定時期的特許權(quán)。開發(fā)商在此特許期通過經(jīng)營收回投資并取得利潤，特許期完畢后把該工程完好地、無條件地移交給政府。4.合資/合營投資模式政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)以土地及工程的經(jīng)營權(quán)為股本，選擇具有資金及技術(shù)管理優(yōu)勢的第三方物流企業(yè)為合資方，共同負責土地開發(fā)及工程建立，工程建成后雙方根據(jù)股權(quán)成立管理公司，對物流園區(qū)進展經(jīng)營運作。收益按股份分紅。5.各商業(yè)模式

10、比擬分析第一種模式：土地使用權(quán)有償出讓優(yōu)勢：吸引有投資固定資產(chǎn)意向、希望有更多自主經(jīng)營權(quán)和支配權(quán)的物流公司入駐，不必承當投資風(fēng)險。缺乏：失去對土地的大部份管理權(quán)及控制權(quán)，對園區(qū)的整體規(guī)劃及管理可能帶 來不確定因素，且不能分享經(jīng)營利潤。第二種模式：自行營運及招標運營優(yōu)勢：在足夠的投資能力及技術(shù)管理能力下，選擇自行營運將獲得最大的收益及工程控制權(quán)。但政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)缺足夠的技術(shù)管理能力，引及第三方物流企業(yè)進展招標經(jīng)營不失為一個好的解決方案。缺乏：政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)要承當全部自行營運或局部招標營運風(fēng)險。在有第三方參與的情況下，收益將下降。第三種模式：BOT優(yōu)點：可減低政府派駐的物流

11、園區(qū)開發(fā)機構(gòu)的投資風(fēng)險。缺乏：失去工程控制權(quán)和管理權(quán)，可能會偏離工程功能定位第四種模式：中外合資/合營投資優(yōu)勢：充分利用第三方物流公司的技術(shù)與管理優(yōu)勢，各自發(fā)揮所長。缺乏：由于各參與方的企業(yè)文化、經(jīng)營方針、管理模式等各方面各有差異 可能出現(xiàn)一定程度摩擦，導(dǎo)致經(jīng)營不良。 四、物流園區(qū)開發(fā)風(fēng)險管理物流園區(qū)的開發(fā)具有投資規(guī)模大、建立周期長、可變因素多、風(fēng)險高的特點，但物流園區(qū)開發(fā)對本地的經(jīng)濟開展有重大影響，在物流園區(qū)開發(fā)過程中要識別風(fēng)險產(chǎn)生的來源，判別風(fēng)險程度，提出防風(fēng)險的對策，意義非常重大。風(fēng)險管理就是對物流園區(qū)開發(fā)過程中可能存在的不確定因素進展分析，進而確定與物流園區(qū)盈利密切相關(guān)的因素對主要投資

12、決策指標的影響程度，識別主要風(fēng)險因素。根據(jù)物流園區(qū)開發(fā)工程的特點，風(fēng)險主要有市場風(fēng)險、投資風(fēng)險、政策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、組織風(fēng)險等。市場風(fēng)險是指市場需求的變化及市場競爭的加劇，物流園區(qū)開發(fā)的周期比擬長，開場時可能預(yù)測有確切的市場需求，但后期市場需求的規(guī)模及方向有大的變化，或者市場進入這過多，都有可能導(dǎo)致風(fēng)險。投資風(fēng)險是指工程的盈利情況的不確定性，物流園區(qū)開發(fā)投資大，且為固定資產(chǎn)投資，退出本錢高，風(fēng)險大。政策風(fēng)險是指國家的產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、財稅政策和貨幣政策對物流園區(qū)投資環(huán)境可能產(chǎn)生不利影響。技術(shù)風(fēng)險是指新的物流技術(shù)、信息技術(shù)出現(xiàn)及設(shè)備的更新?lián)Q代給原采用的技術(shù)與設(shè)備帶來的貶值及本錢負擔。組織風(fēng)險來自組織缺陷、管理能力缺乏及人才流失等方面。物流園區(qū)